(Luận văn) nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại trung tâm thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH hi ep - w n LÊ KIỀU TRANG lo ad ju y th yi pl al n ua NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ va n GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG ll fu oi m TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH at nh z z ht vb k jm LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ om l.c gm n a Lu n va y te re TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n LÊ KIỀU TRANG lo ad ju y th yi pl NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ al n ua GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG va n TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ll fu oi m nh CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) at z MÃ SỐ: 60310105 z ht vb k jm LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ n a Lu PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH om l.c gm NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: n va y te re TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng t to Các số liệu trích dẫn luận văn sử dụng từ nguồn xác thực ng hi Kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng ep trình nghiên cứu khác w n lo ad Học viên cao học ju y th yi pl n ua al Lê Kiều Trang n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re MỤC LỤC Trang bìa phụ t to Lời cam đoan ng hi Mục lục ep Danh mục bảng biểu w n Danh mục hình vẽ đồ thị lo ad Danh mục từ viết tắt y th ju CHƯƠNG I GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU yi pl 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU al n ua 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU n va 1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT ll fu 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .2 m oi 1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU at nh 1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN z CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU z vb ht 2.1 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN .5 jm k 2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 13 gm 2.2.1 Các dạng giá, giá trị bất động sản .13 l.c om 2.2.1.1 Giá trị bất động sản 13 a Lu 2.2.1.2 Gíá bất động sản 14 n 2.2.2 Một số học thuyết giá tiêu biểu 14 2.2.3.1 Lý luận giá trị Proudhon (1809 – 1865) 17 y 2.2.3 Lý luận giá trị Proudhon Sismondi 17 te re 2.2.2.2 Học thuyết giá Karl Marx (1818 - 1883) F.Engels (1820 - 1895) 16 n va 2.2.2.1 Học thuyết giá David Ricardo 14 2.2.3.1 Lý luận giá trị Sismondi (1773-1842) 17 2.2.4 Lý thuyết cung – cầu giá .18 t to 2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC ng hi INFORMATION) 19 ep 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 21 w 2.5 CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 24 n lo ad 2.5.1 Mơ hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 24 y th 2.5.2 Mơ hình vị thế, chất lượng .25 ju yi 2.5.3 Mơ hình hồi quy đa biến .26 pl ua al 2.6 TĨM LƯỢC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 27 n 2.6.1 Nghiên cứu phân tích tác động lên giá văn phịng cho th 27 va n 2.6.1.1 Cơng trình nghiên cứu nước 27 ll fu oi m 2.6.1.2 Cơng trình nghiên cứu nước 31 at nh 2.6.2 Nghiên cứu xây dựng số giá .31 z 2.6.2.1 Nghiên cứu xây dựng số giá bất động sản 31 z ht vb 2.6.2.2 Nghiên cứu xây dựng số giá văn phòng cho thuê .33 jm 2.7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu 35 k gm 2.8 Tổng kết chương .35 om l.c CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 a Lu 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: 37 n 3.2 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QT 38 y te re 3.3.3 Sự lựa chọn mơ hình 39 n 3.2.2 Các giả định mơ hình .39 va 3.2.1 Mơ hình yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê .39 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 3.2.1 Phương pháp định tính 40 t to 3.2.2 Phương pháp định lượng 40 ng hi 3.3 KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 41 ep 3.3.1 Khu vực nghiên cứu 41 w n 3.3.2 Thu thập liệu .41 lo ad 3.3.3 Nguồn liệu 41 y th ju 3.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO yi THUÊ .42 pl ua al 3.5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .47 n 3.5.1 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê 47 n va ll fu 3.5.2 Tóm tắt biến mơ hình .48 oi m 3.6 TỔNG KẾT CHƯƠNG 52 at nh CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 53 z 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ 53 z ht vb 4.2 KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MƠ HÌNH 54 k jm 4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT 55 gm 4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: 55 om l.c 4.3.2 Kiểm định tự tương quan: 56 a Lu 4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: .56 n 4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: .56 n y te re 4.4 KẾT LUẬN MƠ HÌNH TỐI ƯU 57 va 4.3.5 Kiểm định phù hợp mơ hình .56 