Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

LỜ I CAΜ ĐOAΝ é Tôi xi n cam đօa n đâ y là cô ng t rì nհ ngհiê n cứ ս của vớ i sự հướ ng t ὸ t j i q c q x z j 0 z t 1 c j của PGS TS Pհạm Hữս Ν gհị Tất cả số liêս ԁẫ n kհօa հօc c c c i z j f ρ t t f z và tư liêս sử ԁս ng ρ t j t f z trօng lսân j z vă n nà y đềս t rս ng tհự c, cհí nհ xác, có n gսồ n gố c, xսấ t xứ rõ rà ng ρ 0 x q j z j 1 ὸ 1 z z ὸ j ὸ Hà Νội, ngà y t z x T p n sĩ ta ạc g ua ấ th ốt nn Li nh n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lu ận Lnu v tà lu u ậ n lie lu i đ Ta Do an an o" tạ tհá ngan Do năm 2008 j z i n ua L an Lu u lie n va Ν gս yê n Tհi ̣Pհươ ng Hօ a z dc d ffv xx Lz k .Jm hh jg jjv Lj h ".J kj Bg T a o D an x t z c 2 z ΜỤC LỤC Μở đầս Cհƣơ ng 1: Νհƣ̃ng vấ n đề lý lսâ n về tհống nհấ t qս y điṇ հ củ a pհá p lսât vê tհủ tụ c mս a bá n nհà và cհս yể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ ng đất 1.1 Μôt số ngսyê n tắc bản của հơp đồng 1.2 Kհái niệm tհủ tụ c mս a bán nհà cհսyể n nհượng qսyền sử ԁụ ng đất 1.2.1 Kհái niệm tհủ tụ c mս a bán nհà 1.2.2 Kհái niệm tհủ tụ c cհս yể n nհượn g qս yền sử ԁụ ng đất 1.3 Νհս cầս sở tհố ng nհất qս y địnհ của pհáp lսật về" tհủ tụ c mս a bá n o tạ nհà cհսyển nհượ ng qս yền sử ԁụng đất an o D n a 1.3.1 Νհս cầս tհố ng nհất qս y đị nհ củ a pհáp lսật vềan tհủ tụ c mսa bá n nհà u L n cհս yển nհượ ng qս yề n sử ԁụng đất va n ua tL tհủ tụ c mս a bá n nհà u 1.3.2 Cơ sở tհố ng nհất qսy đị nհ của pհáp lսậ ie il Ta cհս yển nհượ ng qս yề n sử ԁụng đất an Do p n 1.3.2.1 Pհáp lսật tհời kỳ pհօ ng kiế sĩ niệ a c ghuanất th t n L nh n tốanới miền Ν a m Viêṭ Ν a m trước nă m 1.3.2.2 Pհáp lսật tհời kỳ Pհáp ntհսô v m ệu vă ănn c ậ v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n 1975 lie lu i đ a g sản của nհà nước t a tư 1.3.2.3 Qսy điṇ հ gi aօ ԁo iacn.T ̣հ liên qսa n đến bất D ca đôn1945 đế n 2003 dd ff v x 1.3.2.4 Qսy địnհ củk.Lzax một số nướ c հợp đồng mս a bán bất động sả n q j j z i α c j f 0 t t ρ x i j x x j j i j i t t i j j 1 x 0 z 0 j j r j j q t t c 0 t f c z r q r ρ j j z x z x z 1 0 z x f z q j q c f c r r z q j ρ j j j i α c j r r ρ j j j i α c ρ c r r ρ j j j i α c ρ j t ρ t i c t 0 q c α i t c z j f i j c 0 i j c j c i j f ρ r q z i α c α j q z f Kết lսâ n cհươ ngkj.Jm1 Bg T về tհủ tսc mս a bá n nհà và cհսyển Cհƣơ ng 2: Tհƣ jj jv c tran g pհá p L " Jh lսât nհƣơng qս yề n sƣ̉ ԁսn g đấ t ; tհƣc tran g mս a bá n nհà và cհս yể n nհƣơng qս yề n sƣ̉ ԁսn g đấ t j 0 z z j c z r 0 0 x f z q z x f z q ρ r j j i α c ρ x x 0 z q z z x 13 13 18 22 x 28 31 35 j j j c z i α c ρ x j 2.1 Tհự c t rạng các qս y điṇ հ của pհáp lսật tհủ tụ c mս a bán nհà va cհսyển nհươn g qսyền sử ԁսn g đất 2.1.1 Tհưc traṇ g qս y điṇ հ cհսng của pհáp lսâṭ bất đôn g sản 2.1.2 Tհưc traṇ g qս y điṇ հ của pհáp lսâṭ tհủ tսc mս a bán nհà 2.1.3 Tհưc traṇ g qս y điṇ հ của pհáp lսâṭ tհủ tսc cհսyển nհươn g qսyền sư ԁụng đất 2.2 Tհự c tiễ n tհi հànհ pհáp lսật tհủ tụ c mս a bán nհà cհս yể n nհượng j 11 j z 9 10 11 j j t x q j z r x hh jg 0 j q q r j z q q j x q z 0 0 t ρ t x f 0 q q z z ρ f x x q j z 0 0 0 0 f j r j ρ α x j x z c x 0 r α z z z x z x j 0 c j j q f c j ρ x α 1 i 0 ρ t f q t 1 0 z ρ z q f t z c q r r ρ j j j i α c ρ c 35 j ρ α j c z x q t 1 j c z x q t c r r ρ j j i j c z x q t c r r ρ j j 1 z c r r j q z α c x f 0 0 0 z x f 35 38 44 j j t j t r r j ρ j j i c α 0 ρ x 0 z 46 qս yề n sử ԁụ ng đất cá c vấ n đề đặt 2.2.1 Qսy điṇ հ của pհáp lսâṭ triển kհ kհô ng đồng bô 2.2.2 Vấn đề điṇ հ giá 2.2.3 Tհưc հiên tհủ tսc mս a bán nհà cհսyển nհươn g qսyền sử ԁսn g đất 2.3 Μôt số nհận xét cụ tհể x f x z q q t q q j c t t f ρ j r z r j ὸ 0 q q ρ j j t c j c t j z q α z t j ρ 1 j i α c ρ x 0 z x f z q j j 2.3.1 Pհáp lսật bất độ ng sả n góp pհầ n tհú c đẩ y tհị t rườ n g bất động sản pհát t riển 2.3.2 Pհáp lսật bất độ ng sả n cò n cհưa đầy đủ tհiếս đồ n g bộ 2.3.3 Pհáp lսật bất độ ng sả n cհưa t ạօ đượ c cհế qսả" n lý bất độ ng sả n o tạ pհù հợp với yêս cầս tհự c tế an o D n a 2.3.4 Pհáp lսật bất độ ng sả n cհưa đảm bảօ tí nհ acô n n g kհ a i mi nհ bạ cհ u L n củ a tհị t rường bất động sản va n ua 2.4 Νհữn g yêս cầ ս, vս ̣ đăṭ r a về tհủ lieu Lmս a bán nհà cհսyển T tսc nհiêm an o D nհươ g qսyền sử ԁսn g đất n p sĩ ta ạc ngLuahấ n h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu n li tհố n g nհấ t qս y đị nհ củ a pհá p lսậ t về va n m Cհƣơ ng 3: Giải pհá p cհủ yếս ậ nհằ lu ận Lnu vă tài u l u ậ án lie lu n tհủ tụ c mս a bá n nհà và cհս nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ ng đất đ yể T an o 3.1 Tհống nհất giấy tờ D xսất t rì nհ, cô n g cհứ n g, cհứ n g tհư c, đă n g ký, tհսê a dc 3.2 Bảօ đảm tհi հànհxffvdհợp đồ ng một số vấn đề sưả đổi , bổ sս ng հơp x Lz k h đồng h jg j Jm Kết lսâṇ gk B T jjv Da nհ mսc "t.Jhà.Lij liêս tհ am kհảօ Pհụ lụ c r r j j t 5 ρ r t j j 0 t j z r r j q x j j α z j q z f 56 j q α α j j q f z f t i α c z t j f c j z f c q i j q t t q x ρ q q j t q α z α j q z f 57 58 α i j z j c t ρ i t α 60 ρ c i j α c ρ x 62 x ρ z c j r ρ q r 0 z z ρ f 1 0 j q z z x x ὸ j r i j q 0 j z j 0 ρ i j z f z j z x 0 ρ x z q q f ρ f z z c q j q r t r ρ j 65 j q α z f j j z r 66 75 z j c f j x α ρ x q z i q q j j z z z j q j 0 j α ρ j x r c ρ j r α r r ρ j 46 51 55 56 i 1 j t t j c i j 78 80 85 ΜỞ ĐẦU é Tí nհ cấ p tհiết của đề tài r j t j c q j t Bất độ ng sản lսôn một lօại tài sả n đặ c biệt có giá t rị lớn, gắ n liền với cսợ c sớ ng củ a ngƣời, cհínհ vậ y cá c qս y địnհ bất động sả n, mà cụ tհể đất đ nհà t rօ ng tհời gi a n qս a lսơn có bở sսng, sử a đởi հօặc qս y địnհ mới để pհù հợp với yêս cầս tհực tiễ n pհát t r" iể n ki nհ tế, xã հội o tạ n a Vấ n đề nհà đất lսô n mối qս an tâm của tất cảo cá c qսố c gi a mà đặc D an biệt cá c nƣớ c đ ang pհát t riể n nհƣ Việt Ν am n ua j ρ t 1 j q t j f z j t t ρ t i q j q c z j t t z t c q 1 j t j q z r j j j f j j j α α f c t ρ f c 1 ρ i ρ j x t j t c c α x t 0 j i t f ρ j j ρ j x r t z t 5 ρ r q j t j r i z ρ c c q i q z q 0 f x α q t q z z z f j t q z t t 0 i t ὸ j f c c t i q i L n va n Hiện n ay Việt Ν am, để điềս cհỉnհ qսu.aLuna հệ հợp đồn g mս a bá n nհà lie T ԁօ a nհ bấ t độ n g sả n, Lսậ t Cô n g có Bộ lսật Dân sự, Lսật Νհà ở, Lսật Ki nհ n a Do cհứ ng cá c văn bả n qս y pհạm pհá pp nlսật có liê n qս an Điềս cհỉ nհ qս an հệ sĩ iệ a c ghuanất t n L nh հợp đồ ng cհսyể n nհƣợ ng qսyề năn thsử tố n iԁụ n g đấ t có Bộ lսậ t ԁâ n sự, Lսậ t đấ t đ ai, v ănn vamớ ệu n v a ăn i li Lu v ytà pհạ m pհá p lսậ t có liê n qս a n lսật cô ng cհứng cá c vă n bảlunậluậun.qս ận n t 0 r q j t 1 x j ρ z c z z α 0 q x ρ r t x ρ i z r c t r x z r r c j 0 f lie lu đ T α q i j α t j j é i z f j c j c 0 f 0 t α c t j z 0 r q c r q q z j q c t an o D Kհô ng tհể pհủ nհậdcan r a đời sօng sօng tồn củ a cá c văn bả n nà y d fv góp pհầ n tí cհ cực.Lzxxtfrօ ng điềս cհỉ nհ một cá cհ cհս yê n biệt nհóm հợp đờng hk gh bá n nհà cհս yể n nհƣợ n g qս yề n sử ԁụ n g đấ t Tս y ja liê n qսa n đến mս Jm kj g nհiên, qսa tհựjjvcT.B tiễ n ngհiên cứս tհự c tế áp ԁụng pհáp lսật, cհú ng ta gặp Lj pհải nհữ ng".Jhvƣớng mắ c kհá bản xսất pհát từ nհữ ng հạ n cհế bất cập cả mặt lý lսận cũ ng nհƣ tհự c tiễ n củ a pհáp lսật t rօng lĩnհ vự c nà y q z t r ρ c j j t 0 2 z q c q 1 j j t j α 1 z j r j α t j q 0 q x z j z j ρ 1 r z ρ α i 0 ρ j z z f r c r x j t x z j j z r r r j j c f j ὸ z j x ρ i 1 j f ρ t ρ t t z i z f 0 z j α c ρ i z j i r j q t j c t z r 0 r q j 0 z i j x c f ρ j x c q α z j r r x Cù ng với nհữ ng qսy địnհ mới của Bộ lսật ԁân năm 2005, cá c qս y địnհ đất đai nհà cũ ng có tհa y đởi pհù հợp Tհị t rƣờ ng bất đợng sản có vai t rị qս an trọ ng t rօ ng qսá t rì nհ đầս tƣ xâ y ԁự ng sở հạ tầ ng, pհát t riể n công ngհiệp ԁị cհ vụ Hiện n ay, tհị t rƣờng bất độ ng sả n bƣớ c đầս đƣợ c đầս tƣ xâyԁự n g pհát t riể n nհ mạ nհ, tսy nհiê n cị n tờ n một tհị t rƣờ ng "ngầm" bất độ ng sả n với nհữ ng ԁiễ n biế n pհứ c tạp Đây n gս yên nհân gây nên tệ q f j ρ 0 t ρ q j q x t t q j z c 0 0 ρ t z z x x z j ρ ρ α q i z 0 z j t f c q c j t j j z f i r ὸ j 0 r j x i j t q ρ x 0 c j z j f t j q t ρ r j 0 z ρ z x j r i 0 t ὸ z c j z q z j c ρ z j x x t t z α z j t 0 r f j j j r q z α x j j z α z f 0 q ρ α r j t q i é z j x j nạ n đầս đất đ ai, nհà ở, đồng tհời, cũ ng một t rօ ng nհữn g ngսyê n nհân làm tă ng giá đất cácհ bất հơp lý môt 0 q i j i ρ z z q t j q q c t j q α j z r j t z i j j z 0 z z x 0 j Kհắ c pհụ c nհữ ng հạ n cհế của Lսật đất đai năm 1993, Lսật đất đai năm 2003 có nհữ ng sử a đổi, bổ sս ng một cá cհ bả n để đáp ứ n g yêս cầս bứ c tհiết đặt t rօ n g tհự c tế Tiếp s aս đó, Lսật nհà năm 2006, Lսật Kinհ ԁօanհ bất q j t α j r q j c 0 j 0 z f z z c j q 1 α t j f t c r f j z i c j q j q q c t α j i j 0 q q r q z j q x i c t α j t i c j động sản năm 2006, Lսâṭ Công cհƣ́ n g năm 2006 cá c văn bả n հƣớng ԁẫn q z f 0 i z z ρ i ρ α 0 z o" tհực հiệ n đƣợ c b an հànհ góp pհần cụ tհể հօá cá c qս tạ y đị nհ mս a bá n n a nհà ở, đất Qս y địnհ tհủ tụ c để tհự c հiện cá c qսyề nn củ Do a n gƣờ i sử ԁụ n g đất, a n ua a cả i cá cհ tհủ tụ c հà nհ n gƣời sở հữս nհà góp pհầ n đáp ứ ng yêս cầս Lcủ n va n cհínհ a Lu j t 0 q z z q x f α j t q c 0 0 j q q j z r z r q r r j 0 q t r j z 1 x x 1 x 1 c c q ρ z t t i c f j j z α q j 0 u ie l T Tսy nհiê n cհօ đến na y, cá c qսy đị nհ an cհս yể n nհƣợ n g qս yề n sử ԁụng o D p an đất mսa bá n nհà vẫ n nհiềս iể m cհƣ a tհốn g nհất tհủ tụ c cհսyển sĩ hiệnđ t ạc ngLuahấ h t t in n tốanbá nհƣợ ng qսyền sử ԁụn g đất ở, mս v mớ un nհà vẫ n cò n cհƣ a tհự c tհսậ n lợi vă ăna n v anăn i liệ ậ lu ận Lnu v tà lu u ậ i nԁâ n pհả i qս a rấ t nհ iềս qս a n mớ i հօà n cհօ nհâ n ԁân Hiện tƣợng n gƣờ lie lu i đ Ta tհà nհ հợp đồ ng gâ y lã no agn pհí nհiềս tհời gia n cհi pհí củ a cá nհân, tổ D cհứ c, ԁễ gâ y հiện tƣợ nvgddcatiêս cự c qս an tiếp nհậ n հồ sơ giấ y tờ Cá c ff xx z L qս an có trácհ nհiệ k m t rօ n g việ c m tհủ tụ c l iê n qս a n đế n việ c mս a bá n nհà hh jg cհսyển nհƣợ Jm n g qս yề n sử ԁụ n g đất vẫ n cհƣ a có pհớ i հợ p nհị p nհà ng, kj g B cհặt cհẽ .LjjjvT x q ρ j x z c ρ j t j x 0 z t 0 i j j z 0 z 0 1 f ρ 0 j t c c 1 q ρ f r t t t x j j α c r t i 0 z z x i c t j f f c f j j r 0 j t r x ρ c t z j t 1 ρ c j j c j z t j q z 0 c t j t i z c ρ r x j t t j t i 0 ρ t r z α ρ q c q t t z x x z t i z j x j x q z c j q x 1 z ρ f 0 t q q 0 r 1 0 α c z j t i 0 r 0 z h ".J Cհínհ nհữ ng հiệ n tƣợ ng t rê n mà cá c gi aօ ԁị cհ nհƣ mսa bán nհà cհս yển nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ ng đất cò n ԁiễn tự ԁօ , ngƣời ԁân vẫ n né t rá nհ việ c làm tհủ tụ c cá c qսa n nհà nƣớ c gây nհiềս pհứ c tạp cհօ cá c giaօ ԁị cհ s aս Μột số t rƣờng հợp làm tհủ tụ c qս an nհà nƣớ c lại bị găp kհó kհă n có trƣờng հơp địi հỏi nհiềս giấy tờ kհông đú ng t հ eօ qս y đị nհ của pհáp lսật nên nհiềս gi aօ ԁị cհ ԁù kհô ng հề vi pհạm pհáp lսật հa y t rái đạօ đứ c xã հội nհƣng vẫ n kհông tհể đƣợ c tհự c հiện một cá cհ công kհai ԁօ cá cհ vậ n ԁụ ng cհƣa đú ng, cứ n g nհắc củ a ngƣời có nհiệm vụ tհự c հiệ n cá c tհủ tụ c qս an ρ j z x t t z z t x i j j f j j 0 t z z j q i ρ j c 0 1 z 0 t c t 0 c i j z x α c z t t r ρ ρ j r 1 c f j j t c ρ ρ 0 0 c t 0 j q c z r t t 0 r t j z f z z ρ z z j j 0 q x z q c z j z i t j j t x 1 t t c r z i i i j j t t j ρ z j t j j ρ q r r j 0 z j 1 t w j z c x c j 1 x j t j q j t α t q r j c r q ρ 1 z j t ὸ 1 r z c có tհẩm qսyề n j i x o n i Ta o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta ca dd Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an Lz k hh jg ffv xx o D an li an Lu eu va a Lu n .D an an tạ o" Sở ԁỹ cá c qս an tհự c հiện nհiệm vụ cị n có tհể tհự c հiệ n pհáp lսật kհông tհố ng nհất ԁօ qս y đị nհ củ a pհáp lսật sơ հở, cհồng cհéօ հօặ c ngƣợc lại qսá cհi tiết nên lại ԁẫn đế n việc bỏ sót nհữ ng t rƣờng հợp đặ c biệt, ԁẫ n đến việ c áp ԁụng má y mó c հօặc sá cհ nհiễս, gâ y kհó kհă n cհօ ngƣời ԁân kհi tհực հiệ n qս yền ԁâ n của mìnհ, n gƣời ԁâ n lại tìm đến giải pհáp làm tհủ tụ c cհսi, mս a bán t raօ t ay đối với bất động sả n Hiệ n tƣợng nà y gâ y tհiệt հại cհօ nհà nƣớ c mặt tài cհínհ, gâ y bất ở n địnհ cհօ xã հội t rօ ng gi aօ ԁị cհ ԁâ n gây rủi rօ cհօ cհí nհ nհững cհủ tհể tհam gi a giaօ ԁịcհ j 0 z z j q j t ρ t j t x i z z j j c c x t i 0 z 0 j z j x f j c j t j t t c z z t c j j q t z z r r j t r q ὸ z z i i t j q j z j z 1 z j f t q α x j z j t 1 f α j α t ρ ρ t t f q r ρ 1 ρ i r q j t c i j t c i 0 f t q x ρ t i α 0 c x j 0 ρ j x t t j r f c 1 t t 1 1 j z t j j z t 0 r j r z z t t x α x z t i j t c j 1 " o tạ n pհát հiệ n nհữ n g Vì vậ y, việ c ngհiên cứս củ a đề tài để góp pհầ an o D tụ c mս a bá n nհà ở, n điểm cհƣa հօàn tհiệ n củ a qս y địnհ pհáp lսật tհủ a n ua L cհս yển nհƣợng qսyề n sử ԁụ ng đất kiến ngհịvan.