Kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ở trên địa bàn tp hà nội tại công ty v reex

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Cùng với phát triển sản xuất hàng hố Bất động sản mua bán trở thành hàng hoá, bước phát triển từ thấp đến cao Mục tiêu hoạt động kinh doanh bất động sản tạo dựng cung cấp loại bất động sản, dịch vụ liên quan đến bất động sản cho cộng đồng Hoạt động môi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hiện tăng trưởng kinh tế 7- 8%/năm, thu nhập người dân ngày cao Việc tìm cho ngơi nhà phù hợp với thu nhập điều người dân quan tâm Trong hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp khách hàng cần mua mua bất động sản theo yêu cầu khách hàng, giúp bên cần bán bán bất động sản họ Với điều kiện thực tập công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-Reex, có thời gian hoạt động lĩnh vực mơi giới bất động sản với nhiều kình nghiệm Thơng qua việc tìm hiểu thương vụ mơi giới, biết giao dịch thường xuyên diễn nhà môi giới người có nhu cầu mua bán nhà Nhưng khơng phải thương vụ thành công Những liệu thu thập thường dạng thơng tin “thơ” hay nói cách khác thơng tin chưa qua xử lí Nhà mơi giới cần trực tiếp xem xét bất động sản, thu thập thông tin bất động sản, đồng thời phải người nhạy bén nắm bắt thông tin Từ kiến thức tiếp thu trình học tập thời gian thực tập, nhận biết tầm quan trọng việc thu thập xủ lí thơng tin nhà mơi giới cơng ty V-Reex vấn đề cấp thiết em xin Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán đưa đề tài: “Kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà mơi giới mua bán nhà địa bàn TP.Hà Nội công ty V-Reex” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ vấn đề lí luận, sở khoa học thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà công ty V-Reex - Nghiên cứu đánh giá phân tích thực trạng kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà công ty V-Reex - Đề xuất giải pháp nhằm giải bất cập góp phần nâng cao kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà mơi giới cơng ty V-Reex Phạm vi nghiên cứu - Tập trung vào kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà - Không gian nghiên cứu: Nhà môi giới V-Reex, địa bàn TP.Hà Nội - Thời gian nghiên cứu: năm gần Phương pháp nghiên cứu Đề tài lấy phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích xem xét thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản Ngoài ra, kết hợp nghiên cứu kinh nghiệm quốc gia khác kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề gồm chương sau: Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Chương I: Cơ sở khoa học thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà Chương II: Thực trạng kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà địa bàn TP.Hà Nội công ty V-Reex Chương III: Phương hướng giải pháp nhằm nâng cao hiệu thu thập xử lí thơng tin nhà mơi giới mua bán nhà ỏ địa bàn TP.Hà Nội cơng ty V-Reex Do trình độ thời gian có hạn, luận văn cịn nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận em mong đóng góp ý kiến thầy giáo để viết em hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo trực tiếp hướng dẫn TS.Nguyễn Thế Phán anh chị công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam giúp em hoàn thành tốt giai đoạn thực tập thực luận văn này! Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU THẬP VÀ XỬ LÍ THƠNG TIN CỦA NHÀ MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Tổng quan môi giới mua bán nhà 1.1.1 Môi giới bất động sản 1.1.1.1 Môi giới Môi giới lớp trung gian, chủ thể cá nhân, tổ chức, công ty…làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Theo cách khác, môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng thẩu hiểu việc giải vấn đề hay cơng việc có liên quan bên với Trong thực tế có dạng mơi giới như: Môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới loại hàng hố nói chung… Thơng qua định nghĩa trên, ta thấy hình thức mơi giới xuất quan hệ mà quan hệ bên giải Khi địi hỏi có người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải vấn đề 1.1.1.2 Bất động sản Nếu bên nhắc tới khái niệm mơi giới nói chung dễ dàng hình dung Hoạt động mơi giới nhắc tới khái niệm môi giới bất động sản cịn xác định cơng việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên Tuy nhiên cần làm rõ khái niệm bất động sản lĩnh vực môi giới bất động sản Bất động sản tài sản hữu hình, nhiên từ lĩnh vực mơi giới đơi làm nhầm lẫn Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Ở đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền bất động sản luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến bất động sản quyền ln chuyển Vì quyền hạn liên quan đến bất động sản nên cần phải định nghĩa xác bất động sản góc độ nhà mơi giới: Bất động sản mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay phần cơng trình mà theo luật định riêng tách biệt với mảnh đất 1.1.1.3 Môi giới bất động sản Vậy môi giới bất động sản gì? Trong thực tế hành vi mơi giới bất động sản gợi cho hình dung rõ ràng, nhận thức cụ thể hoạt động Tên gọi nghề nghiệp nhắc cho liên tưởng nhóm người cụ thể, hoạt động thị trường bất động sản Tuy lúc hiểu đầy đủ hoạt động nhà môi giới nào? Để hiểu rõ cần phân tích, làm rõ nghĩa từ cụm từ “Môi giới bất động sản” Như trình bày, ta định nghĩa môi giới bất động sản: Môi giới bất động sản hoạt động người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải quan hệ giao dịch bất động sản nhằm kết nối thương vụ giao dịch bất động sản Như vậy, môi giới bất động sản thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến bất động sản Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, thuê cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lí thực tế bất động sản nhà mơi giới thực công việc để nhận thù lao cho Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán thay đổi thơng qua thương vụ mà đối tượng quyền bất động sản 1.1.1.4 Bản chất môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy mơi giới hoạt động địi hỏi phải có tính chun nghiệp Tính chun nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh bất động sản Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ Bản chất mơi giới bất động sản việc kết nối thương vụ, tạo thống bên Nhà mơi giới giúp người có cung bất động sản người có cầu bất động sản kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Nhà môi giới cần tìm bên thứ hai thương vụ, người mà chấp nhận điều kiện đưa khách hàng đàm phán với họ điều kiện Bản chất việc mơi giới đơn giản hoạt động máy móc Bản chất mơi giới bất động sản cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lí hiệu 1.1.1.5 Vai trị mơi giới bất động sản Vai trị việc mơi giới tìm bên thứ hai thương vụ cho khách hàng mình, tìm người phù hợp với hàng hố điều kiện đặt Đây hành vi mang tính thương mại cao, thường địi hỏi nhiều thời gian, kiên nhẫn khả giới thiệu, thuyết phục hàng hóa Vai trị việc mơi giới khái niệm rộng mà bên cạnh vấn đề chất mơi giới cho ta biết nhà mơi giới cần hành động nào? Những hoạt động cần thực để hồn thành nhiệm vụ cách tốt nhất, chuyên nghiệp Vì vai trị việc mơi giới khơng dẫn Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán dắt đến việc kí kết thương vụ, mà vấn đề thực cách để bảo đảm tốt quyền lợi khách hàng Vai trị mơi giới thể thông qua chuyên nghiệp người thực công việc Bất động sản cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động xã hội Bất động sản đối tượng để đầu tư lớn dài hạn, giúp nhà đầu tư bảo tồn vốn giai đoạn khó khăn kinh tế Một điều