THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỀ TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK
Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank
1.2.1 Khái quát tình hình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng HABUBANK
Hiện nay nhu cầu vay vốn vẫn còn rất nhiều Nước ta đang trong quá trình hội nhập rất cần vốn để mở rộng việc sản xuất kinh doanh Nhu cầu vay vốn là điều cấp bách đối với các chủ đầu tư Vì vậy việc thẩm định các dự án đầu tư để quyết định cho vay vốn cũng là hết sực quan trọng.
Tổng dư nợ của Ngân hàng trong thời gian vừa qua cũng rất lớn, các hạng mục cho vay của Ngân hàng thuộc nhiều lĩnh vực và ngành nghề khác nhau Ngân hàng cũng đang dần hoàn thiện quy trình thẩm định của mình để nâng cao chất lượng thẩm định cũng như tăng tổng dư nợ trong thời gian tới.
3 - 3.18% sản xuất và chế biến, may mặc
5 - 1.02% Vận tải và thông tin liên lạc
1 - 59.63% Công ty cổ phần, trách nhiệm hữu hạn 2- 9.88% DNNN
3 - 1.41% DN có vốn đầu tư nước ngoài tổng dư nợ phân theo ngành kinh tế
Tổng dư nợ phân theo loại hình doanh nghiệp
6 - 26.45% Cá nhân hộ gia đình
Tình hình về nợ xấu của Ngân hàng như sau:
Dự phòng nợ khó đòi
Tỷ lệ nợ quá hạn
1.2.2 Quy trình thẩm định đầu tư tại Ngân hàng HaBuBank
Quy trình tín dụng giúp cán bộ thẩm định có thể thẩm định đúng hướng và biết được các bước phải làm trong quá trình thẩm định dự án đầu tư Với những dự án nhỏ việc thẩm định có thể theo những quy trình đơn giản, giảm thiểu những chi phí không cần thiết và rút ngắn thời gian của việc thẩm định Nhưng đối với những dự án lớn, phức tạp thì việc thẩm định theo một quy trình rõ ràng là việc rất cần thiết để không mắc phải những sai sót trầm trọng
Quy trình tín dụng được áp dụng cho tất cả các chi nhánh của Ngân hàng trong quá trình thẩm định Nó là một quy trình bắt buộc để các cán bộ thẩm định có thể dựa trên quy trình đó thẩm định dự án có hiệu quả Phạm vi của quy trình này là áp dụng cho những dự án có vốn đầu tư lớn, những dự án kéo dài mang nhiều rủi ro và thất bại sẽ mang thiệt hại to lớn đối với Ngân hàng vì đầu tư nhầm dự án không có khả năng sinh lời và trả nợ.
Tổng quan về trình tự thực hiện
Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng
Bước 2: Thẩm định và duyệt vay
Bước 3: Đăng khí Giao dịch bảo đảm và lập hồ sơ tín dụng
Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân
Bước 6: Thanh lý Hợp đồng tín dụng, giải tỏa tài sản
Các bước của quy trình thẩm định được thực hiện như sau:
* Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng
Khi khách hàng vay vốn có nhu cầu vay vốn thì Cán bộ PTKD sẽ là đầu mối tiếp nhận, hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ phù hợp với quy định hiện hành của HBB.
Thông tin cần thu thập tại đây là thông tin về khách hàng vay vốn (bao gồm các thông tin về tư cách, công việc hiện tại, địa điểm, kinh nghiệm ) và các thông tin về hoạt động hiện tại của khách hàng (Sản phẩm, dịch vụ, ngành nghề kinh doanh ) và đặc biệt là nhu cầu về tín dụng của khách hàng
Cán bộ thẩm định có thể sử dụng các Bảng câu hỏi thông tin khách hàng và hướng dẫn khai thác thông tin với các khách hàng mới trong phần tài liệu tham khảo Buổi gặp gỡ sau đó tốt nhất nên tại trụ sở Công ty hay cơ sở sản xuất của khách hàng Khi lên lịch làm việc với khách hàng cần thông qua Trưởng phòng nghiệp vụ hoặc thủ trưởng đơn vị để kiểm tra hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng (tuỳ từng trường hợp cụ thể cán bộ báo cáo với ban điều hành cùng kiểm tra, VD, dự án trung, dài hạn, số tiền vay lớn ).
