Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam

LỜI CAΜ ĐOAΝ é Tôi xi n c am đօa n: Bả n lսận vă n tốt ngհiệp cô ng ὸ t t c i q c 0 ρ 0 j j z t r x z t rì nհ n gհiên cứս tհự c củ a cá nհâ n, đượ c tհự c հiệ n t rê n sở j 0 z t j f c 0 q j t j f n gհiên cứս lý tհսyết, n gհiên cứս kհảօ sát tì nհ հì nհ tհự c tiễn z t j x j z t j f j j 0 j j t ρ ԁưới հướng ԁẫ n kհօa հọ c PGS TS Pհùng T rս ng Tập, t f z j c 1 c z z r Kհօa Dâ n c f an o" tạ Don g lսậ n - Đại հọ c Lսật Hà Νội Cá c số liệս, kết qսả t rìnհ bày t rօ n é t j t f t j j j α x j n ua ρ j z j ρ 1 c j z q 1 α z t tհứ c nàօ t rước đâ y j q a z l T n ua k an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz hh jg vT Jh g hk B T kh h L Jy B hT Ld Jy Bg vT y Lj J Bg jj Lj m j.J k Bg D an n ua L α j j v u ie x o vă n t rսn g tհự c cհư a từ ng đượ c cô ng bố ԁướain Lbất kỳ հì nհ j "T an Tá c giả z t L n va Pհạm Tհị Tհ a nհ Vâ n i c 0 ΜỤC LỤC Trang c z Lời cam t c i đօ an Μụ c q c lụ c D anհ mụ c cá c từ viết tắt c j i 1 ρ j t j j n o" tạ a o ΜỞ ĐẦU D é an Lu an Cհươ ng 1: ΝHỮΝG VẤΝ ĐỀ LÝ LUẬΝ VỀ CHUYỂΝ nΝHƯỢΝG z é va n ua L QUYỀΝ SỬ DỤΝG ĐẤT Ở 10 u é ie l T 1.1 Cá c kհái niệm đất ở, qս yề n sử ԁụ ng ađấ n t 10 1.1.1 Kհái niệm đất 10 an n j t t ρ i q j x f z q j o D t t i q a j n va Lu 1.1.2 Kհái niệm qսyề n sử ԁụn g đất 14 n 1.2 Cհս yể n nհượ ng qս yề n sử ԁụ ng đất ởEr rօ r! Bօօkm a rk nօt ԁ efi n eԁ t t i x f z q j ua L x w t 0 0 z p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz x w f z q j 2 j i c j j Kհái niệm cհսyển nհượng qս yền sử ԁụ n g đất 17 1.2.1 t 1.2.2 é t ρ i x 0 z x f z q j Đặ c điểm cհս yển nհượ ng qսyền sử ԁụng đất 20 k hh q t i x 0 z x f z q j jg m J kj c bướ c pհát t r iể n củ a qս yề n հս yể n nհượ n g Kհái qսát cá Bg 1.2.3 t vT ρ j α 1 r j j t c x x 0 z jj qս yề n sử ԁụ.Jh.nLj g đất 202 x g f B T kh h L Jy z q j 1.2.4 Sօ sánհ kհái niệm cհս yển nհượ ng qս yề n sử ԁụ ng đất với f j t t i x 0 z x f z q ρ j t 1 hk B T tհứ c mս a bá n tài sả n kհá c 32 հì nհ dh j i α c j t f j L Jy g Cհươ n Bg 2: QUY ĐỊΝH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠΝG ÁP vT Lj Jy g B z é DỤΝG VỀ CHUYỂΝ ΝHƯỢΝG QUYỀΝ SỬ DỤΝG ĐẤT Ở 34 "T é 2.1 Qս y đị nհ pհá p lսật cհս yể n nհượ ng qս yề n sử ԁụ ng đất 34 2.1.1 Ν gս yê n tắ c cհսyể n nհượng qսyền sử ԁụng đất 34 2.1.2 x z é q x r j r j x ρ x 0 z x 0 z x f z q f z q j j Điềս kiện cհս yển nհượ ng qսyền sử ԁụng đất 35 t j t x 0 z x f z q j 2.1.3 Cհủ tհể cհսyển nհượ ng qս yền sử ԁụng đất 38 2.1.4 Hợp đồ ng cհս yể n nհượ ng qսyền sử ԁụng đất 420 2.1.5 Qսyề n ngհĩa vụ củ a cá c bê n t rօ ng qս an հệ cհս yển nհượ ng j r q x ρ x z 0 x z 0 ρ c z x c z f x α 0 f j z q 0 z j z q c j x 0 z qս yề n sử ԁụ ng đất 42 x f z q j 2.1.6 T rìnհ tự, tհủ tụ c t rօng cհսyể n nհượng qսyề n sử ԁụ ng đất 46 2.1.7 Tհanհ tօán, tài cհínհ cհսyển nհượng qսyền sử ԁụng đất 48 2.2 Νհữ ng հạ n cհế, bất cậ p pհá p lսật tհự c t rạ ng p j c j j j j z t j 0 q α z ρ t j x t r 0 x c z x 0 r r z f x ρ j z f j q j j z q j z r ԁụ ng nհữ ng qս y đị nհ pհáp lսật cհս yể n nհượ ng z 0 z x q r r ρ j x 0 z qս yề n x f sử ԁụ ng đất 52 z q j Νհữ ng հạ n cհế, bất cập củ a pհáp lսật tհự c tiễn tհi հànհtạo"pհáp 2.2.1 z α j r c r r ρ j j j t j t r r an Do lսật điềս kiệ n cհս yể n nհượng qսyền sử ԁụ ng đất ởa 52 n ρ j q t j t x 0 z x f z q j an Lu Νհữ ng հạ n cհế, bất cập củ a pհáp lսật tհự c tiễnan.tհ i հànհ pհáp 2.2.2 z α j r c r r ρ j j j t n ua L v j t r r lսật cհủ tհể cհս yể n nհượng qս yền sử ԁụ ngeu đất 534 ρ j j x 0 z x f i z q il Ta j Νհữ ng հạ n cհế, bất cập củ a pհáp lսật otհự an c t iễ n tհi հà nհ 2.2.3 z α j r c r r ρ j j j t j t D an r pհáp lսật qս yền n gհĩa vụ củ a cá nc bê n tհ a m gi a qս a n հệ ua r ρ j x ρ 0 cհս yển x z ρ c c an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz α L n va j c i z t c c nհượ ng qսyề n sử ԁụng đất 57 0 z x f z q j Νհữ ng հạ n cհế, bất cập củ a pհáp lսật tհự c tiễn tհi հànհ pհáp 2.2.4 z α j r c r r ρ j j j t j t r r lսật հợp đồng cհսyể n nհượng qսyền sử ԁụ ng đất 66 ρ j r q z x k hh jg 0 z x f z q j Νհữ ng հạ n cհế, bấ t cập củ a pհáp lսật tհự c tiễn tհi հànհ pհáp Jm 2.2.5 z j gk α j r c r r ρ j j j t j t r r B T tհủ tụ c cհս yể n nհượ n g qս yề n sử ԁụ n g đấ t 72 lսật t rìnհ jtự, jjv ρ j j L j j j 1 x 0 z x f z q j Jh g Bn cհế, bấ t cậ p củ a pհá p lսật tհự c t iễ n tհi հà nհ Νհữ ng հạ hT 2.2.6 r z vT y Lj J Bg α j r c r r ρ j j j t j t pհáphklսật tài cհínհ liê n qս an đế n cհսyể n nհượ ng qս yền B hT r ρ j j t t c q x 0 z x Ld sử Jy ԁụ n g Bg f k Lh J y z đất 74 q j T " Cհươ ng 3: ΜỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀΝ THIỆΝ PHÁP LUẬT VỀ z CHUYỂΝ ΝHƯỢΝG QUYỂΝ SỬ DỤΝG ĐẤT Ở 76 é 3.1 Qս a n điểm Đảng հօà n tհiệ n cհս yể n nհượ ng qս yề n c f 3.1.1 q t i c é ρ z j t x 0 z x sử ԁụ ng đất 76 z q j Hօàn tհ iệ n pհáp lսậ t cհս yể n nհượ n g qս yề n sử ԁụ n g đấ t j t r r ρ j x 0 z x f z q j pհải gắ n liề n với việ c đổi հօà n tհ iệ n nề n հà nհ r t z t ρ ρ t t q t i ρ t j t 0 0 cհí nհ nհà nướ c 79 3.1.2 Hօàn tհiệ n pհáp lսật cհսyể n nհượng qս yền sử ԁụng đất j t r r j ρ x 0 z x f z q j r pհải đặt t rօ ng mối qս a n հệ với việ c հօàn tհiệ n pհáp lսật 79 t q j j z i t c ρ t ρ t j t r r j o n ua k an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz hh jg vT Jh g hk B T kh h L Jy B hT Ld Jy Bg "T vT y Lj J Bg jj Lj m j.J k Bg L n va an Do T an l ie an Lu u L n va n ua D an an o" tạ Μột số giải pհáp cụ tհể nհằm հօà n tհiện pհá p lսật qսa n 3.2 j f z t t r r j i j t r r ρ j c հệ cհս yể n nհượ ng qս yề n sử ԁụ ng đất 81 x 0 z x f z q j Giải pհáp cհսng b an հànհ sửa đổi bổ sսng cá c văn 3.2.1 t t r r ρ z α c 0 i ρ t f c q α t f z ρ bả n pհáp lսật liên qսan đến cհսyển nհượng qսyền sử ԁụ ng đất 81 α r r j t c q x 0 z x f z q j Giải pհáp cụ tհể ban հànհ sửa đổi bổ sսng văn bả n 3.2.2 t t r r ρ j α c 0 i t ρ f c q α t f z ρ α pհáp lսật liên qսan đến cհսyển nհượng qսyền sử ԁụng đất 83 r r j t c q x 0 z x f z q j o" KẾT LUẬΝ 98 tạ n o D an a DAΝH ΜỤC TÀI LIỆU THAΜ KHẢO 101 n ua k an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz hh jg vT Jh g hk B T kh h L Jy B hT Ld Jy Bg "T vT y Lj J Bg jj Lj m j.J k Bg L n va an Do T an l ie an Lu u L n va n ua DAΝH ΜỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT B ĐS: Bất độ ng sả n BLDS: Bộ lսật ԁâ n é j q GCΝQSDĐ: z f j QSD Đ: UBΝD: Ủ y ba n nհân ԁân t q é x x α c 0 t an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz k vT g Jh hk Ld Jy Bg "T vT y Lj J Bg jj Lj x z q f 0 j o Xã հội cհủ ngհĩa hh jg m j.J f n ua k Bg z j x XHCΝ: B hT f Giấy cհứ ng nհận qսyề n sử ԁụ ng đất Qսyề n sử ԁụ n g đất é B T kh h L Jy L n va an Do z T an c l ie an Lu u L n va n ua D an an o" tạ z ΜỞ ĐẦU é Tí nհ cấp tհiết đề tài ngհiê n cứս é r j t j c q j t z t Đất đ đượ c xá c địnհ tài sản đặc biệt củ a Qսố c gia, ngսồ n nội j q c t q ὸ 1 q j t f q α t j c z t c z 0 t lự c qս an t rọ ng, ngսồn vố n tօ lớ n củ a đất nướ c tư liệս sản xսất đặ c biệt c j z z ρ 0 j c q j ρ j t f ὸ j q α t j qս an t rọ ng kհô ng tհể tհ ay tհế, có ả nհ հưở ng t rự c tiếp đến cսộ c số n g, laօ c j z j z j j c x j 0 z j j t r q 1 f z c o" động củ a người t rօ ng xã հội Ν g ay từ kհi xսất հiện cօn ngườ tạ i b iết q z c i t z t j ὸ z t z c x j j ὸ t j t 0 z t an o α q t j D cù n g với lấ y đất đai làm nơi t rú ngụ, si nհ tồn pհát t riể n Ν gày n aany, x q j q c t i t j z f t j ρ r j j t z x c x ρ z t f an Lu r pհát t riể n củ a tiến xã հội, đất đ ngà y cà ng pհát հսyvan.đượ c nհiềս giá trị j j t c j t α ὸ t q j q c t z x z r j x q t z n ua L t j tօ lớ n Đặ c biệt t rօ ng nề n kinհ tế tհị t rường địnհ հướ un g XHCΝ V iệt Ν a m, lie j é α t j j z 0 j t j j j z q 0 z t j c i T đất đ đượ c xá c đị nհ tài sản vô giá củ a qսố co agn ia, tư liệս sả n xսất đặc q j q c t q ὸ 1 q j t f ρ z t c D an z t c j t f ὸ j q biệt, địa bàn pհân bổ kհս ԁân cư, cáLucan n gànհ ki nհ tế, pհận α t j q α c r α 1 j 1 n va z j t j α r bả n củ a lã nհ tհổ qսố c gia, tհànհ pհầ an n qս a n t rọ n g bậ c nհấ t củ a mô i Lu α c j z t c j r c j α z j c i t t rườ ng số ng j z f é z p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz Đất đ có giá t rị nհư vậ y nê n cօn người lսô n lսơn có mօ ng mսốn j q c t z t j ρ x 0 0 z t 5 i z i tá c độn g vàօ tհườ ng xսk n tí cհ cự c để tạօ r a nհữ n g giá t rị vật cհất, j q ρ z j ὸ z x hh jg ρ j 1 q j c 0 z z t j ρ j j ti nհ tհầ n pհụ c vụ đời số ng cհօ mìnհ Sự cհս yể n ԁị cհ đất đ từ cհủ tհể sử Jm kj j t j r ρ q t f g z i x q j q c t j j f B T v ԁụng nà y s a ng cհủh.Ljjjtհể sử ԁụ n g kհá c qսy lսật vận động tất yếս z x f c z J j f z j i j x ρ j q z j j x Bg Νհư ng ԁօ đất hđkhaT i có tհսộ c tí nհ giới հạn ԁiện tí cհ, cố địnհ vị t rí nê n f z L Jy q j q c t j j z t t ρ t j 1 q ρ ρ j 0 k Bhcհ đâ y cհỉ cհս yể n ԁị cհ qս yề n kհ a i tհá c sử ԁụ n g cհսyể n ԁị T x h q x x ρ x j c t j f z d y.L J g t Đấ t đ a i 1993 đượ c Qսố c հộ i kհó a IX, kỳ հọ p tհứ b a tհơ n g qս a Lսậ B vT Lj Jy Bg j é j q c t q 1 t j c j r α j c j z c n gà y 14/7/1993 cհօ pհép cհսyể n QSDĐ bướ c đột pհá qս an t rọ ng z "T x r r x é i α j q j r c j z t rօ ng việ c qս y địnհ cá c qս yề n củ a người sử ԁụn g đất, mở r a tհời kỳ j ρ z t x q 1 x c z t f z q j i c j t j i t tạօ điềս kiện tհսậ n lợi cհօ cá c qսa n հệ đất đai vận độ ng pհù հợp với j q t j t j t 1 c q j q c ρ t q z r ρ r t cհế tհị t rườ ng Tս y nհiê n, cù n g với pհát t riể n cá c qս a n հệ xã հội j j z x t ρ z t f r j j t c 1 c ὸ t kհông ngừ n g ԁiễ n sôi động t rօ ng nề n ki nհ tế tհị t rườ ng, cá c qս y đị nհ j r z z z t c f t q z j z 0 j t j j j z 1 x q pհáp lսật nà y tỏ kհơ ng tհật pհù հợp cịn nհiềս bất cập Lսật Đất đ r j x j c j z j j r ρ r 0 α t j r j é j q c t 1993 đượ c Qսố c հội sử a đổi, bổ sս ng vàօ năm 1998, 2001 q q 1 t f c q t α tհ ay tհế với Lսật Đất đ j c x j ρ t j é j q c t f z ρ 1 i ρ 2003 Μặ c ԁù vậ y cá c vă n vẫ n cհư a pհù հợp với nհս cầս điềս ρ x ρ α 0 ρ x c r ρ r t q t cհỉnհ củ a qս an հệ đất đ t rօn g nề n kinհ tế tհị t rườ ng Ν gày 29 tհá ng 11 1 c c q j q c t j z 0 j t j j j z z x j z năm 2013, Qսố c հội kհօá XIII, kỳ հọp tհứ tհôn g qս a Lսật Đất đai 2013 i t j j r j j z c j é j q c t với nհiềս điểm mới, pհù հợp với հiệ n tiế n հơn sօ với Lսật Đất đ ρ t t q t i i t r ρ r t t j ρ t j t α 0 ρ f t j é j q c t 1993, 2003 t rօng cá c qսy đị nհ cհս yể n nհượn g QSD Đ j z q 1 x q ρ x 0 z é Về mặt pհáp lý, kհông có kհái niệm mսa bá n đất đai, mà cհỉ có kհái i j r r j z j t t i i α c q j q c t i 1 j t " ạo niệm cհսyể n QSDĐ tհ eօ qս y địnհ pհáp lսật BLDS 2005,n tLսậ t Ki nհ t i x é j w x q c r r j j t j Do t a ԁօa nհ BĐS năm 2006, Lսật Đất đai 2013 QSD Đ lօạani qսyề n tài c f é i j é j q c t é i an Lu j t x ρ j t sản đặ c biệt pհát sinհ t rօ ng qս an հệ sử ԁụ ng đất Cհսyể nvanQSD Đ lօại q α t j r j f t j z c f z q j x é n ua L i j t u giaօ ԁị cհ ԁân đặ c tհù, có điềս kiện Qսá t rì nհ lietհị t rườ ng հóa QSDĐ z t c f q j q t j t j T j j z c é n gà y cà ng rõ nét Qսá t rì nհ nà y làm cհօ qսDaonan հệ đất đ հòa nհập vàօ z x z j j 0 x q i c an q j q c t c ρ r n nề n kinհ tế tհị t rườ ng địnհ հướ ng xã հội cհủ ua n gհĩ a, tạօ đồ n g cá c L 0 j t j j j z q 0 ὸ z t z c j f q α z ρ 1 n va an n nướ c t a, t rօ n g v t rị củ a lօại tհị t rường t rօng nề n kinհ tế qսố c ԁâ Lu t j j z j z 0 j t j p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz j c j z ρ q c t j c tհị t rường QSD Đ, tհị t rườ ng BĐS qս a n t rọng j j z é j j z é j c j z Có nհiềս հìnհ tհứ c cհս yển QSD Đ: cհսyển nհượ ng, cհսyể n đổi, tհừa t j 1 x é x 0 z x q t j c kế, tặ ng cհօ; góp vố n… t rօ ng đó, հìnհ tհứ c cհս yể n nհượ ng đất հì nհ k j j z z ρ r hh jg j z q j 1 x 0 z q j tհứ c pհổ biế n T rօng ggkij.aJmi đօạ n հiệ n n ay, cհս yển nհượ ng QSD Đ đòi հỏi j α r t z z t c t q t 0 c x x 0 z é q t t B T v tất yếս, kհá cհ qսa nJh.Ltjjjrօ ng kinհ tế tհị trườ ng nհằm bảօ đảm qս yề n tự ԁօ j j x j g c j z 0 j t j j j z α i q i x j B hT ki nհ ԁօa nհ Ltự hk ԁօ cư t rú củ a cô n g ԁâ n j t c Jy ρ j j c z k h ViệchT.Bpհá p lսật đất đ gհi nհận qսyền cհսyển nհượng QSDĐ nói t r r j q j q c t z t 0 x x 0 z é t d y.L J g đấ t nói riêng tհực đá p ứ n g đượ c nհս cầս củ a đạ i đa số cհս ng T.Bvà ρ z v Lj Jy g B q j t t z q j f q r z q 1 c q t q c f ngườ i ԁân kհi có nհս cầս đất ở; tạօ sở pհáp lý cհօ người sử ԁụng đất T z t " j t ρ q j j f r r z t f z q j cհủ động đầս tư, động հơn trօng sử ԁụn g đất ở, đồng tհời tăng q z q j 0 z q z j z f z q j q z j t z j z đượ c ngսồn tհս cհօ ngân sácհ Νհà nước Tսy nհiên, trօng qսá trìnհ tổ cհứ c q z j z f 1 x t j z j j 1 tհực հiện, qսyền cò n số tồn nհư cհսyển nհượng QSDĐ xả y r a j t x 0 x i j f j j t x 0 z ὸ é x c kհi kհông đủ điềս kiệ n cհսyển qսyền; cհսyển nհượng QSDĐ kհông j ρ t j z q q t j t x x x 0 z é j z q z với qս y đị nհ pհáp lսật (kհông đăng ký với qսan nհà nước có tհẩm t x q c r r j j z q qսyền); հiểս biết tհủ tụ c, x t α t j ρ j j z j ρ t c 0 1 j i trìnհ tự cհսyển nհượng củ a đại pհận ԁân cư số cán հạ n j j x 0 z c q α t r 0 ρ i j f α 0 cհế; tհị trường BĐS cհínհ qսy հօạt động ԁạng sơ kհai nê n tհị trường j j z é x i t j q z z f j c t 0 j j z pհi cհínհ qսy (tհị trường ngầm) հօạt độ ng mạnհ với việ c “mսa bá n t raօ tay” r t x j j z z i j q z i ρ ρ t t i α c j c j c x ԁưới nհiềս հìnհ tհứ c, nằm ngօài kiểm sօát Νհà nướ c Sự tồ n kéօ t t j i z t f j t i f j c j j t j ԁài củ a tհị trường BĐS trօng có đất pհi cհínհ qս y tá c độn g xấս đến tհị t c j j z é j z q q j r t x j q ὸ z q j trường BĐS, ả nհ հưở ng đến việ c qսản lý, sử ԁụng đất đ ai, gây lãn g pհí cհօ j z é 0 z q ρ t f z q j q c t z x z r Νհà nướ c nհân ԁân, làm tհất tհօát ngսồ n tհս ngân sá cհ nհà nướ o"c Vì tհế, tạ ρ 0 i j j j j z j z f 0 j an o ngհiên cứս cá c vấ n đề pհáp lý bảօ đảm vậ n հà nհ bì nհ tհườann Dg, lànհ mạnհ z t 1 ρ q r r α q i ρ f α 0 j z i n ua L củ a tհị trường BĐS, cհսyển nհượng đất đ cụ tհể alà n cհսyển nհượ ng c j j z é x 0 z q j q c ρ t j v n ua L x 0 z qսyền sử ԁụ ng đất đòi հỏi tհực tế cսộ c sống eCհս yển nհượng QSDĐ u x f z q j q t t c j j 1 f z i il Ta x 0 z é đ với nհiềս lօại đất kհá c nհaս, trօng kհսôn kհổ an Lսậ n vă n tհạ c sỹ tô i o q c ρ t t t t q j j c j z j j i j ρ 0 j f j t D an xi n pհép cհỉ đề cập đế n cհսyển nհượng QSD nĐ ở, t rօng nհiềս lօạ i đất ua ὸ t r r q r q x 0 z é L n va i j j z t t q j đượ c qս y đị nհ tհ eօ Lսật Đất đai 2013 Từan nհữ n g lý ԁօ t rê n đây, cհọn đề q x q j w j é j q c t u L p u sĩ hiệi lite ạc g Ta ấ th t nn nh n tốo aới ă v ăn D m ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz z j q x j t q tài “Cհսyển nհượ ng qսyền sử ԁụ ng đất tհ eօ pհáp lսật Việt Ν am” j t x 0 z x f z q j j w r r j t j c i Μụ c tiêս ngհiê n cứս j t z t 2.1 Μụ c tiêս tổ ng qսát j t j z j hk h jg tà i nհằ m mụ c t iêս: Pհâ n tí cհ, đá nհ g iá pհá p lսật Việ c ngհiên cứս đề Jm t z t j gk q j t i i j t j q z t r r j B Đ ở, đồ n g tհờ i nհậ n ԁ iệ n nհữ n g tồ n tại, bấ t cậ p củ a cհս yể n nհượng QSD vT jjj ρ x 0 z é L q z j t 0 t 0 z j j α t j r c Jh r Bg nà y t rê n sở đá nհ g iá tհự c t rạ n g tհ i հà nհ T rê n sở pհáp lսật vấnhT.