PHÂN TÍCH CUNG CẦU CĂN HỘ TẠI TPHCM HIỆN NAY NHẰM ĐƯA RA GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ KINH DOANH CĂN HỘ CHO SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBRS TẠI TP.HCM

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: ..........1 I. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................1 1. Bất động sản: ..........................................................................................................1 1.1 Khái niệm:.............................................................................................................1 1.2 Phân loại:...............................................................................................................1 1.3 Đặc điểm: ..............................................................................................................1 2. Thị trường bất động sản: .........................................................................................3 2.1 Khái niệm: ...........................................................................................................3 2.2 Phân loại thị trường bất động sản: .......................................................................4 2.3 Đặc điểm:.............................................................................................................4 3. Vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế:....................................................8 II. CHUNG CƯ :...........................................................................................................10 1. Khái niệm:...............................................................................................................10 2. Phân hạng chung cư: ...............................................................................................11 3. Phân loại căn hộ : ....................................................................................................15 Căn hộ Penthouse: .......................................................................................................15 Căn hộ Studio: .............................................................................................................17 III. LÝ THUYẾT CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN: 18 1. Cầu bất động sản: ...................................................................................................18 1.1 Khái niệm: ...........................................................................................................18 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: ........................................................19 a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: ..........................................19 b. Thu nhập của dân cư: ........................................................................................20 c. Giá cả tiêu dung: ...............................................................................................20 d. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hộ của chính phủ.................................................21 1.3 Phương pháp xác định cầu bất động sản: ..............................................................21 2. Cung bất động sản: .................................................................................................22 2.1 Cung trên thị trường sơ cấp: .................................................................................22 2.2 Cung trên thị trường thứ cấp: ...............................................................................22 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: ...............................................23 a. Giá cả bất động sản: ..........................................................................................23 b. Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ: .............................................24 c. Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: ......................................................................24 d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản: .......................................24 e. Chính sách và pháp luật của nhà nước: ..............................................................25 CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB (ACBR) ..................................................................................................................................27 I. Giới thiệu về ACBR ................................................................................................28 1. Trụ sở chính..........................................................................................................28 2. Các chi nhánh .......................................................................................................28 3. Đơn vị liên kết ......................................................................................................28 II. Cơ cấu tổ chức.........................................................................................................28 III. Các loại hình dịch vụ...............................................................................................30 IV. Ma trận SWOT........................................................................................................31 V. Thống kê doanh thu tại ACBR: ...............................................................................32 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH CUNG CẦU CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY: .............................................................................................................. 36 I. DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ 1993 ĐẾN NAY: ..37 1. Năm 19931994: Cơn sốt thứ nhất ...........................................................................37 2. Năm 19951999: Đóng băng lần một ........................................................................37

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN LỚP KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN  CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH CUNG CẦU CĂN HỘ TẠI TPHCM HIỆN NAY NHẰM ĐƯA RA GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ KINH DOANH CĂN HỘ CHO SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBRS TẠI TP.HCM GVHD : TS.Vũ Thị Phượng SVTH : Phan Duy Linh LỚP : Kinh Tế Bất Động Sản - K32 TP.HCM, tháng năm 2010 LỜI CẢM ƠN  Cuộc sống chuỗi ngày vận động biến đổi khơng ngừng Và dịng chảy bất tận xã hội, việc học hỏi thêm, hiểu biết thêm kiến thức, kỹ để tích lũy cho trị thức học kinh nghiệm q vơ q sống dành tặng cho người Xin gửi lời tri ân đến Q Thầy Cơ trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh tận tâm truyền đạt kiến thức, kỹ kinh nghiệm học tập, kinh nghiệp sống đến sinh viên Xin cảm ơn Tiến Sĩ Vũ Thị Phượng – giảng viên khoa Kinh tế phát triển – trường Đại học Kinh tế TPHCM – người hướng dẫn giúp thực chuyên đề tốt nghiệp suốt thời gian qua Xin cảm ơn thầy Ngơ Đình Hãn – giám đốc kinh doanh sàn giao dịch bất động sản ACBRS – người trực tiếp cung cấp tài liệu hướng dẫn q trình thực tập cơng ty Xin cảm ơn anh Đỗ Hòa – chuyên viên tư vấn sàn giao dịch bất động sản ACBRS – người dẫn dắt tơi tìm hiểu thực tế nghiệp vụ môi giới bất động sản Và xin cảm ơn đến toàn thể CB-CNV sàn giao dịch giúp đỡ tơi q trình thực tập Cuối xin cảm ơn gia đình bạn bè hỗ trợ, động viên thời gian thực chuyên đề tốt nghiệp Xin chúc người sức khỏe, hạnh phúc thành công sống TP.HCM, tháng năm 2010 Sinh viên thực tập Phan Duy Linh MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: I TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 Bất động sản: 1.1 Khái niệm: 1.2 Phân loại: 1.3 Đặc điểm: Thị trường bất động sản: 2.1 Khái niệm: 2.2 Phân loại thị trường bất động sản: 2.3 Đặc điểm: Vai trò thị trường bất động sản kinh tế: II CHUNG CƯ : 10 Khái niệm: 10 Phân hạng chung cư: 11 Phân loại hộ : 15 Căn hộ Penthouse: 15 Căn hộ Studio: 17 III LÝ THUYẾT CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN: 18 Cầu bất động sản: 18 1.1 Khái niệm: 18 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: 19 a Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: 19 b Thu nhập dân cư: 20 c Giá tiêu dung: 20 d Kế hoạch phát triển kinh tế xã hộ phủ 21 1.3 Phương pháp xác định cầu bất động sản: 21 Cung bất động sản: 22 2.1 Cung thị trường sơ cấp: 22 2.2 Cung thị trường thứ cấp: 22 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: 23 a Giá bất động sản: 23 b Quỹ bất động sản quy hoạch phủ: 24 c Sự phát triển kết cấu hạ tầng: 24 d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển bất động sản: 24 e Chính sách pháp luật nhà nước: 