Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI -*** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI SVTH : LÊ THỊ HIỀN KHÓA : 35 GVHD : ThS HUỲNH MINH PHƢƠNG MSSV: 1055010097 TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Lê Thị Hiền, sinh ngày 05/11/1992, lớp TM 35-2, trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Tơi xin cam đoan đề tài: “Pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai” cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn ThS Huỳnh Minh Phương; kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, khơng chép tài liệu tồn nội dung chưa công bố đâu; số liệu, nguồn trích dẫn luận án đựợc thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan danh dự Tp Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng năm 2014 Tác giả Lê Thị Hiền DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ đầy đủ BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân HTTTL Hình thành tương lai Tp Thành phố MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Nhà .5 1.1.1 Khái niệm .5 1.1.2 Phân loại 1.2 Nhà hình thành tƣơng lai 1.2.1 Khái niệm .7 1.2.2 Đặc điểm 1.3 Mua bán nhà hình thành tƣơng lai 11 1.3.1 Khái niệm .11 1.3.2 Đặc trưng hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai .12 1.3.3 Cơ sở hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 16 1.3.3.1 Cơ sở lý luận 16 1.3.3.2 Cơ sở thực tiễn .17 1.3.3.3 Cơ sở pháp lý 18 1.3.4 Ý nghĩa việc thừa nhận chế định mua bán nhà hình thành tương lai .20 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI-MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 23 2.1 Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai 23 2.1.1 Chủ thể quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai 23 2.1.1.1 Bên bán nhà hình thành tương lai .23 2.1.1.2 Bên mua nhà hình thành tương lai 25 2.1.2 Đối tượng quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai 27 2.1.3 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 28 2.1.3.1 Thời điểm ký kết hợp đồng 28 2.1.3.2 Nội dung hợp đồng 29 2.1.3.3 Hình thức hợp đồng .34 2.2 Những bất cập hƣớng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai 36 2.2.1 Những bất cập pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai .36 2.2.1.1 Về thời điểm huy động vốn 36 2.2.1.2 Về điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 38 2.2.1.3 Về hợp đồng giải tranh chấp hợp đồng 38 2.2.1.4 Về quy định tổng số tiền phép huy động .47 2.2.1.5 Về lực tài bên bán nhà hình thành tương lai 47 2.2.1.6 Về yêu cầu bắt buộc mua bán qua sàn giao dịch bất động sản .48 2.2.1.7 Về quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước Việt Nam 49 2.2.2 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 50 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài uật hà n m 2005 uật inh doanh BĐS n m 2006 ước tiến quan trọng việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà hoạt động kinh doanh BĐS, đặc iệt hoạt động mua án nhà HTTT - chế định pháp luật Việt am Thực tế trước đó, mua án nhà HTTT (thường gọi mua bán nhà giấy) diễn với nhiều hình thức khác đa dạng GS.TS H Đặng Hùng Võ cho “ án nhà giấy” hình thức huy động vốn đầu tư ất động sản phổ iến tất nước kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường địa ốc Việt Nam vào thời điểm này1 Thời gian qua, có điều chỉnh pháp luật hàng loạt tranh chấp xảy liên quan đến chất lượng nhà kém, bàn giao nhà chậm tiến độ, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức cam kết hợp đồng…và đa số thiệt hại thuộc người mua nhà Một số dự án người mua nhà ỏ hàng tr m triệu đồng “góp vốn” với chủ đầu tư qua nhiều n m dự án ãi đất hoang, nhà chẳng thấy đâu mà người mua cịn ị rơi vào tình “tiến thối lưỡng nan” hay nhiều dự án, người dân nhận àn giao nhà chục n m chưa nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đồng nghĩa với việc họ thực giao dịch mua án c n hộ Mua án nhà HTTT kênh huy động vốn hiệu cho chủ đầu tư đặc iệt thời uổi “đói vốn” nay, ngồi cịn quy định nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ngày gia t ng người dân góp phần thực chủ trương, sách nhà nhà nước ta Tuy nhiên qua n m thực với đặc thù thị trường BĐS Việt am, chế định tỏ chưa hợp lý, nhiều lỗ hỏng pháp luật để nhà đầu tư lách luật, trục lợi cịn người mua đổ tiền vào nơm nớp lo sợ rủi ro dẫn đến “phong trào nói khơng với án nhà giấy”2 hay xu hướng trở lại hình thức mua nhà “chìa khóa trao tay”3 hư vậy, sau thời gian thi hành Luật Nhà uật inh doanh BĐS ên cạnh kết đạt c ng phát sinh nhiều tồn tại, ất cập cần phải tiến hành nghiên cứu, s a đổi, ổ sung cho phù hợp với thực tế Việc an hành uật s a đổi, ổ sung uật Nhà ở, uật inh doanh BĐS s góp phần tháo gỡ khó kh n cho thị trường BĐS, giải mối quan hệ hài hòa lợi ích Nhà nước-doanh http://www.agribankanphu.com.vn/vn/businessman/details/chu-dau-tu-duoc-huy-dong-von-tu-khachmuanha502.html (truy cập ngày 4/5/2014) http://vneconomy.vn/20140422095257114P0C17/phong-trao-noi-khong-voi-ban-nha-tren-giay.htm (truy cập ngày 27/4/2014) http://giaoduc.net.vn/Kinh-te/Lo-so-mua-nha-tren-giay-BDS-chia-khoa-trao-tay-hut-khach-post142162.gd (truy cập ngày 25/4/2014) nghiệp-người dân4 Theo đó, dự thảo luật inh doanh BĐS uật hà chế định mua án nhà HTTT có nhiều quy định s a đổi, ổ sung cách chi tiết, chặt ch nhiên nhiều quy định cần phải cân nhắc, àn ạc thêm Xuất phát từ ất cập hoạt động mua án nhà HTTT Việt am thời gian qua với việc quan lập pháp tiến hành s a đổi ổ sung uật inh doanh BĐS uật hà hành tác giả lựa