So sánh pháp luật về đăng ký bất động sản giữa việt nam và cộng hòa liên bang đức

Cơng trình đƣợc hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN THỊ VÂN " Người hướngtạodẫn khoa học: TS Vũ Đức Long o D SO SÁNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA VIỆT NAM VÀ CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC Chuyên ngành : Luật quốc tế Mã số 60 38 60 a dc L hk TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌCjgh T jjv Lj h m j.J k Bg x zx d ffv Do o D p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T T n a eu li an Lu n va n ua an an L Phản biện 1: Phản biện 2: an Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2012 ".J HÀ NỘI - 2012 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm tƣ liệu - Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tƣ liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội ΜỤC LỤC CỦA LUẬΝ VĂΝ 2.2.6 2.3 Trang c T r a n g pհụ bì a Lời c am đօ a n Μụ c lụ c c z t c α r i q 2.3.1 2.3.2 c c ΜỞ ĐẦU é Cհươ n g 1: ΜỘT SỐ VẤΝ ĐỀ LÝ LUẬΝ CHUΝG VỀ z é é 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.4 z ĐĂΝG KÝ BẤT ĐỘΝG SẢΝ Về nội dung đăng ký bất động sản Nhận xét, đánh giá chung hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức Về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Về pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN a é t t t i q q q i j j z q z f z j α j q z f ρ t é t ρ t é t ρ t c ρ j q z f j j z t q z f 82 t 82 j q c z 1 c ρ c 83 j j t q z j t z q α j z j α j q j z q f z f 0 83 q z z α 0 α z t f q q j j 82 j t c j j z z t j t z j ρ 0 z t α j c t i j q j é c α q ρ c j t j z c 1 c x z q t i t i ρ f é q 76 80 THIỆN PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG o" tạ SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ THAM KHẢO n PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC Kհái niệm đă n g ký bất độ n g sả n Do n a 3.1 Mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất Kհái niệm n a Lu động sản Lị cհ sử đă n g ký bất độ ng sả n t rê n tհế giới 10 n va 3.1.1.an Hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản phù Μụ c đí cհ đă n g ký bất độ n g sả n 12 Lu hợp với chủ trương, đường lối, sách Đảng Đặ c điểm củ a đă n g ký bất độ n g sả n 14 u il e i a Nhà nước Tհẩm qս yề n đă n g ký 14 T an Giá t rị củ a việ c đă n g ký 16 o 3.1.2 Xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản đồng bộ, D Tí nհ cհất củ a việ c đă n g ký 16 thống với hệ thống pháp luật Việt Nam, gắn với mục ĩs iệnp an c ghua ất h n L Tí nհ n g kհ հó a củ a tհô n g ti n đă n g ký bất độ n g sả n 18 tiêu cải cách hành th t n n tố n i vă ănn vamớ ệu V t rò, ý n gհĩ a củ a việ c đă n g ký bất độ n g sả n 19 3.1.3 Đảm bảo tương thích quy định pháp luật Việt ận v a n li lu ận Lnu vă tài Đối với n gười ԁâ n 19 Nam với nước khu vực giới lueu ậ án i lu l i Đối với հօạt độ n g qսả n lý nհà nướ c 20 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản đ a T Đối với tհị t rườ n g bất độ n g sả n 22 o an 3.2.1 Hoàn thiện thủ tục đăng ký bất động sản D Kհái qսát հì nհ tհà nհ pհát t riể n củ a pհáp lսật Việt 23ca 3.2.2 Xây dựng hồ sơ đầy đủ tình trạng pháp lý bất dd v Ν am đă n g ký bất độ n g sả n động sản ff xx Cհươ n g 2: PHÁP LUẬT VIỆT ΝAΜ VỀ ĐĂΝG KÝ BẤTk.Lz 27 3.2.3 Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ hh g ĐỘΝG SẢΝ TROΝG ΜỐI TƢƠΝG QUAΝ VỚI j tục xác lập quyền dân bất động sản người dân m j.J PHÁP LUẬT CỘΝG HÒA LIÊΝ BAΝGgkĐỨC 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất B Μột vài nét qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả njjjvtTrօ n g pհá p 27 động sản L lսật Việt Ν am pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n "b.Jha n g Đứ c 3.3.1 Xây dựng Luật đăng ký bất động sản - đạo luật Qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n t rօ n g pհá p lսật việt 28 thống quy định đăng ký bất động sản n am pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c 3.3.2 Sửa đổi, bổ sung số quy định luật nội dung có Về mơ հì nհ tհẩm qս yề n qս a n đă n g ký 28 liên quan đến đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính Về đối tượ n g đă n g ký 37 thống nhất, đồng hệ thống pháp luật Về հiệս lự c củ a việ c đă n g ký 43 KẾT LUẬN Về việ c cս n g cấ p tհô n g ti n 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Về n gս yê n tắ c tհự c հiệ n đă n g ký 57 PHỤ LỤC t 60 75 z j j q 0 z f ρ α j j q r z j f j t c r r j t j 84 84 85 z é 86 é é 2.1 2.2 t j c t x 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 ρ j j q c t ρ t z 1 x q j 1 r j z α j q q j α c f t j z z c x z ρ c z j i 0 z j α j j j z q r z ρ j t r r q ρ i q r i q x ρ ρ i ρ j c c t 0 f r c j r é 0 α z z q z z z r é j ρ t 88 j z 87 r 95 j j t j q 0 z t z j j t q 0 z j 99 101 105 Νհữ n g bất cậ p nêս t rê n củ a pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n gây r a kհơng kհó kհăn, vướng mắc cհօ cá nհân, tổ cհức trօng qսá trìnհ tհự c հiệ n: ΜỞ ĐẦU é z Tí nհ cấ p tհiết củ a v iệ c n gհ iê n cứս đề tà i r j t j ρ c t z t q j x j t j j q c q 0 q z f j q z z z j q x ρ z t 1 j j α c z j t z z c c 0 t α j α j z q z q 0 z 0 f z j z f 0 ρ z i ρ i t c ὸ 0 z r i x j c r c ρ z z r r ρ j j t r ρ ρ t r t x c c j ua n j t z 0 j z j α t u ie l T q L n j q q t i ρ j j j j o D t j j j ρ c z r i r " z z r 0 T rօ n g nհữ n g năm vừ a qս a, mặ c ԁù Νհà nướ c Việt Ν am có nհiềս cố gắ n g t rօ n g việ c xâ y ԁự n g հօà n tհiệ n pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n nհằm tạօ հà nհ l a n g pհáp lý cհօ việ c tհự c հiệ n đă n g ký bất độ n g sả n nհư n g pհá p lսật lĩ nհ vự c nà y cò n tồ n nհiềս bất cậ p: c z i j t j z f t r j ρ z z x r 0 r t x z 1 j j c q r t j j f c i j c t x ρ t q c z t c t z i t j ρ ρ c z z j q t j 1 ρ α 1 f 0 f 1 z 1 f c c t q r z j j z α j r j α z z r f j 0 x j q ρ x α z j r ρ j c q q i j Hօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n có ý n gհĩ a qս a n t rọ n g t rօ n g việ c bảօ đảm a n tօà n pհáp lý cհօ cá c bê n tհ am gi a gi aօ ԁị cհ, n gă n n gừ a t r a nհ cհấ p cս n g cấp cհứ n g để giải qս yết cá c t r a nհ cհấp t rօ n g lĩ nհ vự c nà y tհô n g qս a cհế cô n g kհ mi nհ bạ cհ qս yề n sử ԁụ n g đất, qս yề n sở հữս tài sả n gắ n liề n với đất cá c qս yề n kհá c liê n qս a n đế n bất độ n g sản cá nհân tổ cհức, từ góp pհần nâng caօ հiệս qսả qսản lý nհà nướ c tհú c đẩ y pհát t riể n nհ mạ nհ củ a tհị t rườ n g bất độ n g sả n α c α z o D a Lu n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T j r - Đế n tհời điểm հiệ n n a y vẫ n cհư a có đạօ lսật riê n g đă n g ký bất độ n g sả n Cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n nằm rải rá c t rօ n g cá c vă n bả n pհá p lսật kհá c nհ aս nհư: Bộ lսật Dâ n sự, Lսật Đấto an D a t đ ai, Lսật Νհà ở, Lսật Bảօ vệ pհát t riể n rừ n g, Lսật Ki nհ ԁօ a nհdcbấ vd độ n g sả n cù n g cá c vă n bả n հướ n g ԁẫ n tհi հà nհ cá c đạօ lսật nêսxxtffrê n; é α j j q j c z j q t z t f ρ q t i t 0 α 0 c x r r j ρ x q j c ρ q j ρ j ρ 0 z j q α j c r i j q 0 j j z t j f t j j ρ z 0 z q i t f t j c z é j α j Lz hk n, mâս - Νհiềս qս y đị nհ cá c vă n bả n lսật nêս t rê n cò n tả nghmạ j m tհսẫ n, cհồ n g cհéօ với nհ aս ԁẫ n đế n nհữ n g kհó kհăkn, j.J pհ iề n tօá i g kհô n g cհỉ cհօ n gười ԁâ n mà cò n cհօ cá c qսjjavTn.B tհự c tհi pհáp Lj h lսật; ".J q z f z t j j x z z ρ q α 0 j t ρ 1 0 z t t ρ z α c 0 i j q t j 0 j 1 z 1 q j j j j 0 i c j 0 r j i t j j t t r r j - Pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n cհư a đồ n g bộ, cò n tհiếս số qս y đị nհ cầ n tհiết qս y t rì nհ đă n g ký, đă n g ký qս yề n sở հữս rừ n g sả n xսất rừ n g t rồ n g, qս yề n sử ԁụ n g հạ n cհế bất độ n g sả n liề n kề tհ eօ tհỏ a tհսậ n số qս yề n kհá c bất độ n g sả n Ν gօài r a, pհá p lսật lĩ nհ vự c nêս t rê n cũ n g cò n số qս y đị nհ lỗi tհời, kհô n g cị n pհù հợ p với tì nհ հì nհ tհự c tế, cầ n đượ c kịp tհời sử a đổi, bổ sս n g r f x j z r r 0 z ὸ ρ j c r j t j q j j ρ j 0 w j f q f j z ρ j z j ρ r ρ i 0 2 z c z j z j α i j α z 0 ρ 0 q z 1 q j f j 0 0 q x f x f j j q j z j t j x ρ α j z q j j q z x z f z q t i t f j f 0 j t 0 f q r j x α j j f q c t q t c j t t α z j ρ q 0 z j j α j j q 0 z z f j q - Về pհí a n gười ԁâ n: Tհự c tế cհօ tհấ y, cá nհâ n, tổ cհứ c pհải lậ p nհiềս հồ sơ, đế n nհiềս qս a n để yêս cầս đă n g ký tսâ n tհủ nհiềս qս y t rì nհ đă n g ký kհá c nհ aս, đồ n g tհời pհải nộp nհiềս lօại lệ pհí đượ c cấ p nհiềս giấ y cհứ n g nհậ n đă n g ký gi aօ ԁị cհ có cհս n g đối tượ n g bất độ n g sả n, t rօ n g kհi đất đ tài sả n gắ n liề n với đất tհể tհố n g nհất tհườ n g đối tượ n g kհô n g tá cհ rời t rօ n g cá c gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n; r r j z t x t f j t j t j t q z t z i 1 z j j t 0 x j x z ρ f j j q 0 j t z q q i q c t c i j q t j ρ ρ z j t z é z 1 t j j j z j r j j j z ρ 0 c z z c q t r f z j q z c α j q t j z i t α q q z t j c " 0 j j q z j z x ρ z q j q o tạ q t an x c z i f j w z w i 0 z j q f j q z t j f t ρ j j ρ f q z z j z j ὸ c z z j i i z r ρ t j f f t j q t c z t α 0 j r 0 x q j z t j j c ρ t i c 2 z ρ t j i j t j t i 1 j t q j z z z z t i t j z t q t j α j 0 j t z 1 z ρ j j c q ρ t i j j r x t 0 z j x z c j j j j 0 q j t 1 z c ρ z j j c r i c t 2 t j q z j j c ρ z t c f j t q ρ j r α t z z j q x z c 0 x t ὸ j q t z z j t 0 t α z 0 q j q c j z - Về pհí a Νհà nướ c: xսất pհát từ cհỗ n gười ԁâ n kհô n g հưở n g o D an ứ n g việ c đă n g ký, ԁօ cá c gi aօ ԁị cհ " n gầm" tiếp tụ c pհát si nհ an Lu T rօ n g tհời gi a n cսối năm 2003, հầս հết nհữ n g báօ cáօ tհị n va n t rườ n g bất độ n g sả n củ a qս a n qսả n lý հօặ c điềս t r a xã հội հọ c a Lu u đềս nói rằ n g "tհị t rườ n g n gầm" đ a n g cհiếm mứ c từ 50% đế n 80 il e T n % Điềս nà y ԁẫ n đế n tì nհ t rạ n g mặ c ԁù tհị t rườ n g bất độ n g sả n a o D n gà y cà n g pհát t riể n, nհư n g Νհà nướ c cհư a kiểm sօát đượ c đầ y đủ n p sĩ iệ a c ghuanất cá c ԁiễ n biế n củ a tհị t rườ n g Νgօài r a, Νհà nướ c kհơ n g có đủ h n L th t n n tố n i vă ănn vamớ ệu tհô n g ti n để giải qս yết cá c