Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người thông qua lao động và trí tuệ của chính bản thân mình mà con người tác động vào đất làm ra sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu được trong tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội Do đó quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai Để thấy được rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước.
1 Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội
1.1 Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống
Con người sinh ra đã gắn liền với đất, tồn tại được là nhờ vào sản phẩm từ đất và đế khi nhắm mắt xuôi tay con người lại trở về với đất Đất gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người Không chỉ có vậy mà trên phương diện kinh tế xã hội thì đất đai là tài nguyên, tài sản của mỗi quốc gia tạo nên của cải vật chất cho xã hội Thật vậy, đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người, không phải do con người làm ra Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó với nhau Con người khai thác nguồn của cải vô tận này để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai là sản phẩm cuả tự nhiên, con người khai phá chiếm hữu nó do vậy đất đai chứa đựng yếu tố lao động Như vậy, đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành tài sản của xã hội Không chỉ có vậy xét trong đời sống và sản xuất thì đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với nông, lâm, ngư nghiệp.
Luật đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”.
1.2 Vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước
Trong xã hội phong kiến thì đinh (lao động) và điền (đất đai) là hai yếu tố được nhà vua quản lý chặt chẽ bởi đó là hai yếu tố cơ bản đầu vào của nền sản xuất xã hội Khi chuyển sang hình thái kinh tế tư bản, thì nền sản xuất xã hội chuyển trọng tâm từ khu vực sản xuất nông nghiệp sang khu vực công nghiệp lúc đó đòi hỏi một yếu tố đầu vào mới đó là tư bản (vốn) Và khi công nghiệp phát triển nên trình độ cao hơn, con người đã sử dụng công nghệ thông tin vào trong sản xuất, lúc đó công nghệ trở thành yếu tố đầu vào mới cho nên sản xuất xã hội Như vậy bốn yếu tố : con người, đất đai, vốn, công nghệ là bốn nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội, tuỳ theo trình độ lực lượng sản xuất mà tầm quan trọng của các yếu tố này có mức độ khác nhau.
Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, từ một nền sản xuất nông nghiệp lạc hậu chúng ta đang xây dựng một xã hội công nghiệp hiện đại Đây chính là nội dung của công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước Tỉ trọng kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp nước ta năm 1995 là chiếm 29%, hơn nữa nông dân nước ta chiếm tới hơn 80% dân số Vì thế nông nghiệp nước ta vẫn đóng vai trò quan trọng.
Do đó công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là mục tiêu hàng đầu Mà ta biết đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp Nó không chỉ là tư liệu lao động mà còn là đối tượng lao động. Thông qua phương tiện đất đai con người đã khai thác sản phẩm từ đất và còn hơn thế nữa khi con người biết khai thác hợp lý biết bảo vệ đất sản xuất Thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là làm sao để tăng sản xuất nông nghiệp trong quỹ đất hạn hẹp do quá trình đô thị hoá Muốn vậy cần phải có chính sách đất đai hợp lý để tác động trực tiếp vào lực lượng sản xuất nông nghiệp Để có chính sách đất đai hợp lý cần nhanh chóng thực hiện tốt công tác điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính.
Trong vấn đề bảo vệ môi trường của cả nước và khu vực thì việc bảo đảm diện tích rừng có vai trò quan trọng đặc biệt Do vậy bên cạnh chính sách khai thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc Có như vậy mới phát triển bền vững được như vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường.
Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu công nghiệp tập trung được hình thành Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu công nghiệp ở đâu và với quy mô như thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng phân tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nước Điều này bắt nguồn tù việc cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất Để thực hiện quy hoạch sử dụng đất cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất như vậy cần làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn cứ pháp lý và khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trong mọi thời đại thì vấn đề nhà ở và đất ở luôn được quan tâm, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay dân số tăng lên đất chặt người đông, đất ở trở thành nhu cầu bức xúc Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế –xã hội của mỗi nước và đánh giá mức độ công bằng và trình độ văn minh của xã hội Do vậy cần có chính sách đất đai hợp lý cho việc xây dựng nhà ở, nhanh chóng thực hiện công tác đăng kí đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để bảo vệ cho người dân. Ơ nước ta, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường thì một hệ thống các loại thị trương được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản – một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạ Thị trường tuy mới được hình thành nhưnh đã thu hút lượng vốn không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cung cấp hành hoá thiết yếu cho nhân dân, đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản của các thành phần kinh tế Nó được coi như lĩnh vực kinh tế quan trọng do đó cần phát triển thị trường này Muốn vậy cần có chính sách đất đai hợp lý, cần nhanh chóng hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính để cung cấp thông tin xác thực về hàng hoá bất động sản để lành mạnh hoá thị trường bất động sản và Nhà nước có thể kiểm soát được thị trường này Việc phát triển thị trường này góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường là điều kiện để thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước
Nếu xét trên bình diện kinh tế xã hội, mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền kinh tế, để phát triển một xã hội công nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp công cụ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động đó chính là quy hoạch sử dụng đất, các chính sách đất đai và các chính sách xã hội Như vậy, quản lý đất đai lúc này có thể phát huy tác dụng là động lực thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.
Trong kinh tế, thì đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước Nhà nước có thể tạo nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động kinh tế Nó là nguồn vốn không bao giờ cạn mà trong quá trình khai thác sử dụng có thể làm cho giá trị tăng lên Trong tình thế cơ sở hạ tầng không ngừng được cải thiện và dân số tăng lên thì giá trị bằng tiền của đất tăng lên không ngừng Điều này minh chứng cho sự to lớn của nguồn vốn đất đai Như vậy, đất đai có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách. Để có thể tạo nguồn thu hơn nữa cần có hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ, hồ sơ quản lý đầy đủ và chính sách đất đai từng bước ổn định.
Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của đất nước Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như tư liệu sản xuất đặc biệt Thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai sẽ cho phép ta giải quyết vấn đề: Tăng sản lượng kinh tế nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn,cải thiện đời sống nhân dân; đảm bảo an toàn lương thực quốc gia; bảo vệ tài nguyên đất và môi trường sinh thái; quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hoá; chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch đất hợp lý; xây dựng xã hội công bằng trên cơ sở thực hiện chính sách nhà ở và đất ở; phát triển thị trường bất động sản; tăng cường nguồn thu cho ngân sách quốc gia.
Do đất đai có vai trò quan trọng như trên vì thế mà công tác quản lý Nhà nướcvề đất đai ở nước ta đã được chú ý từ lâu nhưng do điều kiện hoàn cảnh ở mỗi thời kỳ khác nhau mà công tác quản lý Nhà nước có nhiệm vụ cụ thể khác nhau Vì vậy ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy được công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ Từ đó nhận thức quan hệ đất đai trong thời đại ngày nay.
2 Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng. Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai Mỗi thời kỳ với chế độ chính trị khác nhau đều có chính sách quản lý đất đai đặc trưng của thời kỳ đó.