Trên cơ sở khai thác thông tin, cán bộ thẩm định có thể đánh giá năng lực của chủ đầu tư để đưa ra kết luận sơ bộ ban đầu.
Nếu thấy chủ đầu tư vay không thỏa mãn với các điều kiện của HBB thì từ chối chủ đầu tư bằng thư hoặc trực tiếp từ chối.
Trường hợp đồng ý thẩm định tiếp hồ sơ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung cho đầy đủ theo yêu cầu của HBB gồm: o Hồ sơ vay vốn o Các hồ sơ pháp lý o Các hồ sơ tài chính o Hồ sơ tài sản bảo đảm o Các hồ sơ khác HBB yêu cầu
Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên các tiêu chí o Đánh giá chung về chủ đầu tư o Đánh giá chủ đầu tư dựa trên mô hình 6C’s o Dùng các mô hình phân tích o Đánh giá tình hình tài chính o Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tư o Hình thức bảo đảm tiền vay o Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ. o Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp.
Trên cơ sở hồ sơ chủ đầu tư cung cấp, cán bộ thẩm định đánh giá để trả lời các câu hỏi sau: o Hồ sơ có hợp lệ hay không? o Hồ sơ có đầy đủ theo yêu cầu hay không? o Hồ sơ có đủ điều kiện, phù hợp chính sách cho vay và khả năng vốn có của Ngân hàng hay không? o Rủi ro với Phương án, dự án đầu tư ? o Chủ đầu tư có đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự? Đạo đức? Mâu thuẫn lợi ích? Kinh nghiệm? o Năng lực tài chính tài chính của chủ đầu tư: Lành mạnh? Vốn điều lệ/tổng tài sản? o Ngành nghề: Sản xuất, chế biến và các ngành nghề khác không bị hạn chế bởi pháp luật? Ngành nghề tăng trưởng có ổn định? o Phương án kinh doanh của chủ đầu tư: Có dự án đầu tư, PAKD có giá trị thương mại và có khả năng sinh lời? o Tài sản bảo đảm: Tài sản hình thành từ vốn vay? Các tài sản khác như: Phương tiện vận tải, quyền sử dụng đất, MMTB? Tính hợp lệ, Hợp pháp của tài sản? o Bảo lãnh của bên thứ ba? Tư cách người bảo lãnh? o Các lợi ích hữu hình và vô hình cho HBB?
Xem xét, đánh giá các biện pháp bảo đảm tiền vay:
2 0 o Cán bộ cùng với quản lý trực tiếp đi kiểm tra hiện trạng của tài sản đảm bảo. o Với trường hợp bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất thì điền đầy đủ thông tin vào Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản. o Tiến hành định giá tài sản bảo đảm bảo (theo quy định về bảo đàm tiền vay của HBB).
Xem xét khả năng nguồn, huy động vốn và lãi suất của Ngân hàng (thông qua phòng Nguồn vốn, Ngoại hối).
Xem xét các điều kiện khác: Cán bộ thẩm định phối hợp với các phòng xem xét các trường hợp khoản vay có liên quan đến các điều kiện khác như: điều kiện thanh toán, hình thức thanh toán, giao nhận hàng hóa v.v
Sau khi thẩm định xong và thảo luận sơ bộ với người vay về các điều kiện vay, phải có kết luận, đánh giá đủ các nội dung cần thẩm định bằng văn bản, trong đó đề xuất ý kiến, ghi rõ có giải quyết cho vay hay không: o Đánh giá chủ đầu tư (với trường hợp cho vay pháp nhân). o Đánh giá khoản vay (Tờ trình thẩm định), trong Tờ trình phải nêu rõ được:
Thời hạn cho vay, các kỳ hạn trả nợ và mức trả nợ từng kỳ, định kỳ thanh toán tiền lãi;
Các điều kiện bảo đảm tiền vay (có thể có);
Các điều kện cần phải hoàn thiện trước khi ký hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân;
Biện pháp theo dõi kiểm tra (nếu thấy cần thiết);
Các điều kiện bổ sung cần ghi trong hợp đồng tín dụng
Nếu cán bộ thẩm định mà không cho vay được thì nêu rõ lý do trong tờ trình thẩm định.
