Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - - NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN Khóa: 37 - MSSV: 1253801011643 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS PHAN PHƢƠNG NAM - Giảng viên khoa Luật Thƣơng mại TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN “Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Ths Phan Phƣơng Nam, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan này” TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2016 Tác giả Nguyễn Thị Thùy Liên DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BĐS Ngân sách Nhà nƣớc TNCN Thu nhập cá nhân TNDN Thu nhập doanh nghiệp NSNN Ngân sách Nhà nƣớc UBND Ủy ban Nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 1.1.1 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 11 1.2 Vai trò thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản cá nhân .15 1.3 Quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 17 1.3.1 Chủ thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản 18 1.3.2 Khách thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản 20 1.3.3 Nội dung quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản 21 1.3.4 Sự kiện pháp lý 22 KẾT LUẬN CHƢƠNG 24 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 25 2.1 Nội dung quy định pháp luật Việt Nam thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Việt Nam 25 2.1.1 Đối tƣợng nộp thuế 25 2.1.2 Căn tính thuế 28 2.1.3 Thu nhập đƣợc miễn thuế: 34 2.1.4 Quản lý thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 35 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản .40 2.2.1 Những kết đạt đƣợc trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản 40 2.2.2 Một số hạn chế, vƣớng mắc đề xuất .43 KẾT LUẬN CHƢƠNG 56 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thuế nguồn thu chủ yếu Ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời công cụ tài quan trọng việc điều tiết kinh tế vĩ mơ Nhà nƣớc Do hệ thống pháp luật thuế cần phải ổn định, tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Trong năm qua, hệ thống pháp luật thuế nói chung pháp luật thuế thu nhập cá nhân nƣớc ta đƣợc xây dựng có sửa đổi, bổ sung để ngày hoàn thiện phù hợp với thực tiễn Trong đó, pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đem lại nhiều kết ghi nhận nhƣng bên cạnh cịn tồn số vƣớng mắc, bất cập cần đƣợc sửa đổi, khắc phục BĐS loại tài sản đặc biệt quan trọng có giá trị cao nên cần đƣợc Nhà Nƣớc quan tâm điều chỉnh khung pháp lý đặc biệt Khi đƣa bất động sản vào giao dịch thị trƣờng, chủ thể chuyển nhƣợng bất động sản thƣờng nhận đƣợc thu nhập tƣơng đối lớn nên Nhà nƣớc thƣờng điều tiết thu nhập thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Tuy nhiên, vấn đề đặt phải điều tiết thu nhập nhƣ điều tiết mức để vừa đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nƣớc, vừa đảm bảo chủ thể chuyển nhƣợng đƣợc hƣởng phần lợi nhuận từ chuyển nhƣợng bất động sản Ngồi ra, sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản có ảnh hƣởng khơng nhỏ đến mức độ sơi động, tính cơng khai, minh bạch thị trƣờng bất động sản Vì vậy, cần phải xây dựng quy định thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nói chung thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản nói riêng cách hợp lý để góp phần ổn định phát triển thị trƣờng bất động sản Bên cạnh đó, nƣớc ta trình hội nhập kinh tế quốc tế tham gia vào nhiều hiệp định thƣơng mại tự mà gần TPP Những hiệp định thƣơng mại tự đặt lộ trình rõ ràng việc cắt giảm thuế nhập Vì vậy, loại thuế trực thu, có thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản trở thành nguồn thu quan trọng cho Ngân sách Nhà nƣớc Có thể thấy rằng, thuế thu nhập nói chung thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nói riêng có vai trị ngày quan trọng hệ thống pháp luật Việt Nam Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản” cần