Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt trong quản lý nhà nước về đất đai

Nội dung của bài viết tổng hợp các mô hình thẩm định giá hàng loạt, phân tích kinh nghiệm thế giới về ứng dụng của phương pháp này, tóm tắt nghiên cứu thực nghiệm của bản thân tác giả về thẩm định giá đất hàng loạt tại thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam.

Nghiên Cứu & Trao Đổi Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý nhà nước đất đai TS Nguyễn Quỳnh Hoa Trường Đại học Kinh tế TP HCM B ài viết tập trung nghiên cứu phương pháp thẩm định giá hàng loạt Phương pháp có lịch sử bốn mươi năm sử dụng rộng rãi nhiều quốc gia giới để thẩm định giá trị tài sản cho mục tiêu quản lý, lại biết đến VN Bài viết tổng hợp mô hình thẩm định giá hàng loạt, phân tích kinh nghiệm giới ứng dụng phương pháp này, tóm tắt nghiên cứu thực nghiệm thân tác giả TĐG đất hàng loạt TP HCM đề xuất ứng dụng phương pháp TĐG hàng loạt công tác quản lý nhà nước đất đai VN Từ khóa: Giá đất, thẩm định giá đất, thẩm định giá đất hàng loạt, quản lý nhà nước đất đai, mơ hình thẩm định giá hàng loạt Đặt vấn đề Đất đai luôn nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng quốc gia giới thẩm định giá trị đất hoạt động tối cần thiết cho vận hành kinh tế thị trường, bao gồm mục tiêu quản lý Ở VN, công tác quản lý nhà nước đất đai, vấn đề thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài có liên quan đến việc sử dụng đất ln lĩnh vực quan tâm hàng đầu Các phương pháp xác định giá đất hướng dẫn văn pháp lý nước ta kế thừa từ phương pháp thẩm định giá trị đất đai truyền thống sử dụng rộng rãi giới, chúng sử dụng tốt cho trường hợp ước tính giá trị lô đất 32 riêng lẻ Tuy nhiên công tác quản lý nhà nước đất đai, việc thẩm định giá trị đất để xác định nghĩa vụ tài đất đai tiến hành cho lô đất tốn nhiều thời gian, công sức gây ách tắc thực Trong trường hợp này, thẩm định giá đất hàng loạt giải pháp hữu hiệu Cơ sở lý luận Theo Hiệp hội quốc tế nhà thẩm định mục đích thuế – The International Association of Assessing Officers (IAAO – 2012): Thẩm định giá hàng loạt (Mass Appraisal) định giá có hệ thống nhóm tài sản vào thời điểm định, áp dụng phương pháp chuẩn hóa kiểm tra thống kê PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 Theo hướng dẫn số 13 - Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, thẩm định giá tài sản hàng loạt “việc thực thẩm định giá nhiều tài sản khác vào ngày ấn định, thực cách có hệ thống thống phương pháp kỹ thuật” Thẩm định giá hàng loạt bao gồm ứng dụng thẩm định giá tài sản đơn lẻ khác mục đích, nhiệm vụ kỹ thuật tính toán số Thẩm định giá đơn lẻ cách đánh giá giá trị thị trường hay số tài sản, tất yếu tố tác động đến giá trị xem xét Thẩm định giá hàng loạt đánh giá giá trị nhóm tài sản cơng thức, mơ hình thống kê xây dựng từ thơng tin thị trường, xét đến Nghiên Cứu & Trao Đổi yếu tố tác động đến giá trị Phương pháp áp dụng thống cho nhiều tài sản khu vực thời điểm Đối tượng thẩm định giá hàng loạt bất động sản bao gồm đất cơng trình đất, riêng phần đất Sản phẩm thẩm định giá hàng loạt hệ số thể tác động yếu tố đến giá trị bất động sản vị trí, đặc tính đất, sở hạ tầng, đặc điểm cơng trình đất Phạm vi ứng dụng thẩm định giá hàng loạt Ở nhiều quốc gia giới, kết thẩm định giá hàng loạt sử dụng làm sở để xác định thuế tài sản, ngồi chúng sử dụng cho số mục tiêu quản lý nhà nước Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - ấn thứ năm 2005 – dành riêng hướng dẫn số 13 thẩm định giá tài sản hàng loạt Theo đó, “Quy trình thẩm định giá hàng loạt sử dụng phương pháp cho việc đánh thuế theo giá trị tài sản, để tiến hành nghiên cứu kinh tế thống kê theo chương trình quản lý Chính phủ” Ưu điểm bật phương pháp thẩm định giá hàng loạt so với phương pháp thẩm định giá truyền