Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Nguyễn Thị Phương Hoa Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành Luật dân sự; Mã số 60 38 30 Người hướng dẫn PGS T[.]
Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyễn Thị Phương Hoa Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Năm bảo vệ: 2009 Abstract: Làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phân tích làm rõ nguồn gốc việc chia tách quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kiến nghị phương hướng nhằm thống pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Keywords: Luật dân sự; Nhà ở; Quy định pháp luật; Quyền sử dụng đất Content MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với quy định Bộ luật dân năm 2005, quy định đất đai nhà có thay đổi phù hợp Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng trình đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển công nghiệp dịch vụ Hiện nay, thị trường bất động sản bước đầu đầu tư xây dựng phát triển lành mạnh, nhiên tồn thị trường "ngầm" bất động sản với diễn biến phức tạp Đây nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu đất đai, nhà ở, đồng thời, nguyên nhân làm tăng giá đất một cać h bấ t hợp ly ́ Luật đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung cách để đáp ứng yêu cầu thiết đặt thực tế Tiếp sau đó, Luật nhà năm 20 06, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Công chứ ng năm 2006 văn hướng dẫn thực ban hành góp phần cụ thể hoá quy định mua bán nhà ở, đất Tuy nhiên nay, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà nhiều điểm chưa thống thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà chưa thực thuận lợi cho nhân dân Hiện tượng người dân phải qua nhiều quan hoàn thành hợp đồng gây lãng phí nhiều thời gian chi phí cá nhân, tổ chức, dễ gây tượng tiêu cực quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ Các quan có trách nhiệm việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ Chính tượng mà giao dịch mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn tự do, người dân né tránh việc làm thủ tục quan nhà nước gây nhiều phức tạp cho giao dịch sau Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài để góp phần phát điểm chưa hồn thiện quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện quy định mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà, phù hợp với nguyên tắc Bộ luật Dân Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hài hoà điều kiện kinh tế, xã hội yêu cầu giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đề xuất giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thủ tục liên quan đến chuyển nhượng đất mua bán nhà Từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ đề tài xác định là: - Làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Phân tích làm rõ nguồn gốc việc chia tách quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Kiến nghị phương hướng nhằm thống pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Những quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Thực tiễn hợp đồng liên quan đến mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nay; - Sự thiếu thống quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Những vướng mắc thực mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Đề xuất giải pháp thống quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác-Lênin, quan điểm vật biện chứng vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng nhà nước pháp luật kết hợp phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành: phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp, đánh giá để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Những đóng góp mặt lý luận thực tiễn luận văn - Phân tích sở lý luận, tiền đề kinh tế - xã hội thống quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; làm rõ tính thống hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Kiến nghị phương hướng giải pháp cụ thể cho việc thống pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ cấu Luận văn Luận