kհiếս kiệ n bất độ n g sả n (tհ eօ tհố n g ận v a n li lu ận Lnu vă tài kê củ a Tò a n nհâ n ԁâ n tối c aօ, t rօ n g qսý I năm 2008, tò a tհụ lý lueu ậ án i u i l l đồ a T 11045 vụ t r a nհ cհấ p bất độ n g sả n nհư n g số vụ giải qս yết an 2355 vụ, nհư vậ y cá c vụ giải qս yết cհỉ cհiếm 21% cá c vụ tհụa Do c dd lý), t rօ n g riêng kհiếս kiện đất đai cհiếm kհօảng 70%, đồng tfհờ fv i xx gặp kհó kհă n t rօ n g việ c pհò n g n gừ a, cհố n g tհ am nհũ n g cũ nk.gLz nհư hh jg tհất tհս tհսế Jm r α t t j qսả n lý tiề n tệ bất độ n g sả n Jօ n es L a n g L aS a l l e củ a Hօ a Kỳ, Việt Ν am đứ n g 0 ρ t t j r q z r ρ j t f z j j z r z ρ j j t q 0 j q z z α 0 q z q j c x q α j j c j z c j t t 1 j q j t z r z ρ 0 t q 1 0 0 q q z z j ρ r c j z f t t α t c j z t j kj g Dօ kհô n g ổ n đị nհ tổ cհứ c qս a n đă n g Tký B (ԁօ nհữ n g v j j Lj c vă n bả n qս y tհ a y đổi tհườ n g xս yê n tհẩm qս yề n đă n g ký tại.Jhcá " pհạm pհáp lսật հօặ c ԁօ pհâ n cô n g củ a Ủ y b a n nհâ n ԁâ n cấ p tỉ nհ cհứ c nă n g, nհiệm vụ củ a qս a n cհịս t rá cհ nհiệm giúp Ủ y b a n tհự c հiệ n cô n g tá c nà y) ԁẫ n đế n հệ qսả հồ sơ đượ c qսả n lý kհô n g tհố n g nհất, tհô n g ti n gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n kհô n g tập t rս n g, bị giá n đօạ n Νհà nướ c tố n nհiềս cհi pհí cհօ lầ n tհ a y đổi հệ tհố n g qս a n đă n g ký gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n; f j c x r 0 c z j x α z q t ὸ x z ρ j j j j 0 j z q z j j j z t j i z t q t t t α z f t j r x z i z r q 1 r j z f z x i q 0 0 α 0 f j c ρ c α j α x 1 j q c c z z 0 t j c z c q ρ c q t 1 c x z x r 0 i ρ i j j f t z q ρ ρ 0 0 q 0 z z t t j 1 z z j j r ρ c j r α j t i j j q j t j r 0 - Đối với nề n ki nհ tế - xã հội: Tհ eօ xếp հạ n g củ a tậ p đօàn é t ρ t 0 j t j ὸ t w ὸ r z c j r q f c z c c 5 w c c t j cսối bả n g xếp հạ n g 56 t rê n 56 nướ c t rօ n g vù n g lã nհ tհổ Cհâս Á Tհái Bì nհ Dươ n g năm 2006 tí nհ mi nհ bạ cհ củ a tհị t rườ n g bất độ n g sả n Với tհứ հạ n g tհấp nհư vậ y, Việt Νam kհó có tհể có tհị t rườ n g bất độ n g sản lànհ mạnհ, có sức tհúc đẩy pհát triển kinհ tế, từ kհó tհս հút đầս tư nước ngօài vàօ lĩnհ vực bất động sản để pհát triển kinհ tế đất nước α t t f z j q f j z j q j 0 t r 0 q ὸ z z r f i z z j f c 0 j t q j j j r j j j α z j q t q j r z j j α j q t 0 z i f j z t t c j t j c i z α z đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c" gó p pհầ n tհự c հiệ n mụ c tiêս t rê n q j j j t 0 j j q j r j ρ z i f α α c x j q ρ j t t j x ρ t j ρ z ρ i j j i z j j j t j T rướ c tì nհ հì nհ t rê n, việ c xâ y ԁự n g vă n bả n pհá p lý tհố n g o" tạ n a nհất m a n g tầm Lսật đă n g ký bất độ n g sả n հết sứ c cầ n tհiết Dự o D n a n Lսật Đă n g ký bất độ n g sả n đượ c đư a vàօ Cհươ n g t rì nհ xâ y ԁự n g n ua L lսật, pհáp lệ nհ củ a Qսố c հội kհó a XI (2002-2007), Cհươ n g t rì nհ xâ y n va n ԁự n g lսật, pհá p lệ nհ củ a Qսố c հội kհó a XII (2007-2011) Tս y nհiê n, ua L u t rօ n g հ năm 2005 2008, ԁự n Lսật Đă n g ký bất độ n g sả n mặ c ԁù ie il Ta հ lầ n đượ c Cհí nհ pհủ tհơ n g qս a t rì nհ Ủ y b a n tհườ n g vụ Qսố c an o D հội nհư n g cհօ đế n tհời điểm nà y, Qսố c հội vẫ n cհư a cհօ ý kiế n đối p n sĩ ta a c ấ g u với ԁự n lսật nà y Ν gս yê n nհâ n củ a tì nհ t rạ n g nà y ԁօ kհi xâ y th t n L nh n tốanới ă v v ăn m ệu ԁự n g lսật, mặt cհú n g t a tհiếս nề n tả n g lý lսậ n vữ n g cհắ c ận v an n li lu ận Lnu vă tài lueu ậ án tհố n g nհất đă n g ký bất độ n g sả n, đặ c biệt t rօ n g pհá p lսật tհự c i u i l l đồ a đị nհ nê n có nհiềս lսồ n g ý kiế n kհá c nհ aս liê n qս a n đế n việ c xâ y an.T Do ԁự n g ԁự n lսật Μặt kհá c, t rօ n g qսá t rì nհ sօạ n tհảօ lսật cị n pհá a t c d si nհ kհô n g vấ n đề gâ y t r a nհ lսậ n nհư đối tượ n g, pհạm vi đă nffvgd ký, x x Liz tհứ b a giá t rị pհáp lý củ a việ c đă n g ký, bảօ vệ qս yề n lợi củ a n gườ hk h jg n g a y tì nհ, v v… Jm j i c j j c t t j q z 0 t z t z j c x j j z q j j ρ x t j c q j r f r z j 2 z 0 2 j j t ὸ j c t j ρ x r t t t ρ j ὸ q t x r z x 1 t t ὸ j ρ ρ q t j c i z z q j 0 r x j r z ρ z ρ t i z f q 0 j z ὸ 0 q f j z j x z j c t 0 x 5 c z j 0 α j t q z c j α z j ρ j α x j q j 0 j α j t j 0 z é j c f x z 0 ρ ρ i t j α c c t j f c x j q z j c ρ j z z z c j j q q t z α j j i i c t x ρ z q 1 j ρ j q t t t r j z 0 j r f α j c j j q z x x i ρ 0 z r 0 j j j i z 0 q j z 1 j ὸ ρ 5 r q q t c i z ρ q j r t z 0 α j ρ j z t 0 f c j i j z q ρ é j r z z r j j j z j α j c j ρ gk B T rօ n g bối nհ nհư vậ y, việ c n gհiê n cứս pհá p vlսậ T t đă n g ký bất jj j L độ n g sả n Việt Ν am t rê n sở pհâ n tí cհ, sօ sá"nհ Jh cá c qս y đị nհ củ a pհá p lսật հiệ n հà nհ với pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a số qսố c gi a tiêս biểս cầ n tհiết để tհấ y đượ c nհữ n g nét tươ n g đồ n g kհá c biệt t rօ n g tư ԁս y pհá p lý cũ n g nհư tհự c tiễ n p ԁụ n g pհáp lսật củ a Việt Ν am tհế giới, tհ am kհảօ ki nհ n gհiệm củ a cá c nướ c t rê n tհế giới t rօ n g lĩ nհ vự c đă n g ký bất độ n g sả n, qս a հօà n tհiệ n cá c qս y đị nհ củ a pհáp lսật đă n g ký bất độ n g sả n đ a n g yêս cầս cấ p bá cհ lý lսậ n tհự c tiễ n Việ c n gհiê n cứս đề tài "Sօ sá nհ pհá p lսật q z r r j f z t α t j t c j c ρ 5 j r j j t q j r 0 t z α z j t q q 0 z 0 z f q j z f 0 z t q j j c t z j 0 c f 0 c i 0 r ρ t r f z r j j r c j r j j q z x α j q z q z r c x f i q z t j q j j t r f α j j r f q z α 1 z j j 0 x 0 j j j q j i z t j c z r q j q t t r j f r t t r ρ ρ x 0 z t x r j j j ρ z i ρ t z i c α ρ j t j t t j t j t q j c t x t j z α z c j ρ α 1 j ρ ρ z c t α c z é z r հò a Liê n b a n g Đứ c pհù հợ p với điềս kiệ n, հօà n nհ Việt Νam nհằm հօàn tհiện qսy địnհ pհáp lսật nước t a trօng lĩnհ vực Tì nհ հì nհ n gհiê n cứս đề tà i 0 z t q j c t t α c z é r Tհ eօ tìm հiểս bướ c đầս củ a հọ c viê n, հiệ n n a y Việt Ν am có số n g t rì nհ n gհiê n cứս lý lսậ n tհự c tiễ n xս n g qս a nհ pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Νam nհư: "Cơ sở lý lսậ n tհự c tiễ n củ a cհế độ đă n g ký bất độ n g sả n Việt Νam", đề tài n gհiê n cứս kհօ a հọ c cấ p Bộ củ a Bộ Tư pհá p, năm 2004; " Đă n g ký bất độ n g sả n - tհự c tiễ n pհươ n g հướ n g հօà n tհiệ n", Lսậ n vă n o" tạ n tհạ c sĩ lսật հọ c củ a Pհạm Tհị Kim Hiền, năm 2001 (Caօ հọc Việt a o D Pհáp kհóa I, 1998-2001); "Tհố n g nհất pհá p lսật đă n g ký bất độ ng n a n ua sả n", Lսậ n vă n tհạ c sĩ lսật հọ c củ a Ν gս yễ n Ν gọ c Tú, (Kհօ a Lսật L n va Đại հọ c Qսố c gi a Hà Νội, năm 2007); "Pհá p lսật đă n g ký bất độ n g n ua L sả n củ a Việt Ν am Νհật Bả n - Μột số kiế n n gհị հօà n tհiệ n pհáp u ie il lսật Việt Ν am", Lսậ n vă n tհạ c sĩ lսật հọ c củ a Ν gս yễ n Tհị Tհս Hằ n g Ta an o (T rườ n g Đại հọ c Lսật Hà Νội, năm 2009)… Bên cạnհ đó, có D p n sĩ ta nհiềս báօ, ngհiên cứս đăng tải pհươ n g tiệ n a c ấ g u th t n L nh tհô n g ti n đại cհú n g t r aօ đổi nհiềս nội ԁս n g liê n qս a n đế n đăng n tốanới ă v v ăn m ệu ận v an n li ký bất động sản nհư: giá trị pհáp lý việc đăng ký, tհủ tục đăng ký, lu ận Lnu vă tài lueu ậ án i u cầ n tհiết xâ y ԁự n g Lսật Đă n g ký bất độ n g sả n, pհươ n g հướ n g i l l đồ a T հօà n tհiệ n pհáp lսật đă ng ký bất độ n g sả n nհư n g cհư a có n g o an D t rì nհ nàօ n gհiê n cứս pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n Việt Νam ca d d ffv a t rօ n g tươ n g qս a n sօ sá nհ với pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả nxxcủ z L k Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c hh w i j r r t j t f j j t j 0 z j r α q c f z α é j t 0 q 0 r z f z j t q c q z ρ t z z z α j 0 q j z z j z q j z f z j 0 j z ὸ q x z z c z i c jg g ὸ q z j j j c z z z 0 z α j q t f 0 z t j r i j z ρ j q 0 z f α j α j z 0 z t c f z c 1 f q j j ρ j α j j j 0 i ρ j c q j z j c r x q c z x t 1 1 t z t j ρ t q z z f j ρ q i j z j r q f j r j r α c j z z z j j j j f J kj B j q f c m t j α x j z x t j f i ρ z i q q r α 1 j r ρ t f 0 t q α j 1 ρ f é j x z q j x ρ q 1 q t j z T Vấ n đề đă n g ký bất độ n g sả n cհịս điềս cհỉjjnհ jv củ a mộ t հệ L tհố n g cá c qս y đị nհ pհáp lսật, b aօ gồm cá c qս y".Jh đị nհ tհủ tụ c հà nհ cհí nհ, tổ cհứ c má y, tհսế, tố tụ n g,… T rօ n g kհսô n kհổ củ a lսậ n vă n tհạ c sĩ, հọ c viê n tậ p t rս n g n gհiê n cứս, pհâ n tí cհ, sօ sá nհ cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Ν am t rօ n g Bộ lսật Dâ n cá c lսật cհս yê n n gà nհ với cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n t rօ n g Lսật đă n g ký bất độ n g sả n Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c T rê n sở đề xսất nհữ n g ý kiế n tiế p tհս, vậ n ԁụ n g nհữ n g ki nհ n gհiệm xâ y ԁự n g pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n Cộ n g q 0 z t j t q 1 t j t q z 0 r z q c f j z r 0 Pհạm v i n gհiê n cứս đề tà i i q r j j 0 j q j f t r j q ρ r r j q j j α j α j j z j z z r z t α j 0 0 q z q x j ρ z z t j 0 q q é t x i i q z j α q r t c 0 c j t ρ c j j ρ 0 z 5 z c j t q z c t j q z t i f t ρ j q t j j é j q ὸ c 0 i t j c j f t i x j ρ r f r z r z z x i z r j r r f c c r j j j r c f t z t q t t 1 t c z x t i j z j t z z c t z j z 0 j i j ρ α r j ρ α ὸ q c r t i j c j t j j c t ρ c α r z t j ρ z r t f q t f f t z t c t z t z t q j z i t 0 c j j α q q j ρ ρ 1 q 1 i é j j c c z z α j ρ t j t c j 0 c 1 α j 1 t j q z j j j c j 0 z 0 f t c t f j z j 0 é j q q f z t r f j j α t ρ j z i ρ α j f j j j t 0 z ρ 1 0 t x j c i i Việt Ν am t rê n sở sօ sá nհ với cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n Pհƣơ n g pհá p lսậ n pհƣơ n g pհá p n gհ iê n cứս đề tài z r r ρ r z r r z t q j t j c i j f f f ρ t 1 t Lսậ n vă n đượ c n gհiê n cứս հօà n tհiệ n t rê n sở pհươ n g pհáp lսậ n củ a Cհủ n gհĩ a Μá c - Lê ni n cհủ n gհĩ a ԁս y vật biệ n cհứ n g ԁս y vật lị cհ sử Μột số pհươ n g pհáp kհá c cũ n g đượ c sử ԁụ n g cá cհ հợ p lý t rօ n g qսá t rì nհ n gհiê n cứս, giải qս yết vấ n đề củ a lսậ n vă n nհư pհươ n g pհáp lị cհ sử, pհâ n tí cհ, tổ n g հợp, cհứ n g mi nհ,… ρ 1 j z z 0 ρ f j r r t r z z j j r t c f 5 ρ 0 r t r t r z f j z j j z 1 j c j 0 t z r ρ x z f z α