PHẦN MỞ ĐẦU 1. Mục tiêu đề tài Thuật ngữ thẩm định giá ở Việt Nam còn rất mới mẻ và xa lạ với ngƣời dân. Đa số các giao dịch mua bán nhà phố trong quá khứ có mức giá giao dịch đều dựa trên sự phỏng đoán và thƣơng lƣợng mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng. Chính vì điều đó sẽ làm cho hoặc bên mua hoặc bên bán bị thiệt thòi do đã mua với giá cao hay bán với giá thấp hơn so với giá trị thị trƣờng của căn nhà. Việc thẩm định giá trị của một căn nhà trƣớc khi mua hoặc bán sẽ làm cho mức tổn thất của bên mua và bên bán giảm xuống đáng kể, làm cho thị trƣờng nhà phố đƣợc minh bạch hơn. Xuất phát từ những thực tế trên, sinh viên đã lựa chọn đề tài “VẬN DỤNG PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN”. 2. Đối tƣợng – phạm vi nghiên cứu Nhà phố đang rao bán khu vực đƣờng Lê Hồng Phong thuộc Quận 10 TP.HCM 3. Phƣơng pháp nghiên cứu Tiến hành việc khảo sát các BĐS nhà phố đang rao bán ở khu vực nói trên. Sử dụng phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí để tiến hành thẩm định giá trị. 4. Nội dung kết cấu đề tài Chƣơng I: Cơ sở lý luận Chƣơng II: Thực trạng về tài sản thẩm định và tài sản so sánh Chƣơng III: Vận dụng phƣơng pháp thẩm định giá nhà ở vào mục đích bán 5. Hạn chế của đề tài Thẩm định viên là sinh viên thực tập mới vào nghề nên chƣa có kinh nghiệm trong việc khảo sát cũng nhƣ xác định chất lƣợng còn lại của các công trình xây dựng. Đa số các BĐS so sánh đƣợc khảo sát chỉ là giá rao bán, chƣa phải là giá giao dịch thực. CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá là gì? Điều 4 – Pháp lệnh giá số 40: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 1.1.2 Thẩm đinh giá bất động sản là gì? Thẩm định giá BĐS là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho mục đích đã đƣợc xác định rõ trong điều kiện của một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp. 1.2 Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Bất động sản là gì? a. Khái niệm Theo điều 174 – Bộ luật dân sự 2005, bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
PHẦN MỞ ĐẦU Mục tiêu đề tài Thuật ngữ thẩm định giá Việt Nam mẻ xa lạ với ngƣời dân Đa số giao dịch mua bán nhà phố khứ có mức giá giao dịch dựa đoán thƣơng lƣợng mà khơng có sở pháp lý rõ ràng Chính điều làm cho bên mua bên bán bị thiệt thòi mua với giá cao hay bán với giá thấp so với giá trị thị trƣờng nhà Việc thẩm định giá trị nhà trƣớc mua bán làm cho mức tổn thất bên mua bên bán giảm xuống đáng kể, làm cho thị trƣờng nhà phố đƣợc minh bạch Xuất phát từ thực tế trên, sinh viên lựa chọn đề tài “VẬN DỤNG PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN” Đối tƣợng – phạm vi nghiên cứu Nhà phố rao bán khu vực đƣờng Lê Hồng Phong thuộc Quận 10 TP.HCM Phƣơng pháp nghiên cứu Tiến hành việc khảo sát BĐS nhà phố rao bán khu vực nói Sử dụng phƣơng pháp so sánh phƣơng pháp chi phí để tiến hành thẩm định giá trị Nội dung kết cấu đề tài Chƣơng I: Cơ sở lý luận Chƣơng II: Thực trạng tài sản thẩm định tài sản so sánh Chƣơng III: Vận dụng phƣơng pháp thẩm định giá nhà vào mục đích bán Hạn chế đề tài Thẩm định viên sinh viên thực tập vào nghề nên chƣa có kinh nghiệm việc khảo sát nhƣ xác định chất lƣợng cịn lại cơng trình xây dựng Đa số BĐS so sánh đƣợc khảo sát giá rao bán, chƣa phải giá giao dịch thực CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá gì? Điều – Pháp lệnh giá số 40: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế 1.1.2 Thẩm đinh giá bất động sản gì? Thẩm định giá BĐS ƣớc tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ điều kiện thị trƣờng định với phƣơng pháp phù hợp 1.2 Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Bất