văn gồm phần: Phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận Chương 1: Những vấn đề lý luận thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; vấn đề đặt Chương 3: Giải pháp thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Mô ̣t số nguyên tắ c bản của hơ ̣p đồ ng Có thể hiểu hợp đồng thoả thuận hai hay nhiều bên việc chuyển giao vật, làm hay không làm công việc Điề u 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sự năm 2005 quy điṇ h về khái niê ̣m hơ ̣p đồ ng dân sự sau : “Hơ ̣p đồ ng là sự thỏa thuâ ̣n giữa các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổ i hoă ̣c chấ m dứt quyề n , nghĩa vụ dân sự” Căn xác lập hợp đồng tự ý chí Các quy phạm pháp luật hợp đồng phản ánh quan điểm lý luận vấn đề Điề u 389 Bộ luật dân năm 2005 quy đinh ̣ về nguyên tắ c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sự sau : “ Viê ̣c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sự phải tuân theo các nguyên tắ c sau đây: Tự giao kế t hơ ̣p đồ ng không đươ ̣c trái pháp luâ ̣t , đa ̣o đức xã hô ̣i; Tự nguyê ̣n, bình đẳng , thiê ̣n chí , hơ ̣p tác, trung thực và thẳ ng.” Các nguyên tắc phải thể rõ nội dung hợp đồng đặc biệt thủ tục thực hợp đồng 1.2 Khái niệm thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà Có thể hiểu cách khái quát, thủ tục mua bán nhà trình tự việc mà bên mua bán nhà quan có thẩm quyền cần phải thực từ bắt đầu đến kết thúc quan hệ mua bán nhà Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Luật Nhà giao dịch nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng phải lập thành văn có chứng nhận cơng chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà thị , có chứng nhâ ̣n của công chứng hoă ̣c chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã nhà nông thôn 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trình tự việc mà bên mua bán nhà quan có thẩm quyền cần phải thực từ bắt đầu đến kết thúc quan hệ mua bán nhà Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Luật Đất đai giao dịch đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải lập thành văn có chứng nhận cơng chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầu thống quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hệ thống pháp luật đất đai nhà dần hoàn chỉnh, phù hợp với chế thị trường, có thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tuy nhiên vào thời điểm quy định pháp luật tản mát thiếu tính thống Nhiều điểm xung đột các văn bản liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân Thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh hệ thống pháp luật bất động sản cần đáp ứng yêu cầu xã hội quan quản lý Quy định pháp luật cần đáp ứng tiêu chí sau đây: - Công khai, minh bạch; - Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất; - Chí phí cho việc làm thủ tục hợp lý; - Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử nhân dân - Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu xác; - Tính đồng bộ, thống cao văn để áp dụng đúng; - Phân cơng rõ ràng có chế phối hợp quan chức năng, có chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực pháp luật nghiêm túc, xác 1.3.2 Cơ sở thống quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản chủ yếu quy định hai Bộ luật: Hồng Đức Gia Long Khái niệm hợp đồng chưa rõ nét Bộ luật quy định số loại hợp đồng cụ thể đất đai nhà ở, mà thời gian quy định với quan hệ ruộng - đất ruộng - vườn chủ yếu Quốc triều hình luật, Điều 366 quy định hình thức chúc thư văn khế phải quan trưởng làng viết chứng nhận Văn khế có nghĩa khế ước lập thành văn tự, phải có chứng nhận người có thẩm quyền địa phương văn khế có giá trị Nếu bán, để lại thừa kế phải làm thủ tục theo quy định Nhà nước Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long) chưa có quy định cụ thể chi tiết việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất Vào giai đoạn đất thường hiểu đất ruộng chính, nhà đất gắn liến với phần ruộng đất dùng để trồng trọt Tuy nhiên có quy định quản lý ruộng đất, đăng ký, nộp