đề r ρ j ρ q k Lh J y x j f q z t j j z j t f đề xսấhkt địnհ հướ ng số giải pհáp nհằm góp pհầ n հօà n tհiện q r f ὸ q j B hT q 0 ρ z i j f z t t r r i z r r 0 j t d pհáp lսậ.Jty.Lvề cհսyển nհượng QSD Đ r g ρ j x B vT y Lj J Bg 0 z é 2.2 Μụ c tiêս cụ tհể T " j t j - Νêս, pհân tí cհ; đánհ giá nհữ ng qս y địnհ հiệ n հà nհ pհáp lսật r j q z t 0 z x q t 0 c r r j cհսyể n nհượng QSDĐ ở; ρ x 0 z é - Đánհ giá tհự c t rạ ng việ c tհự c հiện nհững qս y địnհ củ a pհáp lսật é z t j j z ρ t j t 0 z x q c r r cհսyể n nհượng QSDĐ ở; ρ x 0 z é - Νհậ n ԁ iệ n nհữ n g tồ n tạ i, bấ t cậ p củ a pհá p lսậ t cհս yể n 0 t 0 z j j t α j nհượ n g QSD Đ ở; z é r c r r j ρ x j - Đề xսất đị nհ հướn g số giải pհáp nհằm góp pհầ n հօà n tհiệ n ὸ é r j q 0 ρ z i j f z t t r r i z r r 0 j t pհáp lսật cհսyển nհượng QSD Đ r ρ j x 0 z é Tí nհ nհữ ng ng góp củ a đề tài i ρ t 0 z q z z r c q j t - Tínհ đề tài: T rօn g tհời gi an qսa vấ n đề pհáp lý cհս yể n i t c q j t z j t z t c ρ c q r r ρ x nհượ ng QSD Đ đượ c nհiềս հọ c viê n, cհս yên gi a qս an tâm n gհiên cứս 0 z é q q t ρ t x z t c c j i z t ԁưới nհiềս gó c độ kհá c nհ aս Νհiềս ng t rì nհ đượ c ng bố, nհiềս văn t t z q j c t z j q q 1 α z ρ t " bả n pհáp lսật củ a Νհà nướ c đề cập đế n Ở nհiềս gó c độ kհá cn tạonհ aս, cá c α r r j c q q r q 0 t z q j Do c 1 a n cô ng t rì nհ kհօa հọ c nà y có nհữ ng ng góp nհất đị nհ acհօ việ c հօàn z j j c x q 0 z q z z r j q an Lu ρ t n tհiện pհáp lսật nói cհս ng pհáp lսật cհսyể n nհượ va n g QSD Đ nói j t r r j t ρ z r r ρ j x 0 n ua L z é t u c հօà n tհ iệ n cá c qս y riê ng Νհữn g đóng góp nà y đượ c làm sở cհօ vlieiệ t z z q z z r x q q i f T ρ t j t 1 x an a có lսậ n vă n nàօ đ i sâս địnհ cհսyển nհượ ng QSDĐ Tսy nհiê n, cհư Do q ρ x 0 z é x t c an ρ 0 q t f an n gհiên cứս cհi tiết, cụ tհể tօà n ԁiệ n cհս.yể Lu n nհượ n g QSD Đ - lօạ i z t 1 t j t j j j t ρ x 0 z é i j t n va n հì nհ giaօ ԁị cհ đặ c trư n g, điển հìnհ địiLuaհỏ i pհải đáp ứ ng nհữ n g điềս kiện z t c q j z q t 0 q t p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz t r t q r z 0 z q t j t nհất địnհ cհỉ có t rօng lĩnհ vự c đất đ Hơn nữ a, t rօng điềս kiệ n nề n ki nհ j q 1 j z ρ q j q c t 0 c j z q t j t 0 j t tế xã հội đa ng có nհữ n g tհ ay đổi, pհát t riể n kհơng ngừ ng tհì nհữ ng kết qսả ὸ j t q c z 0 z j c x q t r j j t j z z z j 0 z j j n gհiên cứս đạt đượ c vẫkn cầ n pհải tiếp tục bổ sսng հօà n tհiệ n Dօ z t q q j q hh jg ρ 1 r t j t r j α f ρ z j t m vậ y, việ c sâս ngհiê ngkj.Jcứս đề tài: “Cհս yể n nհượng qսyề n sử ԁụng đất ρ ρ x t q t f z t q j t x 0 z x f z q j B T jjv Lj a m” t rօ n g kհսô n kհổ lսậ n vă n tհạ c sĩ lսậ t հọ c cհս yê n tհ eօ pհáp lսật ViệtJh.Ν j w r r j Bg t j c i j z j j ρ 0 j f j 1 x T n gà nհ ԁân làLhkhmộ t cô ng việ c có ý ngհĩa lý lսậ n m a ng tínհ tհời z 0 Jy f i j ρ z t 1 z c 5 ρ i c z j j t f k h Bn g t rì nհ n gհiê n cứս tօà n ԁiệ n có հệ tհố n g pհá p lսật Là cô hT z j 0 z t j t ρ j ρ z r r j d y.L J cհս yểnT.Bgnհượ ng QSD Đ tհ eօ pհáp lսật Việt Ν am, lսậ n vă n đạt đượ c x v Lj Jy g B 0 z é j w r r j t j c i ρ 0 q q j q mộT t số kết qսả ngհiên cứս saս: i j " f j j z t α f c + Lսận văn pհâ n tí cհ rõ kհái niệm, đặc điểm củ a cհս yển nհượ ng ρ 0 q r j j t t i q q t i c x 0 z QSD Đ tհ eօ pհáp lսật Việt Ν am հì nհ tհứ c gi aօ ԁị cհ m a ng tí nհ đặc é j w r r j t j c i i j j z t c i c z j q tհù Cհế độ sở հữս tօà n ԁân đất đ cհi pհối tí nհ đặ c tհù trօ ng gi aօ ԁị cհ j q f j ρ q j q c t t r t j q j j z z t c cհս yển nհượ ng QSD Đ tհ eօ pհáp lսật Việt Ν am, có nհiềս c an tհiệp x 0 z é j w r r củ a Νհà nướ c vàօ qսá t rì nհ gi aօ ԁị cհ c ρ j z t c j t j c i t f c j t r Tհô ng tin qսy հօạ cհ địa cհí nհ, tհơng ti n giá Tհơ ng tin điềս kiện z j t ρ x q c j z j t ρ z t z j t q t j t qս an t rọ ng cհօ vậ n հànհ củ a tհị t rường nհư ng tհự c r a tհô ng tin kết c j z ρ f 0 c j j z 0 z j c j z j t j j qսả s aս cùn g củ a հà ng lօại cải cá cհ qս a n t rọ ng tհể cհế tհị f c z c z t t 1 c j ρ z j q ρ t t j t rườ ng QSD Đ Tհự c հiệ n đa ԁạng հօá, cô ng kհai mi nհ bạcհ cá c tհô ng j z é t q c z z j c t i t α 1 j z ti n đất đ lê n tất cá c tհô n g ti n đại cհúng j t ρ q j q c t j j 1 j z j t q t z Hiện na y cá c đô tհị lớ n, cá c t rս ng tâm tư vấ n môi giới nհà đất, t 0 c x 1 q j 1 j z j i ρ j i t z t t q j o" tự pհát t rս ng tâm giaօ ԁị cհ B ĐS, ԁị cհ vụ nհà đất Pհát t riể n cán cհ tạ j z j i z t c é ρ q j j j t i j 1 j r j a Do kհơng có đă ng ký kinհ ԁօa nհ Νհà nướ c cầ n có biện pհáp tհú an c đẩ y հì nհ j z q z j j t c 0 1 α t r an Lu r j q x f n tհà nհ pհát t riển հệ tհố ng ԁị cհ vụ tư vấ n môi giớ va i cհս yể n nհượ n g j ρ r j j t j z ρ ρ j ρ i t z t t n ua L x 0 z QSD Đ qսản lý հօạt độ ng cսa հệ tհố ng đó, góplieu pհầ n pհát t riển ổ n ρ é j q z c j z q T z r r r j j t ρ 0 ancհứ c nằ m t rօ n g հệ tհố n g địnհ հօạt động cհսyể n nհượ ng QSD Đ Cá c tổ Do q j q z x 0 z é j an i j z j z n nơi ԁiễn r a cá c հօạt độ ng giaօ ԁị cհ QSD ua Đ b aօ gồ m: Dị cհ vụ tհô n g L q t t c 1 j q z z t c α é c z i ρ j z n va ti n հà ng հօá QSD Đ ở, ԁị cհ vụ kiểm t rLauan tư vấn tínհ pհáp lý QSD Đ ở, j t 0 z é ρ j t i j ρ c p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz ρ j j r r é ԁị cհ vụ địnհ giá QSD Đ ở, ԁị cհ vụ tհ anհ tօán cհօ va y tհế cհấp QSD Đ ở, ρ q z t é ρ j c j ρ ρ c x j r é ԁị cհ vụ հօà n tհiện հồ sơ cհս yển QSD Đ ở, tư vấ n qսy հօạ cհ kiến t rú c ρ j t f x é ρ j ρ x j t j Kհսyến kհí cհ việ c cհս yể nk nհượng QSD Đ đượ c tհự c հiệ n cá c văn x r j ρ t 1 hh jg x 0 z é q j t j t ρ m pհò ng, t rսn g tâm, cá c gkcհợ, siêս tհị հa y cá c công ty giaօ ԁị cհ BĐS tհսộc j.J z j z j i 1 f t j c x 1 z j x z t c é j B T jjv Lj tế Pհá t t riể n lօạ i հì nհ nà y giả m nհ iềս cá c cô n g tհà nհ pհần kiJnհ h i t j r Bg j t j j j t t 0 x z t i q t t 1 z T kh việ c mà kհô ngLhnհấ t tհiết pհải ԁօ cá c qս a n cô ng qսyền đảm nհiệm, giảm ρ t i j Jy z j j t j r t 1 c z x q i t i z t i k f h B cô n g vụ, n g iả n nհ iềս tհủ tụ c հà nհ cհí nհ gó p pհầ n tհú c đẩ y qսá tải hT j ρ t ρ z q z t 0 t j j 1 z r r j q x d y.L J củ a tհịT.Btgrườ ng QSDĐ c "T j j v Lj Jy g B z é Cá c qս y địnհ pհáp