thống tính tái hiện, tính khách quan, kết thẩm định không chịu tác động từ ý muốn chủ quan người, không bị chi phối thiên vị cá nhân hay sai lầm thẩm định viên Bên cạnh đó, để tiến hành thẩm định giá hàng loạt cần số lượng nhân lực không lớn, giúp tiết kiệm thời gian chi phí thẩm định Các dạng mơ hình thẩm định giá hàng loạt Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản hàng loạt (Standard on Mass Appraisal of Real Property) IAAO (2013), mơ hình thẩm định giá hàng loạt cố gắng để đại diện cho thị trường loại hình tài sản khu vực áp dụng cho tất ba cách tiếp cận giá trị: tiếp cận so sánh, tiếp cận chi phí tiếp cận thu nhập Tiếp cận so sánh Lý thuyết thẩm định giới phân biệt ba mô hình thẩm định giá hàng loạt sử dụng thực tiếp cận so sánh (P G Grabovy, 1999): Mơ hình cộng (Additive Models) V = a0+a1X1+a2X2+ +anXn (1) Trong V: Biến phụ thuộc, giá trị bất động sản; X1, X2 , Xn : Các biến độc lập, yếu tố tác động đến giá trị bất động sản; a1, a2 , an : Các hệ số hồi quy, a0 : Hệ số chặn Theo mơ hình cộng, a0 giá trị bất động sản chuẩn (xét vị trí, diện tích đất, điều kiện giao thơng, đặc điểm cơng trình đất, v.v ) Các hệ số hồi quy thể mức độ tác động yếu tố lên giá trị tài sản; aiXi giá trị điều chỉnh Hạn chế mơ hình cộng chỗ khơng tính đến phụ thuộc lẫn yếu tố Mơ hình nhân (Multiplicative Models) Mơ hình nhân khác với mơ hình cộng chỗ biến độc lập Yi không nhân với hệ số hồi quy mà nâng lên lũy thừa, đồng thời kết (V) nhận cách nhân biến với V = b0 Y1b1 Y2b2 Ynbn (2) Trong Y1, Y2, , Yn: Các biến độc lập, yếu tố tác động đến giá trị bất động sản; bi: Trọng số biến độc lập Mô hình cho có khả phản ánh xác tác động đồng thời yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Mơ hình nhân lấy logarit để chuyển thành mơ hình cộng có hạn chế mơ hình cộng, nhiên cho phép phản ánh mối quan hệ biến phụ thuộc biến độc lập cách linh hoạt Mơ hình hỗn hợp (Hybrid Models): tổ hợp mơ hình cộng mơ hình nhân V = Z1b1Z2b2 Znbn (A0 + A1Zn+1 + + AmZm) (3) Trong đó: Z1, , Zm : Các biến độc lập, yếu tố tác động đến giá trị bất động sản; Ai, bi : Các hệ số trọng số biến độc lập Mơ hình hỗn hợp có khả phản ánh cách thích hợp xu hướng thị trường Tuy nhiên, việc xác định hệ số lại phức tạp Đơn giản mơ hình cộng, chúng sử dụng rộng rãi để thẩm định giá trị bất động sản dân cư Mơ hình nhân thích hợp để thẩm định giá trị tòa nhà văn phòng, khách sạn, bất động sản công nghiệp khu đất trống Các mơ hình hỗn hợp cho tồn diện quy trình tính tốn khó khăn Tiếp cận thu nhập Thẩm định giá hàng loạt tiếp cận thu nhập dựa mô hình cộng, mơ hình Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 33 Nghiên Cứu & Trao Đổi nhân mơ hình hỗn hợp giống tiếp cận so sánh, sử dụng phân tích hồi quy đa biến Tuy nhiên số thơng thường mơ hình hóa tiếp cận thu nhập giá thuê đơn vị diện tích, tổng thu nhập, thu nhập ròng, số nhân (như số nhân tổng tiền thuê) tỷ suất vốn hóa Các biến độc lập vị trí, diện tích cho thuê, tiện ích, đặc điểm vật chất, chiều rộng mặt tiền, chất lượng cơng trình xây dựng Tiếp cận chi phí Tiếp cận chi phí áp dụng cho lơ đất có cơng trình cải tạo đất Trong tiếp cận chi phí, giá trị lô đất xác định phương pháp so sánh Để xác định giá trị cơng trình, cần thu thập thơng tin chi phí xây dựng, giá trị hao mòn Thơng tin hao mòn tạo khó khăn chủ yếu sử dụng tiếp cận chi phí thẩm định giá hàng loạt khơng cần xác định hao mòn vật lý mà hao mòn chức năng, hao mòn kinh tế, loại hao mòn mang tính cá biệt, khó để đo lường điển hình hóa chúng Thẩm định giá trị đất Trong thẩm định giá đất hàng loạt người ta sử dụng ba mơ hình – mơ hình cộng, mơ hình nhân mơ hình hỗn hợp trình bày phần Lựa chọn mơ hình hay mơ hình khác tùy thuộc phản ánh thị trường tốt tới đâu Thẩm định viên sau cần tiến hành điều chỉnh mơ hình để xác