2.1) Thời kỳ đầu lập nước
Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng đất công.
Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của chung và cũng là của nhà vua Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua.
Sự cần thiết phải xây dựng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ thống địa bạ (deed system) và hệ thống bằng khoán(title system) Hệ thống địa bạ thì áp dụng từ tất lâu đời bao gồm: các sổ sách địa chính mô tả thửa đất theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý trên các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận Khi mà các mối quan hệ đất đai trở lên phức tạp thì một bộ hồ sơ hiện đại hơn đó là hệ thống bằng khoán Hệ thống này bao gồm: bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng kí đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, so với hệ thống địa bạ thì hệ thống bằng khoán cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn, thống nhất hơn Tuy nhiên tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện mà sử dụng hệ thống quản lý nào tốt hơn
Trên đây đã nói về hệ thống hồ sơ quản lý đất đai Nó phản ánh rằng việc quản lý đất đai chỉ quan tâm tới việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm vi dân sự và hành chính, không chú ý tới vai trò đất đai trong bức trang hoạt động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội Trong bối cảnh hiện nay, đất đai đang tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế- xã hội do đó đòi hỏi phải xây dựng cho được hệ thống hồ sơ quản lý đất đai hiện đại Muốn vậy ta cần tìm hiểu khái niệm hồ sơ địa chính cũng như đặc điểm và các loại hồ sơ địa chính ở nước ta.
1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính
*Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv… phản ánh yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị đất Rõ ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bởi nó chứa đựng thông tin về đất đai Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiệu để xác định giá đất và thu thuế Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vv… Như vậy, để có tất cẩ thông tin đất đai ở trong hồ sơ địa chính như trên thì cần thực hiện được tất cả nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách
… chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai Nó là sản phẩm do người quản lý lập lên và mỗi bộ máy địa chính lập các loại hồ sơ địa chính khác nhau Vì thế phân loại hồ sơ địa chính theo cách này ta có các loại hồ sơ địa chính như sau:
- Hệ thống địa bạ: hệ thống này dùng để ghi chép thông tin yếu tố về đất đai, là hệ thống các loại sổ sách dùng trong đăng kí và quản lý đất đai Nó chứa đựng đầy đủ các thông tin về vị trí, hình thể, kích thức, loại, hạng đất, cũng như chủ sở hữu và chủ sử dụng đất.
Nội dung của sổ địa bạ bao gồm: Sổ đăng ký đất (sổ địa bạ) do cơ quan quản lý đất đai cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các loại giấy tờ khác, nó xác định quan hệ sở hữu và pháp lý về đất đai Việc sử dụng hệ thống địa bạ có ưu điểm đơn giản, dễ dàng thực hiện, dễ làm và dễ sử dụng Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm nó có nhược điểm đó là việc quản lý đất đai không an toàn, không chặt chẽ bởi việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng lô đất, mảnh đất, không thể thể hiện đầy đủ thông tin của cả một vùng Do vậy, nếu vượt khỏi vùng thì nó không còn giá trị.
Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp theo là hệ thống bằng khoán (bằng khoán điền thổ): là hệ thống giấy tờ trong hồ sơ quản lý đất đai nó được xác định một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với hệ thống quản lý hoàn chỉnh và đồng bộ
Hệ thống này ra đời sau khi hệ thống địa bạ ra đời Sự ra đời của hệ thống này là khách quan bởi cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội các quan hệ đất đai phát triển đặc biệt là quan hệ hàng hoá tiền tệ (mua – bán) cho thuê, chuyển nhượng…Do đó mà hệ thống thông tin về quản lý đất đai phát triển đó là việc xác lập bản đồ địa chính.
Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nước; Thứ hai là hồ sơ, sổ sách để quản lý thông tin về mảnh đất đó vì một bản đồ không thể ghi đầy đủ thông tin về đất đai Do vậy, dựa trên bản đồ mà thực hiện việc đăng ký lần đầu như đăng ký về diện tích, tính chất, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất…và khi có thông tin thay đổi thì thực hiện đăng ký lại trong hồ sơ gọi là đăng ký biến động; thứ ba là hệ thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng (do người sở hữu quản lý).
Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán giúp người quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, việc quản lý này không những chỉ ở địa phương, vùng mà quản lý liên vùng, cả nước Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện cơ bản để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách đầy đủ và chính xác sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện co thông tin bất động sản phát triển lành mạnh Không chỉ có vậy nếu tạo được hệ thống bằng khoán đầy đủ sẽ cho phép ta quản lý mục đích sử dụng được thực hiện một cách thống nhất và cho phép điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất đai một cách linh hoạt và phù hợp.
Tuy nhiên, để tạo được hệ thống bằng khoán đầy đủ chính xác đòi hỏi vốn đầu tư lớn, đòi hỏi công nghệ cao, đòi hỏi phải có cán bộ có trình chuyên môn nghiệp vụ cao.
Bên cạnh việc sử dụng hệ thống địa bạ, hệ thống bằng khoán thì hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời cả hai loại hồ sơ địa chính trên cũng được sử dụng.
Việc kết hợp sử dụng 2 loại hồ sơ địa bạ và bằng khoán không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại đất thì sử dụng thông tin địa bạ sẽ tốt, đơn giản, dễ làm, dễ thực hiện, tiết kiệm Còn có loại đất thì phải sử dụng thông tin đất đai Thật vậy, bởi khi đất đai ít biến động thì nên sử dụng hệ thống địa bạ vì giản đơn, dễ làm mà vẫn đảm bảo quản lý thông tin một cách đầy đủ Còn với đất đô thị, công nghiệp, sử dụng như một yếu tố để kinh doanh cộng với nhiều biến đổi do quá trình đô hoá đòi hỏi các thông tin phải chính xác do vậy cần sử dụng hệ thống bằng khoán vì đất đai ở khu vực này mang nhiều yếu tố kinh tế nó chứa đựng yếu tố tạo vốn và sử dụng vốn do đó tất cả các thông tin về đất đai cần phải được cập nhật đầy đủ, chính xác có như vậy mới tạo ra công bằng trong trong sử dụng, kinh doanh bất động sản giữa các thành phần kinh tế đồng thời thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc quản lý tài nguyên đất đai Là cơ sở để đất đai tham gia tất cả các hoạt động kinh tế- xã hội như một nguồn lực thực sự, đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội theo đúng vai trò của nó và hơn thế nữa.
Như vậy, qua đây ta có thể thấy rằng việc lập và quản lý hồ sơ địa chính có vai trò và ý nghĩa rất to lớn trong việc quản lý đất đai nói chung.
