(Luận văn) đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện mỹ đức, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG TUẤN ANH lu an n va p ie gh tn to oa nl w ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO d HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT lu Chuyên ngành: Quản lý đất đai z at nh Mã số: oi lm ul nf va an TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Người hướng dẫn khoa học: 60.85.01.03 GVC.TS Trần Trọng Phương z m co l gm @ an Lu n va NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 ac th si LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn lu an va n Đặng Tuấn Anh p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th ii si LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, em nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Em xin trân trọng bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới người hướng dẫn khoa lu học GVC.TS Trần Trọng Phương, Phó Trưởng khoa Quản lý Đất đai tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt q trình hồn thành luận văn an n va p ie gh tn to Xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng Nghiệp Việt Nam, UBND huyện Mỹ Đức, Phịng Tài Ngun Mơi trường, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội-chi nhánh Mỹ Đức lãnh đạo, cán bộ, nhân dân xã, thị trấn Đại Nghĩa, Hợp Tiến, Vạn Kim nhiệt tình giúp đỡ em q trình hồn thành luận văn nl w Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài d oa Một lần xin trân trọng cảm ơn! lu va an Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn oi lm ul nf z at nh Đặng Tuấn Anh z m co l gm @ an Lu n va ac th iii si MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii lu Trích yếu luận văn ix an Thesis abstract xi n va Phần Mở đầu Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu gh tn to 1.1 ie 1.3 Yêu cầu đề tài p Phần Tổng quan tài liệu Quyền sở hữu oa nl 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất w 2.1 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 2.2.1 Các nước phát triển 2.2.2 Các nước khu vực 12 2.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ 20 2.3.3 Thực tiễn việc thực QSDĐ Việt Nam 23 2.3.4 Những tồn việc thực QSDĐ Việt Nam 26 d 2.1.2 oi lm ul nf va an lu z at nh z gm @ l Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 27 Đối tượng nghiên cứu 27 3.2 Phạm vi nghiên cứu 27 3.3 Nội dung nghiên cứu 27 3.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức 27 m co 3.1 an Lu n va ac th iv si 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Mỹ Đức 27 3.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015 27 3.3.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn huyện Mỹ Đức 27 lu an 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 3.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 28 3.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 28 3.4.4 Phương pháp tổng hợp, so sánh 29 va Phần Kết thảo luận 30 n 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức có ảnh hưởng tới 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Mỹ Đức 44 p ie gh tn to trình thực quyền sử dụng đất 30 nl w Tình hình quản lý đất đai 44 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Mỹ Đức 46 4.2.3 Hiện trạng sử dụng đất 03 xã điều tra 49 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ d oa 4.2.1 nf va an lu oi lm ul Đức giai đoạn 2010- 2015 51 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 4.3.2 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 54 4.3.3 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 58 4.3.4 Tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 60 4.3.5 Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 62 4.3.6 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực z at nh 4.3.1 z gm @ 4.3.7 m co l quyền sử dụng đất tiến hành giao dịch 65 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất xã, thị trấn an Lu nghiên cứu điểm 67 n va ac th v si 4.