Do an thi truong bat dong san viet nam thuc trang va

Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Phần mở đầu iii iii Năm 2005 khép lại với yếu tố bất ngờ thị trờng bất động sản nh: đóng băng thị trờng, cầu hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá hàng hóa bất động sản thay đổi lờng đợc nói thị trờng bất động sản Việt Nam trình xác lập chế hoạt động Những nóng lạnh thị trờng điều khó tránh khỏi Sự phát triển lĩnh vực đầy nhạy cảm đợc nhìn nhận nh thời gian tới, nguyên nhân bất cập thị trờng vấn đề đợc đặt cho ngời tham gia thị trờng phía nhà nớc phía ngời dân đề tài thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp đợc đề cập nhằm giúp cho ngời nghiên cứu tìm hiểu lý luận thị trờng bất động sản cung cầu yếu tố hình thành nên thị trờng, phản ứng yếu tố có thay đổi thị trờng Đồng thời thông qua đề án để thấy đợc số nguyên nhân từ đa số giải pháp cho thị trờng thời gian tới để thị trờng hoạt động thông suốt hiệu định hớng mong muốn xà hội Thị trờng bất động sản rộng lớn phong phú đa dạng hình thức loại hình khuôn khổ đề án môn học xin đợc đề cập nhiều đến thị trờng bất động sản Việt Nam số kinh nghiệm số nớc giới đối tợng chủ yếu thị trờng mua bán nhà đất Nội dung đề án môn học đợc cấu tạp thành chơng Chơng I: Cơ sở lý luận thị trờng bất động sản Chơng II: Thực tiễn hoạt động thị trờng bất động sản Chơng III: Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản Để hòan thành đợc đề tài em đà nhận đợc nhiều giúp đỡ hớng dẫn nhiệt tình cô giáo Ngô Thị Phơng Thảo Em xin chân thành cảm ơn iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii ThÞ trêng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Chơng I: sở lí luận đề tài iii iii iii iii iii iii iii iii I, kh¸i niƯm, đặc điểm, vai trò thị trờng bất động sản 1.1, Khái niệm thị trờng bất động sản Trớc tìm hiểu khái niệm thị trờng bất động sản hiểu qua khái niệm thị trờng nói chung Thị trờng đựơc định nghĩa nơi diễn hoạt động mua bán tổng thể quan hệ cho phép ngời mua ngời bán trao đổi đợc với hàng hóa dịch vụ Cũng giống nh hàng hóa khác thị trờng bất động sản ®êi x· héi cã sù trao ®ỉi mua bán, giao dịch bất động sản Theo dòng lịch sử đời phát triển thị trờng bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hóa xác lập chế độ sở hữu sinh lợi chúng Và khái niệm thị trờng bất động sản xuất giao dịch bất động sản đời, tức bất động sản trở thành hàng hóa Tuy nhiên, có giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản có thị trờng bất động sản thị trờng bất động sản phải mua bán hàng hóa bất động sản mức độ định gắn liền với phát triển kinh tÕ cđa mäi qc gia, g¾n liỊn víi sù phát triển sản xuất hàng hóa đời sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc chế độ chiếm hữu t nhân đất đai Khi đất đai sinh lợi cho ngời sở hữu chúng trở thành đối tợng để trao đổi,chuyển nhợng, cho thuê Không có đất ngời ta xây dựng công trình đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho giao dich thị trờng đến đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thị trờng bất động sản thức hợp pháp có điều kiện phát triển Do có nhiều quan điểm khác hàng hóa bất động sản nên có nhiều quan điểm khác thị trờng bất động sản Có quan điểm cho thị trờng bất động sản thị trờng đất đai tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất đai trở thành thị trờng bất động sản điều có nghĩa thân đất đai bất động sản yếu tố bất động sản Gần giống nh vậy, số ngời quan niệm thị trờng bất động sản thị trờng địa ốc( nhà đất) quan niệm phổ biến nớc ta hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát đợc giao dịch chuyển nhợng, iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp mua bán chấp, Nhà đất, quan điểm cha đủ thực tế nhà đất phận quan trọng hàng hóa thị trờng Bên cạnh đó, có ngời quan niệm thị trờng bất động sản góc độ phản ánh trực diện họat động thị trờng bất động sản họ cho thị trờng bất động sản nơi diến họat động mua, bán bất động sản theo qui luật thị trờng Quan niệm xuất phát từ đặc điểm hoạt đông thị trờng bất động