thuế, quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu Việc bán ruộng đất phải chủ sở hữu thực hiện, cấm việc gian dối mua bán đứng tên bán ruộng đất người khác Tất đất đai tạo dựng phải kê hết vào sổ bộ, nộp thuế 1.3.2.2 Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc miền Nam Việt Nam trước năm 1975 Vào thời kỳ này, hình thức hợp đồng bắt đầu quy định rõ nét Đặc biệt quy định quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành Việc sở hữu bất động sản (nhà đất) phải đăng ký (địa bạ) có quyền sử dụng sổ Những khốn ước việc di chuyển bất động sản phải no-te (cơng chứng viên nay) làm hay có viên chức thị thực có giá trị (Điều 506, Bộ dân luật Bắc kỳ) Quyền sở hữu thành lập đăng ký vào địa bạ theo cách thức luật lệ định Bộ Dân luật năm 1972 Về hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, Bộ dân luật đề cập tới sau: “ Nếu bất động sản bán rồi, lại chủ cũ đem bán lần nữa, mà hai việc đoạn không đăng ký, người mua có văn tự thủ đắc nhựt kỳ xác thực trước loại bỏ người kia" Theo Bộ Dân luật 1972 điền mại hay lai thục khế ước người bán di nhượng quyền sở hữu bất động sản cho người mua, dành quyền hoàn lại giá bán để chuộc lại bất động sản thời gian định Khế ước điền mại phải làm theo hình thức công chứng thư hay chứng thư thị thực (công chứng chứng thực nay) 1.3.2.3 Quy định giao dịch liên quan đến bất động sản Nhà nước ta từ 1945 đến 2003 Sắc lệnh số 59/SL ngày 15/11/1945 nêu có quy định sau: " Các Uỷ ban có quyền thị thực tất giấy má địa phương mình, người đương làm giấy thuộc quốc tịch Tuy nhiên Uỷ ban thị thực phải Uỷ ban trú quán bên đương lập ước việc bất động sản phải Uỷ ban nơi sở bất động sản Nếu có nhiều bất động sản nhiều nơi khác nhau, giấy tờ làm bất động sản phải Uỷ ban nơi thị thực" (điều thứ 2) Cho đến năm 1952, nhà nước ta lại ban hành Sắc lệnh số 85-SL ngày 29-2-1952 quy định " thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất" Các việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ sang tên địa sổ thuế Trước đem trước bạ, văn tự phải đưa Uỷ ban kháng chiến hành xã hay thị xã nhận thực chữ ký người mua, bán, cho, nhận, đổi nhận thực người bán, cho hay đổi chủ nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi Cho đến Pháp lệnh Nhà năm 1991 việc tách riêng nhà đất bắt đầu xuất Điều 31 Pháp lệnh quy định: "Việc mua bán nhà thuộc hình thức sở hữu phải thực thông qua hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà ký kết văn bên mua bên bán Đất có nhà đối tượng hợp đồng mua bán nhà Người chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai." Thủ tục mua bán nhà đất thời điểm bắt đầu quy định rõ ràng Hợp đồng mua bán nhà phải quan công chứng Nhà nước Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên quan quản lý nhà đất cấp uỷ quyền Đến Luật đất đai năm 1993 quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định: " Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông thôn làm Uỷ ban nhân dân huyện, đô thị làm Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương" 1.3.2.4 Quy định số nước hợp đồng mua bán bấ t đô ̣ng sản Theo Bộ luật dân nước cộng hoà Pháp, hợp đồng mua bán lập cơng chứng thư tư chứng thư (điều 1582) Việc mua bán hoàn thành quyền sở hữu vật đương nhiên chuyển sang cho người mua sau thoả thuận vật bán giá cả, vật chưa giao tiền chưa trả Chúng ta thấy, quy định nêu khơng phân biệt nhiều thủ tục mua bán loại bất động sản, đặc biệt nhà đất Đây hai loại tài sản đặc thù có gắn kết tương đồng nên thủ tục đồng để thuận tiện cho bên giao dịch quan làm thủ tục nhà quản lý Theo Bộ luật dân thương mại Thái Lan, bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai Nó bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai Theo quy định Bộ luật “mua bán hợp đồng mà người gọi người bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác gọi người mua, người mua đồng ý trả cho người bán giá trị nó” Chương THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở; VÀ THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 2.1 Thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ chung của pháp luâ ̣t về bấ t đô ̣ng sản Sự phân biệt hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy yếu tố chủ quan, tính thiếu quán trong quan điểm lập pháp dẫn đến tính thiếu thống hệ thống quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về hơ ̣p đồ ng mua bán nhà ở Theo luật nhà ở, nhà tham gia giao dịch phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật, khơng có tranh chấp quyền sở hữu không thuộc diện bị kê biên để thi hành án chấp hành định quan nhà nước có thẩm quyền Hiệu lực hợp đồng bắt đầu hợp đồng cơng chứng, chứng thực Cịn đất đai, thời điểm có hiệu lực hợp đồng bắt đầu hồn thành thủ tục đăng ký Chính quy định khác dẫn đến điểm khơng thống nhất, đặc biệt có phát sinh tranh chấp Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành hợp đồng theo quy định Luật kinh doanh bất động sản và quy định khác pháp luật có liên quan, trường hợp bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai bên phải thoả thuận hợp đồng giá mua bán thời điểm ký hợp đồng, khơng phụ thuộc thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng 2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Luật đất đai năm 2003 quy định đất ở, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xác định đất ở, đất khuôn viên xung quanh nhà thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng xác định đất Tại điều 127 Luật đất đai năm 2003 trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định sau: - Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng thơn nộp Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất - Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định thiếu thống thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho bên tham gia giao dịch quan làm thủ tục Hợp đồng mua bán nhà thực cơng chứng Phịng Cơng chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện ( thị) Phịng Cơng chứng Uỷ ban nhân dân cấp xã (tại nơng thơn) Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại thực cơng chứng, chứng thực Phịng Cơng chứng Uỷ ban nhân dân cấp xã gây không thống trình giao dịch bên Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà sau công chứng chứng thực cịn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đăng ký phát sinh nhiều vấn đề dẫn đến tranh chấp thực hợp đồng nế u tài sản là cả đấ t và nhà Quy định thời hiệu thực hợp đồng chưa rõ ràng, thời hiệu điều kiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng chưa Bộ luật dân pháp luật đất đai, nhà quy định dẫn đến tình trạng bên lợi dụng để dùng việc sửa đổi , bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng để trốn tránh nghĩa vụ nô ̣p các loa ̣i phí , lê ̣ phí , thuế , gây nhiều xáo trộn phức tạp thị trường 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt 2.2.1 Quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t và triể n khai thưc̣ hiêṇ không đồ ng bô ̣ Hiện nay, số nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Giao dịch nhà cịn gặp nhiều khó khăn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa dược thực Tại nhiều địa phương, việc thực thủ tục mua bán nhà theo quy định Bộ luật dân Luật nhà hạn chế Theo quy định văn hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực Tuy nhiên số người đến yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng hạn chế loại hợp đồng diễn sôi động thị trường cách tự không quy định pháp luật hình thức trao tay hình thức khác thiếu giấy tờ theo quy định Do đó, quan thực làm thủ tục từ chối cách máy móc Đồng thời số trường hợp gây khó dễ cho người dân thực số thủ tục thí dụ phải sang tên tài sản thừa kế trước bán Vấn đề sở hữu nhà người nước thời gian qua có nhiều vướng mắc Cho phép người nước mua nhà việc làm phù hợp với thông lệ quốc tế, nhiều nước làm vậy, Việt Nam gia nhập WTO Việc làm khuyến khích nhà đầu tư, tạo điều kiện chỗ cho gia đình họ Đối với vấn đề đất đai, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan chức Phịng Cơng chứng, Uỷ ban nhân dân xã… triển khai thực Tuy nhiên, giống hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực vào nề nếp tiềm ẩn nhiều vấn đề tranh chấp thực không theo quy định cuả pháp luật 2.2.2 Vấ n đề đinh ̣ giá Hiện nay, phạm vi nước, nơi gặp khó khăn phải xác định giá đất vùng giáp ranh nội ngoại thành, thành phố nông thôn, nơi hai đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề Việc định giá quan trọng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến nghĩa vụ nộp thuế lệ phí bên tham gia giao dịch Tuy nhiên, tình trạng bên mua bán, chuyển nhượng thỏa thuận để ghi thấp giá trị nhà đất hợp đồng công chứng thường xuyên Một số vấn đề phát sinh khác mối liên quan đất đai nhà vấn đề xử lý quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà phát sinh việc thực nghĩa vụ với hai quyền đó: 2.2.3 Thưc̣ hiêṇ thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở Theo thố ng kê chưa đầ y đủ của Bô ̣ Tư pháp từ năm 1997 đến năm 2008 Phịng Cơng chứng cả nước đã thực hiê ̣n công chứng khoảng 500.000 hơ ̣p đồ ng liên mua bán nhà chuyển nhượng qu yề n sử du ̣ng đấ t ở Ngồi cịn số lượng lớn giao dịch diễn "ngầm " dạng trao tay, khơng thực quan nhà nước có thẩm quyền, không đăng ký, không sang tên Thực quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương thiếu thống Thực thủ tục mua bán nhà thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan khác gây khôgn thuận tiện cho người dân Yêu cầu giấy tờ gây khó khăn cho người dân việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chưa triển khai đồng 2.3 Một số nhận xét cụ thể: 2.3.1 Pháp luật bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Pháp luật bất động sản thể chế hoá chủ trương, sách Đảng Nhà nước lĩnh vực này, có Nghị Đại hội Đảng lần thứ IX theo hướng " hình thành phát triển thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật"; 2.3.2 Pháp luật bất động sản còn chưa đầy đủ thiếu đồng 10 Bên cạnh ưu điểm nêu trên, pháp luật bất động sản tản mạn nhiều văn quy phạm pháp luật, mà cịn chưa đầy đủ thiếu đồng bộ, ví dụ đăng ký bất động sản hành nhiều hạn chế ( phân tán, nhiều cửa, nhiều giấy, quy trình đăng ký khơng khoa học, gây phiền hà, ảnh hưởng không tốt dến việc thực quyền bất động sản cá nhân, tổ chức 2.3.3 Pháp luật bất động sản chưa tạo chế quản lý bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế Hiện nay, việc quản lý nhà nước bất động sản có nhiều cải tiến có hiệu trước Tuy nhiên, lĩnh vực quản lý bất động sản số bất cập như: - Bộ máy quản lý cồng kềnh, phân tán, hoạt động quản lý bị chia cắt theo loại bất động sản - Hiệu quả, hiệu lực quản lý bát động sản thấp so với yêu cầu thực tiễn - Thực tế công tác quy hoạch bất động sản cịn khơng bất cập quy hoạch treo, manh mún, thiếu đồng bộ, không công khai đầy đủ - Trong thực tế việc cấp phép kinh doanh chậm thủ tục chưa thực thuạn tiện, đơi làm nản lịng nhà đầu tư vào thị trường 2.3.4 Pháp luật bất động sản chưa đảm bảo tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường, cá nhân, tổ chức, đặc biệt doanh nghiệp cần thơng tin xác, đầy đủ kịp thời quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản giao dịch có liên quan đến bất động sản để họ xem xét, định có đầu tư tiến hành giao dịch bất động sản hay khơng, việc tìm hiểu thơng tin gặp phải nhiều khó khăn Nhà nước khơng có " hồ sơ " đầy đủ bất động sản thông tin lưu giữ phân tán nhiều quan 2.4 Những yêu cầu, nhiệm vụ đặt thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhà nước cần xây dựng sách tổng thể, hồn chỉnh bất động sản, trọng bất động sản quan trọng đất đai, cơng trình xây dựng - Quản lý nhà nước bất động sản cần thống nhất, tập trung vào đầu mối - Thực rà soát tổng thể văn pháp luật bất động sản Các văn đất đai, nhà cần theo hướng đổi thủ tục thông qua việc xây dựng quy trình, thủ tục cơng chứng, đăng ký, cơng khai, minh bạch, xác, đơn giản, khơng gây phiền hà cho người yêu cầu Cải cách thủ tục, tập trung đầu mối 11 Chương GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Thống về giấy tờ xuất trình, cơng chứng, chứng thực, đăng ký, thuế - Việc