25 CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB (ACBR) 27 I Giới thiệu ACBR 28 Trụ sở 28 Các chi nhánh 28 Đơn vị liên kết 28 II Cơ cấu tổ chức 28 III Các loại hình dịch vụ 30 IV Ma trận SWOT 31 V Thống kê doanh thu ACBR: 32 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH CUNG CẦU CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY: 36 I DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ 1993 ĐẾN NAY: 37 Năm 1993-1994: Cơn sốt thứ 37 Năm 1995-1999: Đóng băng lần 37 Năm 2000-2001: Cơn sốt thứ hai 37 Năm 2002-2006: Đóng băng lần hai 37 Năm 2007-2008: Cơn sốt thứ ba 38 Năm 2008-nay: Đóng băng lần ba 38 II PHÂN TÍCH CUNG CẦU: 39 Tình hình thị trường: 39 1.1 Lãi suất cao: 39 1.2 Giá nguyên vật liệu tăng vọt: 40 1.3 Nguồn FDI: 41 1.4 Bất động sản lân cận TPHCM: 44 Nguồn cung: 45 Nguồn cầu: 46 CHƯƠNG IV: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP .50 TÀI LIỆU THAM KHẢO: LỜI NĨI ĐẦU Lí chọn đề tài: Nhiều năm trước, người dân thích có nhà riêng lẻ với suy nghĩ nhà mình, đất mình, thích xây sửa tùy ý, tự do… Nhưng nay, nhà chung cư lựa chọn nhiều người, không với người trẻ tuổi, người chưa có nhà mà với người trung niên, nhà riêng lẻ Một ưu điểm dễ nhận thấy nhà chung cư giá phải chăng, phù hợp với túi tiền nhiều người Điều kiện sống nhà chung cư ngày văn minh tiện ích Thơng thường, nhà đầu tư xây dựng khu chung cư thường quan tâm đến vị trí gần cơng trình tiện ích nhà trẻ, trường học, bệnh viện, công viên Hoặc cơng trình chủ đầu tư xây để phục vụ cư dân sống chung cư khu đô thị lớn Điều thuận lợi cho sống sinh hoạt người dân Trong đó, nhà riêng lẻ giá đất khu vực trung tâm gần trung tâm tiếp tục tăng lên lượng người kéo thành phố định cư, lập nghiệp ngày đông lên, mà đất khơng nở thêm Từ việc cho thấy nhàchung cư trở thành xu tất yếu đô thị lớn Hà Nội TPHCM ngày nhiều người lựa chọn, đặc biệt giới trí thức trẻ, loại hình nhà đáp ứng tiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải tiện ích sinh hoạt người dân Thơng qua phương tiện truyền thông tác giả biết việc cung cầu hộ chung cân đối, thừa phân khúc chung cư cao cấp thiếu phân khúc chung cư trung bình, giá thấp Bên cạnh thị trường bất động sản ln vấp phải khó khăn định làm cản trở phát triển thị trường Chính tác giả định chọn đề tài:”phân tích cung cầu hộ TP.HCM nhằm đưa giải pháp kiến nghị kinh doanh hộ cho sàn giao dịch bất động sản ACBRS TP.HCM” Việc nghiên cứu nhằm mục đích trước tiên đóng góp thơng tin phân khúc hộ cho sàn giao dịch bất động sản ACBRS bồi dưỡng kiến thức cho tác giả số bạn đọc khác Đối tuợng nghiên cứu: Tập trung phân khúc hộ Phuơng pháp nghiên cứu:  Tham khảo tài liệu số liệu từ ACBRS  Thu thập số liệu từ công ty tư vấn bất động sản như: Vietrees, Savill Việt Nam, CBRE  Tổng hợp báo từ tạp chí internet  Nghiên cứu theo phương pháp thống kê miêu tả Cấu trúc làm: Nội dung chuyên đề tốt nghiệp trình bày chương:  Chương I: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản  Chương II: Tổng quan công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR)  Chương III: Phân tích cung cầu hộ TP.HCM  Chương IV: Giải pháp kiến nghị UEH ACBRS GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH UEH ACBRS I TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: Bất động sản: 1.1 Khái niệm: Bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác khơng thể di dời Theo cách nghĩ này, bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất 1.2 Phân loại: Theo bách khoa tồn thư (Wikipedia), bất động sản phân thành ba loại:      Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) Bất động sản nhà xưởng cơng trình thương mại dịch vụ Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, Nhóm bất động sản nhà đất nhóm bản, tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước  Bất động sản không đầu tƣ xây dựng:  Đất nông nghiệp  Đất nuôi trồng thủy sản  Đất làm muối  Đất  Đất chưa sử dụng  Bất động sản đặc biệt:  Các cơng trình bảo tồn quốc gia  Di sản văn hóa vật thể  Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo  Nghĩa trang 1.3 Đặc điểm:  Tính bất động:Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, ngun nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận  Tính khơng đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần chỗ Đất gắn liền với đời sống người có ảnh hưởng đến quan điểm GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH UEH ACBRS nguyên nhân việc thị trường lên xuống thường sách nhà nước tâm lý khách hàng Hiện tại, hộ cao cấp giá thấp nên hội cho người có nhu cầu thật hộ cao cấp Tuy nhiên, phân khúc không phân khúc “hot” tương lai hai nguyên nhân sau: thứ nhât, “sốt Đất” hầu hết “hiện tượng lợi dụng làm giá” nhóm nhà Đầu Cơ Nhà Mơi giới Vì vậy, Chính phủ có nhiều dự luật chế tài nhà Môi Giới Sản phẩm dự án hộ minh bạch giao dịch qua Sàn Điều làm hạn chế tình trạng “ giá ảo” “sốt ảo” Thứ Hai , có nhiều dự án hộ cao cấp đưa vào thị trường mạnh vào 2009-2011 Điều , làm Cung vượt Cầu nên Phân khúc hộ cao cấp “miền Đất Hứa” cho nhà Đầu Cơ II PHÂN TÍCH CUNG CẦU: Tình hình thị trƣờng: 1.1 Lãi suất cao: Hiện trạng:  Suốt năm 2007 với hỗ trợ vốn ngân hàng, thị trường bất động sản bơm căng vốn, khiến giá nhà đất thay đổi ngày  Năm 2008, với mục tiêu kiểm soát lạm phát, hệ thống ngân hàng nâng lãi suất huy động lãi suất cho vay 20%, thị trường bất động sản bị tác động, giá nhà đất sụt giảm thê thảm (40-50%)  Hiện nay, nhiều ngân hàng đưa lãi suất cho vay trung dài hạn lên đến mức 1819%/năm, mức mà khó có doanh nghiệp chấp nhận Nguyên nhân:  Ngân hàng bị khống chế lãi suất trần huy động vốn, khiến nhu cầu gửi tiền người dân bị giảm mạnh  Theo thông tư 07/2010/TT-NHNN: ngân hàng thỏa thuận với khách hàng để vay với lãi suất cao lãi suất trần cho khoản vay trung dài hạn ngân hàng phải tính đến chế an tồn(chỉ phép cho vay 30-40% tổng huy động vay trung dài hạn), ngân hàng lấy nguồn vốn ngắn hạn vay dài hạn khiến hoạt động ngân hàng an toàn Giải pháp:  Để giải bất hợp lý trên, số chuyên gia kinh tế nhận định, bỏ trần lãi suất huy động cần thiết để lãi suất vận động theo chế thị trường tạo cân hoạt động ngân hàng Tuy nhiên, bỏ trần lãi suất thị trường có tượng ngân hàng nhỏ, ngân hàng thiếu khoản đẩy lãi GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 39 UEH ACBRS suất huy động lên cao Nguồn vốn từ ngân hàng thương mại lớn chạy ngân hàng nhỏ tạo nên hỗn loạn thị trường tiền tệ Hƣớng doanh nghiệp bất động sản:  Đầu tư nhà đấ t thường dài ̣n v vốn lớn Do đó, viê ̣c lãi suất ngân hàng cao đòi hỏi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm đáp án cho toán vốn Bằng cách lên sàn giao dịch chứng khoán, doanh nghiệp ổn định vốn  Một Cty tiên phong Sacomreal Tính đến thời điểm nay, Sacomreal thành cơng với mơ hình phát hành trái phiếu dự án dự án Phú Lợi 1, Phú Lợi Belleza Người mua trái phiếu hưởng lãi suất xấp xỉ với lãi suất huy động vốn NH; ngồi cịn hưởng hàng loạt quyền lợi khác quyền mua hộ với mức chiết khấu 7% Với cách tiếp cận nguồn vốn nhàn rỗi cách khoa học khéo léo, Sacomreal vừa bán hàng, vừa có vốn để triển khai dự án kể bất chấp khó khăn thị trường bất động sản suốt thời gian qua  Tương tự, doanh nghiệp khác lên sàn tìm vốn như: cơng ty cổ phần nhà Việt Nam, công ty Đất Xanh, công ty cổ phần phát triển hạ tầng bất động sản Thái Bình Dương (PPI), cơng ty cổ phần đầu tư hạ tầng thị dầu khí (Petroland) 1.2 Giá nguyên vật liệu tăng vọt: Hiện trạng  Từ sau Tết Nguyên đán Canh Dần, giá thép lừ lừ tăng từ đến triệu đồng Hiện giá thép tiệm cận 17 triệu đồng/tấn Bên cạnh giá thép, gạch tăng 20%, xi măng tăng thêm 15%, vật liệu xây dựng tăng 40%, lãi suất ngân hàng tăng 8% Nguyên nhân  Ông Nguyễn Thanh Chủy, Phó Tổng giám đốc Tổng Cơng ty Thép Việt Nam đưa số: "Giá trị sản xuất ngành thép tăng 30%, thép cán tăng 32%, nhu cầu tiêu thụ tăng 31%" Trên thị trường không thiếu thép Hiện tại, công suất cán thép xây dựng nước lên tới triệu tấn/năm, riêng Tổng Công ty đạt gần triệu Trong đó, nhu cầu thép xây dựng nước mức triệu tấn/năm Sản xuất vượt trội so với tiêu thụ giá "sốt", người tiêu dùng phải dùng thép giá cao nghịch lý khó chấp nhận  Nguyên nhân giá nguyên liệu, phôi thép, thép phế Việt Nam phải nhập tiếp tục tăng Bên cạnh đó, giá điện, than, cước vận chuyển nước, tỷ giá USD/VND tăng theo, đẩy giá thành sản phẩm tăng lên  Tuy nhiên có nhận định khác cho việc giá nguyên vật liệu tăng tượng “đầu cơ” Thép chắn khơng thiếu, dự trữ phơi thép nước GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 40 UEH ACBRS mức cao (khoảng 500.000 tấn) lượng tồn kho nhà sản xuất mức an toàn, hợp lý (khoảng 200.000 tấn) Hiện thị trường xuất khơng đại lý, cửa hàng phát giá cao, chênh lệch 700.000 – 900.000 đồng/tấn so với giá bán nhà