MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ
BĐS thế chấp và vai trò của thế chấp BĐS trong nền Kinh tế quốc dân
1 Các khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS thế chấp
1.1 Khái niệm về cho vay thế chấp
Ngân hàng thương mại hoạt động dưới hình thức là trung gian tài chính trong nền kinh tế quốc dân Ngân hàng thương mại hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn Nền kinh tế nước ta đang trong đà phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động chính vì vậy mà lượng cầu về vốn kinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao Do đó mà vai trò của các ngân hàng thương mại đặc biệt là hoạt động cho vay của Ngân hàng là rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và xã hội.
Mỗi một khoản vay của các tổ chức tín dụng đều chứa đựng những rủi ro như thiên tai, hỏa hoạn hay do sự suy thoái của thị trường… để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho những khoản vay trong quá trình hoạt động của mình thì các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp (tài sản bảo đảm)
Cho vay thế chấp bằng BĐS của Ngân hàng thương mại là việc cho vay vốn của Ngân hàng thương mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và BĐS của chính khách hàng vay.Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng thương mại đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp
Vậy tài sản thế chấp là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
1.2.1 Khái niệm và những đặc điểm của BĐS
Tài sản thế chấp có thể gồm nhiều loại: BĐS, các giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng, ngoại tệ…Nhưng trong đề tài này chúng ta chỉ đi sâu nghiên cứu phần tài sản thế chấp là BĐS Vậy trước hết ta cần phải hiểu rõ khái niệm của BĐS là gì. Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
BĐS có những đặc điểm chính sau đây:
- Thứ nhất BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế.
- Thứ hai BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
- Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, từng vùng, từng địa phương cho những dạng hoạt động khác nhau Diện tích đất đai giới hạn thì diện tích đất dành cho xây dựng càng hạn chế hơn
- Thứ tư là tính dị biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan
- Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS là sản phẩm của loài người mà mọi người thì sinh sống ở những lãnh thổ, vùng miền khác nhau Mỗi cộng đồng lại có những phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất cả những yếu tố đó đã ghi dấu ấn vào BĐS Điều này thể hiện ngay trong quy hoạch đất đai, trong kết cấu, kiến trúc cũng như việc lựa chọn vị trí, địa điểm khác nhau Bản thân mỗi BĐS còn mang cả yếu tố tâm linh và yếu tố tôn giáo trong đó.
- Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó Chính vì vậy khi định giá một BĐS người định giá phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá, có thể giảm xuống hoặc tăng lên.
- Thứ bẩy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao,chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới
- Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Đó là do BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế luôn là lớn nhất, vì vậy mà mọi biến động về giao dịch BĐS trên thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các ngành kinh tế khác Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm quản lý hoạt động của thị trường BĐS
1.2.2 Phân loại BĐS thế chấp
Các loại BĐS có thể là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thế chấp của các Ngân hàng thương mại bao gồm 3 loại sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Một số nét khái quát về ngân hàng VPBank
1 Quá trình hình thành và phát triển
Ngân hàng VP bank (ngân hàng thương mại cổ phần doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam) được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 0042/NH-
GP của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12 tháng 8 năm
1993 với thời gian hoạt động 15 năm Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04 tháng 9 năm 1993 theo Giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04 tháng 09 năm 1993.
Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND Sau đó, do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ Đến tháng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng Tháng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là Ngân hàng OCBC - một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ sẽ được nâng lên trên 750 tỷ đồng Tiếp theo, đến cuối năm
2006, vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷ đồng Và hiện nay vốn điều lệ của VPBank đã tăng lên 1.500 tỷ đồng vào tháng 7/2007
Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất và 2 Công ty trực thuộc Năm 2006, VPBank và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn Hệ thống của
VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch Hiện tại VPBank đã có 90 Chi nhánh và Phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh, thành trên cả nước
Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên 2.600 người, trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có trình độ đại học và trên đại học (chiếm 87%) Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp VPBank sẵn sàng đương đầu được với cạnh tranh, nhất là trong giai đoạn đầy thử thách sắp tới khi Việt Nam bước vào hội nhập kinh tế quốc tế Chính vì vậy, những năm vừa qua VPBank luôn quan tâm nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự
VPBank đang khẳng định kiên trì thực hiện chiến lược ngân hàng bán lẻ và phấn đấu trong một vài năm tới trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu khu vực phía Bắc và nằm trong nhóm 5 Ngân hàng dẫn đầu các Ngân hàng TMCP trong cả nước.
Các chức năng hoạt động chủ yếu của VPBank bao gồm:
- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân
- Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước.
- Vay vốn Ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác.
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân.
- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá.
- Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành.
- Thực hiện thanh toán giữa các khách hàng.
- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ.
- Huy động nguồn vốn từ nước ngoài.
- Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán quốc tế.
- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union.
VPBank bao gồm Hội sở, Sở giao dịch, các chi nhánh, các phòng giao dịch, các văn phòng đại diện và các công ty trực thuộc là một pháp nhân duy nhất. Mỗi chi nhánh trực thuộc là một trung tâm lợi nhuận của VPBank tại địa phương, chủ động hoạch định kế hoạch kinh doanh và phát triển khách hàng, tạo lợi nhuận cho VPBank
Chi nhánh cấp 1 VPBank là đơn vị trực thuộc của VPBank, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước.
Chi nhánh Cấp 2 VPBank là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước.
Phòng giao dịch là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hoặc trực thuộc chi nhánh cấp 2, hoạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước (việc cấp chi nhánh cấp1 hoặc 2 nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý ngân hàng theo từng địa bàn khu vực)
Chi nhánh được thành lập ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, các Tỉnh, thành phố, đặc khu trong nước, và ở nước ngoài khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép Phòng giao dịch có thể được thành lập ở tất cả các địa phương (tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương) nơi VPBank có chi nhánh Khi có nhu cầu lập phòng giao dịch, giám đốc chi nhánh lập phương án mở phòng giao dịch trình Tổng giám đốc xem xét.
SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC
Hội đồng tín dụng Các ban tín dụng
Phòng kế toán Phòng thành toán quốc tế-
Phòng ngân quỹ Phòng Pháp chế
Phòng Tổng hợp và phát triển sản phẩm
Trung tâm tin học Trung tâm
Công ty quản lý Tài sản
Công ty chứng khoán VPBank Các chi nhánh
4 Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây
4.1 Tình hình hoạt động tín dụng trong năm trước năm 2006
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho ngân hàng Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng lành mạnh, an toàn và hiệu quả được VPBank đặc biệt quan tâm.
Bảng 2.1: HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA VPBANK QUA CÁC NĂM Đơn vị: Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu toàn hệ thống
So với năm trước Tổng doanh số cho vay
Tổng dư nợ cho vay
(Báo cáo tín dụng VPBank 2002, 2003, 2004, 2005)
* Về quy mô tín dụng: Tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của ngân hàng Hơn nữa tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế.
* Về cơ cấu tín dụng:
- Dư nợ vốn vay ngắn hạn: tính đến 31/12/2005 chiếm 55.37% tổng dư nợ.
- Dư nợ vốn vay trung dài hạn: tính đến 31/12/2005 chiếm 44.36% tổng dư nợ.
* Về chất lượng tín dụng: Đây là điều đáng mừng của ngân hàng trong những năm gần đây Nghiệp vụ tín dụng phát triển lành mạnh, an toàn và hiệu quả luôn được VPBank đặc biệt quan tâm Nhờ vậy, nợ quá hạn giảm mạnh từ 13.2% (cuối năm
2003) xuống 0.99% cuối năm 2004 và 0.75% vào cuối năm 2005.
4.2 Tình hình hoạt động năm 2006
Doanh số cho vay toàn hệ thống năm 2006 đạt 6.594 tỷ đồng, tăng 2.681 tỷ đồng (tương đương tăng 68%) so với năm 2005.
Tỷ lệ nợ xấu của VPBank ở mức 0.58% tổng dư nợ, thấp hơn nhiều hơn so với tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hàng Việt Nam (khoảng 7%).
Bảng 2.2: TÌNH HÌNH DƯ NỢ TÍN DỤNG ĐẾN 31/12/2006 Đơn vị: tỷ VNĐ
1/Tổng dư nợ cho vay 5.031.316 100%
Cho vay trung – dài hạn 2.485.075 49.4%
Tất cả những hoạt động còn lại của ngân hàng đều thực hiện tốt và vượt mức kế hoạch đề ra Điều này được thể hiện ở kết quả kinh doanh của ngân hàng năm 2006.
Kết thúc năm tài chính 2006, VPBank đạt kết quả lợi nhuận trước thuế và dự phòng là 168.17 tỷ đồng- tăng 84.5 tỷ đồng so với năm 2005 Sau khi trích lập dự phòng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, lợi nhuận trước thuế và sau dự phòng còn lại là 156.8 tỷ đồng và vượt 36% kế hoạch.