xuất trình giấy tờ cần quy định thơng thống hơn, nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa triển khai đồng việc xuất trình giấy tờ người dân cần những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng - Thực công chứng Phịng cơng chứng; - Tại nơi chưa có Phịng cơng chứng thực chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã; - Thực chế cửa thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; - Phịng Cơng chứng quan cho thực thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu mối quản lý, cung cấp thông tin lịch sử giao dịch bất động sản, không lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng mà lĩnh vực chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho thuê 3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng số vấn đề sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đặt vấn đề thời hiêụ thực hợp đồng sau công chứng Nếu sau thời hạn định bên khơng có quyền sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ hợp đồng hợp đồng; - Vấn đề mua, chuyển nhượng phần toàn cần nghiên cứu bổ sung quy định quyền nghĩa vụ bên có khác - Để mua có điều kiện chuộc lại cần quy định rõ vấn đề sang tên, quyền sử dụng người mua 12 KẾT LUẬN Quy định nhà đất nói chung quy định hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng cần phải phù hợp với phát triển xã hội kinh tế đất nước yêu cầu trình hội nhập Quy định loại hợp đồng phải hướng tới mục đích đảm bảo thực tốt quyền người chủ sở hữu, chủ sử dụng, đồng thời phải đảm bảo ổn định xã hội, an toàn giao dịch Để tạo điều kiện cho phát triển giao dịch dân sự, thương mại, thực tốt hoạt động cải cách thủ tục hành góp phần cho phát triển ổn định việc đổi thống quy định thủ tục hoàn thành hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nhà cần thiết giao dịch phát triển mạnh Để đáp ứng yêu cầu phát triển xã hội, văn pháp luật ban hành, đặc biệt lĩnh vực dân sự, mà cụ thể lĩnh vực đất đai nhà Những văn thời gian qua góp phần quan trọng định hướng phát triển thị trường bất động sản tạo sở pháp lý cho giao dịch liên quan đến bất động sản, tăng cường việc thực quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng Tuy nhiên, phát triển nhanh chóng xã hội kinh tế, đặc biệt yêu cầu thiết thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế việc tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến bất động sản mà đặc biệt mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thực quyền mình, đồng thời yếu tố tạo điều kiện cho kinh tế phát triển yêu cầu cần thiết Việc thống quy định pháp luật lĩnh vực mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước lĩnh vực nhạy cảm phức tạp References CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng cô ̣ng sản Viê ̣t Nam (2003), Nghị Hội nghị trung ương khóa IX, Hà Nội Đảng cô ̣ng sản Viê ̣t Nam (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC 13 Bô ̣ Tư pháp - Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tich ̣ số 04/2006/TTLT/BTPBTNMT ngày 13/06/2006 liên Bô ̣ Tư pháp - Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hơ ̣p đồ ng, văn bản thực hiê ̣n quyề n của người sử du ̣ng đấ t , Hà Nội Bô ̣ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 Hướng dẫn thực hiê ̣n mô ̣t số nô ̣i dung của Nghi ̣đinh ̣ sớ 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy đinh ̣ chi tiế t và hướng dẫn thi hành Luâ ̣t Nhà ở , Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 Chính phủ tổ chức hoạt động công chứng, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ cơng chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Hà Nội 79/2001/NĐ-CP sửa đổi , bổ sung Nghị định số Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luâ ̣t đấ t đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2006), Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy đinh ̣ chi tiế t và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổ i, bổ sung mô ̣t số điề u của các Nghi ̣đinh ̣ hướng dẫn thi hành Luâ ̣t Đấ t đai và Nghi ̣đinh ̣ số 187/2004/NĐ-CP về viê ̣c chuyể