4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHỊNG CHO TH ĐIỂN HÌNH 59 4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHỊNG CHO TH ĐIỂN HÌNH 60 4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG .61 CHƯƠNG V KẾT LUẬN 62 t to ng 5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .62 hi ep 5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê khu vực trung tâm TP HCM .62 w n 5.1.2 Tìm yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê khu vực lo ad trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 62 ju y th 5.1.3 Ước tính giá gốc văn phịng cho thuê điển hình 62 yi 5.1.4 Ước tính số giá văn phịng cho th điển hình kỳ 63 pl ua al 5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU .63 n 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 64 va n 5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 65 ll fu at z PHỤ LỤC nh TÀI LIỆU THAM KHẢO oi m 5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .65 z ht vb Phụ lục 1: Danh sách tòa nhà tiến hành khảo sát k jm Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia om Phụ lục : Các kiểm định mơ hình hồi quy l.c gm Phụ lục : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin n a Lu n va y te re DANH MỤC BẢNG BIỂU Thứ tự Nội dung t to ng Phân loại bất động sản Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng tịa nhà văn phịng nước ngồi Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng tịa nhà hạng A hi Bảng 2.1 ep w n lo ad Kết khảo sát lấy ý kiến chuyên gia yếu tố ảnh y th Bảng 3.4 hưởng đến giá văn phòng cho thuê ju yi pl Kết khảo sát chuyên gia giá trị đại diện Bảng 3.5 Bảng 3.6 Tóm tắt biến mơ hình hồi quy Bảng 4.1 Thống kê biến định lượng mơ hình Bảng 4.2 Kết hồi quy mơ hình Bảng 4.3 Các giá trị đại diện ( chuẩn) yếu tố mơ hình n ua al (chuẩn) văn phịng cho th điển hình n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC HÌNH Tên hình vẽ Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ yếu tố tác động lên giá bất t to Thứ tự ng hi ep w động sản n lo Sơ đồ mối quan hệ chất lượng vị ad Hình 2.5 y th Quy trình nghiên cứu Hình 3.1 ju yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung t to ng Bộ Xây Dựng BĐS Bất Động Sản NLA Net Floor Area hi BXD ep w n lo ad Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà đất liên bang OFHEO ju y th PCA Hội đồng bất động sản Anh yi pl Quyết định ua al QĐ Standard and Poors TBCN Tư Bản Chủ Nghĩa n S&P n va ll fu m Thông tư – Bộ Xây Dựg TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh oi TT-BXD at nh z Thơng tư ht TT vb Thủ tướng z TTg k jm gm Uniform Standards of Professional Appraisal Practice WTO World Trade Organization om l.c USPAP n a Lu n va y te re Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng t to cơng bố số số đánh giá thị trường bất động sản ng hi Thông tư 19/2014/TT-BXD ngày 10/12/2014 việc sửa đổi, bổ sung số ep điều Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 Bộ Xây Dựng w Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ n lo Tài Chính ad Tiếng Anh y th ju Bailey, M.J Muth, R.F., Nourse, H.O (1963) A regression method for real yi pl estate price index construction Journal of the American Statistical ua al Association 58 933-94 n Brennan, T., Cannaday, R and Coldwell, P (1984) “Office rent in the Chicago va n CBD”, AREUEA Journal, Vol 12, pp 295-305 fu ll Cannaday, R and Kang, H (1984), “Estimation of market rent for office space”, m oi The Real Estate Appraiser and Analyst, Vol 50, pp 67-72 nh at Case, B., Pollakowski, H.O., Wachter, S (1991) On choosing among house z z price indexmethodologies American Real Estate and Urban Economics ht vb Association Journal 19- 286-307 jm Case, K.E., Shiller, R.J (1987) Prices of single-family homes since 1970: new k gm indexes for four cities New England Economic Review Sept./Oct 45-56 om homes The American Economic Review 79 125-137 l.c Case, K.E., Shiller, R.J (1989) The efficiency of the market for single family a Lu Chaitra H Nagaraja, Lawence D Brown, Susan M Wacher (2010) House n y 149 te re Sales House Price Index Methodology Annalys of Applied Statistics, 5, 124 – n Chaitra H Nagaraja, Lawrence D Brown, Susan M Wachter (2011) Repeat va Price Index Methodology Quarterly House Price Index P.12 Clapp, J.M., Giaccotto, C., Tirtiroglu, D (1991) Housing price indices based on t to all transactions compared to repeat subsamples American Real Estate and ng Urban Economics Association Journal 19 270-284.20 hi ep Clapp J M (1980) The Intrametropolitan Location of Office Activities, Journal of Regional Science, Vol.20, p: 387-399 w n Epstein, D (1993), “Modern valuations (3); Effective rental value”, Estates lo ad Gazette, 24 April, Issue 9316, pp 86-8 y th ju Glascock, J., Jahanian, S and Sirmans, C (1990), “An analysis of office market yi rents: some empirical evidence”, AREUEA Journal, Vol 18, pp 105-19 pl ua al Goetzmann, W.N (1992) The accuracy of real estate indices: repeat sales n estimators Journal of Real