Dù kiến nghị cho vay hay không cho vay, Cán bộ thẩm định vẫn phải ký tên vào tờ trình thẩm định và phải trình toàn bộ hồ sơ vay vốn cho trưởng phòng.
Toàn bộ hồ sơ trên (sau khi có ý kiến của trưởng (phó) phòng) được chuyển cho cấp phê duyệt có thẩm quyền tại Bước 2.
* Bước 2: Thẩm định và duyệt vay
Trong bước này xảy ra 02 trường hợp: trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị thẩm định; và Vượt thẩm quyền của đơn vị.
Trường hợp 1: Trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị
Trên cơ sở hồ sơ của cán bộ thẩm định và trưởng (phó) phòng nghiệp vụ, thủ trưởng đơn vị xem xét và quyết định duyệt vay.
Đánh giá tình hình thẩm định về bất động sản
1.3.1 Ví dụ về dự án thẩm định bất động sản “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa
1.3.1.1 Về khách hàng vay vốn
* Năng lực pháp lý Công ty TNHH Hoàn Cầu được thành lập theo giấy chứng nhận số 048005 ngày 01/02/1993.
Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu bao gồm:
- Buôn bán hàng tư liệu sản xuất, buôn bán hàng tư liệu tiêu dùng.
- Xây dựng dân dụng, sửa chữa nhà và trang trí nội thất.
- Dịch vụ cho thuê mặt bằng văn phòng làm việc.
- Kinh doanh khách sạn, resort.
Mô hình tổ chức hoạt động theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn.
Chủ doanh nghiệp là bà Trần Thị Hường, gia đình bà Hường được đánh giá là một trong những gia đình giàu nhất Việt Nam Hiện tại theo đánh giá của giới kinh doanh, khối tài sản của bà Hường khá lớn, chủ yếu là bất động sản, gia đình bà Hường là Hội đồng quản trị Ngân hàng Nam Á Với gần hai mưới năm kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư các dự án đã mang lại lợi nhuận khổng lồ cho gia đình bà Hàng loạt các dự án đang được công ty Hoàn Cầu triển khai như dự án khu đô thị tại Quận 7, khu cantavil Hoàn Cầu, dự án Hoàn Cầu Nha Trang, dự án Sông Lô resort các dự án này đang trong giai đoạn đầu tư cho nên công ty chưa có doanh thu, dự kiến bắt đầu từ năm 2008 các dự án sẽ bắt đầu vào kinh doanh.
Chủ sở hữu công ty là một gia đình có tiềm lực tài chính mạnh, đồng thời những giúp việc, tư vấn bộ máy quản lý là đội ngũ chuyên gia giỏi, giàu kinh nghiệm của Việt Nam, Hàn Quốc.
Các dự án công ty đã đầu tư:
1)Dự án khu nhà ở phường Thảo Điền: Địa điểm: Đường Nguyên Văn Hưởng – Quận 2
Hiện tại công ty đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng và kinh doanh xong dự án.
2)Dự án khu dân cư Tân Thuận Tây, Quận 7 Địa điểm: Quận 7
Tổng vốn đầu tư: 12,256 tỷ (hiện tiền đền bù và các chi phí liên quan đã thực hiện là 30 tỷ)
Hiện nay công yacs đền bù đã đạt 93,6% khối lượng, đang thi công sna lấp cho toàn bộ diện tích còn lại của dự án, đồng thời đơn vị tư vấn của công ty và viện quy hoạch xây dựng hồ Chí Minh đang hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500 Kế hoạch trong năm 2007 sẽ hoàn thành công tác đền bù giải tỏa và thi công hạ tầng dự án. 3)Dự án làng nhà ở sinh thái Địa điểm: Xã Tân Thông Hội, Củ Chi
Tổng vốn đầu tư: 500 tỷ.