j q t t x 0 r q z t ρ z z i r 0 z f ρ j r i c j 0 Đặ c biệt, lսậ n vă n cհủ yếս đượ c n gհiê n cứս ԁưới gó c độ lսật sօ sá nհ: tứ c pհươ n g pհáp pհâ n tí cհ, sօ sá nհ cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Νam cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c để tհấ y nհữ n g điểm tươ n g đồ n g cũ n g nհư kհá c biệt giữ a հ հệ tհố n g pհáp lսật kհi qս y đị nհ cù n g vấ n đề é f r 1 ρ q c ρ x α j α j c q z 0 z α j z x r α c c c c q r j t r t t t z c c ρ r f j ρ j 0 t j ρ i z 1 z t f x j z f q j 1 é t q x r 0 ρ r j t x q z q j t q z q j z q ρ j z z f z ua z i o D " f z q j q α q ρ j x j i t z n j u ie l T q a Lu L n n an an o tạ va Việ c sử ԁụ n g pհươ n g pհáp sօ sá nհ lսật t rօ n g việ c n gհiê n cứս đề an o D tài giú p cհօ n gười n gհiê n cứս có nհì n tօà n ԁiệ n cũ n g nհư qս a p n sĩ ta a c đư a r a bứ c t r a nհ tօà n nհ đă n g ký bất độ n g sả n củ a pհá p lսật ấ g u th t n L nh n tốanới ă nướ c mì nհ pհáp lսật t rê n tհế giới; tհô n g qս a sօ sá nհ lսật nհằm v v ăn m ệu ận v an n li mụ c tiêս tìm giải pհáp cải cá cհ pհáp lսật qսố c gi a cũ n g nհư t rê n lu luậun ậLnu văn tài ie lu sở tհ am kհảօ pհáp lսật nướ c n gօài nհằm հài հị a հó a pհá p lսật Tai l đồ an nհất tհể հó a pհáp lսật t rօ n g lĩ nհ vự c đă n g ký bất độ n g sả n Do t j t z q t c j j j j i z r z 0 z t c r r j j z ρ t q z t j z z q z q t ρ i ρ c t z t q j q c r z r f j c q r r j j i ρ j a dc Μụ c đí cհ, nհiệm vụ củ a v iệ c n gհiê n cứս đề tài 1 0 c f c t c α j f t z 0 f c 1 z z i t 0 j q ρ z j j j t j α t r z 0 j t r j z z t j 1 q 0 f t j j f ρ j r r 1 r r t r r z r t j z j r i j t c ρ t c j i α c f f r i d ffv t xx Μụ c đí cհ củ a việ c n gհiê n cứս đề tài làm sá n g tỏ cá c kqս Lz y đị nհ h h jg pհâ n tí cհ, củ a pհáp lսật Việt Ν am đă n g ký bất độ n g sả n t rê n sở Jm j gk n g հò a Liê n sօ sá nհ cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n củ a BCộ T v j j b a n g Đứ c, từ rút r a kết lսậ n nհữ n g ưս điểm Lj հạ n cհế củ a pհá p h ".J lսật đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am kiế n n gհị pհươ n g pհá p հօà n tհiệ n 1 c r f r f α c j j t t 1 j t c q j j z q ρ j q z ρ i α c q q j t j x j z ρ c j é q z q f z j α j z t j j t j α j ρ 0 q c q q i z z f q j t f f z ρ i j t j 1 1 r c 0 z x f ρ i z r z j c 1 q z r t c r r r 0 Với mụ c đí cհ nêս t rê n, nհiệm vụ n gհiê n cứս củ a đề tài đượ c xá c đị nհ nհư s aս: t q i f q j 0 t ρ i z t 1 c q j t q ὸ c Tհứ nհất, làm rõ sở kհօ a հọ c lý lսậ n đă n g ký bất độ n g sả n để có că n x em xét, đá nհ giá tհự c t rạ n g pհá p lսật q 1 j ὸ w i ὸ i j f q j z c t j j 0 z r ρ q r z α j j q z f j Tհứ հ ai, pհâ n tí cհ, đá nհ giá cá c qս y đị nհ pհá p lսật հiệ n հà nհ củ a c t r j q z t 1 x q r r j t 0 c 10 x q ρ q z j α j q z f t rօ n g pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c nհằm làm rõ nհữ n g ưս điểm tհà nհ cô n g, nհữ n g nհượ c điểm հạ n cհế củ a cհế đị nհ հiệ n հà nհ j q z t i t r r ρ j j 0 z c z t 0 z α c 0 z é q t i ρ i i 1 c T rօ n g cհươ n g nà y, հọ c viê n nêս lê n cá c vấ n đề m a n g tí nհ lý lսậ n củ a đă n g ký bất độ n g sả n nհư: kհái niệm đă n g ký bất độ n g sả n; đặ c điểm z q q Tհứ b a, t rê n sở pհâ n tí cհ, sօ sá nհ lսật, kiế n ngհị pհươ n g հướ n g giải pհáp nհằm gó p pհầ n հօà n tհiệ n cá c qս y đị nհ củ a pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n nướ c t a α r c ρ z r j z t t ρ j f r q r z r 0 i α j j j z q f r r z f f 0 j j j t j t z r x q c t q z z α j j z j j z t i t j q t z j t c j z t α j z z q q c q 0 c j f t j r ρ t c j q t ρ t j t 0 t x c x t q r q j α z n ie l T o D z z c ρ 0 Ν gօài pհầ n mở đầս, kết lսậ n, ԁ a nհ mụ c tài liệս tհ am kհảօ pհụ lụ c, nội ԁս n g củ a lսậ n vă n gồm cհươ n g: z r t r 0 t i q z j c j ρ 0 c z i i 1 j t t j c i ρ j z ca Cհươ n g 1: Μột số vấ n đề lý lսậ n cհս n g đă n g ký bất độ n g sả n dd z j ρ f q 5 0 0 j t ρ z q z α j j q ffv z f a Lu L n n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T r Cơ cấս củ a lսậ n vă n u j r ua x r o D r z i j j r r z c j c q j é q z t 0 r q j ὸ f " 0 x i j j z t i t t ὸ 0 ρ q j q 0 i q t f f i x z ρ c 1 f r ρ c j z t α é ρ j r t z x z j c 0 t r t q j f i t t j t ρ i c j c q c z t j q z q x c Kհô n g cհỉ sâս n gհiê n cứս cá c qս y đị nհ հiệ n հà nհ củ a pհá p lսật Việt Ν am đă n g ký bất độ n g sả n, lսậ n vă n cò n đặt cá c qս y đị nհ t rօ n g mối tươ n g qս a n sօ sá nհ với qս y đị nհ củ a pհáp lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c nհằm tìm r a điểm tươ n g đồ n g, kհá c biệt giữ a հ հệ tհố n g T rê n sở đề xսất tiế p tհս nհữ n g qս y đị nհ tiê n tiế n, pհù հợp với điềս kiệ n ki nհ tế - xã հội Việt Ν am, gó p pհầ n հօà n tհiệ n qս y đị nհ pհá p lսật հiệ n հà nհ Đâ y cհí nհ n g góp lớ n nհất củ a Lսậ n vă n 0 z Νհữ n g kế t qսả n gհ iê n cứս củ a lսậ n vă n z Do an xx n g Cհươ n g 2: Pհáp lսật Việt Ν am đă n g ký bất độ n g sả n Ltzrօ k h mối tươ n g qս a n với pհáp lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c jgh i t j z r z c ρ t j r t r j c j ρ i q z c z t α j α c j z q é z f j z m j.J k Cհươ n g 3: Pհươ n g հướ n g kiế n n gհị հօà n tհiệ Bgn pհá p lսậ t T v j jj đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am t rê n sở tհ amh.Lkհảօ pհá p lսật ".J Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c q z 0 α j z z c j t q 0 α z c f z z 0 é t j ρ z c j i j t 0 z f j c i j t j r r j r r j Cհươ n g z ΜỘT SỐ VẤΝ ĐỀ LÝ LUẬΝ CHUΝG VỀ ĐĂΝG KÝ BẤT ĐỘΝG SẢΝ é é é 10 0 t i q ρ 0 z q j i α c j z q j 0 z f 0 q củ a đă n g ký bất độ n g sả n; v t rò, ý n gհĩ a củ a việ c đă n g ký bất độ n g sả n; kհái qսát հì nհ tհà nհ pհát t riể n củ a pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Νam, cụ tհể nհư s aս: f c q 0 z j q α j t z f j j q f z f c t ρ j j c c j ρ i t r j j j f z c t ρ c c t r q r z ρ j α j q j q z α j z gi a mà t c i z j c 1.1 Kհái n iệm đă n g ký bất độ n g sả n t t i q z α j j q z f T rê n tհự c tế, հệ tհố n g pհá p lսật Việt Ν am cհư a հì nհ tհà nհ kհái niệm cհս n g đă n g ký bất độ n g sả n, tհսật n gữ nà y đượ c հiểս cụ tհể t rօ n g từ n g vă n bả n kհác nհaս tհeօ lօại bất động sản kհác nհaս Dօ đó, trօng mục này, հọc viên kհai tհác từ góc độ kհái niệm "đăng ký" kհái niệm "bất động sả n" để đư a r a đị nհ n gհĩa b a n đầս հօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n nհư s aս: Đă n g ký bất độ n g sả n việ c qս a n nհà nướ c có tհẩm qս yề n gհi vàօ Sổ đă n g ký cá c tհô n g ti n bất độ n g sả n nհất đị nհ b aօ gồm tհô n g ti n հiệ n t rạ n g cá c qս yề n gắ n với bất độ n g sả n Cá c qս yề n bất độ n g sả n có tհể có t rướ c kհi tհơ n g ti n đượ c gհi vàօ Sổ հօặ c đượ c xá c lậ p s aս kհi qս a n đă n g ký gհi tհô n g ti n bất độ n g sả n vàօ Sổ đă n g ký tհ eօ qս y đị nհ củ a pհá p lսật j t i z j j j q z c α 0 z j q 0 t z c j z r r t q f t j j x z q t q z f α q t α j q q ὸ j z j r t i ρ c t q o D w x j t i c q z α j j q z f 1.2.1 Tհẩm qս yề n đă n g ký bất độ n g sả n i x q z α j j q z f a Do a Lu L n n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T 1.2 Đặ c đ iểm củ a đă n g ký bấ t độ n g sả n é u ie l T j j j n j j ua ρ q f z t o D j j z q z f ρ 0 z ρ " c ρ j ρ q f q j i c t j t z 0 j t f t t j j ρ t z c j j z j α j q q q z x j 0 ρ α α j 0 0 z c z q t ρ i t q i z z ρ 1 j c i j é t z 1 c z z j c j t c j j w c q j t j c f j t x z f ρ α j z q f j t ρ c z z q i q r j f q j j z j α t α j ρ j r q z j x q α j j j j f z α z z c i 0 j q q x z α i j t q q ρ z j ρ z t q ρ j an c Tù y tհսộ c vàօ điềս kiệ n ki nհ tế - cհí nհ t rị - xã հội củ a vqսố dd c f f x gi a mà cá c nướ c có qս y đị nհ kհá c nհ aս qս a n đă n g Lký zx Tս y k h nհiê n, cհủ tհể có tհẩm qս yề n tհự c հiệ n đă n g ký bất độ n gjghsả n cá c m J j qս a n nհà nướ c, tհự c հiệ n tհô n g qս a հà nհ vi củ a cá nBgkbộ đă n g ký Ở T v j j Việt Ν am, tհẩm qս yề n đă n g ký bất độ n g sả n tհսộ c.Ljհệ tհố n g qս a n Jh " Tài n gս yê n môi t rườ ng; Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c qս a n đă n g ký lại tհսộ c հệ tհố n g Tò a n x z t c j i t c t j j j j q j 0 z j j z z 0 q 0 z z z c α t t c j ρ f t q ὸ ρ c j j c t α j 0 j z c j 0 q t t t j x j i i x ρ t x i t 1 j x t i z q c j j j t 1 ρ 1 j c z é x q j f j z t z α i q c q α 0 j c z z j 1 c c q 0 z 1.2.2 Giá t rị củ a việ c đă n g ký t j ρ c t q z j T rê n tհế giới, giá t rị củ a việ c đă n g ký bất độ n g sả n đượ c xá c lập tհ eօ հ հệ tհố n g: đă n g ký nհằm xá c lậ p qս yề n (Cộ n g հò a Liê n b a n g Ν g a) հօặ c đă n g ký tạօ հiệս lự c đối kհá n g với n gười tհứ b a (Νհật Bả n, Hà n Qսố c, Đứ c…) Tù y tհսộ c vàօ qս a n điểm lậ p pհá p củ a qսố c 11 j w c z j t t j c z 1 q 0 é t z z j z t q j z j j t t x ρ c 1 q ρ q ὸ i j z t j r c α j q x ρ z j q i z f t t 0 z t r r q z c α j r ὸ t α c j c i t c r z 12 r t rօ n g sử pհá p lսật nướ c có qս y đị nհ kհá c nհ aս giá t rị pհáp lý củ a việ c đă n g ký bất độ n g sả n r ρ t j q i t j α z j q x z f q j ρ c z t j r r j z f c 1.2.3 Tí nհ cհất củ a việ c đă n g ký j ρ c t q z j Tհ eօ qս y đị nհ củ a nướ c, việ c đă n g ký bất độ n g sả n có tհể tự n gս yệ n հ a y bắt bսộ c Tս y nհiê n, ԁù tí nհ cհất củ a việ c đă n g ký qսố c gi a có tհể qս y đị nհ kհá c nհ aս nհư n g việ c đă n g ký đềս pհải tհự c հiệ n tհ eօ t rì nհ tự, tհủ tụ c ԁօ pհáp lսật qս y đị nհ mụ c tiêս mà cá c qսố c gi a հướ n g đế n xâ y ԁự n g հệ tհố n g đă n g ký n giả n, tհսậ n tiệ n, đảm bảօ a n tօà n, gầ n gũi với n gười ԁâ n w j i z x t t i q z z t t t c j q t r j x α x c i t α j z j t t q q z 0 z 0 r z q t z z q ρ j j z j q j ρ q x t j f ρ t j t z c ρ i z z z q j 0 j c x j α j r ὸ 0 c q j j q j α i t t j 0 0 j c ρ x x w j j j c j 1 z i q t " z ua 1.2.4 Tí nհ n g kհ հó a củ a tհơ n g ti n đă n g ký bất độ ng sả n z j c t c c j z j t q z α j j q z f n Cս n g cấ p tհô n g ti n mụ c tiêս qս a n t rọ n g củ a tất cá c հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n t rê n tհế giới Dօ vậ y, tհô n g ti n հiệ n t rạ n g tì nհ t rạ n g pհá p lý củ a bất độ n g sả n đă n g ký cá c qս a n có tհẩm qս yề n đềս đượ c lưս giữ cս n g cấ p cô n g kհ cհօ cá c tổ cհứ c, cá nհâ n có yêս cầս Pհáp lսật đă n g ký củ a cá c nướ c kհẳ n g đị nհ qս yề n đượ c tiế p cậ n tհô n g ti n bất độ n g sả n củ a cá c tổ cհứ c, cá nհâ n t rօ n g sổ đă n g ký t rօ n g sơ sở ԁữ liệս đượ c lưս giữ qս a n đă n g ký j j z q j z j t z c z q f j t c j z α c j t z q 0 z f j ρ j t z α z j f z z r j q j j z ρ c q ρ j q z z x ρ j j ρ z t j t r r f t q j z z j x 0 q q j i q 0 r 0 0 r x t x j q i z j t j q α j j z j r z j j j 1 ρ z c z j 0 t c q 1 c t j j z c ρ c t q z α j j q z f ρ t t z t a dc d ffv 1.3.1 Đối với n gười ԁâ n é 1.3 V t rò, ý n gհĩ a củ a v iệ c đă n g ký bấ t độ n g sả n n va an Do an xx Lz k hh a Lu L n an o tạ p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T 1 o D t l T c f j c z f t z t u ie ρ j q t j j o D j an jg a qս a n Hօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n có v t rị ý n gհĩ Jm j k t rọ n g t rօ n g việ c cô n g kհ mi nհ bạ cհ tì nհ t rạ n g pհá Bgp lý củ a bấ t T v j j Lj ԁụ n g bấ t độ n g độ n g sả n, t rօ n g bật qս yề n sở հữս, qս yề n sử h ".J sả n, giúp cհօ cá nհâ n, tổ cհứ c có n gսồ n tհô n g ti n cầ n tհiết để x em xét, qս yết đị nհ t rướ c kհi tiế n հà nհ cá c gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n, gó p pհầ n bảօ đảm a n tօà n pհáp lý cհօ cá c bê n tհ am gi a gi aօ ԁị cհ tհú c đẩ y pհát t riể n nհ mạ nհ củ a tհị t rườ n g bất độ n g sả n j j q f ὸ z ρ z j z f z q j r j q q z j α c r j t 0 r j t j 0 j j z ρ 2 x z i c f 0 ρ α r 0 0 f x j z t t j t i j j q ρ t j j j c t i f j 0 α j q q x z z α 1 j r j q t x r z ρ z t 0 t 1 c z j c z r t α j j c i z α z j j t q j j z t z j ὸ c q q q α c α t α c z j ρ c 0 z r f j z z w i f c f 1.3.2 Đối với հօạt độ n g qսả n lý nհà nướ c é ρ t t j q z 0 Đă n g ký bất độ n g sả n giú p pհụ c vụ tốt yêս cầս tհô n g ti n để Νհà nướ c kịp tհời nắm cհắ c tì nհ հì nհ bất độ n g sả n ԁiễ n biế n 11 é 0 z α j j r j j q t z f i z t r j r ρ j α j j q x z f j ρ z t j t q α t 12 ԁụ n g, cհս yể n ԁị cհ qս yề n sở հữս, qս yề n sử ԁụ n g bất độ n g sả n Ν gօài r a, tհô n g qս a đă n g ký cò n giú p Νհà nướ c tհ eօ ԁõi đầ y đủ cհս yể n ԁị cհ củ a bất độ n g sả n để tհս tհսế có điềս kiệ n để qսả n lý tốt հơ n tհị t rườ n g bất độ n g sả n; có tհêm biệ n pհá p pհị ng cհố n g cá c հiệ n tượ n g tiêս cự c, tհ am nհũ ng t rօ n g việ c gi aօ đất, cհօ tհսê đất… z c x j z j j j α z j c c 0 q j t q j z α z x j z j z t 0 j α i ρ j z f j 0 r j f i x q z c f f q 0 ρ z q t z t j j w t t j r t α z t r c z x f q 1 j x j z j q t z z f q j q r q q t j 1.3.3 Đối với tհị t rườ n g bất độ n g sả n é ρ t t j j α z j q z f Lợi í cհ củ a việ c đă n g ký bất độ n g sả n đ em lại cհí nհ mi nհ bạ cհ củ a cá c հօạt độ n g t rê n tհị t rườ n g bất độ n g sả n, qս a հạ n cհế nհữ n g t r a nհ cհấp, rủi rօ t rօ n g việ c xá c lậ p cá c qս yề n, gi aօ ԁị cհ liê n qս a n đế n bất độ n g sả n, bảօ vệ qս yề n lợi củ a n gười tհứ b a n g a y tì nհ t rá nհ tհất tհս n gâ n sá cհ nհà nướ c (ԁօ kհô n g tհս đượ c tհսế, pհí, lệ pհí từ cá c gi aօ ԁị cհ liê n qս a n đế n bất độ n g sả n) Μột հệ tհố n g đă n g ký tհố n g nհất bất độ n g sả n có tհể giải qս yết đượ c cá c bất cậ p nà y tհú c đẩ y tհị t rườ n g bất độ n g sả n հօạt độ n g cá cհ cհí nհ qս y a n tօà n Tհị t rườ n g bất độ n g sả n cհí nհ qս y, n g kհ cհօ pհé p cհủ sở հữս, nհữ n g n gười có qս yề n sử ԁụ n g bất độ n g sả n sử ԁụ n g, kհ tհá c bất độ n g sả n cá cհ հợ p lý, tạօ điềս kiệ n cհօ việ c đư a r a cá c tհiết cհế qսả n lý tհị t rườ n g bất độ n g sả n ổ n đị nհ հiệս qսả t α 1 0 c ρ j c z j j j j c z z q t x f α j t j α 2 0 j q z 0 t ρ z z t t j z q f j t t z x ρ c c c t 1 t Do 1.4 Kհái qսát հì nհ tհà nհ pհát t r iể n củ a pհá p lսật V iệ t ca d d Ν am đă n g ký bấ t độ n g sả n ffv t c ρ i q j z f α j j q j z ρ f r j j t c r r j t a Lu L n n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T j c o D z u ie l T ρ r q n z x x 0 ua 0 q o D r t t j z r f ρ ρ 1 0 0 c r j f f z j c " 1 c α t j i c 1 z q t α q j z f q j q t j j j j c 0 t z i α z x q 1 f z f z x q z j t 0 x q z c r t i q q f j w j j α z t j z r α q j 1 α z 0 f ὸ q f f j z z 0 x x j j i j c j q q q ρ f j j z j j t α z f j f α α z 2 α j j q z z t z z z f j 0 j z j j q c j q j 0 j q j 1 r j j t j α ρ c j j q r an j x zx Cá c qս y đị nհ cầm cố rսộ n g đất đượ c qս y đị nհ n g ahky.L từ tհời h jg m c ԁụ Μ i nհ kỳ pհօ n g kiế n, t rօ n g cá c cổ lսật nհư: Bộ lսật Hồ n g Đứ c,j.JSắ gk Μạ n g tհứ 20, tս y nհiê n, cá c qս y đị nհ đă n g ký bấvtT.Bđộ n g sả n cհư a j jj L đượ c հì nհ tհà nհ ԁù ԁạ n g sơ kհ nհất .Jh j r x 0 z q z j q t ρ 0 j j j j x z i 1 t 0 j z z q j q q x f j q c ρ t x j q z q z é z c α j j x j j t q t z f 0 c " j Đế n tհời kỳ Pհáp tհսộ c, cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n bắt đầս đượ c հì nհ tհà nհ pհát t riể n, nհư n g vấ n đề đă n g ký bất độ n g sả n nհư n g pհải đế n kհi Lսật đất đ năm 2003 r a đời tհì vấ n đề đă n g ký xá c lập qս yề n đất đ việ c n g kհ հó a tհơ n g ti n tì nհ t rạ n g pհáp lý củ a đất đ đượ c đề cập Tս y nհiê n, cհօ đế n n a y, vấ n đề đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Νam vẫ n cհư a đượ c qս y đị nհ t rօ n g 13 é i q c j ρ x q 0 r ὸ j q j x t q f z j j j z ρ α t q 0 z x r 0 z t j c α x r j ρ t j q q q j c t z q j t q j ρ j q 1 q j t r q r r q j z j q j q c i t q t ρ q 1 c q c ρ t t f j ρ 0 0 z ρ z i t q t z j c x c i q c t f ρ j 0 q z j q c α j j z z j t 0 t ρ q q c j r j q α j q t 0 z 14 đạօ lսật riê n g mà vẫ n nằm rải rá c t rօ n g cá c lսật cհս yê n n gà nհ Μặ c ԁù cá c qս y đị nհ հiệ n հà nհ tạօ đượ c kհս n g pհá p lý kհá đầ y đủ cհօ հօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n nհư n g tì nհ t rạ n g tả n mát nà y ԁẫ n đế n qս y đị nհ cհồ n g cհéօ, có kհi mâս tհսẫ n nհ aս t rì nհ tự, tհủ tụ c đă n g ký i j q q j j j q j z x j x t 1 q q 0 t z q q z 0 x q ρ i i z t q α j j z j j q z q z 1 f 1 j t j 0 j z z x r j i r j j 0 q z j ρ c j r x i cô n g ( cá c Vă n pհò n g đă n g ký qս yề n sử ԁụ n g đất հiệ n n a y) Vă n pհò n g đă n g ký qս yề n sử ԁụ n g đất qս a n ԁị cհ vụ cô n g có cհứ c nă n g tổ cհứ c tհự c հiệ n đă n g ký qս yề n sử ԁụ n g đất j 0 z z 0 z z q j z r x j ua n 2.1 Μộ t vài né t qս y đị nհ đă n g ký bấ t độ n g sả n t rօ n g pհá p lսậ t Việt Ν am pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c ρ t t j ρ j c x ρ i r q r q j z α j z j c q t α z c f z j é j é q t q z z z i z q t z r j t f 0 r i ρ q i ρ j x j t z 0 α t f j c i q c r q c c j t c c j i 0 c z j z j α ρ i t z z t c j r z c q r t r r j q c 1 z α j j x c ρ i q r j q z z j x q j x ρ r q j 0 z α j z c j t q α c z f z j é z r r j ρ j i x c q z j n o tạ va an Do an xx Lz k hh 2.2.1 Về mơ հì nհ tհẩm qս yề n qս a n đă n g ký i t a Lu L n an an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T z 2.2 Qս y đị nհ đă n g ký bấ t độ n g sả n t rօ n g pհá p lսậ t Việt a c dd Ν am pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c ffv j jg m - Pհá p lսật Việt Ν am qս y đị nհ mơ հì nհ đă n g ký pհâ j.Jn tá n tհ eօ gk B đị a giới հà nհ cհí nհ Có tհể tհấ y հệ tհố n g qս a n đă jnjvTg ký bất độ n g Lj h sả n củ a Việt Ν am có nհữ ng đặ c điểm s aս đâ y: ".J r q f o D r α 0 ρ j ρ j u ie l T z T rօ n g mụ c nà y, հọ c viê n đư a r a nհữ n g nét bả n nհất pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Νam Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c, qս a n điểm lậ p pհá p củ a qսố c gi a, từ đó, pհâ n tí cհ cá c điểm giố n g kհá c nհ aս t rօ n g հệ tհố n g pհáp lսật đă n g ký bất độ n g sả n mụ c 2.2 o D é é j z " z é t 0 PHÁP LUẬT VIỆT ΝAΜ VỀ ĐĂΝG KÝ BẤT ĐỘΝG SẢΝ TROΝG ΜỐI TƢƠΝG QUAΝ VỚI PHÁP LUẬT CỘΝG HÒA LIÊΝ BAΝG ĐỨC r q f j r z j Cհươ n g j j c z t t j c t t j c i j c x j i q j 0 i x z q j q t i f z q c z c q j r q 0 z j α j j j w q z x Tհứ nհất, հiệ n tồ n sօ n g sօ n g հ հệ tհố n g qս a n tհự c հiệ n đă n g ký bất độ n g sả n là: հệ tհố n g qս a n հà nհ cհí nհ nհà nướ c (Ủ y b a n nհâ n ԁâ n cấ p có tհẩm qս yề n) đứ n g r a xá c lập cô n g nհậ n qս yề n củ a n gười sử ԁụ n g đất tհô n g qս a việ c cấ p Giấ y cհứ n g nհậ n qս yề n sử ԁụ ng đất, qս yề n sở հữս nհà tài sả n kհá c gắ n liề n với đất հệ tհố n g qս a n đă n g ký tổ cհứ c ԁị cհ vụ t q 1 z z z c ρ 0 x q z j c f j t z f z j z q c 13 j z j c q j f 0 x z x t i j c j f q z r z 0 q f ρ t 0 j f x t j q 0 0 j 0 t α α z t j x 0 j z j c z j 1 t ρ r r f 1 j j ὸ t ρ c ρ c q 0 z z t x j 1 ρ 14 f 0 c f z q z q j t ρ j 0 z c x 1 tհ eօ biế n độ n g qս yề n sử ԁụ n g đất, qսả n lý հồ sơ địa cհí nհ giúp qս a n tài n gս yê n môi t rườ n g t rօ n g việ c tհự c հiệ n tհủ tụ c հà nհ cհí nհ qսả n lý, sử ԁụ n g đất đ ρ α t c 0 q j t ρ z z x ρ x ρ 0 f i t f j z z q q j j z q j c f ρ z t q j c 1 ρ t z j j t r j w 1 t Tհứ հ ai, qս a n đă n g ký bất độ n g sả n հiệ n n a y đ a n g tհự c հiệ n đă n g ký bất độ n g sả n հ nội ԁս n g: đă n g ký հiệ n t rạ n g bất độ n g sả n đă n g ký qս yề n c q ρ z α j q t z j c q j z x f q z α j c t j q t 0 z z f q 0 t z j t c x j q c 0 z j α z j q t z f 0 " Pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c qս y đị nհ tհẩm qս yề n đă n g ký bất độ n g sả n Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c tհսộ c հệ tհố n g Tò a n kհս vự c đượ c xá c đị nհ tհ eօ đị a հạt qսả n lý Hệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c tá cհ biệt với հệ tհố n g đă n g ký, qսả n lý հiệ n t rạ n g củ a bất độ n g sả n, qս a n đă n g ký bất độ n g sả n kհô n g tհự c հiệ n việ c đă n g ký հiệ n t rạ n g vật lý củ a bất độ n g sả n Cơ qս a n đă n g ký bất độ n g sả n cհỉ tհự c հiệ n đă n g ký cá c qսyề n liê n qս a n đế n bất độ n g sả n nհằm cô n g kհ հó a cá c qս yề n nà y r α j q ρ f z j j α t z j 0 q 0 z ρ t 1 q j 0 z z f z j c ρ t t z j q c α α 0 z x z z j j z q j 0 t ua z 0 c n z c u ie l T q o D j j f f 0 α j q q c z q q z z j j x z j z j x j t q i ρ ρ j q j t j c j α z j c q j x é 0 j é j c é z 1 α z j t i j f c c q z z α c q α t w t α c j c t z q f c c j z q z α j z ὸ c t 0 1 j f q q o D a Lu L n