định hệ số điều chỉnh mà phản ánh cách tốt đóng góp biến độc lập vào giá trị bất động sản Kinh nghiệm giới ứng dụng thẩm định giá hàng loạt Thẩm định giá hàng loạt với 34 trợ giúp hệ thống máy tính (Computer-Assisted mass Appraisal – CAMA) phát triển John Q Ebert (1965) Lansing, Michigan, bắt đầu phổ biến rộng rãi nghiên cứu John Q Ebert Robert J Anderson chủ đề trình bày Hội nghị IAAO vào năm 1973 Trải qua bốn thập kỷ phát triển, ngày phương pháp thẩm định giá hàng loạt trở nên phổ biến áp dụng rộng rãi sở để tính thuế tài sản nhiều quốc gia giới Mỹ, Úc, Canada, Nga, Thụy Điển nhiều nước khác châu Âu Chúng ta xem xét kinh nghiệm ứng dụng thẩm định giá hàng loạt ba quốc gia tiêu biểu Mỹ, Thụy Điển Nga 3.1 Mỹ Thẩm định giá hàng loạt bắt đầu áp dụng Mỹ từ năm 1920 liên tục phát triển ngày Những tiến đáng kể lĩnh vực máy tính phát triển phần mềm chuyên dụng năm 1970 – 1980 khiến cho thẩm định giá hàng loạt với trợ giúp hệ thống máy tính (CAMA) trở nên ngày phổ biến toàn nước Mỹ Các dẫn phương pháp quy trình thẩm định giá hàng loạt hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản hàng loạt IAAO Tài liệu công bố lần Mỹ vào năm 1983 cập nhật liên tục với phiên phê duyệt vào tháng năm 2013 Bên cạnh đó, trình thẩm định giá hàng loạt cho mục đích đánh thuế thiết chức phủ nên quy PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 trình có sở luật pháp, quy định hành hoạt động quản lý Điều quy định luật pháp bang Mỹ, tạo sở pháp lý cho hoạt động thẩm định giá trị tài sản nói chung thẩm định giá hàng loạt nói riêng Ví dụ, Chương 4, Điều VII luật pháp bang Florida quy định tất bất động sản phải thẩm định giá để tính thuế q trình thực phương pháp thẩm định giá hàng loạt với trợ giúp hệ thống máy tính (CAMA) Hệ thống CAMA sử dụng tất 67 quận Florida, chúng có nhiệm vụ lưu trữ, truy xuất, phân tích báo cáo liệu cho thẩm định giá hàng loạt Đồng thời, tất hệ thống CAMA phải có khả lưu trữ trì liệu cần thiết để làm báo cáo tập tin theo yêu cầu Sở Thuế Vụ Thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích đánh thuế bang Florida trình lặp lặp lại hàng năm, đó, phạm vi thẩm định giá hàng loạt năm bao gồm hoạt động cần thiết để cập nhật giá trị tài sản năm trước Hướng dẫn Sở Thuế Florida (2002) thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích tính thuế dành riêng mục 4, 5, để quy định thẩm định giá hàng loạt, mục yêu cầu đảm bảo đầy đủ thơng tin độ xác liệu phải nhiệm vụ liên tục q trình thẩm định giá hàng loạt Đó trách nhiệm tất người tham gia trình Đối tượng thẩm định giá hàng loạt Mỹ bao gồm đất nông nghiệp, nhà ở, bất động sản thương Nghiên Cứu & Trao Đổi mại công nghiệp Các quy định quy trình thẩm định giá hàng loạt, bước tiến hành, cách xây dựng mô hình mơ tả mối quan hệ giá trị bất động sản với yếu tố tác động, phạm vi ứng dụng kết hướng dẫn chi tiết văn IAAO quan phủ cấp bang liên bang Điều tạo sở pháp lý chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giá hàng loạt Mỹ 3.2 Thụy Điển Tất loại thuế bất động sản Thụy Điển dựa giá trị đánh giá, giá trị khoảng 75% giá trị thị trường bất động sản Tỷ lệ Quốc hội thông qua nhằm mục tiêu thu thuế tốt Để thẩm định giá hàng loạt, tất loại bất động sản Thụy Điển chia thành bốn nhóm: bất động sản nơng nghiệp, nhà ở, bất động sản thương mại bất động sản công nghiệp Cục Thuế quốc gia quan chịu trách nhiệm vấn đề liên quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ quan thiết lập cập nhật thường xun mơ hình định thông tin bất động sản Ở Thụy Điển, Luật “Về thẩm định giá bất động sản” ban hành từ năm 1979, luật thẩm định giá hàng loạt áp dụng từ năm 1981 Ngoài luật có hàng loạt quy định phê chuẩn Chính phủ, Cục Thuế quốc gia, Cục Khảo sát đất quốc gia Mơ hình thẩm định giá hàng loạt cải tiến thường xuyên dựa sở liệu thị trường