máy Tác động đến nhà thầu:  Hiện vào mùa khơ, đơn vị tích cực triển khai thi cơng hồn tất dự án nên nhu cầu tiêu thụ vật liệu xây dựng lớn Sự leo thang giá vật tư chóng mặt khiến hàng trăm đơn vị xây dựng nhỏ lâm vào tình lao đao vốn Vốn dĩ khơng có tiềm lực mạnh tài chính, lại khó tiếp cận vốn vay ngân hàng (hoặc vay với lãi suất cao), nhiều đơn vị phải ngừng dự án không dám nhận đấu thầu cơng trình có nguồn đầu tư lớn Một số cơng ty khác khơng nhận đấu thầu trọn gói trước mà chuyển sang cung ứng nhân lực, máy móc cho chủ đầu tư để tránh rủi ro giá vật tư  Còn dự án bất động sản chuẩn bị triển khai tạm thời dừng lại hết Các dự án cam kết thực chủ đầu tư gấp rút thi công ngày đêm để tránh rủi ro giá vật liệu xây dựng thỏa thuận dãn tiến độ thi công khách hàng để xem xét tình hình thị trường 1.3 Nguồn FDI: BIỂU ĐỒ THỂ HIỆN VỐN ĐẦU TƯ FDI GIAI ĐOẠN 1988-2008 NĂM 1988 341.7 1989 525.5 1990 735 1991 1291.5 1992 2208.5 3037.4 1993 1994 4188.4 1995 6937.2 10164.1 1996 1997 5590.7 1998 5099.9 2565.4 1999 2000 2838.9 2001 3142.8 2002 2998.8 2003 3191.2 2004 4547.6 6839.8 2005 2006 12004 2007 21347.8 64000 2008 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 TRIỆU USD Nguồn: đầu tư GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 41 UEH ACBRS Tình hình FDI Việt Nam:  Sau đại hội VI đất nước tiến hành mở cửa đổi Từ năm 1987 dự án đầu tư FDI vào Việt Nam Trải qua 20 năm FDI không ngừng biến động qua thời kì, đặc biệt sau Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại WTO, FDI không ngừng tăng trưởng cách mạnh mẽ đỉnh điểm năm 2008 FDI đạt tới 64 tỷ USD Sau điểm qua tình FDI vào Việt Nam 20 năm qua Giai đoạn từ (1988- 1990):  Đây giai đoạn nên FDI vào Việt Nam khiêm tốn, tổng năm đạt 1,79 tỷ USD chưa có tác động rõ rệt đến kinh tế- xã hội Việt Nam Giai đoạn (1991- 1996):  Đây giai đoạn FDI tăng trưởng nhanh góp phần quan trọng vào việc thực mục tiêu xã hội Giai đoạn thu hút 25,179 tỷ USD vốn đăng ký, tốc độ tăng trưởng hàng năm cao Vốn đăng ký năm 1991 1,322 tỷ USD năm 1996 8,497 tỷ USD, 6,43 lần Giai đoạn (1997- 2003);  Đây thời kỳ suy thoái FDI Do ảnh hưởng khủng hoảng tài tiền tệ năm 1997 Vốn đăng ký bắt đầu giảm từ năm 1997 giảm mạnh năm Năm 1996 vốn đăng ký 8,498 tỷ USD, năm 1997 50%, 4,649 tỷ USD Tồi tệ năm 1999 1,568 tỷ USD tiếp tục ngưng trệ năm 2003 Giai đoạn (2004- 2006):  Đây giai đoạn FDI phục hồi phát triển Năm sau tăng gấp đôi so với năm trước Năm 2004 đạt 2,084 tỷ USD năm 2006 lên tới 10,200 tỷ USD tăng 400% so với 2004 Giai đoạn (2007-2008):  Sau Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại WTO sách ngoại thương cởi mở hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, nhờ tạo hiệu ứng tốt việc thu hút FDI, phản ánh qua năm 2007, 2008 Năm 2007 Việt Nam thu hút 1544 dự án 21,3 tỷ USD, tăng gần lần năm 2006, kết năm gia nhập WTO Chưa dừng lại qua năm 2008 Việt Nam thu hút số ấn tượng với 64 tỷ USD gấp gần lần so với năm 2007 Qua lọt vào top 10 kinh tế hấp dẩn vốn đầu tư FDI Top 10 quốc gia đầu tƣ FDI vào Việt Nam (1998-2007) STT QUỐC GIA SỐ VỐN (TỈ USD) HÀN QUỐC 110320 SINGAPO 9654 ĐÀI LOAN 9221 GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 42 UEH ACBRS NHẬT BẢN 8718 HỒNG KÔNG 5594 EXRAEN 4649 HOA KỲ 2598 HÀ LAN 2562 PHÁP 2396 10 MALAYSIA 1818 Tỉ trọng FDI năm 2009: Theo báo sài gòn giải phóng lĩnh vực bất động sản năm 2009 thu hút lượng lớn FDI, chiếm tỉ trọng đến 35.4% sau ngành dịch vụ lưu trú ăn uống (40.9%) Mặc dù thị trường bất động sản giai đoạn trầm lắng đầy khó khăn thu hút lượng lớn FDI cho thấy thị trường bất động sản hấp dẫn nhà đầu tư nước Bất động sản 2010 hút FDI  Trong hai tháng đầu năm 2010, nước thu hút 1,78 tỉ USD FDI (tổng lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ), thấ p so với cùng kỳ năm 2009 Theo số chuyên gia , việc FDI giữ mức thấp giai đoạn đầu năm điều bất thường Và bất động sản, “tâm điểm” thu hút lượng FDI thông qua các dự án cao cấ p tiế p tu ̣c đươ ̣c kỳ vo ̣ng tăng điể m cho FDI thời gian tới  Trong tổ ng lươ ̣ng FDI thu hút đươ ̣c từ đầ u năm đế n , bất động sản “tâm điểm” Trong số dự án cấp mới, dự án liên quan đến lĩnh vực bất động sản có số vốn đầu tư cao Đáng ý dự án Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea Hoa Kỳ, mục tiêu xây dựng, kinh doanh Khu trung tâm hội nghị triển lãm, trung tâm thương mại, kinh doanh bất động sản tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với tổng vốn đầu tư 902,5 triệu USD; dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh để kinh doanh bất động sản TP HCM với tổng vốn đầu GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 43 UEH ACBRS tư 120 triệu USD; dự án Công ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam nhà đầu tư Slovakia để kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD… Trước sức “hấ p dẫn” ngày càng tăng của bấ t đô ̣ng sản , thị trường trở thành đối tươ ̣ng đươ ̣c các nhà đầ u tư đă ̣t nhiề u kỳ vo ̣ng Trong năm 2010, bên cạnh lượng FDI tiếp tục đổ vào nhà đấ t việc Ngân hàng Nhà nước cho phé p áp dụng lãi suất thỏa thuận với khoản vay trung dài hạn tín hiệu tốt giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lâu dài Có thể khẳng định điều thời gian qua, thị trường bất động sản trầm lắng phần Ngân hàng khuyến khích cho vay với nhu cầu nhà thật Khi cho vay với thời gian dài, có nghĩa người vay nắm giữ chứng khoán, bất động sản dài phải lướt sóng 1.4 Bất động sản lân cận TPHCM:  TP.HCM đô thị lớn Việt Nam với tỷ lệ dân số thành thị cao nước ngày tăng nhập cư gia tăng Theo quy hoạch định hướng phát triển TP HCM đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025 Thủ tưởng phê duyệt huyện Thuận An, Dĩ An – Bình Dường, Long Thành TP Nhơn Trạch – Đồng Nai có vị trí quan trọng việc hình thành khơng gian thị năm tới  Không phải đến giới đầu tư nhắm đến tỉnh lân cận Tp.HCM, phải từ năm 2009, người ta thấy mức độ đầu tư bất động sản khu vực mạnh mẽ hẳn lên Chỉ vòng năm, từ quý 1/2009 đến quý 1/2010, công ty bất động sản công bố hàng loạt dự án quy mô hàng ngàn đất, hộ.Tại Bình Dương Đồng Nai phát triển mạnh dự án khu dân cư - khu thị có quy mơ hàng chục đến hàng trăm hecta với số vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng Ở Vũng Tàu xuất hàng loạt dự án nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ khách sạn trị giá vài chục đến vài trăm triệu USD Có thể thấy thị trường bất động sản phía Nam dồn dập “tung” hàng Mà đặc trưng quan trọng hầu hết chủ dự án bất động sản giới đầu tư Tp.HCM kéo tỉnh  Nhiều chuyên gia thị trường chung nhận định, có tình trạng giá đất Tp.HCM đắt đỏ, vượt xa khả hầu hết người có nhu cầu mua nhà nên khu đô thị tỉnh lân cận Tp.HCM có tiềm với lợi giá rẻ Ngoài ra, dự án hạ tầng kỹ thuật lớn vừa khởi cơng thời gian qua kích thích nhà đầu tư tham gia thị trường Nhìn chung, đến “thời” phát đạt bất động sản tỉnh lân cận Tp.HCM Đồng Nai, Bình Dương… Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư khác cho “thế” bất khả kháng thị trường bất động sản nay, nhu cầu đầu tư dự án cao cấp Tp.HCM bão hịa đình lại nhiều lý GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 44 UEH ACBRS  Mặc dù vậy, có nhiều người lo ngại với tình trạng phát triển cấp tập xảy tình trạng cung nhiều mà cầu Vì thực tế dự án đáp ứng nhu cầu mua bán lại Nhiều khu thị Bình Dương hoàn thành chưa lấp đầy người Nhiều khu dân cư Đồng Nai thấy đường xá, hạ tầng mà chẳng đến xây nhà Kết luận: Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam tình trạng khó khăn Giá nguyên vật liệu tăng vọt, lãi ngân hàng cao rắc rối thật cho thị trường bất động sản Mặc khác, vươn lên mạnh mẽ thị trường lân cận TP.HCM phần chia bớt thị phần TP.HCM Nhưng bù lại nguồn FDI cho thị trường bất động sản dồi Việc phần tạo động lực cho thị trường phục hồi tăng trưởng tương lai Nguồn cung:  Thời điểm thị trường bất động sản “lên sốt” vào năm 2007 đầu năm 2008, sản phẩm hộ gắn mác cao cấp cung khơng đủ cầu nguồn hàng q ít, cộng với số lượng sản phẩm nhà đầu tư hạn chế tung thị trường để tạo tình trạng khan  Nay thị trường rơi vào trầm lắng, nhà đầu tư buộc phải tính tốn lại tốn kinh doanh, phát triển đầy đủ loại hình hộ, từ cao cấp bình dân đẩy mạnh số lượng dự án để đáp ứng nhu cầu đông đảo đối tượng  Theo nghiên cứu Công ty VietRees, nguồn cung bất động sản nhà TP HCM tăng lên nhanh chóng, đặc biệt vùng ven Thành phố Bình Dương, Đồng Nai thị hóa tăng nhanh, đáp ứng di dân từ ngoại thành vào nội thành  Theo số liệu thống kê công ty này, qua dự án xây dựng TP HCM tới qua năm 2010 cung cấp thêm khoảng 8.500 hộ, thêm khoảng 10.000 – 15.000 vào năm 2011, dự kiến đến năm 2012 thêm khoảng 23.000 Tuy nhiên, tỷ lệ hộ giá thấp chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung toàn thị