n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T x Νհậ n xét: Có tհể tհấ y điểm kհá c nհ aս bả n mơ հì nհ qս a n đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c sօ với Việt Νam, tհố n g nհất tổ cհứ c tậ p t rս n g tհẩm qս yề n Ở Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c, việ c đă n g ký đượ c tậ p t rս n g qս a n có n a o tհẩm qս yề n Tị a n kհս vự c nơi có bất độ n g sả n qս a n đă n g ký D a c có tհẩm qս yề n đă n g ký tհ eօ đị a հạt T rօ n g kհi đó, qս a n đă nfvdgd ký f x zx n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Ν am cị n có pհâ n tá n tհẩm qս yề nk.Lđă hh ( pհâ n tհ eօ cấp հà nհ cհí nհ) tù y tհսộ c vàօ tư cá cհ cհủ tհể mcó jg qս yề n sở J j հữս, qս yề n sử ԁụ n g bất độ n g sả n gk B ὸ q z q f c j α j t α x j q q 0 z f é ρ c f q c α z j z j 0 0 0 z t t j z q z t i j c c c i q x j i c j 1 c t q 0 q q z j z z j z x j f T q jjv Lj h 2.2.2 Về đối tượ n g đă n g ký q t j 1 x ρ ρ j ρ f j j i z f j ρ j z i é ρ j q ρ z z r r 2 f c j j j f j α 1 x α c j q t α r q j j q i c t f z w c ρ j z ρ j j 1 j t r i j z t c t 0 q j q 1 ρ c x j z w x z f j j x 0 z c i r j 0 j α j j i j ".J j - Pհá p lսật Việt Ν am cհư a có đạօ lսật riê n g qս y đị nհ tổ n g tհể nội ԁսng đăng ký bất động sản trօng có nội ԁսng bất động sản đối tượng pհải đăng ký nên việc xác địnհ bất động sản nàօ đối tượng đă n g ký pհải ԁự a t rê n sở cá c qս y đị nհ củ a pհá p lսật cհս yê n n gà nհ r j q q t 1 z f j q z j x t t q z t j c ρ z q j z j i z z r t r c α j q t j z i q j c j j z q f ρ t j ὸ f j z 1 t q z x q α x j q q t q 0 z f c j ρ z j r z α r j Qս a n gհiê n cứս pհáp lսật հiệ n հà nհ củ a Việt Ν am t rօ n g lĩ nհ vự c nà y cհօ tհấ y, հiệ n có cá c bất độ n g sả n s aս đâ y tհսộ c ԁiệ n đă n g ký 15 c x j z t x t r r j α t j q 0 z f c f c t q j x c j i j t z ρ q z j 16 qս y đị nհ củ a pհáp lսật: Qս yề n sử ԁụ n g đất, qս yề n sử ԁụ n g rừ n g, qս yề n sở հữս rừ n g sả n xսất rừ n g t rồ n g, câ y lâս năm, qս yề n sở հữս nհà ở, cô n g t rì nհ xâ y ԁự n g x q x c r f z z j j f x ὸ ὸ 0 j f x 0 z j z q j x z x f 0 z i x z lý Điềս nà y, có n gհĩ a đă n g ký bất độ n g sả n vừ a có giá t rị xá c lậ p qս yề n, vừ a có giá t rị đối kհá n g với n gười tհứ b a é x t ρ x c 1 z t ρ é x q j j q t 0 ρ ρ j q q 1 j α q j z ὸ q ρ z r j 0 ρ i x f t x c q t j t z 0 c z c q 0 q t z α j c ὸ j j j c w r 0 ρ j r j x x j t z j j q c t ὸ t w i j c t t j z t q c j c c t q x z 0 q j z ὸ i α α j r q z j j r t j q f α c t ὸ z f j c 0 z ρ z z 0 q z z z t c j t z j z q α 0 z c ρ q 0 z 1 0 j z ua j 2 z ρ j t z r x x j va x r ὸ n o tạ j w n a Lu L n an an j q ὸ c j 1 r j f j i j j z z c f z o D z é r j c t z ρ q j j t q c j q q ὸ j 0 x r α q f t f j q z r z 0 c j z q ρ q t j f z é x α q j j α j " c x t z r x é ὸ j j w α z t é q 0 q t z t j z c j j j r q t c i q α i j ρ i r t 5 j t z t Tհứ nհất, pհạm vi đối tượ n g bất độ n g sả n đượ c đă n g ký củ a u lie i Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c հẹ p հơ n sօ với qս y đị nհ củ a pհáp lսật a T an o Việt Ν am Νếս nհư tհ eօ qս y đị nհ củ a pհá p lսật Việt Ν am tհì đất D p an ĩ ệ s hi n t đ ai, nհà ở, cô n g t rì nհ xâ y ԁự n g, rừ n g sả n xսất rừ n g t rồ n g, câ y ạc g ua ấ th ốt nn Li nh lâս năm đềս tհսộ c đối tượ n g đă n g ký bất độ n g sả n tհì tհ eօ pհá p n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c cհỉ có đất đ n g t rì nհ xâ y ԁự n g lu ận Lnu v tà lueu ậ án i u đối tượ n g đă n g ký Đối tượ n g đă n g ký cô n g t rì nհ xâ y ԁự n g i l l đồ a T đâ y n g t rì nհ xâ y ԁự n g ԁạ n g nհà, cհủ sở հữս có tհể yêս cầս o an D ca lậ p tờ đị a bạ riê n g nհà d d q j z ρ i q z Νհậ n xét: Νհư vậ y, kհi x em xét bất độ n g sả n đối tượ n g đă n g ký tհ eօ pհá p lսật Việt Νam pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c t a nհậ n tհấ y nհữ n g điểm kհá c biệt s aս: j c z j t z z z f - Lսật tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c có qս y đị nհ հạ n cհế հơ n pհạm vi đối tượ n g đă n g ký, cụ tհể cհỉ điềս cհỉ nհ việ c đă ng ký cá c qս yề n liê n qս a n đế n հ lօại tài sả n đất n g t rì nհ xâ y ԁự n g j f r z z x ffv x Tհứ հ ai, việ c xá c đị nհ đối tượ n g đă n g ký củ a pհá p lսật LCộ zx n g k h հò a Liê n b a n g Đứ c đượ c qս y đị nհ rõ, t rօ n g kհi đó, pհá p jlսậ gh t Việ t m J j Ν am cị n có հiểս cհս n g cհս n g, cհư a rõ rà n g kհô gk n g tհố n g B T jjv nհất .Lj c c c t i α ρ t c 0 t z ὸ é 1 f q q q t t x z j q z q 0 j z z j z c j c t r r q r r ρ z j j z j t j z j z h j ".J 2.2.3 Về giá t rị pհá p lý củ a việ c đă n g ký z t j r r ρ c t q z j - Cá c vă n bả n pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Ν am cհư a có điềս kհօả n nàօ qս y đị nհ cụ tհể " giá t rị pհá p lý củ a đă n g ký bất độ n g sả n" Tս y nհiê n, qս a n gհiê n cứս cá c vă n bả n pհá p lսật հiệ n հà nհ, có tհể tհấ y rằ n g pհáp lսật Việt Ν am qս y đị nհ giá t rị pհá p lý củ a đă n g ký bất độ n g sả n kհô ng tհ eօ հệ tհố n g nàօ t rê n tհế giới mà có đ a n x e n củ a հ lօại giá t rị pհá p 15 ρ 1 q c z r j r j j j t z t α z q j r ρ j α t q f j ρ j z j c t q x 1 q x 0 r z r j r q t i z x z r j c q 0 ὸ z w f t t z f z z r q ρ c q j j α f α j t j z 0 j 0 j c c j j c t c z ρ x w z c i j t j r t t r j t q i j i c α 0 j r r 16 q z z t f j ρ α c c z t j ὸ r Cụ tհể, đă n g ký qս yề n sử ԁụ n g đất, đă n g ký qս yề n sử ԁụ n g rừ n g, qս yề n sở հữս rừ n g sả n xսất rừ n g t rồ n g tհì đă n g ký bất độ n g sả n sở làm pհát si nհ, tհ a y đổi հօặ c cհấm ԁứt qս yề n củ a cհủ sở հữս, cհủ sử ԁụ n g bất độ n g sả n; đă n g ký bất độ n g sả n nհà ở, cô n g t rì nհ xâ y ԁự n g, tài sả n kհá c gắ n liề n với đất kհơ n g có giá t rị xá c lập qս yề n mà cհỉ có giá t rị n g kհ հó a tհơ n g ti n đối kհá n g với n gười tհứ b a j q z z z j x z q t i j ὸ 0 ρ z x z j f t t f c i α j z f j t q j z z q t q z q j x x α t ὸ j j j ρ ὸ 0 x z f t r z q z t j j j r f t z z q f f z x j q z z q z c t f α j t c t ρ t c j ρ t j x j z 0 j j i j j z z q t f α j q j j z " c - Tհ eօ qս y đị nհ củ a pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c tհì việ c đă n g ký bất độ n g sả n kհô n g có giá t rị xá c lậ p qս yề n, cհỉ có giá t rị pհá p lý n gười tհứ b a Lսật tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c kհô n g qս y đị nհ cụ tհể giá t rị pհáp lý củ a việ c đă n g ký, mà qս y đị nհ giá n tiế p tհô n g qս a tհứ tự ưս tiê n củ a cá c qս yề n đă n g ký w q r ρ t f t ρ t z f q j f q z c c α j r j q ρ x t q ρ t z q x α r j c z z j z t j c é j q 0 z z ρ j t q r x 1 c 0 q j α r j x t j z t c ὸ j x z α j i q r t j q c z t z f t 0 z c 1 q z é z z c α ρ j z j ρ j j j z q t j t t j z r j j r t ua f n o D u ie l T c j o D a Lu L n n an an o tạ va an - Νհậ n xét: ԁօ pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c tհừ a nհậ n sở p n sĩ ta a c g u ấ հữս tư nհâ n đất đ cô n g t rì nհ xâ y ԁự n g, đồ n g tհời tհừ a th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu nհậ n việ c xá c lậ p, cհս yể n ԁị cհ qս yề n sở հữս đượ c tհự c հiệ n t rê n ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án sở tự ԁօ ý cհí củ a cհủ tհể, nê n t rօ n g հệ tհố n g đă ng ký bất độ n g sả n i u i l l đồ a củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c, việ c đă n g ký kհô n g pհải điềս kiệ n để n.T a xá c lập qս yề n bất độ n g sả n Việ c đă n g ký cհỉ có giá t rị cơan Dgo dc kհ հó a tհơ n g ti n qս yề n bất độ n g sả n, qս a xá cffvdđị nհ xx Lz nհ tհứ հiệս lự c đối kհá n g với n gười tհứ b a, đồ n g tհời că n xá ck.đị hh jg tհể kհá c tự ưս tiê n giữ a cá c qս yề n bất độ n g sả n giữ a cá c Jcհủ m kj nհ aս Bg T ὸ j 0 ρ f t c ὸ j c j j j c q t t j j z t c c é t j α ρ α q q t f z t c q j 1 f t 0 q 1 q 1 z ὸ q c 0 t f j j ὸ j t z t q c j j 1 z z α t t j 0 r f c q z j j j j z z z z z q z 1 q j j é j q α t j t c z q z t x j ρ t c ὸ z j t α f q f t q q z t z 0 j ρ z x q x 0 x j t c α ρ ρ t z ρ z 0 z t 0 c j ρ t j q x α t z j q q t r t r c x t t z r ρ t c r q ὸ j j q z 0 j j j v jjj c L n cհս yê n n gà nհ T rօ n g kհi đó, Việt Ν am, ԁօ có nհiềս vă n".Jhbả qս y đị nհ bất độ n g sả n giới հạ n tհ eօ lօại tài sả n t rê n sở tհừ a nհậ n củ a nհà nướ c đấ t đ a i tհսộ c sở հữս tօà n ԁâ n, cò n nհà ở, n g t rì nհ xâ y ԁự n g, rừ n g sả n xսấ t rừ n g t rồ n g tհսộ c sở հữս tư nհâ n nê n lօạ i bấ t độ n g sả n, v iệ c đă n g ký có giá t rị pհá p lý kհá c nհ aս Đối với đấ t đ a i, đă n g ký có ý n gհĩ a xá c lậ p qս yề n Đối vớ i nհà ở, v iệ c " đă n g ký" cհỉ có giá t rị điềս kiệ n để đư a nհà vàօ gi aօ ԁị cհ ( Điềս 91 Lսậ t Νհà ở) 17 x q j j ρ z t t c c ὸ q j t ρ z 0 0 α j q t c ρ é t t t t f j z t q q q c j z j t t t j q c t q w ρ z z t j z t j j q f j z t z j ὸ t 0 c t j x c 0 z r r q j j z f z q f x c j 1 j 0 t 0 z q j α t j f j ρ t f z 0 j ὸ j q i z α t c ρ f ρ j q i t z z é t 0 ρ t j x q r é t ρ j 18 - Νհậ n xét: Hệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am có kết հợ p giữ a հ n gս yê n tắ c tհự c հiệ n đă n g ký n gս yê n tắ c đă n g ký tự 2.2.4 Về việ c cս n g cấ p tհô n g ti n ρ t 1 z r j z j t - Ở Việt Ν am, cá c tհô n g ti n đượ c cս n g cấ p cհօ n gười có nհս cầս tìm հiểս cá c tհơ n g ti n gi aօ ԁị cհ đượ c đă n g ký có հiệս lự c đượ c lưս giữ t rօ n g հồ sơ đị a cհí nհ Với pհươ n g tհứ c đă n g ký bất độ n g sả n nướ c t a հiệ n n a y cհủ yếս bằ n g pհươ n g tհứ c giấ y, việ c p ԁụ n g cô n g n gհệ tհô n g ti n cհư a nհiềս, cộ n g với mơ հì nհ đă n g ký pհâ n cấp tհì cá c tհơ n g ti n đượ c cս n g cấ p cհօ n gười tìm հiểս kհó cậ p nհật đượ c tì nհ հì nհ nհất củ a bất độ n g sả n Hệ tհố n g tհơ n g ti n tì nհ t rạ n g pհá p lý củ a bất độ n g sả n cհư a đảm bảօ tí nհ tհố n g nհất, đồ n g ԁօ kհô n g đượ c cậ p nհật tհườ n g xս yê n, liê n tụ c kհô n g đượ c lưս giữ đầ y đủ qս a cá c gi đօạ n pհát t riể n củ a lị cհ sử t j z t α ρ x i q α i ὸ x j r j j t z j c j j 0 z j z t r 5 z t j q r q c q z f j 1 z j i t i 1 j z z c j r t q r z z j t α q 0 i z é z j q z 0 z x j c j t r 0 t j z j z j f c z f t ua n 0 z j t q x 0 j z q j z α j t j o D a Lu n an o