bất động sản Để làm điều này, người ta thực việc giám sát thị trường cách liên tục số biện pháp Thứ nhất, giám sát giao dịch bất động sản thị trường thứ cấp, kết lưu trữ sở liệu quốc gia bất động sản Những liệu lấy từ đăng ký quốc gia quyền bất động sản, chúng ghi vào sổ đăng ký thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản Sự tương thích giá thị trường giá trị đánh giá kiểm tra qua giao dịch, tỷ số hai mức giá đưa vào sở liệu Việc tiếp cận thông tin sở liệu thực thơng qua Internet mà khơng có hạn chế Biện pháp thứ hai quản lý chất lượng cơng trình Theo truyền thống, liệu chất lượng cơng trình nhận từ người sở hữu bất động sản Vào năm trước thực thẩm định giá hàng loạt, người chủ sở hữu bất động sản phát tờ khai gồm hai trang với câu hỏi định trước gần 60 câu trả lời dạng “có/khơng”, ngoại trừ diện tích đất quan địa đo lường Những tờ khai nộp vào cục thuế đưa vào sở liệu, câu trả lời gán cho số điểm, tương ứng với mơ hình thẩm định giá chấp nhận Máy tính tự động tính tốn hệ số chất lượng cơng trình Biện pháp thứ ba giám sát việc cho thuê lĩnh vực nhà ở, tiền thuê ảnh hưởng đến giá trị thị trường bất động sản Mỗi bất động sản đưa vào sở liệu có thơng tin hạn chế quyền gắn liền với quy hoạch khu vực Sự tiếp cận hệ thống sở liệu khơng có hạn chế Các mơ hình thẩm định giá hàng loạt xây dựng cho nhà (dạng nhà vườn), bất động sản thương mại (các tòa nhà chung cư, văn phòng, cửa hàng, khách sạn), bất động sản cơng nghiệp bất động sản nơng nghiệp Tùy thuộc loại hình bất động sản mà cần thông tin khác để ước tính giá trị Những thơng tin vị trí, diện tích đất, diện tích ở, năm xây dựng đặc tính vật lý khác tòa nhà và/hoặc lơ đất Sự thay đổi đặc tính cập nhật năm lần Cục Khảo sát đất quốc gia thông báo cho quan thuế thay đổi tòa thị cần chuyển thơng tin vào liệu ghi nhận đặc tính bất động sản 3.3 Liên bang Nga Sự phát triển ngành thẩm định giá nói chung thẩm định giá hàng loạt nói riêng LB Nga diễn thay đổi sâu sắc kinh tế - trị xã hội nước Nga vào đầu thập niên 90 kỷ XX Sự hình thành thị trường bất động sản đời nhiều loại hình sở hữu làm phát sinh nhu cầu tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tài sản Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử dụng mức giá quy định cho đất không phản ánh mối liên hệ giá trị đất thuế đất Sự cải tổ hệ thống thuế LB Nga đòi hỏi thay đổi cách tiếp cận thuế đất, chuyển sang đánh thuế đất dựa sở giá trị thị trường Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 35 Nghiên Cứu & Trao Đổi Thẩm định giá hàng loạt bắt đầu biết đến Nga vào đầu năm 1990 loạt cơng trình nghiên cứu học giả Mỹ J.K Ekkert, G Harrison J Fridman chủ đề dịch sang tiếng Nga, phổ biến rộng rãi trở thành sở chương trình đào tạo chuyên gia Nga thẩm định giá Cũng thời gian này, hàng loạt công trình nghiên cứu học giả Nga thẩm định giá hàng loạt khả ứng dụng quản lý nhà nước đất đai bất động sản tiến hành Trong thời gian 1996 – 1998, nhiều mơ hình thẩm định giá hàng loạt dựa trợ giúp máy tính xây dựng với phạm vi ứng dụng rõ ràng cho cơng tác quản lý nhà nước: Tính tiền thuê đất, xác định sở tính thuế, xác định giá trị địa đất1 Cơ sở pháp lý thẩm định giá hàng loạt thiết lập lần Nga định N0945 ngày 25/8/1999 phủ LB Nga “Về xác định giá trị địa quốc gia đất” Văn bước chuẩn bị cho việc tổ chức xác định giá trị địa đất tồn lãnh thổ nước Nga Ngày tháng năm 2000 Chính phủ LB Nga tiếp tục phê chuẩn Quyết định N0316 “Về quy chế xác định giá trị địa quốc gia”, văn trở thành sở cho đời văn pháp lý khác thẩm định giá hàng loạt cấp quyền nước cộng hòa thuộc Nga Từ thời điểm bắt đầu giai đoạn công tác xác định giá trị đất để tính thuế Nga, hàng loạt 36 văn hướng dẫn phương pháp quy trình thẩm định giá hàng loạt quan có thẩm quyền ban hành Năm 2006, lần sau năm bắt đầu thực