Trên đây ta đi tìm hiểu các loại hồ sơ địa chính, và vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết phải hoàn thiện các loại hồ sơ địa chính như thế nào? để phục vụ tốt cho các công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
Như chúng ta đã biết, bất kỳ Nhà nước nào cũng coi đất đai là một trong những vấn đề quan trọng Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ vốn đất đai, tình hình sử dụng đất và hướng việc sử dụng đất đai phục vụ mục tiêu kinh tế – chính trị của mình Vì thế để quản lý được đất đai Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật, xây dựng hệ thống văn bản pháp quy về quản lý đất đai
Hệ thống các văn bản đất đai hiện nay trước tiên là Luật đất đai 1993 (14/07/1993), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai (02/12/1998), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai do Quốc Hội khóa IX thông qua ngày (29/06/2001) đã quy định đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết. Thực hiện nhiệm vụ này là cơ sở cho việc thi hành Luật đất đai là một trong những nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu trong các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Hệ thống các văn bản quy định lập và quản lý hồ sơ địa chính như sau:
- Điều 13, khoản 5 quy định “đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ”.
- Công văn 434/CV_ĐC tháng 7/1993 của Tổng Cục địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định số 56/ ĐKTK năm 1881.
- Quyết định 499/QĐ_ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai
- Thông tư 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta
Hơn 510 năm trước đây, Vua Lê Thánh Tông đã ban hành Luật Hồng Đức là bộ luật đầu tiên của nước ta nhằm điều chỉnh các quan hệ về đất đai, đồng thời cũng là lần đầu tiên ở nước ta cho thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai (địa bạ Hồng Đức) và cho đo đạc thành lập bản đồ quốc gia để quản lý địa giới hành chính (tập bản đồ Hồng Đức) Như vậy, cả lĩnh vực quản lý đất đai và đo đạc bản đồ ở nước ta đều có lịch sử hơn 500 năm, điều đó chứng tỏ công tác quản lý đất đai đã được chú trọng từ rất lâu đời.
Hơn 100 năm trước đây, khi thực dân Pháp đặt chân tới Đông Dương đã đưa phương pháp luận và kỹ thuật mới vào lĩnh vực đất đai, tạo cơ sở cho xây dựng hệ thống địa chính hiện đại Hệ thống pháp luật của Pháp đã thay thế Luật Gia Long, hệ thống bản đồ địa chính được đo lại và áp dụng giấy chứng nhận (bằng khoán) thay thế cho địa bạ ở đô thị Xây dựng lưới toạ độ- độ cao quốc gia và hệ thống bản đồ địa hình tỉ lệ 1/100.000 Mục đích nhằm quản lý toàn bộ đất đai ở khu vực Đông Dương.
Ngành địa chính cách mạng được xây dựng bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất Mục đích quản lý thống nhất các loại đất đai, quản lý và triển khai công tác đo đạc bản đồ Thực hiện Luật đất đai 1993 với bẩy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nhiệm vụ chính của ngành địa chính hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, nâng cao năng lực hệ thống tổ chức địa chính 4 cấp ở nước ta Tập trung vào công tác đo đạc bản đồ để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Điểm lại quá trình lịch sử trên có thể nói rằng, công tác đo đạc bản đồ,lập hồ sơ địa chính đã được chú trọng từ lâu song ta thấy đến nay cả nước ta chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh phục vụ công tác quản lý đất đai.Nguyên nhân là các hệ thống hồ sơ địa chính ở mỗi thời kỳ có đặc điểm khác nhau phục vụ công tác quản lý đất đai ở mỗi thời kỳ do đó để thành lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ phục vụ công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới cần tìm hiểu thực trạng công tác hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để từ đó rút ra quy luật trong việc thực hiện công tác này đồng thời đề ra biện pháp đất đai phù hợp với tình hình phát triển kinh tế –xã hội của đất nước và đi trước một bước trong thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.
Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính qua các thời kỳ
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên ban tặng cho loài người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải quản lý chặt chẽ quỹ đất, sử dụng đất có hiệu quả.
1 Công tác lập hồ sơ địa chính ỏ Việt Nam trước năm 1945
Nước ta công tác đạc điền và quản lý điền địa có từ thế kỷ thứ 6 trở lại đây.
- Sổ “Địa Bạ” thời Gia Long: được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền của mỗi xã, trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế Sổ địa bạ lập làm 3 bản: bản “giáp” nộp ở Bộ Hộ; bản
“bính” nộp dinh Bố Chánh; bản “đinh” để lại xã.
Theo quy định hằng năm tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải đại tu sổ một lần.
- Sổ “Địa Bộ” thời Minh Mạng:
Hệ thống này được lập đến từng làng xã và có nhiều tiến bộ so với sổ
“Địa Bạ” thời Gia Long Sổ địa bộ lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến đầy đủ các chức việc trong làng.
Chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa đất, ruộng kèm theo sổ địa bộ có ghi diện tích và loại đất, quan kinh phái và Viên Thơ Lại cùng kí tên vào sổ mô tả Sổ địa bộ cũng lập thành 3 bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ; bản “ất” nộp dinh
Bố Chánh; bản “bính” để lại xã.
Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng quy định chặt chẽ hơn Quan phủ phải căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế cho bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh phê chuẩn rồi ghi vào sổ địa bộ.
Do chính sách cai trị của thực dân Pháp trên lãnh thổ nước ta đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ điền thổ tại Nam kỳ
Từ năm 1925 Chính Phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo sắc lệnh năm 1925, thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây Sắc lệnh này được triển khai áp dụng tại Nam Kỳ Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ giải thửa được đo chính xác; sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ lạc, biến động tăng, giảm của lô đất, tên chủ sở hữu điều liên quan đến chủ sở hữu cầm cố và để đương.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ.
Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của toà Khâm sứ Trung kỳ(gọi tắt là bảo tồn điền trạch) Năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh.
Tài liệu theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ bộ và tài chủ bộ
+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ.
Nhà cầm quyền có chủ trương đo đạc địa chính xác lập sổ địa bộ để thực hiênj quản thủ địa chính Do đặc thù đất đai ở Bắc bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một lúc hai hình thức: đo đạc chính xác, đo đạc lập bản đồ giản đơn 1/1000, lập sổ sách tạm thời để quản lý. Đối với đo lược đồ đơn giản hồ sơ gồm: bản lược đồ giải thửa, sổ địa chính lập theo thứ tự thửa ghi diện tích, loại đất, tên chủ; sổ điền chủ ghi tên chủ và số liệu các thửa của mỗi chủ; sổ khai báo ghi chuyển dịch đất đai Đối với đo vẽ chi tiết bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa và mục lục điền chủ, sổ khai báo để ghi các khai báo văn tự.
2 Công tác lập hồ sơ địa chính ở miền Nam Việt Nam từ năm 1954- 1975
Dưới thời này kế thừa và tồn tại 3 chế độ quản thủ điền địa trước đây.
- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 chế độ điền thổ được đánh giá là chắt chẽ và có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ điền thổ ghi rõ diện tích, nơi toạ lạc,giáp ranh, biến động tăng, giảm, tên chủ sở hữu, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ.
Toàn bộ tài liệu trên lập thành hai bộ lưu tại ty điền địa và xã sở tạ Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
- Chế độ quản thủ điền địa.
Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ kết thúc hồ sơ gồm: sổ điền bộ lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 5 thửa; sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang; sổ mục lục tên chủ để tra cứu Hồ sơ cũng lập thành hai bộ lưu tại Ty địa chính và xã sở tại. Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ địa chính của các chế độ trước. Qua việc thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính của các chế độ trước ta có thể rút ra một số kết luận sau:
+ Bất kỳ một chế độ xã hội nào, công tác hồ sơ địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách Và công tác này trong thời kỳ trước mục đích chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc tính thuế và tạo cơ sở pháp lý bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu.
+ Tuỳ từng điều kiện hoàn cảnh lịch sử mà áp dụng nhiều chế độ quản lý và sử dụng nhiều loại hồ sơ khác nhau để phục vụ mục tiêUBND từng thời kỳ đồng thời xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất Qua các thời kỳ này ta thấy rằng công tác hồ sơ địa chính luôn được chú trọng xác định quyền sở hữu của yêu cầu pháp lý hồ sơ ngày càng chặt chẽ.
+Trong chế độ cũ có nhiều chủng loại hồ sơ và xu hướng chung là hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu Điều đó chứng tỏ lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng ngày càng sử dụng đất mang mún ở Việt Nam.
3 Công tác lập hồ sơ địa chính chế độ dân chủ cộng hoà.
Sau cải cách ruộng đất, chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập trung vào các xã Do điều kiện thiều thốn chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử dụng được Trong thời gian này Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho công tác đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạp cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó thông tin về tên chủ sử dụng và tên người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là tổ chức cuộc thanh tra về đất để Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích đất đai phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã
-Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1988.
Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữUBND đất đai Nhà nước quan tâm tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngày 1/7/1980 Chính Phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong cả nước, Chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980 Thực hiện yêUBND cầu này Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định: thủ đăng ký thống kê ruộng đất theo quy định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981,các tài liệu hệ thống hồ sơ theo QĐ56/ĐKTK gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính
+ Biên bản và kết quả chi tiết đo đạc ngoài đất, trong phòng.
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp lý
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bản thống kê diện tích ruộng đất
+ Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký.
Việc ban hành các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất đai, lập hệ thống hồ sơ Tuy nhiên, trong thực hiện công tác đăng ký đất đai còn tồn tại nhiều vướng mắc chưa giải quyết được: do chất lượng hệ thống hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTG còn nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong qúa trình đổi mới.Hơn nữa, trong thời kỳ này, tất cả các địa phương đều tích cực hưởng ứng thực hiện cải cách ruộng đất theo Chỉ thị 100-CT/TW đã tạo ra sự thay đổi lớn về hiện trạng đất đai Vậy mà chủ trương này vẫn chưa thể chế hoá bằng pháp luật gây khó khăn cho việc triển khai đăng ký đất đai.
Do vậy, công tác triển khai cấp giấy chứng nhận tại các địa phương thực hiện
Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính của thành phố Hà Nội
1 Tình hình chung về công tác quản lý đất đai nói chhung và công tác lập hồ sơ địa chính nói riêng của thành phố Hà Nội. Để thực hiện Luật đất đai, các cấp chính quyền phối hợp cùng ban, ngành liên quan của thành phố Hà Nội đề ra các văn bản nhằm tăng cường quản lý và sử dụng đất có hiệu quả trên địa bàn Đó là các văn bản về: chính sách phát triển và quản lý nhà ở bán, cho thuê phục vụ mọi đối tượng dân cư; đề án xây dựng khu đô thị phục vụ tái định cư- nhằm chủ động giải phóng mặt bằng; sửa đổi bổ sung quy định về cải cách thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất…, các quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại tái định cư, quyết định về việc di chuyển các cơ sở sản xuất không phù hợp quy hoạch; quy định về quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất… nhằm tăng cường hiệu lực quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả góp phần phát triển kinh tế xã hội của thủ đô
Sự ra đời các văn bản trên là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai diễn ra trên địa bạn thành phố Hà Nội, đưa công tác quản lý đất đai thành nề nếp thường xuyên Kết quả ban hành các văn bản trên là cơ sở để thành phố thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác lập hồ sơ địa chính nói riêng Công tác lập hồ sơ địa chính của thàng phố Hà Nội trong những năm vừa qua như sau: Để tăng cường vai trò quản lý đất đai, để nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng, công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính đã được UBND thành phố đầu tư cả về tài chính cũng như con người để công tác này đạt kết quả cao nhất
Cơ quan quản lý đất đai kết hợp với các ngành liên quan như công ty đo đạc bản đồ…đã thực hiện công tác đo đạc bản đồ, lạp hồ sơ địa chính để tổnh hợp toàn bộ diện tích của thành phố Hà Nội Kết quả giúp cho cơ quan quản lý nắm được toàn bộ thông tin về đất đai: Tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý… làm cơ sở đêt thực hiện quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Trong công tác này, ngành địa chính của thành phố đã bước đầu áp dụng công nghệ tin học ví dụ như: Đo đạc thành lập bản đồ số, cập nhập bản đồ, bàn giao mốc giới, xây dựng hồ sơ địa chính và trích lục bản đồ… Cũng giống như thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính của cả nước qua các thời kỳ thì công tác này trên thành phố Hà Nội cũng có sự khác nhau qua các giai đoạn.
- Giai đoạn trước năm 1954, thực dân Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với các tỷ lệ khác nhau cho toàn bộ làng, xã, khu phố trên địa bàn thành phố Hà Nội: với tỷ lệbản đồ 1/ 200 và 1/ 500là 1902 bản đồ; tỷ lệ 1/
1000 là 910 tờ; tỷ lệ 1/ 2000 là 942 tờ bản đồ.
- Giai đoạn 1955 – 1975, trong giai đoạn này do chiến tranh vì thế công tác xây dựng bản đồ, lập hồ sơ địa chính ít được qua tâm, thành phố Hà Nội không xây dựng bản đồ địa chính Công tác quản lý đất đai trong thời kỳ này chủ yếu dựa vào hồ sơ và bản đồ địa chính cũ thời Pháp Và mãi đến cuối năm 1959 đầu năm 1960 thực hiện chỉnh lý bản đồ thời Pháp để phục vụ quản lý đất đai Do chưa có điều kiện xây dựng bản đồ địa chính mới do đó thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính thời Pháp vào công tác quản lý đất đai chính vì thế không phát huy hết tiềm lực đất đai, tuy đã góp phần vào thực hiện nhiệm vụ thời kỳ đó.