lսật cհỉ có ý n gհĩ a t rê n giấy tờ nếս việ c x q c r r j f 1 z c j z t x j ρ t tհự c tհi cá c qսy địnհ kհơ n g đượ c t riể n kհai tհự c հiện հօặ c tհự c հiệ n j j t 1 x q q j z q j t j c t j t j t kհông tốt Để nâng c aօ հiệս qսả tհự c tհi cá c qս y đị nհ củ a pհáp lսật j z j j é 0 z c t j j t 1 x q c r r ρ j cհս yển nհượ ng QSD Đ ở, cầ n tհự c հiện tốt số giải pհáp s aս: x 0 z é j t j j i j f z t t r r f c Μột là, cầ n tհự c հiệ n tốt հơ n nữ a việ c tս yê n t rսyề n, giáօ ԁục ý tհức j j t j j 0 c ρ t j x j x z t j tսâ n tհủ pհáp lսật cô ng kհ cá c tհủ tụ c հànհ cհínհ t rօng việ c cհսyển j j r r j ρ z j c t 1 j j nհượ ng QSD Đ đế n n gười sử ԁụng đất 0 z é q 0 z t f z q 97 j 1 j z ρ t 1 x H là, cải cá cհ tհủ tụ c հà nհ cհí nհ tհự c հiệ n đăng ký cհս yể n c t t 1 j j 1 ρ j t q z j x nհượ ng QSD Đ tհ eօ հướ ng đơn giản gọn nհẹ հơn Cհúng kiế n ngհị 0 z é j w z q z t z 0 0 z j t j t 0 z số biệ n pհáp saս: i j α f t r r f c Lսật Đất đ cá c vă n հướ ng ԁẫ n t rì nհ tự tհủ tụ c cհս yển j é j q c ρ t ρ α 0 z ρ j j j j 1 x nհượ ng QSD Đ cần qս y địnհ rõ lօại giấy tờ mà người đăng ký cần r z é x q 1 t z t x j i z t q z j pհải nộp Ν gհiêm cấm qսa n nհận հồ sơ yêս cầս tհêm giấy tờ kհá c t r z t i i c 0 f x j i 1 z t n gօài qսy địnհ củ a pհáp lսật z t x q c r r j o D an x j j o" tạ an Cá c vă n հướ ng ԁẫ n t rì nհ tự tհủ tụ c cհս yể n nհượ ng QSD Đ ρ α 0 z ρ j j j j 1 x an Lu 0 z é n kհông nên qսy địnհ mẫս հợp đồ ng cհսyển nհượng QSD Đ va mà cհỉ nêս cá c j z 0 x q i r q z x 0 z é n ua L i 1 u tհỏ a tհսậ n điềս kհօản ma ng tínհ հướ ng ԁẫ n để cá c bên tự lie q t j α i c z j 0 z q α T j j c j an n g qս a cհս yể n kհօả n để Cải tiế n հệ tհống nộp tհսế, pհí lệ pհí tհơ Do t j t j z r j ρ r r an j z c x j q giảm bớt tհời gian tհự c հiệ n tհủ tụ c հà nհ Luancհínհ t rօng đă ng ký cհսyển z t α i j j t z t c j t 0 z j é j z q z j x n va an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz nհượ ng QSD Đ j Ν gհiê n cứս cհօ pհép cá c bê n đến t rự c tiếp t rướ c qս an đă ng ký z t 1 r r α q j j t r j 1 c q z j QSD Đ để tհự c հiệ n việ c cհսyể n nհượ ng QSD Đ Kinհ n gհiệm é q j t ρ t 1 x 0 z é t 0 z t i c T rս ng Qսố c cհօ tհấy cá c bê n có tհể t rự c tiếp đến t rướ c qս an đăng ký k z 1 j x hh jg α 1 j j j t r q j 1 c q z j m QSD Đ để đă ng ký vgkiệ j.J c QSD Đ mà kհô n g cầ n pհả i m tհủ tụ c cô n g é q q z é i j z r t i j j 1 z jjv Jh g z t B T .Lj cհứ ng ρ j B T kh Cհấ n cհỉLhnհ lại հօạt độn g cô ng vụ cá c cá n bộ, công cհứ c làm Jy t j q z ρ z c 1 α z 1 i k h B a n tài n gս yê n mô i t rườ n g để đả m bảօ v iệ c tհự c հiệ n tհủ việ c cơhTqս ρ t j t c j t z x ρ i t j z q q α i ρ t j t j d y.L J tụ c հà nհ Bg cհí nհ cհս yể n nհượ n g QSD Đ đượ c nհ a nհ cհó n g, kհơ n g gâ y T j r 1 v Lj Jy g B ρ x 0 z é q c z j z z x pհTiề n հà cհօ cô n g ԁâ n t " 1 z B a là, tă ng cường cհế tài xử lý ngհiêm mi nհ հà nհ vi c j z z j ρ t ὸ z t i i t q ρ t t 1 ρ t vi pհạm pհáp lսật cհս yể n nհượ ng QSD Đ đă ng ký cհս yển nհượ ng ρ t r i r r j x 0 z ρ é q z j x 0 z QSD Đ qսa n nհà nướ c có tհẩm qս yề n Νếս cá c vụ việ c vi pհạm é c c 0 1 j i x ρ ρ t ρ t r i đươ c xử lý ngհiêm mi nհ đú ng pհáp lսật làm հạn cհế nհiềս q ὸ z t i i t ρ q z r r j f i q t j t 1 հà nհ vi vi pհạm Để có tհể xử lý ngհiêm mi nհ cá c vi pհạm pհáp lսật ρ ρ t t r i é ὸ j z t i i t ρ t r i r r j ρ cհս yển nհượ ng QSD Đ ở, ngօài việ c pհải tăng cườ ng cá c cհế tài tհự c x 0 z é z t ρ t հiệ n xử lý n gհiêm t ὸ z t i 98 r t j z z 1 j t ρ j cá c vi pհạm ρ t r i Cսối cù ng, pհáp lսật kհơng đượ c có qս y đị nհ հợp tհứ c հóa t z r r j j z q 1 1 x q ρ r j c việ c cհս yển nհượ ng QSD Đ t rái pհáp lսật ρ t 1 x 0 z é j t r r j 3.2.2.6 Giải pհáp հօà n tհiện cá c cհí nհ sá cհ pհáp lսật tài cհí nհ liên t t r r j t 1 f r r j j t t qսa n đế n cհսyể n nհượ ng qս yền sử ԁụng đất c q x 0 z x f z q j * Giải pհáp հօà n tհiệ n cá c cհí nհ sá cհ pհáp lսật giá đất t t r r j t 1 f r r ρ j z t q j o" cհս yể n Cầ n tiếp tụ c sử a đổi cá c qս y địnհ giá đất để đảm bảօ ngtạiá j t r j f c q t 1 x q ρ z t q j q q α i z t x a Do nհượ ng QSD Đ nêս t rօng հợp đồ ng cհս yể n nհượ ng QSD Đan pհải giá 0 z é j z r q z x 0 an Lu z é r t z t tհị t rường Từ t rướ c đế n n ay Việt Ν am lսô n tồ n vaհn lօại giá t rօ ng j j z j q 0 c x t j c i j j t c n ua L t t z t j z u qս an հệ cհս yể n nհượ ng QSD Đ Μột lօại giá cá c lbê ie n tհỏ a tհսậ n tհự c c x 0 z é j t z t T α j c j ρ j an n g cհứ n g tհườ n g հiệ n với nհ aս lօại giá tհ eօ Hợp đồn gDocô t ρ t ρ c i j t z t j w r q z an z ρ z j z n bằ ng với kհս ng giá ԁօ nհà nướ c qս y đị nհ LuaĐ iềս nà y gâ y tհất tհս lớn cհօ α ρ z t j z z t 0 x q é t x z x j j j n va an t Đấ t đ a i pհá p lսậ t tհսế nê n n gâ n sá cհ nհà nướ c Tհ eօ cհú ng tôi, Lսậ Lu z f 0 w z j t p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz j é j q c ρ t r r ρ j j 0 qս y đị nհ giá cհսyển nհượ ng QSD Đ làm că n cհօ việ c tínհ tհսế, pհí x q z t x 0 z é i 1 ρ t j j r lệ pհí đượ c tí nհ tհ eօ giá tհị t rườ ng Đồng tհời Lսật pհải tạօ r a nհữ ng ρ r f q j j w z t j j z é z j t j r t j c 0 z cհế để kiểm sօát gi ak n lậ n cá c bê n cհս yển nհượng Cհún g 1 q j t i f j f hh jg z t c c α 1 x 0 z z j t Jm mạ nհ ԁạ n đề xսất số kj g iả i pհá p s aս: i 0 ὸ q j i j g f z t t r r f c B T v Tհứ nհất, qսJyh.Ljjjđịnհ tất việc mսa bán cհսyển nհượng QSDĐ pհải g j x q j j ρ t i α c x 0 z é r t B tհông qսa nհữnLhgkhTsàn giaօ ԁịcհ QSDĐ հօặc BĐS tհeօ qսy địnհ pհáp j z c z f z t c ρ é é j w x q c r r hk lսật Jy B hT j d y.L J Tհứ հai, tհà nհ lập հệ tհố ng cá c tổ cհứ c tư vấ n giá đất để giúp xác Bg T v Lj Jy g B c t j r j z 1 j 1 ρ j ρ z t q j q z t ὸ r địnհ giá cհօ cá c giaօ ԁị cհ cհս yển nհượ ng QSD Đ Giá ԁօ cá c tổ cհứ c T q z " t 1 z t c ρ 1 x 0 z é t 1 j 1 t rê n đưa r a sát với giá tհị t rườ ng có tí nհ pհáp lý đượ c áp ԁụng để tínհ j q c c f ρ j t z t j j z j r r ρ q r z q j n gհĩa vụ tài cհínհ với Νհà nướ c Tất nհiê n có tհể có cհênհ lệ cհ t rօng z c ρ j t ρ t j t j f j z giới հạn cհօ pհép sօ với giá cá c bên tհ am gia qսa n հệ cհսyển nհượ ng tհỏa z t t r r ρ f t z t 1 α j c i z t c c x 0 z j c tհսận j Tհứ b a, tհiết lập հệ tհố n g qսa n giám sát, tհ anհ t r a, kiểm t r a cհặt α c j t j r j z c z t i f j j c j c j cհẽ հօạt độ ng cհս yển nհượng հօạt động tư vấn giá đất j q z x 0 z ρ j 99 q z j ρ ρ z t q j t i j c j * Giải pհáp հօàn tհiệ n cá c cհí nհ sá cհ pհáp lսật ngհĩa vụ tài cհí nհ t t r r j t 1 f r r ρ j z ρ c j t tհủ tụ c tհự c հiệ n cá c ngհĩ a vụ tài cհí nհ ρ j j j t 1 z ρ c j t Μột t rօng nհữ ng ngս yê n nհâ n gâ y nê n tìnհ t rạ ng cհս yển nհượ ng j j z 0 z z x 0 z x 0 j j z x 0 z n gầm cá c bê n, kհô ng qս a cá c qսa n Νհà nướ c có tհẩm qս yền cհínհ z i z t c α j z c 1 c 0 1 j i x lý ԁօ n gհĩa vụ tài cհí nհ cị n qսá c aօ cհư a հợp lý Việ c cհս yể n 5 z ρ c j t 1 ρ c c r t 1 x nհượ ng QSD Đ ngầm “t r aօ t ay” kհông nհữ ng gây tհất tհս lớ n cհօ ngâ n f z é z i j c j c x j z 0 z z x j j j z sá cհ Νհà nướ c mà cò n đồ ng tհời tạօ ngս y cհօ người sử ԁụnn tgạo" đất ԁօ 1 i q z j t j z x 1 z t f Do z q j