công tác thẩm định giá hàng loạt toàn lãnh thổ Liên bang Nga kết thẩm định giá đất hàng loạt sử dụng làm sở tính thuế đất Ngoài ra, nhiều vùng thuộc Nga kết thẩm định giá hàng loạt sử dụng để xác định tiền thuê đất đất thuộc sở hữu nhà nước Thẩm định giá đất hàng loạt Nga thực dựa phân loại đất theo mục đích loại hình sử dụng đất, công tác tiến hành nhiều năm lần năm lần Ngày tất thông tin giá trị địa loại đất Nga đến với tồn xã hội Bằng dịch vụ thơng tin “Bản đồ địa chính”, quan tâm tìm hiểu thơng tin giá trị địa lơ đất mà sở hữu Phân tích kinh nghiệm nước ngồi thẩm định giá hàng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng để ứng dụng phương pháp cần hình thành hành lang pháp lý hệ thống ngân hàng liệu để thực kiểu đánh giá Bên cạnh đó, sở thơng tin phải xác dễ tiếp cận Ngoài ra, hệ thống thẩm định giá hàng loạt cần trù định khả cập nhật thay đổi thuộc tính bất động sản để cung cấp quan niệm đắn quy luật phát triển thị trường PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 Mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn TP.HCM Để chứng minh tính khả thi việc ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt công tác quản lý nhà nước đất đai, dựa nghiên cứu thực nghiệm học giả nước, tác giả xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn TP.HCM Nghiên cứu tập trung vào loại đất đô thị, sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc 250 tuyến đường 19 quận huyện địa bàn TP.HCM, giao dịch thành công khoảng thời gian từ tháng 102011 đến tháng 4-2012, có 318 mẫu bất động sản nằm mặt tiền đường 282 mẫu bất động sản tọa lạc hẻm Các mẫu khảo sát thu thập từ chứng thư thẩm định giá Công ty cổ phần thẩm định giá Exim Cơng ty TNHH thẩm định giá Đại Việt Có hai loại bất động sản mẫu khảo sát: Đất trống đất có cơng trình đất Do nghiên cứu tập trung vào giá đất nên với tài sản bao gồm đất cơng trình giá trị cơng trình ước tính chiết trừ khỏi giá trị bất động sản để lại giá đất Quy trình ước tính giá trị cơng trình giá đất thực thẩm định viên chuyên nghiệp nên kết đáng tin cậy Tất BĐS khảo sát đưa vào mơ hình có giấy tờ pháp lý đầy đủ, biến pháp lý khơng xem xét Mơ hình giá đất sử dụng mơ hình cộng Kết hồi quy cho thấy giá đất hẻm chịu ảnh hưởng yếu tố: An ninh, cấp hẻm, khoảng cách Nghiên Cứu & Trao Đổi đến trung tâm thành phố, kết cấu đường nơi BĐS tọa lạc, loại hình sử dụng đoạn đường nơi BĐS tọa lạc, vị trí hẻm Giá đất mặt tiền chịu ảnh hưởng yếu tố: Hình dáng lơ đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, lộ giới đoạn đường nơi BĐS tọa lạc, loại hình sử dụng đoạn đường nơi BĐS tọa lạc, môi trường sinh thái xung quanh nơi BĐS tọa lạc Các kiểm định thống kê cho thấy độ phù hợp mô hình2 Các mơ hình sử dụng để ước tính giá đất số vị trí thành phố HCM So sánh kết ước tính giá đất mơ hình với giá giao dịch thực tế thị trường (hoặc giá ước tính phương pháp so sánh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10%, hoàn toàn phù hợp với yêu cầu: xác định giá đất tiệm cận giá thị trường để phục vụ cho mục tiêu quản lý Đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý nhà nước đất đai VN Kết nghiên cứu thực nghiệm cho thấy tính ứng dụng thiết thực mơ hình thẩm định giá hàng loạt Trong điều kiện VN nay, tác giả đề nghị ứng dụng phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt ba lĩnh vực công tác quản lý nhà nước đất đai: Quản lý tài đất đai; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản (Hình 1): Để ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt tác giả đề nghị năm giải pháp: Hình Ứng dụng thẩm định giá đất hàng loạt quản lý nhà nước đất đai Ứng dụng thẩm định giá đất hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai Quản lý việc giao đất, cho thuê đất: - Xác định tiền sử dụng đất Nhà