trường, phải cần – năm thị trường tạo thêm nguồn cung đáng kể cho phân khúc GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 45 UEH ACBRS ƯỚC TÍNH CUNG CĂN HỘ TẠI TP.HCM 2010-2011 Căn 25000 23500 20000 15000 15000 10000 8500 5000 2010 2011 2010+2011 nguồn: thống kê ước tính Vietrees  Theo dự báo VietRees, gia tăng nguồn cung năm 2010 tạo cạnh tranh giá, chất lượng thương hiệu Vì thế, phân khúc cao cấp có thay đổ giá bán, phân khúc có giá trung bình thấp khơng tăng mạnh, tính khoản đẩy cao Nguồn cầu: Nhà dành cho công nhân  Theo Bộ Xây dựng, khu công nghiệp thu hút khoảng 2,5 triệu lao động Tuy nhiên, có khoảng 20% số lao động có chỗ ổn định, cịn lại phải thuê với giá tháng 50.000 - 150.000 đồng người Trong số này, khoảng 2% nhà trọ chủ doanh nghiệp tổ chức đồn thể xây dựng, cịn lại phải khu trọ tư nhân tạm bợ với diện tích sử dụng bình qn - m2 người Các điều kiện vệ sinh tối thiểu không đủ, ảnh hưởng xấu đến sức khỏe cơng nhân Tình hình trật tự, an tồn xã hội nhiều khu trọ quanh khu công nghiệp không đảm bảo GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 46 UEH ACBRS  Còn theo thống kê Sở Xây dựng, Tp.HCM có 37.165 doanh nghiệp với 892.960 cơng nhân, có đến 625.072 cơng nhân ngoại tỉnh Tuy nhiên, có 56 doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân với diện tích 72.837 m2, đáp ứng khoảng 16.000 chỗ có đến gần 95% cơng nhân phải khu nhà trọ dân sở  Đến 2015, số lao động khu vực nhà nước 1,17 - 1,3 triệu người, số 25% (tương ứng 290 đến 320 ngàn người) có nhu cầu nhà ở, khoảng 5% có nhu cầu cấp bách, cần khoảng 15.480 hộ với tổng mức đầu tư gần 6.000 tỷ đồng Nhà xã hội cho ngƣời tái định cƣ hay ngƣời có thu nhập thấp:  Không mua để đầu tư mà nhu cầu nhà giá rẻ lớn Chỉ tính riêng Tp.HCM, theo khảo sát Sở Xây dựng, có khoảng 1triệu người (tương đương 250.000 hộ) có nhu cầu nhà Đa số người có nhu cầu nhà đủ sức mua 500 triệu đồng Nếu chương trình nhà xã hội, nhà giá rẻ Bộ Xậy dựng đề xuất thành thực đến 2015 nước có khoảng 100.000 hộ giá rẻ, chưa đáp ứng nửa nhu cầu TP.HCM  Theo dự báo nhu cầu bất động sản có giá trung bình thấp tăng cao năm 2010 năm tới, khơng TP HCM mà cịn Đồng Nai Bình Dương  Theo thống kê, tổng cầu hộ TP HCM giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng 75.000 căn, tổng cung vào khoảng 23.500 Mức giá có khả tốn giai đoạn vào khoảng 14,6 triệu đồng – 17,4 triệu đồng/m2  Căn vào diễn biến giá bất động sản nhiều năm qua, thấy giá bất động sản nhà có chiều hướng tăng lên khơng giảm đi, có giảm giảm ngắn hạn, sau lại tăng trở lại Trong năm 2010, giá nhiều dự án trở nên hợp lý đáp ứng nhu cầu thật khách hang GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 47 UEH ACBRS % DỰ BÁO TỈ LỆ MUA CĂN HỘ TẠI TP.HCM NĂM 2010-2011 14 11.6 6.8 6.8 6.4 4 2.4 2.4 2 Q4 Q6 Q3 Q11 Q12 Tân Phú Q8 Q5 Thủ Đức Q2 Phú Nhuận Q10 Q9 Tân Bình Gị Vấp Q7 Bình Thạnh 1.2 0.8 0.8 0.8 0.4 Củ Chi 4.4 4.4 Nhà Bè Bình Dương 8.4 7.6 Bình Tân 9.2 10 Bình Chánh 12 nguồn: vietrees,724 mẫu, khảo sát Q4/2009 Bản tin số 127, tuần tháng 4/2010 LÝ DO MUA CĂN HỘ ĐỂ Ở TẠI TP.HCM Gần chỗ làm 36 Thuận tiện giao thông 27 Gần trung tâm % 15 Giá phù hợp 14 Gần nhà người thân 11 Không gian/môi trường tốt 10 15 20 25 30 35 40 nguồn: vietrees, 724 mẫu, khảo sát Q4/2009 Bản tin số 127, tuần tháng 4/2010 GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 48 UEH ACBRS Tâm lý nhà đầu tƣ  Thị trường tài có thị trường vàng, chứng khốn bất động sản Nếu thị trường có vấn đề nhà đầu tư chuyển ý sang thị trường khác  Nhưng tại, ba thị trường trầm lắng Ngun nhân tình trạng yếu tố tâm lý nhà đầu tư chưa sẵn sàng họ chờ đợi thay đổi để tiếp tục nhập  Ơng Trần Như Trung, Giám đốc phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho biết: Xu hướng nhà đầu tư họ nhập thị trường có dấu hiệu lên Vì lúc lợi nhuận khả quay vòng đồng vốn nhanh  Vì vậy, chừng nhà đầu tư cịn chưa sẵn sàng nhập thị trường bất động sản cịn điều chỉnh chưa thể khỏi cảnh ảm đạm Kết luận: Trước xu hướng nguồn cung hộ trung cấp bình dân tăng mạnh, hộ thuộc phân khúc cao cấp bắt đầu giảm giá sau nhiều tháng liên tục trì mức tăng giá nhẹ hay đứng giá Trước tình hình nguồn cung hàng liên tục tăng mạnh thị trường hộ cao cấp TPHCM tiến tới mức bình ổn giá khó có khả tăng giá hay giảm giá cách đột biến Tuy nhiên, dịng sản phẩm hộ trung bình có đặc điểm giá vừa túi tiền, diện tích