- Giai đoạn 1975- 1991; trong giai đoạn này công tác đo đạc bản đồ, xây dựng hồ sơ địa chính đã được tất cả các cấp chính quyền quan tâm Cục đo đạc bản đồ Nhà nước đã giúp Hà Nội thành lập hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/5000 cho 4 quận cũ: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm còn 4 huyện cũ: Sóc Sơn, Đông Anh, Từ Liêm, Gia Lâm được thành lập hệ thống bản đồ với tỉ lệ 1/10.000 còn thành lập hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/25.000 cho toàn thành phố. Thực hiện CT299/TTG năm 1980 của Thủ Tướng Chính Phủ, thì một số huyện, xã của Hà Nội thành lập bản đồ giải thửa, nhưng hệ thống bản đồ mang tính rời rạc, chắp vá, độ chính xác thấp, nội dung của tờ bản đồ không thể hiện yêu cầu công tác quản lý
- Giai đoạn 1992-2001, ở giai đoạn này công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính tiếp tục được quan tâm, được sử chỉ đạo hướng dẫn của Tổng Cục địa chính Thành phố Hà Nội đã thực hiện đo đạc bản đồ cho toàn bộ các xã ngoại thành Hà Nội Do được đầu tư nhân lực, vật lực cùng ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào công tác đo đạc bản đồ cho nên Hà Nội đã lập xong
Nội cụ thể: Có 13.859 ha đất với bản đồ tỉ lệ 1/500; 45.757 ha đất với bản đồ tỉ lệ 1/1.000; 21.412 ha đất với tỉ lệ 1/2000 và 5.179 ha đất với tỉ lệ bản đồ 1/5000 Toàn bộ khối lượng bản đồ địa chính các xã ngoại thành được đo vẽ 12 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/5000; 286 mảnh tỉ lệ 1/2000; 2.422 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/1000; 2.960 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/500 Hệ thống bản đồ địa chính trên đã thể hiện một số thông tin địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai như thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện giao đất; là cơ sở tiến hành quy hoạch đất; là tài liệu thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai; đồng thời xác nhận hiện trạng sử dụng đất và theo dõi biến động đất đai cũng như giải quyết tranh chấp xung quanh vấn đề đất đai.
- Năm 2003 thì công tác lập hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố như sau:
+ Trong nội dung công tác này có việc “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”theo Nghị Định 60/Cpcủa Chính phủ Đây là mặt công tác bức xúc không chỉ ở thành phố Hà Nội mà của nhiều địa phương, bởi đó là quyền lợi chính đáng của người sở hữu nhà và sử dụng đất theo Luật đất đai Tục ngữ có câu “an cư mới lạc nghiệp’ chỉ khi nào người dân yên tâm về nơi ăn chốn ở của mình thì mới phấn khởi làm việc lao động, cống hiến cho đất nước, trật tự xã hội mới được ổn định lâu dài Đồng thời Nhà nước có được hồ sơ lý lịch từng thửa đất để phục vụ công tác quản lý Đến nay trên toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 140.305 Giấy chứng nhận đạt 73,34% tổng số Giấy chứng nhận cần cấp, cơ bản hoàn thành giao và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị Định 64 của Chính phủ; đã bàn giao hồ sơ quản lý đất công, đất chưa sử dụng cho 102 phường và 8 thị trấn.
Kế hoạch năm 2003, thực hiện phân cấp cho quận, huyện cấp Giấy chứng nhận, kết quả 10 tháng mới cấp được 29.351 giấy trên 40.000 Giấy chứng nhận đất 73.4% kế hoạch Và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất ao và vườn liền kề khu dân cư nông thôn trên toàn thành phố thực hiện được 27.624 Giấy chứng nhận trên 30.000 Giấy chứng nhận đạt 92.08% Như vậy cho thấy tiến độ chưa đạt yêu cầu.
+ Công tác lập hồ sơ địa chính: theo kế hoạch năm 2003, thực hiện thí điểm 12 xã, phường, thị trấn Sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội đã triển khai tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho các phường Đống Mác quậnHai Bà Trưng và xã Văn Đức huỵện Gia Lâm đã được chọn làm điểm đang tập trung rút kinh nghiệm lập hệ thống hồ sơ địa chính, thường xuyên chỉnh lý cập nhật biến động để triển khai trên toàn thàn phố vào năm 1005.
Trên đây là thực trạng công tác quản lý đất đai và lập hồ sơ địa chính của thành phố Hà Nội qua các thời kỳ, ta nhận thấy rằng công tác này dần dần được quan tâm, chú ý theo sự phát triển kinh tế – xã hội của thủ đô Đây là xu hướng tât yếu, bởi đất đai ngày càng tham gia tích cực vào mọi hoạt động phát triển kinh tế –xã hội do đó quản lý đất đai là nhiệm vụ của các cấp chính quyền thành phố để khai thác có hiệu quả nguồn lực này Tuy nhiên, công tác quản lý vẫn chưa đạt yêu cầu đó là tình trạng chuyển dịch đất ngoài tầm kiểm soát diễn ra thường xuyên, nhất là việc chuyển đất nông nghiệp ở ven đô thị, ven đường giao thông thành đất ở vẫn tiếp tục xảy ra làm phá vỡ quy hoạch dẫn tình trạng biến động về giá đất, cơn số nhà đất xảy ra mà Nhà nước cũng như các cấp chính quyền thành phố không sao kiểm soát được; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mặc dù đã được lập ở 3 cấp song lại không mang tính kinh tế do vậy khó đi vào thực hiện hoặc thực hiện không có hiệu quả; công tác quản lý Nhà nước về đất đai và giá đất quá kém, giá theo khung giá không còn phù hợp với giá thực tế thị trường và vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng cơ sở hạ tầng quá tốn kém; tình trạng vi phạm Luật đất đai xảy ra liên miên rồi các vụ tranh chấp, kiếu kiện về đất đai ở thành phố cũng rất nhiều Còn xét riêng về công tác đo đạc bản đồ lập hồ sơ địa chính thì công tác đo đạc bản đồ của thành phố vào những năm 90 đã là những bài học xương máu, Nhà nước đã bỏ vào đó 40-50 tỷ đồng mà kết quả chẳng được là bao bởi không có sự ăn khớp giữa bản đồ địa chính với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến phải thực hiện đo lại và chỉnh lý; hệ thống cơ sở dữ liệu về bản đồ, hồ sơ địa chính là yếu tố quan trọng để quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản song lại chưa đầy đủ và chậm hơn so với thực tế vì thế quản lý đất đai không hiệu quả, thị trường bất động sản phát triển tự phát lộn xộn, biến động thất thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và cho xã hội Nguyên nhân của yếu kém trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác lập hồ sơ địa chính nói riêng đó là:
- Về chính sách pháp luật đất đai: Chính sách thay đổi theo nhiều thời kỳ lịch sử, vấn đề cũ chưa được xử lý thì vấn đề mới lại nảy sinh do quá trình phát triển kinh tế –xã hội của thủ đô tăng mạnh Cũng do qúa trình phát triển kinh tế –xã hội mà vai trò vị trí của đất đai ngày càng quan trọng, biến quy định để điều chỉnh quan hệ đất đai song chưa theo kịp với tiến trình chuyển đổi của nền kinh tế thị trường do đó không bao quát được tất cả vấn đề liên quan đến đất đai.