nướ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; - Xác định tiền thuê đất; - Xác định mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử sử dụng đất Quản lý tài đất đai sở xác định: - Thuế sử dụng đất; - Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; - Xử phạt vi phạm pháp luật đất đai - Tiền bồi thường cho NN gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai 5.1 Xây dựng hành lang pháp lý cho công tác thẩm định giá đất hàng loạt Như kinh nghiệm giới ra, để thẩm định giá hàng loạt ứng dụng cơng tác quản lý nhà nước đất đai điều kiện tiên phải xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động Khái niệm thẩm định giá hàng loạt, phạm vi ứng dụng phương pháp cần bổ sung Pháp lệnh giá Trong lĩnh vực pháp lý, việc xác định chất, khả ứng dụng, vị trí vai trò thẩm định giá hàng loạt cần cụ thể hóa điều luật văn hướng dẫn hoạt động thẩm định giá Trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài ban hành cần bổ sung thêm Tiêu chuẩn thẩm định giá hàng loạt với phạm vi ứng dụng Trong điều kiện VN tại, mà nghĩa vụ tài áp dụng cho đất, tác giả cho thẩm định giá hàng loạt nên áp dụng bước đầu cho việc xác định giá đất, tương lai mở rộng cho bất động sản (bao gồm Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất: - Xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường; - Xác định số giá quyền sử dụng đất; - Là sở lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đất cơng trình đất) Hiện nay, thẩm định giá hàng loạt ứng dụng cho lĩnh vực quản lý việc giao đất, cho thuê đất quản lý thị trường bất động sản Trong lĩnh vực quản lý tài đất đai, hướng tới việc sử dụng giá tiệm cận giá trị thị trường đất, thẩm định giá hàng loạt áp dụng để tính thuế sử dụng đất 5.2 Đề xuất quy trình thẩm định giá hàng loạt Để thực thẩm định giá hàng loạt cần phải phát triển kỹ thuật, quy trình tiêu chuẩn có khả thống thủ tục đánh giá số lượng lớn tài sản thời điểm định Nghiên cứu kinh nghiệm giới lĩnh vực này, tác giả đề xuất quy trình bước thực thẩm định giá hàng loạt hình Bước Xác định nhiệm vụ Trước tiên cần xác định loại bất động sản đối tượng thẩm định giá hàng loạt Với đối tượng thẩm định giá hàng loạt đất cần phân biệt loại hình sử dụng đất (đất ở, đất nơng nghiệp) Ngồi thẩm định viên cần: xác định quyền lợi thẩm định; Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 37 Nghiên Cứu & Trao Đổi xác định mục đích thẩm định; xác định thời điểm thẩm định tái thẩm định Bước Phân tích thị trường, thu thập liệu Mục tiêu bước nghiên cứu tất yếu tố cung cầu tác động đến hình thành thay đổi giá bất động sản, giúp làm sáng tỏ xu hướng mức độ phát triển thị trường bất động sản khu vực Thẩm định viên cần tiến hành phân tích định tính phân tích định lượng Phân tích định tính nhằm tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá khơng thể lượng hóa mức độ ảnh hưởng chúng không đưa vào mơ hình (ví dụ thay đổi sách thuế, sách tiền tệ) Phân tích định lượng nhằm tìm yếu tố mà tác động chúng đến giá đất lượng hóa để đưa vào mơ hình thơng tin chúng thu thập: vị trí, khoảng cách đến trung tâm, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lơ đất, loại sử dụng đất, điều kiện giao thông, môi trường sinh thái, v.v Những kết luận bước xác định cấu mơ hình Trên sở phân tích thị trường nhiệm vụ đặt thẩm định viên tiến hành thu thập liệu từ giao dịch thị trường khu vực Trong q trình xây dựng ngân hàng liệu, thơng tin xử lý mã hóa theo quy trình thống nhất, cần sàng lọc thơng tin khơng xác Bước Lựa chọn phương pháp thẩm định dạng mơ hình Đối với đất ở, phương pháp so sánh sử dụng cần xác 38 Hình Quy trình thực thẩm định giá hàng loạt Xác định nhiệm vụ Phân tích thị trường, thu thập liệu Lựa chọn phương pháp thẩm định dạng mơ hình Dạng mơ hình: - Mơ hình cộng - Mơ hình nhân - Mơ hình hỗn hợp