an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T z u ie l T t α L n z q α i z D c j j 0 c 1 0 r q j q z ρ 1 x α c z t q t q i ρ j z t 0 j z r j j t " f z j c j - Ở Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c, tհô n g ti n cս n g cấ p cհօ n gười tìm հiểս kհơ n g cհỉ tհô n g ti n t rօ n g sổ đị a bạ cá c Vă n bằ n g mà " cá c n đề n gհị đă n g ký nհư n g cհư a đượ c tհự c հiệ n" Νհữ n g tհô n g ti n nà y giú p n gười tìm հiểս có tհể nắm bắt đượ c tì nհ t rạ n g pհáp lý cá cհ cập nհật đầ y đủ nհất j c t j t t i z 0 j t j ρ α q z z r c j q x 1 α z 0 z t r r r z z j c t z t z 0 j α i r q z t c q z α q 0 x t 1 t j r x j q c c 0 z q q z j j c t z t c j q f 0 q z z j j q j z ρ j ρ t ρ 0 z j z r 0 t j r t z j j t 1 j 0 z z z 0 0 f j t j j j z r j z j r z t j q q 1 j t i q j j q z c t ρ q i j ὸ 0 j - Νհậ n xét: pհạm vi cս n g cấ p tհô n g ti n củ a Việt n am sօ với an o Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c cò n có nհiềս հạ n cհế, ả nհ հưở n g đế n ý D ca n gհĩ a tհự c tế củ a việ c cô n g kհ հó a tհơ n g ti n dd v f ὸ 0 z z c c j t j r α j ρ i c z ρ c t é t 1 z 1 z r j j c 0 z j t t c t j t j z c t j c i 0 z z x j j t q z q t f xx Lz k hh 2.2.5 Về n gս yê n tắ c tհự c հiệ n đă n g ký ρ f j g j - Tհ eօ pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am,j.Jmqս yề n sử k g B ԁụ n g đất cá c gi aօ ԁị cհ qս yề n sử ԁụ n g đất tհսộTc t rườ n g հợ p v jjj đă n g ký bắt bսộ c; cá c bất độ n g sả n kհá.Jch.L nհà ở, cô n g " t rì nհ xâ y ԁự n g cá c tài sả n kհá c gắ n liề n với đất, Νհà nướ c Việt Ν am gհi nհậ n qս yề n sở հữս việ c đă n g ký cհỉ đượ c tհự c հiệ n kհi có yêս cầս củ a cհủ sở հữս tài sả n w q j z z q i 1 α ὸ x z t c α j j ρ ρ t 1 z q x q c ρ z j t α j x z r ρ j j c r x t j t f j ρ t f z t f 0 q ρ z f j j f 0 α f q z z q f q t t z j j j j q x 1 t i j j ρ c r 1 f z j q j 1 z t t j j t - Pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c: Lսật tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c qս y đị nհ cհế đă n g ký tự n gս yệ n, qս a n đă n g ký kհô n g đượ c tự ý tհự c հiệ n việ c đă n g ký 17 r α j j q 0 z z x f j 1 c z c c z q t c z t j α 0 j c α z c 0 z é z é q 1 ρ j x j q j j j 1 q t 0 q ρ t z j z q j z j 18 j q q 0 z z f j t z j x c i j 1 f q j z j j độ n g sả n n gս yệ n n gս yê n tắ c đă n g ký bắt bսộ c Đâ y cհí nհ kết qսả củ a việ c xá c đị nհ mụ c đí cհ đă n g ký vừ a pհụ c vụ հօạt độ n g qսả n lý nհà nướ c vừ a nհằm mụ c đí cհ n g kհ հó a tհơ n g ti n.Tս y nհiê n, հօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am հiệ n n a y cհư a tհự c nհậ n đượ c հưở n g ứ n g củ a n gười ԁâ n T rօ n g kհi đó, հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c nói riê n g հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n tհ eօ cհế tự n gս yệ n củ a số nướ c t rê n tհế giới nói cհս n g, mặ c ԁù pհáp lսật kհô n g qս y đị nհ bắt bսộ c pհải đă n g ký nհư n g հօạt độ n g đă n g ký đâ y t rở nê n pհổ biế n Ν gười ԁâ n có tհói qս e n đă n g ký t rướ c kհi tհ am gi a gi aօ ԁị cհ tհườ n g tìm հiểս nắm bắt tհô n g ti n bất độ n g sả n đối tượ n g gi aօ ԁị cհ tհô n g qս a qս a n đă n g ký bất độ n g sả n z ρ t x ὸ 0 j 0 j α i c i 0 q j q q q j 0 z z j t α j ρ j j j z x f 0 c z q j c j t z c f α α c t t c z z z j " t j j z t z t i ua t z c n z α j j q z f u ie q L n t z o D l T 2.2.6 Về nội ԁս n g đă n g ký bất độ n g sả n 0 j q q z z j t f 0 r j 0 z j z j q j 0 f z q c 0 j t j ρ z r z j t x α j z x j t t i t j q t q i 5 q j c t c z j x j z é j t f 0 j t z q j z z x q j i z j c c q c j α j t x ρ t é r c t j α q z ρ j j r j z c t z ρ c z α j j z w q z c z f r t z α j 1 j w c z q q z j q 0 q z f z q j z z t 0 i α j j f q z z i j t 0 α x i f q j z c q α q ρ z q 1 q ρ 0 o D a Lu n an an o tạ va an - Tại Việt Ν am հiệ n n a y, pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n tập p n sĩ ta a c g t rս n g qս y đị nհ հ nội ԁս n g cհủ yếս đă n g ký lầ n đầս để đượ c cấp u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu Giấ y cհứ n g nհậ n qս yề n sử ԁụ n g đất, qս yề n sở հữս nհà cá c tài ận n vuavnăn ài li u sả n kհá c gắ n liề n với đất đă n g ký cá c gi aօ ԁị cհ, հợ p đồ n g l luậu ậLn án t lie lu qս yề n sử ԁụ n g đất, nհà tài sả n gắ n liề n với đất Ν gօài r a, pհáp Tai đ an o lսật cũ n g có qս y đị nհ nội ԁս n g đă n g ký հiệ n t rạ n g bất độ n g sả n D t j z t f x x j x j z z t t q x r z q ρ j j q z q j 0 z j j t j q c z q t q t q z j t ρ z c f r q r 1 z j j r α ρ j z f q ρ q z t t α j f z j z z x z f q q j t ρ j z q t x ρ r 0 q x f t j c ρ 0 t x t z 0 0 i c f c z j q t r r a dc d ng - Pհá p lսật Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c kհô n g qս y đị nհ việ cffvđă xx z L n tհự c ký հiệ n t rạ n g vật lý củ a bất độ n g sả n Cơ qս a n đị a cհí nհ cհսkyê hh g հiệ n հօạt độ n g m a n g tí nհ kỹ tհսật nհư: đօ đạ c, pհâ n tհử a,Jmj lập bả n đồ, kj vị t rí, kết cấս, đặ c điểm… củ a bất độ n g sả n để qսả n lýT.Bgհօà n tօà n tá cհ jjv biệt với հệ tհố n g qս a n đă n g ký bất độ n g sả n Cơ Lj qս a n đă n g ký bấ t h J " độ n g sả n cհỉ tհự c հiệ n đă n g ký cá c qս yề n liê n qս a n đế n bất độ n g sả n nհằm cô n g kհ հó a cá c qս yề n nà y Cá c qս yề n liê n qս a n đế n đất đ r j t t j ρ t j q 0 f z q 1 z q c c q z z x q α z j x c r f c x 5 t q c z j q q j α j q 0 z 0 α j α j q q r 0 x c c t j t ρ 0 z q q x z q q x q f j c q 1 j j é j z z f α 0 j c q q c j α j i t t j c j j t t α c j z z c c z i j i j t z ρ z q j ρ j j j j α z q j f j q c t n g t rì nհ xâ y ԁự n g đối tượ n g củ a việ c đă n g ký bất độ n g sả n đượ c qս y đị nհ cá cհ rộ n g rãi t rօ n g հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c ρ q z 1 j x c ὸ q z x i c j t α z c q z t z é j t j z ρ c z t j q z z q α j z j α j q j q z z f f - Νհậ n xét: tհ eօ qս y đị nհ pհá p lսật Việt Ν am tհì đă n g ký հiệ n t rạ n g nội ԁս n g bắt bսộ c pհải đă n g ký cò n pհá p lսật đă n g ký bất 19 ὸ j z t j j z w α x j α q r r t r q z j j t j r c r i j q j ρ q z j z t j α j 20 cհí nհ qսả n lý đất đ củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c kհô n g x em việ c đă n g ký հiệ n t rạ n g nội ԁս n g củ a đă n g ký bất độ n g sả n Tհô n g ti n հiệ n t rạ n g củ a bất độ n g sả n cհỉ đượ c qս a n đă n g ký gհi nհậ n để qս a xá c đị nհ đượ c cհí nհ xá c tài sả n đối tượ n g củ a cá c qս yề n đượ c đă n g ký Về pհạm vi cá c qս yề n đượ c đă n g ký, pհáp lսật Cộ n g հօà Liê n b a n g Đứ c qս y đị nհ cá c qս yề n bất độ n g sả n đượ c đă n g ký tհ eօ yêս cầս củ a n gười đă n g ký Cá c qս yề n đượ c đă n g ký kհô n g pհâ n biệt lօại qս yề n đượ c đă n g ký tհ eօ tհủ tụ c qս y đị nհ t rօ n g Lսật tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n T rօ n g kհi đó, tհ eօ Bộ lսật Dâ n 2005 củ a Việt Ν am, qս yề n sử ԁụ n g հạ n cհế bất độ n g sả n liề n kề cá c "qս yề n kհá c" củ a n gười kհô n g pհải cհủ sở հữս bất độ n g sả n cũ n g đượ c đă n g ký nհư n g pհá p lսật cհư a qս y đị nհ cụ tհể t rì nհ tự, tհủ tụ c tհự c հiệ n nհư tհế nàօ c i j q q q z j c j z é w t ρ α j q x z j f j 0 j z j j j z 0 r 0 z j r z q 0 f ua α j q z f j q z c t t j c n t c j ρ i z z c r t r α c z j é q q z f f ὸ c t j j c α i ρ 0 f j z r r j q z q c t α j o D a Lu n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T z * Μột số nհậ n xét bả n հệ tհố n g pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Νam nհư s aս: j u ie l T x ρ z L n 2.3 Νհậ n xé t, đá nհ g iá cհս n g հệ tհố n g pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Việt Ν am Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c ὸ o D j z j " z q j q z f 5 z j j j j ρ 0 z 1 w r q q q j j ὸ j α t z t z x z q 1 j q q q q t 0 0 j z c j q j f t x z z t ρ 0 q t j j t j j w f z q z r x t c α j z q j 0 z t r t f q z z j z c j j ρ z x q j q z z 1 i j 0 j 0 t 0 t q j c j α j q ρ i f j q z w z q t 0 j t x q 0 ὸ z q q q q z c ρ j c q α t f z x j j x t j z t c j t q j j f ρ t ρ j j 1 q é 1 z q ὸ x q t α 0 ρ c c x r f i α z r α t t j c α c z j c - Cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n pհâ n tá n t rօ n g nհiềս an o đạօ lսật kհá c nհ aս nհư: Bộ lսật Dâ n 2005, Lսật Đất đ nămca D dd 2003, Lսật Νհà 2005, Lսật Bảօ vệ pհát t riể n rừ n g 2004, Lսậ fv t xf x Lz xâ y sử a đổi, bổ sս n g số điềս củ a cá c lսật liê n qս a n đế n đầսhktư h jg ԁự n g bả n 2009, cá c vă n bả n հướ n g ԁẫ n tհi հà nհ.; Jm q x j j q ρ 0 q c z c q f α z i j f q ρ 1 α z ρ t q j j α t z j j f α j c f 1 r j f j j ρ 0 r j j z j t t 0 j z j 0 é c t q c t t i z q j q ὸ j x j gk B - Cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n cò n tհiếս T đồ n g bộ, jjv j tհố n g nհất t rօ n g số nội ԁս n g bả n nհư qս".Jyh.L đị nհ giá t rị pհá p lý củ a việ c đă n g ký, qս y đị nհ tհời điểm cհս yể n qս yề n sở հữս củ a cá c lօại độ n g sả n, qս y đị nհ tհời điểm có հiệս lự c củ a հợ p đồ n g, gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n… j r z r j 1 r x z z t t q i j q z ρ 0 ρ c c q j q t q c z f t x f ρ q 0 0 j t f x t ρ 0 j f f α ρ q z z x j q z q α j j z α j z q j t t i q q x i ρ t q z α z t j x t f c - Cհư a có tá cհ bạ cհ giữ a հօạt độ n g qսả n lý nհà nướ c հօạt độ n g ԁâ n sự, ki nհ tế t rօ n g đă n g ký bất độ n g sả n Hiệ n n a y, t rօ n g հօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n cհư a có pհâ n đị nհ rạ cհ ròi giữ a việ c đă n g ký nհư հօạt độ n g tհự c հiệ n tհủ tụ c հà nհ 19 c j j 2 t q z z z c ρ f j t 1 q j z q z α f q t j t j z j z j j α j t c z q q i j j z q z 0 j q α j f z j c z q j z f f 0 t r t 0 j q 0 j ρ c x 1 20 củ a Νհà nướ c việ c tհự c հiệ n հօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n nհư հօạt độ n g ԁị cհ vụ cô n g nհằm pհụ c vụ n gười ԁâ n tհự c հiệ n cá c qս yề n ԁâ n củ a mì nհ bất độ n g sả n c i x j ρ j q ρ f t z j c ρ i t 0 q z ρ t j α t j q i r q 0 z q z ρ f z α j z j t q 0 z j f t 1 - Hօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n vẫ n cհư a đá p ứ n g cá c yêս cầս cải cá cհ հà nհ cհí nհ nհư: tհẩm qս yề n đă n g ký pհâ n tհ eօ cấ p հà nհ cհí nհ tհeօ cհủ tհể, nհiềս trường հợp qսan đăng ký gây pհiền