sản hầu hết nớc luật dân điều chỉnh Tuy nhiên, góc độ dễ hình dung thị trờng bất động sản Từ kết luận: Thị trờng bất động sản phận cấu thành quan träng cđa nỊn kinh tÕ thÞ trêng nghÜa hĐp : hoạt động liên quan đến bất động sản nh: mua, bán chấp nói cách khác, tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định thời gian định Cũng cần phải phân biệt thị trờng bất động sản thị trờng xây dựng Hiện có nhiều ngời nhầm lẫn hai loại thị trờng với Khác với thị trờng xây dựng nhận đặt hàng sản xuất bất động sản, thị trờng bất động sản thị trờng dịch vụ phơng thức hoạt động thị trờng bất động sản có nét riêng biệt 1.2, phân loại thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản phong phú đa dạng chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác Dựa tiêu chí phân loại khác ta phân chia loại hình thị trờng bất động sản nh sau 1.2.1 ,Căn loại hình giao dịch ta phân loại thị trờng gồm: thị trờng mua bán bất động sản: hình thành sớm Xét lịch sử, thị trờng mua bán trao đổi đất đai xuất gần nh đồng thời với xuất chiếm hữu t nhân t liệu sản xuất, chiếm hữu t nhân đất đai, ngày việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đà trở thành phổ biến vựơt khỏi phạm vi quốc gia, nớc có kinh tế phát triển Mua bán trao đổi bất động sản đợc diễn trực tiếp ngời có nhu cầu mua, bán , trao đổi Hoặc thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới t vấn bất động sản hoạt động mua bán bất động sản cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho chủ thể kinh tế Thị trờng bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trờng chuyển dich quyền sử dụng bất động sản thời gian định.ngời chủ sở hữu bất động sản ngời thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đa mức giá iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp định Kí kết hợp đồng dân Theo đó, ngời chủ sở hữu bất động sản nhợng phần quyền sở hữu cho ngời thuê bất động sản thơi gian thuê Ngời thuê bất động sản đợc quyền khai thác sửa dụng bất động sản nh đà kí kết mục đích sử dụng với chủ sở hữu là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàngvới nhiều mục đích thuê bất động sản khác Cũng có nhiều loại hìnhbất động sản khác khách hàng thuê nh: nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất Giá thị trờng quan hệ cung cầu định Tùy thuộc vào công mục đích ngời thuê khả thỏa mÃn bât động sản Có thể dựa vào số bất động sản có sẵn thị trờng để tham khảo đa gía kí kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thị trờng Ngời thuê bất động sản thông qua môi giới thị trờng tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với ngời cho thuê Thị trờng bất động sản dùng làm tài sản chấp Đây thị trờng gắn liền với hoạt động ngành ngân hàng tài bất động sản trở thành tài sản để bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tín dụng giữ giấy rờ chứng nhận sở hữu bất động sản cùa ngời cầm cố bất động sản, tiến hành định gía latm thủ tục cho chấp Ngân hàng tính lÃi vay vào số tiền ngời chấp bất động sản nhận Ngời chấp bất động sản có nghĩa vụ tóan tiền vay gốc lÃi vay hạn không bị tịch thu tài sản cầm cố Thị trờng góp phần khơi thông thị trờng vốn làm nảy sinh giao dịch khác nh: định giá bất động sản, chuyển nhợng vốn vay, chuyển dịch quyền nắm giữu bất động sản chấp chuyển nhợng phát triển bất động sản chấp Thị trờng bất động sản dùng góp vốn liên doanh Trong liên doanh bên phải góp vốn chủ bất động sản thờng dùng vốn góp tiền mặt, giá trị động sản dựa bất động sản mà ngời tham gia góp vốn đa để góp vốn liên doanh ngời đinh giá tiến hành định giá bất động sản từ rút đợc gía trị vốn góp liên doanh cá nhân Trong kinh tế thị trờng phát triển mạnh nứơc phát triển luông mong muốn thu hút đợc nhiều vốn góp từ nớc ngòai Đồng thời có điii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ợc nhiều vốn để tham gia tích cực chủ động, cho việc kinh doanh thu lợi liên doanh đất đai sở hạ tầng nguồn vốn đối ứng để phát triển , thu hút vốn nớc Do vậy, với nớc phát triển nh nớc ta góp vốn liên doanh bất động sản u cần đợc tận dụng phát huy hiệu qủa.