thiết Thông qua nghiên cứu đề tài, ngƣời viết trình bày quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đồng thời đƣa số kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện khung pháp lý thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc nghiên cứu dƣới nhiều góc độ khác báo, tạp chí chuyên ngành nhƣ tạp chí Luật học, tạp chí khoa học pháp lý, tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, tạp chí thuế, tạp chí tài chính…Ngồi có luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu pháp luật thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, việc nghiên cứu ở mức độ khái quát mà không tập trung vào thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Bên cạnh đó, năm gần có khóa luận tốt nghiệp luận văn thạc sĩ nghiên cứu vấn đề thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, là: Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản” tác giả Nguyễn Thị Quế (năm 2011) luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật thuế doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản” tác giả Cao Văn Tỵ (năm 2012) Tuy nhiên, ngƣời viết nhận thấy rằng, nghiên cứu vấn đề pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản cá nhân hạn chế số lƣợng nghiên cứu chƣa đủ sâu hạn chế, vƣớng mắc tồn quy định pháp luật pháp luật nhƣ thực tiễn Hơn nữa, thời gian gần đây, quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản có nhiều sửa đổi so với Luật thuế thu nhập cá nhân đƣợc ban hành lần đầu vào năm 2007 Vì vậy, ngƣời viết chọn đề tài “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản” nghiên cứu cách cụ thể thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS Mục đích nghiên cứu đề tài Thơng qua việc nghiên cứu đề tài, khóa luận có mục đích làm rõ vấn đề sau: - Các vấn đề lý luận thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản; khái niệm, đặc điểm vai trò thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản - Các quy định pháp luật hành thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ hoạt động từ chuyển nhƣợng bất động sản Thơng qua việc phân tích, đánh giá khách quan quy định pháp luật, khóa luận nhằm điểm bất cập, hạn chế, pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣa đề xuất nhắm hoàn thiện quy định pháp luật Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Khóa luận có đối tƣợng nghiên cứu pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản dƣới góc độ lý luận thực tiễn, phạm vi nghiên cứu nhƣ sau: Khóa luận nghiên cứu, phân tích làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân (và văn hƣớng dẫn) thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Khóa luận khơng nghiên cứu tồn nội dung thuế thu nhập cá nhân, không nghiên cứu thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Đề tài “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản” đƣợc nghiên cứu dựa quan điểm vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Khóa luận nghiên cứu pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản cách độc lập tƣơng đối nhƣng đặt tƣơng quan với quy định pháp luật thu nhập khác, chẳng hạn nhƣ quy định thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản thuế thu nhập doanh nghiệp, quy định thu nhập có tính chất thƣờng xun thuế thu nhập cá nhân Bên cạnh đó, ngƣời viết cịn sử dụng phƣơng pháp phân tích số liệu, tổng hợp, so sánh để làm bật nội dung Bố cục tổng qt khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chƣơng: Chƣơng 1: Khái quát chung pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản hƣớng hồn thiện đích tính chất khác Tuy nhiên, quan Nhà nƣớc khơng có cách xác minh xác mục đích tính chất giao dịch để xác định giao dịch mang tính chất kinh doanh giao dịch khơng mang tính chất kinh doanh Do đó, có nhiều ý kiến cho cần vào thời gian nắm giữ bất động sản để điều tiết thuế từ chuyển nhƣợng BĐS với mức thuế khác (thƣờng cá nhân mua đi, bán