động sản gì? a Khái niệm Theo điều 174 – Bộ luật dân 2005, bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS đất đai cơng trình đất ngƣời tạo nên nhƣ nhà, tất vật gắn kết lâu dài nhƣ hệ thống cấp, thoát nƣớc, hệ thống sƣởi ấm làm lạnh, mạng lƣới điện vật xây dựng nhƣ thang máy, thang nâng, phận BĐS Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó đƣợc, với tất nằm trên, phía hay dƣới mặt đất Thuật ngữ BĐS chƣa rõ ràng thống quốc gia giới, thẩm định giá BĐS đƣợc hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất b Thuộc tính bất động sản Tính bất động Ngƣời ta khơng thể di chuyển BĐS hay nói xác khơng thể di chuyển hoàn toàn mảnh đất từ nơi đến nơi khác Điều có nghĩa BĐS có vị trí gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội định, điều tác động đến phƣơng thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân hai BĐS có vị trí kế cận nhƣng lại có giá khác Tính khơng đồng Thơng thƣờng có hai BĐS có đặc điểm giống hệt Thật vậy, mảnh đất, nhà mặt địa gần nhƣ lặp lại thứ hai giống hồn tồn mà tƣơng đồng đặc điểm Do vậy, giá BĐS gắn liền với đặc điểm BĐS Tính khan Lƣợng đất có tự nhiên cố định, sản xuất thêm đƣợc Dân số giới ngày gia tăng nên giá đất có xu hƣớng ngày tăng Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Các BĐS, cơng trình gắn liền với đất có tuổi thọ thƣờng tính theo thập niên, có bất động sản tồn đến hàng kỷ lâu Tính tƣơng hỗ với xung quanh Ta thấy giá trị miếng đất hay nhà bị ảnh hƣởng nhiều từ miếng đất hay nhà xung quanh Đặc biệt, trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Một nhà khu vực an ninh, yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên khác hẳn nhà nơi ô nhiễm nhƣ bãi rác, khu xử lý chất thải giá trị chúng khác c Đặc trƣng bất động sản Khả co giãn cung cầu BĐS: Do BĐS loại tài sản đặc biệt, có hạn chế định khả cung ứng nên nhìn chung cung ứng BĐS tƣơng đối đàn hồi với thay đổi giá cả, hạn chế biểu mặt sau: Tổng cung toàn đất đai cố định, quỹ đất luôn không thay - đổi Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn - Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nêu cịn có mặt hạn chế mặt quy hoạch mặt hạn chế bật nhất, vì: + Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ + Sự phân bổ khu vực diện tích sử dụng cho nơng nghiệp, sản xuất cơng nghiệp, bến bãi nhà đƣợc thể quy hoạch phát triển địa phƣơng thời kỳ Do vậy, thông thƣờng tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch + Những thay đổi việc thay đổi nhà cửa phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phƣơng - Thời gian mua bán, giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: BĐS tài sản có giá trị cao nên việc mua bán thƣờng đƣợc tiến hành cách thận trọng, cân nhắc kỹ lƣỡng thời gian mua bán, giao dịch thƣờng dài so với tài sản khác nên dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao - Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: BĐS hàng hố đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, giao dịch mua bán giao dịch phải thông qua quan pháp lý có thẩm quyền Nhà nƣớc, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hố thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nƣớc: Nhà nƣớc thƣờng có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch BĐS sức ảnh hƣởng đến với kinh tế, xã hội, trị quốc gia d Phân loại bất động sản Hiện nay, kinh nghiệm nhiều nƣớc nƣớc ta cho thấy BĐS thƣờng phân thành loại: - BĐS cho đầu tƣ xây dựng: BĐS có đầu tƣ xây dựng Nhà nƣớc nhà đầu tƣ nhƣ: BĐS hạ tầng sở, BĐS nhà ở, nhà xƣởng, văn phịng làm việc – cho th… - BĐS khơng đầu tƣ xây dựng: bao gồm BĐS nhƣ đất rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất làm muối, đất chƣa sử dụng… - BĐS đặc biệt: BĐS nhƣ nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hoá dân tộc… 1.2.2 Thị trƣờng BĐS gì? a Khái niệm Thị trƣờng BĐS mơi trƣờng ngƣời mua ngƣời bán tác động qua lại lẫn để thực việc mua bán BĐS thông qua chế giá Hoặc: Thị trƣờng BĐS hệ thống mối quan hệ, thơng qua giao dịch BĐS bên tham gia đƣợc thực Thị trƣờng BĐS phân thành thị trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở, thị trƣờng cơng trình kiến trúc khác nhau… b Đặc trưng - Khơng có thị trƣờng trung tâm: Hoạt động thị trƣờng BĐS khơng có ngƣời mua ngƣời bán mà họ cịn có tổ chức trung gian làm cầu nối BĐS mang tính bất động khơng thể di dời đƣợc lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tƣ phải trải qua q trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế hoạt động phần lớn tổ chức tự chƣa có quản lý điều tiết quan Nhà nƣớc (chƣa thu thuế) hoạt động họ nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động họ chƣa mang tính thống nhất, độ an tồn, chƣa tạo tin tƣởng cho ngƣời tham gia giao dịch - Thị trƣờng mang tính chất địa phƣơng, thị trƣờng nhà ở: Đặc tính đất đai bất động thiêu huỷ, chia cắt mang đi… để đáp ứng thiếu đất đai địa phƣơng khác làm cho thị trƣờng BĐS có đặc tính địa phƣơng cần có can thiệp Nhà nƣớc thơng qua sách thuế, sách hỗ trợ nhà ở… theo thời kỳ, địa phƣơng cụ thể Và thị trƣờng nhà địa phƣơng diễn biến theo tác động sách Nhà nƣớc theo quy luật thị trƣờng địa phƣơng khác - Là thị trƣờng cạnh tranh khơng hồn hảo: Thị trƣờng BĐS thị trƣờng đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nƣớc nên mức độ hoàn hảo thị trƣờng BĐS thƣờng thấp thị trƣờng hàng hoá tiêu dung, thị trƣờng liệu sản xuất khác Bên cạnh đó, tính khơng tái tạo đƣợc hay tính khan đất nên thị trƣờng BĐS mang tính độc quyền thơng tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chƣa đƣợc phổ biến triệt để Điều làm cho thị trƣờng BĐS có cạnh tranh nhƣng cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo - Có liên quan mật thiết với thị trƣờng khác, thị trƣờng tài tiền tệ với phát triển kinh tế quốc gia: Với tƣ cách thị trƣờng đầu tƣ vào ngành sản xuất – kinh doanh, thị trƣờng BĐS chiếm vị trí độc tơn, chiếm vị trí chủ yếu việc điều hoà cung cầu loại hàng hoá kinh tế thị trƣờng Do quan hệ liên đới, nhân ngồi vận hành mình, thị trƣờng BĐS khơng có mối quan hệ mật thiết với thị trƣờng khác thị trƣờng tài mà cịn có quan hệ tác động tổng thể kinh tế quốc dân Thực tế thị trƣờng BĐS thị trƣờng có tiềm sinh lợi lớn nên lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đầu tƣ khơng rút tiền gửi ngân hàng mà đàm phán để có thêm vốn đầu tƣ cho việc kinh doanh họ, điều tác động đến thị trƣờng tín dụng Trong trạng thái bình thƣờng hai thị trƣờng nƣơng tựa lẫn để phát triển tổ chức tài ln đứng ngƣời mua bán để giúp họ toán khoản tài cách an tồn, hiệu c Phân loại Thị trƣờng đất sản xuất nông nghiệp: Thị trƣờng chủ yếu xuất địa phƣơng mà sản xuất nông nghiệp ngành kinh tế chủ yếu Thị trƣờng phát sinh nhu cầu chuyển dịch tích tụ đất sản xuất nơng nghiệp nội nhân dân Thị trƣờng chƣa đƣợc nhà thẩm định giá quan tâm mức nên thiếu thơng tin có hệ thống thị trƣờng Thị trƣờng nhà ở: Đây thị trƣờng sôi động nay, vùng thị hố Thị trƣờng phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vƣờn - Nhà phố riêng biệt phố liên kế - Nhà chung cƣ Thị trƣờng nhà xƣởng công nghiệp: Hiện thị trƣờng hình thành khu vực ven đô thị ngoại thành đƣợc quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xƣởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Quy mơ đất rộng thƣờng đƣợc hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nơng nghiệp