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn huyện Mỹ Đức 68 4.4.1 Giải pháp tăng cường lực cán quản lý đất đai huyện Mỹ Đức 68 4.4.2 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền 69 4.4.3 Giải pháp giá đất, lệ phí 70 4.4.4 Giải pháp quy hoạch 70 4.4.5 Giải pháp tuyên truyền sử dụng đất pháp luật 70 Phần Kết luận kiến nghị 72 lu an va 5.1 Kết luận 72 5.2 Kiến nghị 74 n Tài liệu tham khảo 75 p ie gh tn to Phụ lục 76 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th vi si DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT lu an n va p ie gh tn to Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ ĐTH Đơ thị hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên Môi trường TP Thành phố w Chữ viết tắt Thông tư TTLT Thông tư liên tịch d oa nl TT Ủy ban nhân dân oi lm ul nf va an lu UBND z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th vii si DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Các loại đất huyện Mỹ Đức 32 Bảng 4.2 Tình hình chuyển dịch cấu kinh tế huyện Mỹ Đức (2011-2015) 37 Bảng 4.3 Diện tích, cấu đất nơng nghiệp năm 2015 47 Bảng 4.4 Diện tích, cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 48 Bảng 4.5 Diện tích, cấu đất chưa sử dụng năm 2015 49 lu Bảng 4.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 xã điều tra 50 an Bảng 4.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã, n va thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 51 tn to Bảng 4.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ hộ vấn địa bàn xã nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 52 gh ie Bảng 4.9 Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ địa bàn xã, thị trấn p nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 55 địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 56 oa nl w Bảng 4.10 Tình hình việc thực quyền cho thuê QSDĐ hộ vấn d Bảng 4.11 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn xã nghiên an lu cứu giai đoạn 2010 - 2015 58 va Bảng 4.12 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ hộ vấn địa ul nf bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 59 oi lm Bảng 4.13 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 60 z at nh Bảng 4.14 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ hộ vấn địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015 61 z Bảng 4.15 Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất @ gm địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015 63 Bảng 4.16 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ hộ vấn l m co địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015 64 Bảng 4.17 Ý kiến hộ gia đình cá nhân xã, thị trấn việc thực an Lu quyền sử dụng đất quan nhà nước 66 n va ac th viii si TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Học viên: Đặng Tuấn Anh Tên đề tài: Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.85.01.03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài lu an - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mỹ Đức, va thành phố Hà Nội n - Đề xuất số giải pháp việc thực quyền sử dụng đất địa bàn Phương pháp nghiên cứu p ie gh tn to huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội Phương pháp chọn điểm nghiên cứu w Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu oa nl Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp d Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp an lu Phương pháp thống kê, xử lý số liệu nf va Phương pháp tổng hợp, so sánh ul Kết nghiên cứu kết luận oi lm Huyện Mỹ Đức có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, với tốc độ tăng trưởng kinh tế thị hóa nhanh, kéo theo z at nh gia tăng nhanh dân số học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư diễn mạnh gây áp lực z lớn đến việc quản lý sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực quyền gm @ người sử dụng đất nói riêng địa bàn huyện Trong giới hạn nghiên cứu, đề tài đánh giá số nét công tác