Việt Nam đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á, trong khi đó nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại đang rất lớn. Mặt khác, Việt Nam hiện có 86 triệu người, với độ tuổi trung bình là 24 và còn tăng thêm đến khoảng hơn 100 triệu vào 5 – 10 năm tới phần đông tập trung ở thành thị, quá trình di dân và tốc độ đô thị hoá diễn ra khá nhanh… Ngoài ra ngày càng có nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí... Điều này khẳng thị trường nhà đất VN ,bất động sản đang và sẽ ngày càng sôi động.Vì vậy cũng tiềm ẩn rất nhiều những rủi ro khi kinh doanh vào lĩnh vực này.Và các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần nhìn nhận rõ những rủi ro thực tế sẽ bị va trạm khi làm trong lĩnh vực này.Điển hình như:
ĐỀ BÀI Hãy nhận diện rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến rủi ro đề xuất giải pháp khắc phục? BÀI LÀM Việt Nam có tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á châu Á, nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại lớn Mặt khác, Việt Nam có 86 triệu người, với độ tuổi trung bình 24 cịn tăng thêm đến khoảng 100 triệu vào – 10 năm tới phần đơng tập trung thành thị, q trình di dân tốc độ thị hố diễn nhanh… Ngồi ngày có nhiều người nước ngồi đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ xuất nhu cầu thiết đa dạng nhà ở, điều kiện môi trường làm việc, vui chơi giải trí Điều khẳng thị trường nhà đất VN ,bất động sản ngày sơi động.Vì tiềm ẩn nhiều rủi ro kinh doanh vào lĩnh vực này.Và nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần nhìn nhận rõ rủi ro thực tế bị va trạm làm lĩnh vực này.Điển hình như: Rủi ro chế sách Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: – Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng – Các sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam + Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố + Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Các sách thuế Nhà nước bất động sản Hiện hệ thống pháp luật Việt Nam chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ vốn tiềm ẩn bất động sản; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém; hệ thống quan quản lý, cán quản lý nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai… Các thủ tục hành rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn mặt thời gian tiền bạc, làm lỡ hội đầu tư… Tất xuất phát từ thiếu chuyên nghiệp quan quản lý Nhà nước Sự thiếu chuyên nghiệp thể nhiều mặt, có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu thống tổng thể để điều chỉnh Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế Những vấn đề xem gây cản trở lớn là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn với quyền người sử dụng sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt vấn đề liên quan đến quy hoạch… Ví dụ việc quản lý nhà nước thị trường nhà ở, khu đô thị mới, hộ chung cư văn phòng cho thuê thiếu chế điều tiết thoả đáng giao dịch Có thực tế nhiều sản phẩm dự án nhà khu đô thị mới, hộ chung cư, văn phòng cho thuê mua hết từ lúc dự án hình thành Rất nhiều dự án sang tên, đổi chủ chủ giao dịch bán sản phẩm khơng hồn tồn chủ đầu tư Để mua đất nhà khu đô thị với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng) Do vậy, chủ đầu tư người mua nhà phải lách luật dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hợp đồng đầu tư Do không pháp luật bảo hộ nên rắc rối có tranh chấp xảy Rủi ro thi trường , thu nhập , toán Thị trường ảnh hưởng lớn đến thành bại dự án đầu tư bất động sản giá bất động sản tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” Thị trường bất động sản Việt Nam chứa đựng nhiều rủi ro nhu cầu thị trường sức mua thực tế chưa phản ánh đúng.