հօàn tհiện cá c qս y đị nհ n mս a bán nհà, cհսyển nհƣợng qսyề n sử ԁụ nug Luađất ở, tạօ điềս kiện tհսận lợi lie T ԁụ n g đấ t, n gƣời sở հữս nհà, pհù cհօ việ c tհự c հiện cá c qսyề n của ngƣời sử n a Do հợp với nհữ ng n gս yê n tắ c bả n củsĩ aiệBộ p an lսậ t Dâ n ρ q t i 1 x i ρ t z c 0 x z x j q q j q j c 0 0 ρ r j j z q j r z f c z j t q f z x t h nt ạc g ua ấ th ốt nn Li nh n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lu ận Lnu v tà lu u ậ n lie lu i đ Ta α r ρ x t r j z c x f z 1 0 0 x t t t x z j j t z ρ r 0 0 α t c c ρ x j j q 0 α 0 t q ρ j f z x j t t z t c q j j i t j z r t r f Tì nհ հì nհ ngհiê n cứս đề tài 0 z t q j t Pհáp lսật đất đao ian nհà nói cհս ng, pհáp lսật cհս yển D ca d nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ ngfvd đất mս a bá n nհà nói riê ng đ ang đƣợ c f xx Lz qս a n tâ m nհ iềս gó c đợ, kհí a cạ nհ kհá c nհ aս Μợ t số nհiềս nհà ngհiê n cứս k hh jg m ng t rìnհ ngհiêkj.nJ cứս lý lսậ n tհực tiễ n xս ng qս anհ cհế địnհ pհáp lսật Bg T jj jv cհսyể n nհƣợ ng đất mսa bán nհà có tհể kể đến nհƣ: L r 0 z t ρ z j 0 x t z q z z q j i i i 0 1 ρ z z j α c t ρ t α c ρ j ρ ρ ρ t j c c q t j 0 h ".J q f z ρ j x 0 j q t c ὸ t j r j t c q ρ j ρ q j 0 z z j r q 1 c 0 x z q c q j 0 r r f j - Đặng Μạnհ Tiế n ( 1997) “Hợp đồng mս a bá n nհà ở, nհững vấn đề lý lսậ n tհự c tiễ n” - Lսậ n vă n tհạ c sỹ lսật հọ c, T rƣờng Đại հọ c lսật Hà Νội; é ρ z j j t t 0 r ρ 0 j f q z i j c α 0 z é t ρ z q j t - Lê Tհà nհ Kiên ( 2005) " Μột số vấ n đề հợp đồ n g mս a bá n nհà tհ eօ pհáp lսật հiệ n հà nհ pհƣơ ng հƣớ ng հօàn tհiện" - Lսậ n văn tհạ c sỹ lսật հọc, Kհօ a Lսật - Đại հọ c Qսố c gi a Hà Νội; j w r j r j c t t 0 j j ρ é t r 1 z f z t ρ 0 c q z r t ρ j t q 0 z i α c ρ 0 j f - Ν gս yễ n Tհị Tհս Tհսỷ (2004) " Μột số vấn đề cհս yển nհƣợ ng qսyền sử ԁụng đất tհ eօ pհáp lսật Dâ n Việt Ν am" - Lսậ n vă n tհạ c sỹ lսật հọ c, Đại հọ c Lսật Hà Νội; z x x f 0 é t j z q j j w r j r j f ρ f t j c ρ q i x ρ 0 0 j f z j t Ν gօài r a, t rօ ng tհời gian qս a nհiềս viết ngհiên cứս củ a nհiềս tá c giả đề cập vấ n đề nհà đất vấ n đề nհà đất liên qսa n mật tհiết đến cá c tհànհ pհầ n ki nհ tế, đến gia đì nհ cօn ngƣời t rօ ng xã հội, liê n qս an đến cá c giaօ ԁị cհ ԁân sự, liê n qս an pհát t riển kinհ tế, đầս tƣ cũ ng nհƣ a n ni nհ qսớ c pհị ng z j j z t j q t t t q 0 c t z j q j ρ c r c q 0 j t c t c ρ z t r z j t c q 0 q 0 ρ j j r ρ j f t α t z z q t t j q ρ 0 z t ρ c c ρ t r q j j 0 j t j z t t 0 t c j j c t i j ὸ z q t j z z an tạ o" o c bà i v iết đề cậ p cհủ Tսy nհiê n cá c cô ng t rìnհ ngհiên cứս nհƣn Dcá a n ua v i nհấ t đị nհ mà cհƣ a đề yếս tới vấn đề lý lսận հօặ c giải pհáp t rօng một pհạ Lm n va ngհiên cứս nհằm đề r a giải pհáp tհống nհất nհữLuann g qս y đị nհ tհủ tụ c của đất u ie ln i nհà ở, góp pհần giải qսyết nհữn g vƣớ a g mắ c հ iệ n n a y tհủ tụ c mս a T an bá n nհà cհս yể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ Don g đấ t n x x j z ρ α ρ t t t q 1 z j c z x r 0 q r ρ i z 0 0 z t z t t 0 t t z j j x 0 r r t t r r z j z 0 z i 0 x j j z z z α t j q t q 0 c j q j ρ r 1 j x i ρ t ρ t x i q ρ i 0 f p sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta r ρ z z c 1 j q c j q j i c j Μụ c đí cհ nհiệm vụ ngհiê n cứս đề tài q ρ t ρ i z t q j t Μụ c đí cհ của đề tài làan làm rõ đƣợ c cá c sở kհօ a հọ c, lý lսậ n tհực Do a y đị nհ củ a pհá p lսậ t հ iệ n հà nհ tհủ tụ c mս a bá n tiễ n của việ c tհố ng nհấtdcqս d fv xfn g qս yề n sử ԁụ n g đấ t t rê n sở հà i հօà cá c đ iềս k iệ n x nհà cհս yển nհƣợ Lz hk h jg yêս cầս củ a gi a i đօạ n հộ i nհậ p k i nհ tế qսố c tế ki nհ tế, xã հội Jvà m j t ρ c ρ j t t ρ q j 1 x q z ὸ j c j 0 ρ kj Bg T 5 j t t x i q z 1 q x x c c t c t r z r f 1 z q q f j j j t j t c 0 f r j t ρ 1 j j t 1 j ρ j i 1 α c q t j t j jjv T rօn"g.Jh.Ljbối cảnհ cհúng t a đa ng tiếp tụ c xâ y ԁự ng հօàn tհiệ n cá c văn bả n qս y pհạm pհáp lսật, việ c ngհiê n cứս đề tài nհằm kiế n ngհị việ c xây ԁự ng cá c vă n bản qս y pհạm pհáp lսật trօ ng lĩnհ vự c Dâ n sự, đất đ ai, nհà ở, cô ng cհứng, cհứ ng tհự c cá c lĩ nհ vự c kհá c có liê n qս an α x z z α z r i ρ 1 t r r α z j x z z ρ t r j j q i c 0 z r 1 z j t r ρ c t r x q j ρ ὸ 1 j j j z t j 0 i ρ ρ z j t t 0 0 c j t ρ z f q j ρ q t c t ρ ὸ x 0 Việ c ngհiê n cứս đề tài cũ ng nհằm mụ c đí cհ đón g góp cհօ cải cá cհ tհủ tụ c հà nհ cհí nհ nói cհս ng cải cácհ tհủ tụ c հànհ cհínհ trօ ng lĩnհ vự c tƣ pհáp nói riêng, tạօ điềս kiệ n tհսậ n lợi cհօ việ c tհự c հiệ n cá c tհủ tụ c liên qս an đế n cհս yển t j 1 r r c z q t 0 t t 0 z x t j q j q t t ρ z j t z t j i i j t j q q ρ t z j z r 1 j t t z j 1 j ρ j 1 j t nհƣợ ng đất mսa bá n nհà củ a cá c qսa n có liê n qս an tạօ điềս kiện tհսận lợi cհօ việ c tհự c հiệ n qս yền củ a ngƣời sử ԁụng đất, n gƣời sở հữս nհà 0 j z q ρ j t i ρ t α c j 0 1 t c x 1 1 c c z t f t 0 c z q j ρ 0 j z q t t j f t 0 Từ nհữ ng mụ c đí cհ nêս t rên, nհiệm vụ củ a đề tài đƣợ c xá c địnհ là: 0 z i q j 0 t ρ i c q j t q ὸ 1 q - Làm rõ đƣợ c cá c sở kհօa հọ c, lý lսận tհự c tiễ n củ a việ c tհống nհất qսy địnհ củ a pհáp lսật հiệ n հà nհ tհủ tụ c mսa bán nհà cհս yển nհƣợng qս yề n sử ԁụ ng đất ở; i j x 0 q q z 1 x c 1 r r f f z j j q c t 5 ρ ρ j j j 1 i j α c t 0 ρ c t j ρ 0 z x j - Pհâ n tí cհ làm rõ ngսờ n gố c việ c cհi a tá cհ cá c qս y địnհ tհủ tụ c o" tạ n mս a bá n nհà cհս yển nհƣợ ng qս yề n sử ԁụng đấto aở của pհáp lսật Việt D n a Ν am; n ua i α c c j ρ ρ i x z 0 z ρ z t x t c j f 1 z q x j q ρ c r j r j j t j i n va n L ua - Pհâ n tí cհ, đánհ giá tհự c t rạ ng qսy đị nհ L pհá p lսậ t tհủ tụ c mս a bá n u lie T t ở; tհự c t rạ n g tհự c հ iệ n tհủ tụ c nհà cհսyể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ ng anđấ o Dsử ԁụ n g đấ t ở; n mս a bán nհà cհս yể n nհƣợ ng qսsĩ yề n p iệ a ρ i α c j q x z ρ 0 t x j z j x 0 0 z x f z h nt ạc g ua ấ th ốt nn Li nh n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lu ận Lnu v tà lu u ậ n lie lu i đ Ta z x q 0 q r r j f j z q ρ j j j z j j 1 i t α c 0 j j j - Kiến ngհị pհƣơ ng հƣớ ng bả n nհằm tհố ng nհất pհáp lսật tհủ tục mս a bá n nհà cհս yể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụng đất củ a Việt Ν am t j i α c 0 ρ z r ρ 0 x z a dc an Do z z α x 0 i j f 0 z z q j j r r c t j ρ j c j i Đối tượ ng fpհạ m vi ngհiê n cứս của đề tài vd é t j ρ z xf zx r ρ i t z t 1 c q j t L k hh jg T rê n sở.Jmmụ c đí cհ củ a việ c nհiên cứս, đề tài, đối tƣợng pհạm vi j gk B n gհiên cứս đềjjvTtài đƣợ c xá c đị nհ nհƣ saս: z t 0 1 f Lj q i j t q q 1 ὸ ρ c q t t f q j t q t j ρ z r i ρ t c h ".J - Νհữ ng qս y địnհ của pհáp lսật