5 Mục tiêu và phương hướng hoạt động
Trong năm 2007, VPBank sẽ tập trung thực hiện một số nhiệm vụ trọng tâm nhằm mục tiêu củng cố năng lực tài chính, năng lực quản trị điều hành, năng cao năng lực cạnh tranh và mở rộng thị phần, ngoài ra VPBank đang khẳng định kiên trì thực hiện chiến lược ngân hàng bán lẻ và phấn đấu trong một vài năm tới trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu khu vực phía Bắc và nằm trong nhóm 5 Ngân hàng dẫn đầu các Ngân hàng TMCP trong cả nước cụ thể như sau:
* Nâng cao năng lực hoàn thiện công nghệ quản trị điều hành:
- Thực hiện tăng vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn điều lệ tối thiểu theo quy định của Chính phủ vào năm 2008 và 2010 Dự kiến, mức vốn điều lệ tối thiểu vào cuối năm 2007 là 2000 tỷ đồng
- Phát hành trái phiếu chuyển đổi để chuẩn bị cho việc tăng vốn điều lệ vào các năm sau
- Triển khai thành công phần mền T24 ngay từ cuối quý III/2007 trên toàn Hệ thống
* Đẩy mạnh hoạt động của các Công ty trực thuộc
Tình hình định giá thế chấp tại VPBank
Họat động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết sức to lớn đến cho tất cả các Ngân hàng, vì vậy việc khai thác hoạt động tín dụng trong mỗi Ngân hàng là rất nhiều, nhưng khai thác làm sao cho hiệu quả đồng thời đáp ứng yêu cầu đảm bảo vốn vay của Ngân hàng Do đó để giảm bớt rủi ro tín dụng mà hầu hết các khoản vay tại Ngân hàng đều yêu cầu có tài sản thế chấp, trường hợp không có tài sản thế chấp thì số lượng cho vay rất thấp, và hầu như không đáng kể
Vì vậy việc định giá tài sản thế chấp sao cho hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng Nhận thức được tầm quan trọng của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng về việc định giỏá tài sản bảo đảm mà ngõn hàng VPBank đó cú những phũng thẩm định tài sản bảo đảm riêng biệt ở các khu vực khác nhau.
Thực tế đã chứng minh vai trò của việc định giá tài sản đảm bảo đặc biệt là định giá BĐS trong quá trình hoạt động của Ngân hàng VPBank Lượng tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp tại VPBank chiếm 55%.
Ta có thể khái quát sơ bộ tình hình thực tế dư nợ cho vay của Ngân hàng VPBank theo việc định giá BĐS bảo đảm theo bảng sau:
DƯ NỢ CHO VAY BẰNG HÌNH THỨC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Đơn vị: tỷ VNĐ Chỉ tiêu
Tổng dư nợ Dư nợ cho vay
Qua đó ta thấy hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS là thế chấp cầm cố là phát triển qua các năm, đánh giá được sự tăng trưởng của hoạt động tín dụng trong ngân hàng VPBank Như vậy ngân hàng VPBank ngày càng có uy tín trên thị trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số vốn mà khách hàng có yêu cầu Điều đó cũng chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá BĐS đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Vậy phòng thẩm định tài sản đảm bảo thực tế đã thực hiện định giá BĐS thế chấp theo một trình tự nào và sử dụng những phương pháp định giá nào, ta cùng phân tích những nội dung đó qua phần tiếp sau đây:
1 Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác thẩm định tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng
Việc định giá tài sản thế chấp tại VPBank tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban hành như:
* Các văn bản pháp luật
Bộ luật Dân Sự (2005), Luật các Tổ chức Tín dụng (2004), Luật đất đai
(2003), Luật Hôn nhân và Gia đình (2000), Luật Doanh nghiệp…
* Các văn bản dưới luật
* Nhóm văn bản quy định về việc Bảo đảm tiền vay
- Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng Nghị định này phản ánh những nội dung chủ đạo trong bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín bao gồm: Các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham giá giao dịch thế chấp Ngoài ra tại VPBank có thêm những quy định cụ thể hơn sẽ được nêu rõ hơn trong phần quy định của Ngân hàng VPBank về thế chấp BĐS.
- Nghị định 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổ dung Nghị định 178/NĐ-CP.
- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 Hướng dẫn thực hiện một số quy định về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Và một số những văn bản pháp luật khác có liên quan
Nhóm văn bản quy định về việc Giao dịch bảo đảm (GDBĐ)
Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Thông tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy đinh của 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
Nhóm văn bản khác: quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực…
2 Quy định của Ngân hàng VPBank về thế chấp BĐS Đối với BĐS, hiện nay VPBank Hà nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: Đất đai, các công trình xây dựng trên đất (thế chấp quyền sử dụng đất và thế tài sản gắn trên đất).
2.1 Đối với đất, công trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại VPBank để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Các công trình gắn liền với các loại đất trên khi đem thế chấp tại VPBank thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại VPBank.
- Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì VPBank chỉ nhận công trình trên đất là tài sản bảo đảm tại Ngân hàng.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản găn liền với đất.