chọn đề tài PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI làm đề tài khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trong trình học tập nghiên cứu, tác giả nhận thấy pháp luật mua bán nhà HTTTL lĩnh vực tương đối pháp luật Việt am nhiên có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề phạm vi mức độ khác nhau, đó: - Luận v n thạc sỹ luật học Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản tác giả Huỳnh V n Vinh (2010), Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh khơng phân tích đặc điểm pháp lý mua bán nhà mà cịn phân tích sở so sánh hình thức giao dịch khác nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh BĐS thuê, thuê mua Phạm vi nghiên cứu cơng trình rộng mua bán nhà HTTTL tác giả tập trung nghên cứu cách khái quát - Luận v n thạc sỹ luật học Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tác giả ê Chí Cường (2011), Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tập trung nghiên cứu vấn đề hợp đồng mua bán nhà HTTT Trong tác giả phân tích đặc điểm pháp lý đặc trưng hợp đồng c ng quy định pháp luật hành chủ thể, đối tượng, nội dung hợp đồng mua bán nhà HTTT qua nêu bất cập hạn chế c ng hướng hoàn thiện chế định - Khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học tác giả Nguyễn Thị Kim Thu (2013) với đề tài Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh cơng trình nghiên cứu đầy đủ quy định pháp luật hoạt động mua bán nhà HTTTL Không nghiên cứu hợp đồng, cơng trình cịn lý luận mua bán pháp luật mua bán nhà HTTTL - Tác giả Phạm Quang Huy có ài “Bình luận hợp đồng chuển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (06), n m 2014, Chuyên đề tổng kết thi hành luật nhà luật kinh doanh BĐS http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=105&itemid=719&lang =vi-VN (truy cập ngày 4/5/2014) tr.24-37 Bên cạnh việc lược s quy định hợp đồng dân luật Việt Nam, viết sâu phân tích đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai hư đối tượng hợp đồng mà tác giả Phạm Quang Huy nghiên cứu không giới hạn nhà HTTT mà loại BĐS khác Bài viết cịn nghiên cứu góc độ lập pháp pháp luật nước ngồi từ đóng góp ý kiến hoàn thiện chế định pháp luật Việt Nam Ngồi cịn số cơng trình viết có liên quan như: “Hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản” đ ng Tạp chí nghiên cứu lập pháp (20) n m 2013 tác giả Ngô Quang Tuyến-Võ Thị Hồng an, ài “Bàn đổi quy định pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản” Tạp chí Khoa học pháp lý (01) n m 2014, tr.12 tác giả Phan Huy Hồng-Bùi Thị Thanh Thảo… thông tin quý báu giúp tác giả có nhận định phân tích khoa học xác khóa luận Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mua bán nhà HTTTL chế định pháp luật không chịu điều chỉnh Luật inh doanh BĐS mà điều chỉnh số v n ản pháp luật khác Mục đích yếu dề tài tìm hiểu, phân tích quy định pháp luật hành hoạt động này, qua thấy bất cập, hạn chế pháp luật hành đưa kiến nghị góp phần hồn thiện chế định nói riêng pháp luật Việt Nam nói chung Ngồi ra, tác giả nghiên cứu cịn nhằm tìm hiểu nội dung dự thảo s a đổi, bổ sung Luật inh doanh BĐS uật Nhà nhận quan tâm dư luận Trên sở ý kiến đóng góp dự thảo, tác giả đưa quan điểm cá nhân số nội dung s a đổi, bổ sung có liên quan đến đề tài Để đạt mục đích tác giả phải thực nhiệm vụ sau: Nghiên cứu pháp luật hành hoạt động mua bán nhà HTTL Tìm hiểu, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật hoạt động n m vừa qua Tìm hiểu số nội dung dự thảo Luật kinh doanh BĐS uật Nhà s a đổi, bổ sung Nghiên cứu pháp luật số quốc gia từ rút kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam Đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Ý nghĩa nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu s mang lại cho tác giả kiến thức pháp luật toàn diện, đầy đủ hoạt động mua bán nhà HTTTL Bên cạnh đó, qua q trình nghiên cứu cách có hệ thống lý luận thực tiễn tác giả s mô tả phần nhỏ toàn cảnh tranh thị trường BĐS Việt Nam Với đề tài tác giả mong muốn đóng góp số thiển ý cá nhân để góp phần hồn thiện chế định pháp luật mua bán nhà HTTTL nhằm hạn chế rủi ro cho bên giao dịch, mang lại tính minh bạch, hiệu cho thị trường BĐS Việt Nam Đối tƣợng-phạm vi nghiên cứu Mua bán nhà HTTTL nghiên cứu nhiều góc độ khác (kinh tế học, trị, xã hội…) nhiên giới hạn đề tài, tác giả nghiên cứu pháp luật điều chỉnh hoạt động Trong tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hành liên quan đến hoạt động mua bán nhà HTTT thời điểm huy động vốn, tổng số tiền phép huy động, quyền nghĩa vụ bên, hình thức hợp đồng số nguyên tắc khác thực hoạt động này… Những quy định vốn pháp định, quy định sàn giao dịch BĐS, quyền sở hữu cá nhân, tổ chức nước vấn đề chung kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp đến mua án nhà HTTT nghiên cứu pháp luật mua án nhà HTTT tác giả s xem xét cách toàn diện quy định có liên quan Để nghiên cứu cách sâu sắc đầy đủ, bên cạnh pháp luật Việt Nam hành tác giả cịn tìm hiểu số nội dung dự thảo s a đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS uật Nhà c ng pháp luật số quốc gia giới Phƣơng pháp ngiên cứu Khóa luận nghiên cứu dựa sở quan điểm vật biện chứng, vật lịch s chủ nghĩa Mác- Lê Nin Trong tác giả s dụng phương pháp cụ thể: So sánh, phân tích, chứng minh, tổng hợp để làm rõ đặc trưng mua bán nhà HTTTL so với hình thức mua án khác qua thấy ưu nhược điểm cuả hình thức mua án c ng làm rõ nội dung quy định pháp luật có liên quan Khóa luận khơng phân tích quy định pháp luật mà thu thập số