- Về tổ chức thực hiện chính sách pháp luật đất đai: ta thấy rằng các quy định về đất đai nằm trong nhiều luật, nhiều Nghị định thông tư khác nhau do đó việc tổ chức tổ chức thực hiện có nhiều vướng mắc Các văn bản ban hành nhiều song có điểm mâu thuẫu (như quy định cấp Giấy chứng nhận và quyền sở hữu nhà ở của Tổng Cục địa chính và Bộ xây dựng) vì vậy không có sự chỉ đạo thống nhất Mặc dù thành phố ra rất nhiều văn bản quy định quan hệ đất đai cũng như những vấn đề bức xúc xung quanh đất đai trên địa bàn Hà Nội song thực hiện chậm và không đồng bộ; việc tổ chức tuyên truyền pháp luật về đất đai chưa được chú ý, ý thức chấp hành pháp luật của các cơ quan cũng như người dân chưa tố.
- Hệ thống tổ chức quản lý Nhà nước về đất đai chưa được hoàn thiện và đồng bộ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan quản lý đất đai của thành phố chưa rõ ràng chưa được phối hợp chặt chẽ do đó hoạt động kém hiệu quả Bên cạnh đó cơ quan địa chính cấp xã, phường, quận huyện còn mỏng rồi việc chia tách các quận, huyện mới gây nhiều thay đổi ngành địa chính có rất thay đổi, chuyên môn nghiệp vụ yếu mà trách nhiệm, nhiệm vụ của họ rất lớn Cộng thêm đó là chưa có sự chỉ đạo sát sao thường xuyên của các cấp chính quyền cấp trên.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính
Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai nói chung và công tác hồ sơ địa chính nói riêng
I Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai nói chung và công tác hồ sơ địa chính nói riêng
Trên cơ sở nghiên cứu lí luận cho ta thấy cần thiết phải thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác hồ sơ địa chính, hơn thế nữa thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian vừa qua có nhiều bất cập:
- Hệ thống pháp luật đất đai đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung đã điều chỉnh được quan hệ đất đai, góp phần thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế song hệ thống pháp luật đất đai chưa đủ sức giải quyết những vấn đề bức xúc hiện nay; chưa đồng bộ, đổi mới chưa toàn diện vì vậy cần tiếp tục đổi mới để phục vụ nhiệm vụ trọng tâm trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước.
- Hệ thống quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế thông qua các văn bản pháp quy về giá đất, thuế đất, đề bù thiệt hại khi thu hồi đất song giá đất biến động và kiếu nại, tố cáo, về đền bù khi thu hồi đất vẫn tiếp tục tăng nhanh.
Vì vậy, phải nhất thiết xây dựng hệ thống tài chính hợp lý về đất đai
- Công việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là công việc đặc thù của Nhà nước khi Nhà nước đại diện cho toàn dân thực hiện quyền năng của chủ sở hữu Nói chung, đến nay công việc này cũng đi vào nề nếp, thực hiện đúng trình tự thủ tục và đảm bảo tính pháp lý Nhưng vấn đề nan giải được đặt ra không phải là những phát sinh hiện tại mà là việc giải quyết những bất cập và sai phạm trong đã qua Vì trong quá khứ có nhiều trường hợp giao đất không làm thủ tục thu hồi đất của chủ cũ, giao đất trái thẩm quyền, giao sai đối tượng sử dụng, giao đất sai mục đích sử dụng … Và những sai phạm này là một trong những nguyên nhân gây tình trạng kiếu nại quá nhiều hiện nay.
- Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình còn chậm Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo Nghị định 60/CP của Chính phủ mới thực hiện được ít.
- Việc tổ chức quản lý thị trường bất động sản vừa bị buông lỏng, vừa bị chồng chéo về chức năng., nhiệm vụ thiếu sự quản lý thống nhất, giao dịch ngoài tầm kiểm soát Nhà nước cũng chưa có văn bản cụ thể nào để tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc vận hành thị trường bất động sản chính thức- thị trường có sự quản lý của Nhà nước
- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo của dân về đất đai hiện nay đang là khâu yếu nhất Công tác thanh tra hầu như chưa thực hiện được là bao, vì thế mà các sai phạm về quản lý và sử dụng đất đai đang là hiện tượng phổ biến Công việc giải quyết khiếu nại, tố cáo đang là công việc bề bộn nhất hiện nay Vì những tồn tại lịch sử để lại, vì quyết định quản lý chưa tốt, vì việc phân phối lợi ích chưa thoả đáng do vậy, tình trạng này có xu hướng tăng hơn về mức độ và khó khăn hơn về chất Nguyên nhân chính là chưa thiết lập đầy đủ hồ sơ địa chính để làm cơ sở giải quyết các sự kiện trê Để giải quyết tình trạng trên bên cạnh xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh còn thực hiện các giải pháp đồng bộ khác.
- Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai chưa ổn định, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của ngành địa chính từ TW đến địa phương chưa rõ ràng.
Sự phối hợp giữa cơ quan địa chính với các cấp chính quyền chưa được nhịp nhàng Do đó giải quyết công việc chậm và kém hiệu quả.
- Đội ngũ cán bộ địa chính là nhân tố quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai song lại chưa đủ cả về số lượng lẫn chất lượng Đối với cán bộ cấp xã có trách nhiệm rất lớn trong thực hiện quản lý đất đai thì trình độ chuyên môn có hạn lại ít được sự chỉ đạo, hướng dẫn của các cấp trên vì thế quản lý Nhà nước về đất đai chưa tốt Vì vậy, cán bộ địa chính cần được đào tạo một cách có hệ thống.
Còn xét về công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính đã được nghiên cứu ở phần II song có thể có một vài kết luận sau:
Công tác đo đạc bản đồ cơ bản phục vụ điều tra cơ bản và quản lý đất đai có những bước tiến vững chắc Việc ứng dụng công nghệ tin học và công nghệ vũ trụ chúng ta đã hoàn thành hệ quy chiếu quốc gia với độ chính xác cao đã phủ kín vùng đất liền và vùng biển; hệ thống ảnh hành không, ảnh vệ tinh đã phủ kín cả nước; hệ thống lưới tạo độ địa chính cơ sở với gần 20.000 điểm phủ kín cả nước; hệ thống bản đồ địa chính cơ bản ở tỉ lệ 1/50.000 và 1/25.000…. kết quả trên song đến nay chúng ta vẫn chưa có thông tin đầy đủ được cập nhật kịp thời để trả lời mọi câu hỏi của quản lý Nhà nước Hơn thế nữa công tác này tốn kém rất nhiều mà kết quả thu lại chưa được là bao Thể hiện: bản đồ địa chính chính quy được sử dụng để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận , lập hồ sơ địa chính chiếm tỉ lệ thấp so với tổng diện tích đã đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Hồ sơ địa chính còn nhiều loại, nhiều dạng và chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Công tác quản lý, lưu trữ, bảo quản bản đồ, hồ sơ địa chính chưa tốt và chưa đạt yêu cầu.