lại BĐS có thời gian nắm giữ BĐS ngắn hơn) Dự thảo Luật thuế TNCN đƣa đề xuất: “Cá nhân có thời gian sử dụng đất ngắn tính từ nhận chuyển nhƣợng sủ dụng đất đến chuyển quyền sử dụng đất phải chịu thuế suất cao so với cá nhân có quyền sử dụng đất dài Khoảng thời gian d ng để làm tiêu chí đánh giá 36 tháng.”46 Ngƣời viết hoàn toàn đồng ý với quan điểm cá nhân sở hữu BĐS thời gian ngắn phải chịu thuế suất cao chuyển nhƣợng ngƣợc lại Bởi lẽ, BĐS loại tài sản có tính khan hiếm, cần đƣợc khai thác cách hợp lý hiệu nên cần quy định nhƣ để hạn chế tình trạng cá nhân mua BĐS để đầu không khai thác, sử dụng Khi thuế suất cao lợi nhuận thu từ BĐS giảm đi, cá nhân tự cân nhắc việc nên đầu tƣ vào BĐS hay kênh đầu tƣ khác có hiệu Về khoảng thời gian dùng làm tiêu chí đánh giả, ngƣời viết cho để đƣa khoảng thời gian hợp lý cần phải có cân nhắc kỹ nghiên cứu thêm để đƣa khoảng thời gian phù hợp Bất cập từ việc cá nhân ủy quyền chuyển nhƣợng BĐS Hiện nay, chƣa có quan điểm thống việc nên hay không thu thuế TNCN trƣờng hợp ủy quyền quản lý BĐS mà ngƣời đƣợc ủy quyền có quyền chuyển nhƣợng BĐS Tuy nhiên, pháp luật điều tiết thuế trƣờng hợp Điểm b2 khoản Điều Thông tƣ hợp 04/2015/VBHN-BTC quy định việc nộp thuế TNCN trƣờng hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân đƣợc ủy quyền có quyền chuyển nhƣợng, theo “Trƣờng hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân đƣợc ủy quyền có quyền chuyển nhƣợng bất động sản có quyền nhƣ cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật ngƣời nộp thuế cá nhân ủy quyền bất động sản.”47 Về vấn đề này, Bộ xây dựng Bộ tài có ý kiến hoàn toàn trái ngƣợc Ngày 18/2/2011, Bộ Xây dựng có Cơng văn số 227/BXD-QLN, cho ý kiến đề xuất thu thuế TNCN thu lệ phí trƣớc bạ trƣờng hợp uỷ quyền chuyển nhƣợng bất động sản Bộ Tài Theo ý kiến Bộ xây dựng, giao dịch ủy quyền không làm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS từ ngƣời 46 47 Trƣơng Thị Bích Đào (2004), tlđd (5), tr 93 Điểm b2 khoản Điều Thông tƣ hợp 04/2015/VBHN-BTC 53 ủy quyền sang ngƣời đƣợc ủy quyền mà làm thay đổi chủ thể thực quyền BĐS Cơng văn khẳng định: "Khơng có sở để thu thuế TNCN nhƣ thu lệ phí trƣớc bạ ngƣời uỷ quyền ngƣời đƣợc uỷ quyền chuyển nhƣợng bất động sản"48 Tuy nhiên, công văn 1133/TCT-TNCN ngày 5/4/2011 Tổng cục thuế đạo cục thuế Hà Nội khẳng định thực chất giao dịch mua bán BĐS nên phải điều tiết thuế từ hoạt động Điều đƣợc giải thích nhƣ sau: “việc cá nhân có đầy đủ lực dân mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế theo quy định khoản khoản Điều Luật thuế TNCN, đƣợc toàn quyền thực việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng định đoạt bất động sản bao gồm việc cho thuê, cho mƣợn, chuyển nhƣợng, đổi, cho tặng, chấp khơng phải hồn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền lợi ích có đƣợc từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên đƣợc ủy quyền khơng nhận thù lao thực chất hoạt động mua, bán bất động sản” 49 Công văn số 3373/TCT-TNCN hƣớng dẫn Thuế TNCN chuyển nhƣợng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền Tổng cục thuế ngày 20/09/2011 làm rõ nghĩa vụ nộp thuế TNCN nhƣ sau: “các trƣờng hợp giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà mà thực thông qua hợp đồng ủy quyền (đƣợc cơng chứng) cá nhân ngƣời ủy quyền nộp thuế TNCN thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ đối tƣợng quy định khoản khoản Điều Luật thuế TNCN Trƣờng hợp ngƣời ủy quyền ủy quyền cho ngƣời nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay ngƣời nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay ngƣời ủy quyền.”50 Nhƣ vậy, vấn đề nhƣng hai quan Nhà nƣớc lại có cách hiểu cách áp dụng pháp luật trái ngƣợc Cách giải thích Bộ xây dựng tỏ có lý phù hợp với lý thuyết ủy quyền pháp luật dân nhƣng tạo lỗ hổng mà cá nhân lợi dụng để chuyển nhƣợng BĐS dƣới hình thức ủy quyền; quan điểm Tổng cục thuế