Thuc trang va giai phap nham day nhanh cong tac 156089

Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ta tình CNH-HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai cho mục đích mở mang phát triển thị, xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, cơng trình sở hạ tầng kỹ thuật cơng trình khác phục vụ cho phát triển kinh tế –xã hội đảm bảo quốc phòng, an ninh nâng cao đời sống nhân dân ngày tăng Việc thu hồi, bố trí,sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho nhu cầu cách khoa học, tạo điều kiện cho phát triển lâu dài bền vững vấn đề lớn cấp thiết Để thực dự án mang lại lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia cần phải có địa điểm xây dựng điều gắn liền với công tác giải phóng mặt (GPMB) Đây khâu quan trọng q trình thực cơng trình hay dự án đầu tư xây dựng Cơng tác giải phóng mặt ảnh hưởng lớn tới tiến độ thực dự án phát triển kinh tế thị Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt Việt Nam cịn gặp nhiều khó khăn phức tạp địi hỏi phải có biện pháp nhằm thúc đẩy cơng tác giải phóng mặt Vì vậy, sau thời gian thực tập phịng Tài ngun Mơi trường huyện Yên Dũng, với hướng dẫn Ths Nguyễn Hải Yến, em định chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt huyện Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang” để nghiên cứu Vì trình độ thời gian nghiên cứu cho hạn, chuyên đề không tránh khỏi sai sót mặt lý luận thực tiễn Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để chun đề em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp  Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên Mục tiêu nghiên cứu: - Nghiên cứu sở lý luận GPMB - Tìm hiểu thực trạng định giá đất đền bù thiệt hại GPMB huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang - Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB huyện  Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu thực trạng GPMB huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang năm 2006, 2007, 2008  Phương pháp nghiên cứu: - Duy vật biện chứng - Điều tra thu thập số liệu - Thống kê tốn học - Phân tích so sánh - Phân tích tổng hợp  Kết cấu nội dung báo cáo chuyên đề: Ngoài lời mở đầu, kết luận chung, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt tài liệu tham khảo, chuyên đề có kết cấu nội dung sau: Chương I: Cơ sở khoa học giải phóng mặt Chương II: Thực trạng cơng tác giải phóng mặt huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang Chương III: Giải pháp nhằm đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang Em xin chân thành cảm ơn Ths Nguyễn Hải Yến bà Đỗ Thị Vân, anh chị phịng Tài ngun Mơi trường huyện Yên Dũng giúp đỡ em mặt lý thuyết thực tế để hoàn thành chuyên đề Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Giải phóng mặt bằng: 1.1 Khái niệm đặc điểm GPMB: 1.1.1 Khái niệm: Giải phóng mặt trình tổ chức thực công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cối cơng trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng cơng trình Cơng tác giải phóng mặt thực từ thành lập Hội đồng giải phóng mặt Quận, Huyện dự án giao mặt cho chủ đầu tư 1.1.2 Đặc điểm: -Là trình thực đa dạng: Mỗi dự án tiến hành vùng định với quy mô thực khác nhau, việc thực cơng tác giải phóng mặt thể khác tuỳ thuộc vào dự án Cơng tác giải phóng mặt phải gắn với đặc trưng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực giải phóng mặt điều dễ dàng Điều khác hẳn với khu vực ven hay ngoại thành cơng việc thực có đơn giản -Tính phức tạp: Đất đai nhà có vai trị đặc biệt quan trọng nên giải phóng mặt gặp phải nhiều khó khăn khu thị lớn đất có giá trị kinh tế cao phần dẫn tới tình trạng người dân khơng muốn di chuyển chỗ bị số điều kiện thuận lợi phải nơi khác Mặt khác hình thành lâu đời đất đai sở hữu nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm đất khó cho cơng tác khê khai, phần khác ảnh hưởng Luật Đất đai sách thực cơng tác giải phóng mặt từ trước không Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên đồng đặc biệt công tác xác định giá đền bù không thoả đáng cho người dân diện cần giải phóng mặt dẫn tới tình trạng chây lì khơng chịu di chuyển Khi thực di dời điều quan trọng bố trí đất cho khu vực tái định cư lại chưa đảm bảo nguyên nhân khác khơng có đất, thiếu điều kiện sinh hoạt Giải phóng mặt thực chủ yếu khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu buôn bán nhỏ họ khơng muốn di chuyển chỗ điều đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm cơng việc khác cho thích hợp với nơi 1.2 Sự cần thiết công tác GPMB: Khi nhà nước định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng lợi ích cơng cộng Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân Theo luật Đất đai năm 1993, điều " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Theo điều nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 "Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quy định điều nghị định này, tuỳ trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi đền bù tiền, nhà đất." Như văn pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, nhân sử dụng ổn định dài Do Nhà nước thực thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống sinh hoạt người dân ảnh hưởng tới lợi ích kinh tế họ Theo điều 27 Luật Đất đai "Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất sử dụng người sử dụng để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng người bị thu hồi đất bồi Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên thường hỗ trợ Việc bồi thường hỗ trợ thực theo quy định Chính phủ" Đất đai nhà tài sản vô q giá quan trọng có vị trí đặc biệt quan trọng gắn liền với sống người Khơng đánh dấu mốc giới lãnh thổ tài sản quốc gia Đất đai vừa sản phẩm tự nhiên vừa sản phẩm lao động Là điều kiện tồn sinh vật sống trái đất, trải qua nhiều thời gian với chuyển kinh tế đất đai trở thành tài sản vô quan trọng Đất đai Việt Nam chủ yếu đât sản xuất nông nghiệp theo thời gian xu chung giới Xã hội ngày phát triển, dân số ngày cao cộng với xu thị hố diễn mạnh mẽ nhu cầu đất đai trở nên ngày khan quan trọng Đặc biệt q trình cơng nghiệp hố với q trình thị hố nhu cầu đất đai dành cho xây dựng cơng trình sở hạ tầng, khu dân cư nhu cầu cấp bách đô thị làm đau đầu nhà quản lý Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân Khi Nhà nước cần đất để xây dựng cơng trình cơng cộng sở hạ tầng, an ninh quốc phịng, văn hố thể thao, đường xá giao thơng phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo định Nhà nước.Và đền bù mặt vật chất người dân phải trao trả đất đai cho nhà nước để thực xay dựng dự án,các khu thị cơng trình phúc lợi xã hội Nước ta sau mười năm năm đổi mới, đất nước đạt mục tiêu quan trọng kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt thay đổi nhanh chóng kinh tế đưa đất nước ta vững bước đường cơng nghiệp hố đại hoá, đường hội nhập phát triển Sự phát triển Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên thể thơng qua khía cạnh đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày cao, phát triển cách đồng sở hạ tầng, trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải trí ngày phát triển mạnh mẽ Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng sở hạ tầng nhu cầu đất đai ngày cao tạo sức ép lớn toàn xã hội như: Dân số ngày tăng nhu cầu chỗ ngày nhiều đặc biệt nhu cầu chỗ dân cư đô thị qua trình thị hố với di dân từ nơng thơn thành thị để tìm kiếm việc làm ngày nhiều Sự phát triển kinh tế kéo theo hoạt động mở rộng sản xuất nhu cầu đất xây dựng cao để thực xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất cao, trung tâm thương mại dịch vụ Cùng với phát triển kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giao thông vận tải cần phải mở rộng Khi mà thị hố cao nhu cầu vận chuyển lại dân cư ngày tăng việc sửa chữa nâng cấp tuyến đường hay làm tuyến đường quan trọng, giải trước mắt nhu cầu vận chuyển lại xã hội Nhu cầu vui chơi giải trí đại phận tầng lớp xã hội tăng cao điều cần phải mở rộng khu vui chơi nhu cầu cấp thiết không trước mắt mà lâu dài như: Xây dựng trung tâm thể thao, câu lạc văn hoá để phục vụ cho nhu cầu Để đáp ứng nhu cầu trở thành mối xúc mà tồn xã hội quan tâm việc giải phóng mặt tất yếu khách quan Đây biện pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng cơng trình phục vụ cho phát triển xã hội q trình thị hố diễn mạnh mẽ đô thị nước Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên 1.3 Yêu cầu công tác GPMB: 1.3.1:Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng: 1.3.1.1 Giá đất đai: - Một khu đất ban đầu giá trị khơng q lớn có thơng tin việc quy hoạch cho khu đất có giá làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi làm thay đổi tồn kế hoạch giải phóng mặt bắng Đó yếu tố tâm lí người khó để nhận biết xác định giá trị -Cung cầu đất thị trường nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếu cung đất mà lớn cầu đất đai, giá đất đai có xu hướng giảm xuống; cịn cầu đất lớn cung đất giá có xu hướng tăng lên Trong thực tế nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt thị, giá đất tăng lên cao có nơi giá đất lên tới 15-23cây/m diện tích đất đai có hạn mà cầu đất đai tăng lên nhiều so với cung đất -Giá đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố mức địa tô thu mảnh đất hàng năm (địa tô chênh lệch I độ phì nhiêu đất mang lại địa tô chênh lệch II khả đầu tư cải tạo mảnh đất nhà kinh doanh tạo ) Giá đất phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng tính theo năm 1.3.1.2 Tính chất đất đai: -Do