Trước tình hình công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác lập hồ sơ địa chính nói riêng như trên thì phương hướng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai và công tác hồ sơ địa chính một mặt phải đi vào giải quyết những tồn tại đã và đang nảy sinh trong mối quan hệ về đất đai và những tồn tại trong công tác quản lý, mặt khác cần tập trung lực lượng vào xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh Cụ thể như sau:
1 Tăng cường pháp chế trong quản lý Nhà nước về đất đai
Xây dựng Luật đất đai với nội dung đáp ứng cho được nhu cầu của quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá: một là tiếp tục xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; hai là, tiếp tục xác lập chế độ sử dụng đất; ba là, xây dựng hệ thống tài chính đất đai hợp lý tạo cơ sở để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, tạo cơ chế tốt để phát triển cơ sở hạ tầng cho thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước, đáp ứng yêu cầu về quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp Luật đất đai mới ban hành cũng như ban hành các văn bản để thực hiện Luật đất đai phải nhang chóng và sớm đưa vào thực hiện nhằm chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, nhằm xây dựng cơ cấu kinh tế hợp lý.
1) Tăng cường công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cần tăng cường ở bề rộng và chiều sâu ở tất cả các địa phương.
Chuẩn bị tốt kế hoạch sử dụng đất cả nước giai đoạn 2001-2005 và quy hoạch sử dụng đất cả nước giai đoạn 2001-2010, đồng thời phải đôn đốc các địa phương tiếp tục triển khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã Bên cạnh việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch cần rà soát lại quy trình xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để có được tính khả thi, dân chủ vàđủ công cụ để đảm bảo tính thực thi Như vậy, cần xây dựng một lực lượng có kinh nghiệp và trình độ cao để thực hiện công tác kiểm tra phương án quy hoạch đồng thời kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
2 Thúc đẩy việc hình thành và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.
Việc xây dựng thị trường bất động sản được xuất phát từ mục tiêUBND phát triển kinh tế của đất nước được đề ra trong Đại hội của Đảng và xuất phát từ yêu cầu của thực tế đó là việc giao dịch, mua bán kinh doanh bất động sản đang là nhu cầu của mọi thành phần kinh tế, mọi tầng lớp nhân dân Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại thiếu văn bản pháp quy, thiếu quản lý ngành dọc Vì vậy, thị trường này đang thả nổi, phát triển theo hướng tự phát không có sự quản lý Nhà nước Vì thế Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành TW Đảng khoá IX đã chủ trương về xây dựng và quản lý thị trường bất động sản “ chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết là ở các đô thị và ở các vùng sẽ phát triển đô thị…”. Để quản lý thị trường bất động sản trước hết quản lý các chuyển dịch đ mà để quản lý quá trình chuyển dịch cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính để cung cấp một cách chính xác các biến động về đất đai.
3 Tăng cường thanh tra đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo của dân về đất đai.
Trong những năm vừa qua, công tác thanh tra đất đai hầu như bị lờ đi, tiêu cực đã xuất hiện trong công tác này Tình trạng giao đất nhiều nhưng không sử dụng xảy ra nhiều gây tình trạng lãng phí đất đai Vì vậy tăng cường thanh tra đất đai bằng cách giao nhiệm vụ cụ thể cho các cấp, ngành đồng thời cấp kinh phí cho người làm công tác này Còn việc giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai được hợp tình, hợp lý thì cần sử dụng biện pháp tổng hợp bởi đây là những vấn đề do lịch sử để lại và những bất cập ở hiện tại mang tới Cần nhanh chóng hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính để làm cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp, kiếu kiện về đất đai đồng thời sử dụng biện pháp giáo dụng, dân vận trong việc giải quyết vấn đề này.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính
Bản đồ và hồ sơ địa chính là tài liệu cơ bản để quản lý đất đai Trong những năm vừa qua Nhà nước đã chú trọng đầu tư kinh phí cho các địa phương triển khai công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính Kết quả là các loại tài liệu này đã sử dụng có hiệu quả trong việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan đến ranh giới hành chính các cấp, ranh giới giữa các thửa đất; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, giao thông, thuỷ lợi, xây dựng các công trình ; phục vụ các dự án của Nhà nước về xoá đói giảm nghèo, đa dạng hoá nông nghiệp, phủ xanh đất trống đồi núi trọc.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác đo đạc bản đồ,lập hồ sơ địa chính còn nhiều tồn tại Bản đồ địa chính mặc dù phục vụ công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận song mới chỉ làm được ở tỉ lệ thấp so với biến động đất đai lớn và hậu quả lịch sử để lại Hồ sơ địa chính còn nhiều loại, nhiều dạng và chưa được chỉnh lý biến động thường xuyên sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mẫu sổ sách địa chính liên tục thay đổi khi chưa hoàn thành mẫu này thì lại sử đổi theo mẫu khác song các mẫu này chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai hiện nay Biến động đất đai diễn ra thường xuyê, liên tục phức tạp dưới nhiều hình thức mà công tác hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện vì thế việc cập biến động là khó khăn, hơn thế nữa công tác này chưa thật sự được chú ý đúng mức nên thực hiện chậm chạp.
Qua ví dụ về thí điểm công tác chỉnh lý bản đồ, lập hồ sơ địa chính ở Hà Nội ta thấy đây là công việc rất khó khăn, phức tạp, đòi hỏi huy động toàn bộ lực lượng vào công tác này, cần có sự chỉ đạo sát sao của các cấp chính quyền,
Sở, ban, nghành Và trong quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì nguồn gốc đất đai phức tạp, tình trạng sử dụng đất manh mún dẫn đến việc chậm trong quá trình phân loại hồ sơ để xét cấp Giấy chứng nhận.
Từ thực trạng của công tác lập hồ sơ địa chính ở nước ta và qua kết quả công tác lập hồ sơ địa chính thí điểm của thành phố Hà Nội ta có thể đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
1 Giải pháp vĩ mô. Đây là giải pháp quan trọng bởi nó không chỉ có ý nghĩa đối với riêng công tác hồ sơ địa chính mà nó là giải pháp nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai Nội dung của giải pháp này là nghiên cứu hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
Trước mắt là xem xét và phân định rõ chức năng quản lý Nhà nước liên quan đến đất đai giữa Bộ Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, Bộ Nông nghiệp
& Phát triển nông thôn và Bộ Xây dựng Nhằm tập trung việc quản lý đất đai thống nhất về một đầu mối trách chồng chéo trong quản lý, muốn vậy bên cạnh việc phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cấp, các ngành thì cần có chính sách đảm bảo ổn định kinh phí hoạt động của ngành địa chính, đảm bảo cho các tỉnh cùng có điều kiện phát triển công tác địa chính như nhau. Tiếp đến cần xây dựng và hoàn thiện các văn bản làm cơ sở pháp lý để thực hiện công tác đo đồ, lập hồ sơ địa chính được thuận lợi Trước hết cần ban hành các văn bản quản lý Nhà nước để thực hiện Nghị định 12/2002/NĐ-
CP về hoạt động đo đạc bản đồ Đồng thời rà soát bổ sung và hoàn thiện các quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Trong giải pháp này thì việc xây dựng, hoàn thiện chính sách đất đai cần được mọi người biết đến, không chỉ các cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai mà người dân cũng phải biết đến để tiến hành công tác hồ sơ địa chính được dễ dàng hơn Như vậy, phải tăng cường công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai đồng thời đẩy mạnh kiểm tra và xử lý nghiêm minh dứt điểm những trường hợp vi phạm pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức trách nhiệm của mọi người trong thi hành Luật đất đai.