quan điểm quan quản lý thuế, có trách nhiệm ngăn chặn tình trạng trốn thuế đảm bảo nguồn thu cho NSNN Tuy nhiên, theo quan điểm ngƣời viết, không nên đánh thuế giao dịch ủy quyền quản lý BĐS mà cá nhân đƣợc ủy quyền có quyền chuyển 48 http://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-227-BXD-QLN-thue-thu-nhap-ca-nhanchuyen-nhuong-bat-dong-san-119074.aspx, truy cập ngày 13/7/2016 49 http://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-1133-TCT-TNCN-vuong-mac-thue-thunhap-ca-nhan-chuyen-nhuong-121584.aspx, truy cập ngày 13/7/2016 50 http://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-3373-TCT-TNCN-thue-thu-nhap-ca-nhanchuyen-nhuong-bat-dong-san-130100.aspx, truy cập ngày 13/7/2016 54 nhƣợng BĐS Bởi lẽ, giao dịch ủy quyền giao dịch chuyển nhƣợng BĐS khác hình thức lẫn chất; nữa, khơng phải giao dịch ủy quyền chuyển nhƣợng BĐS nhằm mục đích chuyển nhƣợng BĐS Do khơng thể đồng giao dịch ủy quyền chuyển nhƣợng với giao dịch chuyển nhƣợng Việc thu thuế thu nhập BĐS trƣờng hợp không đảm bảo quyền lợi cá nhân ủy quyền cách túy (khơng có mục đích chuyển nhƣợng BĐS) Khơng thế, thừa nhận giao dịch ủy quyền giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhƣợng đánh thuế TNCN có nghĩa Nhà nƣớc thừa nhận “giao dịch chui”, điều không với tinh thần pháp luật 55 KẾT LUẬN CHƢƠNG Qua chƣơng với tên gọi “thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản hƣớng hoàn thiện”, ngƣời viết làm rõ vấn đề sau: Một là, quy định pháp luật thực định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Việt Nam đối tƣợng nộp thuế, đối tƣợng đƣợc miễn thuế, tính thuế (bao gồm thu nhập tính thuế thuế suất), nội dung kê khai thuế, nộp thuế, toán thuế Hai là, thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản kết thu đƣợc từ việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản việc hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế, đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách, điều tiết giá thị trƣờng bất động sản hạn chế tình trạng đầu bất động sản Ba là, số hạn chế quy định pháp luật thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản việc xác định tính thuế, việc xác định giá chuyển nhƣợng thực tế, lỗ hổng trƣờng hợp miễn thuế Bên cạnh đó, ngƣời viết có số đề xuất nhằm hồn thiện quy định thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS nhƣ: xác định thu nhập tính thuế dựa thu nhập tăng thêm từ chuyển nhƣợng bất động sản; giảm thuế suất đồng thời phân hóa thuế suất theo thời gian sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất; bỏ bớt số trƣờng hợp miễn thuế; quy định chặt chẽ điều kiện miễn thuế (đặt hạn mức miễn thuế, tăng thời gian sở hữu tối thiểu nhà, đất ) với xây dựng sở liệu bất động sản phạm vi toàn quốc Nhƣ vậy, chƣơng phân tích, đánh giá đƣợc quy định hành thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS, kết đạt đƣợc việc áp dụng thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS Bên cạnh đó, chƣơng trình bày vƣớng mắc tồn nêu số đề xuất nhằm hoàn thiện quy định thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS 56 KẾT LUẬN Thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản phận thuế thu nhập cá nhân So với cách điều tiết thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản thông qua Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, Luật thuế thu nhập cá nhân trở nên phù hợp với thực tiễn Các quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Luật thuế thu nhập cá nhân mở rộng phạm vi điều chỉnh đối tƣợng chịu thuế, đối tƣợng nộp thuế, đồng thời bổ sung quy định miễn thuế Điều đáp ứng đƣợc nhu cầu điều tiết loại thu nhập cá nhân thống đạo luật thuế Bên cạnh đó, quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản cịn góp phần tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nƣớc đáp ứng nhu cầu thông tin việc quản lý bất động sản Hiện nay, sau gần mƣời năm có hiệu lực