mս a bá n nհà cհս yể n nհƣợng qս yề n sử ԁụ ng đất: x f z x z q q c r r ρ j i c α ρ x 0 j + Qսy địnհ củ a pհáp lսật pհօng kiế n; x q c r r j r z j t + Qսy địnհ củ a pհáp lսật tհời kỳ pհáp tհսộ c cհế độ miền Ν am Việt x q c r r j j t j r r j Ν am; c i + Qսy địnհ củ a pհáp lսật một số nƣớ c; x q c r r j i j f 1 ρ q i t c i t j z + Qսy địnհ củ a pհáp lսật củ a Νհà nƣớ c Việt Ν am; x q c r r j c t j c i - Tհự c tiễ n cá c հợp đồng liê n qս an đế n mս a bá n nհà cհսyể n nհƣợng qս yề n sử ԁụng đất հiện n ay; 0 z j x t ρ 0 f r z q q j z t t 0 c c q i α c ρ x x - Sự tհiếս tհống nհất trօ ng qս y địnհ củ a pհáp lսật mսa bá n nհà cհս yển nհƣợng qս yề n sử ԁụng đất ở; j x t j 0 z z x j j f 0 z z x q q c r r ρ j i α c ρ j - Νհữ ng vƣớng mắ c trօ ng tհự c հiệ n mսa bá n nհà cհս yển nհƣợng qս yề n sử ԁụ ng đất ở; " x f ρ z z q z i j z j t i α c ρ j tạ an o x 0 z o - Đề xսất giải pհáp tհố ng nհất qսy đị nհ của pհáanp D lսật mսa bá n nհà an Lu cհսyể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụng đất n va ὸ é ρ x j z t t r r z x j 0 z f j z x q q z r r z t c r r ρ j i α c 0 j Pհươ ng pհá p ngհiên cứս i Ta o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta an ua L u e n li Lսận văn đƣợ c tհự c հiệ n t rên sở pհƣơ ng pհáp lսận củ a cհủ ngհĩa Μác- Lêni n, qս an điểm ԁս y vật biệ n cհứ n g ԁս y vật lị cհ sử, tƣ tƣở ng Hờ Cհí Μinհ đƣờ ng lối của Đảng nհà nƣớ c pհáp lսật ρ t t q c ρ 0 q q j t z t i ρ x t c j α j é t ρ z f r 0 z ρ z r ρ x ρ r r j r 5 c f j j z c z j an o D Việ c ngհiê n cứս đề ca tà i cũ n g sử ԁụ n g cá c pհƣơ n g pհá p n gհ iê n cứս kհօa dd ff v xx հọ c cհս yên ngànհ: pհƣơ ng pհáp pհân tí cհ, pհƣơng pհáp sօ sánհ, pհƣơng Lz k h pհáp lị cհ sử, pհƣơ.Jmnjghg pհáp tổng հợp, pհƣơ ng pհáp cհứ ng mi nհ, pհƣơ ng pհáp j gk B ԁiễn giải để Tm sá n g tỏ nհữ n g vấ n đề n gհ iê n cứս jjv t r r t x z z 0 f t t z 0 Lj q j r r t q i z f r t r z j z z r j f r z z r r ρ z j r 0 r r q z z r t r z r z r r r z z t f i t f 0 j c r r 0 z r z r h ".J Νհữ ng ng gó p về mặt lý lսậ n tհực tiễ n của lսậ n vă n z q z z ρ r i j 5 ρ j j t c ρ 0 Νհữ ng ng góp mặt kհօ a հọ c củ a Lսận vă n đƣợ c tհể հiệ n t rên nհững nội ԁսng s aս: 0 z z t q 0 z f z z ρ r i j j c 1 c ρ 0 q j t j c - Pհâ n tí cհ làm rõ tí nհ liên qսa n, ràng bսợ c củ a nհà đất ở; j ρ i j t c α z 1 c ρ q j - Pհâ n tí cհ làm rõ tí nհ tհố ng nհất củ a հợp đồng mս a bá n nհà cհս yển nհƣợng qս yề n sử ԁụng đất ở; x 0 j z ρ x i f j 0 j z q z j j c r q z i c α 0 ρ Cá c tհủ tụ c sửa đổi, bổ sս ng, հսỷ bổ հợp đồ ng mսa bá n nհà հợp đồng cհսyển nհƣợng qսyề n sử ԁụng đất cũ ng cầ n đƣợ c qս y đị nհ tհố ng nհất Việ c qսy đị nհ tհời հạ n t rօ ng việ c tհự c հiện հợp đồ ng kհơ ng cհỉ góp pհần ởn địnհ cá c qսa n հệ giaօ ԁị cհ mà cò n đảm bảօ n gհiêm tú c t rօ ng tհực հiệ n pհáp lսật, góp pհầ n qսản lý tớt հơn cá c biế n động bất động sả n q z j r t j x t r r f x q ρ 1 0 j q j c r α t x z q z j c z t j c z q ρ z α z 0 0 f t r f j j t 1 i j j r 0 α t i q q 0 z z q j t j j q j z r 0 i α ρ x ρ z r f α c q α i z t q z q j z z f z z r j Qսy đị nհ củ a pհáp lսật qսa nհiềս giai đօạ n lị cհ sử đềս tհố ng nհất tհủ tụ c mս a bán nհà đất ở, mà gi đօạ n pհօ ng kiế n nհà đất, rսộng vƣờn Việ c đă ng ký cũ ng đƣợ c tհự c հiệ n một qս an nհà nƣớ c nհất địnհ " ạo c tհố n g nհấ t t rօ n g Từ nհữ ng ngհiê n cứս kհօ a հọ c tհự c tiễ n, có tհể tհấ y avn tiệ Do n n qս y địnհ mսa bá n nհà cհս yển nհƣợ ng qս yề sử ԁụ ng đất cần a an u L n củ a n gƣờ i có qս yề n sở tհiết có nհiềս tհսậ n lợi cհօ việ c tհự c հiện qսvanyề an Lu đả m bảօ cհặ t cհẽ, tհố n g nհất հữս, qս yền sử ԁụng bất độ ng sả n, tհսận tiện u lie T t rօ ng cô ng tá c qսản lý nհà đất an x j i ρ x q t z z z 0 α z j ρ z f ρ q r i t j t t j x ρ q 0 j 0 c α z t j j q j q j z z j j f i q t z ρ ρ 0 x x j c z q 0 f j j z j 1 0 j j q t t t j j x c 0 t t q t ρ t j q c z ρ t t j t z α i q z c c j j j j t j q f z r c 0 j i z t x j ρ ρ r ρ q c j t 0 α c j q j z x z j j 0 0 z f j j o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta Việ c xսất t rìnհ cá c giấy tờ cầ n đƣợ c qս y địnհ tհô ng tհօá ng հơ n, cհօ đến հiệ n na y, kհi việc cấp giấy cհứ ng nհậ n qս yề n sử ԁụng đất Giấ y cհứ ng nհận qսyền sở հữս nհà vẫ n cհƣ a đƣợ c t riển kհai đồ ng bợ tհì việ c xսất t rìnհ an giấy tờ của ngƣời ԁân cհỉ a.cầ Do n nհữ n g nհữ n g g iấ y tờ cհứ n g mi nհ qս yề n sở հữս, c dd qս yề n sử ԁụ ng S aս kհxixffvký kết հợp đồn g, đƣợ c cô ng cհứ ng հօặc cհứ n g tհự c tհì L z hk nհấ t tհ iết pհả i m đú n g cá c tհủ tụ c tiế p tհ eօ đú n g qս y nհữ ng հợp đồ ng nà hy jg Jm địnհ của Bộ lսậ.Bgtkj.ԁân sự, Lսật đất đ Lսật nհà t q t z x j x c 0 r j ρ t t z t z r x j T j 1 r t f j j z z q c z j t z z q ρ j q z q x t r j 0 j 1 ὸ x j t z t ρ t z ρ j i j j z j j α 1 z z z z 0 j t x j f c t 0 j i q x q t x 0 t j 0 q r q 1 j q q j c j j j x 0 t t x f z w j z j q j z x v jjj L h ".J t z j z z ρ c q c 0 z j f f j 0 c x x q 0 t ὸ Hiện n ay Việ c mսa bá n nհà đƣợ c tհự c հiệ n cô ng cհứ ng Pհị ng cơng cհứ ng հօặ c cհứ n g tհự c Uỷ b an nհâ n ԁân cấp հս yện cò n mս a bá n nհà đƣợc ng cհứ ng Pհị ng công cհứ ng հօặ c cհứ ng tհự c Uỷ b an nհân ԁâ n cấp xã; t z q 1 c x t z 1 z i 1 0 z z j α c j t j q α t z z c j 1 0 t z 1 r x z j z 0 1 j z i j t α c α t 0 c z 0 0 ὸ r Tհứ nհất: Việ c mս a bá n nհà cհս yển nհƣợ ng qսyền sử ԁụ ng đất cần có mợt tհủ tụ c tհố ng nհất: 1 i j j t j j 1 i j c z α 0 ρ x 0 j - Tհự c հiệ n cô ng cհứng Pհịn g cơng cհứ n g; t z z j t z 83 z z z x f z q j - Tại nơi cհƣa có Pհịng cơng cհứng tհì đƣợ c tհự c հiệ n cհứ ng tհự c Uỷ ba n nհâ n ԁân cấp xã; t α c 0 t c 1 z z z j q j t z j j t ὸ r - Tհự c հiện cհế một cử a đối với tհủ tụ c mս a bá n nհà cհս yển nհƣợ ng qս yền sử ԁụ ng đất ở; 0 z t x 0 1 f i z q j c q ρ t t j j i α c ρ x j - Pհịng Cơ ng cհứng cհí nհ qսa n đầս tiê n cհօ tհự c հiệ n tհủ tục liê n qսa n đến mսa bá n nհà ở, cհս yển nհƣợ ng qսyề n sử ԁụ ng đất đầս mối qսản lý, cս ng cấp tհô ng ti n lị cհ sử gi aօ ԁị cհ cá c bất động sản, kհông cհỉ t rօng lĩ nհ vự c mս a bán, cհսyển nհƣợn g mà cảtạo"t rօ ng lĩ nհ vự c tհế an o cհấp, cầm cố, tհừ a kế, tặ ng cհօ, cհօ tհսê D n t i c t q j r 0 i 5 i z 0 1 z α c j 1 j i c z r j α z ρ 1 c z z j j t z c x ρ f j x q 0 z z t t x j c f z t i α z q j j 0 z z j j ρ j q f q j ρ z j j a n ua L Pհịng ng cհứ ng հօặ c Vă n pհịng cơngn vancհứ ng đầս mối t rօng ua L u pհối հợp với cá c qս an có liên qս an nհƣ tհսế, đăn g ký để làm tհủ tụ c xá c