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.2 Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức
Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền;
- Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
- Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó. Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá, hoặc theo yêu cầu của Tổng giám đốc, Ban tín dụng, Hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị để xem xét xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng
Ngoài ra theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng và theo nhưng quy định cụ thể hơn của VPBank về tài sản như sau:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK
Quan điểm của VPBank về định giá BĐS thế chấp
Tài sản thế chấp trong ngân hàng VPBank nói riêng, cũng như trong hệ thống ngân hàng thương mại nói chung, có vai trò là làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng Tài sản thế chấp ở đây thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ (chủ yếu là BĐS) Chính vì vậy mà giá trị BĐS thế chấp được xác định có chính xác hay không có ý nghĩa rất quan trọng, tuy nhiên công việc định giá này không hề dễ dàng mà nó ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Cho nên cán bộ định giá phải là những cán bộ có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm Định hướng của ngân hàng VPBank đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, cơ sở của việc ước tính đó là giá trị của các BĐS so sánh đã được giao dịch trên thị trường, sở dĩ có quy định đó là để đảm bảo khi BĐS được phát mại trên thị trường thì có thể thu hồi được khỏan nợ Tuy nhiên trong thực tế giá trị BĐS được ước tính như vậy không thể coi là giá Trước hết đầu tiên định giá viên phải tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh tương tự với BĐS thế chấp đã được giao dịch trên thị trường Và nguồn cung cấp chủ yếu là những trang web mua bán hay những tờ báo, quảng cáo rao bán nhà đất, hoặc dò hỏi những người hàng xóm xung quanh khu vực có BĐS thế chấp… Những thông tin giá cả thu thập ở đây có thể là giá do cò nhà đất phát giá để nhằm mục đích kiếm lời hoặc giá do người bán phát giá với ý định chào mời chứ chưa hẳn là giá bán bán thực sự của BĐS Trong khi người định giá thường không xuống tận nơi xác định tính xác thực của thông tin vì vậy mà kết quả thu được không thể chính xác
Những hạn chế trên được ngân hàng gán cho những lý do để hợp lý hóa như sau:
Thứ nhất, theo ngân hàng thì giá trị BĐS thế chấp được xác định theo cách như trên sẽ vẫn cao hơn khung giá đất do UBND tỉnh ban hành, mặt khác giá đó lại thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường nên sẽ đảm bảo được an toàn vốn của ngân hàng trong khi vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Thứ hai, giá trị BĐS được xác định thấp hơn mức giá thị trường rồi, khách hàng không được vay toàn bộ mà tối đa chỉ được 65% tổng giá trị - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có được Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc.
Với những lý do trên ngân hàng có thể giảm thiểu được những rủi ro trong tín dụng tuy nhiên điều đó có thể dẫn đến nhiều bất lợi như làm giảm sức cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các ngân hàng thương mại mới mở ra ngày càng nhiều, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trở nên gay gắt hơn bao giờ hết
Do vậy mà ngân hàng nên định giá BĐS sát với thị trường hơn và nâng cao tỷ lệ cho vay, việc thay đổi định hướng này sẽ giúp ngân hàng VPBank thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường Vì việc thay đổi đó hoàn toàn không dẫn đến rủi ro trong việc thu hồi nợ do trong thực tế giá cả của BĐS luôn luôn có xu hướng tăng cao Hơn nữa việc rủi ro tín dụng đã được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm Nhưng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu như ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank
Để công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank ngày càng hoàn thiện hơn thì ngân hàng nên có những giải pháp sau:
Thứ nhất là nên bố trí tăng cán bộ định giá cả về mặt số lượng và chất lượng Vì khối lượng BĐS thế chấp của ngân hàng là rất lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán bộ định giá (trong thực tế số lượng cán bộ định giá tại phòng thầm đinhj tại chi nhánh VPBank Hà Nội là 13 người trong khi đó lượng hồ sơ yêu cầu định giá BĐS thế chấp rất lớn, không đủ nhân lực để có thể hòan thành công việc một cách chính xác và nhanh chóng); tăng chất lượng định giá viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo định giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ định giá của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp Việc định giá BĐS thế chấp là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá BĐS có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tương lai của BĐS Điều này đòi hỏi cán bộ đinh giá phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai của BĐS như quy hoạch,…đưa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ định giá của ngân hàng phải có kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề định giá, sau đó là kinh nghiệm chuyên môn Cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ đinh giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm Đòi hỏi này là rất đúng đắn trong điều kiện hiện nay tại VPBank là các nhân viên làm việc tại phòng thẩm định đều đựoc thuyên chuyển từ các bộ phận khác chuyển sang (bộ phận tín dụng) chính vì thế những kiến thức chuyên môn về BĐS không thể bằng đựợc các nhân viên được đào tạo chính thức chuyên ngành BĐS.