thi hành qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đạt đƣợc kết định, thể đƣợc vai trị việc điều tiết thu nhập góp phần thực cơng xã hội, bên cạnh cịn đóng vai trị bình ổn giá thị trƣờng làm hạn chế tình trạng đầu bất động sản Đây kết đạt đƣợc đáng ghi nhận Tuy nhiên, sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS tồn số thiếu sót, vƣớng mắc việc xác định tính thuế thu nhập đƣợc miễn thuế Việc xác định tính thuế nhiều trƣờng hợp cịn chƣa ph hợp, thiếu cơng cho đối tƣợng nộp thuế Những quy định miễn thuế chƣa chặt chẽ, dẫn đến việc cá nhân lợi dụng quy định pháp luật để lách thuế trốn thuế Do đó, ngƣời viết mạnh dạn kiến nghị số thay đối việc xác định tính thuế cách xác định thu nhập miễn thuế với việc xây dựng sở liệu bất động sản phạm vi toàn quốc nhằm tạo thống quản lý bất đơng sản Đề tài khóa luận đƣợc thực với mong muốn đóng góp mơt phần nhỏ vào việc nghiên cứu để góp phần hồn thiện quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Khóa luận kết q trình nghiên cứu ngƣời viết với hƣớng dẫn giảng viên Tuy nhiên, q trình thực khơng tránh khỏi hạn chế thiếu sót, ngƣời viết mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp thầy, để khóa luận đƣợc hồn thiện 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Luật Quản lý thuế (Luật số 78/2006/QH11) ngày 29/11/2006 Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật số 04/2007/QH12) ngày 21/11/2007 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Luật số 14/2008/QH12) ngày 03/06/2008 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2013 (Luật số 32/2013/QH13) ngày 19/6/2013 Luật Nhà sửa đổi 2015 (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/ 2014 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế 2014 (Luật số 71/2014/QH13) ngày 26/11/2014 Văn hợp 15/VBHN-VPQH Văn phòng Quốc hội ngày 11/12/2014 hợp Luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 01 tháng 07 năm 2014 quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 10 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/11/2013 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ 11 Thơng tƣ 78/2014/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 18/06/2014 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 Chính phủ quy định hƣớng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 12 Thông tƣ 04/VBHN-BTC Bộ Tài Chính ngày 05/02/2015 hƣớng dẫn thực Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân 13 Thơng tƣ 92/2015/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 15/6/2015 Hƣớng dẫn thực Thuế Giá trị gia tăng Thuế thu nhập cá nhân cá nhân cƣ trú có hoạt động kinh doanh; hƣớng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung Thuế thu nhập cá nhân quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế số 71/2014/QH13 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế B Tài liệu tham khảo 14 Nguyễn Lân (2000), Từ điển từ ngữ Việt Nam, Nhà xuất tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh 15 Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thơng, Nhà xuất Thành phố Hồ Chí Minh 16 Trƣờng đại học Luật Hà Nội (2013), iáo tr nh l luận hà nước pháp luật, Nhà xuất Công an nhân dân 17 Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật thuế, Nhà xuất Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam 18 Cao Văn Tỵ (2012, Pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 19 Nguyễn Đăng Bình (2011), Pháp luật thu nhập chịu thuế thuế Thu nhập cá nhân: Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học trƣờng ĐH Luật Tp Hồ Chí Minh 20 Nguyễn Thị Quế (2011), Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, khóa luận tốt nghiệp trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 21 Nguyễn Thị Hồng Phấn (2011), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng vốn, Khóa luận tốt nghiệp trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 22 Nguyễn Thị