Thi truong bat dong san viet nam thuc trang va 179516

Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Phần mở đầu Năm 2005 khép lại với yếu tố bất ngờ thị trờng bất động sản nh: đóng băng thị trờng, cầu hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá hàng hóa bất động sản thay đổi lờng đợc nói thị trờng bất động sản Việt Nam trình xác lập chế hoạt động Những nóng lạnh thị trờng điều khó tránh khỏi Sự phát triển lĩnh vực đầy nhạy cảm đợc nhìn nhận nh thời gian tới, nguyên nhân bất cập thị trờng vấn đề đợc đặt cho ngời tham gia thị trờng phía nhà nớc phía ngời dân đề tài thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp đợc đề cập nhằm giúp cho ngời nghiên cứu tìm hiểu lý luận thị trờng bất động sản cung cầu yếu tố hình thành nên thị trờng, phản ứng yếu tố có thay đổi thị trờng Đồng thời thông qua đề án để thấy đợc số nguyên nhân từ đa số giải pháp cho thị trờng thời gian tới để thị trờng hoạt động thông suốt hiệu định hớng mong muốn xà hội Thị trờng bất động sản rộng lớn phong phú đa dạng hình thức loại hình khuôn khổ đề án môn học xin đợc đề cập nhiều đến thị trờng bất động sản Việt Nam số kinh nghiệm số nớc giới đối tợng chủ yếu thị trờng mua bán nhà đất Nội dung đề án môn học đợc cấu tạp thành chơng Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Chơng I: Cơ sở lý luận thị trờng bất động sản Chơng II: Thực tiễn hoạt động thị trờng bất động sản Chơng III: Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản Để hòan thành đợc đề tài em đà nhận đợc nhiều giúp đỡ hớng dẫn nhiệt tình cô giáo Ngô Thị Phơng Thảo Em xin chân thành cảm ơn Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Chơng I: sở lí luận đề tài I, khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trờng bất động sản 1.1, Khái niệm thị trờng bất động sản Trớc tìm hiểu khái niệm thị trờng bất động sản hiểu qua khái niệm thị trờng nói chung Thị trờng đựơc định nghĩa nơi diễn hoạt động mua bán tổng thể quan hệ cho phép ngời mua ngời bán trao đổi đợc với hàng hóa dịch vụ Cũng giống nh hàng hóa khác thị trờng bất động sản ®êi x· héi cã sù trao ®æi mua bán, giao dịch bất động sản Theo dòng lịch sử đời phát triển thị trờng bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hóa xác lập chế độ sở hữu sinh lợi chúng Và khái niệm thị trờng bất động sản xuất giao dịch bất động sản đời, tức bất động sản trở thành hàng hóa Tuy nhiên, có giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản có thị trờng bất động sản thị trờng bất động sản phải mua bán hàng hóa bất động sản mức độ định gắn liền với phát triển kinh tế quốc gia, gắn liền với phát triển sản xuất hàng hóa đời sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc chế độ chiếm hữu t nhân đất đai Khi đất đai sinh lợi cho ngời sở hữu chúng trở thành đối tợng để trao đổi,chuyển nhợng, cho thuê Không có đất ngời ta xây dựng công trình đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho giao Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp dich thị trờng đến đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thị trờng bất động sản thức hợp pháp có điều kiện phát triển Do có nhiều quan điểm khác hàng hóa bất động sản nên có nhiều quan điểm khác thị trờng bất động sản Có quan điểm cho thị trờng bất động sản thị trờng đất đai tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất đai trở thành thị trờng bất động sản điều có nghĩa thân đất đai bất động sản yếu tố bất động sản Gần giống nh vËy, mét sè ngêi quan niƯm r»ng thÞ trêng bất động sản thị trờng địa ốc( nhà đất) quan niệm phổ biến nớc ta hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát đợc giao dịch chuyển nhợng, mua bán chấp, Nhà đất, quan điểm cha đủ thực tế nhà đất phận quan trọng hàng hóa thị trờng Bên cạnh đó, có ngời quan niệm thị trờng bất động sản góc độ phản ánh trực diện họat động thị trờng bất động sản họ cho thị trờng bất động sản nơi diến họat động mua, bán bất động sản theo qui luật thị trờng Quan niệm xuất phát từ đặc điểm hoạt đông thị trờng bất động sản hầu hết nớc luật dân điều chỉnh Tuy nhiên, góc độ dễ hình dung thị trờng bất động sản Từ kết luận: Thị trờng