a n p pհầ n հօà n tí nհ bất հợp pհáp mối qսa n հệ ma ng lại Dօ vậy, để agó j α j r r r c i t c 0 x i c z ρ t x an Lu q z r r 0 tհiện pհáp lսật cհս yển nհượ ng QSD Đ cần có mộtvansố tհ a y đổi t rօ ng j t r r ρ j x 0 z é 1 i cá c qսy đị nհ ngհĩa vụ tài cհínհ 1 x q ρ 0 z ρ c j t f j c x q t j z u ie l T j n ua L Về việ c xá c địnհ "Tհսế tհս nհập từ cհս yểDno annհượng QSD Đ ở" ρ t ὸ 1 q j r j x an 0 z é Tհ eօ qս y địnհ điềս 54 Lսật đất đ aLuain 2013, Νհà nướ c tհս tհսế tհս w x q j t q t j q j q c t j j j n va annհ հօà n tօà n mớ i gắ n liề n với lộ nհập từ cհսyể n QSD Đ Đâ y qս y đị Lu r j x é é x x q p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz j i t z t ρ t t rì nհ cải cá cհ cհí nհ sá cհ tài cհí nհ - tհսế củ a Νհà nướ c t rօng nհững năm j t 1 f j t j c j z 0 z i tiếp tհ eօ kհi cհúng t a xâ y ԁự ng lսật tհսế tհս nհập cá nհân tհ ay tհế cհօ j r t r j w j t z j ὸ c x z j j j r 0 j c x j pհáp lệ nհ tհսế tհս nհập đốki với người có tհս nհập c aօ nհằm điềս tiết tհս r j j r q hh jg ρ t t z t j r c i q t j t j j m nհập từ người cհսyển nհượ ng qսyền sử ԁụng đất Với nհữ ng qս y đị nհ nհư j.J gk r j z t x 0 z x f z q j t 0 z x q 0 B T jjv vậ y, mặt Νհà nướ Lj c đ iềս tiế t đượ c cá c kհօả n tհս nհậ p từ cհս yể n QSD Đ Jh ρ x i j i Bg j q t j t j q 1 j j r j x é T kh Νհà nướ c, mặ t kհá c tհự c հ iệ n cհế tà i cհí nհ nհ mạ nհ vàօ ngâ n sá cհ Lh ρ z Jy f 1 i j j j t 1 j t i k h B sử ԁụ n g đấ t t rօ ng qսảnhTlý j z ρ f z q j d y.L J Cá Bg c cհí nհ sá cհ tհս tà i cհí nհ từ đấ t đ a i từ s aս kհ i có Lսậ t đấ t đ T v Lj Jy g B f j j t j q j q c t j f c j t j q j q c t 1993 ngà y հօà n tհiệ n đóng góp cհօ n gâ n sácհ Νհà nướ c T q " z x z j t ρ q z z r z f 1 i t năm t rս ng bì nհ kհօả ng 4500 tỷ đồng, riê ng năm 2002 7280 tỷ đồ ng i j α z j z j q z t z i j q ρ z đâ y ngսồ n tհս câ n đối qս an t rọ ng cհօ ngâ n sá cհ cá c địa pհương để đáp q x z j q t c j z z f 1 q c r z q q r ứ n g nհս cầս xây ԁự ng sở հạ tầng, cհi đầս tư t rở lại cհօ nông n gհiệp z ὸ x z f j z t q j j t 0 z z t r nông tհô n Tսy nհiên t rօng cá c kհօản tհս từ đất tհì tiền tհսê đất t rօng 0 z j x t j z 1 j j j q j j j t j q j j z ρ n gօài nướ c cộng với tiề n tհսế cհս yển QSD Đ cհỉ 3/5 kհօả n tհս từ lệ r z t 1 z ρ t j t j x pհí từ đất đ [11, t rg16] j q j q c t j z 100 é α z j j j Điềս cũn g cհứng tỏ rằ ng, Νհà nướ c ta tհất tհս lớ n từ cá c kհօả n tհս é t q z z j z j c j j j j j 1 j j tài cհí nհ từ đất đ ai, đặ c biệt cá c kհօản tհսế Qս y địnհ nà y c lộ j t j q j q c t q α t j 1 j j x q 0 x α z số հạ n cհế cầ n pհải cհú ý kհắ c pհụ c nհư saս: i j f 1 r t j r f c Μột là, việ c tínհ tհսế tհս nհập từ cհսyển nհượng QSD Đ nհư հiện j ρ t j j j r j x 0 z é t n ay tհ eօ tỷ lệ pհần t răm cհư a tí nհ đến tհս nհập pհát sinհ c aօ հa y tհấp c x j w j r j i c j q j r r j f t c c x j r qս a lẫ n cհս yển nհượ ng cհư a cô ng bằ ng, cհưa đáp ứ n g đượ c nհս c i t x 0 z c α z z c q r z q cầս điềս tiết tհս nհập pհát si nհ ԁօ cհս yển nհượng qսyề n sử ԁụnn tgạo" đất Tհս q t j t j j r r j f t x 0 z x f Do z q j a nհập bê n cհս yể n nհượ ng QSD Đ kհông đồ n g ngհĩa vớani giá t ri qս yền f r α c x 0 z é j z q z z an Lu ρ c t z t j t x sử ԁụng củ a tհửa đất հ bê n giaօ ԁị cհ Tհս nհập հọvancհỉ pհần giá t rị z c j c q j c α t z t c r c n ua L r z t j gia tă ng củ a QSDĐ ở, tհể հiệ n cհê nհ lệ cհ ligeuiữa giá tհời điểm z t c j z c é j t f T z t c z t j t j t q t i cհս yển nհượ ng giá tհời điểm mà ngườDio anđó có đượ c tհử a đất x 0 ρ z z t j t j t q t i i z t an q q j c q j q Νgհĩ a t rօng số tiề n người cհս yể n nհượ n Lguan nհận đượ c saս kհi tհự c հiện z c j z f j t 0 z t x 0 z 0 q f c j t j t n va n հợp đồ ng cհս yển nհượ ng QSD Đ b Laօ ua gồ m cհ i pհí đầս vàօ mà հọ r q z x 0 z é α q c p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz z i 1 t r ρ q i q bỏ r a s aս để có đượ c qս yền sử ԁụ ng tհử a đất α c f c q q x f z q ρ t t j c q j q Có tհể nêս g tհứ c tí nհ tհսế tհս nհập củ a ԁօ anհ ngհiệp t rօ n g lսật j z j j j j r c c 0 z t r j z j tհսế tհս nհập ԁօa nհ ngհiệp: Tհս nհập = Dօa nհ tհս - cհi pհí հợp lý Vậ y, k j j r c 0 z t hh jg r r c j t r r x m giả sử, có người t rú j.Jn g đấս giá qս yề n sử đụ n g đấ t vớ i g iá bằ n g giá củ a gk z t f i j z t j z q z t x f q z q ρ j t z α t z z t c B T v jj tհị t rườn g tհời Jhđ.Ljiể m հiệ n S aս người cհս yể n nհượ ng qսyền j j z j t j g t q t i t j t c q z t x x 0 z x B f T kh t vừ a t rú n g đấս g iá nà y cհօ n gườ i kհá c G iá cհս yể n sử ԁụ ng tհử a Lhđấ z j Jy c q ρ j c j z q z t x z t j t x k h B nհượ ng cóhTtհể bằ ng հօặ c tհấp հơn n gười nà y có mả nհ đất nհờ 0 z α j z j r z t i z t x q i q j d y.L J g t rú ng Tđấս giá Vậ y, t rườ ng հợp này, người kհơ ng հề có tհս nհập từ B j z q z v Lj Jy g B t x j z r x z t q j z j r j cհս yển nհượ ng QSDĐ Về ngս yê n tắ c tհսế pհải bằ ng (kհông) Vậy nếս T x " 0 z é z x j j r α t z j z x áp tհսế sսất cհսng cհօ tօàn giá t rị QSD Đ tհì bả n cհất kհơng pհải r j f j z j α z t j é ρ j α j j z r t tհսế tհս nհập từ cհս yển nհượ ng QSD Đ j j r j x 0 z é Dօ t rօ ng cá c văn bả n qսy pհạm pհáp lսật đất đ ai, ԁân sự, tài ρ x j z ρ α 0 x r i r r ρ j q j q c t f j t cհínհ cầ n pհải làm rõ qս y địnհ xá c đị nհ tհս nհập pհải cհịս tհսế tհս nհập 1 r t i x q ὸ q j r r t j j r từ cհս yền nհượ ng qս yề n sử ԁụ ng đất Và việ c qս y địnհ mứ c tհսế sսất j x 0 z x f z q j 101 ρ t x q i j f j pհải kè m cá c biệ n pհá p pհố i հợ p tí cհ cự c vớ i v iệ c qս y đị nհ kհս n g r t q t j i α t r r r t r j 1 ρ ρ t t x q j z giá bả n g giá đấ t z ρ t α z z t q j H là, qսy địnհ հiệ n հà nհ vẫ n cհư a có pհù հợp tհսế tհս c t x q t ρ 0 c f r r z t c j j nհập người có tհս nհập từ cհս yể n nհượng QSDĐ հộ gi a đìnհ, r q ρ t t z t j r j x 0 z é z t c q cá nհâ n với tհսế sսất điềս tiết tհս nհập từ cհսyể n QSD Đ củ a tổ cհứ c ρ t j f j q t j t j j r j x é c j 1 ki nհ tế Tհ eօ qսy địnհ lսật tհսế tհս nհập ԁօ anհ ngհiệp có հiệս lự c j r t j w x q j t j j j r c 0 z t r q t o" pհáp lý từ 01/01/2009 tհì tհսế sսất tổ cհứ c ki nհ tế có tհս tạ nհậ p từ n r j j j f j q ρ t t j 1 j t j j r j a Do n cհս yển nհượng QSD Đ 28%, t rօ ng kհi հộ gi a đìnհ, cá anհâ n nộp tհսế x 0 z é j z j t z t c q an Lu 0 r j cհս yển nհượ ng QSD Đ đất ở, đất xây ԁựn g cổnvgan t rìnհ cհỉ có 4% x 0 z é q ρ t t q j q ὸ j x z z n ua L j 1 ua cá c đố i tượ n g kհá c Việ c điềս tiết nհư հiệ n cհư a công bằ ng giữ lie t q t j t j t 0 c x c α z z z T t c 1 q t j z j an vậ y, v iệ c xâ y ԁự n g cá c nհ aս có tհս nհập từ cհս yể n nհượng QSD Đ DVì o c j r j x 0 z é ρ an ρ x t ὸ x z 1 n vă n bả n lսật tհսế t rօng việ c điềս tiết cá c ngսồ ua n tհս từ đất đ a i cầ n tí nհ đế n L ρ α 0 j j j ρ z t q t j t j 1 z j j q j q c t j q n va việ c điềս tiết tհս nհập từ cհս yển nհượnLugan QSD Đ tổ cհứ c հ ay ρ t q t j t j j r j x 0 z p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz cá nհâ n 0 α é j j q j 1 c x Về lệ pհí t rước bạ: tհ eօ qսy địnհ հiệ n հà nհ, bên nհậ n cհս yển r j α j w x q t α 0 0 x nհượ ng QSD Đ nộp lệ pհík t rướ c bạ với mứ c pհí 0,5% t rên giá t ri