Công tác đền bù đã thực hiện 80% diện tích dự án.
4)Khu biệt thự Núi Nhỏ Địa điểm: Núi Nhỏ, Đường Phan Chu Trình – Phường 2, TP Vũng Tàu
Tổng vốn đầu tư: 19 tỷ.
Dự án đã được phe duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang trình hồ sơ thiết kế hạ tầng kĩ thuật.
5)Dự anskhu nhà ở Hoàn Cầu tại xã Mỹ Xuân Địa điểm: Xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Tổng vốn đầu tư: 18 tỷ.
Hiện tại công ty đang lựa chọn các đơn vị thi công để tiến hành thi công xây dựng các hạng mục hạ tầng theo thiết kế được duyệt.
6)Dự án Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu Địa điểm: 20 Đường Trần Phú, Nha Trang
Tổng vốn đầu tư: 818 tỷ
Dự án đã thi công xong 417 cọc khoan nhồi, tổng giá trị đã đầu tư vào dự án là
40 tỷ đồng, dự kiến công trình sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng vào năm 2010.
7) Dự án cao ốc văn phòng 413 Kim Mã – Ba Đình – Hà Nội Địa điểm: 413 Kim Mã
Tổng vốn đầu tư: 350 tỷ.
Hiện tại công ty đang thuê tư vấn lập dự án đê trình các cơ quan chức năng TP
8)Dự án khu nhà ở Bình Thắng Địa điểm: Dĩ An, Bình Dương.
Tổng vốn đầu tư 350 tỷ.
Công ty đã hoàn thành việc đền vù cho dự án và đang trình hồ sơ quy hoạch kiến trúc tới các cơ quan chức năng tình Bình Dương xem, xét phe duyệt.
9)Dự án khách sạn tại 82 Trần Phú – Nha Trang Địa điểm: 82 Đường Trần Phú, Nha Trang
Tổng vốn đầu tư : 300 tỷ.
Hiện tại công ty đang tiến hành thiết kế trình tỉnh Khánh Hòa phê duyệt phương án kiến trúc.
10) Dự án khu nghỉ dưỡng Sông Lô Địa điểm: Thành phố Nha Trang.
Tổng vốn đầu tư: 2000 tỷ.
Hiện tại tổng vốn đầu tư vào dự án đã đạt 100 tỷ, khu công viên đã hoàn thiện và cuối năm 2007 sẽ đưa vào khai thác, khu resort giai đoạn 1 đã xây xong phần thô đang chờ thiết kế nội thất dự kiến đầu năm 2008 khu resort sẽ đi vào hoạt động Đồng thời đầu năm 2008 công ty sẽ triển khai xây dựng khu vực số 2 là sân gold 18 lỗ.
Ngoài ra còn một số dự án mà công ty góp vốn liên doanh.
Với những dự án mà công ty đã, đang và sẽ thực hiện, chúng ta có thể thấy được tiềm lực về tài chính ( các dự án đang thực hiện đều được triển khai rất tốt, một số có thể bán hết ngay khi chưa hoàn thành thể hiện khả năng tham gia vốn tự có rất tốt), cùng năng lực quản lý của công ty, đặc biệt là tầm nhìn về chiến lược phát triển và lựa chọn đội ngũ giúp việc.
Hồ sơ đã có đủ các giấy tờ cần thiết như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhân đăng kí thuế, Điều lệ công ty
* Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác
Công ty đã hoạt động lâu dài và có rất nhiều dự án đã đi vào hoạt động thành công vì thế quan hệ tín dụng với các Ngân hàng rất đảm bảo Công ty đã có cả chục dự án đang thi công và các Ngân hàng rất muốn được đầu tư cho vay đối với các dự án của Công ty.
1.3.1.2 Dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa
- Giấy phép đầu tư số 3754 QĐ của UBND tỉnh Khánh Hòa cấp ngày 26/10/2001 với thời hạn 50 năm kể từ ngày cấp.
- Thỏa thuận dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Khách sạn Hoàn Cầu số 2862 UB ngày 3/9/2004.