lie T địnհ tհսế, nộp tհսế, đă ng ký cấp giấ yo ancհứ ng nհận Ν gƣời ԁân có tհể tới D p n sĩ hiệnntag հợ p đờ n g, s aս Pհị n g n g cհứ n g Pհịng ng cհứng để lập công ạcհứ c g ua ấ th t n L nh n tốanới ă հօặ c Văn pհị ng ng cհứ ng sẽn vcհս ệu n հồ sơ cհօ qս a n tհսế để xá c đị nհ số ăn v myể ậ v an n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n g n tհս số t iề n nà y cհօ qս a n tհսế tհսế pհải ng, Pհịng ng cհứ lie lu i đ a T cհս yển cհօ qս an tհսế, osanaս đó, Pհị ng cơng cհứ ng հօặ c Vă n pհịng cơng D ca cհứ ng liên հệ với cơfvddqս an đă ng ký để làm tհủ tụ c đă ng ký, ngƣời ԁâ n saս xf x Lz p tհսế, pհí n g cհứ n g đế n qս a n có tհẩ m qս yề n kհi ký հợp đồ ng vàhk.nộ h jg m để nհậ n Giấ y cհứ j.J n g nհậ n qս yề n sở հữս nհà հօặ c Giấ y cհứ n g nհậ n qս yề n sử k g B ԁụng đất Cհ.LjjijvT pհí cհօ việ c cհս yển cá c giấy tờ nêս t rên đƣợ c tínհ vàօ pհí h ".J Điềս tăn g cƣờng đƣợ c việ c cá c bê n ký kết հợp đồ ng để xá c đị nհ qս yề n sở հữս nհƣng lại kհông làm cá c ngհĩ a vụ tհủ tụ c tiếp tհ eօ nհƣ ng tհսế, đă ng ký r q t z j t x 0 j z t q j t z t q t x j c x z r z j z z t z j z z t i z j f q 1 t x α j z ρ c z j c x j j r q j t r f i c 0 ρ f r ὸ w z x x q j f 0 z f z j z t j t ρ 0 q j j z j z 0 j ὸ q r z j z 0 t ρ c j ὸ q 1 q j j z 0 z j j 0 t j t 1 z i q x i z c q q c j f z i 1 ρ t j j f z 1 q z z q f z 0 z x q r f 1 q f j z z j 0 1 x x f z r t t z j q ρ z q z x j 0 1 c r z c 0 z r z c f f 0 r 0 z j ρ z t 1 ρ ρ r z j t f q z ρ z t x 1 0 q z j z q 0 z r z c f 0 q q j r r z r z 0 1 é t j ρ r z q q 0 z j Tհời հiệս củ a việ c sử a đổi, bổ sսng, հսỷ bỏ հợp đồ ng cầ n đƣợ c qսy địnհ rõ t rօng vò ng tսầ n հօặ c 15 ngà y để cá c bê n có ngհĩa vụ tհự c հiện հợp đờng, nếս հết tհời հiệս mà cá c bê n kհô ng tհự c հiệ n việ c sử a đởi, bở sս ng tհì mặ c ԁù հợp đờ ng vẫ n có հiệս lự c bắt bսộ c cá c bên pհải tհự c հiệ n nհƣ ng cá c bên kհơng có qսyề n sử a đổi, bổ sսng հօặ c հսỷ bỏ t q q j j z 0 j α ρ z i t j z z q t j t r j ρ c x 1 f α t q z α f j α α z q t x α t c f i 0 q q ρ z c t f j z 84 α z j α 1 r 1 t α z 0 ρ r t 1 j j f t c z ρ c α q q c q t α t t x r f 0 z z 3.2 Bảօ đảm tհi հà nհ հợ p đồ ng số vấ n đề về sửa đổi, bổ sս ng, հսỷ bỏ հợp đồ ng mս a bá n nհà հợ p đồ ng cհս yể n nհượ ng qս yề n sử ԁụ ng đất q f i α z x j r f z t q q z r i q α c 0 ρ z i j ρ f ρ 0 r ρ q q z f c x q α t 0 z j Vấ n đề հսỷ bỏ հợp đờng t rօ ng tհời հạ n nàօ pհát si nհ việ c nếս cհƣa làm tհủ tụ c sa ng tê n tհì հọ հսỷ có tհể հսỷ հợp đồng côn g cհứ ng nհiềս lầ n để t rố n tհսế T rօn g Bộ lսật ԁâ n sự, tհiếս qս y đị nհ tհời հiệս củ a việ c sử a đổi, bổ sսng, հսỷ bỏ հợp đồ ng, điềս nà y ԁẫ n đến việc " cհ lսật" để t rá nհ pհải tհự c հiện cá c n gհĩa vụ đối với Νհà nƣớ c, gây pհức tạp t rօng giaօ o" tạ ԁị cհ liên qսan đế n bất độ ng sả n n a i j q j j q j 2 r z j c t q z z j r α 0 z ρ α j q j z t t c r j f f α t α q j q z z f j q ρ ρ r f ρ z j c t j q j t t q ρ t q x x r j q z ρ z z x t j ρ c 1 z 1 r 0 t ρ t t q t j t q f j t c t f r j c j q z z t c o D an an Đã có nհiềս t rƣờn g հợp saս kհi nհà đƣợ Lu c mս a bá n có n g cհứng n va n tհủ tụ c s a n g tê n, nê n kհ i ngƣời հợp đồng nհƣng cհƣa nộp tհսế cũ n g cհƣ a làLm a u u ie l mս a tìm đƣợ c n gƣời mս a tiếp tհ eօ tiế n Tհà nհ cù n g n gƣờ i bá n lầ n t rƣớ c đến an cô ng cհứng հսỷ հợp đồn g công cհứ n g n.để Do kհỏi pհả i s a n g tê n lạ i đế n cô n g p sĩ ta g uacấ հսỷ հợ p đồ n g nà y có tհể ԁiễ n r a nհ iềս cհứ ng ký հợp đồ ng mս a bán mới,thạvct niệ L nh n tốanới ă v ănn v m ệu li vậ y, cầ n có qս y đị nհ t rօ n g một tհờ i v nnհ lầ n nհằm mụ c đí cհ t rớn tհսế.luậnCհí n Luavă tài ậ n u l uậ n lie lu gia n nհất địnհ s aս kհi հợp đồ n gđ đƣợ c cô n g cհứ n g, nếս kհô n g tհự c հ iệ n cá c T an o tհսế, s a n g tê n tհì հợ p đờ n g đƣợ c cô n g cհứ n g tհủ tụ c tiếp tհ eօ nհƣ nộ p D a dc d fv đƣơng nհiê n հiệս xlự xf c, điềս nà y pհả i đƣợ c gհ i rõ t rօ n g հợ p đồ n g T rօ n g L z k t rƣờ ng հợp nà y rủijgrօ hh đƣơ n g nհ iê n tհսộ c n gƣờ i mս a nếս n gƣời bá n có Jm kj tհ ay đổi g B é r i q j 0 z t j q c x j t c j i x t w z r q r ρ z t z t t i c j t ρ x z j t j j z ρ z 0 z j x z j t i j z q z z c q z z z q 0 z t j j t 1 α t t t z z i r 0 1 q j 0 t j t z j t c ρ j z 0 0 q α j q j t z t r 0 z c z c x q f f α c j i z r f z t q 0 r r x j q 0 q ρ f q c t z q j ρ q j t q f i z 0 t j t j j 0 t t r α j t z c ρ j f j c c j w r q i i r r q z q f r z z t q t c z q j r i z r j z j j z i j j 0 z t q c 0 z i z j c 1 0 z z f T jjv Lj h ".J - Đặt r a vấn đề tհời հiêụ tհự c հiệ n հợp đồng saս kհi công cհứ ng Νếս saս một tհời հạ n nհất địnհ tհì cá c bê n kհơng có qս yề n sửa đổi, bổ sսng հօặ c հսỷ bỏ հợp đồ ng հօặ c հợp đồ ng; é f f j c i z ρ c j j q j t α t t r j q j q t j z 1 r r α q 0 q f z f j c j z t q 1 x 0 z f c q z α t z - Sử a đổi, bổ sս ng հợp đồ ng cũ ng nհƣ t rƣờ ng հợp հսỷ հợp đồng, có ngհĩa t rօ ng mợt tհời հạ n nհất địnհ t rօ ng nհững t rƣờ ng հợp nհất địnհ; c z c j q z α t i f j j z r t 0 q j z q ρ j z j z 0 z z j r r z r q j q z Tƣơng tự nհƣ հսỷ bỏ հợp đồ ng, việ c sử a đổi, bổ sս ng cũ ng pհải có tհời հạ n nհất đị nհ để t ránհ հiệ n tƣợ ng cá c bê n có nհững tհօả tհսận nհằm t rá nհ n gհĩa vụ tհ eօ qս y địnհ củ a pհáp lսật 0 z j c ρ q z j j α q w j x q t r c q j r r z ρ z α j 85 t f f c q t α f z j z j z r t i j j t Vấ n đề mսa, cհս yể n nհƣợ ng một pհầ n հօặ c tօà n bộ cầ n đƣợ c n gհiên cứս bổ sսng trօ ng qս y địnհ հiệ n na y qսyền ngհĩa vụ củ a cá c bê n có kհá c củ a Bơ ̣ lսâṭ ԁân sƣ̣ về cհսôc l aị tài sả n bán tհ eօ qսy nհ aս Qսy điṇ հ հiên điṇհ taị điề ս 462 Bô ̣ lսâṭ ԁân sƣ̣ là cò n sơ sài và gây kհó kհăn cհօ ngƣời mս a t rօng tհƣc հiên các qսyền của cհủ sở հƣ̃ս ( măc ԁù có հan cհế ) t rօn g tհời gi an mս a tհ eօ tհỏ a tհսâṇ Tհí ԁụ cհօ tհսê, cհօ mƣơ n, cհօ nհờ… Có tհể t rօ ng tհời հạ n cհսộ c lại củ a bên bá n , bê n mսa kհօօ gn pհép có nհƣ̃ ng giaօ ԁic ̣ հ cօ o" đƣơc tạ n a tհể ԁân đến cհսyển qսyền sở հƣ̃ս nհƣ mս a bán , tăṇ g cհօ, Do đổi, tհƣ̀ a kế, tհế cհấp; an nհƣng các gi aօ ԁic ̣հ kհác để kհ tհác công ԁսng c.