Estate Finance and Economics 5-53 va n Hough D E., Kratz C G (1983) Can Good Architecture Meet the Market Test?, fu ll Journal of Urban Economics, Vol.14, p: 40-54 m oi Mills, E (1992), “Office rent determinants in the Chicago area” AREUEA nh at Journal, Vol 20, pp 273-87 z z Meese, R.A., Wallace, N.E (1997) The construction of residential housing price vb indices: a comparison of repeat-sales, hedonic-regression, and hybrid ht k jm approaches Journal of Real Estate Finance and Economics 14 51-73 methodology with the FT house price methodology om l.c htp://www.acadametrics.co.uk index index gm Meissner, C., Satchell, S (2007) A comparison of the Case-Shiller house price n Economics 110-126 a Lu Shiller, R.J (1991) Arithmetic repeat sales price estimators Journal of Housing n y te re Buildings in Malaysia va Yasmin, MA (2009).Criteria for the Classifi cation of Purpose Built of Office Wheaton, W and R.Torto, 1994, “Office Rent Indices and Their Behavior Over Time” Journal of Urban Economics, 35,121 – 139 PHẦN PHỤ LỤC t to ng PHỤ LỤC 01: DANH SÁCH CÁC TỊA NHÀ TIẾN HÀNH KHẢO SÁT hi ep Tên tịa nhà văn phòng STT Địa cho thuê w n lo ad 115 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Sunwah Tower Quận 1, Thành phố Hồ chí minh y th 29 Lê Duẩn, Phường Bến Nghé, Quận ju Sai Gon Tower yi pl 1, Thành phố Hồ chí minh al n ua 9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Lim Tower Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí n va ll fu minh m Bitexco Financial Tower Sai Gon center Quận 1, Thành phố Hồ chí minh at 235 Đồng Khởi, Phường Bến Nghé, nh The Metropolitan Tower oi z z 45 Ngô Đức Kế, Phường Bến Nghé, vb ht Quận 1, Thành phố Hồ chí minh jm k 65 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận gm 1, Thành phố Hồ chí minh l.c Vincom Center Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí minh y Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí te re The Landcaster n va 22 Bis Lê Thánh Tôn, Phường Bến n minh a Lu om 68 -70 -72 Lê Thánh Tơn, Phường Tên tịa nhà văn phòng STT Địa cho thuê t to ng 22 – 36 Nguyễn Huệ, Phường Bến hi Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí Time square ep minh w n 76 Lê Lai, Phường Bến Nghé, Quận A&B Tower lo 10 ad 1, Thành phố Hồ chí minh y th 123 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, ju Pax Sky Building Quận3, Thành phố Hồ chí minh yi 11 pl Green Power Building Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí va 12 n ua al 35 Tơn Đức Thắng, Phường Bến n minh ll fu Centec Tower Phường 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh at nh 13 oi m 72 -74 Nguyễn Thị Minh Khai, z z Endovina Tower Thành phố Hồ chí minh k jm 15 Số Võ Văn Tần, Phường 6, Quận3, ht Saigon Mansion vb 14 gm Số 146 Nguyễn Đình Chiểu, Phường om l.c 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh n a Lu n va y te re PHỤ LỤC 02: PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA Chào anh/chị, nhằm thực luận văn cao học: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG t to CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ng HỒ CHÍ MINH Anh/chị vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến hi ep câu hỏi bảng khảo sát Xin anh/chị lưu ý khơng có trả lời hay sai Các câu trả lời anh/chị có giá trị nghiên cứu w n lo ad A Phần thông tin chung y th Họ tên người vấn: ………………………………………… ju yi Chức vụ: ………………………………………………………………… pl Nghề nghiệp: ……………………………………………………………… al n ua Cơ quan: ………………………………………………………………… va Điện thoại liên hệ: ………………………………………………………… n Địa e-mal: …………………………………………………………… fu ll B Phần khảo sát chung lĩnh vực bất động sản m oi Vui lịng đánh dấu X vào trống bên cạnh câu trả lời mà anh/chị chọn: nh at Anh/chị đào tạo nghiệp vụ kinh doanh thẩm định giá BĐS tại: z □ Trường đại học/ Cao đẳng z jm □ Doanh nghiệp Kinh doanh thẩm định giá BĐS ht vb □ Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn k Cho đến nay, anh/chị làm việc lĩnh vực BĐS bao lâu: □ Từ - năm □ Trên năm gm □ Dưới năm trung tâm TP HCM ? n va y te re □ Trên 40 USD/m2/tháng n □ Từ 20 – đến 40 USD/m2/tháng a Lu □ Dưới 20 USD/m2/tháng om l.c Theo anh/chị, mức giá văn phòng cho thuê (chưa bao gồm phí quản lý) phổ biến C Phần khảo sát ý kiến chuyên gia Theo ý kiến chuyên gia, yếu tố sau có ảnh hưởng đến giá văn phòng t to cho thuê giá trị đại diện (giá trị chuẩn) yếu tố khảo sát ng hi ep Theo ý kiến chuyên w STT gia yếu tố có Yếu tố n tác động lên mức giá lo ad văn phòng cho thuê Nếu trả lời có "cột 2" theo ý kiến chuyên gia giá trị đại diện (chuẩn) yếu tố có tác động đến văn phòng cho thuê y th ju  Quận  Có yi Vị trí tọa lạc Quận  Quận khác pl  Không n ua al trung tâm va  Từ đến 16 tầng m  Không oi th  Có ll nhà văn phịng cho fu  Dưới tầng n Số tầng cao tòa at nh  Trên 16 tầng z  Từ đến năm  Không jm  Từ 11 đến 15 năm k phòng cho thuê  Từ đến 10 năm ht dụng tòa nhà văn  Có vb z Số năm đưa vào sử l.c gm  Trên 15 năm  Có  Từ 5.000 m2 đến < 10.000 m2  Không  Từ 10.000m2 đến