Phương pháp thẩm định: - Phương pháp so sánh - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chi phí Xây dựng hiệu chỉnh mơ hình Kiểm định kết định giá đất, phương pháp thu nhập cần thiết phải xác định giá thuê tỷ suất vốn hóa Phương pháp chi phí hữu ích cho tài sản bao gồm đất cơng trình đất, đối tượng thẩm định giá hàng loạt là đất phương pháp khơng sử dụng Bước Xây dựng hiệu chỉnh mô hình Việc xây dựng mơ hình dựa sở liệu thu thập Việc phân tích thị trường cách cẩn thận toàn diện bước cho phép xác định độ xác kết từ mơ hình, đánh giá đắn việc lựa chọn dạng mơ hình, biến độc lập hiệu chỉnh PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 cần thiết Bước Kiểm định kết Việc kiểm định chất lượng mô hình thực chuẩn mực thống kê Các giá trị thống kê tiêu chí để lựa chọn cấu mơ hình cuối với kết diễn giải tốt phù hợp với thị trường Phân tích độ lệch giá trị dự báo so với giá trị thực tế cho phép điều chỉnh dạng mơ hệ số cách đắn Kết thẩm định mơ hình cần so sánh với giá giao dịch thực tế tài sản thị trường Sự quan sát trực tiếp tài sản vị trí cho phép giải thích chất Nghiên Cứu & Trao Đổi khác biệt giá thực tế giá dự báo Nghiên cứu thực địa bước kết thúc thẩm định giá hàng loạt, bước có mục đích tìm yếu tố bổ sung, liên quan đến vị trí đặc thù bất động sản Thẩm định viên cần phân tích để tìm yếu tố chưa tính hết bị đánh giá q mức mơ hình để đưa điều chỉnh cần thiết Việc kiểm tra phải thực nhiều lần đạt độ xác cần thiết mơ hình, mục tiêu nhằm đạt độ tương thích kết mơ hình với thực tiễn thị trường 5.3 Đề xuất tổ chức hệ thống thực thẩm định giá hàng loạt Để tổ chức thực thẩm định giá hàng loạt, tác giả đề xuất hệ thống gồm phận: Quản lý, thu thập thông tin, phân tích liệu, tính tốn giá trị kiểm tra kết (Hình 3) Bộ phận thu thập liệu chịu trách nhiệm đảm bảo tính cập nhật, đầy đủ tính xác thơng tin ban đầu, đồng thời thực việc giám sát thị trường bất động sản Bộ phận phân tích liệu đảm bảo việc xác định yếu tố ảnh hưởng tầm quan trọng tương đối chúng, thực việc phân loại liệu thành nhóm tương đồng Bộ phận tính tốn giá trị có nhiệm vụ soạn thảo thực thuật toán để xác định giá trị tài sản đối tượng thẩm định giá hàng loạt phù hợp với cách tiếp cận thẩm định giá, thực thống kiểm tra kết nhận Để phận kể tương tác với với bên ngồi cần Hình Đề xuất hệ thống thực thẩm định giá hàng loạt Bộ phận quản lý Bộ phận thu thập thơng tin Bộ phận phân tích liệu thiết phải xây dựng cấu quản lý hiệu - vai trò phận quản lý 5.4 Xây dựng ngân hàng liệu phục vụ thẩm định giá đất hàng loạt Thách thức đồng thời trở ngại lớn phương pháp thẩm định giá hàng loạt nằm phức tạp kỹ thuật phân tích hồi quy, bên cạnh đó, liệu đòi hỏi phải mang tính cập nhật đủ lớn Vì vậy, để áp dụng phương pháp điều kiện tất yếu phải xây dựng hệ thống ngân hàng liệu lưu trữ thông tin giá đặc điểm bất động sản giao dịch Bởi chất lượng liệu, điều khác, định độ tin cậy kết thẩm định giá hàng loạt, chương trình thu thập liệu đòi hỏi phải tổ chức, lập kế hoạch giám sát chặt chẽ 5.5 Đào tạo cán phục vụ thẩm định giá đất hàng loạt Để tiến hành thẩm định giá hàng loạt thiết phải có đội ngũ chuyên viên đào tạo cách nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá trị đất đai bất động sản nói chung, thẩm định giá hàng loạt nói riêng Họ phải Bộ phận tính tốn giá trị kiểm tra kết nắm vững phương pháp kỹ thu thập liệu, xử lý thông tin Các chuyên viên làm công tác thẩm định giá hàng loạt cần am hiểu kỹ thuật hồi quy sử dụng thành thạo phần mềm thống kê chuyên dụng Để tiết kiệm thời gian chi phí cho cơng tác cán bộ, chọn lựa số người đào tạo quy chuyên ngành thẩm định giá kinh tế bất động sản để trang bị thêm cho họ kiến thức chuyên sâu thống kê, phân tích liệu, giúp họ đảm trách công tác thẩm định giá đất hàng loạt cách chuyên nghiệp Bên