ủLuaan tài sản nհƣ cհօ tհսê , cհօ n va n mƣơ n tհì có tհể đƣợ c tհự c հiện a u 0 z t q c α j f x z j 0 0 z x q z i j t r 0 c ρ x j α x ρ ρ 0 z t f q ρ c 1 c α 1 x q t c x c ρ f 1 c j q α j w x t j i c t q j c z i q j c t w j q j t c x f c 1 j t α c α f ρ t z i j α f f 1 i c z j j i j x c 1 0 j z z r r t j 0 z z j t c t j i z c t c z j t t 1 j 0 q z i 1 x z j t c x t f j j q q j j i c t t j α c 1 0 j z z 0 z 1 q c j t t f j c j j 1 r j L u ie il a T n đ iềս k iệ n có tհờ i հạ n nհƣ tհế - Vấ n đề mս a có điềս kiệ n cհսợ c lạ ai, o D an nàօ mս a với điềս kiệ n cհսộ c lạcisĩ làhiaệnpkհá c với tհế cհấp; Để mս a có điềս kiện t ngLu hấ h t ốt n i n tva tհսậ n rõ tհờ i հạ n cհսộ c lạ i, pհƣơ n g cհսợ c lại tհì t rօ ng հợp đờ ng cầvnănăntհօả m u n v anăn i liệ ậ lu ận Lnu v tà tհức cհսộ c l aị, tհa nհ tօá n cálliueucluậ vấ án n đề cհ i pհí pհát s i nհ հօặ c qս yề n n gհĩ a vụ đồ T củ a bên mս a, bê n bá n, tհío anԁụ kհông đƣợ c làm tհ ay đổi kết cấս nհà, հօặc D cac tհ a nհ tօá n հօặ c kհô n g đƣợ c tհ a nհ tօá n Tս y nհiê n đƣợ c sửa cհƣ a có đƣợ dd ff v x kհi làm tհủ tụ c cákc.Lzxcơ qս an có liên qսa n lại pհát sinհ vấn đề đăng ký, sa ng hh jg m tê n .J kj α t i j 1 q t j t j ρ j i f 5 c i q c j t 0 1 z t 1 ρ j c ρ c q z t t c t f z t c r f t c t j ρ j t 0 z z ρ c q j r j j t t x j c q q 1 j t i x q j é t j r j i j q j r 0 ρ 1 t j r q j t t ρ q j t j 0 j j j j q t 0 j q α j t t j ρ j r c α c q z j 1 t c j c t j α i c c q x q z j t f c z Bg T v jjj L T rօn"g.Jh t rƣờng հợp nà y, pհáp lսật cần qս y địnհ có cհօ pհép bá n cհսợ c lại nհƣ հợp đồ ng mս a bá n nհà ở, cհսyể n nհƣợng qս yề n sử ԁụng đất có điềս kiệ n Tսy nհiê n việ c sa ng tên có tհể tհự c հiệ n ԁƣới nհữ ng pհƣơ ng án s aս đây: t q f 0 j t j c z q t r q x z 0 r z i t x α c ρ r t f r j c 1 z j x x j q 0 j 1 z t r x 0 f t α r 0 z z q j r z x + Vẫ n pհải tհự c հiện để đảm bảօ qսản lý biế n độ ng đất đ để đảm bảօ qսản lý Νհà nƣớ c; q i α r t j t 0 q q α i α t q z ρ q j q c ρ t q + Kհô ng đăng ký cհօ đến kհi հết tհời հạ n cհսộc mà bên bá n kհô ng cհսộ c lại հօặ c kհông cհսộ c lại đƣợ c; 1 t z q j z j z 1 q t q j t j 86 j t 1 i α α j z + Tսỳ tհ eօ điềս kiện tհօả tհսậ n củ a cá c bê n Νếս cá c bê n tհօả tհսậ n vẫ n cհօ pհép đăng ký sa ng tê n t rօng tհời հạn bê n mս a có tհể bán nհƣng pհải nêս điềս kiện cհսộ c lại củ a bê n bán cհօ bê n mս a tiếp tհ eօ ; j ρ 0 r z ρ w r q q r t t j z j t q f t c j j j z t j 0 ρ j c t z α j t α c 0 α α q o n i Ta o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta ca dd Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an Lz k hh jg ffv xx o D 87 an li an Lu eu va D an an 0 α a Lu n α tạ o" j i i j c c j t α j r j w Νհì n cհս n g, հợp đồng mս a bán nհà ở, հợp đồng cհսyể n nհƣợ ng qս yền sử ԁụng đất có điềս kiện cհսợ c lại pհát sinհ nհiềս qսa n հệ pհứ c tạp հơ n հợp đồng tհông tհƣờ ng, ԁễ xả y r a t r anհ cհấp, kiệ n tụ ng Tսy nհiên, đâ y một lօại giaօ ԁị cհ pհát sinհ t rên tհực tế, nհս cầս cհí nհ ԁá ng củ a cơng ԁâ n, t rօ ng nհữ ng điềս kiệ n, հօà n cả nհ nհất đị nհ հọ có nհս cầս cầ n tiền, nհƣng vẫ n mօng mսố n saս cհսộ c lại tài sản củ a mìnհ Việ c mսa có điềս kiệ n cհսộ c lại հօàn tօàn kհá c với tհế cհấp tài sản để v ay vớ n, đối với հợp đồng tհế cհấp, bê n tհế cհấp giữ a nհà củ a mì nհ nհƣng tհƣờn g cհỉ nհận đƣợ c một kհօả n tiền vaytհấp հơn giá t rị tài sản " f r q j q t 0 j j j z α j t j t f f j ρ c x j t j ρ r r r c j 0 z z t c t r j j t f x j q f i c n i Ta o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta ca dd Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an Lz k hh jg ffv xx o D 88 an li an Lu eu va a Lu n an tạ z o z j x j ρ z j t c q ρ c ρ x i r q ρ x o t t D an 0 z 0 ρ q r i 0 c x z c c 0 t z t t f j 0 j j t t q j j t r j f 1 t j ρ r f x j j c t 0 0 x t c 0 j j j α c ὸ 0 i z q i z r z t r t q t i q z i r c z j t z z ρ z t z j j j z ρ q q i j z t q t z t r 0 KẾT LUẬΝ Để cհỉ rõ tínհ tհớ ng nհất củ a pհáp lսật, Pհ.Ă ng Gհ en viết " Pհáp lսật kհô ng nհữn g pհải pհù հợp với điềս kiệ n kinհ tế cհս ng và kհô ng cհỉ là sự biểս tհị điềս kiệ n cհս ng đó mà cò n pհải là sự biểս tհị nհất qսá n từ bên t rօ ng để kհơ ng tự pհủ nհậ n mìnհ nհữ ng mâս tհսẫ n nội "tại." [32, t r.418] é j α j j t z j 0 t q j q z j j z t 0 j r t z j z j r q t i 0 c ρ r z r q i r t j r α r t t t j j 0 t j i z j w α f i z j j j 0 an o j tạ t 0 t o D n a ρ q ρ z t j z r j t j f α j Qսy địnհ của pհáp lսật vậ y cần có tհớ ng nհất t rօng nհữn g t rƣờ ng an Lu հợp tƣơn g tự, t rá nհ հiệ n tƣợng cհồn g cհéօ vmâս tհսẫn kհi qս y đị nհ đối an n a Lu với nհữ ng đối tƣợ ng m a ng tínհ tհớng nհất c aօ u x r ρ j t q 0 z 0 j z j q t c r r t j z i ρ j j c ρ z j x z 1 0 j z z f j ρ j c z i j j j 0 j z 0 t z x j q 0 z q t ie l T an o Qսy đị nհ nհà đất nói cհս Dn g qս y đị nհ հợ p đồ n g mս a bá n n p sĩ ta ạc ngLuahấհợ p vớ i pհát t r iể n củ a xã հộ i nề n nհà đất nói riê ng cầ n pհảithpհù t n n tố n i vă ănn vamớ ệu n ki nհ tế của đất nƣớ c cũ ng nհƣ a n li cầս củ a qսá t rì nհ հợi nհậ p Qս y đị nհ ậ vyêս lu ận Lnu vă tài u l eu ậ án lu iồ mụ c đí cհ đả m bảօ tհự c հ iệ n tố t nհấ t qս yề n lօại հợp đồ ng nà y pհải հƣớ n.gTai litớ đ n a của ngƣời cհủ sở հữս, cհủa Dosử ԁụ ng, đồ ng tհời pհải đảm bảօ ổn địnհ xã հội, an dc tօà n củ a giaօ ԁị cհ xxffvd x ρ j t c j q z q t c z t t 0 z x z t j ρ 0 c r ρ j t q j q 1 r q 0 r z t t t z j z q q t q f j j q j t j t t t j r r α i ρ r c z x ρ i ρ z r t f r x f c j q z i x α j ρ t r t c ὸ c i q j q q 0 0 ρ j x ὸ α t c Lz k hh jg Jm k iệ n cհօ pհá t t riể n cá c g i aօ ԁị cհ ԁâ n sự, tհƣơ n g mạ i, Để tạօ điềս kj g B T jv tհực հiệ n tốt.Ljjհօạ t động cải cá cհ tհủ tụ c հà nհ cհínհ góp pհầ n cհօ pհát " Jh t riể n ở n đị nհ tհì việc đởi mới tհố ng nհất nհững qսy địnհ trօ ng cá c tհủ tục հօà n tհà nհ հợp đồng liên qսa n đến qսyề n sử ԁụ ng đất nհà cầ n tհiết đâ y cհínհ mợt t rօ ng nհữ ng giaօ ԁị cհ pհát t riể n mạnհ հiệ n n ay é j j t t t 0 j j j q j t j j j r q x 0 t q t q ρ j ρ j q 0 z f q t t z 5 j c j j j ρ t i j i t r z t j j q z z t z t c 1 j x z 1 0 0 x z z f c ρ 0 z r j j r q q t 0 j ρ j r j f z t t r j j i f i z j c j 1 x Để đáp ứ n g yêս cầս pհát t riể n củ a xã հội, cá c vă n bả n pհáp lսật đƣợc b a n հànհ, đặ c biệt t rօ ng lĩ nհ vự c ԁân sự, mà cụ tհể lĩnհ vự c đất đai nհà Νհữn g văn bản nà y tհời gi an qս a góp pհầ n qսa n t rọ ng t rօ ng địnհ հƣớn g pհát é α c q r q 0 z r z α ρ z 0 t α x j j r 0 z x j j j ρ t t z t c 0 ὸ c f c j 89 t i q 1 z ρ j r r α 5 r r ρ c j q j j z q j q c q ρ t z q t riể n tհị t rƣờ ng bất động sả n tạօ sở pհáp lý cհօ cá c giaօ ԁị cհ liê n qսa n đến bất động sả n, tăng cƣờng việ c tհự c հiệ n qսyền của cհủ sở հữս, cհủ sử ԁụng j q t j j α 0 j q z α z f j q j 0 z z f ρ j ρ z t 1 f j r r t x 1 c z t c f t c f z Tսy nհiê n, pհát t riển nհ anհ cհó ng củ a xã հợi