quản l lý đất đai ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất như: Công tác kiểm kê, m co thống kê đất đai, Công tác đo đạc lập đồ, Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế an Lu hoạch sử dụng đất, Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công tác dồn điền đổi n va ac th ix si Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015 - Kết nghiên đánh giá tình hình thực quyền: + Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 địa bàn huyện Mỹ Đức có 30 trường hợp (trong đó: Thị trấn Đại Nghĩa trường hợp, Hợp Tiến 22 trường hợp, Vạn Kim trường hợp) + Tình hình thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 địa bàn nghiên cứu có 52 trường hợp (trong đó: Thị trấn Đại Nghĩa 17 trường hợp; xã Hợp Tiến 20 trường hợp; Xã Vạn Kim 15 trường hợp) lu an + Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 địa bàn nghiên va cứu có 30 trường hợp cho thuê thuê nhà đất để (trong đó: Thị trấn Đại n Nghĩa 12 trường hợp; Xã Hợp Tiến 11 trường hợp; Xã Vạn Kim7 trường hợp) nghiên cứu có 57 trường hợp (trong đó: Thị trấn Đại Nghĩa có 17 trường hợp; Xã Hợp gh tn to + Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 địa bàn p ie Tiến có 15 trường hợp; Xã Vạn Kimcó 25 trường hợp) + Về quyền chấp quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 địa bàn nghiên nl w cứu có 391 trường hợp d oa Từ kết thực tình hình thực quyền sử dụng đất xã, thi trấn lu đại diện, đề tài tiến hành tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực va an quyền sử dụng đất, thủ tục pháp lý, trình tự thực giải cơng việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Đánh giá chung tình hình thực nf oi lm ul quyền sử dụng đất xã nghiên cứu Từ kết nghiên cứu cụ thể đề tài địa bàn nghiên cứu huyện Mỹ z at nh Đức, đề xuất nhóm giải pháp (Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai; Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất; Các sách giá đất, lệ z @ phí; Giải pháp quy hoạch) để thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất theo m co l gm quy định pháp luật địa bàn huyện Mỹ Đức thời gian tới hiệu an Lu n va ac th x si số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên môi trường (đối với Giấy chứng nhận UBND cấp huyện cấp) Văn phòng Đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận UBND huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Việc đăng ký thực quyền chấp giá trị QSDĐ thực đất thể bảng 4.15 Bảng 4.15 Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015 lu an Đơn vị: trường hợp va STT Xã n Tổng số Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Đại Nghĩa Hợp Tiến 165 112 11 10 23 10 25 11 36 17 35 33 35 31 Vạn Kim 114 15 13 19 21 22 24 391 36 46 55 74 90 90 p ie gh tn to Nguồn: UBND huyện Mỹ Đức (2015) nl w Tổng cộng oa Từ bảng 4.15 cho thấy: Giai đoạn 2010 - 2015 địa bàn xã, thị trấn d có tổng số 391 trường hợp thực quyền chấp giá trị QSDĐ đến lu an đăng ký qua năm có xu hướng tăng Chứng tỏ người sử dụng đất va thực quyền chấp QSDĐ thuận tiện hơn, đảm bảo mặt pháp lý để ul nf vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không nơi cư oi lm trú trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất xã hội có kinh tế ngày phát triển Ngoài ra, cần đánh giá công sức không nhỏ z at nh máy hành nhà nước việc phục vụ xã hội, thủ tục hành đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ ngày thuận tiện, đơn giản, thời gian z giải nhanh (từ ngày giảm xuống ngày làm việc) @ gm Kết tổng hợp số liệu điều tra hộ gia đình tham gia thực quyền l chấp QSDĐ thể bảng 4.15 cụ thể sau: m co Theo kết điều tra, giai đoạn 2010 - 2015, địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu thể bảng 4.16 cho thấy, có 55 hộ tham gia chấp QSDĐ an Lu Trong tổng số trường hợp chấp, bảo lãnh: có 80,0% trường hợp n va chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh 20,0% trường hợp chấp ac th 63 si lý khác Những hộ sử dụng quyền chấp, bảo lãnh hầu hết hỗ sản xuất kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi phát triển sản xuất, kinh doanh xã Vạn Kimvà Thị trấn Đại Nghĩa Bảng 4.16 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ hộ vấn địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015 STT Đơn vị tính Chỉ tiêu Đại Nghĩa Hợp Tiến Vạn Kim Tổng 50 50 50 150 24 15 16 55 21 3.000,3 11 1.287,5 14 2.070,5 36 6.358,3 24 15 16 55 15 11 9 25 11 24 15 16 55 24 0 15 0 16 0 55 0 24 15 16 55 24 0 15 0 16 0 55 0 Tổng số hộ điều tra lu an Tổng số trường hợp chấp Trong đó: Đất Đất vườn, ao liền kề Diện tích n va d Trường hợp hợp z at nh z thực quyền chấp GCNQSDĐ Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Trường oi lm ul nf va an lu 5.1 5.2 5.3 oa nl 4.1 4.2 4.3 1-3 năm 3-5 năm 5-10 năm Tình hình thực thủ tục đăng ký chấp Hoàn tất tất thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời điểm w Thời hạn chấp 3.1 3.2 3.3 m2 Trường hợp p ie gh tn to Trường hợp gm @ Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Từ bảng 4.16 cho thấy, tổng số 55 trường hợp hộ gia đình, cá nhân l xã nghiên cứu hỏi ý kiến việc chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử m co dụng đất có 100% hộ gia đình, cá nhân hồn tất thủ tục Văn phịng an Lu Đăng ký quyền sử dụng đất, dấu hiệu tốt cho thấy người dân nhận thức ý thức trách nhiệm tham gia giao dịch Điều cho n va ac th 64 si thấy thủ tục hành đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ngày thuận tiện, đơn giản, thời gian giải nhanh Ngân hàng cho chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất buộc người dân phải đăng ký với quan Nhà nước Mặt khác, tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh Trong theo quy định tổ chức tín dụng cho vay số tiền tối đa 70% giá trị tài sản chấp, bảo lãnh xác định ghi hợp đồng Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ chấp dựa khung giá đất hàng năm UBND thành phố Hà Nội quy định lu Tuy nhiên, khung giá đất UBND thành phố Hà Nội quy định năm chủ an va yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng, chưa tiếp cận với giá n thị trường bất cập, chưa hợp lý cần điều chỉnh thường xuyên để phù đình, cá nhân vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp, bão lãnh xác gh tn to hợp với thực tế Theo quy định số tiền mà tổ chức tín dụng cho hộ gia ie định ghi hợp đồng số tiền thực tế đa số hộ gia đình, cá nhân p thực vay 40% đến 50% giá trị tài sản đem đảm bảo, w người dân chịu thiệt thòi chấp Ngoài ra, yếu tố để người sử dụng oa nl đất bị thiệt thòi bị ép cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay d giải khó khăn sống Một vấn đề đặt hộ dân bảo an lu lãnh cho bên thứ ba vay vốn thực tế có nhiều nguy làm cho người va sử dụng đất không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Theo ul nf đó, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp mà bên oi lm chấp không thực thực không nghĩa vụ, bên nhận chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi z at nh vốn lãi z 4.3.6 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất tiến hành giao dịch Các quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền @ m co l gm người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ an Lu đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ n va ac th 65 si l u a n v a n to t n g p hi e Bảng 4.17 Ý kiến hộ gia đình cá nhân xã, thị trấn việc thực quyền sử dụng đất quan nhà nước Đơn giản Thời gian để hoàn thành thủ tục Nhanh chóng 10 8,0 Các văn hướng dẫn Dễ hiểu 12 8,67 Khả thực quy định Phí lệ phí thuế chuyển QSDĐ Dễ thực 30 Bình thường 73 47,34 Rất dài 11 5,33 85 58,00 Khó hiểu 45 28,67 Rất khó 4,66 19,33 Thực 84 54,67 Khó 27 19,33 Rất khó 6,67 58 39,33 Vừa phải 70 45,33 Thấp 20 13,33 Quá thấp 2,00 Nhiệt tình 23 14,67 Đúng mực 116 78,67 Ít nhiệt tình 12 6,67 Gây phiền hà 0,00 Dễ dàng 82 54,00 Vay 66 40,67 Khó khăn 5,33 Rất khó khăn 0,00 Dễ dàng 42 28,67 Tìm 80 56,67 Khó tìm 21 14,66 Rất khó 0,00 Sợ rủi ro lớn 75 50,00 Vừa phải 20 13,33 41 26,67 Không sợ rủi ro 16 10,00 Hiểu Dài l nf u n v a a 39,33 Vay vốn từ ngân hàng Tìm kiếm thơng tin giao dịch Rủi ro giao dịch @ z Cán thực hiện, tiếp nhận m l.c o gm o Cao a t z Bình thường 61 i n h Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Đánh giá Đánh giá người (%) người (%) người (%) 89 58,00 Phức tạp 33 23,33 Rất phức tạp 12 10,00 d o w Thủ tục thực QSDĐ nl Đánh giá lu Đánh giá lm Chỉ tiêu đánh giá o a d Số Tỷ lệ người (%) 15 8,67 STT Lu an v an sợ rủi ro h a c t Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra si 66 Các QSDĐ không thực huyện quy định pháp luật: + Việc cho thuê QSDĐ chưa đăng ký theo quy định, Nhà nước cần có quy định cụ thể có chế tài xử phạt chặt chẽ người sử dụng đất thực + Việc cho thuê lại QSDĐ không thực thiếu quy định cụ thể việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho hộ gia đình Người bồi thường nhà nước thu hồi đất thời gian qua huyện đảm bảo quyền lợi theo quy định, nhiên cần tuyên truyền lu người chấp hành định thu hồi, khuyến khích cho người chấp an hành pháp luật để đảm bảo tiến độ thực dự án Nhà nước n va Từ kết tổng hợp bảng 4.17 cho thấy tiêu dựa vào QSDĐ giao dịch quan có liên quan cho thấy: gh tn to câu hỏi vấn phần điều tra mang tính định tính có liên quan đến việc thực ie Về thủ tục thực QSDĐ ở: đa số cho với thủ tục p bình thường hay phù hợp với 58,0%; 33,33% cho phức tạp; số lại cho phức tạp đơn giản w oa nl Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 47,34% trả lời thời gian d dài; 39,33% trả lời bình thường 8,0% số hộ hỏi trả lời nhanh chóng an lu 5,33% trả lời thời gian dài va Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 58,0% trả lời oi lm lời khó hiểu ul nf hiểu được; 28,67% trả lời khó hiểu 8,67% số hộ trả lời dễ hiểu; 4,66% trả Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: z at nh 74 % số hộ trả lời dễ thực thực được; 26% trả lời khó thực hiện, khó thực có câu trả lời khác z 4.3.7 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất xã, thị trấn @ gm nghiên cứu điểm l Từ kết nghiên cứu việc thực quyền người sử m co dụng đất theo quy định pháp luật rút số nhận xét: - Trong quyền người sử dụng đất nghiên cứu giai an Lu đoạn 2010 - 2015 xã, thị trấn huyện Mỹ Đức cho thấy, mức độ thực quyền người sử dụng đất xã có khác Trong quyền chuyển n va ac th 67 si đổi QSDĐ có tỷ lệ 20%, quyền chuyển nhượng QSDĐ có tỷ lệ 34,67% tổng số hộ điều tra; tiếp đến quyền tặng, cho QSDĐ có tỷ lệ cao 38,0%; quyền thừa kế QSDĐ có tỷ lệ 16,67%; quyền cho thuê QSDĐ có tỷ lệ 20% lu an n va gh tn to - Việc thực quyền người sử dụng đất qua nghiên cứu xã, thị trấn có khác biệt xã nằm khu vực trung tâm huyện, vùng ven thị trấn vùng nông Trong khu vực trung tâm huyện có khác tỷ lệ chủ sử dụng đất thực QSDĐ Trong xã, thị trấn nghiên cứu Thị trấn Đai Nghĩa có tỷ lệ chủ sử dụng đất thực QSDĐ cao gồm quyền chuyển đổi QSDĐ chiếm 44,00%, quyền chuyển nhượng QSDĐ chiếm 40,00%; quyền thừa kế QSDĐ chiếm 20,0% tổng số hộ điều tra Tiếp đến xã Hợp Tiến có tỷ lệ chủ sử dụng đất thực QSDĐ cao quyền cho thuê QSDĐ chiếm 24,00%; xã Vạn Kim địa phương có tỷ lệ chủ sử dụng đất thực QSDĐ cao tặng, cho QSDĐ chiếm 50%, quyền thừa kế QSDĐ chiếm 38% tổng số hộ điều tra p ie Ngun nhân tình trạng cịn phận chủ sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mà không thực việc đăng ký biến động không thông qua quan nhà nước nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân nhận thức chủ sử dụng đất mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân cao đến thời điểm giao dịch mà đất chưa có GCNQSĐ, khơng chứng minh nguồn gốc đất Các nguyên nhân khác theo ý kiến người dân thủ tục thực QSDĐ phức tạp (33,33% số người hỏi); thời gian để hoàn thành thủ tục chậm (47,34%); Văn hướng dẫn khó hiểu khó hiểu (33,23%) d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh 4.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC z 4.4.1 Giải pháp tăng cường lực cán quản lý đất đai huyện Mỹ Đức @ gm Qua khảo sát thực tế huyện Mỹ Đức cho thấy nơi làm việc Văn m co l phòng Đăng ký đất đai-chi nhánh huyện Mỹ Đức chật hẹp, cán mỏng so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều Do Sở Tài ngun Mơi trường TP Hà Nội, Văn phòng ĐKĐĐ cấp Thành phố Hà Nội an Lu cần đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Mỹ Đức rộng rãi n va ac th 68 si Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp Đặc biệt ứng dụng công nghệ thông tin quản lý sở liệu đất đai để trao đổi thông tin trực tuyến dễ dàng đảm bảo xác 4.4.2 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền Thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị lu an trường đất đai trở nên thông thống để có nhu cầu đáng dễ va dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà n dễ dàng bán chuyển nhượng Huyện Mỹ Đức đạo Phòng cải tiến, nâng cao việc áp dụng cơng nghệ thơng tin vào chương trình quản lý tiếp gh tn to TNMT huyện với Văng phịng ĐKĐĐ chi nhánh Mỹ Đức khơng ngừng p ie nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đơn đốc tình trạng hồ sơ nl w Kết nghiên cứu tình hình thực đăng ký biến động quyền sử oa dụng đất xã, thị trấn huyện Mỹ Đức cho thấy phận người dân d thực quyền sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký biến động lu an Nguyên nhân việc phần khơng có GCNQSDĐ ở, phần nf va người dân chưa tin đến giao dịch thành công, sợ rủi ro thời gian kéo dài, ul họ lại tốn Do cần nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ oi lm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Mặt khác phải đơn giản hoá thục tục đến mức cao nhất, tăng cường cán chun mơn, bồi dưỡng đề họ có kỹ làm z at nh việc tốt, xử lý công việc nhanh Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không z ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát @ gm triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành đáp ứng l phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt huyện Mỹ Đức có nhu cầu thực m co QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết UBND huyện cần cải cách an Lu mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất n va ac th 69 si thực QSDĐ thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai 4.4.3 Giải pháp giá đất, lệ phí Kết khảo sát cho thấy người dân địa bàn xã, thị trấn (Đại Nghĩa, Hợp Tiến, Vạn Kim) thường không muốn đến giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất thực QSDĐ giá đất phần chi phí thực giao dịch Do cần nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn, phù hợp lu an với giá thị trường Các loại phí cần nghiên cứu, xác định phù hợp va tiêu chí tối đa hiệu thuận lợi cho người dân đảm bảo tính đầy n đủ Luật Công khai rõ, minh bạch quy hoạch sử dụng đất, xác định rõ địa chỉ, vị trí ie gh tn to 4.4.4 Giải pháp quy hoạch p ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu nl w vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử oa dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho d thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất lu va an Mặc dù huyện Mỹ Đức công khai đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tỷ lệ 1/10.000 huyện, trình thực nf oi lm ul cịn có dự án khơng khả thi, khơng phù hợp nên huyện Mỹ Đức đạo phòng TNMT điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp thực tế với kế hoạch sử dụng đất hàng năm Việc phương án không chắn thực z at nh gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, huyện Mỹ Đức cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có z tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích @ gm “cầu” đất phát triển l 4.4.5 Giải pháp tuyên truyền sử dụng đất pháp luật m co Một phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói an Lu chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, n va cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai hành sâu ac th 70 si rộng đến toàn thể cán bộ, đảng viên, nhân dân địa bàn huyện Vận động nhân dân tự giác chấp hành quy định pháp luật nói chung thực quyền người sử dụng đất Xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương Qua kết lấy ý kiến người dân, tỷ lệ người dân lo sợ sách, rủi ro giao dịch đất đai cao (63,33%) dẫn đến việc thực quyền người sử dụng bị hạn chế Vấn đề xảy người dân chưa hiểu lu rõ ràng chế độ sách pháp luật, việc phần lớn quan quyền chưa quan tâm nhiều đến công tác tuyên truyền, công khai minh bạch thủ tục hành chính, chế độ sách liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất UBND huyện Mỹ Đức cần phải đưa an n va ie gh tn to quy chế dân chủ công tác cấp giấy chứng nhận giải thủ tục hành nhằm đảm bảo quyền dân chủ cho nhân dân để nhân dân nhận thức việc thực quyền sử dụng đất hợp p pháp, hợp lệ đáng d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 71 si PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Mỹ Đức có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, với tốc độ tăng trưởng kinh tế thị hóa nhanh, kéo theo gia tăng nhanh dân số học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư diễn mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất nói chung; việc lu đảm bảo thực quyền người sử dụng đất nói riêng địa bàn huyện an Kết nghiên cứu việc thực quyền sử dụng đất hộ va n dân khu vực nghiên cứu cho thấy: 2010 - 2015 địa bàn nghiên cứu có 271 trường hợp p ie gh tn to * Việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn Trong đó: w - Thị trấn Đại Nghĩa lượng giao dịch hồ sơ mua bán đất 15 oa nl trường hợp chuyển nhượng đất d - Xã Hợp Tiến 18 trường hợp (16 trường hợp chuyển nhượng đất ở, 02 an lu trường hợp chuyển nhượng đất vườn, ao) va - Xã Vạn Kim 16 trường hợp (13 trường hợp chuyển nhượng đất ở, 03 ul nf trường hợp chuyển nhượng đất vườn ao liền kề) oi lm * Việc thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 2015 địa bàn nghiên cứu có 55 trường hợp cho thuê thuê nhà đất Trong đó: z at nh để z @ - Thị trấn Đại Nghĩa trường hợp (8 trường hợp thuê đất trường gm hợp thuê ao liền kề) l - Xã Hợp Tiến 10 trường hợp (9 trường hợp thuê đất trường hợp m co thuê ao liền kề) an Lu - Xã Vạn Kim trường hợp (5 trường hợp thuê đất trường hợp thuê ao liền kề) n va ac th 72 si * Việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 2015 địa bàn nghiên cứu có 48 trường hợp Trong đó: - Thị trấn Đại Nghĩa có trường hợp (6 trường hợp đất ở, trường hợp đất vườn, ao liền kề) - Xã Hợp Tiến có 10 trường hợp (9 trường hợp đất ở, trường hợp đất vườn, ao liền kề) - Xã Vạn Kim có trường hợp (5 trường hợp đất ở, trường hợp đất lu vườn, ao liền kề) an * Việc thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - va n 2015 địa bàn nghiên cứu có 57 trường hợp tn to Trong đó: gh - Thị trấn Đại Nghĩa có 17 trường hợp (14 trường hợp đất ở, trường hợp p ie đất vườn, ao liền kề) w - Xã Hợp Tiến có 15 trường hợp đất nl - Xã Vạn Kim có 25 trường hợp (20 trường hợp đất ở, trường hợp đất d oa vườn, ao liền kề) an lu * Việc thực quyền chấp QSDĐ: Giai đoạn 2010 - 2015 va địa bàn xã, thị trấn nghiên cứu có 55 trường hợp Do yêu cầu bắt buộc nf bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) Trong đó: oi lm ul phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền thủ tục khai báo đất vườn, ao liền kề) z at nh - Thị trấn Đại Nghĩa có 14 trường hợp (21 trường hợp đất ở, trường hợp z - Xã Hợp Tiến có 15 trường hợp (11 trường hợp đất ở, trường hợp đất @ gm vườn, ao liền kề) l - Xã Vạn Kim có 16 trường hợp (14 trường hợp đất ở, trường hợp đất m co vườn, ao liền kề) Ý kiến hộ gia đình cá nhân xã, thị trấn việc thực an Lu quyền sử dụng đất quan nhà nước cho thấy quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu n va ac th 73 si pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Để việc thực đồng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 đảm bảo quyền lợi người dân quy định pháp luật lu cần thực đồng nhóm giải pháp (nhóm giải pháp hồn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai; nhóm giải pháp tổ chức quản lý; nhóm giải pháp hồn thiện giải pháp sách có liên quan; nhóm giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất) đề xuất an va n luận văn Từ kết nghiên cứu, để việc thực quyền người sử dụng đất gh tn to 5.2 KIẾN NGHỊ p ie có hiệu hơn, thời gian tới cần: nl w - Cần tạo điều kiện đầu tư kinh phí xây dựng hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, đặc biệt xây dựng hệ thống sơ liệu đất đai chuẩn, thống cho d oa ngành tài nguyên môi trường (từ thành phố Hà Nội-trực tiếp Sở TNMT Thành phố Hà Nội, Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội đến chi nhánh cấp huyện) để người sử lu an dụng đất tra cứu thực quyền sử dụng đất thuận lợi oi lm thành phố ul nf va - Cần tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi để người dân kê khai đăng ký biến động thực quyền sử dụng đất từ cấp xã, xã đến cấp huyện z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 74 si TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Hoàng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ khoa học Hợp tác quốc tế Nguyền Đình Bồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà lu nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị an trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài n va nguyên Mơi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, tn to ie gh nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Trần Tú Cường (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai p số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài w oa nl cấp Bộ Bộ Tài Ngun Mơi trường Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất d an lu động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia, va nf Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số oi lm ul nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương z at nh quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất gm @ z Quốc tế động sản NXB Bản, Hà Nội l 10 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 m co (1995) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội an Lu 11 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987 (1992) Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội n va ac th 75 si 12 Quốc Hội (2002) Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 NXB Bản đồ, Hà Nội 13 Quốc Hội (2003) Luật đất đai 2003, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Quốc Hội (2005) Bộ luật 2005 NXB Lao động, Hà Nội 15 Quốc Hội (2013) Luật đất đai 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường 17 Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang lu an Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai va số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế n 18 UBND Huyện Mỹ Đức (2010, 2015) Niên giám thống kê Huyện Mỹ Đức năm 19 UBND Huyện Mỹ Đức (2015) Số liệu phòng thống kê Huyện Mỹ Đức năm 2015 gh tn to 2010, 2015 p ie 20 UBND Huyện Mỹ Đức (2015) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ từ năm 2010 - 2015 nl w 21 UBND Huyện Mỹ Đức (2011) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế d oa hoạch sử dụng đất năm 2011-2015 huyện Mỹ Đức lu 22 UBND Huyện Mỹ Đức (2015) Các báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển va an kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm từ 2010 - 2015 23 UBND xã Hợp Tiến (2015) Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2015 nf oi lm ul 24 UBND Thị trấn Đại Nghĩa (2015) Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2015 25 UBND xã Vạn Kim (2015) Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2015 z at nh 26 UBND huyện Mỹ Đức (2015) Tài liệu kiểm kê đất đai huyện Mỹ Đức năm 2014 27 UBND huyện Mỹ Đức (2015) Tài liệu thống kê đất đai huyện Mỹ Đức năm 2015 z m co l gm @ an Lu n va ac th 76 si lu an n va p ie gh tn to PHỤ LỤC d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 77 si