đồng thời, thị trờng nàylàm nảy sinh giao dịch nh định giá bất động sản chuyển nhợng vốn góp liên doanh, vốn góp cổ phần Thị trờng bất động sản tham gia bảo hiểm Khi chủ sở hữu bất động sản tham gia bảo hiểm bất động sản với tổ chức bảo hiểm với mức phí định đợc bồi hòan giá trị bất động sản đủ điều kiện ®Ĩ chi tr¶ Nh vËy chđ cã bÊt ®éng s¶n chụi đóng góp khỏan tiền định để phòng trừ gặp rủi ro bất động sản có đợc khỏan bồi thờng để khôi phục lại đợc bất động sản Ngời có bất động sản tự mua bảo hiểm cho bất động sản không ngoại trừ số loại hình bất động sản bắt buộc phải mua 1.2.2 Căn vào loại hàng hóa thị trờng Thị trờng đất đai: Đây thị trờng đời sớm Từ sơ khai đất đai sinh lợi nhiều cho ngời xuất chiếm hữu t nhân đất đai Trong xà hội có ngời có đất ngời đất cần đất để sản xuất sinh họat Nhà nớc xác lập quyền sở hữu đất đai cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mÃn cho ngời có nhu cầu Khi pháp luật cha công nhận tồn thị trờng đất đai nhng việc mua bán đất đợc tiến hành có nhu cầu thực thị trờng đòi hỏi khách quan Vì công nhận pháp luật nên thị trờng đợc coi nh thị trờng ngầm Khi pháp luật nhà nớc công nhận thị trờng mua bán đất lúc thị trờng đợc thực công nhận có điều kiện phát triển.ở nớc ta thị trờng quyền sử dụng đất mẻ đợc hình thành thời gian ngắn gần đòi hỏi nhà nơc cần hòan thiện sách, hệ thống văn pháp qui để thị trờng hoạt động lành mạnh hiệu nhanh chóng số nớc thị trờng có hai loại : thị trờng chuyển nhợng quyền sở hữu thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng Riêng nớc ta, chế độ sở hữu trị nhà nớc ta qui định: đất đai thuộc sở hữu tòan dân nhà nớc đại diện qủan lí Do đó, thị triii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ờng có thị trờng thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị trờng chuyển nhợng quyền sở hữu bất động sản nh số nơc công nhận chế độ sở hữu cá nhân Thị trờng nhà Nhà loại hình bất động sản quan trọng thị trờng bất động sản thỏa mÃn đợc nhiều nhu cầu sinh họat ngời Có nhiều loại hình nhà khác đợc cung cấp thị trờng nh: nhà riêng biệt, dÃy nhà riêng biệt bán riêng biệt, dÃy nhà xây kiểu.Những nhà chung c.Thị trờng nhà thuộc khu vực công cộng (phục vụ cho đối tợng có thu nhập thấp) lọai hình thờng có đợc nhiều u đÃi nhà nớc để dạt đợc mục tiêu xà hội không đơn phục vụ cho cá nhân có tiền có nhu cầu mà Bất động sản nhà đợc cung cấp doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, cá nhân, hộ gia đình.phục vụ cho nhu cầu ngời mua nhà để đa dạng loại hình nàh đợc cung cấp, đa dạng chất lợng , kiểu dáng Thị trờng văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt động cđa c¸c doanh nghiƯp c¸c tỉ chøc ph¸t triĨn nhÊt thành phố lớn Nhu cầu hàng hóa bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên nhanh đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp công ty t nhân Cung cấp hàng hóa bất động sản làm văn phòng để thỏa mÃn đợc điều kiện làm văn phòng bất động sản phải có chất lợng, tiêu chuẩn hợp lí Dựa vào thị trờng mà ngời mua bán thỏa thuận, kí kết để tìm gía cho thuê cho hai bên cho thuê thuê nhà đợc thỏa mÃn loại hình thị trờng văn phòng cho thuê phát triển đô thị lớn, đặc biệt nh: hà nội, thành phố Hồ Chí Minh thời gian gần thị trờng văn phòng cho thuê nớc ta sôi động nhu cầu vănphòng cho thuê lớn, kéo theo giá cho thuê bất động sản cao Thị trờng hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống cửa hàng , đại lí doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trờng sôi động nhiều thời gian này.mỗi công ty tham gia thị trờng kinh doanh cần hệ thống cửa hàngbán lẻ phục vụ khách hàng tận tình Hệ thống bán lẻ iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii ThÞ trêng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp phát triển mảnh đất màu mỡ cho thị trờng cửa hàng bán lẻ mà doanh nghiệp bỏ qua Thị trờng bất động sản công nghiệp: sân bay, đờng giao thông, bến bÃi Đây loại hình bất động sản có gía trị cao, ngời tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn đặc biệt số bất động sản phải nhà nớc đầu t xây dựng cá nhân muốn tham gia đầu t vốn lớn thời gian thu hồi vốn lâu nh: hệ thống đờng sá, bến bÃi Thị trờng bất động sản đặc biêt: sở đóng tàu, sở hóa dầu, trạm xăng, trung tâm giả trí.