Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
ĐỀ SỐ 06 PHẠM THỊ KHÁNH LINH – 18A51010170 STT: 51 – ĐỀ 06 ĐỀ BÀI Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước với tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngoài? Nhóm Anh (Chị) đưa nhận xét qui định đó? Bài làm: I Khái niệm đặc điểm chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản Khái niệm ( Khoản Điều Luật KDBĐS 2014) - Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: – Tư cách chủ thể có thể cá nhân tổ chức – Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã – Thực hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất nghề nghiệp – Có mục đích sinh lời II Điều kiện chủ thể phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản Điều kiện chủ thể ( Điều 10 Luật KDBĐS 2014) - Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp HTX có vốn pháp định không thấp 20 tỷ ĐỀ SỐ 06 - Tở chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS quy định quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS ( Điều 11 Luật KDBĐS 2014) Mặc dù quy định phạm vi kinh doanh, Luật KDBĐS 2004 quy định khái quát, Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước: a) Đối với tổ chức, cá nhân nước: - Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Do đó, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của chủ thể nước bao gồm hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, giao dịch BĐS hướng tới lợi nhuận kinh doanh dịch vụ BĐS Căn cứ vào khoản Điều 11 Luật KDBĐS 2014 lược bỏ bớt yếu tố không cần thiết nói phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản của tổ chức, cá nhân nước có thể xác định gồm hình thức: (1) Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh; (2) Mua nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua; (3) Th nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo hình thức cho thuê lại; (4) Kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nền; (5) Kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, bao gồm trường hợp kinh doanh kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa => Như vậy, tổ chức cá nhân nước phép đầu tư tạo lập không hạn chế BĐS để cung cấp thị trường sản phẩm nhà thương mại, văn phòng cho thuê đặc biệt phát triển hạ tầng khu vực quy hoạch cho khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao Bên cạnh đó, họ thực giao dịch BĐS với hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS Vậy, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS khn khở: • • • • • Dịch vụ môi giới BĐS Dịch vụ định giá BĐS Dịch vụ sàn giao dịch BĐS Dịch vụ tư vấn BĐS Dịch vụ đầu giá BĐS ĐỀ SỐ 06 • • Dịch vụ quảng cáo BĐS Dịch vụ quản lý BĐS b) Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi cá nhâm, tở chức có vốn đầu tư nước ( khoản Điều 11 Luật KDBĐS 2014) - Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ thể so với tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thực hành vi kinh doanh sau: Mua nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua; • Kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nền; • Kinh doanh kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa • => Như vậy, có thể thấy đối tượng người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước có phạm vi kinh doanh bất động sản hẹp nhiều so với đối tượng tổ chức, cá nhân nước Đặc biệt đối tượng không quyền mua nhà để bán lại không quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư nhà, cơng trình để bán cho thuê lại (nói tóm lại đối tượng không quyền mua bán nhà đất riêng lẻ, hộ riêng lẻ) - Phạm vi hoạt động của tở chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư nước ngồi hẹp so với tở chức, cá nhân nước Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước Việt kiều phụ thuộc nhiều vào trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế Do vậy, có phạm vi kinh doanh bảo hộ cho nhà đầu tư nước chưa thể bảo hộ cho nhà đầu tư nước - Nhà đầu tư nước kinh doanh phạm vi sau: • • Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất th thuê đất đã có hạ tầng => Các nhà đầu tư nước người Việt Nam định cư nước phép đầu tư tạo lập không hạn chế đủ điều kiện kinh doanh bất động sản Việt Nam, nhiên, không phép mua bán lại bất động sản tổ chức, cá nhân nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ởn định, lâu dài Vì vậy, phạm vi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất tở