Đây phân tích đưa điều tra xuất tháng 9/2009 Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) Chính khoảng cách thực tế đánh giá vô hình chung khiến khơng nhà đầu tư người tiêu dùng mắc bẫy Nhu cầu bất động sản Việt Nam lớn, song điều không đồng nghĩa với dồi sức mua Lý mặt thu nhập người dân thấp Tuy nhiên, nhiều đánh giá thị trường bất động sản nhiều công ty quản lý bất động sản tập trung làm đậm, chí mức, nhu cầu bất động sản, tạo nên sức nóng thị trường đầu Một phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản Tuy nhiên, lâu dài, thực trạng gây hậu nặng nề cho toàn kinh tế Giá bất động sản thành phố lớn Việt Nam bị đánh giá cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản Tình trạng ảnh hưởng trực tiếp đến trình phát triển kinh tế- xã hội làm cho việc tạo lập nhà phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn Khơng thế, giá đất cao gây áp lực lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư vào lĩnh vực sở hạ tầng cơng nghiệp Chi phí dự án đội lên đáng kể biến động tăng lên khơng ngừng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai Rủi ro mặt quy hoạch Nhiều người đầu tư theo kiểu đón đầu tức nhìn quy hoạch để đốn định xu hướng theo kiểu "chỗ chuẩn bị có đường dự phóng", "chỗ quy hoạch trung tâm thương mại, chợ, trường học", "chuẩn bị có nhà đầu tư lớn đầu tư vào khu vực" Tuy nhiên, nhiều người vỡ mộng câu chuyện mua xong 10 năm hạ tầng khơng thay đổi, đơi cịn lập Group để kiện chủ đầu tư, thị trường lên khiến người sốt ruột bán đất này, mua đất sau quay lại khơng mua miếng giá đất lên nhanh Việc hạ tầng xây dựng ảnh hưởng nhiều tới bất động sản khu vực nhiên, việc đầu tư thành cơng dành cho nhà đầu tư trung dài hạn có tầm nhìn xa Vì vậy, trước đầu tư bạn thu thập đầy đủ thông tin trước định, tránh đầu tư theo tin đồn đám đơng Rủi ro tài Ngân hàng bơm nhiều tiền vào thị trường, nhiên nhiều năm trở lại ngành ngốn nhiều vốn lại ngành bất động sản Ngành sản xuất chưa nhận nhiều nguồn vốn đặc biệt người làm kinh doanh nhỏ Nhiều nhà kinh doanh sản xuất nhỏ thấy việc đầu tư đất sinh lời nhanh thời gian ngắn chí bỏ bê việc sản xuất kinh doanh lướt lát anh em khắp nơi Khi tín dụng bất động sản siết lại tình trạng đầu giảm ngân hàng siết ln lãi suất đẩy lên mạnh khiến nhiều người mua bất động sản vốn vay bị thiệt hại nặng nề Thực tế năm 2011 lạm phát Việt Nam cao thứ giới đạt 17.15% coi ví dụ rủi ro Lịch sử hồn tồn lặp lại Vì bạn khơng nên bỏ hết tiền để đầu tư bất động sản theo kiểu ăn ngã không Hãy cân nhắc việc cân vốn sở hữu vốn vay trước đầu tư Việc sử dụng đòn bẩy tài tức vay nhiều đơi khiến bạn bị rắc rối ảnh hưởng nhiều tới lợi nhuận đầu tư khoản Rủi ro kiến trúc phong thủy Như môn khoa học thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt cân khí, gió nước dự án yếu tố cá biệt quan tâm đầu tư kinh doanh bất động sản quốc gia phương Đông Tại thị trường Việt Nam xảy trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học dẫn đến khai thác không hiệu bán dự án chẳng mua.Vì CĐT cần phải có kiến thức kiến trúc,phong thủy để dự án phát triển đồng Rủi ro uy tín Có nhiều loại hình kinh doanh khác tất có điểm chung: dù bạn kinh doanh lĩnh vực uy tín doanh nghiệp thứ quan trọng bậc Nếu uy tín doanh nghiệp bạn bị tổn hại, bạn bị doanh thu khách hàng thận trọng làm ăn với bạn Ngồi cịn có ảnh hưởng khác Nhân viên bạn bỏ việc Bạn khó tìm người thay ứng cử viên tiềm không muốn ứng tuyển vào công ty họ nghe điều tiếng không hay công ty bạn Các nhà cung cấp giảm bớt ưu đãi Các nhà quảng cáo, nhà tài trợ hay đối tác định không hợp tác với bạn Rủi ro uy tín từ vụ kiện tụng, từ việc thu hồi sản phẩm, từ thông tin tiêu cực bạn hay nhân viên bạn, từ lời trích nặng nề sản phẩm dịch vụ cơng ty bạn Vào thời điểm này, chí khơng tổn hại uy tín mà chết từ từ hàng nghìn bình luận phản hồi tiêu cực trực tuyến sản phẩm bạn Vì kinh doanh bất động sản uy tín ln đặt lên hàng đầu giống bạn khám bệnh thường quan tâm đến thơng tin bác sĩ mà chữa bệnh.Nếu khơng có uy tín khó thành cơng lĩnh vực bất động sản nói riêng ngành khác nói chung ... kinh doanh hợp đồng đầu tư Do không pháp luật bảo hộ nên rắc rối có tranh chấp xảy Rủi ro thi trường , thu nhập , toán Thị trường ảnh hưởng lớn đến thành bại dự án đầu tư bất động sản giá bất. .. đơng Rủi ro tài Ngân hàng bơm nhiều tiền vào thị trường, nhiên nhiều năm trở lại ngành ngốn nhiều vốn lại ngành bất động sản Ngành sản xuất chưa nhận nhiều nguồn vốn đặc biệt người làm kinh doanh. ..ẩn bất động sản; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém; hệ thống quan quản lý, cán quản lý nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân;