Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã sông công giai đoạn 2007 2011

Rất Rất Hay!

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CĐMĐSDĐ Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

CN & TTCN Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệpĐTH - CNH Đô thị hóa - Công nghiệp hóa

TN & MT Tài nguyên và Môi trường

i

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông

Công - tỉnh Thái Nguyên 53

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên 55

Bảng 4.3 So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất năm 2007 - 2011 58

Bảng 4.4 Tốc độ ĐTH của thị xã Sông Công, giai đoạn 2007 – 2011 64

Bảng 4.5 Các dự án đầu tư đã được cấp giấy phép trên địa bàn thị xã 65

Bảng 4.6 Hiệu quả đầu tư của các dự án đã triển khai thực hiện trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2007 – 2011 68

Bảng 4.7 Thông tin cơ bản của các hộ điều tra 71

Bảng 4.8 Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất 73

Bảng 4.9 Tình hình chung của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất 74

Bảng 4.10 Nguồn lực của các hộ điều tra 76

Bảng 4.11 Tình hình sử dụng tiền đền bù đất của các hộ điều tra 78

Bảng 4.12 Ý kiến của các hộ điều tra đánh giá sự thay đổi của thu nhập do tác động của việc thu hồi đất 79

Bảng 4.13 Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của việc CĐMĐSDĐ 80

ii

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi Quốc gia, là điều kiệntồn tại và phát triển của nền sản xuất xã hội, của bản thân con người và là điềukiện sinh tồn của thế giới động, thực vật trên trái đất Đất đai tham gia vào tất

cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt.Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn vàquý giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào sự hiểu biết và thái độ đối xử của con ngườiđối với đất đai

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thị xãSông Công diễn ra khá mạnh trong giai đoạn 2007 - 2011 Là một tỉnh trung

du miền núi tiếp giáp với 6 tỉnh, có hệ thống giao thông đường bộ, sắt thôngnối liền với Thủ đô Hà Nội và các tỉnh trong vùng rất thuận tiện cho việc vậnchuyển, lưu thông hàng hoá Không những thế Thái Nguyên còn là trung tâmvăn hóa của các tỉnh miền núi phía Bắc, là nơi tập trung của rất nhiều trườngđại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề Trong những năm gần đây Tháinguyên không ngừng phát triển, cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư nâng cấphoàn thiện dần Sông Công là thị xã duy nhất của tỉnh Thái Nguyên Thị xãSông Công được thành lập trên cơ sở thị trấn Mỏ Chè, các xã Cải Đan, TânQuang và Bá Xuyên của huyện Phổ Yên theo quyết định số 113/HĐBT ngày

11 tháng 4 năm 1985 của Hội đồng Bộ trưởng Việt Nam

Năm 1999, thị xã Sông Công thành lập phường Phố Cò và xã Vinh Sơntheo Nghị định số 18/1999/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam Cũng theo quyếtđịnh này, xã Cải Đan đổi thành phường Cải Đan, xã Bình Sơn thuộc huyệnPhổ Yên chuyển về thị xã Sông Công quản lý

Quá trình ĐTH đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích

sử dụng và đối tượng sử dụng đất Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thuhẹp thay vào đó là các khu đô thị tăng lên Việc quản lý, sử dụng đất trở lênphức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngoàitầm kiểm soát của Nhà nước Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thườngtăng cao và có những biến động phức tạp Hiện nay do sự phát triển của xãhội và vấn đề đô thị hóa nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,

và nếu không có biện pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng bao lâu nữađất nông nghiệp sẽ chẳng còn bao nhiêu

Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giảipháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hếtsức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai;nâng cao “tính khả thi” của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sởpháp lý vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa

vụ của mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh

tế - xã hội của thị xã trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Khoa Sau Đại học,Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan, tôi

tiến hành thực hiện luận văn: “Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn

1.3 Yêu cầu của đề tài nghiên cứu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp luật của Trung ương và địaphương có liên quan đến công tác CĐMĐSDĐ nông nghiệp

- Các số liệu điều tra, khảo sát phải trung thực, khách quan, có nguồngốc, độ tin cậy đảm bảo chất lượng và thời gian theo yêu cầu

- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, chính xác đối vớiviệc CĐMĐSDĐ nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

- Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi trên cơ sở pháp luật hiệnhành và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Trong học tập: Giúp cho các cán bộ và học viên có cách nhìn nhận vấn

đề thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệpmột cách tổng quát hơn nhằm góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Trong nghiên cứu khoa học: Nhằm bổ xung thêm kiến thức thực tế,nhất là phương pháp nghiên cứu các vấn đề có tính chất cả kỹ thuật và xã hộihọc, cả tính chất định tính lẫn định lượng

- Trong thực tiễn:

+ Kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học cho các nhà lãnh đạo và chínhquyền quyền địa phương, người dân tham khảo trong xây dựng kế hoạch,giám sát và đánh giá việc sử dụng đất có tính thực tế hơn

+ Những đề xuất từ nghiên cứu này hy vọng sẽ giúp cho các cán bộ làmtrực tiếp có những thay đổi cần thiết, để tránh được những thiếu sót, bất cập

và đạt mục tiêu quản lý sử dụng đất có hiệu quả

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Một số khái niệm cơ bản

2.1.1 Khái niệm về đô thị

Khái niệm về đô thị có thể nhìn nhận từ nhiều góc độ khác nhau nhưchức năng kinh tế, quy mô dân số, cơ cấu quy hoạch, quản lý… Nhìn chungcác quan điểm đều cho rằng, đô thị có những đặc điểm sau:

- Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, mật độ dân số đô thị cao hơn bất

kỳ một vùng nông thôn nào khác, lao động là phi nông nghiệp sống và làmviệc theo kiểu thành thị

- Đô thị là nơi tập trung của các hoạt động kinh tế không trực tiếp coi đấtđai là đối tượng lao động; dân đô thị chủ yếu là lao động phi nông nghiệp baogồm lao động công nghiệp và thủ công nghiệp; lao động xây dựng cơ bản; laođộng trong lĩnh vực giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, tín dụng ngânhang; lao động trong các ngành thương mại, dịch vụ công, du lịch; lao độngtrong các cơ quan hành chính, văn hóa xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoahọc và các loại lao động khác ngoài lao động trực tiếp về nông nghiệp

- Đô thị có kiểu kiến trúc quy hoạch hoàn toàn khác với nông thôn Tạicác đô thị, các khu nhà ở và các cơ sở sản xuất nông nghiệp, các công trìnhvăn hóa, khoa học, thương mại… thường được phân bổ theo từng khu, từngdãy theo các trục đường giao thông (được coi là đường phố), có liên kết vớinhau chứ không phân tán như ở các vùng nông thôn

- Kết cấu hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghisinh hoạt của người dân đô thị theo lối sống đô thị Kết cấu hạ tầng đô thịgồm hạ tầng kỹ thuật (như giao thông, điện nước, hệ thống cấp thoát nước,năng lượng, thông tin, xử lý chất thải, vệ sinh môi trường….) và hạ tầng xã

hội (như nhà ở, công trình dịch vụ công cộng, y tế, văn hóa, xã hội, giáo dụcđào tạo, nghiên cứu khoa học, thể dục thể thao, công viên cây xanh, giải trí.Quan niệm chung ở Việt Nam hiện nay và nhiều quốc gia đều cho rằng

đô thị là những điểm dân cư tập chung phần lớn những người dân phi nôngnghiệp, sống và làm việc theo kiểu thành thị Tại Việt Nam, theo phân cấpquản lý, đô thị là các thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền ra quyết định thành lập

Quyết định số 132/QĐ-HĐBT ngày 5 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng

Bộ trưởng (nay là Chính phủ) cũng đã quy định đô thị là các điểm dân cư cócác yếu tố cơ bản sau:

- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩykinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định

- Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn)

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 60% tổng số lao động, là nơi có sảnxuất và dịch vụ thương mại hàng hóa phát triển

- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật các công trình công cộng phục vụ dân cưthành thị

- Mật độ dân cư được xác định tùy theo từng loại đô thị và phù hợp vớiđặc điểm từng vùng

Ngoài ra, Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT-BXD-BTC-BCP ngày 8tháng 3 năm 2002 của Liên bộ Xây dựng và Ban Tổ chức cán bộ Chính phủcũng quy định: đối với khu vực nội thị (nội thành phố, nội thị xã, thị trấn), tỷ

lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; kết cấu

hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêuchuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch, xây dựng quy định cho từng loại đô thị;quy mô dân số ít nhất là 4000 người và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000người/km2

Như vậy, đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là laođộng phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp haychuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, củavùng lãnh thổ gồm nhiều tỉnh, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong huyện

2.1.2 Khái niệm về đô thị hóa

Có nhiều quan điểm về khái niệm đô thị hóa:

* Trên quan điểm một vùng, đô thị hóa (ĐTH) là một quá trình hình

thành phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị

* Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân

bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư nhữngvùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện cótheo chiều sâu

* Đô thị hóa là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức

sống đô thị của các nhóm dân cư Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điềukiện tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điềukiện mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động

* Đô thị hóa nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá

trình phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn(phong cách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…) Thực chất đó là tăngtrưởng đô thị theo xu hướng bền vững

* Đô thị hóa ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của

thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra cáccụm đô thị, liên đô thị… góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn

* Đô thị hóa giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư

đô thị và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạngthất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…

Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế - xã hội của đô thị

và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,dịch vụ… do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội

Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểmdân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt độngkinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật,xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô thị khác.Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuấttrong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức vàđiều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâutrên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số

2.1.3 Khái niệm về công nghiệp hóa

Công nghiệp hóa là quá trình nâng cao tỷ trọng của công nghiệp trongtoàn bộ các ngành kinh tế của một vùng kinh tế hay một nền kinh tế Đó là tỷtrọng về lao động, về giá trị gia tăng, v.v

Đây là quá trình chuyển biến kinh tế-xã hội ở một cộng đồng người từnền kinh tế với mức độ tập trung tư bản nhỏ bé (xã hội tiền công nghiệp) sangnền kinh tế công nghiệp Công nghiệp hóa là một phần của quá trình hiện đạihóa Sự chuyển biến kinh tế-xã hội này đi đôi với tiến bộ công nghệ, đặc biệt

là sự phát triển của sản xuất năng lượng và luyện kim quy mô lớn Côngnghiệp hóa còn gắn liền với thay đổi các hình thái triết học hoặc sự thay đổithái độ trong nhận thức tự nhiên Dầu vậy, những thay đổi về mặt triết học lànguyên nhân của công nghiệp hóa hay ngược lại thì vẫn còn tranh cãi

Trong điều kiện của Việt Nam, CNH là quá trình chuyển đổi cơ bảntoàn diện các hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý kinh tế, quản lý xã hội

từ dựa vào lao động thủ công là chính sang dựa vào lao động kết hợp cùng với

phương tiện, phương pháp công nghệ, kỹ thuật, tiên tiến hiện đại để tạo ranăng suất lao động cao

2.1.4 Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CĐMĐSDĐ) là thay đổi mục đích sử

dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính(trong trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu cầu

Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thểsau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi;giải toả các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách táiđịnh cư như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho thuêđất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê duyệt

Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự pháttriển Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp vàdịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn Xây dựng hệthống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương, mộtvùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông nghiệp vớinăng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệuquả kinh tế cao

Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơnthuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triểnkhai xây dựng công trình…mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chínhtrị, xã hội rộng lớn

Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việcNhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thulại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư để sử dụngtheo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong quá

trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồm bồi thườngđất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; tái định cư, hỗ trợ, đàotạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị thu hồi đất)nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội,

ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực hiện tốt mục tiêu xãhội công bằng, dân chủ, văn minh

2.2 Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình ĐTH - CNH

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình ĐTH và CNH là mộttất yếu khách quan Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụngtừng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai Tuynhiên trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, chuyển đổi mục đích

sử dụng đất, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay Có rất nhiều lý do khách quanchung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất

có hiệu quả hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ đô thị hóanhanh trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức quantrọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như mọi mặtcủa cuộc sống Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọinhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xâydựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với trình độ pháttriển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là khác nhau.Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại luôn có

xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả

Do vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một tất yếu khách quan

Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là để đáp ứng yêu cầu sửdụng đất có hiệu quả hơn Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện naychúng ta đang có phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay pháttriển các trang trại có quy mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu câytrồng, mùa vụ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng nàysang mục đích sử dụng khác tốt hơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượngcao Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm chogiá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt Giả sử trước đây đất nôngnghiệp có giá 500.000 đồng/m2 nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mứcgiá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn thế nữa.

Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa thì quá trìnhphân công lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng laođộng nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanhchóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị Sự phát triển củakhoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc áp dụngcác phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất Đặc biệt là sản xuất nôngnghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được đáng kể lựclượng lao động Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội ngũ công nhâncông nghiệp và dịch vụ Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng: nhà ở,trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống Do vậy, yêu cầu

mở rộng diện tích các đô thị là tất yếu

Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội,chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệtăng cơ học đã lên tới khoảng 4%) Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnh chuyển về

Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất đai để làm nhà

ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị trường nhà đất HàNội Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa văn hoá xã hội là tất

yếu Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiều hướng nhà ở cần nhiềuphòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia tăng như: tennis, golf…gây

áp lực về đất đai

Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhậpWTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút đầu tưnước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường bất động sản hết sức sôiđộng nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh

Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng củakhách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi tăngcác dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do trênđều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải chuyển đổi mục đích sử dụngđất để đáp ứng nhu cầu nói trên

2.3 Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình ĐTH - CNH

2.3.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sởkhoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụngchính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyênđất đai Đối với công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệpsang đất phi nông nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tácđộng mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuốigiải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư Đối với địa phương chưa lập quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu khôngđảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đấtkhông sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và táiđịnh cư gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp

2.3.2 Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai

Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điềukiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc màchủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương cònyếu kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọngkhá dài không giải quyết được Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặcnhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thưpháp lý vi phạm pháp luật đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiệntrong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định khôngđúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ giải phóng mặtbằng các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đều xuấtphát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất, năng lựcthể chế và tính pháp lý trong xã hội

Đăng ký, thống kê đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước vềđất đai, ngoài mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụngđất, qua đó Nhà nước nắm được nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốctheo quy hoạch, kế hoạch Hiện nay, kết quả lập hồ sơ địa chính còn nhiềuhạn chế; hơn nữa công tác kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký khôngđược thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp,tính toán diện tích, lưu trữ hồ sơ địa chính Những tồn tại trên làm ảnh hưởngkhông nhỏ đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư hiện naykhi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường

Việc quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chủ, mỗi chủmột giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện(bắt buộc phải đo đạc trong toàn xã mới cấp được) Thực tế vẫn có hộ giađình cá nhân được cấp giấy chứng nhận do công tác quản lý yếu kém hoặc do

cấp giấy chứng nhận sai thẩm quyền Một số địa phương (cấp huyện) chưa lậpquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ranh giới không rõ ràng, bản đồ địa chínhluôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng không công bằng đối với người bị ảnhhưởng Có trường hợp được giao 300m2 sau một thời gian sử dụng lấn chiếmdiện tích tăng lên 400m2, khi cấp giấy chứng nhận lại được công nhận 700m2

2.3.3 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật

Các chính sách liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được

đề cập đến trong rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửađổi hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong

đó có thị trường bất động sản Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quátrình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướngdẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chếtrong xã hội bị hạn chế

Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai vàchính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được các cơ quan Nhànước có thẩm quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việctuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không đượcquan tâm đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều Khi áp dụng các biệnpháp, nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng

bộ, nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi íchhợp pháp của các chủ thể sử dụng đất

Một số nơi, trong công tác đền bù và tái định cư, nhiều cán bộ công chứclợi dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân Đồng thời do không

có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn chưađược xử lý dứt điểm Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,gây mất lòng tin của nhân dân cũng như các nhà đầu tư và là nguyên nhântrực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng của các dự án và làm giảm tỷ

lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư

2.3.4 Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa

Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị

xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ chức

xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh phápluật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến chuyển đổimục đích sử dụng đất

Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng vàcủng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu Cho đến nay, hệthống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào yêucầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn tạinhững yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được Đó là sựchồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật lạc hậu,lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời với tầm nhìnchiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật cókhông ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tínhkhả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập, phátsinh yếu kém Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai khôngthống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước có thẩmquyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát huy được vaitrò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đền bù giảiphóng mặt bằng và tái định cư cộng với ý thức pháp luật của người dân chưađầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sáchpháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của phápluật trong xã hội

Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụngđất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng…ngày

càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất phục

vụ mục đích trên Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành tạo ra khungpháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nướcthu hồi đất Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghịđịnh số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung vềquy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách nàytrên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến tính pháp chếtrong công tác giải phóng mặt bằng Việc xây dựng các văn bản dưới luật cótác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tácđộng tích cực trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư.Ngược lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệulực pháp luật, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sáchcủa Đảng và Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân

2.3.5 Yếu tố định giá đất

Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và ápdụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường bấtđộng sản đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước

mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật Mặc dù phápluật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưng trênthực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,

sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổchức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Điều 12Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đainăm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính

thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tínhgiá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi” Thựctiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng, hầu hết đều bịách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủtuy đã được điều chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ đem ápdụng để tính thuế thì người dân chấp nhận Trong khi đó, giá đất trong mốiquan hệ sở hữu toàn dân về đất đai với nước ta còn là một vấn đề rất mới.Trong điều kiện hiện nay, thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa vớiviệc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý đất đai đáp ứngnhu cầu phát triển của đất nước, thu hút đầu tư nước ngoài Xuất phát từ quanđiểm trên, việc xây dựng một hệ thống giá cả thống nhất, đồng bộ tìm ra cơchế áp dụng hợp lý, nâng cao hiệu lực pháp luật trong quá trình định giá đền

bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết

Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất đểtính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sao cho sát với giá thị trường,

Bộ Tài chính đã ban hành phương pháp xác định hệ số K theo nhiều cách tạođiều kiện thuận lợi cho các địa phương khi xác định giá đền bù, nhưng việcxác định hệ số K theo các phương pháp khác nhau, làm cho người thực hiệnkhó vận dụng Việc xây dựng giá đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhaunên không thể tính đúng, tính đủ cho một mục đích cụ thể Đồng thời giá đấttrên thị trường luôn luôn biến động, trong khi đó việc xây dựng bảng giá đất

do cơ quan Nhà nước tiến hành lại dựa vào bảng giá đất được xây dựng từtrước không được điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K có được điều chỉnh tănghay giảm đến 50% cũng khó có thể phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sửdụng đất

Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đãkhông phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quan của

người làm công tác định giá nên giá đất được xây dựng vẫn chưa phù hợp vớigiá thực tế trên thị trường Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu củaphần lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại, giải phóngmặt bằng trong thời gian qua.

2.3.6 Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính

Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địachính thực hiện thống nhất trong cả nước theo quy định của pháp luật về đấtđai, nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặtbằng và tái định cư của các dự án Thông tin bản đồ địa chính giúp hội đồngđền bù có cơ sở pháp lý xác định các thông tin ban đầu về thửa đất, nhữngthông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án Hiệnnay, nhiều địa phương thực hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sửdụng và nhu cầu quản lý, có khoảng 60-70% cấp xã chưa có bản đồ địa chính,yếu tố này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý của các địa phương và trựctiếp là việc xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù giảiphóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.4 Hệ thống chính sách pháp luật của Trung ương và địa phương liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

2.4.1 Các văn bản của Trung ương và địa phương có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2003

- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị Định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất

- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về việcxác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chứcđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của ChínhPhủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của sửa đổi Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/05/2012 về quản

lý, sử dụng đất trồng lúa

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình

tự thủ tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất

- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài chính quyđịnh việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướngdẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giáquyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBNDTỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu gắnliền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Căn cứ Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBNDtỉnh Thái Nguyên, về việc Ban hành Đơn giá bồi thường nhà, công trình vật kiếntrúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên

- Căn cứ Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 củaUBND Tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnhThái Nguyên năm 2013

Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quanđến CĐMĐSDĐ

2.4.2 Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành

a) Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để sửdụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,mục đích phát triển kinh tế

Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy hoạchxây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt Nội dung của chính sách bồi thường gồm có:

* Chính sách bồi thường đất

Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định đểđược bồi thường thì được bồi thường (điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CPngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định có 1 điều kiện trong 11 điều kiệnquy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh, thànhphố xem xét để hỗ trợ

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồithường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi, trườnghợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch bằng giátrị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền Giá đất để tínhbồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không bồi thường theo giáđất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sáchnày được cụ thể hoá đến từng trường hợp và tình huống: bồi thường đất nôngnghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thường đất ở; bồi thường đối vớiđất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng

* Chính sách bồi thường tài sản

Nguyên tắc bồi thường tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khiNhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường; chủ sở hữu tài sảngắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không

được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn liền với đấtđược xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch được công bố, không được Nhànước cho phép, xây dựng sau ngày 1/7/2004 trái với mục đích sử dụng đấtđược xác định trong quy hoạch sau khi có quyết định thu hồi đất thì khôngđược bồi thường.

Về hạn mức được bồi thường: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinhhoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới củanhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành.Đối với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy địnhtại khoản trên được bồi thường theo mức sau:

+

Một khoản tiền tính bằng

tỷ lệ % theo giá trị hiện cócủa nhà, công trìnhMức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới củanhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bịthiệt hại

Trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ,mức và phương thức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà

ở, công trình xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụngnhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa , cây trồng, vật nuôi, bồi thườngcho người lao động phải ngừng việc

* Về giá đất

Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi,CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinhthần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành,ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tếngày càng được quan tâm, mở rộng Một trong các biểu hiện của chủ trương

trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính toán khiNhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển.Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhànước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồiđược bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.

Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm làphân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất (theo Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

b) Chính sách hỗ trợ

Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ

ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

* Hỗ trợ di chuyển

- Hỗ trợ di chuyển chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh TháiNguyên: Là khoản hỗ trợ cho những hộ khi thực hiện GPMB phải phá dỡ nhà,công trình để di chuyển chỗ ở Thời gian phải di chuyển chỗ ở tối đa là 6tháng, kể từ ngày thông báo giao đất tái định cư hoặc thông báo nhận tiền hỗtrợ để tự tìm nơi tái định cư, cụ thể như sau:

+ Di chuyển chỗ ở trong phạm vi huyện, thành phố, thị xã, mức hỗ trợ:2.000.000 đồng/hộ

+ Di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, mức hỗ trợ: 3.000.000 đồng/hộ+ Di chuyển chỗ ở ra ngoài tỉnh, mức hỗ trợ: 5.000.000 đồng/hộ

- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đấthợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanhthì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt (chỉ áp dụng cho tổchức tiếp tục duy trì hoạt động) Thời gian phải di chuyển là 6 tháng kể từngày thông báo giao đất để di chuyển địa điểm

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện di chuyển sớm hơn 6 tháng kể

từ ngày thông báo giao đất tái định cư hoặc thông báo giao đất để di chuyểnđịa điểm thì thời gian di chuyển sớm được hỗ trợ thuê nhà, thuê địa điểm làmviệc, sản xuất kinh doanh như sau:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân mức hỗ trợ là: 250.000 đồng/khẩu/tháng.+ Đối với tổ chức thì tính theo mét vuông sàn nhà bị phá dỡ; mức hỗ trợlà: 15.000 đồng/m2/tháng

- Di chuyển mồ mả: Thời gian phải di chuyển tối đa là 12 tháng kể từngày có thông báo trả tiền bồi thường, hỗ trợ Không hỗ trợ cho những ngôi

mộ tượng trưng Mức hỗ trợ như sau:

+ Di chuyển trong tỉnh: 1.500.000 đồng/ngôi

+ Di chuyển ngoài tỉnh: 2.000.000 đồng/ngôi

+ Mộ vô chủ và chưa tìm thấy chủ: 1.000.000 đồng/ngôi

* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thuhồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tạikhoản 1, khoản 2 Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 củaChính phủ) thì được hỗ trợ ổn định đời sống, mức hỗ trợ là:

+ Đất sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản: 8.000 đồng/m2

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, bị phá dỡ nhà ở phải di chuyển chỗ

ở thì thời gian hỗ trợ là 84 tháng; quy định này áp dụng cho cả trường hợp hộgia đình vừa phải di chuyển chỗ ở vừa bị thu hồi đất nông nghiệp

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không phải dichuyển chỗ ở, bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng:

+) Diện tích thu hồi dưới 30% thì thời gian hỗ trợ 36 tháng, nhưng diệntích đất nông nghiệp bị thu hồi tối thiểu phải từ 50m2 trở lên

+) Diện tích thu hồi từ 30% đến 50% thì thời gian hỗ trợ 48 tháng

+) Diện tích thu hồi từ trên 50% đến 70% thì thời gian hỗ trợ 60 tháng.+) Diện tích thu hồi từ trên 70% thì thời gian hỗ trợ 72 tháng

Mức hỗ trợ của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, bị phá dỡ nhà ở phải

di chuyển chỗ ở thì thời gian hỗ trợ là 84 tháng; quy định này áp dụng cho cảtrường hợp hộ gia đình vừa phải di chuyển chỗ ở vừa bị thu hồi đất nôngnghiệp và hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không phải dichuyển chỗ ở, bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ là:180.000 đồng/khẩu/tháng

- Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, khiNhà nước thu hồi đất, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ bằng30% thu nhập sau thuế của một năm, theo mức thu nhập bình quân của banăm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận Trường hợp trên cùng mộtdiện tích đất thu hồi mà kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau và có nộpthuế riêng cho từng ngành nghề thì được xét cho tất cả các ngành nghề màchủ doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước Trường hợp một chủ

sử dụng có nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh thì sẽ được phân bổ thu nhập cho

cơ sở bị thu hồi, việc phân bổ do cơ quan thuế xác định và chịu trách nhiệmtheo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụngvào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồmđất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khiNhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông,lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức laođộng, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và cónguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức

hỗ trợ bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưngkhông vượt hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 Luật Đất đainăm 2003, Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 củaChính phủ (không tính hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp)

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thuhồi đất phải di chuyển đến nơi tái định cư thì được hỗ trợ một lần:

+ Giống cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên 500.000 đồng/hộ

+ Các khoản dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm: 200.000 đồng/hộ

+ Các khoản dịch vụ khác: 300.000 đồng/hộ

- Các hộ phải di chuyển chỗ ở đến khu tái định cư, Nhà nước không thu

lệ phí địa chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu tái định

cư, không thu lệ phí cấp phép xây dựng và các khoản lệ phí liên quan đến xâydựng nhà ở tại khu tái định cư

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Thực hiện theo Điều 22 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009của Chính phủ và Điều 16 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thuhồi đất nông nghiệp (không tính diện tích đất nông nghiệp đã được hỗ trợ theo

quy định tại Điều 20 Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 củaUBND tỉnh Thái Nguyên), mà không có đất để bồi thường thì ngoài việcđược bồi thường bằng tiền theo Điều 10 Quyết định số 01/2010/QĐ-UBNDngày 05/01/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên, còn được hỗ trợ chuyển đổinghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền với mức 2,5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tíchđất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mứcgiao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2003, Điều

69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

+ Hỗ trợ một lần bằng một (01) suất đất ở (ô quy hoạch) hoặc một (01)suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thứcnày được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau:

+) Hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ có nhu cầu nhận suất đất ở hoặc suấtđất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

+) Địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ đất sản xuất, kinh doanh;+) Số tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm quy định tạiđiểm a khoản 2 Điều 21 Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010của UBND tỉnh Thái Nguyên phải bằng hoặc lớn hơn giá trị một (01) suất đất

ở hoặc giá trị một (01) suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp áp dụng hình thức hỗ trợ theo quy định tại điểm b khoản 2Điều 21 Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnhThái Nguyên mà giá trị hỗ trợ tính theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 21Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh TháiNguyên lớn hơn giá trị một (01) suất đất ở hoặc một (01) suất đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp thì phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền

- Dự án phát triển kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao phải cóchính sách ưu tiên:

+ Tuyển dụng lao động cho những hộ có đất bị thu hồi nhất là lao độngphổ thông khi họ có đủ điều kiện tuyển dụng.

+ Được mua cổ phiếu theo giá ưu đãi bằng tiền bồi thường, hỗ trợ (nếu

tổ chức đó có phát hành cổ phiếu)

- Người trong độ tuổi lao động thuộc hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợtheo quy định tại khoản 2 Điều 21 Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày05/01/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên có nhu cầu được học nghề thì đượcmiễn học phí đào tạo nghề cho 01 khóa học, theo quy định của Bộ Lao động -Thương binh và Xã hội

c) Chính sách tái định cư

* Việc lập và thực hiện các dự án tái định cư

UBND cấp tỉnh và thành phố có trách nhiệm lập và thực hiện các dự ánTĐC, bảo đảm cho người thu hồi đất có chỗ TĐC Căn cứ để lập các khuTĐC là: kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch và kế hoạch sử dụngđất của địa phương Các khu TĐC phải xây dựng phù hợp quy hoạch, tiêuchuẩn, quy chuẩn xây dựng Đặc biệt chú trọng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảođảm đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ

* Tổ chức bố trí tái định cư

Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thông báo công khai đủ cácphương án TĐC 20 ngày trước khi Nhà nước duyệt (bao gồm các thông tinđịa bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ, giáđất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ ưu tiên ) và cho xem xét nhà ởmới và thảo luận công khai

Người bị thu hồi đất có quyền: đăng ký (bằng văn bản) đến nơi TĐC cụthể; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trường cho con em đang đi học;được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; được từ chối vào khu TĐC nếuthấy nó không đạt các điều kiện niêm yết công khai

Đồng thời những người bị thu hồi đất cũng có nghĩa vụ thực hiện dichuyển vào khu TĐC theo kế hoạch thời gian đã công bố; xây dựng nhà, côngtrình theo quy hoạch; nộp tiền mua nhà và tiền sử dụng đất

2.5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH - CNH

Quá trình ĐTH ở các quốc gia trên thế giới diễn ra hết sức mạnh mẽ.Hầu hết ở tất cả các quốc gia đó, việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH đềutheo hướng mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp.Dưới đây là nghiên cứu về một số vấn đề liên quan đến CĐMĐSDĐ trongquá trình ĐTH ở một số quốc gia trên thế giới như: Hàn Quốc, Trung Quốc,Thái Lan

2.5.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Tại quốc gia này, Luật bồi thường thiệt hại được chia làm 2 thể chế: một

là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã được quyđịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật; hai là luật “sung công đất” theothủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới đây sẽ thực hiện theo 3giai đoạn:

Thứ nhất, tiền đền bù, bồi thường đất sẽ được giám định viên công cộngđánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trìnhcông cộng Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó cóthể đảm bảo tính khách quan trong thực hiện bồi thường

Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người cóquyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Thứ tựcủa quy trình chấp nhận là: công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đấtđai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba, quy định về biện pháp di dời Đây là một đặc điểm rất quantrọng và được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách nhằm đảm bảo

sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cưtrú do xây dựng công trình công cộng của Nhà nước Công việc này rất cóhiệu quả trong việc thu hút người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiềutới GPMB Theo luật này, nếu toà nhà nơi dự án chuẩn bị thực hiện có trên 10người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này cư trú hoặc hỗ trợ 30%giá trị của toà nhà đó Còn nếu là dự án xây dựng nhà chung cư thì cung cấpcho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành

Đối với các đối tượng kinh doanh chưa có tư cách pháp nhân; các đốitượng kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ânhuệ: ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc didời đến khu vực được phép kinh doanh

2.5.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với ViệtNam Tuy nhiên, nhìn chung việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc

là rất cao Việc sử dụng đất đai ở quốc gia này thật sự tiết kiệm, Nhà nướchoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đấtđai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà

Về chính sách đền bù thiệt hại: do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nênkhông có chính sách đền bù thiệt hại; khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đấtnông nghiệp, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước sẽ cấp đất mới chocác chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức đền bù thiệt hại: Nhà nước thông báo cho các chủ sửdụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời gian là một năm.Người dân có quyền lựa chọn hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằngnhà cửa tại nơi ở mới Ở Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa

chọn hình thức đền bù bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việccủa họ.

Về giá đền bù thiệt hại: tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũngđược Nhà nước quy định cụ thể cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồngthời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế Riêng đất nôngnghiệp sẽ đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC: Các khu TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thườngxuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các mục đích sử dụng khácnhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền địa phương chú

ý về điều kiện việc làm Đối với các đối tượng chính sách xã hội, Nhà nước sẽ

có chính sách riêng

Về vấn đề giải quyết việc làm, giảm sức ép đô thị: phát triển các xínghiệp địa phương để thu hút việc làm, giảm sức ép đô thị Đây là giải phápđược áp dụng hết sức thành công ở Trung Quốc Tốc độ tăng trưởng cao củacác doanh nghiệp địa phương đã tạo ra rất nhiều việc làm cho lực lượng laođộng dôi dư ở khu vực nông thôn Xây dựng các đô thị quy mô vừa và nhỏ đểgiảm bớt lao động nhập cư ở các thành phố lớn Sự phát triển các đô thị nhỏ ởcác vùng nông thôn cùng với công nghiệp hoá nông thôn sẽ là một giải pháp

để thu hút lao động dư thừa, góp phần tối đa hoá việc phân bổ các nguồn lực

ở các khu vực và thu hẹp khoảng cách giữa các thành phố và vùng nông thôn.Các đô thị mới được thành lập ở các vùng nông thôn thúc đẩy nhu cầu về pháttriển công nghiệp nông thôn và là nền tảng cho quá trình chuyển đổi bộ mặt

xã hội của nông thôn

2.5.3 Kinh nghiệm của Thái Lan

Đất nước này cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với đất đai, do vậy

về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gìđều phải có sự thoả thuận về việc sử dụng đất giữa chủ dự án đầu tư và chủđang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở hợp đồng

Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ vào mứcgiá do một uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trườngchuyển nhượng bất động sản Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt,các chủ sở hữu tự tìm đất phù hợp với điều kiện của họ Nếu phải di chuyểnnhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết họ sẽ phải đếnđâu, phải trả tiền một lần, được thuê, hay mua trả góp Nếu người bị thu hồikhông chịu di chuyển sẽ áp dụng hình thức cưỡng chế.

Việc bố trí khu TĐC được Nhà nước thực hiện một cách chủ động, quantâm đúng mức và luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TĐC

Đài Loan rất chú trọng việc đào tạo cán bộ địa chính có đủ phẩm chất,năng lực phục vụ cho công tác đền bù GPMB Việc tổ chức đào tạo đượcchuyên nghiệp hoá với nhiều nghiệp vụ và hệ thống giáo trình chất lượng cao.Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời được thực hiệnrất tốt Ngay từ đầu, gần như 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành chínhsách pháp luật, phương án đền bù và GPMB của Nhà nước

Những bài học kinh nghiệm của các quốc gia này cho thấy các văn bảncủa họ đều đầy đủ, kịp thời và được điều chỉnh linh hoạt phù hợp với thực tế.Việc đền bù GPMB không chỉ thực hiện với các dự án sử dụng đất mới để xâydựng các công trình mà còn để cải tạo chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó.Trên đây là những bài học kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới để giảiquyết những phát sinh trong việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH Với điềukiện của nước ta hiện nay, đó là những bài học bổ ích có thể tham khảo giúpchúng ta có bước đi thích hợp hơn

Phần 3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Điều kiện kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá

- Tác động của đô thị hóa ảnh hưởng tới chuyển đổi mục đích sử dụngđất nông nghiệp

3.2 Địa điểm và thời gian

- Thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên

- Từ 10/2011 đến 10/2012

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

3.3.2 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011

- Sự biến động đất đai trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011

- Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bànThị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011

- Đánh giá quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trênđịa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011

3.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011

- Nhóm yếu tố chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội củađịa phương

- Nhóm yếu tố yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Yếu tố nội tại: Nhận thức, nguyện vọng…của người dân

- Mô hình hóa các yếu tố ảnh hưởng đến đến chuyển đổi mục đích sửdụng đất nông nghiệp

3.3.4 Ảnh hưởng của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến

hộ gia đình

- Ảnh hưởng đến phát triển kinh tế

- Ảnh hưởng đến đời sống xã hội

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian tới

- Giải pháp thể chế chính sách

- Giải pháp kinh tế - xã hội

- Giải pháp kỹ thuật

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Thu thập số liệu, tài liệu

Việc thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập nhữngtài liệu, số liệu liên quan đã được công bố và những tài liệu, số liệu mới tạiđịa bàn nghiên cứu

- Thông tin thứ cấp: Sử dụng thông tin có sẵn từ các nguồn trong vàngoài nước, trên các phương tiện thông tin đại chúng Niêm giám thống kêcủa thị xã tại các phường, xã…

+ Các sách, báo, tạp chí, các Văn kiện Nghị quyết, các chương trìnhnghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơquan nghiên cứu, các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trêninternet…

+ Tài liệu, số liệu được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông thôn,kinh tế của các nhà sản xuất, đời sống của các nông hộ nông nghiệp nằmtrong khu vực CĐMĐSDĐ…các số liệu này thu thập từ phòng Thống kê, SởTài nguyên và Môi trường và các sở, ban, ngành có liên quan Trên cơ sở đótiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu

- Số liệu sơ cấp được thu thập trên cơ sở phỏng vấn trực tiếp các hộ nôngdân theo biểu mẫu câu hỏi đã chuẩn bị sẵn (tình hình chung của các hộ, tình

hình lao động, tình hình sản xuất kinh doanh của các hộ, những mặt thuận lợi

và hạn chế khi bị thu hồi đất…) Thực hiện điều tra chọn mẫu ở các hộ giađình trên địa bàn 1 xã và 2 phường Từ đó thu thập được các thông tin mangtính thực trạng, nắm bắt được tiếng nói, nhu cầu cụ thể của từng hộ dân Điềutra thu thập số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra được chia ra 2 nhóm:

+ Nhóm 1: 60 hộ sử dụng đất tại 2 phường là: phường Mỏ Chè và

phường Cải Đan (mỗi phường chọn 30 hộ)

+ Nhóm 2: 30 hộ sử dụng đất tại xã Tân Quang.

Căn cứ vào sự phân nhóm theo diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, đểtập trung nghiên cứu một cách khách quan nhất về ảnh hưởng của việcCĐMĐSDĐ đến nông nghiệp của thị xã Tiến hành điều tra thử sau đó sosánh với các số liệu thứ cấp, tính toán độ tin cậy khi suy rộng kết quả bằngcác phương pháp kiểm định phù hợp

đề ra các giải pháp cụ thể hơn

3.4.3 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được sử dụng để đánh giá kết quả, xác định vị trícủa đối tượng hoặc số liệu nghiên cứu, từ đó phát hiện các xu hướng biếnđộng của đối tượng cần nghiên cứu

3.4.4 Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo

Phương pháp chuyên gia: Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở thu thập

ý kiến của các chuyên gia trong từng lĩnh vực, các nhà lãnh đạo, các cán bộcác cán bộ quản lý, người sản xuất giỏi có kinh nghiệm, các cán bộ về kỹthuật thông qua các tài liệu hoặc trao đổi trực tiếp với họ để ta có kết luậnchính xác

Phương pháp chuyên khảo: Nghiên cứu các tài liệu mang tính chất lýluận về việc CĐMĐSDĐ và những tác động của việc CĐMĐSDĐ

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thị xã Sông Công được thành lập theo Quyết định số 113/HĐBT ngày

11 tháng 4 năm 1985 của Hội đồng Bộ trưởng Việt Nam Thị xã là một trong

9 đơn vị hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên Thị xã Sông Công là đô thị côngnghiệp, là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật khu vực phía Namthành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng 60 km về phíaĐông - Bắc, có vị trí địa lý quốc tế như sau :

Từ 21026’20’’ đến 21032’00’’ vĩ độ Bắc

Từ 105043’00’’ đến 105052’30’’ kinh độ Đông

Thị xã Sông Công có 10 đơn vị hành chính cấp xã, phường gồm 6phường và 4 xã: Phường Cải Đan; Phường Lương Châu; Phường Mỏ Chè;Phường Phố Cò; Phường Thắng Lợi; Phường Bách Quang; Xã Bá Xuyên; XãBình Sơn; Xã Tân Quang; Xã Vinh Sơn

Phát triển thị xã Sông Công toàn diện, văn minh, hiện đại, là thành phốcông nghiệp của tỉnh vào năm 2015, nâng cấp xã Bá Xuyên lên phường Thị xã Sông Công có vị trí quan trọng và thuận lợi, có khả năng giao lưukinh tế xã hội, hàng hóa với các tỉnh, thành phố và các huyện khác trong mốiquan hệ vùng và đầu tư phát triển

* Địa hình

Thị xã Sông Công thuộc vùng trung du Bắc Bộ được dòng Sông Côngchia thành hai khu vực Phía Đông và phía Tây, địa hình thuộc 2 nhóm cảnhquan chính:

- Khu vực phía Đông: Thuộc nhóm cảnh quan địa hình đồng bằng xenlẫn gò đồi nhỏ và thấp, có diện tích lớn hơn phần phía Tây, độ cao trung bình

từ 25  30m phân bố dọc sông Công.

- Khu vực phía Tây: Thuộc nhóm cảnh quan địa hình gò đồi và núi thấp.Nhóm cảnh quan này khá đặc trưng cho địa hình khu vực trung du Bắc Bộ,cảnh quan gò đồi, núi thấp, dạng bát úp với độ cao 80  100m, phân bố ở các

xã phía Tây

Trong đó có một số cảnh quan hình thái địa hình nhân tác: Nằm trongnhóm cảnh quan địa hình gò đồi Sự kết hợp việc xây dựng các hồ đập nhântạo với trồng rừng, các hồ lớn như: Hồ Ghềnh Chè, hồ Núc Nác, Đầm Cổ Rắn , tạo nên cảnh quan thiên nhiên khá đẹp có thể khai thác cho du lịch sinhthái, nghỉ dưỡng

* Khí hậu

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thuộc vùng trung du đồi núiphía Bắc, địa hình khá cao nên thường lạnh hơn so với các vùng khác Nhìnchung khí hậu tương đối thuận lợi cho việc phát triển một hệ sinh thái đadạng, phát triển trồng trọt, chăn nuôi, sản xuất nguyên liệu, phát triển cácngành công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch

Hệ thống kênh mương hồ Núi Cốc kênh chính, kênh N1 N2, N 63,N12, N5-6, N8B, N12-11 ,tạo nên mạng lưới thủy văn khá dày, Tổng diệntích đất thủy lợi năm 2010 là 259,03ha

Ngoài ra có các hồ lớn như Hồ Ghềng Chè 82 ha, hồ Núc Nác 6,2ha,Đầm Cổ Rắn 4,5ha, ngoài ra còn nhiều các hồ ao nhỏ trong các khu dân cư,