2 Cải cách và nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý đất đai.
Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai là một hệ thống các cơ quan quyền lực của Nhà nước gồm các cấp từ trung ương đến địa phương, chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai trên tầm vĩ mô.
Tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai là bao gồm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức của bộ máy và mối liên hệ giữa các bộ phận để bộ máy hoạt động có hiệu quả Xây dựng bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ từ đó có chiến lược, kế hoạch, các dự án phân bổ sử dụng đất cho các bộ phận, các thành phần đảm bảo công bằng và hiệu quả; đảm bảo việc tổ chức thực hiện các quy định về pháp luật Tuy nhiên, trong thực tế ta thấy rằng bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai còn cồng kềnh, kém hiệu quả, cơ cấu tổ chức bộ máy chưa gọn nhẹ, linh hoạt dẫn đến chậm trong quá trình tổ chức thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước về đất đai Do vậy cần cải cách và nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước hết, cần rà soát lại chức năng, nhiệm vụ của cơ quan địa chính các cấp theo hướng gọn nhẹ, quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, phân công, phân cấp, phối hợp chặt chẽ và đồng bộ đảm bảo sự điều hành tập trung, thống nhất, thông suốt đảm bảo bộ máy hoạt động nhịp nhàng có hiệu quả.
Chú ý trong việc phân công nhiệm vụ cần tập trung nhiệm vụ, thẩm quyền đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở về một đầu mối theo hướng thành lập cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Sở Địa chính có đầy đủ vai trò, trách nhiệm, thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý và lưu trữ hồ sơ địa chính và cần tính đến việc hình thành các đơn vị dịch vụ địa chính công ở các địa phương hỗ trợ cho cơ quan đăng ký đất đai thực hiện hoàn thành công tác hồ sơ địa chính. Để nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý đất đai bên cạnh việc tổ chức lại bộ máy cần tổ chức đào tạo lại nghiệp vụ cho toàn bộ đội ngũ cán bộ địa chính làm công tác đo đạc bản đồ và đăng ký đất đai ở tất cả các cấp, nhất là cán bộ cấp xã, phường, những người mang trách nhiệm và nhiệm vụ rất nặng nề Đồng thời, xây dựng cho một đội ngũ cán bộ ổn định am hiểu tình hình địa phương, nâng cao chế độ đãi ngộ giám sát việc bổ nhiệm cán bộ địa chính xã theo đúng tiêu chuẩn quy định của Tổng cục Địa chính Tăng cường giám sát, xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong quá trình thực hiện nhiệm vụ được giao.
Một điều quan trọng nữa trong cải cách bộ máy quản lý Nhà nước được rút ra từ việc thực hiện thí điểm công tác hồ sơ địa chính đó là phải có sự chỉ đạo tập trung, thống nhất của cơ quan cấp trên như thành phố, Sở Địa chính đối với công tác hoàn thiện hồ sơ địa chính Đây là điều quan trọng bởi công tác hồ sơ địa chính rất phức tạp liên quan nhiều cấp, nhiều ngành, không là nhiệm vụ cụ thể của một cơ quan nào, cá nhân nào Do vậy rất dễ dẫn đến việc sao nhãng hoặc thực hiện theo những hướng khác nhau vì vậy, cần có sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn của cấp trên để công tác này được thông suốt, vướng mắc ở đâu được nhanh chóng giải quyết ở đó Đồng thời qua thực hiện công việc này đảm bảo tiếng nói của ngành địa chính là một Khi cơ quan quản lý đất đai cấp trên quan tâm, hướng dẫn việc thực hiện còn cơ quan địa phương tích cực thực hiện nhiệm vụ của mình thì công tác hồ sơ địa chính nhanh chóng được hoàn thiện. Việc tổ chức cơ cấu bộ máy quản lý đất đai sẽ tạo ra sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận trong việc thực hiện công tác trên
3 Kế hoạch triển khai và đầu tư đo vẽ bản đồ và lập hồ sơ địa chính.
phần kết luận
Đất đai có vai trò hết sức quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước Quản lý chặt chẽ đất đai, hướng việc sử dụng đất đai vào mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước là đòi hỏi khách quan.
Trong điều kiện ngày nay, đất đai đang tham gia tích cực vào mọi hoạt động đời sống xã hội song nó là vấn đề hết sức “nhạy cảm” đặc biệt là trong cơ chế thị trường gây nên những bức xúc cho xã hội Trong những biến động gây nên bức xúc, một phần là do thiếu sót của công tác quản lý vì vậy cần tăng cường hiệu quả hoạt động công tác quản lý Nhà nước về đất đai Để tăng cường quản lý đất đai cần tập trung nghiên cứu, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh bởi nó là tài liệu đầu tiên cũng là tài liệu cuối cùng trong công tác quản lý đất đai Nhìn vào hồ sơ địa chính ta biết được toàn bộ thông tin về đất đai từ đó có thể giải quyết những “bức xúc” hiện nay Song công tác hồ sơ địa chính là công tác phức tạp để hoàn thành nó thì phải sử dụng các biện pháp tổng hợp, cần được sự quan tâm của Chính phủ cũng như các cấp các ngành.
Có như vậy quản lý đất đai mới có hiệu quả, mới phát huy tiềm lực đất đai, mới góp phần thực hiện sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Phần I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 3
I Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai 3
1 Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội 3
1.1 Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống 3
1.2 Vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước 4
2 Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam 6
2.1) Thời kỳ đầu lập nước 7
2.3) Chế độ thực dân phong kiến (thời Pháp thuộc 1883-1945) 8
2.4) Chính sách đất đai ở miền Nam thời kỳ Mỹ Nguỵ (1954-1975) 9
2.5) Quan hệ đất đai ở nước ta từ sau cách mạng tháng 8/ 1945 9
3)Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai 11
3.1) Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất 11
3.2) Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất 12
3.3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó 13
3.4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 13
2.5) Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16
2.6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử dụng đất. 17
2.7) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 18
II Sự cần thiết phải xây dựng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 19
1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính 20
2 Yêu cầu, phân cấp lập và quản lý hồ sơ địa chính 25
3 Vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính(xây dựng hồ sơ địa chính là yêu cầu khách quan) 27
4 Nội dung hồ sơ địa chính 31
4.4) Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35
4.5) Sổ theo dõi biến động đất đai 36
4.6) Những giấy tờ được hình thành trong qúa trình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 36
III Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 37