quan trọng vận hành bất động sản giúp mang lại hiệu lớn cho vòng quay kinh tế Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế mặt khác trực tiếp ảnh hưởng đến kinh tế Và môi giới ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân bao gồm: người mua – môi giới - người bán Giữa người mua người bán, hay nói cách tổng qt cung cầu cần có mơi giới nguyên nhân sau: - Bất động sản loại hàng hố khó so sánh - Bất động sản gắn với quyền phức tạp - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường bất động sản người khơng có kinh nghiệm Ngồi cịn có ngun nhân khác Do mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng: + Về tài chính: thuế, vốn vay, phí… + Về giá cả: đưa giá cách hợp lí + Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm + Mức độ an tồn: tìm đối tác tốt, đáng tin cậy Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán 1.1.2 Môi giới mua bán nhà 1 2.1 Khái niệm nhà Từ thời kì sơ khai xuất loài người biết tìm hang đá hốc làm nơi trú ngụ Khái niệm nhà chưa hình thành bắt đầu khởi nguồn từ Kế tiếp lồi người phát triển trình độ cao hơn, họ bắt đầu biết dựng túp lều, mái đơn sơ…Xã hội ngày phát triển nhà ngày trở nên quan trọng với sống người Nhà phát triển với phát triển xã hội ngày đại với đại hoá xã hội Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người Nhà phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng thiên nhiên nắng, mưa, gió, bão… 1.2.2 Vai trị nhà Nhà có vai trị quan trọng đời sống người Ph.Angghen nhấn mạnh: “Con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…”An cư lạc nghiệp – câu nói từ bao đời ơng cha ta đúc kết lại Có ổn định nơi ăn chốn nói đến chuyện học hành, làm việc… Sự hình thành phát triển cộng đồng liên xã, thơn xóm, phát triển khu dân cư q trình phát triển thị luôn gắn liền với phát triển nhà Nhà khơng tài sản có tầm quan trọng đặc biệt gia đình mà cịn tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - kĩ thuật nước, mức sống dân cư dân tộc Thực tế cho thấy, nhìn vào ngơi nhà nhận biết phong tục, tập quán, đời sống vật chất tinh thần người sống ngơi nhà cộng đồng Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Nhà mối quan tâm chung quốc gia giới, đặc biệt nước phát triển phát triển Nhà nhu cầu đáng người dân đặc biệt thành phố lớn Trong kinh tế thị trường ổn định đầu tư cho bất động sản nhà chiểm khoảng 2% – 8% tổng sản phẩm quốc dân (GDP) 1.1.2.3 Các hình thức hoạt động môi giới nhà  Môi giới mua bán nhà Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm hàng hố bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, cơng trình hạ tầng bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…đều xuất tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản Tuy nhiên giao dịch bất động sản chủ yếu xoay quanh giao dịch đất nhà phổ biến mang tính chi phối tính chất hoạt động thị trường bất động sản Trong hoạt động môi giới mua bán bất động sản, nhà môi giới giúp khách hàng cần mua mua bất động sản theo yêu cầu khách hàng giúp bên cần bán bán bất động sản họ Bên cạnh nhà mơi giới cịn tư vấn giúp khách hàng mua bán bất động sản có nhìn xác cách hợp lí hiệu cao Chìa khố để thành công nhà môi giới phải giành niềm tin từ người mua, hiểu xác nhu cầu họ, tư vấn, góp ý cho khách hàng…tổng hợp thơng tin, tìm kiếm giới thiệu cho họ bất động sản phù hợp nhất, cung cấp cho họ chọn lọc sẵn có Điều địi hỏi nhà mơi giới phải có kho bất động sản phong phú khách hàng cần bán để giới thiệu, cung cấp cho khách hàng cách xác, hợp lý đáp ứng nhu cầu họ, hiểu động lực cần thiết khách hàng, đưa lời khuyên hướng dẫn yêu cầu giúp đỡ người mua Page of 97 Luận văn tốt nghiệp 10 GVHD: TS Nguyễn Thế Phán trình đưa định Sau bên mua hay bên bán tìm đối tượng, nhà môi giới cần phải giúp bên