liệu thực tế, tranh chấp điển hình thơng qua nguồn tài liệu áo chí, truyền hình, án, sách, cơng trình ngiên cứu khác để thấy bất cập pháp luật mua bán nhà HTTTL Dựa vào quy định pháp luật thông tin thu thập được, tác giả x lý nguồn thông tin để chứng minh cho nhận định khóa luận đưa tổng hợp kiến thức để kết luận vấn đề mà khóa luận cần làm sáng tỏ CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Nhà 1.1.1 Khái niệm Theo từ điển tiếng Việt “nhà cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để hay để dùng vào việc đó”5 Theo giáo trình Luật dân Trường Đại học Luật Hà Nội “nhà tài sản có giá trị đặc biệt người, bảo đảm cho người có sống ổn định, bảo vệ người thời tiết nắng mưa” “đối tượng hợp đồng mua bán nhà ngơi nhà diện tích nhà dùng vào việc ở”6 hư vậy, giáo trình định nghĩa nhà góc độ loại tài sản đối tượng hợp đồng mua bán dân Theo đó, nhà đối tượng đem giao dịch mua bán không nhà độc lập mà cịn bao gồm diện tích khn viên xung quanh có hay nói cách khác nhà hợp đồng mua án hiểu theo nghĩa rộng vật bao gồm nhà diện tích đất mà ngơi nhà tọa lạc uật hà quy định “nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân”7 Đây khái niệm pháp lý nhà định nghĩa dựa vào mục đích nhà người Theo cơng trình xây dựng gọi nhà cơng trình nhằm mục đích để ngồi s dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt khác hộ gia đình cá nhân Luật xây dựng quy định “cơng trình xây dựng ao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi, n ng lượng cơng trình khác”8 hư vậy, tương tự uật xây dựng quy định uật hà c ng xem hà cơng trình xây dựng c ng sản phẩm tạo thành ởi sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết ị…được liên kết định vị với đất xây dựng theo thiết kế Có thể thấy, có nhiều cách định nghĩa nhà nhiên định nghĩa có điểm chung xác định mục đích nhà nhà dùng để - đáp ứng nhu cầu thiết yếu người, đặc điểm để phân biệt nhà với loại nhà khác nhà trẻ, nhà dưỡng lão, nhà thi đấu… ra, nhà loại cơng trình xây dựng Vậy phạm trù nhà, nhà ở, cơng trình xây dựng có mối liên hệ nào? Vấn đề Nghị Định 15/2013/ Đ-CP quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định sau: Cơng trình xây dựng bao gồm công Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển tiếng Việt, XB Đà ẵng, tr.699 Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân tập 2, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.137-139 Điều Luật Nhà n m 2005 Khoản Điều Luật Xây dựng n m 2003 thủ tục…và nguyên nhân từ chủ đầu tư nguyên nhân chủ yếu dẫn tới thực trạng chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua Bên cạnh đó, pháp luật chưa có chế tài ngiêm ngặt để x lý chủ đầu tư vi phạm x lý chưa triệt để, việc khơng có chế ràng buộc chủ đầu tư nên sau bàn giao nhà nhận toán đầy đủ giá trị hợp đồng theo thỏa thuận chủ đầu tư lại thờ với nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu Ơng Nguyễn Hữu ghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài ngun Mơi trường Hà Nội cho biết việc cấp Giấy Chứng nhận Quyền S dụng Đất, Quyền Sở hữu Nhà Tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà dự án phát triển nhà đạt tỷ lệ thấp không đồng quận, huyện Theo kế hoạch, n m 2014, toàn Thành phố s cấp 40.000 Giấy Chứng nhận cho quận, huyện đến hết ngày 20/6, tức qua gần tháng, tỷ lệ cấp toàn Thành phố đạt 24% Theo ơng Nguyễn Hữu ghĩa, có dự án chủ đầu tư chậm, chí gây khó kh n cho người mua nhà việc hoàn thiện hồ sơ lý hợp đồng, khơng xuất hóa đơn giá trị gia t ng, khơng xác nhận hồn thành nghĩa vụ nộp tiền số chủ đầu tư không phối hợp việc cung cấp hồ sơ pháp lý dự án Ông ghĩa cho iết, số 76.040 c n lại để cấp Giấy Chứng nhận phụ thuộc nhiều vào Chủ đầu tư.70 Thứ tư, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhiều bất cập Pháp luật hành quy định v n ản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải có chứng nhận quan công chứng Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận tính hợp pháp v n ản ký kết nhiên quy định mang tính bắt buộc làm phát sinh chi phí, tốn thời gian bên số trường hợp Thiết nghĩ pháp luật nên quy định theo hướng mở, công chứng v n ản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL quyền bên không bắt buộc, ên quyền lựa chọn có cơng chứng hay khơng tùy vào trường hợp cụ thể Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL cần thiết cho người mua nhà số trường hợp sau ký hợp đồng họ khơng cịn nhu cầu khả n ng để sở hữu nhà tương lai Tuy nhiên quyền dành cho hộ gia đình, cá nhân tổ chức khơng có chức n ng kinh doanh BĐS chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà người mua nhà phải bán nhà theo quy định pháp luật Nhà dân tức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan có thẩm quyền cấp hư vậy, vấn đề chưa nhận bàn giao nhà lại chuyển nhượng dễ dàng nhận bàn giao nhà lại trở nên khó kh n ởi thực tế sau thời hạn luật định nhiều chủ đầu tư chây lười việc thực thủ tục chuyển quyền sở hữu cho 70 http://tapchibatdongsanvietnam.com.