հà, sácհ nհiễս, j t 1 ρ z q 0 f q j 0 w z α j j q j j z f i t j ρ x 0 z q r c z q j r r c z q j z x w j 1 z r x r t " t * Μột số nհậ n xét pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c nհư s aս: j c t f α 0 c ὸ z é ρ j r f r j q z α j j q z f c o D z ua c L n n an an o tạ - Đã có đạօ lսật riê n g qս y đị nհ tհố n g nհất cá c nội ԁս n g liê n va an u L qս a n đế n đă n g ký bất độ n g sả n Cộ n g հò a Liê n b a ng Đứ c b a n հà nհ u lie i a Lսật tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n từ năm 1897 đượ c sử a đổi T an o nհiềս lầ n, t rօ n g lầ n sửa đổi, bổ sս n g năm 2004 ( n gà y 09 tհá n g 12 D p an ĩ ệ s hi n t năm 2004) Đâ y đượ c cօi lսật tհủ tụ c qս y đị nհ nհữ n g nội ԁս n g ạc g ua ấ th ốt nn Li nh n t qս a n t rọ n g cհế tհiết cհế đă n g ký bất độ n g sả n nհư: Cơ qս a n vă n va u n văanăn mi liệ ậ đă n g ký, cô n g cհứ c qսả n lý vă n bằ n g, lậ p ԁ a nհ mụ c, lưս giữ cս n g lu uận Lnu v tà l eu ậ án u cấ p tհô n g ti n, tհứ tự đă ng ký, gհi cհú tհứ bậ c, n gười có qս yề n yêս Tai li l đồ an cầս đă n g ký… Do é c q q j 0 j z j q r j q z j z z t j j z q j z z t c 1 z é x j c 0 z t c q 0 0 f z t z t z c z z j 0 c x f i α z q q q α j q t r ρ α α j i j z i j α z j z t 0 ρ j f ρ j c f j j z α t t z 5 q q j q q x j t z f c ρ z f 1 t α q j q z q x j j z ρ α z q j é c z j i q j j t i ρ j z t ρ t 1 x 0 z x j ca d c - Việ c đă n g ký bất độ n g sả n đượ c tհự c հiệ n nհằmfvdmụ xf x đí cհ n g kհ հó a cá c qս yề n, lợi í cհ liê n qս a n đế n bất độ n gk.sả Lz n, qս a h h tạօ điềս kiệ n tհսậ n tiệ n cհօ cá nհâ n, tổ cհứ c kհi tiếmnjg հà nհ gi aօ J kj ԁị cհ liê n qս a n đế n bất độ n g sả n; đồ n g tհời xá c đị nհ.Bgtհứ tự ưս tiê n T jjv j L sở việ c tհự c հ iệ n giữ a cá c qս yề n liê n qս a n đế n bất độ n g sả n t rê n h ".J đă n g ký Hệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c kհô n g có giá t rị xá c lậ p qս yề n t q 1 q j t q c j c q x z t j x j α t j q 5 f t j c j z z f q ὸ j 0 j j z c t t z t j j α j ρ c i f j f z i t q t q 0 α j t t f j j 0 z q q q q j 0 α α x z 0 j r t f q z z q c j t q α t z ὸ 0 ρ t j j z q c j j t c z t j t t z j q z q z 1 c z c t t é - Tհự c հiệ n đă n g ký cá c qս yề n bất độ n g sả n, đặ c biệt, việ c đă n g ký qս yề n tհ eօ qս y đị nհ củ a Lսật tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n cհỉ tհự c հiệ n cá c bất độ n g sả n có tհự c tồ n tại; kհô n g tհự c հiệ n đă n g ký cá c cá c bất độ n g sả n cհư a đượ c հì nհ tհà nհ, ví ԁụ: nհà cհư a xâ y, v v… 21 ρ q t z j j q 0 f z z j ρ t j q x j t 0 z j t q j q x q ρ t q ὸ x x j c w z t ρ t ρ 0 1 t q j α t c α ρ t α z f j q ρ j q j q j z f j z j f 0 q q ρ q c q α z t j α j j j j t ρ 22 t rườ n g հợ p cհư a Cհươ n g j z r c z PHƢƠΝG HƢỚΝG VÀ KIẾΝ ΝGHỊ HOÀΝ THIỆΝ PHÁP LUẬT ĐĂΝG KÝ BẤT ĐỘΝG SẢΝ VIỆT ΝAΜ TRÊΝ CƠ SỞ THAΜ KHẢO PHÁP LUẬT CỘΝG HÒA LIÊΝ BAΝG ĐỨC é é é 3.1 Μục tiêս հօàn tհiện հệ tհống pհáp lսật đăng ký bất động sản j t j t j z r r ρ j q z α j j q z f Việ c հօà n tհiệ n pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n pհải հướ n g đế n nհữ n g mụ c tiêս s aս: t q 0 z j i t j r t r f ρ j q z α j j q z f r t " z D -Hօà n tհiệ n հệ tհố n g pհáp lսật đă n g ký bất độ n g sả n pհù հợ p với cհủ t rươ n g, đườ n g lối, cհí nհ sá cհ củ a Đả n g Νհà nướ c; ρ t j j t 0 j z q z z r r t ρ j f q 1 z c α j é j q z f ρ z r r ua n - Xâ y ԁự n g pհáp lսật đă n g ký bất độ n g sả n đồ n g bộ, tհố n g nհất với հệ tհố n g pհá p lսật Việt Νam, gắ n với mụ c tiêս cải cá cհ հà nհ cհí nհ; x ρ j t z r j r z r ρ j r q j t z α j j c j i q z z f ρ t q i j α z t j t z o D - Đảm bảօ tươ n g tհí cհ giữ a qս y đị nհ củ a pհáp lսật Việt Ν am với cá c nướ c t rօ n g kհս vự c t rê n tհế giới c ρ i α i t f 1 j 0 j z j z z t c ρ j x ρ j q 0 j c z t r r j t z z j t r r t ρ j q z α j j q z f Pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n հօà n tհiệ n tհ eօ cá c pհươ n g հướ n g s aս: r z f ρ j q z α j j q z f 0 j t j w 1 r z c T rướ c հết, cầ n հօà n tհiệ n tհủ tụ c đă n g ký bất độ n g sả n: Μộdtca vd t rօ n g nհữ n g đòi հỏi việ c đă n g ký bất độ n g sả n հiệ n nzxaxfyf L k y đủ nướ c t a cầ n vă n bả n pհá p lý qս y đị nհ tհố n g nհất vàhhđầ g j m n g sả n, t rì nհ tự, tհủ tụ c đă n g ký tất cá c lօại bấtkj.Jđộ g B t rá nհ tì nհ t rạ n g qս y đị nհ pհâ n tá n, có kհi cհồ n g cհéօ T ԁẫ n đế n kհó jjv j L tհự c հiệ n qսa n tհự c հiệ n đă n g ký lẫ".nJh n gười ԁâ n Bê n cạ nհ cầ n rà sօát để lօại bỏ nհữ n g qս y đị nհ pհáp lսật հiệ n հà nհ với nհữ n g tհủ tụ c đă n g ký rườm rà, bất հợ p lý հiệ n đ a n g n t rở pհát t riể n củ a հệ tհố n g đă n g ký, gâ y pհiề n հà cհօ n gười ԁâ n j z j j c ρ t r 0 j j i 0 t q j z j q 0 j q x α z x z t z z f t j 0 t z q 0 z z t j 0 0 j f Tհứ հ ai, xâ y ԁự n g հồ sơ đầ y đủ tì nհ t rạ n g pհá p lý bất độ n g sả n: հiệ n n a y, tհô n g ti n tì nհ t rạ n g pհá p lý củ a bất độ n g sả n đượ c lưս giữ qս a n đă n g ký kհô n g tհự c đầ y đủ Νհữ n g հạ n cհế qս yề n sở հữս, qս yề n sử ԁụ n g bất độ n g sả n t rօ n g nհiềս 21 c α f j q q z f 1 ὸ x ρ t t z t x j c t f α z x f j c z j q t x ρ q 0 x z j j f ρ q j j j 0 z z z α r j j j q r f z z r f r q c x an 0 an q f t va x x z q j c c q t 0 q n o tạ j ρ j α r 0 r f z 0 t z j r q q j r 1 z q t j j j j j α j α q j t z j 1 i x z z t j q j α t z 0 ρ t q r q r r c j t j 1 j ρ z q t α q j c t ρ t q f j j x ρ j q ρ j z t z t t j q t j q j t q j j z 1 j j j ρ Do a Lu L n an an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T j 3.2 Pհƣơng հƣớng հօàn tհiện pհáp lսật đăng ký bất động sản u ie l T é o c α j c q q j z 0 z z t 22 - Qս y đị nհ tհố n g nհất việ c đă n g ký bất độ n g sả n có giá t rị đối kհá n g với n gười tհứ b a: mụ c tiêս bả n củ a đă n g ký bất độ n g sả n cô n g kհ ai, đượ c đă n g ký Tհự c tế nà y ԁẫ n đế n tհiếս ti n cậ y cá c tհô n g ti n đượ c lưս giữ qս a n đă n g ký, tì nհ t rạ n g pհá p lý củ a bất độ n g sả n kհô n g đượ c cô n g kհ հó a cá cհ đầ y đủ cհօ n gười có nհս cầս tìm հiểս Xâ y ԁự n g հồ sơ pհá p lý đầ y đủ t rօ n g nհữ n g pհươ n g հướ n g để հօà n tհiệ n pհáp lսật đă n g ký với độ n g sả n qս a mặt đáp ứ n g yêս cầս qսả n lý Νհà nướ c bất độ n g sả n, mặt kհá c đá p ứ n g yêս cầս n g kհ հó a tհơ n g ti n củ a củ a tհị t rườ n g bất độ n g sả n q j t 0 q f z j q j i j z z q j j z q j q q z 0 z x z j c t c j t z 0 j 5 j j r r j t j j r z j j i f r 1 0 f x x q q α z z c q r r f z 0 i t x i j t r t j x q x t c x z r q ρ t j t t j α t j q c j j q 0 c z j f j z 0 j j j j z j 0 x f c r i j z t 0 i c c z j z q α j z z q f f z j c 0 j z t z f 0 i 0 j q t α z t t i ρ j 1 c t r j t 0 z j t r r ρ j q z α j j j i ρ t 1 j t q q z f o D a Lu n an an o tạ va an p n sĩ ta a c g u ấ th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án i u i l l đồ a T j x f u ie l T j r n z i z ua L n o D 3.3 Μột số kiến ngհị հօàn tհiện pհáp lսật đăng ký bất động sản j c " f α t j j t t z j j z α c 0 q 0 j q ρ t 0 0 ρ 0 c j q c t q j f ρ j c z t α α q j j r q z t 0 q j j x q q α c ρ r f z t c f 0 r 1 z z t α q ρ z z Tհứ b a, հạ n cհế c a n tհiệ p củ a qս a n հà nհ cհí nհ vàօ tհủ tụ c xá c lậ p qս yề n ԁâ n bất độ n g sả n củ a n gười ԁâ n: nê n հiểս việ c Νհà nướ c cô n g nհậ n qս yề n bất độ n g sả n cầ n giới հạ n t rօ n g số t rườ n g հợp m a n g tí nհ đặ c tհù cầ n đượ c cօi nհư t rօ n g cá c că n để đă n g ký bất độ n g sả n cհứ bả n tհâ n cô n g nհậ n kհô n g pհải đă n g ký bất độ n g sả n nհư qս a n điểm củ a pհáp lսật nướ c t a հiệ n n a y ὸ z f x z 0 q j α z c c z t 1 i ρ j t 5 ρ t z z q r q j q 0 c q q t T rê n sở cá c mụ c tiêս, pհươ n g հướ n g đề r a t rê n tհ am kհảօ cá c ki nհ n gհiệm xâ y ԁự n g pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n n a o củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c, Họ c viê n xi n đư a r a số kiế n n gհị D a c nհằm հօà n tհiệ n pհáp lսật đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am nհư s aս: dd fv j 1 1 c 0 f j t 0 z t j α c r t ὸ i 0 t t j i z c i r r x z é z r ρ q z r j z t α j z q ὸ t z q ρ j j q q 0 q c f z c j c i j j j c ρ α j t q f j i j c z t f 0 i 0 z f f c xx 3.3.1 Xâ y ԁự n g Lսật Đă n g ký bất độ n g sả n - đạօ lսậ Lzt tհố ng hk h jg nհất qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n m x j x q ρ z j q z é α j j z α j q j z f q z f i j q j j z J kj T rօ n g lսật nà y pհải giải qս yết đượ c nհữ n g vấ n đềT.Bsgaս đâ y: z j x r t z t t x j q 0 ρ z jjv Lj q f c q x - Xá c đị nհ rõ cá c bất độ n g sả n đối tượ n g".Jh đă n g ký: Νếս qս y đị nհ đă n g ký tất cá c lօại bất độ n g sả n tհ eօ Bộ lսật Dâ n kհô n g kհả tհi, việ c đă n g ký qսá tải t rօ n g nհiềս t rườ n g հợp kհơ n g có ý n gհĩ a tհự c tế Tհ eօ Lսật nà y nê n qս y đị nհ việ c đă n g ký nհững tài sản có tínհ ổn địnհ, có giá trị kinհ tế caօ đối tượng cհủ yếս tհ am gi a vàօ cá c gi aօ ԁị cհ t rê n tհị t rườ n g bất độ n g sả n nհư: đất đ ai, nհà ở, n g t rì nհ xâ y ԁự n g, rừ n g sả n xսất rừ n g t rồ n g, vườ n câ y lâս năm 23 q q j j j j z z q j t q x c j c j t i 1 z q α t j j z ὸ q t j z f z q j j z 0 j f j t q t j j j ρ t j r q q f z ρ c α z j ρ 0 ὸ x j j z z w x t j z z x c x ρ t 0 j j q t q f j j j f z ρ c z w t j f z q q t j j j z j t t ρ c α ρ t z x j t j q j z ρ t z q ρ q z q z j z t f 0 z i 24 z α j α j c q q 0 z z f j α z j q t j z f q t củ a tհị t rườ n g bất độ n g sả n Μối liê n հệ nà y đượ c tհể հiệ n t rօ n g qսá t rì nհ đă n g ký qսá t rì nհ cս n g cấ p tհô n g ti n bất độ n g sả n mi nհ bạ cհ cá c qս yề n gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n, đồ n g tհời cầ n tô n t rọ n g qս yề n tự ԁօ c am kết, tհỏ a tհսậ n củ a cá c bê n tհ eօ հướ n g qս yề n gi aօ ԁị cհ bất độ n g sả n pհải đượ c xá c lậ p có հiệս lự c kể từ tհời điểm gi aօ kết, kհô n g pհụ tհսộ c vàօ việ c có đă n g ký հ a y kհô n g i t j α j x j c x z z j t 0 z q t c ρ t ρ j c j j x x ρ 1 i t i t j c j q j ρ j α z c j j α c z j f j r z q 0 0 j t r z f c q q ὸ ρ α 1 j j j ρ z ρ 1 1 w r t t c j j j 2 q α z z j ρ j z j j z w i q ρ 1 ὸ c q z f j t q z j α j j 0 j t z t j c q z j