Thuc trang va giai phap nham hoan thien cong tac 9380

Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế khơng ngừng phát triển vai trị hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại hiên quan trọng Nó đóng vai trị trung gian dẫn vốn đến cho nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế Tuy nhiên, Ngân hàng Thương mại cổ phần Doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam (VPBank) tất Ngân hàng Thương mại khác định hướng kinh doanh quan điểm an tồn lợi nhuận Chính mà vấn đề an tồn hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn toàn hệ thống Ngân hàng, nên tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu BĐS, tài sản có giá trị cao thường sử dụng chấp vay vốn Hoạt động tín dụng, cho vay chấp xuất từ lâu kinh tế quy định rõ ràng văn pháp luật Nhà nước, nhiên việc định giá, xác định giá trị tài sản bảo đảm mà BĐS nhiều vướng mắc hạn chế, thiếu đồng Chính từ vấn đề em xin chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá chấp Ngân hàng Thương Mại cổ phần Doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam (VPBank)” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu sở lý luận khoa học, phương pháp thường sử dụng định giá BĐS chấp thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá Ngân hàng VPBank SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS chấp VPBank, tập trung vào việc phân tích phương pháp định giá BĐS mà Ngân hàng sử dụng hoạt động tín dụng Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu ngân hàng VPBank; phương pháp định giá minh chứng cụ thể chi nhánh Hà Nội năm vừa qua Phương pháp nghiên cứu đề tài: Luận văn có sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp q trình nghiên cứu Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận thực tiền định giá BĐS chấp sở hồn thiện hoạt động tương lai Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tượng đề tài phương pháp nghiên cứu đề tài trình bày luận văn ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, có kết cấu sau: - Chương 1: Một số vấn đề định giá BĐS chấp - Chương 2: Thực trạng định giá BĐS chấp Ngân hàng VPBank - Chương 3: Các giải pháp nhằm hoạn thiện công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng VPBank Do trình độ thời gian có hạn, luận văn cịn nhiều thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong nhận đóng góp ý kiến q báu thầy cô môn bạn sinh viên để có viết hồn chỉnh Em xin cảm ơn anh chị phòng thẩm định tài sản đảm bảo – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành đề tài luận văn cách tốt Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo trực tiếp hướng dẫn Giáo sư Tiến sĩ khoa học Lê Đình Thắng để luận văn em hồn thiện mặt lý luận mặt thực tiễn SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I BĐS chấp vai trò chấp BĐS Kinh tế quốc dân Các khái niệm liên quan đến BĐS chấp 1.1 Khái niệm cho vay chấp Ngân hàng thương mại hoạt động hình thức trung gian tài kinh tế quốc dân Ngân hàng thương mại hoạt động với tư cách người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn Nền kinh tế nước ta đà phát triển mạnh mẽ, doanh nghiệp ngày mở rộng quy mô hoạt động mà lượng cầu vốn kinh doanh thị trường ngày tăng cao Do mà vai trò ngân hàng thương mại đặc biệt hoạt động cho vay Ngân hàng quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Mỗi khoản vay tổ chức tín dụng chứa đựng rủi ro thiên tai, hỏa hoạn hay suy thối thị trường… để đảm bảo an tồn, hạn chế rủi ro cho khoản vay trình hoạt động ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản chấp (tài sản bảo đảm) Cho vay chấp BĐS Ngân hàng thương mại việc cho vay vốn Ngân hàng thương mại mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay cam kết bảo đảm thực thu nhập BĐS khách hàng vay Trong quan hệ tiền tệ bên Ngân hàng thương mại đóng vai trị bên nhận chấp, cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trị bên chấp SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp Vậy tài sản chấp tài sản khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay tài sản bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng 1.2 BĐS chấp 1.2.1 Khái niệm đặc điểm BĐS Tài sản chấp gồm nhiều loại: BĐS, giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng, ngoại tệ…Nhưng đề tài sâu nghiên cứu phần tài sản chấp BĐS Vậy trước hết ta cần phải hiểu rõ khái niệm BĐS Theo điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác pháp luật quy định BĐS có đặc điểm sau đây: - Thứ BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính điều làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế - Thứ hai BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp dựng; tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng - Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Sở dĩ giới hạn diện tích bề mặt trái đất giới hạn quỹ đất đất nước, vùng, địa phương cho dạng hoạt động khác Diện tích đất đai giới hạn diện tích đất dành cho xây dựng hạn chế - Thứ tư tính dị biệt BĐS Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với BĐS khác, thể khác vị trí lơ đất, khác kiến trúc, hướng, cảnh quan - Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội BĐS sản phẩm lồi người mà người sinh sống lãnh thổ, vùng miền khác Mỗi cộng đồng lại có phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất yếu tố ghi dấu ấn vào BĐS Điều thể quy hoạch đất đai, kết cấu, kiến trúc việc lựa chọn vị trí, địa điểm khác Bản thân BĐS mang yếu tố tâm linh yếu tố tơn giáo - Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh Chính định giá BĐS người định giá phải có nhìn tổng quát xung quanh BĐS cần thẩm định Và phải thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh BĐS định giá, có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá, giảm xuống tăng lên - Thứ bẩy, BĐS tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp - Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Đó