mua, bên bán định giá bất động sản cách xác hợp lý Việc định giá viết giấy tờ cách hợp pháp để người mua người bán bắt đầu q trình thương thuyết Nếu trình thương thuyết giứa hai bên thành công, bước nhà môi giới cung cấp dịch vụ hậu cho người mua người bán bất động sản như: thực vấn đề thủ tục pháp lí, hợp đồng, phát triển ý tưởng, tư vấn sử dụng… Sau giúp bên mua, bên bán thực xong giao dịch nghĩa hoàn thành công việc môi giới mua bán bất động sản, nhà mơi giới có hoa hồng từ giao dịch mua bán Qua giao dịch thị trường thường bất động sản có giá trị tỷ, nhà mơi giới có hoa hồng 1% trị giá bất động sản giao dịch từ bên mua 1% trị giá bất động sản từ bên bán Đối với bất động sản có trị giá từ tỷ trở lên, nhà mơi giới có hoa hồng 0,5% trị giá bất động sản giao dịch từ bên  Môi giới thuê cho thuê nhà Cũng giống môi giới mua bán bất động sản, môi giới thuê – cho thuê bất động sản có vai trị quan trọng góp phần thực thành cơng thương vụ bên thuê bên cho thuê Khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn sơi động thị trường cho th nhà trầm lặng Thị trường nhà cho thuê chủ yếu tồn quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ năm trước đây, thị trường nhà cho thuê người nước ngoài, cho thuê nhà học sinh người lao động ngoại tỉnh Mục đích thuê bất động sản để ở, cho thuê lại phục vụ cho mục đích kinh doanh Nhà mơi giới đóng vai trị cầu nối giúp Page 10 of 97 Luận văn tốt nghiệp 83 GVHD: TS Nguyễn Thế Phán nước vào điều kiện nước ta cần phải nhiều cơng sức Cơng ty cần tạo cho dấu ấn riêng so với vô số công ty môi giới hoạt động thị trường Sự thành công doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ chỗ phải tạo ấn tượng sản phẩm cùa khách hàng Về tổ chức hoạt động, công ty cần trọng việc mở rộng chương trình quảng cáo hơn, dựa vào nguồn khách hàng sẵn có mà phải tích cực quảng bá cho sản phẩm dịch vụ Cần thiết lập mối quan hệ tốt với khách hàng cũ tổ chức định giá khác nhằm tìm kiếm khách hàng thu thập trao đổi thông tin phục vụ cho môi giới Về đào tạo quản lý nhân lực, tuyển dụng nhân viên đảm bảo chất lượng, không thiên số lượng để đảm bảo cho chất lượng uy tín cơng ty Cần hợp tác với tổ chức khác hay quan chuyên nghiên cứu mơi giới, tổ chức khố đào tạo ngắn ngày, cử nhân viên tham gia khoá cấp chứng định giá khoá nâng cao nghiệp vụ 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước - Kĩ thu thập xử lý thông tin vô quan trọng hoạt động môi giới cơng ty nên hồn thiện phát triển việc nên làm Nó khơng áp dụng cho cơng tác thu thập cơng ty V-Reex nói riêng, mà qua áp dụng cho cơng ty mơi giới nước ta Vì vai trị Chính phủ quan ngành liên quan khơng thể khơng nhắc đến, giúp hoạt động môi giới phát triển ổn định lành mạnh - Cần xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS toàn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy, nước Từ khơng giúp cho hoạt động mơi giới mà cịn giúp cho hoạt động quản lý thị trường BĐS Vì thị trường BĐS thị trường vô quan trọng kinh tế thị trường, có ảnh hưởng đến ngành kinh tế Page 83 of 97 84 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, cần đơn giản hoá thủ tục giấy tờ gốc yêu cầu Việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất quyền sở hữu cơng trình đất làm cho BĐS có đầy đủ điều kiện tham gia giao dịch thức thị trường, tránh việc đẩy chủ sở hữu BĐS phải tham gia giao dịch ngầm làm thất thu cho Nhà nước, đồng thời làm cho việc sàng lọc xử lí thơng tin nhà mơi giới diễn nhanh chóng - Các thông tin lĩnh vực môi giới BĐS đặc biệt loại thơng tin có nguồn gốc từ quan quản lý Nhà nước có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động giao dịch BĐS, cần có chế quản lý phù hợp để cho truy cập chi phí cho việc có thơng tin khơng cao Ví dụ thông tin quy