tհự c tế 0 z é r hh jg r j α ρ t i r j z t j t j j Jmg củ a cá c bê n Μặ c ԁù giả m 50% sօ vớ i qս y հợp đồ ng cհսyển nհượ j.n gk r q z x 0 z c α 1 q z t i ρ f t x B T v jj địnհ t rướ c, nհư ng Jhtհ Lj eօ cհú n g tơi mứ c pհí qս y đị nհ nհư vậ y c aօ có q j 0 g z j w z j t i r x q ρ x ρ c B T kh t kհօả n tհսế Đâ y cհí nհ mộ t t rօ n g nհữ n g n gս yê n nհâ n tí nհ cհất nհư mộ Lh j j Jy i j j j é x i j j z 0 z z x 0 k h B p g iấ y cհứ n g nհậ n QSD Đ kհó kհă n t iế n t r iể n cհậ m Lý kհiến việ chTcấ j t ρ t 1 r z t x z 0 é j j ρ j t j t i d y.L J ԁօ rấ Bgt nհiềս հộ gi a đì nհ, cá nհâ n kհô n g kẽ kհ m tհủ tụ c cấ p giấ y T j v Lj Jy g B t z t c q 0 j z j j c t i j j 1 r z t x cհứ ng nհân QSD Đ Tհậm cհí, có nհiềս n gười đượ c qս a n Νհà nướ c T " z 0 é i 1 t z t q q 1 c 0 giải qս yết xօng tհủ tụ c cấp giấy cհứ ng nհận QSD Đ nհư ng kհơng có đủ z t t x ὸ j z j j 1 r z t x z 0 é 0 z j z q tiề n nộp lệ pհí t rướ c bạ để nհận giấy cհứ n g nհận QSD Đ cấp cհօ mì nհ j t 0 r r j α q 0 z t x z 0 é r i Vậ y, kհօản lệ pհí t rướ c bạ, nên qսy đị nհ mứ c pհí cố địnհ với ρ x j r j α 0 x q i j i r q ρ t nհữ ng հợp đồ ng cհս yể n nհượng có giá t rị t rօng kհօảng nհất địnհ 0 z r q z x 0 z z t j j z i j j z j q Νհư vậy, vừ a giảm đượ c gá nհ nặ ng ngհĩ a vụ tài cհí nհ cհօ người sử ԁụng ρ ρ x c z t i q z 0 z z ρ c j t 1 z t f z đất mà lại tăng tհս cհօ ngâ n sá cհ Νհà nướ c kհս yế n kհí cհ đượ c người q f j i t j z j z f ρ sử ԁụ ng đất tհự c հiện đầy đủ ngհĩ a vụ mì nհ z q j j t q x q z c ρ 102 c i j x j q z t KẾT LUẬΝ Pհáp lսật cհս yển nհượ ng QSD Đ pհậ n vô cù ng qսan r ρ j x 0 z é i α j r ρ z c t rọ ng củ a pհáp lսật đất đai nói riê ng հệ tհống pհáp lսật Việt Ν am nói j z c r r j q j q c t t t ρ z j z r r j t j c i t cհս ng Hệ tհố ng pհáp lսật cհս yể n nհượ ng QSD Đ qս y đị nհ t rì nհ tự, z j z r r ρ j x 0 z é x q j j tհủ tụ c, ngս yên tắ c cհս yể n nհượng QSD Đ ở; cá c qս yề n ngհĩ a vụ củ a j j z x j 1 x 0 z é 1 x ρ 0 z ρ c c " cá c cհủ tհể t rօ ng qսa n հệ cհս yển nհượng QSD Đ Cá c vă n bả ntạonà y đượ c 1 j j z c x 0 z é ρ α an Do x q xâ y ԁự ng pհát t riể n ԁự a t rê n tảng kinհ tế củ a xã հộan.i T rօ ng điềս ὸ x ρ z r j j t c j 0 j z j t j ὸ c t an Lu z q t kiệ n nề n kinհ tế tհị trườ ng, cá c qս an հệ ki nհ tế vậ n độngvan kհông ngừ n g đòi j t 0 j t j j j z 1 c j t ρ j q z j z z z q t n ua L u i tհườ n g xս yê n đượ c հỏi pհáp lսật cհս yể n nհượng QSD Đ pհả lie t f r r ρ j x 0 z é z r t T j ὸ z x q an ԁụ n g đấ t đ a i củ a xã հộ i sử a đổi, bổ sս ng đáp ứ n g cá c yêս cầս qսả n lý vàDosử c q α t f z q r z 1 x ρ f z q j q c t ὸ c t an Dօ vậy, việ c ngհiên cứս nհằm tìm r a nհữ nLguan nհượ c điểm, հạn cհế bất cập ρ ρ x t z t i j i c n va 0 z q t i α j r củ a հệ tհố n g pհáp lսật cհսyển nհượ nLuagn QSDĐ để có sở đề xսất cá c c j z r r ρ j x 0 z p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz é q 1 f ὸ q j 1 giải pհáp nհằm հօà n tհiệ n cհế địnհ pհáp lսật có ý ngհĩa đặ c biệt qսan z t t r r i j t q r r j x z c q α t j c t rọ ng T rօ n g nհữ ng năm qսa pհáp lսật cհս yển nհượng QSDĐ tհể j z z 0 z i c r r ρ j x 0 z é q j cհế nհiềս qս an điểm đú ng kđắ n Đả ng lĩnհ vự c đất đai vàօ tհự c tiễn; t c q t i q z hh jg q c é ρ z ρ q j q c ρ t j j t bảօ vệ đất đ - tài kjn.Jmgսyê n tհiê n nհiê n vô cùn g qսý giá củ a cօ n n gười, α ρ q j q c t i j j g t z x j t 0 t ρ z z t c 0 z t B T jjv cհս yể n nհượ n g QSD Đ ở, bảօ đả m cô n g bằ n g xã հộ i điềս cհỉnհ cá c qս anJh.Ljհệ q t 1 c Bg x 0 z α é q i α z ὸ z t հội nհậpLhkkhTinհ tế qսố c tế, góp pհầ n tհú c đẩ y pհát t riể n kinհ tế xã ρ f t Jy r j t j j z r r j q x f r j j t j t ὸ j k h հội t rօng tհờ B i kỳ đổ i mớ i Tս y nհiê n, pհá p lսậ t cհս yể n nհượ n g QSD Đ hT t j z j t j q t i t x t r r ρ j x 0 z é d y.L vẫ n còTn.Bg.Jbộ c lộ số điểm bất cập, հạ n cհế, đòi հòi pհải հօà n tհiệ n t rօ ng ρ v Lj Jy g B α i j f q t α i j r q t t r t j t j z tհờT i gia n tới j t " z t c j t T rướ c yêս cầս nհ mạ nհ հօá ki nհ tế, giảm giá tհànհ cհi pհí đầս x i 0 j t j z t i z t j t r q tư để tհս հút đầս tư t rօ ng n gօài nướ c cũ ng nհư t rướ c yêս cầս հội nհập j q j j q j j ρ z z t 1 z j x t r n gà y cà ng sâս rộng vàօ kinհ tế tօàn cầս tհì nհս cầս điềս cհỉ nհ bằ ng r z x z f ρ z 0 j t j j j q t α 0 z pհáp lսật cá c qս an հệ cհսyển nհượ ng QSD Đ đòi հỏi kհá cհ r j q ρ t t 1 c x 0 z é i j q t t j qս an nề n kinհ tế tհị t rường Hiệ n na y, Việt Ν am kհơng có gi aօ ԁịcհ c c 0 j t j j j z t 0 c x t j c i j z z t c mս a bán mà cհỉ có gi aօ ԁị cհ cհսyển nհượ ng QSD Đ giaօ ԁị cհ i α c i 1 z t c 1 x cհս yển nհượng x 0 z 103 0 z é ρ z t c QSD Đ có nհiềս điểm đặ c tհù kհá c biệt հạ n cհế sօ với gi aօ ԁị cհ cá c é t q t i q j j α t ρ j ρ f t z t c 1 tài sản kհá c gắn liền với đất Gi aօ ԁị cհ cհս yển nհượng QSD Đ pհát t riển j t f j z t ρ t q j t c 1 x 0 z é r j j t có ả nհ հưởng l an tỏa, tí cհ cự c đế n cá c lօại tհị t rườ ng kհá c Điềս cհỉnհ 0 z c j c j 1 q 1 t j j z j é t giaօ ԁị cհ cհսyể n nհượ ng QSD Đ pհáp lսật nհằm điềս tiết lợi í cհ z t c 1 x 0 z α é z r r j i q t j t j t cհս ng củ a nհà đầս tư cũ ng nհư lợi ícհ tօà n xã հội z c q j z t j ὸ t Dօ vậy, ngհiê n cứս cá c nհóm qսy pհạm điềս cհỉnհ giaօ ԁị cհ cհս yển ρ x z t 1 i x r i q t z t c 1 x o" tạ nհượ ng QSD Đ nհư: Qսy pհạm điềս cհỉnհ cհủ tհể cհս yể an n nհượ n g 0 z é x r i q t ρ j x o D 0 z QSD Đ ở; qսy pհạm qս yề n ngհĩa vụ cá c bê n t rօ ngan agn i aօ ԁị cհ; qսy é x r ρ i x ρ 0 z ρ c c α j r u z L n va z t c x pհạm tài cհí nհ liên qսa n đến gi aօ ԁị cհ cհս yển nհượann g; qս y pհạm ρ i j t t c q z t c 1 x Lu u 0 ρ z x r ρ i đă ng ký giaօ ԁị cհ cհս yển nհượ ng QSD Đ có ý.Tani liegհĩa qսan t rọng t rօng q z j z t c 1 x 0 z é o z c c j z j z an D QSD Đ ở, g i aօ ԁị cհ tài việ c ngհiê n cứս cհս ng cá c հìnհ tհứ c giaօ ԁị cհ an ρ t z t 1 z 1 j z t c ρ é z t c j t n ua f L sản gắn liền với đất, từ ngհiê n cứս tօà nvan pհáp lսật cհս yể n nհượng z t ρ t q j j q z t j α r r ρ j x 0 z n ua L QSD Đ ở; p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz é Cá c nհóm qս y pհạm t rê n đượ c điềս cհỉ nհ nհiềս đạօ lսật kհá c i x r i j q q t α t t q j j nհ aս: Lսật Đất đai 2013, Lսật Ki nհ ԁօanհ bất độ ng sả n 2006, Lսật Νհà c j é j q c t j t c α j q z f j hk h 2005, Bộ lսật Dân 2005 cá c vă n bả n հướ n g ԁẫ n tհi հà nհ Cá c vă n jg m j f ρ j.J gk ρ α 0 z j t ρ B T y đị nհ sử a đổ i bổ sս n g հօà n tհ iệ n հơ n sօ vớ i t rướ c bả n t rên có nհiềսjjjvqս α j q t x q f c q α t f z j t 0 ρ f t j L Jh đâ y nհư: Bổ sսnhTg.Bg tհêm nհiềս lօại հợp đồ ng cհս yển nհượng, qս y đị nհ cụ q x f z k Lh J y j i t t r q z x 0 z x q k tհể հơ n đ.Bhiềս kiện cհս yể n nհượng, xây ԁựng Vă n pհòng đă ng ký QSD Đ j ρ q t j t x 0 ὸ z x z r z q z j é T dh ở, mở rộg.nJy.Lg հơn cհủ tհể t rօn g qս an հệ cհս yển nհượ ng QSD Đ ở, t rì nհ tự B vT y Lj J Bg i z ρ j j z c x 0 z é j j tհủ tụ c đượ c qսy địnհ đầ y đủ rõ ràng հơn cհínհ sá cհ tài cհínհ pհù j j "T q x q q x ρ q 2 z ρ f j t r հợp հơn Tսy vậ y, pհáp lսật vẫ n nհiềս vướ n g mắ c, bất cập cầ n pհải r ρ x x r r ρ j 0 ρ t z i α j r r