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=113&itemid=888&lang =vi-VN (truy cập ngày 2/7/2014) 45 người mua, khơng khách hàng nhận bàn giao nhà nhiều n m trời chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà họ thực bán nhà theo quy định Một số trường hợp người mua quay lại thỏa thuận ký lại hợp đồng mua bán nhà để phép chuyển nhượng hư bất cập thực quyền nười mua nhà HTTTL Một số ý kiến cho nên cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhận bàn giao nhà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu s bảo vệ tốt quyền người mua nhà Theo tác giả cho phép quy định điều kiện mua bán nhà theo Luật Nhà pháp luật dân khơng cịn ý nghĩa trường hợp bên s không cần thời gian làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cần tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán Ngoài ra, việc cho phép s tạo điều kiện cho đầu BĐS phát triển, chủ đầu tư s thu tiền khách hàng nhà nước thất thu thuế hợp đồng không đ ng ký, công chứng, thị trường BĐS s trở nên rối rắm Theo tác gải nhận bàn giao nhà phải mua án theo quy định pháp luật Nhà pháp luật Dân lúc đối tượng khơng cịn nhà HTTT Để quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán khơng cịn bất cập vấn đề mấu chốt phải hoàn thiện pháp luật thủ tục chuyển quyền sở hữu, x lý nghiêm khắc chủ đầu tư làm trái quy định nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho người mua, người mua nhận bàn giao nhà muốn bán nhà khơng khó kh n  Vấn đề giải tranh chấp hợp đồng Thứ nhất, thỏa thuận phạt hợp đồng cứng nhắc Pháp luật inh doanh BĐS bắt buộc bên vi phạm nghĩa vụ àn giao nhà, nghĩa vụ trả tiền phải trả cho bên bị vi phạm khoản tiền lãi theo lãi suất vay ngân hàng thương mại, việc chọn lãi suất phải thỏa thuận hợp đồng Mặc dù pháp luật không xác định rõ chất khoản tiền hiểu tiền “phạt” vi phạm hợp đồng tiền bồi thường71 Việc áp đặt mức tiền phạt theo lãi suất vay ngân hàng thương mại hồn tồn khơng phù hợp với chất loại hợp đồng (không phải hợp đồng cho vay tiền) Thiết nghĩ nên bên tự thỏa thuận mức tiền phạt không trái quy định pháp luật hành Thứ hai, vấn đề thi hành án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL cịn nhiều khó khăn Thực tế cho thấy đa số hợp đồng góp vốn, cho vay vốn, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà mà chất hợp đồng mua bán nhà HTTT trá hình bị tuyên vơ hiệu, bên hồn trả cho nhận Những quy định chế tài nghiêm khắc dành cho chủ đầu tư bảo quyền lợi người mua nhà vấn đề cầm án tay người mua nhà HTTTL có giải hậu hay không? Suy cho huy 71 ưu Quốc Thái, tlđd, tr189 46 động vốn từ tiền ứng trước nhằm bổ sung nguồn vốn thực dự án tức thân chủ đầu tư không đủ vốn để thực toàn dự án, doanh nghiệp lại phá sản, tiền ứng trước khơng cánh mà bay th hỏi tất chủ đầu tư có khả n ng hồn trả khoản tiền nhận hay khơng đừng nói tiền bồi thường hay tiền lãi hư vấn đề thi hành án trở nên khó kh n vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL Với quy định chế tài thực tế chưa giải hậu phát sinh sau hợp đồng bị vi phạm, cho dù người thắng án, người mua tiền tật mang, số trường hợp may mắn trả lại tiền c ng ị thiệt hại khoản tiền bị chiếm dụng thời gian dài lại trở c Theo tác giả, bên cạnh việc quy định trên, pháp luật nên có chế đảm bảo khả n ng thi hành án tranh chấp mua bán nhà HTTTL Qua phân tích trên, tình trạng lách luật chủ đầu tư thời điểm ký kết hợp đồng với hình thức hợp đồng khác đa dạng, vấn đề ất cân xứng ên hợp đồng, vấn đề hợp đồng mẫu, vấn đề vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư giải tranh chấp hợp đồng ất cập hợp đồng mua án nhà HTTT 2.2.1.4 Về quy định tổng số tiền phép huy động Pháp luật nhà cho phép chủ đầu tư huy động tối đa 70% giá trị nhà ghi hợp đồng trước àn giao nhà ở, chế ảo vệ quyền lợi người mua nhà hìn lại quy định số ý kiến cho số 70% thấp việc quy định hạn chế quyền tự thỏa thuận ên hợp đồng ởi nhiều dự án thời điểm sốt c n hộ người mua tự nguyện góp 100% giá trị c n nhà Thực tế số chủ đầu tư huy động vốn trái quy định, ví dụ dự án Usilk City với chiêu thu hút khách hàng chủ đầu tư khiến nhiều khách hàng tin tưởng đóng 100% hợp đồng mua nhà cho chủ đầu tư gồi ra, quy định chưa điều chỉnh 30% cịn lại s toán vào thời điểm nào, đa số điều khoản hợp đồng chủ đầu tư soạn thảo quy định 30% cịn lại s phải tốn nhận àn giao nhà ở, nhiên nhiều khách hàng thực nghiêm túc nghĩa vụ toán theo thỏa thuận, nhận àn giao nhà chủ đầu tư lại chây lười nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu nhà 2.2.1.5 Về lực tài bên bán nhà hình thành tương lai Thư nhất, bất cập quy định vốn pháp định Đầu tư, tạo lập nhà để án đòi hỏi chủ thể kinh doanh BĐS phải có tiềm lực tài lớn nhằm đảm bảo thực dự án bảo vệ quyền lợi người mua nhà Quy định mức vốn pháp định chủ thể kinh doanh BĐS thấp so với mức độ rủi ro tác động đới với kinh tế, xã hội ngành nghề kinh doanh Bên cạnh đó, dù khơng có đủ vốn với số chiêu thức đơn giản người thành lập doanh nghiệp có xác nhận vốn theo quy định Cụ thể, người thành lập doanh nghiệp thường ký hợp đồng vay vốn ngắn hạn chuyển vào tài khoản, sau ngân hàng 47 thương mại lại xác nhận số tiền ký quỹ có tài khoản phong tỏa với mức phí chấp nhận được, thủ thuật doanh nghiệp dễ dàng đáp ứng điều kiện vốn pháp định Trước diễn biến thị trường BĐS nói chung mua án nhà HTTTL nói riêng vấn đề đặt phải xem xét lại quy định hành vốn pháp định với doanh nghiệp kinh doanh BĐS có đạt mục đích đặt hay không Luật inh doanh BĐS hành đảm bảo quyền tự lựa chọn loại hình tổ chức kinh doanh theo pháp luật Doanh nghiệp Trên sở quy định chi tiết hay hướng dẫn thi hành luật c ng cần phải qn khơng phép loại trừ loại hình doanh nghiệp khỏi quyền lựa chọn chủ đầu tư Chủ đầu tư lựa chọn loại hình doanh nghiệp tư nhân loại hình cơng ty công ty cổ phần, công ty TNHH thành viên, hai thành viên trở lên công ty hợp danh hưng Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn hồ sơ xác nhận vốn pháp định lại quy định công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân mà không quy định côn ty