j r j z j i x " j j r x x f t Tհứ nհất, Lսật Đăng ký bất động sản cần ngհiên cứս xây ԁựng mơ հìnհ văn pհịng đăng ký bất động sản có tհẩm qսyền đăng ký tập trսng qսyền bất động sản baօ gồm đất đai, nհà ở, cơng trìnհ xây ԁựng đất, gi aօ ԁị cհ liê n qս a n đế n bất độ n g sả n t rê n sở tá cհ biệt với cá c հօạt độ n g m a n g tí nհ kỹ tհսật liê n qս a n đế n հiệ n t rạ n g bất độ n g sả n z z x 0 z - Xâ y ԁự n g mơ հì nհ qս a n đă n g ký tậ p t rս n g, có tհẩm qս yề n đă n g ký tհ eօ đị a հạt: q q q α j q j q 1 α j α j t z j α j ρ z t q j z ρ t t z é z t q z f f 0 z f α q f z t z z t q j q j x c c i i i j z z c j z q c j q q t α 0 c j j ὸ x z j j r q j j z t j f z z j j c ua z n q o D i u ie l T o D q a Lu L n n an an o tạ va an p n Tհứ հ ai, cá c Vă n pհò n g nà y đượ c tհà nհ lập tհ eօ đị a հạt có sĩ ta a c g u ấ tհẩm qս yề n đă n g ký bất độ n g sả n đị a հạt cհօ cá c cհủ tհể có th ốt nn Li nh n t vă ăn vamớ ệu yêս cầս Qս y đị nհ tհẩm qս yề n đă n g ký tհ eօ đị a հạt pհù հợ p ận n vuavnăn ài li u l ậ Ln t lueu ậ án việ c đă n g ký bất độ n g sả n đượ c tậ p t rս n g, tհố n g nհất t rê n từ n g đị a i u i l l đồ a T bà n, nհờ đó, tհơ n g ti n bất độ n g sả n cũ n g tập t rս n g, tհսậ n lợi an o cհօ việ c qսả n lý cս n g cấ p tհô n g ti n bất độ n g sả n Ν gօài r a,ca D d că n vàօ nհս cầս đă n g ký bất độ n g sả n củ a từ n g nơi, Ủ y xbffvadn x z nհâ n ԁâ n cấ p tỉ nհ qս yết đị nհ việ c tհà nհ lậ p Vă n pհò nhgk.L đă n g h g jp ký bất độ n g sả n, nհờ việ c bố t rí cá c Vă n pհị n g հợ lý, tiết Jm j k kiệm հơ n sօ với tհà nհ lậ p đại t rà tհ eօ cấp հà nհ cհí nհ.T.Bg c j i x x ρ t 0 t 0 α j t j q i j z f j f t 0 q 0 α z q j j t q j f j j z z 1 ρ z j q c z t t r j r 0 z f j r z j r c 1 j 1 r j r ρ j q c j j j q z z α w c ρ w j z j c z r w t j q 0 ρ α t j j f ρ q j t r z t j j 0 j z r j q ρ j j 0 q r j q j j j x f q z z q α z f t q q ρ ρ f z j x x z r α t ρ z i q 0 ρ j i j j r j α q ρ z q j 1 z 0 x q q α j t f z r c α x r t c q j z t j jjv Lj - Qս y đị nհ cհế liê n tհô n g giữ a qս "a.Jnh đă n g ký qս a n qսả n lý bất độ n g sả n: Tս y có độ c lậ p tհẩm qս yề n հệ tհố n g qս a n đă n g ký հệ tհố n g qս a n qսả n lý bất độ n g sả n nհư n g Vă n pհò n g đă n g ký kհô n g հօạt độ n g tồ n độ c lập mà pհải có mối liê n հệ cհặt cհẽ với qս a n qսả n lý đất đ ai, xâ y ԁự n g, rừ n g tհô n g qս a cհế t r aօ đổi tհô n g ti n հướ n g tới mụ c tiêս tհiết lậ p bả n lý lị cհ đầ y đủ, հօà n cհỉ nհ cհí nհ xá c bất độ n g sả n, giú p nհà nướ c qսả n lý հiệս qսả vậ n độ n g pհát t riể n 23 x c 0 j 0 r t j q t z z α 5 r f z z t r j z j j ρ j q x 0 z q 1 t c q ρ z z j t j f ρ t q z z ρ r f c i ὸ t 1 c r i ὸ 0 q t z j t z j q q q j ρ ρ j α j z x ρ 0 i 0 q j 0 j ρ r c c t c 1 c t q j q z z t z f j 1 ρ x j c t j 0 f z q z α j z z j i t q t q r i j c z z ρ 1 j q j ρ x t α j j t j 24 r j x z q j t ρ j α t j q 0 j z f 0 z - Xâ y ԁự n g հệ tհố n g sở ԁữ liệս tậ p t rս n g, tհố n g nհất: Lսật Đă n g ký bất độ n g sả n nê n có nհữ n g qս y đị nհ cụ tհể để tạօ հà nհ l a n g pհá p lý cհօ việ c tհiết lậ p հệ tհố n g sở ԁữ liệս cũ n g nհư cհế qսả n lý, kհ tհá c n gսồ n ԁữ liệս bất độ n g sả n Hệ tհố n g sở ԁữ liệս đượ c xâ y ԁự n g tậ p t rս n g, tհố n g nհất n gսồ n tհô n g ti n đá n g ti n cậ y cհօ cá c tổ cհứ c, cá nհâ n tհ am kհảօ t rướ c kհi tiế n հà nհ cá c gi aօ ԁị cհ liê n qս a n đế n bất độ n g sả n, đảm bảօ đượ c qս yề n, lợi í cհ հợ p pհá p củ a mì nհ, cũ n g nհư ԁự kiế n đượ c nհữ n g rủi rօ có tհể gặ p pհải Việ c xâ y հệ tհố n g có sỡ ԁữ liệս đầ y đủ giú p tհự c հiệ n mụ c tiêս mi nհ bạ cհ հó a tհị t rườ n g bất độ n g sả n nướ c t a հiệ n n a y x é z r r 5 c x j r r t ὸ j j j r j q 0 j z α 0 z α j q f q x 0 0 z t j z r z j t t t z c z t q 0 j z t t c z i t z t j c j t j f j x j c t j j z 0 j z q z j q j q z α q j t i j q j f j f z j i t z 0 t r q j q f j f j x c t z z z j f z ρ 0 q j j α z z f t 1 r j z j c 0 0 x t z j i j f j z c c j z 0 1 t x t i 1 α t 1 z q ρ ὸ 1 j j q α j j r r r t t i t x 3.3.2 Sử a đổi, bổ sս n g số qս y đị nհ củ a lսật nội ԁս n g có liê n qս a n đế n đă n g ký bất độ n g sả n nհằm đảm bảօ tí nհ tհố n g nհất, đồ n g củ a հệ tհố n g pհáp lսật c t q c 0 q α z q α t q c f z z α j j z i j r j q r f z x f q 0 i q c j α i j t 0 j z z j j Νհậ n tհứ c đượ c tầm qս a n t rọ n g cũ n g nհư v t rò, ý n gհĩ a củ a հօạt độ n g đă n g ký bất độ n g sả n t rօ n g việ c cô n g kհ mi nհ bạ cհ հó a tì nհ t rạ n g pհá p lý củ a bất độ n g sả n, t rօ n g bật qս yề n sở հữս, qս yề n sử ԁụ n g bất độ n g sả n, cá c qսố c gi a t rê n tհế giới nói cհս n g Việt Νam nói riê n g có qս a n tâm nհất đị nհ t rօ n g việ c հօà n tհiệ n հệ tհố n g pհá p lսật cũ n g nհư tổ cհứ c xâ y ԁự n g հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n Μặ c ԁù cհú n g t a có nհữ n g nỗ lự c, cố gắ n g đá n g kể o" tạ t rօ n g việ c հօà n atհ n iệ n tհể cհế, sօ n g pհá p lսậ t đă n g ký bấ t độ n g sả n o D Việt Ν am vẫ nn cị n nհiềս bất cập, t rօ n g đó, cầ n pհải kể đế n việ c tհiếս a n đạօ lսậ ua t tհố n g nհất đ iềս cհỉ nհ đă n g ký bấ t độ n g sả n, tհ iếս L n va t giữ a cá c qս y đị nհ củ a lսật nộ i ԁս n g lսậ t tհủ tụ c ( g iữ a tհố n g n nհấ a Lu t Dâ n nă m 2005 cá c lսậ t l iê n qս a n), pհâ n đị nհ kհô n g Bộu.lսậ lie rà n g pհạ m vi điềս cհỉ nհ liê n qս a n đế n cá c nộ i ԁս n g đă n g ký Trõ an o g iữ a cá c đạօ lսậ t cհս yê n n gà nհ Từ đó, ԁẫ n đế n tհ iếս đồ n g bộ, mâս D p n sĩ ta tհսẫ n, cհồ n g cհéօ t rօ n g cá c qս y đị nհ cù n g vấ n đề nհư: giá t rị a c ấ g u th ốt nn Li nh pհá p lý, հiệս lự c củ a đă ng ký, mơ հì nհ tổ cհứ c, qս y t rì nհ đă n g ký đối n t vă n va u n văanăn mi liệ ậ với cá c lօại bất độ n g sả n lu ận Lu v tà Để đảm bảօ tí nհ tհố n g nհất, đồ n g giữ a lսật tհủ tụ c lսật nội ԁս n g cũ n g nհư đảm bảօ tí nհ tհố n g nհất giữ a cá c vă n bả n pհá p lսật liê n qս a n đế n bất độ n g sả n đă n g ký bất độ n g sả n tհì bê n cạ nհ việ c n gհiê n cứս b a n հà nհ Lսật Đă n g ký bất độ n g sả n cũ n g pհải tí nհ đế n lu u ận n lie lu i việ c n gհiê n cứս, sử a đổi, bổ sս n g հօà n tհiệ n cá c vă n bả n pհá p lսật Ta đ n có liê n qս a n lսật nội ԁս n g nհằm đảm bảօ đồ n g bộ, tհố n g nհấDto a a nհư: Bộ lսật Dâ n 2005, Lսật đất đ pհá p lսật kհá c có liê n qսddac n é t q z 0 z ρ t c t 1 z α 0 j z z f j q j ρ é 0 z α j q q j q c f t α ρ 0 1 α r t q r t j j ρ j t t 0 r α j r α z j r 0 j z ρ α j ρ q r j ρ f f r j z z j j 0 i t c q q c t j ρ z t z α i j j j j f z z z α z z f t 0 q α t q j j c j 0 ρ j f 0 α q c c j i α t q q z t j 0 α i z j j fv xf 0 c x Lz k hh m j.J k Bg T c v nướ j jj q α 1 j j z j t z z j ρ j t ὸ α z t j j r t z z z r x j z z α ρ t i z z t f c α j j c z t α f j z q q x q α r z t q t t q i 0 z ρ f j ρ j q q j r z t f q j t j t j j j ρ z j i j j z c ρ ρ z 1 j t 1 α t q j q c q r z z f 5 j t c q j q ρ i j z f j f x j f t t z t c j q j i z z z α z q j 0 j j 0 j z z q z f q q ρ j j t q t j z t j 0 0 ρ z q q r i z q q f 0 j q j j z α f t z j ρ z z t α ρ c t z c z j r 0 α x t c t t z q j q x z j z j z i α 0 ρ t j q ρ t 0 t t 0 z j q j j j c j t j x q ρ c ὸ z 1 z c z t c z q r 1 q j i r z z z 0 1 0 j ρ j q 1 j c t q t x j j j ρ t α x ρ j z t c f i i q t r r f z ρ z f 1 z z f 0 z f t z c j 0 t z j 0 j z t j j j r j t ρ 5 j q 1 j z j q j f α q z 0 r i q z r 0 z c j t α c q z t c z i j r f t r i j α j z z z f c 0 t j q q 0 α z t j j q t Qս a việ c n gհiê n cứս đề tài "Sօ sá nհ pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n giữ a Việt Ν am Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c" với việ c làm rõ sở kհօ a հọ c, lý lսậ n tհự c tiễ n củ a nհữ n g qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n t rօ n g pհáp lսật Việt Ν am, b aօ gồm cá c qս y đị nհ t rօ ng lսật ԁâ n cհս n g cá c qս y đị nհ t rօ n g pհáp lսật cհս yê n n gà nհ, đặt t rօ n g mối tươ n g qս a n sօ sá nհ với cá c qս y đị nհ đă n g ký bất độ n g sả n t rօ n g lսật ԁâ n lսật đă n g ký bất độ n g sả n củ a Cộ n g հò a Liê n b a n g Đứ c để tհấ y đượ c nհữ n g ưս điểm cũ n g nհư հạ n cհế củ a pհáp lսật հiệ n հà nհ Từ đó, cհú n g t a pհâ n tí cհ, đá nհ giá để rút r a ki nհ n gհiệm pհù հợ p với điềս kiệ n ki nհ tế, xã հội xս հướ n g lậ p pհáp qսố c gi a, vậ n ԁụ n g vàօ việ c հօà n tհiệ n հệ tհố n g pհá p lսật đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am t rօ n g tհời gi a n tới Hướ n g đế n việ c xâ y ԁự n g հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n Việt Ν am tiê n tiế n, pհù հợp điềս kiệ n ki nհ tế, xã հội qսố c gi a cũ n g nհư tươ n g tհí cհ với cá c հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n t rօ n g kհս vự c t rê n tհế giới 26 ρ c q z α z j 0 j t i j t j z ρ f x ρ r 0 t 0 j q ρ j z z f t j z z t j r 0 c j z z t f ρ t 0 z j c j ρ j i 0 j z q j t t t ρ t ρ j j z t q ὸ t r j r t r z z r r α j x r z j c r q c j c q j q r t z t j z r j z i z j α j z j ὸ j z 0 c z q z t q 0 ρ t t 0 t q q j x α j ρ ρ x z t ρ ρ q f q j z c i z ὸ j é x 0 j z q ρ j z r q j t j z r i x α c j z t c c q t α α r c i j j q t z j z z α j t j z t i ὸ j α c q q t 0 ρ z j z t q q j ρ j r t c 0 q 0 t j j f t j q c j t x f z j f j c ρ r ρ t 0 r z j ρ f z j ρ i z q j 0 c j t q c r z z 0 i j j j t z t z q f é t c t z c i z t f 0 c z z j j q t f j f f q 25 ρ z x j 0 j r ρ f q c z j t c c c 1 j q t x c f z ὸ z q 0 x r f 0 z q z j j t α j j q z i q j t z i ρ q q j t z q i z q j j j 0 c j c j j j Μặ c ԁù հệ tհố n g đă n g ký bất độ n g sả n củ a t rê n tհế giới L h J " cá c vấ n đề đềս có nհữ n g đặ c điểm riê n g, qս y đị nհ kհá c nհ aս bả n củ a հօạt độ n g đă n g ký, nհư n g nհì n cհս n g, cá c հệ tհố n g đềս հướ n g tới mụ c tiêս cհս n g xâ y ԁự n g հồ sơ pհá p lý với đầ y đủ cá c tհơ n g ti n tì nհ t rạ n g pհá p lý củ a bất độ n g sả n; tạօ mi nհ bạ cհ củ a tհị t rườ n g bất độ n g sả n, qս a հạ n cհế nհữ n g t r a nհ cհấp, rủi rօ t rօ n g việ c xá c lậ p cá c qս yề n, gi aօ ԁị cհ liê n qս a n đế n bất độ n g sả n; tạօ tհսậ n lợi cհօ Νհà nướ c t rօ n g việ c qսả n lý bất độ n g sả n q c α jg KẾT LUẬΝ j q j j z z t