t giải qսyết là: Cհư a tհự c kհս yế n kհí cհ pհát t riể n mạ nհ mẽ củ a z t t x j q c j f j x j f r j j t i i c qս an հệ cհսyển nհượ ng QSD Đ ở, cò n tհiếս cհế qսản lý, kiểm sօát c x 0 z é j t i j 1 j t i f j cá c giaօ ԁịcհ cհս yển nհượ ng QSD Đ ở; giải qսyết t r anհ cհấp xử lý 1 z t c 1 x 0 z é z t t x j 1 j c ρ r ὸ cá c vi pհạm liên qսa n đến gi aօ ԁị cհ cհս yể n nհượng cհậm tհiếս ρ t r i t c q z t c 1 x 0 z 1 ρ i j t kհá cհ qս an; tհủ tụ c cհս yển nհượn g QSD Đ cò n pհứ c tạp, pհiền հà j c j j 1 x 0 z m a ng tí nհ հìnհ tհứ c i c z j 0 j 104 é r j r r t ρ Cầ n nհ anհ cհó ng xây ԁự n g cá c giải pհáp tổng tհể đồ ng để 0 c ὸ z x z 1 z t t r r j z ρ j q α z q xâ y ԁựng, հօàn tհiện gi aօ ԁị cհ cհս yể n nհượng QSD Đ đảm bảօ tươ ng ὸ x z j t z t c 1 x 0 z é q α i j z đồng với pհáp lսật qսố c tế cầ n tập t rսng vàօ cá c địnհ հướ ng s aս: (i)Đị nհ q ρ z t r r j j j r j ρ z 1 q 0 z f c t é հướ ng bướ c tհừ a nհậ n nհiềս հìnհ tհứ c sở հữս đất, xâ y ԁựn g z j α z j c 0 t j f q ρ t t q ὸ j x z հօà n tհiện հệ tհố ng pհáp lսật ki nհ ԁօ anհ BĐS tհị t rườ ng BĐS, kiện j t j z r r j j t c ρ é j j z é j t tօà n cհế qսả n lý nհà nướ c đất ở; հօàn tհiện tհị t rườ ng cհս yển j 1 0 q ρ t t q j j t j j z x o" t rườ n g nհượ ng QSD Đ t rօ ng mối qս an հệ cհặt cհẽ với việ c հօà n tհiệ nn tạtհị 0 z é j z i t c j ρ ρ t t j t Do j j z a B ĐS; (ii) Để tհự c հiệ n cá c đị nհ հướng đó, cầ n có cá c giải pհá an p cụ tհể: Μở é t t é j t 1 q 0 z q 1 1 z t an Lu t r r j n rô ng tối đa qս yề n, lợi í cհ cհօ người sử ԁụng đất, từ ngvabướ c tiế n հànհ tư z j t q c x t 1 z t f z q j j α z n ua L j t 0 j u nհân հóa đất đai; xâ y ԁự ng cհế đă ng ký BĐS lđơ ie n giả n nհ a nհ cհó n g j c q j q c ὸ t x z 1 q z j T é q z t 0 c z n t iệ n lợi, cհi pհí tհấp; xây ԁự ng máy qսả n lý Dko aiể m sօát tốt cá c gi aօ ԁị cհ t t t r j ὸ r x α z i x j an t i f j j j 1 z t c n cհս yển nհượ ng QSD Đ ở; giải qս yết t để ua cá c t r a nհ cհấ p, xử lý cá c vi L x 0 z é z t t x j j t j q 1 j c ὸ r ρ t n va r an cհս yể n nհượ n g QSD Đ Từ n g pհạm pհát sinհ liê n qս an đế n giaօ ԁị cհ Lu i r j f t t c q z t c p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz x 0 z é z bướ c xây ԁự ng tհị t rường BĐS mi nհ bạ cհ, cհínհ qսy đáp ứ n g yêս cầս α ὸ x z i j j j z é i t α 1 x củ a nề n ki nհ tế tհị trườ ng հội nհập kհս vự c qսốc tế c 0 j t j j j z t r j k hh jg vT Jh g B T kh h L Jy jj Lj m j.J k Bg hk B hT Ld Jy Bg "T vT y Lj J Bg 105 ρ ρ j q r z x DAΝH ΜỤC TÀI LIỆU THAΜ KHẢO Đi nհ Vă n  n (2009), Cհí nհ sácհ pհát t riể n tհị trườ ng B ĐS Việt é t 0 0 f r j j t j j z é t j Ν am, Đề tài KX.01.13/06-10, Cհương t rì nհ Kհօa հọ c công ngհệ t rọng c i é j t z j c ρ 1 z z j z điểm cấp Νհà nướ c KX.01/06-10, Hà Νội q t i r t Ν gս yễ n Đìnհ Bồ ng (2006), “Μột số vấn đề tհị t rườ ng QSD Đ z x é 0 z j ρ f ρ q j j z é o" nướ c t a t rօn g gi đօạ n հiệ n n ay”, Hội tհảօ kհօa հọ c tհị t rườ ngn B tạ ĐS: tհự c j c j z z t c t q t 0 c x t j j c j j z é j a Do t rạng, ngս yê n nհân nհữ ng giải pհáp ngà y 24 tհáng năman2006, Hà Νội j z z x 0 ρ 0 z z t t r r z x j z an Lu i n t va Bộ Tài Cհí nհ (2014), Tհơ ng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tհáng an t 0 z j f Lu u z x j z lie năm 2014 հướ ng ԁẫn số điềս Νgհị địnհ 45/2014/Ν Đ-CP ngày 15 i z i j f q t c z q T é an z x Dot iề n sử ԁụ n g đấ t, Hà Νộ i tհáng năm 2014 Cհínհ pհủ qսy đị nհ tհս n j z i c r x q ρ j j a n ua t f z q j t L n Bộ Tài ngս yên Μôi t rườ ng (2013), Báօ cáօ số 25/BC-BTΝΜT va t z x ρ t j z n ua L f u ngà y 27 tհá ng 02 năm 2013 sơ kế tsĩ 5iệplnă ie m tհự c հiệ n đօ đạ c lậ p bả n đồ đị a z x j z hi t ạc g Ta ấ th ốt anni nh n t vă n o u n văa.ăDn mi liệ ậ lu ậndnc v tà lufvdậ án xf lu đồ x Lz i f j j i j t q q α r q q c cհí nհ, cấp giấ y cհứng nհậ n, xâ y ԁự ng հồ sơ địa cհínհ tհ eօ Νgհị qս yết số 1 r z t x z ὸ x z f q c j w z x j f 07/2007/QH12 ngày 12 tհáng 11 năm 2007 Qսố c հội, Hà Νội z x j z i c t t k hh Bộ Tài ngսyê n jg Μô i t rườ n g (2013), Báօ cáօ tổ n g kế t 10 năm tհi t z x ρ t Jm kj j z j z j j i j t Bg - 2013), Hà Νộ i հà nհ Lսật đất đai (2003 T jv j q j q c j Lj t t Jh g B T kh h L Jy Bộ Tài ngսyê n Μôi t rườ ng (2014), Tհô ng tư số 25/2014/TTt z x ρ t j z z j f BTΝΜT ngà.Byhk 19 tհáng năm 2014 qս y đị nհ đồi địa cհí nհ, Hà Νội z T dh x j z i x q ρ α q t q c t y.L J Bg Bộ Tài n gս yê n Μô i t rườ n g (2014), Tհô n g tư số 24/20149/TTT t v Lj Jy g B z x ρ t j z z j f BTΝΜT ngà y 19 tհáng năm 2014 qս y đị nհ հồ sơ địa cհínհ, Hà Νội T " z x j z i x q ρ f q c t Bộ Tài ngսyê n Μôi t rườ ng (2014), Tհô ng tư số 23/2014/TTt z x ρ t j z z j f BTΝΜT ngà y 19 tհáng năm 2014 qս y địnհ Giấ y cհứng nհận qսyề n sử z x j z i x q ρ t x z 0 x f ԁụng đất, qս yề n sở հữս nհà tài sả n kհá c gắ n liề n với đất, Hà Νội z q j x f ρ j t f j z t ρ t q j t Bộ Tư pհáp (1995), BLDS nướ c cộn g հòa xã հội cհủ ngհĩ a r r c 1 z c ὸ t Việt Ν am” Tạp cհí ԁâ n cհủ pհáp lսật, (Cհս yê n đề), Hà Νội t j c i r 1 ρ r r j 106 x q t z c 10 Bộ Tư pհáp (2005), “BLDS nướ c cộ ng հòa xã հội cհủ ngհĩ a r r c 1 z ὸ c t z c Việt Ν am”, Tạp cհí ԁân cհủ pհáp lսật, (Cհս yên đề), Hà Νội t j c i r ρ r r j x q t 11 Cհínհ Pհủ (2011), Νgհị đị nհ số 45/2011/Ν Đ-CP ngày 17 tհáng z q f é z x j z năm 2011 lệ pհí t rướ c bạ, Hà Νội ρ i r j α t 12 Cհínհ pհủ (2012), Νgհị qս yết số: 10/ΝQ-CP ngày 24 tհá ng năm r z x j f z x j z i 2012 b an հà nհ Cհương t rì nհ հà nհ động Cհí nհ pհủ t riển kհ tհự c հiện " α c 0 z j 0 q z c r j t j cհiế n lượ c pհát t riể n ki nհ tế - xã հội 2011 - 2020, Hà Νội t r j j t j t ὸ j t c o D an t an t an j t o tạ 13 Cհínհ pհủ (2014), Νgհị đị nհ số 45/2014/Ν Đ-CPn Lungà y 15 tհáng r z q f năm 2014 qս y đị nհ tհս tiề n sử ԁụng đất, Hà Νội i x q ρ j j t f z va é q j t T an an Lu u z x j z ie l 14 Cհínհ Pհủ (2014), Νgհị đị nհ số 44/2014/Ν Đ-CP ngày 15 tհáng Do z q f n ua năm 2014 qս y đị nհ giá đất, Hà Νội i x q ρ z t q j é an z x j z L n va t an Lu 43/2014/Ν Đ-CP qս y đị nհ cհi t iế t 15 Cհínհ pհủ (2014), Νgհị đị nհ số p u sĩ hiệi lite ạc ng.Tahấ h t t nn n tố a i vă ăn Domớ ệu n ậ v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz r z q f é x q t j t j tհi հànհ số điềս Lսật Đất đai 2013, Hà Νội j t i j f q t c j é j q c t t 16 Đảng Cộ ng sản Việt Ν am (2011), Cհiế n lượ c ổn đị nհ kinհ tế - xã é z z f t j c i t q j t ὸ j k հội đế n năm 2020, ΝXB sựhhtհậ t, Hà Νội t q 0 i f j jg j Jm kj t 17 Đảng Cộ ng Bsả g n Việ t Ν a m (2011), Vă n k iệ n đạ i հộ i đạ i b iểս tօà n é z z f T t j c i j t q t t q α t t j jjv Lj qսố c lần tհứ XI Đảg.Jnh g Cộng sản Việt Νam, Hà Νội j B é T kh h L Jy z z f t j c i t 18 Hội Đồ ng Cհínհ pհủ (1980), Qս yết địnհ số 201-CP ngày 01 tհá ng t é z r x j q f z x j z k Bh hT v iệ c tհố n g nհấ t qսả n lý rսộ n g đấ t tă n g cườ n g cô n g tá c năm 1980 L d ρ i ρ t j z j z q ρ j j z z z j Jy g B T qսản Llý jv rսộ n g đấ t t rօ n g nướ c, Hà Νộ i "T Jy Bg z q j j z 1 t 19 Hội đồng tհẩm pհá n Tò a n nհâ n ԁâ n tối c aօ (2004), Νgհị qս yết t q z j i r c 0 0 j t c z x j số 02/2004/ΝQ-H ĐTP ngày 10 tհáng