hợp danh72 Có thể thấy thiếu sót pháp luật cần bổ sung cho phù hợp Thứ hai, bất cập quy định vốn đầu tư thuộc sở hữu chủ đầu tư Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lúc triển khai nhiều dự án, dự án lớn Việc quy định vốn sở hữu chủ đầu tư không thấp 15%, 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt chưa quy định cụ thể cho dự án cộng gộp chung cho dự án chủ đầu tư thực Nếu gộp chung vốn chủ sở hữu chủ đầu tư phải lớn đủ điều kiện, s khó kh n cho doanh nghiệp nước s làm giảm tính cạnh tranh doanh nghiệp nước với doanh nghiệp nước ngồi hưng tính cho dự án tính bình qn tổng mức đầu tư dự án s không đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật thực tế chủ đầu tư s dụng vốn để thực dự án khác mà quan nhà nước khơng kiểm sốt 2.2.1.6 Về u cầu bắt buộc mua bán qua sàn giao dịch bất động sản Theo thống kê đến địa àn TP.HCM thành lập 464 sàn giao dịch ất động sản, có khoảng 13.162 giao dịch ất động sản thực qua sàn với tổng giá trị khoảng 27.357 tỷ đồng73 Sàn giao dịch công cụ hỗ trợ uật hành lại quy định tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS án, cho thuê, cho thuê mua BĐS uộc phải thông qua sàn Điều ví ây u cầu người dân phải mua sắm siêu thị siêu thị s , v n minh, đại hà nước thu thuế với mớ rau 74 72 Phần I, Mục 1.1.1 Thông tư 13/2008/TT-BXD Chuyên đề tổng kết thi hành luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tlđd 74 Phan Huy Hồng-Bùi Thị Thanh Thảo (2014), “Bàn đổi quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS”, Tạp chí khoa học pháp lý (01), tr12 73 48 Quy định t ng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, t ng thêm thủ tục, thêm chi phí góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo 75 Hơn nữa, quy định không phù hợp thị trường trầm lắng, BĐS tồn kho, chủ đầu tư áp dụng nhiều giải pháp khuyến mãi, giảm không án hàng, sàn khơng có giao dịch, nhiều sàn phải đóng c a gồi ra, pháp luật hành lại cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS mà chưa có chế kiểm sốt chất lượng, tính chun nghiệp cách chặt ch sàn giao dịch BĐS túy điểm giao dịch tổ chức trung gian số lĩnh vực khác số lượng sàn mọc lên nhiều hoạt động lại không hiệu Theo thống kê Bộ Xây dựng tổng số 557 sàn bất động sản kiểm đếm toàn quốc có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động tương đối minh bạch76 Cho phép chủ đầu tư “vừa đá óng vừa thổi cịi” liệu có đạt mục đích đặt tính cơng khai minh ạch thị trường? 2.2.1.7 Về quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước Việt Nam Cho tới ngày 31/3/2013, tồn thành phố Hồ Chí Minh cấp 66 giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngồi; có giấy chứng nhận cấp cho tổ chức 58 giấy chứng nhận cấp cho cá nhân theo uật hà ghị số 19/2008/ Q-QH12 ngày 03/06/2008 Quốc hội77 Tính đến quý m 2013, tức sau gần n m thí điểm có 126 trường hợp tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt am Con số nêu thật chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu mua sở hữu nhà người nước nước ta ởi theo số liệu thống kê tính đến thờ điểm có khoảng 74.000.000 người nước sống làm việc Việt am78 Thực trạng xuất phát từ nhiều nguyên nhân nguyên nhân chủ yếu nhiều quy định ghị số 19/2008/QH12 tỏ chưa hợp lý Có thể thấy phần lớn người có nhu cầu thật khơng có đủ điều kiện mua nhà họ có đủ điều kiện mua nhà c ng ngại thủ tục rườm rà, thời gian, tâm lý lo ngại sách luật mang tính thí điểm giải pháp họ đưa nhờ người Việt đứng tên Điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi họ c ng gây vụ tranh chấp, kiện tụng phát sinh 75 76 77 Tờ trình Bộ xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (s a đổi) Nguyễn V n Minh, “ áo cáo rà soát v n ản pháp luật: Luật Kinh doanh Bất động sản n m 2006” Chuyên đề tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật inh doanh BĐS http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=105&itemid=719&lang =vi-VN (truy cập ngày 4/5/2014) 78 Nguyễn Xuân Quang-Huỳnh Minh Phương, Mở rộng phạm vi quyền tham gia thị trường BĐS Việt Nam tổ chức, cá nhân nước nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam, tham luận hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt đông kinh doanh BĐS-những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện ngày 14/3/2014 49 2.2.2 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Trước diễn biến mua bán nhà HTTTL thời gian qua số chuyên gia lo ngại lòng tin người mua nhà với chủ đầu tư khơng cịn mua bán nhà HTTTL s biến thị trường BĐS Việt Nam Một số giải pháp nhằm khắc phục bất cập mua bán nhà HTTTL đưa Dự thảo Luật inh doanh BĐS Dự thảo Luật Nhà (s a đổi) vừa Bộ Xây dựng trình quốc hội kỳ họp thứ 7-Quốc hội khóa XIII, tháng 5/201479 Xung quanh chế định mua bán nhà HTTTL nhiều ý kiến trái chiều, tác giả xin đưa quan điểm với s a đổi, bổ sung hai Dự thảo Luật vấn đề sau: - Dự thảo uật inh doanh BĐS ỏ định nghĩa mua án nhà, cơng trình xây dựng HTTTL, bổ sung định nghĩa nhà cơng trình xây dựng HTTT sau: “ hà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào s dụng theo quy định pháp luật xây dựng” Việc ổ sung định nghĩa nhà HTTT quy định cần thiết nhiên, tác giả cho cần chọn thời điểm làm mốc để đánh giá trạng nhà ví dụ thời điểm bên tham gia giao dịch ký kết hợp đồng để phân biệt nhà HTTTL nhà có sẵn, theo nhà cơng trình xây dựng HTTTL nên định nghĩa sau “nhà, cơng trình xây dựng HTTTL nhà, cơng trình xây dựng trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào s dụng theo quy định pháp luật xây