đất hoang hố Xu phát triển khu công nghiệp tập trung chuyên ngành đa ngành để dễ quản lý xử lý ô nhiễm môi trƣờng Thị trƣờng BĐS phục vụ hoạt động thƣơng mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: Thị trƣờng chủ yếu trung tâm thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị BĐS thị trƣờng cao khả sinh lợi lớn yếu tố khan cao thị trƣờng khác 1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.3.1 Quan điểm ngƣời mua sử dụng tiềm a) Nguyên tắc thay Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản đƣợc xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản đƣợc thẩm định giá thƣờng có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán đƣợc trƣớc giới hạn giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hƣởng đến thay Một ngƣời thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trƣờng thời điểm b) Nguyên tắc dự tính lợi ích tƣơng lai Giá trị tài sản đƣợc xác định việc dự tính khả sinh lợi tƣơng lai Giá trị tài sản chịu ảnh hƣởng việc dự kiến thị phần ngƣời tham gia thị trƣờng thay đổi dự tính trƣớc yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Việc ƣớc tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tƣơng lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản ngƣời mua c) Nguyên tắc hữu dụng 1.3.2 Quan điểm ngƣời sử dụng khai thác a) Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lƣợng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu b) Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt đƣợc khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao đó, để ƣớc tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân nhƣ hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí khơng vị trí đất kế cận phải có mức giá trị nhƣ c) Nguyên tắc phân phối Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) đƣợc phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối đƣợc thực theo nguyên tắc tƣơng ứng phẩn tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai d) Nguyên tắc thu nhập giá trị lại e) Nguyên tắc thu nhập tăng dần giảm dần Tổng thu nhập khoản đầu tƣ tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản 1.3.3 Quan điểm thị trƣờng a) Nguyên tắc cung cầu Giá trị tài sản đƣợc xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trƣờng ngƣợc lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản đƣợc xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hƣởng đặc tính phụ thêm đƣợc phản ánh cung - cầu giá trị tài sản b) Ngun tắc cạnh tranh Các đất khơng giống nhƣng chúng thay đƣợc cho Ngƣời mua BĐS thuộc khu vực dân cƣ thích vị trí loại nhà biệt thự, nhƣng ngƣời thay vị trí loại nhà khác giá hấp dẫn Những ngƣời kinh doanh BĐS chuyển từ thị trƣờng BĐS địa phƣơng để đến thị trƣờng BĐS địa phƣơng khác để tìm kiếm lợi nhuận cao c) Nguyên tắc phù hợp Việc định giá BĐS phải sở giá trị sử dụng toàn BĐS Trong thực tế BĐS đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, BĐS lúc có nhiều loại giá trị khác nhƣ giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thƣơng mại – dịch vụ, giá trị tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trị định chi phối mục đích sử dụng tồn BĐS Vì vậy, định giá BĐS phải vào mục đích sử dụng BĐS để định giá, không đƣợc lẫn lộn với sử dụng khác không đƣợc lẫn lộn với sử dụng tiềm d) Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với mơi trƣờng nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu chợ Hồ Thị Kỷ, cách đƣờng Lê Hồng Phong Khoảng 50m, nằm đoạn đƣờng Hùng Vƣơng Ngã bảy Lý Thái Tổ - Diện tích khn viên: 38,8 m2 - Diện tích xây dựng: 38,8m2 - Diện tích SXD: 78,3m2 - Diện tích quy hoạch đƣợc công nhận: 3,58 m2 - Chiều rộng mặt