Đây loại hình bất động sản đặc biệt có vai trò lớn ảnh hởng nhiều đến kinh tế, xà hội đất nớc 1.3, vai trò thị trờng bất động sản 1.3.1, Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Là cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản thực trình phát triển sản xuất bất động sản hàng hóa cần nơi đê trao đổi mua bán thị trờng bất động sản nơi trao đổi mua bán thị trờng, nơi ngời bán ngời mua gặp tạô điều kiện cho việc mua bán trao đỏi diễn linh hoạt suôn sẻ kinh tế thị trờng tức hàng hóa không đợc đa trao đổi trongđời sống không tồn việc mua bán lọa hàng hóa đó, việc phát triển loại mặt hàng hạn ché chủ yếu chỏ tự cung tự cấp mà Là nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị từ hình thái giá trị sang hình thái vật Ta thấy rừng thị trờng bất động sản ngời bán ngời mua trao đổi với qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn : vàng, ngoại tệ, nộ tệkhi thực việc trao đổi hình thái vật bất động sản đợc chuyển hóa sang hình thái tiền tệ ngợc lại Đó điều kiện quan trọng huy động vốn tạo hiệu lực phát triĨn cao cho thÞ trêng  Khi thÞ trêng bÊt động sản bị ngng trệ làm cho vốn chậm lu thông ảnh hởng đến tái sản xuất chu kì Ngựơc lại thị trờng bất động sản thông suốt thuận lợi cho việc lu thông vốn thị trờng Do trình tái sản xuất thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu 1.3.2, Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Thị trờng bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời trình tăng vốn cho đầu t cho phát triển đặc biệt vốn cố định Khi thị trờng bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển đồng vốn nhanh thực chất việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo công thức hàng tìen hàng hay tiền hàng - tiền qua vòng quay vốn giá trị vốn tăng lên nguồn lực vón tăng lên tốc độ quay vòng vốn nhanh nguồn vốn tăng lên nhanh Các giao dịch chấp bất động sản góp vốn liên doanh bất động sản thực chất giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu t phát triển Thực chất bất động sản luôn có giá trị cao thị trờng theo pháp luật qui định ngời chủ sở hữu bất động sản cầm cố , chấp,bất động sản v ậy bất động sản đợc tham gia vào đời sống sản xuất xà hội Với giá trị lớn thân bất động sản đà tạo nguồn vốn lớn tạo điều kiện cho sản xuất , tăng nhanh vốn xà hội để tái đầu t 1.3.3, Phát triển thị trờng bất động sản góp phần tăng ngân sách cho nhà nớc Khi thị trờng bất động sản tăng lợng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch Cả hai hớng góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc thông qua khỏan thu nh: thuế phí Khi tham gia giao dịch thị trờng bất động sản, thị trờng thức bất động sản đợc giao dịch dễ đồng thời nhà nứơc quan chủ quản thu đựơc nguồn ngân sách Càng nhiều bất động sản tham gia nhiều ngân sách đợc thu thêm, ngòai tạo điều kiện cho thị trờng thức họat hoạt động tốt đẹp 1.3.4, Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng nớc Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể thị trờng kinh tế quốc dân, có mối quan hệ mật thiết đến thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hóa Do đó, phát triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến mở rộng, phát triển thị trờng khác, tức góp phần mở rộng, phát triển thị trờng chung Vì phát triển thị trờng bất động sản đồng thời đòi hỏi nhiều hơn, tốt thị trờng hàng hóa dịch vụ, cung cấp lao động nhiều hơn, lao động có kỹ thuật cao vốn, đảm bảo cho thị trờng bất động sản tăng trởng theo iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ ®èi ngo¹i, ®iỊu kiƯn cđa mét nỊn kinh tÕ phát triển quan hệ thị trờng nói chung thị trờng bất động sản nói riêng không bó hẹp phạm vi quốc gia Thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nớc tham gia giao dịch bất động sản lÃnh thổ nớc mà tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất, đầu t kinh doanh bất động sản họ c trú, sinh sống Đó sở hình thành phát triển quan hệ xà hội tạo thuận lợi hiểu biết lẫn nớc, dân tộc, cộng đồng góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại 1.3.5, Thị trờng bất động sản góp phần ổn định đời sống xà hội Thị trờng đất đai nói riêng thị trờng bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng ổn định đời sống xà hội Thị trờng bất động sản, thị trờng đất đai xà hội gắn với sách ®Êt ®ai cđa mét qc gia Mét thÞ trêng bất động sản phát triển lành mạnh tức sách đất đai phù hợp, xà hội ổn định Một thị trờng bất động sản không họat động hoạt động không hiệu quả: giá lên xuống thất thờng, đầu cơ, lũng đoạn giá tác động trực tiếp vào hoạt động xà hội, xáo trộn t tởng, hòai nghi sách pháp luật làm cho xà hội thiếu ổn định, đất đai, nhà cửa công trình khác gắn chặt với họat động sản xuất đời sống ngời hoạt động xà hội ngời Thực tế nơc nớc ta thời gian đầu năm 90 mà thị trờng đất đai, nhà xuất ngầm, tợng đầu đất đai phát triển đà dẫn đến tăng nhanh giá đất đai, ngời dân hoài nghi với sách đất đai nhà nớc, quan hệ xà hội đất đai, nhà có biểu tiêu cực 1.3.6, Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân c Trớc hết, thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học , kỹ thuật công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, nh công trình phục vụ cho sinh họat đời sống trực tiếp ngời, nhu cầu cho văn hóa, xà hội, thể thao vận động phát triển thị trờng bất động sản đồng thời kết tác động tơng hỗ lẫn yếu tố cung cầu, tác động tơng hỗ sản xuất tiêu dùng, sản xuất thỏa mÃn nhu cầu tiêu dùng ngày cao cua ngêi vÒ iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii ThÞ trêng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp nơi ăn chốn ở, lại sinh họat, nơi ngời thực sản xuất kinh doanh họat động khác Thứ hai, thị trờng bất động sản phát triển ảnh hởng đến phát triển thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, góp phần thúc đẩy phát triển chung thị trờng đáp ứng cho nhu cầu nhiều mặt đời sống xà hội ngời 1.3.7, Thị trờng bất động sản góp phần đổi sách có sách đất đai sách bất động sản Thông qua họat động phát triển thị trờng bất động sản, nhà nớc tiếp tục đổi mới, bổ sung hòan thiện sách đất đai Vì có thông qua thị trờng bất động sản giao dịch dân đất đai đợc thực thị trờng, thông qua thị trờng bộc lộ điểm không phù hợp thực tiễn sách đất đai, bộc lộ không phù hợp quản lí đất đai Vì thông qua thị trờng giúp nhà nớc đổi , bổ sung, hòan thiện thực đổi công tác quản lí đất đai nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai đợc thực phù hợp với chất quan hệ đất ®ai lµ quan hƯ kinh tÕ, quan hƯ x· héi đợc thực chủ yếu thông qua thị trờng, từ mở rộng phát triển thị trờng bất động sản, khắc phục tình trạng hành hóa quan hệ dân đất đai, khắc phục tợng nhà nớc làm thay thị trờng Cũng thông qua thị trờng nhà nớc đổi mới, bổ sung, hòan thiện sách đất đai quản lí thị trờng bất động sảnthiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hòan thiện hồ sơ ban đầu đất đai, bất động sản điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới xác lập bất động sản cụ thể nh hàng hóa cụ thể Thị trờng bất động sản hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế nhà nớc với ngời sở hữu bất động sản (ngời sử dụng đất), sở bổ sung, hòan thiện chế sách hòan thiện công tác quản lý nhà nớc 1.4, đặc điểm thị trờng bất động sản Tính cách biệt hàng hóa bất động sản cần giao dich với địa điểm giao dich Đây đặc điểm xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có vị trí cố định di chuyển đựơc.Các hoạt động giao dịch bất động sản thờng đợc tiến hành chợ ảo Các chợ ảo thờng đợc đặt vị trí cố định đơn cung cấp thông tin đăc điểm bất động sản nh: diện tích, mặt đờng, giá Ngời mua thông qua thực địa kiểm tra kí kết mua bán thỏa mÃn.có nhiều sàn giao dich ®iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii 10 iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii iii