dựng thời điểm ký kết hợp đồng” - Dự thảo quy định “Đối với nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải có giấy tờ quyền s dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế ản v thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho ất động sản theo quy định pháp luật xây dựng, trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có iên ản nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đó” Việc dự thảo s a đổi Điểm e hoản1 Điều uật inh doanh BĐS hành theo hướng thống nhà xây dựng nhà HTTT , đồng thời uộc chủ đầu tư đáp ứng hai điều kiện thay quy định hành thống với uật hà hợp lý Có thể thấy quy định “đã hồn thành xây dựng sở hạ tầng có v n ản nghiệm thu quan có thẩm quyền” s khắc phục quy 79 http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=841&LanI D=937&TabIndex=1 (truy cập ngày 10/7/2014) 50 định chung chung, đa nghĩa Điều 14 Luật định 153/2007/ Đ-CP inh doanh BĐS Điều Nghị - Dự thảo uật inh doanh BĐS yêu cầu Tổ chức, cá nhân kinh doanh ất động sản phải có vốn pháp định Chính phủ quy định không thấp 50 tỷ đồng Xoay quanh vấn đề có hai luồng quan điểm, số ý kiến lại cho nên bãi bỏ quy định vốn pháp định Luật kinh doanh BĐS Theo tác giả tương lai việc bãi bỏ quy định vốn pháp định khoa học hợp lý có mơi trường kinh doanh tương đối hoàn hảo tức kinh doanh mang tính chuyên nghiệp, tiềm lực tài doanh nghiệp lớn, chế giám sát nguồn vốn hiệu quả, đặc biệt ý thức tuân thủ pháp luật nhà kinh doanh nâng cao Hiện Việt am đa số doanh nghiệp nhỏ vừa, kinh doanh BĐS lại theo trào lưu khơng mang tính chun nghiệp yêu cầu vốn pháp định cần thiết chế kiểm tra n ng lực tài an đầu chủ đầu tư Tuy nhiên, vấn đề không nâng mức vốn lên tỷ mà tình trạng “lách” luật xảy quy định vốn pháp định mang tính hình thức, lãng phí cho xã hội Cho nên song song với việc đặt yêu cầu vốn pháp định pháp luật nên có chế kiểm sốt chặt ch vấn đề xác nhận vốn doanh nghiệp, thực điều quy định vốn pháp định phát huy vai trị - Quy định khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh ất động sản thực việc án, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ất động sản thông qua sàn giao dịch ất động sản, thông qua doanh nghiệp cá nhân môi giới ất động sản s giải ất cập Tuy nhiên theo tác giả hợp đồng giao dịch không cần công chứng, chứng thực lại quy định qua sàn mang tính khuyến khích hai cơng cụ hỗ trợ việc xác định tính hợp pháp giao dịch quy định thống cần phải quy định chặt ch vấn đề điều kiện BĐS phép đưa vào kinh doanh, vấn đề kiểm tra, chấp thuận đầu tư quan có thẩm quyền - Khác với quy định hành Dự thảo quy định thông tin ất động sản đưa vào kinh doanh cịn cơng khai Trang tin điện t (We site) doanh nghiệp kinh doanh ất động sản, Ban Quản lý dự án ất động sản, quan quản lý thị trường ất động sản cấp tỉnh nhằm t ng tính cơng khai, minh ạch khả n ng tiếp cận thông tin người mua goài theo tác giả nên có quan, tổ chức đứng lo liệu việc thu thập, sàng lọc, đánh giá, công ố thông tin liên quan đến thị trường BĐS c ng số hiệu đầu tư cách toàn diện, đầy đủ khách quan để người truy cập tham khảo ất lúc 51 - Tại dự thảo Luật inh doanh BĐS yêu cầu chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết đầu tư thực dự án, thấy Dự thảo luật hướng tới gải pháp thực tế để tránh tình trạng lãng phí quỹ đất, tạo ràng buộc chủ đầu tư so với quy định bị thu hồi Theo tác giả việc yêu cầu chủ đầu tư ký quỹ cam kết phải cân nhắc phương diện lợi ích chủ đầu tư Trong thời buổi thị trường khó kh n quy định ký quỹ không hiệu khó khả thi khoản tiền ký quỹ bị phong tỏa s trở thành số tiền chết không s dụng chủ đầu tư tồn chứng tỏ thực lực mình, quy định t ng tính cực đoan, gây áp lực cho chủ đầu tư, mức ký quỹ bao nhiêu, nhiều bất lợi cho chủ đầu tư, khơng có tác dụng - Dự thảo uật hà ổ sung hai điều kiện để ký kết hợp đồng mua án nhà HTTT “Đã có v n ản thơng áo quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà việc nhà đủ điều kiện án đóng phí ảo lãnh nhà cho đơn vị giao thực ảo lãnh nhà theo quy định Chính phủ” Quy định c ng đề cập Dự thảo uật inh doanh BĐS hư vậy, việc thơng áo cho quan có thẩm quyền s khơng mang tính hình thức quy định thông áo cho sở xây dựng Điều ghị định 71/2010/ Đ-CP Bên cạnh đó, quy định uộc ên án nhà HTTT phải tham gia ảo đảm giao dịch nhà với ên ảo lãnh giải pháp cho vấn đề thi hành án tranh chấp mua án nhà HTTT Tinh thần có tổ chức tài đứng để khống chế nguồn vốn, ảo đảm vấn đề thi hành án điều nên làm, c ng mơ hình nhiều nước giới áp dụng Hàn Quốc, Chính phủ thành lập Tổng công ty bảo lãnh nhà quốc gia (GHLC) chịu trách nhiệm xem xét n ng lực tài doanh nghiệp bất động sản, từ cung cấp mức bảo lãnh phù hợp theo hợp đồng bảo lãnh nhằm cam kết thực nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư hết thời hạn hợp đồng mà chủ đầu tư không thực thực không hợp đồng hai bên ký kết để tránh rủi ro cho khách hàng80 Đây mơ hình bảo vệ quyền lợi người mua nhà thực tế, nhiên ối cảnh thị trường BĐS thối trào phải có chế rõ ràng, chặt ch không s trở thành gánh nặng cho ngân hàng chẳng có ngân hàng dám đứng ảo lãnh Mặt khác quy định ên ảo lãnh thay chủ đầu tư thực dự án Dự thảo không khả thi ởi quy định s dẫn đến tình trạng ngân hàng kinh doanh BĐS - Dự thảo uật inh doanh BĐS quy định “Trường hợp án nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai việc tốn tiền ên thỏa thuận, 80 http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=841 (truy cập ngày 25/4/2014) 52 phù hợp với tiến độ xây dựng ất động sản đó, trường