tiền : 4,45 m - Hình dáng: hình chữ nhật - Hƣớng nhà: Tây Nam - Quy hoạch: khu dân cƣ - Năm nhà xây dựng: 2000 - Cấu trúc: Tƣờng gạch, sàn BT, mái tôn - Tuổi đời: 10 năm - Cấp nhà : - Số tầng : - Số mặt tiền : - Tiện nghi: sử dụng lƣới điện quốc gia, có điện kế riêng, nƣớc sử dụng hệ thống thủy cục có đồng hồ nƣớc riêng, điện thoại đầy đủ - Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Trật tự an ninh, xã hội: khu dân cƣ đô thị, an ninh trật tự tốt - Lọai nhà: nhà phố - Tuổi thọ: 70 năm - Giá bán : 2,8 tỷ b) BĐS SS2 (hình 2.1 hình 2.2- phụ lục 07) - Địa chỉ: tọa lạc nhà số 352/8C, Lê Hồng Phong, Phƣờng 1, Quận 10, TP.HCM - Vị trí: nhà hẻm đƣờng Lê Hồng Phong, hẻm trƣớc nhà khoảng 4,1m, hẻm khoảng 5m thơng qua đƣờng Hồ Thị Kỷ, nằm trung tâm khu dân cƣ, gần chợ Lê Hồng Phong chợ Hồ Thị Kỷ, cách đƣờng Lê Hồng Phong Khoảng 100m, nằm đoạn đƣờng Hùng Vƣơng Ngã bảy Lý Thái Tổ - Diện tích khn viên: 44,7m2 - Diện tích xây dựng: 38,7m2 - Diện tích SXD: 65,7m2 - Diện tích không công nhận: 2,5m2 - Chiều rộng mặt tiền : 3,47m - Hình dáng: hình chữ nhật - Hƣớng nhà: Đông Bắc - Quy hoạch: khu dân cƣ - Năm nhà xây dựng: 2002 - Cấu trúc: Tƣờng gạch, sàn gỗ, mái tôn - Tuổi đời: năm - Cấp nhà : - Số tầng : - Số mặt tiền : - Tiện nghi: sử dụng lƣới điện quốc gia, có điện kế riêng, nƣớc sử dụng hệ thống thủy cục có đồng hồ nƣớc riêng, điện thoại đầy đủ - Pháp lý: Giấy chứng nhận nhà quyền sử dụng đất - Trật tự an ninh, xã hội: khu dân cƣ đô thị, an ninh trật tự tốt - Lọai nhà: nhà phố - Tuổi thọ: 70 năm - Giá bán : 3,1 tỷ c) BĐS SS3 (hình 3.1 hình 3.6- phụ lục 07) - Địa chỉ: tọa lạc nhà số 368/2E, Lê Hồng Phong, Phƣờng 1, Quận 10, TP.HCM - Vị trí: nhà hẻm đƣờng Lê Hồng Phong, hẻm trƣớc nhà khoảng 3,25m, hẻm khoảng 6m, nằm trung tâm khu dân cƣ, gần chợ Lê Hồng Phong chợ Hồ Thị Kỷ, cách đƣờng Lê Hồng Phong Khoảng 100m, nằm đoạn đƣờng Hùng Vƣơng Ngã bảy Lý Thái Tổ - Diện tích khn viên: 60m2 - Diện tích xây dựng: 60m2 - Diện tích SXD: 138,5m2 - Diện tích quy hoạch đƣợc cơng nhận: 6,9 m2 - Chiều rộng mặt tiền : 3,89 m - Hình dáng: hình chữ nhật - Hƣớng nhà: Đông Bắc - Quy hoạch: khu dân cƣ - Năm nhà xây dựng: 2002 - Cấu trúc: Tƣờng gạch, cột gạch + BTCT, sàn BTCT + gỗ, mái tôn - Tuổi đời: năm - Cấp nhà : - Số tầng : + lửng - Số mặt tiền : - Tiện nghi: sử dụng lƣới điện quốc gia, có điện kế riêng, nƣớc sử dụng hệ thống thủy cục có đồng hồ nƣớc riêng, điện thoại đầy đủ - Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Trật tự an ninh, xã hội: khu dân cƣ đô thị, an ninh trật tự tốt - Lọai nhà: nhà phố - Tuổi thọ: 70 năm - Giá bán : 3,7 tỷ d) BĐS SS4 (hình 4.1 hình 4.2- phụ lục 07) - Địa chỉ: tọa lạc nhà số 404, Lê Hồng Phong, Phƣờng 1, Quận 10, TP.HCM - Vị trí: nhà mặt tiền đƣờng Lê Hồng Phong lộ giới khoảng 30m, nằm trung tâm mua bán, gần chợ Lê Hồng Phong chợ Hồ Thị Kỷ, nằm đoạn đƣờng Hùng Vƣơng Ngã bảy Lý Thái Tổ - Diện tích khn viên: 39,6m2 - Diện tích xây dựng: 39,6m2 - Diện tích SXD: 140m2 - Chiều rộng mặt tiền : 3,6m - Hình dáng: hình chữ nhật - Hƣớng nhà: Tây Nam - Quy hoạch: khu dân cƣ - Năm nhà xây dựng: 2002 - Cấu trúc: Tƣờng gạch, cột gạch + BTCT, sàn gạch + BTCT, mái BT - Tuổi đời: năm - Cấp nhà : - Số tầng : - Số mặt tiền : - Tiện nghi: sử dụng lƣới điện quốc gia, có điện kế riêng, nƣớc sử dụng hệ thống thủy cục có đồng hồ nƣớc riêng, điện thoại đầy đủ - Pháp lý: Giấy chứng nhận nhà quyền sử dụng đất - Trật tự an ninh, xã hội: khu dân cƣ đô thị, an ninh trật tự tốt - Lọai nhà: nhà phố - Tuổi thọ: 70 năm - Giá bán : 6,4 tỷ CHƢƠNG III: VẬN DỤNG PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀO MỤC ĐÍCH BÁN 3.1 Báo cáo thẩm định 3.1.1 Phƣơng pháp so sánh Bảng 