cạnh đó, quan chức cần tổ chức khóa đào tạo thường xuyên công tác thẩm định giá đất thẩm định giá đất hàng loạt cho cán phụ trách cơng tác có liên quan đến đất đai thuộc sở, ban, ngành, đặc biệt Sở Tài nguyên & Mơi trường Sở Tài Cán thực nhiệm vụ liên quan đến công tác quản lý nhà nước đất đai cần tập huấn sâu nguyên tắc phương pháp thẩm định giá trị đất đai, cần trang bị kiến thức để nhận biết yếu tố tác động đến giá trị đất, Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 39 Nghiên Cứu & Trao Đổi nắm vững quy trình thẩm định giá đất hàng loạt phạm vi sử dụng kết thẩm định giá đất hàng loạt, hiểu mơ hình thẩm định giá đất Những hiểu biết tối cần thiết trình định liên quan đến nhiệm vụ thực thi công tác quản lý nhà nước đất đai mà họ đảm nhận Kết luận Với hành lang pháp lý hoàn chỉnh, hệ thống thông tin tốt đội ngũ chuyên viên đào tạo phương pháp thẩm định giá hàng loạt công cụ hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, giúp đánh giá giá trị đất, nhờ mà gia tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách quốc gia đồng thời giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện đất, để nguồn tài nguyên quý giá thực sử dụng theo cách tốt hiệu nhấtl 40 GHI CHÚ [1] Theo văn pháp lý Nga giá trị địa kết thẩm định giá hàng loạt [2] Xem: Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thạch, “Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy”, Tạp chí Phát triển Kinh tế số 269 – tháng 3/2013, trang 11 – 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO Benjamin J D (2004), Mass Appraisal: An Introduction to Multiple Regression Analysis for Real Estate Valuation Bản điện tử, tải từ: http://www realanalytics.com/finc_674/mass%20 appraisal.pdf IAAO (2013), Standard on Mass Appraisal of Real Property, Bản điện tử, tải từ: http://www.iaao.org/uploads/ standardonmassappraisal.pdf Mike Hefferan (2009), Property Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia – Adapting to a New Environment, Bản điện tử, tải từ: http://www prres.net/papers/Hefferan_Property_ Taxation_And_Mass_Appraisal.pdf Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thạch (2013), “Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy”, Tạp chí Phát triển Kinh tế số 269, trang 11 – 19 Florida department of revenue property PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 22 (32) - Tháng 05-06/2015 tax administration program (2002), Real Property Appraisal Guidelines, Được tải từ: http://dor.myflorida.com/ dor/property/rp/pdf/FLrpg.pdf Грабовый П Г., Кулаков Ю Н., Лукманова И Г и др (1999), Экономика и управление недвижимостью, М.: Издательство АСВ Кочетков Ю., Калинина Н (1997), Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты” Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН), Bản điện tử, tải từ: http://masters.donntu.edu.ua/2013/igg/ motorna/library/article6.htm Орлов С В (2000), “Массовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и управления недвижимостью”, Экономика строительства Ежем научный, производственно-экономический журнал, № 11 С.21-35 Петров В.И (2007) “Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие” М.: Кнорус  ... giá đất hàng loạt quản lý nhà nước đất đai Ứng dụng thẩm định giá đất hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai Quản lý việc giao đất, cho thuê đất: - Xác định tiền sử dụng đất Nhà nướ giao đất, chuyển... ứng dụng phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt ba lĩnh vực công tác quản lý nhà nước đất đai: Quản lý tài đất đai; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; ... thẩm định giá hàng loạt ứng dụng cơng tác quản lý nhà nước đất đai điều kiện tiên phải xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động Khái niệm thẩm định giá hàng loạt, phạm vi ứng dụng phương pháp cần