Thứ hai là bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết Điều này nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp BĐS không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá BĐS thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai Ngược lại cũng phải có sự thông cảm, chia sẽ trách nhiệm đối với cán bộ tín dụng trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phòng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.
Thứ ba là khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá Sau đó đòi hỏi Ngân hàng nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh về BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, , nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng với những BĐS tương tự nhau nhưng lại có nhiều kết quả đánh giá, ước lượng sự khác biệt khác nhau Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật…và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá
Thứ tư là VPBank nên xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về những BĐS đã định giá, lưu trữ thông tin về giá cả BĐS trong phạm vi thành phố
Hà Nội, cũng như một số địa phương lân cận (những thông tin này có thể lấy từ những báo cáo định giá cũ hoặc thông tin về các cuộc giao dịch BĐS trên thị trường đã thu thập được), giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. VPBank nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường BĐS Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường BĐS luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá BĐS thế chấp chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá khi đi tìm BĐS so sánh để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu Ngoài ra cũng có thể tuyển cộng tác viên là những sinh viên đang theo chuyên ngành BĐS hoặc chuyên ngành kinh tế tham gia thu thập thông tin về thị trường BĐS, cập nhật đựợc tin tức, giá cả cũng như sự biến động về thị trường BĐS Khi đó giá trị mà cán bộ đinh giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS so sánh hơn những gì mà Ngân hàng đang làm, chắc chắn lợi ích mà ngân hàng đạt đựoc sẽ lớn hơn rất nhiều so với chi phí bỏ ra.
Có thể minh chứng sự chưa sát giá thị trường trong việc ước tính giá trị thông qua cách định giá lại một BĐS đơn giản là BĐS ở huyện Thanh Trì, Hà Nội đã được trình bày ở chương 2 như sau:
Mô tả về BĐS mục tiêu: BĐS mục tiêu nằm trong ở trong ngõ thuộc địa phận xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà nội, ngõ cách quốc lộ chưa đến 200m. Như trong chương 2 đã đưa ra giá trị BĐS được nhân viên định giá ước tính vào khoảng 10.000.000 đồng/m 2 , còn giá trị thị trường tại thời điểm đó vào khoảng 13.500.000 đồng/m 2 Sở dĩ có kết quả thị trường như vậy do việc thu thập thông tin như sau:
Theo hai người dân sống gần địa điểm có BĐS mục tiêu, thì một BĐS phía ngay đầu đường đi vào (BĐS mục tiêu nằm trong ngõ) đã bán cách đó khoảng 3 tháng với diện tích là: 80m 2 , với đơn giá là 15.000.000 đồng/m 2 BĐS mục tiêu cách BĐS so sánh 10 nhà Tính từ thời điểm bán BĐS so sánh cho tời thời điểm định giá là ba tháng, trong thời gian này thì giá đất đã có biến động tăng lên Căn cứ vào vị trí giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh (hai BĐS này cùng là mảnh đất trống, hình dáng tương tự như nhau), những BĐS so sánh có lợi thế là nằm ngay mặt ngõ nên giá trị BĐS mục tiêu ước tính sẽ vào khoảng 90% so với giá trị BĐS so sánh Do đó theo BĐS này thì đơn giá m 2 giá trị BĐS mục tiêu là:
Theo như một BĐS khác cách BĐS mục tiêu khoảng 15 nhà và nằm ở sâu trong ngõ hơn đã bán cách đây khoảng 1 tháng với giá là 12.000.000 đồng/m 2 BĐS so sánh này có diện tích bằng với diện tích BĐS mục tiêu nhưng hình dáng không vuông vắn khó thiết kế xây dựng Khi bán BĐS so sánh này thì có ngôi nhà xếp gạch trên đất nhưng có thể coi giá trị ngôi nhà bằng không Vì vậy việc thực hiện điều chỉnh thì BĐS mục tiêu có thể có giá trị hơn 140% giá trị BĐS so sánh Khi đó đơn giá BĐS so sánh khi điều chỉnh như sau:
Và theo thông tin được đăng trên báo rao vặt thì một mảnh đất tương tự cách đó khá xa (cách BĐS mục tiêu khoảng 2km về phía xa trung tâm hơn), được giao bán với đơn giá là 6.500.000 đồng/m 2 Nếu so sánh hình dáng thì không vuông vắn như BĐS mục tiêu, mà khó thiết kế nhà hơn, nên đơn giá của BĐS mục tiêu là vào khoảng 160% so với BĐS so sánh Nên đơn giá BĐS mục tiêu là:
6.500.000 đồng/m 2 x 160% = 10.400.000 đồng/m 2 Dựa vào thông tin từ 3 BĐS so sánh như trên thì đơn giá m 2 của BĐS mục tiêu là:
3 ≈13.567.000 đồng/m 2 (làm tròn là 13.500.000 đồng)
Do đó tổng giá trị BĐS mục tiêu ước tính vào khoảng.