BĐS tài sản quan trọng quốc gia, tỷ trọng BĐS kinh tế lớn nhất, mà biến động giao dịch BĐS thị trường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết ngành kinh tế khác Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS thị trường BĐS thông qua việc ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm quản lý hoạt động thị trường BĐS 1.2.2 Phân loại BĐS chấp Các loại BĐS tài sản chấp hoạt động cho vay chấp Ngân hàng thương mại bao gồm loại sau: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất khác - Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định chấp Việc chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản gắn liền BĐS chấp bao gồm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Tài sản hình thành tương lai BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, BĐS khác mà bên chấp có quyền nhận Tiêu chuẩn BĐS chấp BĐS dùng để chấp phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn quy định văn pháp luật Nhà nước ban hành quy định riêng Ngân hàng SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp - BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất theo quy định pháp luật đất đai - Các BĐS chấp phải BĐS phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS phải tranh chấp, tức BĐS khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng việc BĐS chấp, khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết - Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay chấp Ngân hàng thương mại đóng vai trò cầu nối cung cầu vốn vay Việc chấp BĐS để vay vốn ngân hàng giúp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất tinh thần người đầu tư, góp phần thúc đẩy nghành kinh tế liên quan phát triển đồng thời đóng góp vào phát triển kinh tế chung đất nước Ví dụ nhà máy sản xuất xi măng thiếu vốn đem đất đai nhà xưởng chấp ngân hàng vay lượng vốn tương đối lớn Lượng vốn vay sử dụng đầu tư mua sắm máy móc, dây truyền cơng nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất nhà máy sản xuất sản SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp phẩm xi măng có chất lượng tốt với giá thành hạ trước kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho ngành sử dụng xi măng nhà máy Đặc biệt giai đoạn đất nước đà phát triển cơng trình đầu tư xây dựng ngày tăng lên với số lượng chóng mặt, mà lượng chi phí tiết kiệm nhà đầu tư Ngân sách Nhà nước từ việc mua xi măng giá rẻ lớn Không việc nhà máy xi măng phát triển, suất tăng đồng thời tác động tới công ty sản xuất – kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy phát triển theo Hơn nhà máy làm ăn có hiệu phần thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp vào ngân sách nhà nước lớn hơn, tạo công ăn việc làm cho người lao động địa phương, góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho người lao động, làm hạn chế, đầy lùi tệ nạn xã hội phát sinh thất nghiệp, góp phần vào chủ trương kích cầu Chính phủ nhu cầu tiêu dùng người lao động tăng lên Đối với ngành ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển quy mơ chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thơng sách tiền tệ ngân hàng Trung ương Từ điều thấy cho vay chấp hoạt động quan trọng không đối thân ngân hàng thương mại mà yếu tố quan trọng thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển Hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động cho vay chấp xu hướng tất yếu kinh tế SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp II, Các phương pháp định giá BĐS vận dụng vào định giá chấp BĐS Khái niệm cần thiết định giá chấp BĐS Trong kinh tế thị trường, đất đai loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất nói riêng BĐS nói chung phải thực khách quan xác nhằm đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá BĐS góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS công khai sát giá thị trường, giúp cân mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng mức, tình trạng đầu tích luỹ Định giá đất, BĐS lĩnh vực nhiều quốc gia giới, kể nước phát triển phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại nước Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất BĐS trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất BĐS đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất BĐS nhiều nước giới vừa công cụ quản lý nhà nước thị trường BĐS, vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm sốt nhà nước Có nhiều cách định nghĩa định giá BĐS như: Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Hoặc định giá nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt giá trị cụ thể BĐS phục vụ cho mục tiêu định thời điểm cụ thể SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46 Luận văn tốt nghiệp Nhưng theo cách tổng quát định giá nghệ thuật, khoa học xác định giá trị cho BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư Thật vậy, khía cạnh khoa học định giá thể phép tính, mơ hình tính tốn xử lý thơng tin thu thập khía cạnh nghệ thuật lại xem xét q trình định giá Nó việc người định giá phải dùng kỹ năng, kiến thức sâu rộng để đánh giá thông tin, liệu đưa đánh giá, quan điểm riêng nhân giá trị BĐS mà nói định giá nghệ thuật khơng sai Hay nói cách khác định giá nghệ thuật bầy tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt giá trị cụ thể BĐS phục vụ cho mục tiêu định thời điểm cụ thể Sự cần thiết định giá chấp Đối với hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại định giá chấp khâu quan trọng thiếu Khi cho khách hàng vay khoản tiền để đảm bảo an toàn giảm thiểu tối đa rủi ro cho cho khoản vay ngân hàng phải yêu người vay chấp tài sản bảo đảm Ngân hàng tiến hành xác định giá trị thực tế tài sản chấp thị trường để định khoản vay cho bên chấp mà khơng làm tổn hại tới lợi ích ngân hàng Các định giá Từ khái niệm cần thiết định giá BĐS chấp trên, ta có số định giá sau: SV: Trần Thị Thanh Loan Lớp: KD BĐS-K46