bất động sản phận cấu thành quan träng cđa nỊn kinh tÕ thÞ trêng nghÜa hĐp : hoạt động liên Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp quan đến bất động sản nh: mua, bán chấp nói cách khác, tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định thời gian định Cũng cần phải phân biệt thị trờng bất động sản thị trờng xây dựng Hiện có nhiều ngời nhầm lẫn hai loại thị trờng với Khác với thị trờng xây dựng nhận đặt hàng sản xuất bất động sản, thị trờng bất động sản thị trờng dịch vụ phơng thức hoạt động thị trờng bất động sản có nét riêng biệt 1.2, phân loại thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản phong phú đa dạng chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác Dựa tiêu chí phân loại khác ta phân chia loại hình thị trờng bất động sản nh sau 1.2.1 ,Căn loại hình giao dịch ta phân loại thị trờng gồm: thị trờng mua bán bất động sản: hình thành sớm Xét lịch sử, thị trờng mua bán trao đổi ®Êt ®ai xt hiƯn gÇn nh ®ång thêi víi sù xuất chiếm hữu t nhân t liệu sản xuất, chiếm hữu t nhân đất đai, ngày việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đà trở thành phổ biến vựơt khỏi phạm vi quốc gia, nớc có kinh tế phát triển Mua bán trao đổi bất động sản đợc diễn trực tiếp ngời có nhu cầu mua, bán , trao đổi Hoặc thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới t vấn bất động sản hoạt động mua bán bất động sản cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho chủ thể kinh tế Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Thị trờng bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trờng chuyển dich quyền sử dụng bất động sản thời gian định.ngời chủ sở hữu bất động sản ngời thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đa mức giá định Kí kết hợp đồng dân Theo đó, ngời chủ sở hữu bất động sản nhợng phần quyền sở hữu cho ngời thuê bất động sản thơi gian thuê Ngời thuê bất động sản đợc quyền khai thác sửa dụng bất ®éng s¶n nh ®· kÝ kÕt mơc ®Ých sư dơng với chủ sở hữu là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàngvới nhiều mục đích thuê bất động sản khác Cũng có nhiều loại hìnhbất động sản khác khách hàng thuê nh: nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất Giá thị trờng quan hệ cung cầu định Tùy thuộc vào công mục đích ngời thuê khả thỏa mÃn bât động sản Có thể dựa vào số bất động sản có sẵn thị trờng để tham khảo đa gía kí kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thị trờng Ngời thuê bất động sản thông qua môi giới thị trờng tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với ngời cho thuê Thị trờng bất động sản dùng làm tài sản chấp Đây thị trờng gắn liền với hoạt động ngành ngân hàng tài bất động sản trở thành tài sản để bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tín dụng giữ giấy Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp rờ chứng nhận sở hữu bất động sản cùa ngời cầm cố bất động sản, tiến hành định gía latm thủ tục cho chấp Ngân hàng tÝnh l·i vay vµo sè tiỊn ngêi thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n nhËn Ngêi thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n cã nghÜa vơ tãan tiỊn vay gèc vµ l·i vay hạn không bị tịch thu tài sản cầm cố Thị trờng góp phần khơi thông thị trờng vốn làm nảy sinh giao dịch khác nh: định giá bất động sản, chuyển nhợng vốn vay, chuyển dịch quyền nắm giữu bất động sản chấp chuyển nhợng phát triển bất động sản chấp Thị trờng bất động sản dùng góp vốn liên doanh Trong liên doanh bên phải góp vốn chủ bất động sản thờng dùng vốn góp tiền mặt, giá trị động sản dựa bất động sản mà ngời tham gia góp vốn đa để góp vốn liên doanh ngời đinh giá tiến hành định giá bất động sản từ rút đợc gía trị vốn góp liên doanh cá nhân Trong kinh tế thị trờng phát triển mạnh nứơc phát triển luông mong muốn thu hút đợc nhiều vốn góp từ nớc ngòai Đồng thời có đợc nhiều vốn để tham gia tích cực chủ động, cho việc kinh doanh thu lợi liên doanh đất đai sở hạ tầng nguồn vốn ®èi øng ®Ĩ ph¸t triĨn , thu hót vèn níc Do vậy, với nớc phát triển nh nớc ta góp vốn liên doanh bất động sản u cần đợc tận dụng phát huy hiệu qủa.