13.500.000 đồng/m 2 x 50 m 2 = 675.000.000 đồng Như vậy chênh lệch so với ngân hàng định giá là:
675.000.000 – 500.000.000 = 175.000.000 đồng Qua đó ta nhận thấy việc định giá của ngân hàng là không sát thị trường và có những nhận xét như đã phân tích ở trong chương 2.
Thứ năm, khi định giá một số BĐS như khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phương pháp thu nhập.
Ví dụ như BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dưới con mắt của nhà giá BĐS thế chấp, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại Trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình của ngành Vì như vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán được cho các nhà đầu tư
Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng được vay một số lượng vốn nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng Và phải định giá dựa vào giá trị thị trường mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể chúng đã bị biến đổi, thổi phồng Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động.
Nhưng nếu thực hiện được điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ
Thứ sáu, chúng ta nên kết hợp các phương pháp định giá lại để định giá.
Ví dụ như tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập So sánh những khách sạn mà có kết cấu tương tự, nhưng ở vị trí khác có thu nhập như thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phương pháp thu nhập để mà định giá chúng.
Những kiến nghị dành cho Chính phủ
Định giá BĐS không chỉ là công việc quan trọng đối với ngân hàng VPBank nói riêng mà nó còn quan trọng đối với toàn bộ hệ thống ngân hàng trong cả nước cũng như đối với nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập phát triển hiện nay Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan chức năng là không thể không nhắc đến, đó chính là bàn tay hữu hình giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh. Để hoạt động định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một mớ lý thuyết khô cứng và khó hiểu thì bao giờ việc định hướng của chính phủ cũng là cần thiết Chính phủ ngoài việc định hướng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn định giá, những nguyên tắc định giá, những tiêu chuẩn hành nghề định giá,…còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp đào tạo định giá viên có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo Bên cạnh đó còn phải cử các cán bộ ưu tú trong trung tâm thẩm định giá thuộc các sở tài chính đi học ngành này ở nước ngoài.
Việc định hướng của Chính phủ trong công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng là rất quan trọng, nó giúp thống nhất quan điểm giữa các bên trong quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý Tránh hiện tượng khi chưa có một văn bản pháp quy quy định việc định giá BĐS bảo đảm thống nhất, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải quyết vấn đề khác nhau.
Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu tư nghiên cứu môn khoa học vô cùng quan trọng này Hiện nay có rất nhiều người muốn theo đuổi cũng như tìm hiều về chuyên ngành định giá này, những thực tế trên thị trường sách tham khảo hiện nay thì đầu sách về BĐS nói chung và định giá BĐS nói riêng rất ít và khó kiếm với một số tên tuổi quen thuộc như tác giả Đoàn Xuân Trường, Nguyễn Minh Hoàng….ngoài ra chưa có một tác giả nào viết về lĩnh vực này
Tóm lại Nhà nước cần phải có những chính sách đúng đắn để thúc đầy hoạt động định giá BĐS phát triển vì BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, nó thuộc sở hữu toàn dân, BĐS tham gia vào tất cả các hoạt động văn hóa, kinh tế, xã hội của đất nước Ngòai việc liân quan đến các hoạt động kinh tế mua, bán cho thuê, thế chấp… thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước Để làm được điều đó thì Chính phủ nên:
Thứ nhất, tăng cường quản lý nhà Nước về định giá BĐS, điều này thể hiện như sau:
+ Quản lý chặt chẽ và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, cấp thẻ định giá viên về giá và cấp giấy phép hành nghề định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá.
+ Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề định giá. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá.
+ Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực định giá Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác định giá trị.
Thứ hai là mô hình tổ chức định giá.
Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp…Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng.
Trong giai đoạn thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn hòan thiện hiện nay, khi mà nhu cầu thị trường về định giá BĐS ngày càng tăng cao thì Chính phủ nên khuyến khích các doanh nghiệp trong và ngòai nước đầu tư và mở rộng hoạt động định giá BĐS theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhưng phải có đầy đủ các điều kiện sau:
+ Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trường BĐS, pháp luật.Những người trực tiếp thực hiện công tác định giá thì phải được cơ quan Nhà nước cấp thẻ định giá viên về giá Theo khoản 2 điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định thì “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; ”.
+ Có đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin về thị trường.
+ Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực định giá.
Thứ ba là việc đào tạo nghiệp vụ định giá.