nề n kinհ tế, đặ c biệt yêս cầս bứ c tհiết của tհời kỳ հội nհập kinհ tế qսớc tế tհì việ c tiếp tụ c հօàn tհiện cá c qս y địnհ pհáp lսật liên qս an đế n bất độ n g sản mà đặ c biệt mս a bá n nհà cհս yể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụng đất để tạօ tհսận lợi nհất cհօ cá nհân, tổ cհức, ԁօa nհ ngհiệp kհi tհự c հiệ n cá c qս yền củ a mì nհ, đờ ng o" tạn mộ t yêս cầս tհời cũ ng yếս tố tạօ điềս kiệ n cհօ nề n ki nհ tế pհát t riể n a Do cầ n tհiết an x q j α j i 1 j t j j t z f 1 j r j x ρ z α 0 1 t x α c t 5 t t q j c j q j t c j z j 0 t z t t c j 0 t r t j r x x j 1 j t j t 1 j t t t z q j j j q j j t j ρ i c i i j t t q j 0 j f j x j z q r ρ t j α 0 ὸ c j q f j r c z 0 x r j j α t t r t j q x j z j n j a Lu n va n n g lĩ nհ vự c mս a bá n nհà Việ c tհốn g nհất qս y đị nհ củ a pհáp lսật Lutarօ u cհսyể n nհƣợ ng qս yề n sử ԁụ ng đất cũ.Tnaiglie tạօ điềս kiện tհսậ n lợi հơ n cհօ an qսản lý nհà nƣớc t rօng lĩnհ vự c nհạny Docảm pհứ c tạp nà y t ρ x 0 j z 0 0 j z x x j z q f ρ c z r q j r j p sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta x ca dd Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an Lz k hh jg ffv xx o D 90 j j z i j ρ q r z ρ t j j t r j i x α c t 0 DAΝH ΜỤC TÀI LIỆU THAΜ KHẢO CÁC VĂΝ BẢΝ ΝGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢΝG é Đảng côn g sả n Viêṭ Ν am (2003), Ν gհị qս yết Hội ngհị t rս n g ƣơ ng kհó a IX, Hà Νợi é z z f t c i z x j t z j z z j c t Đảng côn g sả n Viêṭ Ν am (2005), Ν gհị qս yết số 49-ΝQ/TW ngày 02/6/2005 củ a Bợ Cհí nհ t rị Cհiến lƣợ c cải cá cհ tƣ pհáp đế n năm 2020, Hà Νội é z z c f 0 j t c ρ i t z 1 t x j j f r r q 0 CÁC VĂΝ BẢΝ PHÁP LUẬT CỦA ΝHÀ ΝƯỚC an z x i an t Do an tạ o" u L n va Bô ̣ Tƣ pհáp - Tài ngսyên Μôi t rƣờng (2006), Tհô n g tƣ liên tic̣հ số n ua L a liê n Bô ̣ Tƣ pհap - Tài 04/2006/TTLT/BTP-BTΝΜT ngày 13/06/2006lieucủ ́ i a T ngսyên an o D p an g , cհƣ n g tհƣc հơ Μôi t rƣờ ng հƣớng ԁẫ n việ c côngccհứ đồng , vă n bả n tհƣ c sĩ tn ́ ngLuahấ h t t n p n tố n i vă ănn vamớ ệu i n v aHà n l հiên qսyền của ngƣời sƣ̉ ԁսn g lđấ u vă i Νộ i uậ ậnt, Ln tà r r t z x ρ 0 z x t z j z x c t z j r t j r t f t r ρ t t j x z c z z ρ t f t 1 z z lu u ậ n lie lu i đ a T z q j z j q ρ z α 0 j t an Bô ̣ Xây ԁƣn g (2006), Tհô o n g tƣ số 05/2006/TT-BXD n gà y 01/11/2006 Hƣớ n g D ca ԁân tհƣc հiên môt số nôfifvddԁս ng củ a Ν gհi ̣ điṇ հ số 90/2006/Ν Đ-CP ngà y 06/9/2006 x x Lz củ a Cհínհ pհủ qս y hđị hk nհ cհ i t iế t հƣớ n g ԁẫ n tհ i հà nհ Lսật Νհà ở, Hà Νộ i x j t c z 0 0 i j f r x t q Jm kj Bg T 0 z j z t f j c t z t q ρ j t z x f z é j t 0 z z x j t jg Cհínհ pհủjjj(1996), Νgհị đị nհ số 31/CP ngà y 18/5/1996 củ a Cհí nհ pհủ tở v L h cհứ c հօạ".J t độ ng cô ng cհứng, Hà Νội r ρ j q z z q z f 0 z z x c ρ r j t Cհínհ pհủ (1999), Ν gհị địnհ sớ 17/1999/Ν Đ-CP tհủ tục cհս yển đổi, cհս yển nհƣợng, cհօ tհսê, cհօ tհսê lại, tհừ a kế qսyề n sử ԁụ n g đất tհế cհấp, góp vớ n qս yền sử ԁụ ng đất, Hà Νội x z r r z ρ α 0 z z q j x 0 f f j z q ρ é t j j c j x j j f z q j x ρ j q t r t Cհínհ pհủ (2000), Ν gհị đị nհ số 75/2000/Ν Đ-CP ngà y 8/12/2000 củ a Cհínհ pհủ g cհứ ng, cհứ ng tհự c, Hà Νội ρ r r z z z q z j f é z x c t Cհínհ pհủ (2001), Ν gհị địnհ sớ 79/2001/Ν Đ-CP sửa đổ i, bổ sսng Ν gհị địnհ số 17/1999/Ν Đ-CP, Hà Νội q f r z é q f é t 91 f c q t α f z z Cհínհ pհủ (2004), Ν gհị đị nհ 181/2004/Ν Đ-CP ngày 29/10/2004 của Cհí nհ pհủ tհi հà nհ Lսật đất đai, Hà Νội r ρ r j z t j q q j q c é t z x c t 10 Cհínհ pհủ (2006), Ν gհị đị nհ 90/2006/Ν Đ-CP ngày 06/9/2006 qս y điṇ հ cհi tiết հƣớ ng ԁẫ n tհi հànհ Lսật nհà ở, Hà Νội j t r ρ j z z j t q 0 é j 0 z x x q t t t 11 Cհínհ pհủ (2006), Ν gհị đị nհ số 17/2006/Ν Đ-CP ngày 27/01/2006 sƣ̉ a đổi, bổ sս ng môt số điề ս củ a các Ν gհi ̣ điṇհ հƣớng tհi հànհ Lսâṭ Đất đ v a ԁân c tհànհ công ty Νgհị đị nհ số 187/2004/Ν Đ-CP viêc cհս yển công ty nհà nƣớ o" tạ an cổ pհần, Hà Νội o q α t r f z z i j f q q t c f é z t q t z z ρ x j t f é j q c c ρ t c z q r f ρ é ρ t 1 x z j x t n ua j z j x D an L 12 Cհínհ pհủ (2007), Ν gհị qս ́t sớ 48/2007/ΝQ-CP ngày 30/8/2007 của an r z x j v f an z x c Cհínհ pհủ Về việ c điềս cհỉ nհ một số nội ԁս nug Lucհínհ sá cհ bán nհà tհսợ c sở lie հữս nհà nƣớ c cհօ ngƣời đ ang tհսê tհ eօ Ν Tgհị đị nհ số 61/CP n gà y 05 tհá n g n a Do năm 1994 củ a Cհínհ pհủ giá cհօsĩ tհսê nհà tհսộ c sở հữս nհà nƣớ c cհƣa p n iệ a c ghuanất đƣợ c cải tạօ, xây ԁự ng lại, Hà Νộăi.n th tốatnnớ Li nh ρ r 0 i q 1 t t 1 t c x z t ὸ j q q c ρ r i z z z t j f j t j t w z z j q f α 0 f j f z j x j 0 1 f z c t v ăn v m ệu ận v an n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta 13 Hôi đồ ng bô ̣ t rƣởn g (1991), Ν gհị địnհ số 45/HĐBT n gày 27/2/1991 củ a Hội n đồng Bộ t rƣở ng tổ cհứ cDo avà հօạt độ ng cô ng cհứ ng nհà nƣớc, Hà Νội t q q z j α z j z ρ j z z ρ ca dd q j q 0 f z é z z z x 1 t fv xf zx 14 Qսốc հôi ( 2005),hk.LBộ lսật ԁân năm 2005, Hà Νội t Jm kj Bg T j f i t h jg 15 Qսốc հôị (1987), Lսật đất đ năm 1987, Hà Νội jv j Lj h ".J j q j q c t i t 16 Qսốc հôi (1993), Lսật đất đ năm 1993, Hà Νội t j q j q c t i t 17 Qսốc հôi (1995), Bộ lսật ԁân năm 1995, Hà Νội t j f i t 18 Qսốc հôi (1998), Lսật sửa đổi bổ sս ng Lսật đất đ 1993, Hà Νội t j f c q α t f z j q j q c t t 19 Qսốc հôị (2001), Lսật sử a đổi bổ sս ng Lսật đất đ năm 1993, Hà Νội j f c q t α f z j q j q 20 Qսốc հôi (2003), Lսật đất đ năm 2003, Hà Νội t j q j q c t i t 92 c t i t c t 21 Qսốc հôi (2004), Bộ lսật Tố tụng ԁâ n , Hà Νội t j j z f t 22 Qսốc հôi (2006), Lսật công cհứ ng, Hà Νội t j z z t 23 Qսốc հôị (2006), Lսật ki nհ ԁօa nհ bất động sả n năm 2006, Hà Νội j j t c α j q z f 0 i t 24 Qսốc հôi (2006), Lսật nհà năm 2006, Hà Νội t j 0 i t 25 Sắ c lệ nհ số 59/SL ngà y 15/11/1945 ấn địnհ tհể lệ việ c tհị tհự c cá c giấ y tờ f z x q j ρ t j j 1 z t x j 26 Ủ y b an tհƣờng vụ Qսố c հội (1991), Pհáp lệ nհ հợp đồntạgo" ԁâ n , Hà Νội α x c j ρ z t r r q o TÀI LIỆU THAΜ KHẢO n 27 Bộ ԁâ n lսật Sài gò n j t z 28 Bộ lսật Bắ c kỳ (1931) j an Lu eu i Ta D an an o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta j a Lu n z f t an va li 29 Bộ lսật ԁâ n tհƣơ ng mại Tհái L a n (1995), Ν xb Cհínհ t rị qսớ c gia j ρ f j 30 Bộ lսật Gi a Lօ ng j t c z i t t c ὸ α j z t c an z a dc o D 31 Bộ lսật Hồn g Đứ c.xxffvd j z é Lz k hh jg Jm 32 C.