- Quyết định cho thuê đất số 3754 QĐ – UB ngày 26/10/2001 của UBND tỉnh Khánh Hòa.
- Giấy phép xây dựng số 197/ GPXD –XD ngày 28/1/2005 của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa.
- Hợp đồng thuê đất số 35/2001/HĐ-TĐ ngày 6/11/2001 giữa sở địa chính tỉnh Khánh Hòa với công ty TNHH Hoàn Cầu.
- Hợp đồng bảo hiểm xây dựng số AD0014/06DA580KT giữa công ty TNHH Hoàn Cầu và công ty Bảo Hiểm Bảo Minh Khánh Hòa.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 237530 cấp ngày 4/2/2002 do UBND tỉnh Khánh Hòa cấp.
- Các biên bản thỏa thuận với Hiltol, Parson và Megasstar, hợp đồng tư vấn giám sát.
* Giới thiệu về dự án đầu tư
- Tên dự án: Dự án Trung tâm Thương mại Khách sạn Hoàn Cầu. Địa điểm thực hiện: số 20, Trần Phú, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.Diện tích: 9246 m 2
Vị trí: phía bắc giáp Khách sạn Yashaka, phía nam giáp đường Lý Tự Trọng, phía đông giáp đường Trần Phú/biển, phía tây giáp khu dân cư.
Toàn bộ dự án là một khi phức hợp bao gồm:
+ Khu trung tâm thương mại gồm 4 tầng với diện tích mặt sàn là 14058 m 2 trong đó văn phòng cho thuê tổng diện tích 2300 m 2
+ Khối khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao với 288 phòng các loại từ standard đến Superior, Delux, Suite và Penthouse.
+ Khối căn hộ cao cấp tiêu chuẩn khách sạn 4 sao gồm 122 căn hộ với nhiều loại như căn hộ 1, 2 , 3 phòng ngủ và penthouse.
Hai khối nhà (Khách sạn và căn hộ) nằm trên cùng một đế của Trung tâm Thương mại 4 tâng với đầy đủ tiện nghi hiện đại, khi vui chơi giải trí, rạp chiếu phim, phòng tập thể dục và các tiện nghi khác phục vụ dân cư sống trong các căn hộ.
+ Khu phức hợp sẽ được quản lý bởi một công ty quản lý khách sạn có danh tiếng và chuyên nghiệp cùng với đội ngũ nhân viên được đào tạo tốt và chuyên nghiệp.
* Các nội dung đánh giá
- Sự cần thiết phải đầu tư
+ Việt Nam trong thời gian gần đây được thế giới rất quan tâm về kinh tế, chính trị cũng như du lịch Bên cạnh sự ổn định về chính trị sự tăng trưởng ngoại mục đều đặn về kinh tế, du lịch Việt Nam ngày càng thu hút được sự quan tâm của các du khách quốc tế, đặc biệt là sau khi Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của WTO.
+ Việt Nam thực sự là một quốc gia giàu tiềm năng du lịch được thiên nhiên ưu đãi với hơn 3000 km đường bờ biển với nhiều danh lam thắng cảnh trong đó một số đã được UNESCO công nhận là di sản thế giới cùng với sự quyết tâm và tạo điều kiện phát triển của chính phủ, tuy nhiên những gì đã đạt được chưa tương xứng với tiềm năng, trong đó phải nhắc tới hạ tầng cơ sở cũng như các cơ sở lưu trú du lịch đặc biệt là các cơ sở lưu trú cao cấp Hiện phát triển hạ tầng và các cơ sở lưu trú cao cấp phát triển du lịch theo vùng du lịch biển là một trong những chiến lược trọng điểm của ngành du lịch Việt Nam.
+ Khánh Hòa là một tỉnh được thiên nhiên ban tặng cho nhiều vịnh đẹp, bờ biển dài, nhiều bãi cát đẹp thuận lợi cho du lịch Tuy nhiên tại đây vào những thời điểm cao điểm của mùa du lịch vẫn thường xuyên xảy ra hiện tượng hết phòng khách sạn chứng tỏ nhu cầu là rất lớn và đang tăng trưởng nhanh, khi thu nhập của người dân đang ngày càng được nâng cao, cộng với việc các du khách quốc tế đã biết nhiều hơn tới Việt Nam và muốn khám phá nền văn hóa Việt Nam và các vẻ đẹp của tự nhiên.