Những cán bộ định giá là những người phải có chuẩn mực đạo đức, và được đào tạo chuyên sâu về mặt nghiệp vụ Chương trình đào tạo có thể được thực hiện trong nước hoặc ở nước ngoài Nên thường xuyên mở các cuộc hội thảo khoa học về định giá BĐS để nâng cap nghiệp vụ của định gia viên.
Thứ tư là tạo một mối quan hệ giữa trung tâm định giá và sở tư pháp, vì các
BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý Thống nhất các quan điểm định giá bằng văn bản quy phạm pháp luật.
Thứ năm, thành lập một cách công bằng, minh bạch về hoạt động giao dịch
BĐS và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của BĐS không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai, góp phần cung cấp thông tin chính xác, nâng cao hiệu quả của hoạt động định giá BĐS.
Thứ sáu, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nước Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trường BĐS Vì thị trường BĐS là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó có ảnh hưởng đến các ngành kinh tế.
Những cơ hội và thách thức mà ngân hàng gặp phải khi thực hiện những giải pháp trên
- Ngân hàng VPBank ngày càng phát triển không chỉ về bề rộng mà còn cả về chiều sâu, nên việc cấp kinh phí cho cán bộ thẩm định đi học không phải là quá khó khăn.
- Nhân viên phòng thẩm định là một đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, nhiệt tình, dễ tiếp nhận những kiến thức gần sát với chuyên ngành hay lĩnh vực mà từng học.
- Là một trong số ít ngân hàng có phòng thẩm định tài sản đảm bảo nên sẽ sớm có kinh nghiệp định giá tài sản đảm bảo hơn những ngân hàng khác từ đó góp phần tăng vị thế cạnh tranh của ngân hàng trên thương trường.
- Cơ chế bảo đảm tiền vay được hoàn thiện một bước quan trọng bằng việc ra đời nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 và nghị định 85/2002/NĐ-
CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ, các thông tư hướng dẫn của ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành liên quan Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của tổ chức tín dụng an toàn và hiệu quả hơn, tạo sân chơi bình đẳng hơn cho các tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn Loại bỏ dần ranh giới phân biệt giữa doanh nghiệp nhà nước với các loại hình doanh nghiệp khác Các tổ chức tín dụng được chủ động lựa chọn, áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thủ tục bảo đảm tiền vay được cải tiến, việc xử lý tài sản thế chấp cũng đã dược quy định cụ thể giúp cho các tổ chức tín dụng có cơ sở xử lý tài sản để thu hồi nợ Và với quy luật hiện hành về việc xác định giá trị tài sản thế chấp nói chung, BĐS nói riêng là khá thông thoáng, đã mở rộng đề cao quyền tự do thoả thuận, tự chịu trách nhiệm cho các bên trong quan hệ thế chấp tài sản thế chấp hợp đồng tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP đã phân biệt rõ ràng cách xác định giá trị tài sản thế chấp trong từng trường hợp, cụ thể: Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê hoặc trả tiền thuê đất theo nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất trên một năm, thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bao gồm tiền đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất cho thời gian sử dụng.
4.2 Những thách thức mà ngân hàng gặp phải
Bên cạnh những thuận lợi ở trên thì ngân hàng cũng gặp phải một số thách thức sau:
- Nhà nước chưa có một hệ thống giao dịch BĐS một cách minh bạch, từ đó việc lấy giá trị BĐS mục tiêu cũng chỉ là áng chừng, không sát với giá trị thực của BĐS trên thị trường.
- Khi Nhà nước nâng cao quyền tự chủ của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng thì có thể Ngân hàng khó kiểm soát được hành vi của các cán bộ định giá Đó là việc thoả thuận giữa cán bộ định giá và khách hàng làm tăng khống quyền sử dụng đất bảo đảm để vay một khoản vốn lớn; điều này sẽ dẫn đến gia tăng rủi ro tín dụng của chính Ngân hàng.
- Trên thị trường chưa có nhiều sách tham khảo về lĩnh vực này, chưa có một đội ngũ cán bộ giảng dậy lành nghề và nhiều kinh nghiệm.
- Khi trên thị trường mở cửa sẽ ngày càng có nhiều ngân hàng mới tham gia vào thị trường, sự cạnh tranh sẽ lớn, việc tranh giành khách hàng là điều không thể tránh khỏi, khiến cho việc xét bảo đảm tín dụng ngày càng giảm, việc định giá tài sản bảo đảm ngày càng được xem nhẹ.
- Đối với BĐS là đất đai, nhà cửa, cán bộ thẩm định gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu thực sự của tài sản, có thế do tài sản đó được mua bán chuyển nhượng qua tay nhiều người, giấy tờ không rõ ràng.