01: Tỷ lệ chất lƣợng lại bất động sản so sánh STT BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 BĐSSS4 Loại cơng trình Cấp nhà Niên hạn SD Số năm SD Tỷ lệ CLCL(%) Nhà phố 70 10 72 Nhà phố 70 84 Nhà phố 70 85 Nhà phố 70 85 Bảng 02: Giá trị lại cơng trình bất động sản định giá bất động sản so sánh STT ĐGXD (đồng/m2) DTSD (m2) CLCL (%) Giá trị cịn lại cơng trình (đồng) BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 BĐSSS4 3.000.000 3.000.000 3.500.000 3.500.000 38,8 65,7 138,5 140 72 84 84 83.808.000 165.564.000 407.190.000 416.500.000 85 Bảng 03: Tính giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh STT Nội dung BĐSSS1 Giá bán GTCL 83.808.000 công trình BĐSSS2 BĐSSS3 BĐSSS4 2.800.000.000 3.100.000.000 3.700.000.000 6.400.000.000 165.564.000 407.190.000 416.500.000 GTQSDĐ 2.716.192.000 2.934.436.000 3.292.810.000 5.983.500.000 (Đồng) Dựa vào thông tin BĐS rao bán khu vực, ta tổng hợp đƣợc bảng dƣới đây: Bảng 04: Tổng hợp yếu tố so sánh Nội dung BĐS TĐ BĐSSS BĐSSS BĐSSS BĐSSS Giá bán 2,8 tỷ 3,1 tỷ 3,7 tỷ 6,4 tỷ Pháp lý Sổ hồng DT đất chủ 35,03m2 quyền DT đất QH đƣợc công 0m2 nhận Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 38,8m2 42,2m2 53,23m2 39,6m2 3,58m2 0m2 6,9m2 0m2 DTSXD đƣợc công nhận Yếu tố nở hậu Hƣớng nhà Chiều rộng mặt tiền Chiều rộng hẻm Cấp hẻm Cách đƣờng 14,35m2 38,8m2 65,7m2 138,5m2 140m2 Tóp hậu khơng không không Không Bắc Tây Nam Đông Bắc Đông Bắc Tây Nam 2,85 m 4,45 m 3,47m 3,89m 3,6m Khoảng Khoảng Khoảng Khoảng 4m Mặt tiền 2,5m 4,1m 3,25m 1 1 Khoảng Khoảng Khoảng Khoảng 0m 40m 50m 100m 100m + gác Tƣờng Tƣờng gỗ, sàn gỗ + Tƣờng gạch, cột gạch, cột Tƣờng BTCT, mái gạch, sàn gạch + gạch + Thiết kế gạch, sàn tole, tƣờng gỗ, mái BTCT, sàn BTCT, sàn kiến trúc BT, mái tôn gạch chung BTCT + gạch + tôn + nhờ, cột gỗ, mái BTCT, mái gạch + gỗ tôn tôn Lợi Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp kinh doanh Số mặt tiền 1 Tuổi đời 19 năm 10 năm năm năm năm thực tế Sau phân tích liệu, thẩm định viên có số liệu đáng tin cậy bất động sản so sánh phù hợp nhất, đƣợc biết giá điều chỉnh số yếu tố khác biệt nhƣ sau: Bảng 05: Ƣớc tính giá trị QSDĐBĐS cần thẩm định so với BĐS so sánh (đơn vị tính cho giá đất đồng) Nội dung BĐS thẩm định Giá bán Pháp lý Sổ hồng Điều kiện mua Bình thƣờng bán DT đất chủ 35,03m2 quyền BĐS so sánh Tỷ lệ điều Mức điều 2.716.192.000 chỉnh +/-(%) chỉnh +/- (đ) Sổ hồng 0 Bình thƣờng 0 38,8m2 -9,72 -264.013.862 DT đất QH đƣợc 0m2 3,58m2 -25.203.200 công nhận Chiều rộng mặt 2,85 m 4,45 m -1,6 -43.459.072 tiền Chiều rộng hẻm Khoảng 2,5m Khoảng 4m -10 -271.619.200 Cấp hẻm 1 0 Cách đƣờng Khoảng 50m Khoảng 50m 0 Lợi kinh Cấp Cấp -10 -271.619.200 doanh Mơi trƣờng sốngBình thƣờng Bình thƣờng 0 an ninh Tổng điều chỉnh -875.914.534 Giá dẫn 1.840.277.466 Bảng 06: Ƣớc tính giá trị QSDĐBĐS cần thẩm định so với BĐS so sánh (đơn vị tính cho giá đất đồng) Nội dung BĐS thẩm định BĐS so sánh Sổ hồng Sổ hồng Tỷ lệ điều Mức điều chỉnh +/-(%) chỉnh +/- (tr.đ) 0 Bình thƣờng Bình thƣờng 0 35,03m2 42,2m2 -16,99 -498.560.676 0m2 0m2 0 2,85 m 3,47m -0,62 -18.193.503 Khoảng 2,5m Khoảng 4,1m -10 -293.443.600 Khoảng 50m Khoảng 100m +5 +146.721.800 Cấp Cấp -5 -146.721.800 Bình thƣờng Bình thƣờng 0 Giá bán Pháp lý Điều kiện mua bán DT đất chủ quyền DT đất QH đƣợc công nhận Chiều rộng mặt tiền Chiều rộng hẻm Cấp hẻm Cách đƣờng Lợi kinh doanh Môi trƣờng sốngan ninh Tổng điều chỉnh Giá dẫn 2.934.436.000 -810.197.779 2.124.238.221 Bảng 07: Ƣớc tính giá trị QSDĐBĐS cần thẩm định so với BĐS so sánh (đơn vị tính cho giá đất đồng) Nội dung BĐS thẩm định BĐS so sánh Pháp lý Điều kiện mua bán DT đất chủ quyền DT đất QH đƣợc công nhận Chiều rộng mặt tiền Sổ hồng Sổ hồng Tỷ lệ điều Mức điều chỉnh chỉnh +/-(%) +/- (tr.