chức, hộ gia đình, cá nhân nước tở chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư nước pháp luật quy định có điểm khác Điều thể sách bảo đảm quyền bình đẳng chủ thể nước hoạt động kinh doanh BĐS song bảo đảm tính tồn vẹn, chủ quyền lãnh thổ quốc ĐỀ SỐ 06 gia Như vậy, theo pháp luật hành phạm vi kinh doanh BĐS của tở chức, cá nhân nước ngồi, Việt kiều hạn chế so với phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước Vậy, hạn chế nhà đầu tư cá nhân, tở chức nước ngồi thị trường BĐS Việt Nam nói chung bị : Giới hạn số lượng nhà sở hữu Hạn chế số tiền thu trước mua bán BĐS hình thành tương lai Nguy bị thu hồi đất => Như vậy, pháp luật không quy định không cho phép người nước kinh doanh bất động sản Việt Nam Để hoạt động lĩnh vực này, người nước trước tiên phải đáp ứng điều kiện chung thành lập doanh nghiệp Việt Nam với số vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ Việc thành lập doanh nghiệp của người nước Việt Nam phải tuân theo quy định của pháp luật đầu tư Theo quy định của pháp luật đầu tư, nhà đầu tư nước có thể thực thành lập tổ chức kinh tế mới, thực góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản Pháp luật không quy định cấm tổ chức, cá nhân nước hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhiên lại quy định giới hạn phạm vi hoạt động của họ III Một số giải pháp hồn thiện • • • • • • Tiếp tục xây dựng hoàn thiện khung pháp lý kinh doanh BĐS Bổ sung quy định Nhà nước cho tở chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nhằm đảm bảo bình đẳng với người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước thuê đất sử dụng Việt Nam; Mở rộng đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh BĐS, bước mở của thị trường BĐS cho phận người Việt Nam định cư nước ngồi, tở chức, cá nhân nước ngồi tham gia đầu tư, Pháp luật kinh doanh BĐS phải hồn thiện theo hướng khơng hạn chế đối tượng tryền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại Xác định rõ Bộ, ngành giao nhiệm vụ quản lý nhà nước kinh doanh BĐS quan chịu trách nhiệm chính, Bộ, ngành liên quan chịu trách nhiệm phối hợp quản lý Cần thành lập tất địa phương quan quản lý nhà nước kinh doanh BĐS Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh biến động gây ảnh hưởng đến kinh tế quốc dân ĐỀ SỐ 06 Kiểm soát đầu tư nước vào khu vực bất động sản Tăng cường cơng cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngồi thơng qua việc bán doanh nghiệp Việt Nam • Ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của TCTD, phát kịp thời khoản nợ hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát tượng đầu tư nội của ngân hàng, TCTD vào BĐS (dự án BĐS thường của cổ đông lớn của ngân hàng) để dòng tiền đến nơi, sử dụng mục đích; • • => Việc xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh thúc đẩy mạnh mẽ phát triển kinh tế, xã hội Khi thị trường bất động sản phát triển khả thu hút vốn đầu tư của nhà kinh doanh nước ngồi nước huy động vốn tích luỹ của tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu của đồng vốn… IV KẾT LUẬN Kinh doanh BĐS có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc gia Mảng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nhà nước quan tâm xây dựng, bổ sung hoàn thiện cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế Sự bập bênh cân phạm vi hoạt động nhóm chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản gây nên cân Việc cải thiện hệ thống pháp luật BĐS nói riêng hệ thống pháp luật nói chung góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Không vậy, việc mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước ngồi cịn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng số lượng BĐS bị tồn kho nhiều năm qua, phân khúc hộ, văn phòng cho thuê, đồng thời đảm bảo tương thích với quy định của pháp luật đất đai pháp luật nhà ... riêng lẻ) - Phạm vi hoạt động của tở chức, cá nhân nước ngồi, người Vi? ??t Nam định cư nước ngồi hẹp so với tở chức, cá nhân nước Vi? ??c mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của... phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước: a) Đối với tổ chức, cá nhân nước: - Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Do đó, phạm vi. .. nước người Vi? ??t Nam định cư nước phép đầu tư tạo lập không hạn chế đủ điều kiện kinh doanh bất động sản Vi? ??t Nam, nhiên, không phép mua bán lại bất động sản tổ chức, cá nhân nước Ở Vi? ??t Nam,