- Cơ chế quản lý giá BĐS của nước ta chưa thật sự rõ ràng, làm cho việc giá của BĐS lên xuống thất thường, lúc thì sốt, lúc lại đóng băng gây khó khăn trong việc bảo toàn vốn cho ngân hàng qua việc định giá BĐS.
- Chiến lược mục tiêu của ngân hàng VPBank là trở thành ngân hàng bán lẻ đầu tiên trên toàn quốc, đối tượng khách hàng của ngân hàng là những doanh nghiệp vừa và nhỏ, nên giá trị tài sản thế chấp là không cao, nhưng khối lượng làm việc lại nhiều; điều này dễ gây áp lực công việc cho cán bộ thẩm định, nên các khâu quan trọng việc định giá rất dễ bị bỏ qua vì không được kiểm soát chặt chẽ.
Trải qua 15 năm hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, cho đến ngày hôm nay, VPBank đã hiện diện ở hầu khắp các tỉnh thành phố lớn trong cả nước, các sản phẩm, dịch vụ của VPBank đang ngày càng phong phú, đa dạng, nhất là trong những năm gần đây sự tăng trưởng của ngân hàng rất nhanh Đạt được thành tựu như vậy là do ban quản trị của Ngân hàng đã có những phương hướng kinh doanh đúng đắn đặc biệt là những chính sách chú trọng quan tâm tới việc định giá tài sản thế chấp VPBank là một trong số ít ngân hàng có những phòng thẩm định tài sản bảo đảm tách riêng làm việc độc lập với bộ phận tín dụng Do đó phương pháp định giá tài sản thế chấp cũng đặc biệt được những người có thẩm quyền thực sự quan tâm, có quan điểm định giá rõ ràng, có một quy trình định giá chặt chẽ Nhưng trên thực tế ngoài những mặt tích cực thì công tác định giá tại VPBank còn có những hạn chế cần phải được khắc phục Em hi vọng rằng với đề tài nghiên cứu này có thể giúp mình hiểu thêm kiến thức thực tế, từ đó có những giải pháp giúp ngân hàng VPBank có những phương pháp định giá BĐS thế chấp bảo đảm chặt chẽ hơn về mặt lý luận.
Mặc dù đã cố gắng rất nhiều nhưng vì bên cạnh mặt kiến thức hạn chế còn có sự hạn chế về mặt thông tin, nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót Em kính mong nhận được sự chỉ bảo, bổ sung của các thầy cô và các bạn để bài viết của em thêm phần hoàn thiện
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 TS Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội.
2 Đoàn Văn Trường (2006), Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nxb Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.
3 Lê Thị Thu Thuỷ, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng
4 Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, Nxb Khoa học kỹ thuật
7 Các văn bản pháp luật quy định về thế chấp tài sản
9 Vũ Tiến Dũng (2006), Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học kinh tế quốc dân-Khoa bất động sản và địa chính
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ 3
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3
I BĐS thế chấp và vai trò của thế chấp BĐS trong nền Kinh tế quốc dân 3
1 Các khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS thế chấp 3
1.1 Khái niệm về cho vay thế chấp 3
1.2.1 Khái niệm và những đặc điểm của BĐS 4
1.2.2 Phân loại BĐS thế chấp 6
2 Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp 6
3 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 7
II, Các phương pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá thế chấp BĐS 9
1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá thế chấp BĐS 9
2 Các căn cứ định giá 10
3 Nguyên tắc định giá BĐS 12
3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 12
4 Các phương pháp định giá BĐS, vận dụng trong định giá BĐS thế chấp 15
4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15
4.1.1 Cơ sở của phương pháp 16
4.1.3 Những hạn chế và điều kiện cần có khi sử dụng phương pháp định giá 19
4.1.4 Vận dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá thế chấp 21
4.2.1 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23
4.2.2 Các phương pháp xác định chi phí 24
4.2.3 Các bước thực hiện phương pháp chi phí 25
4.2.4 Những hạn chế của phương pháp chi phí 26
4.2.5 Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp 26
4.3.1 Cơ sở lý luận của phương pháp 27
4.3.2 Các nguyên tắc định giá được sử dụng trong phương pháp vốn hóa 28
4.3.3 Các phương pháp vốn hóa 29
4.3.4 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hóa 30
4.3.5 Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá BĐS thế chấp 30
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 33
I Một số nét khái quát về ngân hàng VPBank 33
1 Quá trình hình thành và phát triển 33
4 Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây 37
4.1 Tình hình hoạt động tín dụng trong năm trước năm 2006 37
4.2 Tình hình hoạt động năm 2006 38
5 Mục tiêu và phương hướng hoạt động 39
II Tình hình định giá thế chấp tại VPBank 41
1 Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác thẩm định tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng 42