hoạch, thông tin tình trạng pháp lý nhà ở, thơng tin giao dịch BĐS - Nhà nước nên có biện pháp để cập nhật thông tin giá nhà giao dịch thị trường lẽ hợp đồng mua bán đưa công chứng đưa mức giá thấp so với mức giá theo quy định Nhà nước tức thấp nhiều so với mức giá thực thị trường, để tránh phải nộp khoản thuế lệ phí mức cao Hiện nguồn thông tin giá giao dịch diễn khó thu thập Nhiều thơng tin khu đất cụ thể chưa xác định rõ ràng công việc quy hoạch tổng thể chi tiết chưa tiến hành chưa phê duyệt - Khi giao dịch qua sàn giao dịch khơng cần phải qua cơng chứng mà lấy làm sở để làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ sang tên Như làm giảm thủ tục hành thu hút nhiều giao dịch thơng qua sàn Tránh tình trạng để tới phát sinh việc, khách hàng phải gọi tới nhiều lần gặp nhân viên môi giới họ cịn bận với thương vụ Page 84 of 97 Luận văn tốt nghiệp 85 GVHD: TS Nguyễn Thế Phán KẾT LUẬN Trong hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta, môi giới bất động sản lĩnh vực hình thành sớm hoạt động sơi động mang nhiều tiêu cực Nghề môi giới nước ta phát triển tự phát khó tránh khỏi sai sót ban đầu Đặc biệt hoạt động mơi giới nhà phát triển Thành phố lớn Hà Nội kĩ thu thập xử lí thơng tin cịn yếu, chưa có nhiều kinh nghiệm Ngoài số tiêu cực chung lĩnh vực mơi giới, kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà có thay đổi đáng kể Tuy nhiên sâu vào thấy phát sinh nhiều yếu tố bất cập chung thị trường bất động sản Để giải thực trạng cần có thời gian điều chỉnh chuyên nghiệp hố đội ngũ hành nghề mơi giới Cơng ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-Reex thành lập thời gian ngắn lĩnh vực mơi giới mua bán nhà có kinh nghiệm quan hệ kinh doanh Công ty tiếp tục hoàn thiện phát triển kĩ thu thập xử lí thơng tin cho nhà môi giới hoạt động địa bàn Hà Nội Với mạnh mình, với chiến lược đắn, khắc phục khó khăn tồn nay, V-Reex khẳng định vị trí thị trường Page 85 of 97 86 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bài giảng Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường, TS.Ngưyễn Thế Phán, TS.Nguyễn Minh Ngọc, ThS.Vũ Thị Thảo (2006), Nhà xuất xây dựng, Hà Nội - Tạp chí Địa thị trường Bất động sản - Các tài liệu từ công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam - Bộ xây dựng (2004), Định hướng phát triển nhà đến năm 2020, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội - Các văn pháp luật: Luật kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Nghị định 153/2007/NĐ-CP - Nghị định 176/1999/N Đ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ lệ phí trước bạ - Luật đất đai (2003), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội - Luật nhà (2005), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội - Bài làm có tham khảo số báo báo điện tử Vnexpress, Vietnamnet… - Bộ xây dựng, www.moc.gov.vn Page 86 of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán PHỤ LỤC Page of 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Phụ lục PHIẾU ĐĂNG TIN (Dành cho khách hàng giao dịch bất động sản)' Mã Giao Dịch: B Hà Nội, ngày tháng năm 2008 I/ Địa bất động sản: Tình trạng pháp lý: Tên người đăng tin : Điện thoại liên hệ: Giá đề xuất bán: II/ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN:  LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN: Nhà đất: Đất: Chung cư: Biệt thự: V.P: Trang trại:  ĐẤT: 1/ Thông tin quy hoạch  Đã QH Đang QH Chưa QH 2/ Loại đất:  Thổ cư Nơng nghiệp 3/ Khn viên: Diện tích: m2 Rộng: m  Mặt tiền: Hẻm chính: Hẻm hẻm:  Chiều rộng đường, hẻm : m  Hẻm thông: Hẻm cụt:  Đường đi: Đất: Xi măng: Tráng nhựa: 4/ Hướng nhà: Đ T N B ĐN ĐB TN TB  NHÀ:  Nhà, cơng trình có sẵn  Nhà, cơng trình XD  Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt  Loại khác: 