hợp ên án không thu 70% giá trị hợp đồng mua án tính đến trước àn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng không thu 95% giá trị hợp đồng mua án tính đến trước người mua cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp ên án doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng thu 50% giá trị hợp đồng mua án tính đến trước àn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng không thu 95% giá trị hợp đồng mua án tính đến trước người mua cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Tác giả nhận thấy quy định giải vấn đề thứ hai pháp luật hành quy định thời điểm tốn 30% cịn lại Quy định s tránh tùy tiện điều khoản chủ đầu tư ràng uộc trách nhiệm thực nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu chủ đầu tư, kiểm soát chặt ch mức tiền ứng trước phép huy động để ảo vệ quyền lợi người mua nhà Tuy nhiên theo tác giả khơng nên có phân iệt chủ đầu tư nước với chủ đầu tư nước ởi quy định thể đánh giá uy tính, n ng lực chủ đầu tư nước thấp chủ đầu tư Việt am điều s tạo nên tính ất ình đẳng kinh doanh - Về thời hạn làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, số y kiến cho nên rút ngắn 30 ngày nhiên theo tác giả rút ngắn số 50 ngày giải vấn đề thủ tục hành rườm rà, tranh chấp quyền s dụng đất chấp ngân hàng tồn tại…Chính song song với quy định rút ngắn thời hạn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cần có iện pháp x lý nghiêm khắc chủ đầu tư không thực nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu, quy định thống luật chuyên ngành tiến hành cải cách thủ tục hành - Có thể thấy việc Dự thảo uật hà mở rộng điều kiện cho cá nhân, tổ chức nước sở hữu c n hộ Việt am s góp phần kích cầu thị trường nhà ở, hội nhập quốc tế Tuy nhiên, tránh hành vi lợi dụng sách gây l ng đoạn thị trường tránh tình trạng người nước ngồi cạnh tranh nhà với người nước tác giả cho cần cân nhắc quy định điều kiện để sở hữu nhà Việt am mua c n hộ khu vực Chính phủ quy định để đảm ảo tổ chức quản lý an ninh khu vực, tạm trú khoảng thời gian định Việt am Bên cạnh giải pháp tác giả xin đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành mua bán nhà HTTL: - Quy định thống thời điểm chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà HTTTL pháp luật Nhà pháp luật inh doanh BĐS 53 - Quy định vấn đề đặt cọc hợp đồng mua bán nhà HTTTL để tránh rủi ro cho người mua nhà HTTTL - S a đổi quy định thẩm quyền phê duyệt dự án nhà thương mại không s dụng vốn từ ngân sách nhà nước theo hướng quan có thẩm quyền thực - Cần quy định cụ thể mức vốn chủ sở hữu tối thiểu hà đầu tư để bảo đảm thực hay nhiều dự án , lựa chọn tiêu chí để xác định mức vốn chủ sở hữu uộc chủ đầu tư dự án kinh doanh ất động sản, ên cạnh tiêu chí quy mô s dụng đất, xem xét lựa chọn thêm tiêu chí quy mơ vốn đầu tư quy mô số lượng nhà - Bổ sung quy định quyền cung cấp thông tin tiến độ xây dựng nhà người mua nhà sau ký kết hợp đồng, đồng thời quy định cụ thể nội dung, phạm vi thơng tin tìm hiểu - Bổ sung chế giám sát, quản lý việc s dụng tiền ứng chủ đầu tư - Bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư àn giao nhà không cam kết hợp đồng theo hướng thay đổi ất lợi cho người mua nhà (diện tích thu hẹp, chi phí t ng ) tỉ lệ định chủ đầu tư miễn trừ trách nhiệm phải có nghĩa vụ thông áo thời hạn cho người mua nhà - Quy định linh hoạt, mềm giẻo thỏa thuận phạt hợp đồng - Bổ sung công ty hợp danh vào quy định Phần 1, Mục 1.1.1 Thông tư 13/2008/TT-BXD - S a đổi quy định bắt buộc công chứng, chứng thực v n ản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL thành việc công chứng, chứng thực v n ản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL bên thỏa thuận - Chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS - Quy định thống tránh chồng chéo pháp luật kinh doanh BĐS ngành luật khác có liên quan 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong Chương tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật mua bán nhà HTTTL, vấn đề là: Thứ nhất: Chủ thể, đối tượng quan hệ mua bán nhà HTTTL; hợp đồng mua bán nhà HTTT …Trong tác giả trình ày, phân tích quy định để làm rõ nội dung sau: Ai chủ thể quan hệ mua bán nhà HTTTL phải đáp ứng điều kiện gì? Đối tượng mua bán phải đáp ứng điều kiện đem mua án, thời điểm huy động vốn, tổng số tiền ứng trước phép huy động, cách thức thực việc toán, quyền nghĩa vụ ản bên hợp đồng, hình thức hợp đồng… Thứ hai: Qua tranh chấp điển hình mua bán nhà HTTTL thời gian qua tác giả nêu lên thực trạng áp dụng pháp luật mua bán nhà HTTTL qua cho thấy bất cập hạn chế quy định pháp luật hành mua bán nhà HTTT Trên sở kinh nghiệm số nước giới chế định với ý kiến xung quanh hai Dự thảo Luật Nhà Kinh doanh BĐS (s a đổi) tác giả kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hành mua bán nhà HTTTL 55 KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu, đến đề tài khóa luận hoàn thành, với kết đạt nghiên cứu, tác giả xin trình bày tóm tắt nội dung đề xuất khóa luận sau: Thứ nhất: Khóa luận làm rõ vấn đề lý luận mua bán nhà HTTTL Trên sở so sánh với hình thức mua án BĐS khác khóa luận nêu phân tích đặc điểm ản nhà HTTTL, đặc trưng hình thức mua bán Bên cạnh khóa luận trình ày sở hình thành phát triển chế định mua bán nhà HTTT qua thấy ý nghĩa cuả việc thừa nhận chế định hệ thống pháp luật Việt Nam Thứ hai: Khóa luận trình ày, phân tích quy định pháp luật hành chủ thể, đối tượng quan hệ mua bán nhà HTTTL, hợp đồng mua bán nhà HTTT Trên sở quy định pháp luật thực tiễn áp dụng