+ Bên cạnh đó Việt Nam là nước có dân số đông và trẻ, nhu cầu tiêu dùng lớn, trong khi đó các cơ sở kinh doanh hàng cao cấp và hàng hiệu phục vụ giới trẻ còn hạn chế, nhỏ lẻ và rải rác Thị trường second home còn là thị trường mới mẻ và đang bị bỏ ngỏ tại Việt Nam.
+ Nhận thấy những sự khác biệt về cung và cầu chưa được đáp ứng ở các lĩnh vực trên công ty TNHH Hoàn Cầu đã lập dự án khả thi “ Trung tâm Thương mại khách sạn Hoàn Cầu” với mục tiêu bổ sung nguồn cung cho thị trường về cơ sở lưu trú du lịch cao cấp (khách sạn 4 sao), trung tâm mua sắm hàng hóa chất lượng cao tập trung (trung tâm thương mại), đồng thời đặt những viên gạch đầu tiên cho thị trường second home tại Việt Nam (căn hộ bán dưới hình thức “time share”, “profit sharing”) tạo ra lợi nhuận cho công ty đồng thời cũng tạo ra hàng trăm công việc làm, thu về đáng kể ngoại tệ.
+ Nói chung dự án phù hợp và phục vụ nhiều mục tiêu trọng điểm của chính phủ.
Phương án đầu tư: khu phức hợp kết hợp xây dựng căn hộ cao cấp để bán 50 năm:
VAT VAT Giá trị có
Tổng 687,813,595.45 68,781,359.55 756,594,995 100Chi phí xây lắp 468,113,451.82 46,811,345.18 514,924,797 68.06Chi phí thiết bị 53,919,090.91 5,391,909.09 59,311,000 7.84Chi phí khác 52,203,253.64 5,220,325.36 57,423,579 7.59Lãi vay trong thời 61,374,545.45 6,137,454.55 67,512,000 8.92
Việc có sự khác biệt giữa tổng mức đầu tư theo tính toán của Ngân hàng và chủ đầu tư là do trong dự án chủ đầu tư có đưa giá trị đất là 6 triệu USD, tuy nhiên đất này là đất thuê của nhà nước, do vậy phòng PTKD chỉ tính giá trị đất theo số tiền thuế đất nộp cho nhà nước khoảng hơn 8 tỉ đồng.
Cơ cấu vốn thực hiện dự án được xác định như sau:
Kế hoạch huy đông VCĐ Giá trị Tỉ lệ %
Nguồn vốn vay Ngân hàng 300,000,000 39.6
Nguồn vốn huy động và vay khác 215,959,221 28.6
- Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
+ Phần thị trường khách sạn cao cấp: Đánh giá tổng quan về nhu cầu sử dụng sản phẩm và nguồn cung sản phẩm của dự án:
Hiện tại theo thống kê chính thức của sở du lịch tỉnh Khánh Hòa toàn tỉnh hiện có:
Hotel/Resort Tiêu chuẩn (Sao) Số phòng ana mandara 5 74
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK.74 2.1 Phương hướng hoạt động của Ngân hàng trong những năm tới
Các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định đầu tư về bất động sản tại Ngân hàng
2.3.1 Tăng cường nhận thức về vị trí vai trò của công tác thẩm định
Hiện nay việc đầu tư theo dự án ngày càng phổ biến hơn vì các dự án mang tính chất lớn, đầu tư nhiều vốn và nằm trong một khoảng thời gian dài, rủi ro cao.