1/ Sử dụng tại: V.P C.H Để Kho Xưởng Trống 2/ Đặc điểm kết cấu:  Tầng hầm: Có Khơng  Số tầng: tầng  Gác lửng: Có Khơng (Diện tích: m2) Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp     Diện tích nhà: m2 Tổng diện tích xây dựng: m2 Xây năm: Có chỗ để tơ: Có GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Dài: m Rộng: m Sửa năm: Không 2/ Trang bị nội thất: Hệ thống máy lạnh: Có Khơng (số lượng: )  Số phịng ngủ: Số phịng WC: Số bồn tắm: Hệ thống nước nóng: Có Khơng (số lượng: )  Hệ thống điện: Cao cấp Bình thường  Nhà bếp: Cao cấp Bình thường  Cầu thang: Cao cấp Bình thường  Chi tiết khác đóng góp vào giá trị cơng trình: Thang máy: PCCC: Khác: 3/ Tình trạng nay:  Giá trị % cịn lại: %  Vết nứt: Có Khơng  Tình trạng thấm: Có Khơng III/ THƠNG TIN KHU VỰC: Vị trí tương đối bất động sản với: Khu thương mại Có Khơng Khoảng cách km Chợ Có Khơng Khoảng cách km Trường học Có Khơng Khoảng cách km Bệnh viện Có Khơng Khoảng cách km Địa điểm đặc biệt khác (nếu có): Nhận định riêng người đăng tin o Giá đất khu vực lân cận VNĐ/m2 o Những thuận lợi khác: (khu vực đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch mở rộng) Phác họa sơ đồ đường vào vị trí đất, nhà cơng trình xây dựng: Cam kết khách hàng: - Đảm bảo cung cấp thơng tin đầy đủ, xác Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán - Thực quy định, quy chế, nghĩa vụ tài theo quy định sàn giao dịch bất động sản ngân hàng TMCP Việt Nam quy định hành Nhà Nước - Khách hàng chịu hoàn toàn trách nhiệm yêu cầu Cán tiếp nhận hồ sơ Khách hàng đăng ký (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán Phụ lục BẢNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN Ngày : Mã số : THÔNG TIN CHUNG Địa Bất động sản Quận : Phường (xã) : Phố : Số nhà : Khu (Làng) : Tọa độ GPS: Giá trị giao dịch : Thời điểm giao dịch: 11 12 13 Văn phịng cung cấp TT: ĐẤT Diện tích Hình dáng Hướng vào mặt tiền 10 Địa chỉ/SĐT 14 15 16 17 18 Loại đất Tình trạng sổ đỏ Quy hoạch Kích thước mặt tiền Số mặt tiền Kích thước lịng đường trước nhà Vỉa hè Đường trước mặt nhà: Đường trước mặt nhà : HIỆN TRẠNG XÂY DỰNG Số tầng nhà Tình trạng nhà 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Thời gian xây dựng Diện tích XD (Tầng 1) Nội thất nhà Cấp điện thành phố Cấp nước thành phố Thốt nước thành phố VỊ TRÍ Nhà nằm KC từ đường đến nhà (>5,5m lịng đường) Số lần rẽ từ đường vào nhà Khoảng cách tới tiện ích cơng cộng gần Bệnh viện Trường học TT thương mại Nguyễn Minh Loan … /… /2008 … m2 Vuông Đông Tây Nam Thổ cư Đã có Có … m2 … Mặt tiền Chữ L Tây Đơng Nam Nơng nghiệp Chưa có Khơng Méo (nhiều cạnh) Nam Tây Bắc 61 CP Đang làm Bắc Đông Bắc Khác 3m Khác … Tầng BT kiên cố Bình thường Mới … m2 Bình thường Có Có Có Khơng có nhà Xây tạm Nhà gạch Cũ Mái ngói Mái tơn Khá Khơng Không Không Đẹp Đang làm Đang làm Đang làm Giữa phố Ngã ba Ngã tư Khác 200m lần lần lần >= lần 1000m Quá cũ BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp 37 38 39 40 41 Chợ Khu cơng viên THƠNG TIN XÃ HỘI Dân trí Thuận lợi cho An ninh Nguyễn Minh Loan GVHD: TS Nguyễn Thế Phán 1000m Cao Kinh doanh Tốt Trung bình Để Trung bình Thấp Làm văn phịng Kém Khác BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU - CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU THẬP VÀ XỬ LÍ THƠNG TIN CỦA NHÀ MƠI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở - 1.1 Tổng quan môi giới mua bán nhà -4- 1.1.1 Môi giới bất động sản - 1.1.1.1 Môi giới .- 1.1.1.2 Bất động sản - 1.1.1.3.Môi giới bất động sản - 1.1.1.4.Bản chất môi giới bất động sản - 1.1.1.5 Vai trị mơi giới bất động sản - 1.1.2 Môi giới mua bán nhà -8- 1 2.1 Khái niệm nhà .- 1.2.2 Vai trò nhà .