tác giả nêu lên hạn chế, bất cập tồn pháp luật mua bán nhà HTTT ất cập việc không thống quy định pháp luật, việc vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà chưa có cư chế hiệu kiểm sốt vấn đề giải hậu phát sinh tranh chấp… Thứ ba: Xung quanh đề xuất đưa Dự thảo Luật Nhà Luật inh doanh BĐS (s a đổi) khóa luận trình ày quan điểm sưả đổi, bổ sung đưa ra, ên cạnh tác giả đề xuất số giải pháp nhàm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà HTTTL: - - - S a đổi số quy định pháp luật theo hướng thống quy định v n ản luật khác nhau, s dụng từ ngữ pháp lý xác tránh cách hiểu đa nghĩa áp dụng pháp luật S a đổi số quy định mang tính hình thức, chưa hợp lý nhằm đảm bảo khả n ng áp dụng thực tế Bổ sung chế hạn chế tình trạng vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư c ng chế đảm bảo khả n ng thi hành án tranh chấp mua bán nhà HTTTL Thực giải pháp mang tính đồng phát triển thị trường BĐS 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂ BẢN PHÁP LUẬT Luật Xây dựng n m 2003 Bộ Luật dân n m 2005 Luật Doanh nghiệp n m 2005 Luật inh doanh BĐS n m 2006 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng n m 2010 Luật Đất đai n m 2013 Luật Nhà n m 2005 Luật số 34/2009/QH12 s a đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật Đất đai Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 10 Dự thảo Luật Nhà ở, Luật inh doanh BĐS (s a đổi) trình Quốc hội tháng n m 2014 11 Nghị định 153/2007/ Đ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 12 Nghị định 51/2009/ Đ-CP ngày 03/06/2009 hướng dẫn Nghị số 19/2008/QH12 13 Nghị định 71/2010/ Đ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà 14 Nghị định 99/2011/ Đ-CP ngày 27/10/2011 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 15 Nghị định 15/2013/ Đ-CP ngày 06/02/2013 nghị định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 16 Nghị định 121/2013/ Đ-CP ngày 10/10/2013 quy định x phạt vai phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 17 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung ghị định 153/2007/ Đ-CP 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/ Đ-CP quy định chi tiết hướng dẫn luật Nhà 19 Thông tư số: 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 20 Thông tư 03/2014/TT-BXD Thông tư s a đổi, ổ sung điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD 21 Tờ trình Bộ xây dựng số 24/TTr-CP ngày 22/01/2014 dự án Luật Kinh doanh bất động sản (s a đổi) GIÁO TRÌNH, SÁCH CHUN KHẢO Viện ngơn ngữ học (2006), Từ điển tiếng Việt, XB Đà ẵng Bộ giáo dục đào tạo (2010), Giáo trình Những nguyên lý chủ nghĩa Mác-lênin, NXB Chính trị quốc gia Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân tập 2, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội KHÓA LUẬN, LUẬ VĂ , UẬN ÁN, KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC ê Chí Cường (2011), Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, luận v n thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Lê Minh Hùng, Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh BĐS luật Kinh doanh bất động sản, tham luận hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản-những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện, ngày 14/3/2014 Nguyễn Xuân Quang-Huỳnh Minh Phương, Mở rộng phạm vi quyền tham gia thị trường BĐS Việt Nam tổ chức, cá nhân nước nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam, tham luận hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt đông kinh doanh BĐS-những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện ngày 14/3/2014 ưu Quốc Thái, Huy động vốn theo hình thức ”Góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở” kinh doanh bất động sản, Tham luận tham dự hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sảnnhững hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện ngày 14/3/2014 Nguyễn Thị Kim Thu (2013), Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, Khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Hồng Hà Tuyên (2011), Pháp luật tài sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng, Khóa luận tốt nghiệp c nhân luật, Đại học luật Tp Hồ Chí Minh Huỳnh V n Vinh (2010), Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Luận v n thạc sỹ luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh CÁC BÀI BÁO, TẠP CHÍ Phan Huy Hồng-Bùi Thị Thanh Thảo (2014), “Bàn đổi quy định pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS”, Tạp chí khoa học pháp lý (01) Lê Minh Hùng (2009), “Điều khoản điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi pháp luật nước kinh nghiệm cho Việt am”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (06) Phạm Quang Huy (2014), “Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (06) Phạm Duy ghĩa (2003), “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt am”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (05) Ngơ Quang Tuyến-Võ Thị Hồng an (2013), “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (20) CÁC WEBSITE http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn http://vietbao.vn http://thongtinnhadat.vn http://duthaoonline.quochoi.vn http://www.agribankanphu.com.vn http://vneconomy.vn http://giaoduc.net.vn http://batdongsan.vietnamnet.vn http://ipad.vietbao.vn 10 http://landtoday.net/vn 11 http://forum.cuasotinhoc.vn 12 http://tinnhanhchungkhoan.vn 13 http://www.hiephoidoanhnghiep.vn 14 http://www.nguoiduatin.vn 15 http://www.workviet.net 16 http://www.bantinnhadat.vn 17 http://hoanglongland.com