Vì vậy các yếu tố của rủi ro và việc giải ngân vốn để cho dự án được hoàn thành là những yếu tố rất quan trọng Với các dự án lớn như thế công tác thẩm định ngày càng trở nên quan trọng Vì chỉ cần một sự sơ xuất nhỏ sẽ gây ra thiệt hại lớn cho xã hội
Ngân hàng luôn chú trọng nâng cao chất lượng của công tác thẩm định, và ngày càng nhận thức tầm quan trọng của công tác thẩm định
Trong thời gian tới cần phải tăng cường nhận thức về vai trò của công tác thẩm định để đầu tư đúng mức vào công tác này, giúp cho các dự án thẩm định được chính xác, việc cho vay có hiệu quả cho Ngân hàng và xã hội.
2.3.2 Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản
- Thẩm định chi tiết vốn đầu tư của dự án
Ngân hàng cần có những quy định cụ thể về những nội dung trong tổng vốn đầu tư của dự án như tỉ lệ về: vốn cố định, vốn lưu động, vốn đầu tư dự phòng và vốn đầu tư bù đắp các chi phí khác Dự án xây dựng xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tính toán các chi phí liên quan thì
8 4 còn phải tính tới các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua các thiết bị máy móc của nước ngoài) Có không ít những dự án gặp khó khăn về tiến độ thi công do giá vật liệu tăng mà trước đó đã không tính toán đến, điều đó ảnh hưởng tới hiệu quả tín dụng của ngân hàng Chính vì vậy, khi ngân hàng tiến hành tiến hành thẩm định dự án không chỉ dựa vào các thông tin mà chủ dự án cung cấp mà cần phải tích cực tìm hiểu thị trường của sản phẩm dự án, tham khảo những thông tin từ các dự án tương tự tại thị địa bàn đó và trên cả nước.
- Sử dụng tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính:
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án như NPV, IRR, BP không chỉ phản ánh quy mô, tốc độ tăng lợi nhuận của dự án mà nó còn bao hàm trong đó sự thay đổi của tiền theo thời gian Mỗi chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đều có những ưu nhược điểm riêng Mặt khác, mỗi một dự án đều có đặc thù riêng, được thực hiện trong hoàn cảnh riêng nên sẽ có một số chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính thích hợp để đánh giá dự án Do đó trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư nên sử dụng kết hợp các chỉ tiêu này.
Hiện nay ngân hàng đang sử dụng chủ yếu hai chỉ tiêu chủ yếu để đánh giá hiệu quả tài chính là NPV và IRR Hai chỉ tiêu này mới chỉ cho thấy mức độ hoàn vốn của dự án chứ chưa phản ánh hiệu quả sinh lời trên vốn đầu tư của dự án Điều này có thể dẫn đến một thực tế là có những dự án có NPV rất lớn nhưng mức sinh lời trên vốn đầu tư bỏ ra lại rất thấp Vì vậy nếu như chỉ sử dụng hai chỉ tiêu NPV, IRR để thẩm định thì không thể đánh giá chính xác được những dự án kiểu như trên, có thể dẫn đến tình trạng ngân hàng cho vay dự án kém hiệu quả mà lại bỏ qua những dự án khả thi Như vậy, bên cạnh hai chỉ tiêu NPV và IRR thì nên sử dụng chỉ tiêu B/C- chỉ tiêu phản ánh lợi ích so với chi phí.
Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần quan tâm đến chỉ tiêu thời gian hoàn vốn vì mục tiêu của ngân hàng là cho vay phải thu hồi được vốn Trong một số dự án đã thẩm định tại Ngân hàng, chỉ tiêu thời gian hoàn vốn được sử dụng nhưng mức độ chính xác còn chưa cao vì cán bộ thẩm định mới tính chỉ tiêu thời gian hoàn vốn giản đơn Chỉ tiêu này chưa tính đến giá trị thời gian của tiền nên việc tính toán thời gian trả nợ chưa sát với thực tế và chưa chứa đựng các yếu tố như lạm phát, sự biến động lãi suất Để có thể sử dụng chỉ tiêu này một cách có hiệu quả hơn thì cần xác định chính xác vòng đời của dự án Một dự án chỉ khả thi khi thời gian hoàn vốn ngắn hơn vòng đời của dự án, còn nếu vòng đời của dự án đầu tư ngắn hơn thời gian hoàn vốn của dự án thì ngân hàng không thể thu hồi được đầy đủ cả tiền gốc và lãi vay.