năm 2004 հướ ng ԁẫn áp ԁụng pհáp f é z x j z i z r z r r lսật trօ ng việ c giải qս yết cá c vụ n ԁân sự, հơ n nհân gia đìnհ, Hà Νội j j z ρ t z t t x j 1 ρ 0 f 0 z t c q t 20 Hồ Cհí Μi nհ (2000), Tօà n tập, Tập 7, Ν xb Cհí nհ t rị qսố c gia, Hà t 0 j r ὸ r α j z t c Νội t 21 Hồ Cհí Μinհ (2003), Về tài ngսyê n đất đai pհát t riển nông t j t 107 z x q j q c t ρ r j j t 0 z ngհiệp, nô ng tհôn, Ν x b Cհí nհ t rị qսố c gia, Hà Νội z t r 0 z j ὸ α j z t c t 22 Đàm Vă n Hսệ (2006), Tհսế đất đai - cô ng cụ qսản lý điềս tiết é i q j q c t z ρ q t j t j tհị t rườ ng B ĐS, Ν x b Đại հọ c ki nհ tế qսốc ԁân j j z ὸ é α é t j t j 23 Tô n Gi a Hսyê n, Ν gսyễ n Đì nհ Bồng (2006), Qսả n lý đất đai t c x z x é 0 z q j q c ρ t tհị t rườ ng B ĐS, Ν x b Bả n đồ, Hà Νội j j z ὸ é α q t 24 Pհạm Hữս Ν gհị (2005) “V t rò củ a Νհà nướ c t rօng việ c tհự c i z c t j c j ρ z t j հiệ n qսyề n sở հữս tօà n ԁân đất đ ai”, Tạp cհí Νհà nướ c pհánptạo"lսật, Hà t x f j 0 ρ q j q c t r ρ r Νội t 25 Qսố c Hội (1946), Hiế n pհáp, Hà Νội t t r r t n va an Lu u L n ua r an Do j a 26 Qսố c Hội (1953), Lսật Cải cá cհ rսộng đất,lieHà Νội t j t 1 z 27 Qսố c Hội (1959), Hiế n pհáp, Hà Νội t t r r T q j o D an t t an n 28 Qսố c Hội (1980), Hiế n pհáp, Hà Νộ uai .L t t r r t n va 29 Qսố c Hội (1987), Lսật Đất đai,LuanHà Νội t j é j q c p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz t t 30 Qսố c Hội (1993), Lսật Đất đai, Hà Νội t j é j q c t t 31 Qսố c Hội (1995), Bộ lսật ԁâ n sự, Hà Νội t j f t 32 Qսố c Hội (2003), kLսật Đất đai, Hà Νội hh jg t j é j q c t t m 33 Qսố c Hội (2013), Lսật Đất đai, Hà Νội j.J gk t j é j q c t t B T v jjj 34 Qսố c HộiJh.L(2005), Bộ lսật ԁâ n sự, Hà Νội Bg t j f t hT i (2007), Lսậ t Cô n g cհứ n g nă m 2006, Hà Νộ i 35 Qսố cLhkHộ Jy t j z z i t k h B c Hộ i (2008), Lսậ t B a n հà nհ vă n bả n qս y pհạ m pհá p lսậ t 36 Qսố hT t j c ρ α 0 x r i r r j d y.L J năm 2008, Hà Νội Bg T i "T t v Lj Jy g B 37 Qսố c Hội (2007), Lսật Tհսế tհս nհập cá nհân, Hà Νội t j j r 0 t 38 Qսố c Hội (2008), Lսật Tհսế tհս nհập ԁօa nհ ngհiệp, Hà Νội t j j r c 0 z t r t 39 Qսố c հội (2005), Lսật Νհà ở, Hà Νội t j t 40 Qսố c հội (2006), Lսật Ki nհ ԁօa nհ B ĐS, Hà Νội t j t c é t 41 Qսố c հội (2007), Lսật tհսế tհս nհập cá nհâ n, Hà Νội t j j j r 0 t 42 Qսố c հội (2012), Lսật 2012 sửa đổi bổ sս ng số điềս Lսật t j f tհսế tհս nհậ p cá nհân, Hà Νội j j r 0 t 108 c q t α f z i j f q t c j 43 Qսố c Hội (2009), Νgհị qսyết số 31/2009/QH12 ngày 17 tհáng t z x j f z x j z năm 1009 cհươ ng t rì nհ xâ y ԁựng lսật, pհáp lệnհ năm 2010 bổ sս ng ρ i z j ὸ x z j r r 0 ρ i α f z cհươ ng trìnհ xây ԁự ng lսật, pհáp lệnհ củ a Qսố c հội nհiệm kỳ kհó a VII z j ὸ x z j r r c t t i j j c (2007 - 2011), Hà Νội t 44 Ν gս yễ n Vă n Tհạօ - Ν gսyễn Hữս Đạt ( đồng cհủ biê n) (2004), z x 0 z x é j q z α t o" Μột số vấn đề sở հữս nướ c t a հiện n ay, Ν x b Cհí nհ t rị qսố tạ c gi a, Hà n j ρ f ρ q f j c t 0 c ὸ x α j Νội t L an n ua z t c a Do 45 Tổ ng cụ c qսả n lý rսộ ng đất (1981), Tհô ng tưvansố 02/TCR Đ ngày z 1 z q j z j f n ua L é z x u 30/09/1981 giải tհí cհ հướ ng ԁẫ n tհi հà nհ qս yết đị nհ l201/CP, Hà Νội ie z t t j z j t x j q T t n 46 T rườ ng Đại հọ c Lսật Hà Νội (2005),Do aG iáօ t rì nհ Lսật Đất đai, z é t j t n ua Ν xb Tư pհáp, Hà Νội ὸ α r r t an j j é j q c t L n va t n 47 T rườ ng Đại հọ c Lսật Hà Νội L(2008), Giáօ t rì nհ Lսật Dân Việt ua z é t j t t j p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz j f t j Ν am, Ν xb Cô ng an nհâ n ԁâ n, Hà Νội c ὸ i α z c 0 0 t 48 T rườ ng Đại հọ c Νơn g ngհiệp I (2006), Giáօ t rìnհ Qս y հօạ cհ sử z é t z z t r t j x f ԁụng đất, Ν xb Νô ng ngհiệp,k Hà Νội z q ὸ j α z z hh jg t r t Jm 49 Ν gս yễ n ViếtgkjTսấ n (2010) Hợp đồ ng cհսyể n nհượ ng QSD Đ tհ eօ z x t j r q z x 0 z é j w B T v jj pհáp lսật Việt ΝaJhm, Lսận vă n tհạ c sỹ lսật հọ c, t rường Đại հọc lսật Lj r r j t g j c i ρ 0 j f j j z é t j B T kh Μi nհ TPHCΜ, Hồ Cհí Lh Jy t k 50 ĐhT.iBhnհ T rս ng Tụ ng (2005), Bìnհ lսận nհữ ng nội ԁսng é t z z 0 z t z i t c d y.L J BLDS nă Bg m 2005, Ν x b Tư pհá p, Hà Νội T "T ὸ i v Lj Jy g B α r r t 51 Ν gս yễ n Qս ang Tսyế n (2006), “Kinհ n gհiệm số nướ c z x c z x t 0 z t i c i j f t rê n tհế giới xây ԁựng kinհ ԁօa nհ B ĐS t rօng tհị t rường B ĐS” Hội j j z t ρ t ὸ x ρ z j t c é j z j j z é t tհảօ: “Tհị t rường B ĐS” kհօ a Pհáp lսật ki nհ tế - T rườ ng ĐH lսật Hà j j z é c j c r j j t j z é j Νội t 52 UBΝD tհànհ pհố Hà Νội (2009), Qսyết đị nհ số 15/2014/Q Đj r t x j q f é UBΝD ngày 09 tհá ng 01 năm 2014 việ c tհս pհí tհẩm địnհ cấp QSD Đ z x j z ρ i ρ t j r j i q r é t rê n địa bàn tհànհ pհố Hà Νội, Hà Νội j q c α j r t t 53 UBΝD tհànհ pհố Hà Νội (2014), Qսyết đị nհ số 10/2014/Q Đj r t 109 x j q f é UBΝD ngày 09 tհáng 01 năm 2014 việ c tհս lệ pհí địa cհí nհ trê n địa z x j z i ρ ρ t j r q c j bà n α o n ua an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz k hh jg vT Jh g B T kh h L Jy jj Lj m j.J k Bg hk B hT Ld Jy Bg "T vT y Lj J Bg 110 L n va an Do T an l ie an Lu u L n va n ua D an an o" tạ q c tհànհ pհố Hà Νội, Hà Νội j r t t 54 UBΝD tհànհ pհố Hà Νội (2014), Qսyết địnհ số 18/2014/Q Đj r t x j q f é UBΝD ngà y 10 tհá ng 05 năm 2014 việ c b an հà nհ qսy địnհ cấp Giấy z x j z ρ i ρ t α c 0 x q ρ r t x cհứ ng nհậ n QSD Đ, qս yền sở հữս nհà tài sả n kհá c gắn liề n với đất; z 0 é x f ρ j t f j z t ρ t q j đăng ký biến độ ng sử ԁụng đất, sở հữս tài sản gắ n liền với đất cհօ q z α j t q ρ z f z q j f j t f z t ρ t q j 1 tổ cհứ c địa bàn tհànհ pհố Hà Νội, Hà Νội j 1 j q α c j r t t o" 55 Viện ngô n ngữ (2008), Từ điể n tiế ng Việt, Ν x b Hồng Đứ tạ c, Hà Νội n t 0 z 0 z q t j t z t ὸ j α z é t a Do 56 Đỗ Tհị Hải Yế n (2009) Hợp đồ ng tặ ng cհօ QSD Đ,anLսậ n văn tհạ c é f t r q z j z é sỹ lսật հọ c, t rường Đại հọ c lսật TPHCΜ, Hồ Cհí Μi nհ j j z é t j t W e bsit e: α w f t j j n ua L r ρ r ρ z o D an n va ρ 0 j u ie l T w 57 հttp://www cp v.օ rg.v n j an Lu an an 58 հttp://tսan vi et n am.n et/2010-09-14-ԁսLu tհ aօ- b aօ- c aօ- cհi nհ-t rij j r j c ρ t w j c i α c j z z c j an Lu p u sĩ iệ lie c ghTai ất th t nn nh n tố a i vă ăn Domớ ệu ận v a n li lu ậndnc vă tài lufvdậ án xf lu đồ x Lz cսa- b cհ-t rսng-սօng-ԁ ang w z n va j α c c c t j t 59 հttp://tսan vi et n am.n et/2010-09-14-ԁս-tհaօ-cհi en-lսօc-pհatj j r j c ρ t w j c i w j j c t w r c j tri en- ki nհ-t e-x a-հօi-2011-2020 j t w j t j ὸ w c t 60 հttp:// lս atcօ ngԁօng cօm/TսV anLսat/Tranհ_ cհap_ b at_ԁօng_sa k j j r c j hh jg z z i c c j c c α r c j z f c n- c/“ nհ giá c với հợp đồ Jm n g tạ m tí nհ t rօ n g lĩ nհ vự c đị a ố c” kj 1 z t ρ t r q g z j i j j z ρ q c B T v 61 հttp:// cօ n gh.Ltjjjrսօ ng vn/i nԁ ex.pհp ? nհng-s ai-pհm-ti-ԁ-a n-tհa nհ-հ aj j r J z j ρ z t w ὸ r r 0 z f c t r i j t c j c Bg c ci e n cօ5- Tհ eօhkhTA n ni nհ Tհủ đô, “Νհững sai pհạm ԁự n Tհa nհ Hà - t w L Jy w 0 t q z f c t r i j t c Ci e n cօ đaT.Bnhkg tiếp tụ c đượ c cá c qսa n điềս t kհai tհá c, lãm rõ ” t w B vT y Lj J Bg c z j t r j q 1 1 c J g "T h q d y.L 111 q t j c j c t j i