nhỏ, khơng sinh lời nhiều tính khoản cao, vịng xoay vốn nhanh nên ưa chuộng thời điểm thị trường bất động sản suy thoái Những hộ thường có giá 600-900 triệu đồng sản phẩm, giới trí thức trẻ gia đình nhỏ ưa chuộng giá mềm Do vậy, "bất chấp ảnh hưởng khơng tốt kinh tế vĩ mơ tình hình siết chặt tín dụng, phân khúc hộ trung bình hút khách nhộn nhịp dòng sản phẩm khác vào năm 2010 điểm cung cầu gặp nhau" GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 49 UEH ACBRS GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 50 UEH ACBRS Quý I/2009 giai đoạn khủng hoảng niềm tin nhà đầu tư bất động sản Địa ốc tiếp đà giảm giá, khuyến ạt, xem ảnh hưởng quán tính đợt giảm giá 40-50% kéo dài suốt năm 2008 Từ đầu năm 2009, hàng loạt dự án: Hoàng Anh River View (quận 2), Phú Hoàng Anh (Nhà Bè), Sunview Apartment, TDH Trường Thọ (Thủ Đức) đua đại hạ giá từ 10 đến 50% Sau đợt giảm giá đình đám, cuối tháng 2, Bộ Xây dựng kêu gọi doanh nghiệp địa ốc chủ động việc thăm dò triển khai dự án thuộc phân khúc nhà bình dân Nếu cần hỗ trợ chế đặc thù, có tính tiên phong, Bộ Xây dựng tích cực kiến nghị Chính phủ mở luật cho thí điểm để thực nhanh Sự trỗi dậy mạnh mẽ phân khúc hộ trung bình thực quý II nhanh chóng lan rộng quý III Thời gian này, bất động sản TP HCM tạm biệt đợt giảm giá hồi đầu năm bước vào giai đoạn đứng giá Thị trường bật lên gam màu sáng, đón nhận nhiều sản phẩm đa dạng có giá từ 12-14 triệu đồng m2 Nở rộ sóng săn lùng hộ 15 triệu đồng m2 số quận vùng ven 8, 9, 12, Thủ Đức Các dự án nhà diện tích nhỏ bung hàng ạt giao dịch nhiều Đó đợt chào bán, động thổ, khởi cơng dồn dập dự án: Lê Thành (quận Bình Tân) giá 9-10 triệu đồng m2; Blue Sapphire Bình Phú (quận 6) giá khởi điểm 12,9 triệu đồng m2; Babylon Residence (Thủ Đức) 14,5 triệu đồng m2 đợt 1; Ehome Đơng Sài Gịn (quận 9) 14 triệu đồng m2; Carina (quận 8) 12-13 triệu đồng m2 Gây ý phải kể đến dự án hộ diện tích nhỏ gồm: Tân Mai (quận Bình Tân) 12,8-13 triệu đồng m2 với loại hộ rộng 47-67 m2, dự án đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương phường Tân Tạo, quận Bình Tân Cơng ty Lê Thành dành cho người có thu nhập thấp diện tích 50 m2; Lilama SHB 584 (Tân Phú) 12-15 triệu đồng m2, hộ có diện tích trung bình 60 m2 Như vậy, khẳng định hộ giá rẻ, diện tích nhỏ phân khúc “hot” thị trường Nó vừa thể sách phủ, vừa đáp ứng nhu cầu thật người dân Do đó, nhà kinh doanh bất động sản cần phải nhạy bén nắm bắt nhu cầu thực tế thị trường định hướng nhà nước đảm bảo đạt hiệu kinh doanh cao Hiện ACBR môi giới bán dự án hộ giá rẻ có giá từ 10 triệu/m2 đến 15 triệu/m2 như: hộ Tecco Tower (giá từ 11.9 triệu/m2), hộ Lê Thành (giá từ 10.9 triệu/m2 ), hộ Lan Phương MHBR Tower (giá từ 14 triệu/m2 ), dự án khu dân cư Đức Hòa – Resco (giá từ triệu/m2 ) Điều chứng tỏ ACBR hướng, đáp ứng nhu cầu thật khách hàng GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 51 UEH ACBRS Ngày 25/4, Công ty địa ốc Đất Lành giới thiệu hộ mẫu loại 40 m2 dành cho hai người 20 m2 dành cho người Đây dự án thu hút quan tâm nhiều khách hàng có thu nhập khiêm tốn bách nhà Giới kinh doanh bất động sản đánh giá dự án nhiều tiềm phục vụ lượng lớn khách hàng có nhu cầu từ đến hai người Mặc khác, với giá 300 triệu đồng hộ, người mua góp khoảng 2-4 triệu đồng tháng đáp ứng đủ nhu cầu thiết yếu kèm với tiện ích cơng cộng xanh, cơng viên, nhà để xe phịng tập thể dục Tuy nhiên, diện tích hộ nhỏ tầm 20-40 m2 chưa phù hợp với quy định Luật nhà tiêu chuẩn xây dựng hành, việc vấn đề trước mắt, xu hướng tới chắn loại hộ siêu nhỏ mắt đáp ứng nhu cầu khách quan người dân Mặc khác, ACBR nên trọng đến hoạt động dịch vụ: phải thường xuyên đào tạo nâng cao tinh chuyên nghiệp nhân viên, nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc, ứng dụng tốt cơng nghệ thơng tin cơng việc, phải có sách thăm hỏi chăm sóc khách hàng nhằm trì mối quan hệ lâu dài, đặc biệt quan trọng công việc phải đảm bảo chất lượng cao nhằm đảm bảo uy tín cho cơng ty Bên cạnh ACBR dự định mở rộng thêm chi nhánh hoạt động, điều đồng nghĩa với việc công ty đối đầu thêm với nhiều thách thức Do địi hỏi ban giám đốc phải có phải có sách nhạy bén nhằm mang lại hiệu cao cho công ty LAN PHƢƠNG MHBR - TOWER LÊ THÀNH GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 52 UEH ACBRS KHU DÂN CƢ RESCO TECCO TOWER EHOME CARINA PLAZA GVHD: TS.VŨ THỊ PHƢỢNG SVTH: PHAN DUY LINH 53