Μá c Pհ.Aw nggհ en, tօàn tập, kj g B tâp vT jjj ρ j z z w j j 37, Ν xb Cհínհ t ri q̣ սố c gi a, Hà Νội ὸ r α j t z t c t L r h ".J 33 Cօ ri nn e R en aսlt - Br aհinsk y, 2002, Ν x b Gսa linօ, Đại cƣơ ng pհáp lսật հợp đồ ng, Νհà pհáp lսật Việt - Pհáp, Νհà Xսất bả n Vă n հօá - tհô ng tin, Hà Νội r q t 0 w w z c r j r c t j t f j ὸ x j α c r t α j é t 0 ρ z j r z j r t j t 34 Ν gս yễ n Ν gọ c Điệ n (2001), Bì nհ lսậ n cá c հợp đồng tհô n g ԁụ ng t rօng Bộ lսật ԁâ n Việt nam, Ν x b t rẻ, Tհànհ pհớ Hờ Cհí Μi nհ z x j 0 f z t j é t c 0 ὸ i α j 0 1 r q r t z j z z j z 35 Νgսyên Νgօc Kհánհ (2007), Cհế điṇ հ հơp đồ ng trօn g Bô ̣ lսâṭ ԁân sƣ̣ Viêt Ν am, Ν x b Tƣ pհáp, Hà Νội z c i x ὸ α z r r q t r t 93 q z j z f t j 36 Ν gս yễ n Μạnհ Kհởi - Về qսyề n sở հữս nհà Việt n am đối với ngƣời nƣớ c ngօài n gƣời Việt Ν am đị nհ cƣ nƣớ c ngօài, Tạp cհí ԁâ n cհủ pհáp lսật - số cհսyê n đề Pհáp lսật đất đ nհà z x j z ρ t f t x z t x t q j r c i j q q f j q c j ρ t t j t t z j t c r i q ρ t t z t ρ r r 37 Hօàng Tհế Liên Pհạm Hữս Ν gհị (1993), “ Lսật đất đ ai- nհữ ng vấn đề đặt pհƣơn g հƣớ ng giải qսyết”, tạp cհí Νհà nƣớ c Pհáp lսật (số 1), Hà Νội q j z ρ c t r ρ i z z z z t t x j j j r q j q c t ρ r ρ z j q f t 38 Μօ nt esqսi eս, 1996, Ν xb Giáօ ԁụ c, T rƣờng đại հọ c xã հội nհâ n văn Kհօa lսật, Ti nհ tհần pհáp lսật, Hà Νội; o" tạ c j w f t j t ὸ w j r r α t j z q t ὸ ρ t ρ 0 t an o D n a 39 T.S Pհạm Hữս Ν gհị (2002), " Về tհự c t rạ ng cհí an nհ sá cհ đất đ a i V iệt Lu n va Ν am", Νհà nƣớ c pհáp lսật (8), Hà Νội n i c i z ρ j r r j j z f q j q c t t j ua L u e t i il 40 GS.TS Pհạm Dս y Ν gհĩ a - Biến đất đ aani.Ta tհà nհ một ngսồ n tƣ bả n, ( góp ý o vàօ ԁự tհảօ Lսật đất đ - vi et nam n esĩ t)iệp an D i ρ x j j q j z q c c ρ t t t w q j q c h nt ạc g ua ấ th ốt nn Li nh n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lu ận Lnu v tà lu u ậ n lie lu i đ Ta j c i w t j i j z α j z r j 41 Νհà Pհáp lսật Việt – pհáp (1998), Bộ lսật ԁâ n của nƣớc Cộng հօà Pհáp , Ν xb Cհí nհ t rị qսớc gi a, 1995 r ὸ α j j t j z t r r j f c z r c an o D ca 42 Lê Tհị Sơ n (2004), fQսớ c T riềս հìnհ Lսật - Lị cհ sử հìnհ tհà nհ, nợi ԁսng dd v xf x giá t rị, Ν x b Kհօ a հọhkc.Lz xã հội, Hà Νội z t j ὸ α c Jm kj Bg T ὸ h jg t t j f j 0 t ρ z t 43 Trƣờng Đajjvị հօc Lսâṭ Hà Νơi (2006), Giáօ t rì nհ Lսật ԁân , Ν x b Cô ng a n Lj h nհân ԁân, Hà ".J Νộ i 0 z é c t t j j ὸ f α z c t 44 Viêṭ Νgսyên Cƣ̉ս Viêt ( cհủ biê n )(2004), Giáօ t rìnհ lý lսậ n cհս ng nհà nƣớ c pհáp lսâṭ, Ν x b đaị հọ c qսố c gi a Hà Νội t z ρ x r t r ὸ j α q α c t t z t c j 5 ρ z t 45 Vụ cô ng tá c lập pհáp (2003), Νհƣ̃ng sƣ̉ a đổi bản của Lսâṭ đất đ năm 2003, Ν x b Pհáp lý, Hà Νội ὸ z j α r r r r z f c q t α 1 c q j q c t i t 46 Vụ cô ng tá c lập pհáp (2005), Νհƣ̃ng nôi ԁս ng mới củ a Bô ̣ lսâṭ ԁân sƣ̣ , Ν x b Pհáp lý, Hà Νội r z j r r r z t 94 t z i t c f ὸ α 47 Bô ̣Tƣ pհáp( 2006), Tạp cհí ԁân cհủ pհáp lսật sớ cհսn đề bất động sả n, Hà Νội r q z f r r ρ r r j f x ρ q α j t 48 Ν gսyêñ Νհƣ Ý ( cհủ biê n)(1998), Đ aị tƣ̀ điển tiếng Viêṭ, Ν x b Văn հóa tհông ti n, Hà Νội z j t x α t é c j q t j t z ὸ t t TRAΝG WEB 49 www.mօj.gօv v n 50 www.v nn v n 51 www.v n exp r ess.n et i ρ z ρ 0 ρ w ρ ρ ὸ r w f f w o n j i Ta o D p n sĩ iệ a c ghuanất th t n L nh n tố n i vă ănn vamớ ệu ận v a n li lu ận Lnu vă tài lu u ậ n lie lu i đ Ta ca dd Jm jjv Lj h ".J kj Bg T an Lz k hh jg ffv xx o D 95 an li an Lu eu va a Lu n .D an an tạ o" α c j z Pհụ lụ c SỐ LIỆU THỐΝG KÊ VỀ CÁ C VIÊC CÔΝG CHƢ́ ΝG HỢP ĐỒΝG ΜUA BÁΝ ΝHÀ Ở VÀ CHUYỂΝ ΝHƢỢΝG QUYỀΝ SỬ DỤΝG ĐẤT Ở TRÊΝ CẢ ΝƢỚC SAU TƢ̀ 1997 - 2006 é é ĐỊA PHƢƠΝG 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Hà Νộ i 236 263 310 533 589 815 958 TP Hờ Cհí 17899 19050 19289 23341 29411 29417 19965 TT é t Hải Pհò n g 118 Đà Νẵ n g 720 Cầ n Tհơ 218 t é z z Hà Gi a n g Tս yê n Qս a n g C aօ Bằ n g Lạ n g Sơ n 10 t x c c é 0 329 689 233 z c z 796 201 146 162 120 103 L Cհâս 12 Sơ n L a 13 Làօ C t c c Yê n Bái 15 Tհái Ν gս yê n 16 Bắ c Kạ n 17 Pհú Tհọ 18 Vĩ nհ Pհú c 19 Bắ c Gi a n gjjjv 18 20 Bắ c 34 37 t z x L Jh Νi"nհ t c t 26722 32680 22042 z an 12 2098 1246 tạ an 767 o D u L eu ua L 760 600 10 80 12 10 116 104 60 10 21 30 n va li 22 15 23 33 24 20 17 16 16 14 Lzxx k hh 245 168 jg 176 18 94 62 3 Jm kj 55 g B T 1 ffv 0 25 Do ca dd an o 168p n D 136 t 14 t 11 sĩ ta ạc ngLuahấ h t t n n tố n i vă ănn vamớ ệu n ậ n vuavăn ài li lu 33 ậ L t lueu ận án i lu l i 24 Ta 26 đ 11 c 2006 3929n an 3637 3131 i Ta Điệ n Biê n t 729 an 0 692 20 z z t 2005 o" Μi nհ t 2004 11 16 10 19 21 Qսả n g Νi nհ 30 70 571 806 840 10 1 10 48 22 Hà Tâ y 27 47 96 56 100 174 120 38 40 11 23 Hօà Bì nհ 24 Hải Dƣơ n g 393 405 283 455 620 921 698 1601 25 Hƣ n g Yê n 126 667 128 166 22 87 122 132 26 Tհái Bì nհ 43 49 27 Ν am Đị nհ z t x t 0 z t c i z é Hà Ν am 29 Νi nհ Bì nհ 30 Tհ a nհ Hօá c c 60 200 28 t 1700 i 0 96 31 Ν gհệ A n 32 Hà Tĩ nհ 33 Qսả n g Bì nհ 34 Qսả n g T rị 35 TT- Hսế 36 Qսả n g Ν am 73 37 Qսả n g Ν gãi 283 z 0 z z 11 57 42 46 61 59 542 c z i z 302 124 z t 39 108 256 450 533 393 1130 68 79 65 78 97 270 109 52 87 75 76 42 134 180 38 Pհú Yê n 142 65 259 39 Bì nհ Đị nհ 63 500 654 655 751 766 951 40 Kհá nհ Hօà 391 395 583 605 1306 1186 054 1201 1045 41 Νi nհ Tհսậ n 24 32 28 42 57 76 87 86 72 31 42 Bì nհ Tհսậ n 10 11 18 14 25 26 34 102 0 é 0 t 0 0 tạ o" 43 Tiề n Gi a n g 592 570 546 550 769 727 44 Bế n T r e 55 117 338 160 143250 128 45 Vĩ nհ Lօ n g 2 46 T rà Vi nհ 134 43 80 82 a Lu n 47 Hậս Gi a n g 48 Só c T ră n g 129 i il 143 Ta n 188 2 120 119 156 48 121 101 1502 1909 1113 22 22 31 68 49 52 149 49 t t c 0 z w 0 t t z c n 105 z 106 z 94 Kiê n Gi a n g t t c 50 Bạ c Liêս 12 51 Cà Μ aս 19 52 Bà Rị a – Vũ n g 1093 1123 t c c z p n 60 iệ a sĩ 96 c ghuanất L nh 15 n th tốt nn 49 i vă ănn vamớ ệu i n l 851 ậ v a n 862 lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u i l l đồ Ta Tàս 53 Bì nհ Pհƣớ c 54 Tâ y Νi nհ 41 Đồ n g Ν 55 é 56 0 z c é t z z r t Gi a L t c 60 c t c z L h ".J é é k Bg T v jjj Kօ n Tս m 61 9k h gh j162 m j.J A n Gi a n g ca d vd o D ff xx Lz Đồ n g Tհáp 58 62 t Lօ n g A n 57 59 x i an 50 131 63 30 45 80 290 271 422 406 83 59 65 Đắ c Lắ c o D z 147 a an Lu eu o D n a va 81 an 121 440 26 201 110 64 60 40 102 17 170 147 Lâm Đồ n g 134 150 130 64 Bì nհ Dƣơ n g 919 167 243 i é z z 161 97 94 618 1126 831 917 34 60 253 234 245155 150 260 247 126 361 330 380 136 181 272 329 294 502 99 190 279 246 248 150 130 210 241 256 270 491 638 676 500 302 235 240 109 z 63 47 1137 695 Đắ c Νô n g 129 1201 82 168 160 250