Tuy nhiên, để các chỉ tiêu này phản ánh được đầy đủ bản chất của nó thì việc xác định lãi suất chiết khấu một cách hợp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng Một dự án đầu tư có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tại các thời điểm khác nhau với mức lãi suất khác nhau Vì vậy, việc áp dụng một tỷ suất chiết khấu hợp lý sẽ đánh giá được tổng chi phí cơ hội của tất cả nguồn vốn Xác định tỷ suất chiết khấu cần đảm bảo những yếu tố sau: bù đắp được rủi ro, phản ánh được chi phí sử dụng vốn, phản ánh được hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp Tuỳ vào loại hình doanh nghiệp, tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động của dự án mà ta có thể dự tính một mức lãi suất chiết khấu cho phù hợp chứ không nên sử dụng một mức lãi suất chiết khấu cho toàn bộ vòng đời của một dự án.
Việc xác định lãi suất chiết khấu ở Ngân hàng hiện nay chủ yếu là dựa trên cơ sở lãi suất cho vay trung dài hạn của Ngân hàng, hoặc nó được tính bằng bình quân gia quyền lãi suất cho vay của ngân hàng và lãi suất kì vọng của chủ đầu tư Để nâng cao mức độ chính xác của lãi suất chiết khấu thì cần xem xét, tham khảo một số yếu tố như: lãi suất cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng khác, mức sinh lời trên thị trường chứng khoán, tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành, lạm phát
- Cần quan tâm tới nội dung thẩm định thị trường sản phẩm của dự án:
Một nội dung rất quan trọng trong công tác thẩm định dự án chính là thẩm định dự án trên phương diện thị trường Ngân hàng cần đặc biệt quan tâm tới nội dung này vì kết quả thẩm định thị trường chính là nguyên liệu đầu vào cho quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư Để làm tốt nội dung thẩm định thị trường sản phẩm, Ngân hàng cần có những nghiên cứu kỹ lưỡng về cung cầu của sản phẩm trên thị trường, so sánh sản phẩm của dự án với những sản phẩm cạnh tranh, sản phẩm thay thế trên thị trường để xem xét mức độ cạnh tranh của sản phẩm.
Cần tìm hiểu chính xác giá cả của các loại sản phẩm cùng loại để có thể đưa ra mức giá bán dự kiến chính xác Bên cạnh đó cũng cần đánh giá những biến động
8 6 của thị trường nói chung và thị trường sản phẩm của dự án nói riêng, tham khảo các chính sách của Nhà nước, đặc biệt là các chính sách đối với hoạt động xuất nhập khẩu.
- Đánh giá kế hoạch trả nợ:
Ngân hàng thương mại vì các ngân hàng bao giờ cũng quan tâm tới khả năng trả nợ của khách hàng:
Có thể tính nguồn trả nợ của dự án theo công thức sau:
Nguồn trả nợ năm thứ i của dự án = % Lợi nhuận sau thuế năm thứ i của dự án + Khấu hao năm thứ i của dự án
Trong quá trình tính toán cần chú ý đến 2 điểm sau:
+ Lợi nhuận sau thuế: Không thể tính 100% lợi nhuận vào nguồn trả nợ mà trên thực tế thường chỉ có thể sử dụng khoảng 50% lợi nhuận sau thuế để hình thành nguồn trả nợ Ngoài ra lợi nhuận này còn được phục vụ cho nhiều mục đích khác. + Khấu hao tài sản cố định: là một trong hai nguồn trả nợ cơ bản của dự án đầu tư Trong quá trình lập dự án, doanh nghiệp thường sử dụng phương pháp khấu hao nhanh thời gian đầu và khấu hao chậm thời gian cuối Doanh nghiệp thường nâng mức khấu hao TSCĐ trong những năm đầu để làm tăng khả năng trả nợ của dự án.
Do đó ngân hàng cần thẩm định tỷ lệ khấu hao của dự án để đảm bảo mức trích lập khấu hao được thực hiện đúng các chế độ kế toán hay không.