- 1.1.2.3 Các hình thức hoạt động mơi giới nhà - 1.2 Vai trò thu thập xử lý thông tin - 12 - 1.2.1 Khái niệm thông tin, thông tin bất động sản - 12 1.2.2 Thông tin bất động sản - 14 1.2.2.1.Thu thập thông tin cung bất động sản - 14 1.2.2.2.Thu thập thông tin cầu bất động sản - 16 1.2.2.3.Nguồn thông tin - 17 1.2.2.4 Vai trị thu thập xử lí thơng tin bất động sản - 20 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới kĩ thu thập xử lí thông tin nhà môi giới mua bán nhà - 22 - 1.3.1 Các phương pháp thu thập thông tin .- 22 1.3.2 Kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới .- 24 1.3.2.1 Kĩ thu thập thông tin - 24 1.3.2.2 Kĩ xử lí thơng tin - 28 Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán 1.4 Kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới mua bán nhà số nước - 30 - CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG KĨ NĂNG THU THẬP VÀ XỬ LÍ THÔNG TIN CỦA NHÀ MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TẠI CÔNG TY V-REEX .- 33 2.1 Tình hình mua bán nhà Thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới công ty V-Reex - 33 - 2.1.1 Lịch sử xây dựng phát triển công ty V-Reex - 33 2.1.2 Tình hình mua bán nhà thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến thu thập xử lí thông tin công ty V-Reex - 37 2.1.3 Những thuận lợi khó khăn ảnh hưởng tới kĩ thu thập xử lí thông tin - 40 2.1.3.1 Thuận lợi - 40 2.1.3.2 Khó khăn - 41 2.2 Thực trạng kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà mơi giới - 42 2.2.1 Tình hình thu thập xử lí thơng tin năm qua - 42 2.2.1.1.Tình hình thu thập thơng tin nhà .- 42 2.2.1.2.Tình hình thu thập thơng tin khách hàng .- 50 2.2.2 Kĩ xử lí thơng tin .- 60 2.2.2.1 Sàng lọc thông tin - 60 2.2.2.2 Sắp xếp thông tin xây dựng sở liệu - 64 2.2.3 Quản lý khai thác thông tin phục vụ khách hàng .- 69 2.3 Đánh giá chung thực trạng kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà mơi giới mua bán nhà công ty V-Reex - 70 - 2.3.1 Ưu điểm - 70 2.3.2 Hạn chế .- 72 - Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO KĨ NĂNG THU THẬP VÀ XỬ LÍ THƠNG TIN CỦA NHÀ MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TẠI CÔNG TY V-REEX - 74 3.1 Phương hướng nâng cao kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà mơi giới - 74 3.1.1 Định hướng mục tiêu phát triển chung lĩnh vực môi giới mua bán nhà công ty V-Reex .- 74 3.1.2 Định hướng nâng cao kĩ thu thập xử lí thơng tin nhà môi giới năm tới công ty V-Reex - 76 3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao kĩ thu thập xử lí thông tin nhà môi giới mua bán nhà công ty V-Reex - 78 - 3.2.1 Hoàn thiện kĩ thu thập xử lí thơng tin cho nhà mơi giới cơng ty - 78 3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, xác kịp thời - 79 3.2.3 Trang bị đầy đủ sở vật chất cho hoạt động thu thập thông tin nhà môi giới - 81 3.2.4 Xây dựng phần mềm riêng cho việc quản lý thông tin bất động sản .- 81 3.2.5 Tăng cường mở rộng trao đổi thông tin với tổ chức môi giới doanh nghiệp bất động sản khác - 82 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước - 83 - KẾT LUẬN - 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO - 86 - Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GDP : Tổng sản phẩm quốc nội QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất WTO : Tổ chức thương mại giới TT : Thị trường VN : Việt Nam KD : Kinh doanh HN : Hà Nội Nguyễn Minh Loan BĐS 47 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức máy - 34 Sơ đồ 2: Tổ chức thu thập thông tin - 51 Sơ đồ 3: Quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá thơng tin thu thập - 63 - Biểu đồ 1: Tỷ lệ số người có nhu cầu mua nhà theo nhóm thu nhập - 54 Biểu đồ 2: Nhu cầu mua nhà - 55 Biểu đồ 3: Tỷ lệ nhà rao bán khách hàng cung cấp công ty .- 64 Biểu đồ 4: Thông tin giao dịch thành công - 67 - Nguyễn Minh Loan BĐS 47