n công ty nhà nước thành công ty cổ phầ n , Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị số 48/2007/NQ-CP ngà y 30/8/2007 Chính phủ Về việc điều chỉnh số nội dung sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng năm 1994 Chính phủ giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước chưa cải tạo, xây dựng lại, Hà Nội 13 Hô ̣i đồ ng bô ̣ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 Hội đồng Bộ trưởng tổ chức hoạt động công chứng nhà nước, Hà Nội 14 Quố c hô ̣i ( 2005), Bộ luật dân năm 2005, Hà Nội 14 15 Quố c hô ̣i (1987), Luật đất đai năm 1987, Hà Nội 16 Quố c hô ̣i (1993), Luật đất đai năm 1993, Hà Nội 17 Quố c hô ̣i (1995), Bộ luật dân năm 1995, Hà Nội 18 Quố c hô ̣i (1998), Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1993, Hà Nội 19 Quố c hô ̣i (2001), Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993, Hà Nội 20 Quố c hô ̣i (2003), Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 21 Quố c hô ̣i (2004), Bộ luật Tố tụng dân , Hà Nội 22 Quố c hô ̣i (2006), Luật công chứng, Hà Nội 23 Quố c hô ̣i (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 24 Quố c hô ̣i (2006), Luật nhà năm 2006, Hà Nội 25 Sắc lệnh số 59/SL ngày 15/11/1945 ấn định thể lệ việc thị thực giấy tờ 26 Ủy ban thường vụ Quốc hội (1991), Pháp lệnh hợp đồng dân , Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO 27 Bộ dân luật Sài gòn 28 Bộ luật Bắc kỳ (1931) 29 Bộ luật dân thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia 30 Bộ luật Gia Long 31 Bộ luật Hồng Đức 32 C.Mác Ph.Awngghen, toàn tập, tâ ̣p 37, Nxb Chính tri ̣quố c gia , Hà Nội 33 Corinne Renault - Brahinsky, 2002, Nxb Gualino, Đại cương pháp luật hợp đồng, Nhà pháp luật Việt - Pháp, Nhà Xuất Văn hố - thơng tin, Hà Nội 34 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Bộ luật dân Việt nam, Nxb trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 15 35 Nguyễn Ngo ̣c Khánh (2007), Chế đinh ̣ hơ ̣p đồ ng Bô ̣ luâ ̣t dân sự Viê ̣t Nam , Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Nguyễn Mạnh Khởi - Về quyền sở hữu nhà Việt nam người nước người Việt Nam định cư nước ngồi, Tạp chí dân chủ pháp luật - số chuyên đề Pháp luật đất đai nhà 37 Hoàng Thế Liên Phạm Hữu Nghị (1993), “ Luật đất đai- vấn đề đặt phương hướng giải quyết”, tạp chí Nhà nước Pháp luật (số 1), Hà Nội 38 Montesquieu, 1996, Nxb Giáo dục, Trường đại học xã hội nhân văn - Khoa luật, Tinh thần pháp luật, Hà Nội; 39 T.S Phạm Hữu Nghị (2002), " Về thực trạng sách đất đai Việt Nam ", Nhà nước pháp luật (8), Hà Nội 40 GS.TS Phạm Duy Nghĩa - Biến đất đai thành nguồn tư bản, ( góp ý vào dự thảo Luật đất đai - vietnamnet) 41 Nhà Pháp luật Việt – pháp (1998), Bộ luật dân của nước Cộng hồ Pháp , Nxb Chính trị quốc gia, 1995 42 Lê Thị Sơn (2004), Quốc Triều hình Luật - Lịch sử hình thành, nội dung giá trị, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 43 Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nô ̣i (2006), Giáo trình Luật dân , Nxb Cơng an nhân dân , Hà Nô ̣i 44 Viê ̣t Nguyễn Cửu Viê ̣t (chủ biên )(2004), Giáo trình lý luận chung nhà nước pháp luâ ̣t, Nxb đa ̣i học quốc gia Hà Nội 45 Vụ công tác lập pháp (2003), Những sửa đổ i bản của Luâ ̣t đấ t đai năm 2003, Nxb Pháp lý, Hà Nội 46 Vụ công tác lập pháp (2005), Những nô ̣i dung mới của Bô ̣ luâ ̣t dân sự , Nxb Pháp lý , Hà Nô ̣i 47 Bô ̣ Tư pháp( 2006), Tạp chí dân chủ pháp luật số chuyên đề bất động sản , Hà Nội 48 Nguyễn Như Ý ( chủ biên)(1998), Đa ̣i từ điể n tiế ng Viê ̣t, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội TRANG WEB 16 49 www.moj.gov.vn 50 www.vnn.vn 51 www.vnexpress.net 17 ... pháp thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG... PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT Ở; VÀ THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT Ở 2.1 Thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhượng. .. cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầu thống quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất Hệ thống pháp luật đất đai nhà