đ) 0 Bình thƣờng Bình thƣờng 0 35,03m2 53,23m2 -34,19 -1.125.811.739 0m2 6,9m2 2,85 m 3,89m -1,04 -34.245.224 Chiều rộng hẻm Khoảng 2,5m Khoảng 3,25m -7 -230.496.700 Giá bán 3.292.810.000 -48.576.000 Cấp hẻm 0 Cách đƣờng Khoảng 50m Khoảng 100m +5 +164.640.500 Lợi kinh Cấp Cấp -5 -164.640.500 doanh Môi trƣờng Bình thƣờng Bình thƣờng 0 sống-an ninh Tổng điều chỉnh -1.439.129.663 Giá dẫn 1.853.680.337 Bảng 08: Ƣớc tính giá trị QSDĐBĐS cần thẩm định so với BĐS so sánh (đơn vị tính cho giá đất đồng) Nội dung BĐS thẩm định BĐS so sánh Giá bán 5.983.500.000 Pháp lý Sổ hồng Điều kiện mua Bình thƣờng bán DT đất chủ 35,03m2 quyền DT đất QH đƣợc 0m2 công nhận Sổ hồng Tỷ lệ điều Mức điều chỉnh chỉnh +/-(%) +/- (tr.đ) 0 Bình thƣờng 0 39,6m2 -11,54 -690.495.900 0m2 0 Chiều rộng mặt 2,85 m 3,6m tiền Chiều rộng hẻm Khoảng 2,5m Mặt tiền Lợi kinh Cấp Cấp doanh Mơi trƣờng sốngBình thƣờng Bình thƣờng an ninh Tổng điều chỉnh Giá dẫn 852.648.059 Bảng 09: Thống mức giá dẫn -0,75 -44.876.250 -70 -4.188.450.000 -15 -897.525.000 0 -5.130.851.941 BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 BĐSSS4 Số lần điều chỉnh 5 Điều chỉnh (đ) -875.914.534 -810.197.779 1.439.129.663 5.130.851.941 Giá dẫn (đ) 1.840.277.466 2.124.238.221 1.853.680.337 852.648.059 Ta thấy BĐSSS4 có mức giá dẫn khác biệt xa so với mức giá dẫn BĐSSS lại, cộng với khác biệt vị trí BĐSSS$ với BĐSTĐ mặt tiền hẻm nên ta loại mức giá dẫn BĐSSS4 Nếu xét số lần điều chỉnh BĐSSS cịn lại, BĐSSS BĐSSS có số lần điều chỉnh thấp nên mức giá dẫn hai BĐSSS đáng mong muốn Nếu lựa chọn dựa mức điều chỉnh hai BĐSSS 2, ta thấy mức điều chỉnh BĐSSS thấp (mức điều chỉnh thấp BĐSSS), nên lựa chọn giá dẫn BĐSSS đáng mong muốn Sau phân tích kết so sánh, vào số lần điều chỉnh nhƣ tính tƣơng đồng bất động sản thẩm định bất động sản so sánh, thẩm định viên thấy bất động sản cần thẩm định gần giống với bất động sản so sánh Nhƣ giá trị ƣớc tính bất động sản cần thẩm định 2.124.000.000 VNĐ (Hai tỷ trăm hai mƣơi bốn triệu đồng 3.1.2 Phƣơng pháp chi phí Bảng 10: Mơ tả trạng, xác định tỷ lệ chất lƣợng lại bất động sản định giá Tỷ lệ chất Tỷ lệ chất lƣợng Chất lƣợng lại lƣợng lại STT Kết cấu chính(1) kết cấu (%) kết cấu chính(%) (%) (1) (2) (3) (4) Móng 10 60 Tƣờng, vách 16 77 12,13 Sàn, 12 70 8,4 Đỡ mái 65 5,2 Mái 16 60 9,6 Tổng cộng 62 41,33 Tỷ lệ chất lƣợng cịn lại cơng trình 66,66 Căn vào tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình theo phụ lục 02 – Thông tƣ liên số 13, xem xét lại tỷ lệ giá trị kết cấu tƣơng ứng để xác định tỷ lệ chất lƣợng lại kết cấu (móng; tƣờng, vách; sàn, nền; đỡ mái mái) Qua xác định đƣợc tỷ lệ chất lƣợng cịn lại tồn cơng trình 66,66% Bảng 11: Tổng giá trị cịn lại cơng trình bất động sản định giá ĐGXD DTSD CLCL Giá trị lại (đồng/m2) (m2) (%) cơng trình (đồng) BĐSĐG 3.000.000 14,35 66,66 28.697.130 Bảng 12: Ƣớc tính đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản định giá STT Nội dung BĐSSS1 Giá bán GTCL 83.808.000 cơng trình BĐSSS2 BĐSSS3 BĐSSS4 2.800.000.000 3.100.000.000 3.700.000.000 6.400.000.000 165.564.000 407.190.000 416.500.000 GTQSDĐ (Đồng) DTKV(m2) 38,8 42,2 53,23 39,6 ĐGQSDĐ (đồng/m2) 69.536.398 61.860.041 151.098.484 2.716.192.000 2.934.436.000 3.292.810.000 5.983.500.000 70.004.948 Tính bình qn gia quyền ĐGQSDĐ (đồng/m2) Ta thấy rõ để tính đơn giá đất bình qn dựa vào đơn giá đất BĐSSS 1,2 BĐS có điểm tƣơng đồng với BĐSTĐ nằm hẻm cấp 1, riêng BĐSSS có vị trí mặt tiền nên khơng đƣợc đƣa vào tính Bình qn gia quyền ĐGQSDĐ (đồng/m2) đƣợc tính theo công thức sau: 2.716.192.000 + 2.934.436.000 + 3.292.810.000 = 66.627.713 38,8 + 42,2 + 53,23 Bảng 13: Ƣớc tính giá trị bất động sản định giá STT Hạng mục Tổng giá trị quyền sử dụng đất Tổng giá trị cịn lại cơng trình Tổng giá trị bất động sản định giá Giá trị thị trƣờng (đồng) 2.333.968.786 28.697.130 2.362.665.916 Kết phƣơng pháp chi phí cho mức giá dẫn 2.362.000.000 VNĐ 3.2 Hạn chế kết thẩm định Hạn chế mặt pháp lý: tài liệu cung cấp photo khơng có chứng thực y nên thẩm định viên giả định tài liệu đƣợc cung cấp xác Hạn chế mặt nhân lực: thẩm định viên vào nghề nên kinh nghiệm non mức điều chỉnh phần dựa tiêu chí Nhà Nƣớc phần dựa kinh nghiệm chủ quan từ phía thẩm định viên Hạn chế thị trƣờng: thời điểm thẩm định thị trƣờng bất động sản ảm đạm, bất động sản khu vực không động Thời điểm định giá hiệu lực kết thẩm định giá 3.3 Thời điểm định giá: ngày 20 tháng 04 năm 2010 Kết thẩm định có hiệu lực đến hết ngày 20 tháng 07 năm 2010 3.4 Cam kết thẩm định viên Thẩm định viên khơng có quan hệ kinh tế quyền lợi kinh tế nhƣ đƣợc ƣu tiên mua, nhận cầm cố, chấp, cho vay vay vốn từ khách hàng, khơng thân thích, họ hàng hay có quan hệ chi phối tới khách hàng ký kết hợp đồng kinh tế với khách hàng, ngoại trừ hợp đồng thực công việc thẩm định Ngƣời lập báo báo Trần Văn Tiến 3.5 Lựa chọn kết cuối Mức giá dẫn phƣơng pháp so sánh là: 2.124.000.000 VNĐ Mức giá dẫn phƣơng chi phí là: 2.362.000.000 VNĐ Thẩm định viên nhận thấy hai mức giá dẫn gần với Tuy nhiên qua thơng tin cập nhật tình hình thị trƣờng nhà phố giá cao khó bán nên thẩm định viên định chọn mức giá đề xuất từ phƣơng pháp so sánh, việc sử dụng đơn giá đất trung bình từ phƣơng pháp chi phí để áp dụng tính cho đơn giá đất bất động sản thẩm định tạo sai lệch đáng kể cho đơn giá đất BĐSTĐ Vì vậy, thẩm định viên định lựa chọn mức giá cuối BĐSTĐ : 2.124.000.000 VNĐ Khoảng dao động giá bán thực đƣợc giới hạn khoảng +/- 10% tức mức giá từ 1.911.600.000 VNĐ đến 2.336.400.000 VNĐ chấp nhận đƣợc 3.6 Kiến nghị Phòng thẩm định giá sàn giao dịch bất động sản ABLand cần xây dựng sở liệu cho riêng cơng việc thẩm định có hiệu nhanh chóng lý sau: Cơ sở liệu sẵn có giúp cho thẩm định viên linh động việc nhận hồ sơ thẩm định nhiều khu vực tốn cơng sức trực tiếp dựa theo số liệu có thời gian tiến hành thẩm định đƣợc rút ngắn đáng kể Xây dựng sở liệu giúp cho thẩm định viên có để liên tục cập nhật thay đổi cuả thị trƣờng Việc cập nhật số liệu cũ giúp thẩm định viên có thêm số liệu giao dịch thực tế nhiều hơn, giúp cho cơng việc thẩm định đƣợc xác Tuy nhiên việc xây dựng liên tục cập nhật cở sở liệu địi hỏi thẩm định viên phải có thời gian tốn nhiều cơng sức nhƣ chi phí TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu: Lớp định giá bất động sản cấp chứng hành nghề xây dựng, trung tâm Tƣ vấn & Phát triển kinh tế vùng thuộc khoa Kinh Tế Phát Triển trƣờng Đhkt TPHCM (NĂM 2009) Một số đề tài tốt nghiệp anh chị khóa trƣớc có liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá bất động sản Các văn pháp luật: Quyết định số 227 /2005/QĐ-UB ngày 27 tháng 12 năm 2005 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 Chính phủ Thơng tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh bảng giá đất năm 2010 Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trƣởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trƣởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2) Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trƣởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá … Các trang web http://www.muabannhadat.com.vn http://www.xalo.com.vn http://www.diaocacb.vn http://muaban.net/ho-chi-minh.html http://www.google.com.vn Và số trang web khác mua bán bất động sản Báo Mua & Bán