đồng thời, thị trờng nàylàm nảy sinh giao dịch nh định giá bất động sản chuyển nhợng vốn góp liên doanh, vốn góp cổ phần Thị trờng bất động sản tham gia bảo hiểm Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Khi chủ sở hữu bất động sản tham gia bảo hiểm bất động sản với tổ chức bảo hiểm với mức phí định đợc bồi hòan giá trị bất động sản đủ điều kiện để chi trả Nh chủ có bất động sản chụi đóng góp khỏan tiền định để phòng trừ gặp rủi ro bất động sản có đợc khỏan bồi thờng để khôi phục lại đợc bất động sản Ngời có bất động sản tự mua bảo hiểm cho bất động sản không ngoại trừ số loại hình bất động sản bắt buộc phải mua 1.2.2 Căn vào loại hàng hóa thị trờng Thị trờng đất đai: Đây thị trờng đời sớm Từ sơ khai đất đai sinh lợi nhiều cho ngời xuất chiếm hữu t nhân ®Êt ®ai Trong x· héi cã nh÷ng ngêi cã ®Êt ngời đất cần đất để sản xuất sinh họat Nhà nớc xác lập quyền sở hữu đất đai cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mÃn cho ngời có nhu cầu Khi pháp luật cha công nhận tồn thị trờng đất đai nhng việc mua bán đất đợc tiến hành có nhu cầu thực thị trờng đòi hỏi khách quan Vì công nhận pháp luật nên thị trờng đợc coi nh thị trờng ngầm Khi pháp luật nhà nớc công nhận thị trờng mua bán đất lúc thị trờng đợc thực công nhận có điều kiện phát triển.ở nớc ta thị trờng quyền sử dụng đất mẻ đợc hình thành thời gian ngắn gần đòi hỏi nhà nơc cần hòan thiện sách, hệ thống văn pháp qui để thị trờng hoạt động lành mạnh hiệu nhanh chóng Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp số nớc thị trờng có hai loại : thị trờng chuyển nhợng quyền sở hữu thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng Riêng nớc ta, chế độ sở hữu trị nhà nớc ta qui định: đất đai thuộc sở hữu tòan dân nhà nớc đại diện qủan lí Do đó, thị trờng có thị trờng thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị trờng chuyển nhợng quyền sở hữu bất động sản nh số nơc công nhận chế độ sở hữu cá nhân Thị trờng nhà Nhà loại hình bất động sản quan trọng thị trờng bất động sản thỏa mÃn đợc nhiều nhu cầu sinh họat ngời Có nhiều loại hình nhà khác đợc cung cấp thị trờng nh: nhà riêng biệt, dÃy nhà riêng biệt bán riêng biệt, dÃy nhà xây kiểu.Những nhà chung c.Thị trờng nhà thuộc khu vực công cộng (phục vụ cho đối tợng có thu nhập thấp) lọai hình thờng có đợc nhiều u đÃi nhà nớc để dạt đợc mục tiêu xà hội không đơn phục vụ cho cá nhân có tiền có nhu cầu mà Bất động sản nhà đợc cung cấp doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, cá nhân, hộ gia đình.phục vụ cho nhu cầu ngời mua nhà để đa dạng loại hình nàh đợc cung cấp, đa dạng chất lợng , kiểu dáng Thị trờng văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt ®éng cđa c¸c doanh nghiƯp c¸c tỉ chøc ph¸t triĨn thành phố lớn Nhu cầu hàng Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp hóa bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên nhanh đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp công ty t nhân Cung cấp hàng hóa bất động sản làm văn phòng để thỏa mÃn đợc điều kiện làm văn phòng bất động sản phải có chất lợng, tiêu chuẩn hợp lí Dựa vào thị trờng mà ngời mua bán thỏa thuận, kí kết để tìm gía cho thuê cho hai bên cho thuê thuê nhà đợc thỏa mÃn loại hình thị trờng văn phòng cho thuê phát triển đô thị lớn, đặc biệt nh: hµ néi, thµnh Hå ChÝ Minh… thêi gian gần thị trờng văn phòng cho thuê nớc ta sôi động nhu cầu vănphòng cho thuê lớn, kéo theo giá cho thuê bất động sản cao Thị trờng hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống cửa hàng , đại lí doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trờng sôi động nhiều thời gian này.mỗi công ty tham gia thị trờng kinh doanh cần hệ thống cửa hàngbán lẻ phục vụ khách hàng tận tình Hệ thống bán lẻ phát triển mảnh đất màu mỡ cho thị trờng cửa hàng bán lẻ mà doanh nghiệp bỏ qua Thị trờng bất động sản công nghiệp: sân bay, đ- ờng giao thông, bến bÃi Đây loại hình bất động sản có gía trị cao, ngời tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn đặc biệt số bất động sản phải nhà nớc đầu t xây dựng cá nhân muốn tham gia đầu t vốn lớn thời gian thu hồi vốn lâu nh: hệ thống đờng sá, bến b·i… 10