tính chất đất đai, vị trí đất đai khả sử dụng nhiều mục đích đất nơng nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gần khu trung tâm thương mại đất sử dụng với nhiều khả đáp ứng nhiều nhu cầu khác … làm cho giá trị đất tăng lên, giá đất nâng lên 1.3.1.3 Khả sinh lợi đất đai: -Do khả mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư bn bán đất; tâm lí muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt tâm lí giả tạo giá đất lên Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên cao mà nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; nhà đầu đất đai xuất làm cho thị trường đất đai ngày trở lên sôi động, đẩy mức giá lên cao lên cao tạo lên đợt sốt đất kéo dài 1.3.1.4 Mức độ hoàn thiên sở hạ tầng: - Mức độ hoàn thiện sở hạ tầng hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng đặt quy mơ loại ? Hệ thống thông tin liên lạc trang bị đại đến khả nào? Sẽ nhân tố trực tiếp nhiều giá trị sử dụng vị trí đặt khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên giảm xuống 1.3.1.5 Yếu tố trị: -Bên cạnh đó, yếu tố trị ảnh hưởng lớn đến giá đất Trước đây, mức sống người dân thấp, thu nhập đủ để ăn mặc lo sinh hoạt sống hàng ngày mà người nghĩ đến việc mua bán đất Nhưng thu nhập nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần chỗ rộng rãi thoải mái nhu cầu thiết đặc biệt q trình thị hố chóng mặt, người dân ạt đổ Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất thị nói riêng có giá cao Tuy thời gian qua giá đất trung bình Hà Nội lên đến 10 lượng/m2 Mỗi quốc gia công nhận chế độ sở hữu khác sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể; công nhận thị trường bất động sản; công bố quy hoạch rộng rãi; mức độ tác động Nhà nước vào quan hệ đất đai nào; gọn nhẹ cơng tác hành chính; điều tiết vi mô Nhà nước đường lối lãnh đạo Đảng động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị đất, làm cho giá đất lên cao hay xuống thấp; biến động lớn ổn định Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên I.3.1.6 Những quy định pháp luật: -Những quy định pháp luật hành yếu tố ảnh hưởng lớn đến công tác giải phóng mặt bằng, thời điểm trước tiêu chí áp dụng cho việc giải phóng mặt cho khu vực cụ thể hợp lí thời điểm khác khu vực đăc biệt khác tiêu chí đánh giá lại ko hợp lí khơng phù hợp với quy định pháp luật Bởi cần nghiên cứu chi tiết văn quy phạm pháp luật thời điểm hành để áp dụng cho hợp lí I.3.1.7 Trình độ đội ngũ thực cơng tác giải phóng mặt bằng: nhân tố khả chủ quan cơng tác giải phóng mặt trình độ đội ngũ quản lí thực hiên cơng tác giải phóng mặt bằng.Việc giải phóng diễn cách nhanh chóng thuận lợi hay không phụ thuộc vào lực vận động thực cá nhân người quản lí * Xác định xác giá trị đất đai: Giá trị đất đai xác định giá trị mà đất đai mang lại cho người chủ sở hữu người sản xuất mảnh đất đó.Để xác định giá trị xác mảnh đât cần xác định cách xác lợi nhuận mà lẽ tương lại mảnh đất mang lại.Cần có cơng tác định giá xác định xác giá trị mảnh đất Trong xã hội tư người sở hữu ruộng đất cho phép người kinh doanh ruộng đất tư kinh doanh ruộng đất sử dụng đất đai thời gian người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất khoản tiền địa tơ Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Nó hình thái quyền sở hữu đất đai thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu đất đai Như vậy, mặt chất kinh tế đị tơ khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ rộng sở tận dụng lợi sẵn có mảnh đất so với Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên mảnh đất khác Địa tơ phụ thuộc vào vị trí, độ phì nhiêu khoản đầu tư nhà kinh doanh đất Từ thực tế ta nhận thấy đất đai có giá thân đất có kết tinh lao động người hình thức cụ thể khơng giống Điều C.Mac khẳng định "giá đất đai địa tơ tư hố" giá đất xác định công thức: Địa tô thu đất hàng năm Giá đất đai= Tỷ suất lợi tức tính theo năm 1.3.1 Cơ sở yếu tố tạo nên giá trị đất đai: Giá đất phụ thuộc vào khả sinh lời đất, phụ thuộc vào mục đích sử dụng Mặt khác đất đai hàng hố phụ thuộc vào quan hệ cung cầu thị trường phụ thuộc vào sách điều tiết Nhà nước Do giá đất xuất từ khả sinh lợi đất nên ta khái quát sở hình thành giá đất sau: Đối với đất nông nghiệp: nông nghiệp đất đai tư liệu sản suất quan trọng, thay Lợi dụng khả tiềm tàng đất đai người biết vận dụng khai thác cách triệt để nhằm phục vụ lợi ích người Khả đất thể mặt sau: Độ phì đất: Đây thuộc tính tự nhiên đất đai khả cung cấp chất dinh dưỡng nước, thức ăn cho trồng Vị trí đất: Với lô đất thuận lợi cho việc sản suất tiêu thụ sản phẩm giá trị kinh tế lô đất cao ngược lại lô đất thuận lợi giá trị kinh tế thấp Vị trí đất định tới khả sinh lời đất nên phần định đến giá đất Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa 47