Bảo Ngọc (2008), Chế độ pháp lý quyền nghĩa vụ người nộp thuế, Khóa luận tốt nghiệp trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 23 Trần Thị Hồng Nhung (2004), Hồn thiện pháp luật Việt Nam kiểm soát thị trường bất động sản từ kinh nghiệm Thụy Điển, Luận văn thạc sĩ trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 24 Trƣơng Thị Bích Đào (2004), Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ trƣờng ĐH Luật Tp Hồ Chí Minh 25 Bộ tài (2011), Báo cáo Tổng kết ba năm thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân 26 Công văn số 1133/TCT-TNCN Tổng cục thuế ngày 5/4/2011 thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản 27 Công văn số 3373/TCT-TNCN Tổng cục thuế ngày 20/09/2011 hƣớng dẫn Thuế TNCN chuyển nhƣợng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền 28 Công văn 227/BXD-QLN Tổng cục thuế ngày 18/2/2011 trả lời cơng văn số 1183/BTC-TCT Bộ Tài thuế TNCN chuyển nhƣợng BĐS Tài liệu từ Internet: 29 https://vi.wikipedia.org/wiki/Thu_nh%E1%BA%ADp_(%C4%91 %E1%BB%8Bnh_h%C6%B0%E1%BB%9Bng), truy cập ngày 17/6/2016 30 http://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van227-BXD-QLN-thue-thu-nhap-ca-nhan-chuyen-nhuong-bat-dong-san119074.aspx, truy cập ngày 13/7/2016 31 http://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van1133-TCT-TNCN-vuong-mac-thue-thu-nhap-ca-nhan-chuyen-nhuong121584.aspx, truy cập ngày 13/7/2016 32 http://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van3373-TCT-TNCN-thue-thu-nhap-ca-nhan-chuyen-nhuong-bat-dong-san130100.aspx, truy cập ngày 13/7/2016 PHỤ LỤC Tờ khai Thuế thu nhập cá nhân mẫu số: 03/BĐS-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 Bộ Tài chính) Mẫu số: 03/BĐS-TNCN (Ban hành kèm theo Thơng tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 Bộ Tài CỘNG HỒ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (Áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế nhận quà tặng bất động sản) [01] Kỳ tính thuế: Ngày … tháng … năm… [02] Lần đầu: [03] Bổ sung lần thứ: A PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI I THÔNG TIN NGƢỜI CHUYỂN NHƢỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [04]Họ tên:…………………… ………………………………………………… [05] Mã số thuế (nếu có): - [06] Số CMND (trƣờng hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam……………………………… [06b] Nơi cấp:…………………… ………………………………………………… [07] Hộ chiếu (trƣờng hợp cá nhân khơng có quốc tịch Việt nam): [08] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):……………………… [09] Mã số thuế: - [10] Địa chỉ: [11] Quận/huyện: [12] Tỉnh/Thành phố: [13] Điện thoại: [14] Fax: [15] Email: [16] Tên đại lý thuế (nếu có):……………………… [17] Mã số thuế: - [18] Địa chỉ: …………………… ………………………………………………… [19] Quận/huyện: [20] Tỉnh/Thành phố: [21] Điện thoại: [22] Fax: [23] Email: [24] Hợp đồng đại lý thuế: Số: .Ngày: [25] Giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: …………………………… Số ……………… Do quan:………………… Cấp ngày:……………… [26] Hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp Sàn giao dịch chủ dự án: Số Ngày:…………… [27] Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản (nếu mua bán, đổi): Số:………………………… Nơi lập………………… Ngày lập: Cơ quan chứng thực ………………… Ngày chứng thực: II THÔNG TIN NGƢỜI NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [28] Họ tên: [29] Mã số thuế (nếu có): - [30] Số CMND/Hộ chiếu (trƣờng hợp chƣa có mã số thuế):…………………… [31] Đơn xin chuyển nhƣợng bất động sản (nếu nhận thừa kế, nhận quà tặng) Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng: Ngày lập: Cơ quan chứng thực ……………Ngày chứng thực: III LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [32] Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất [33] Quyền sở hữu sử dụng nhà [34] Quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc [35] Bất động sản khác IV ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [36] Đất [36a] Địa đất, nhà ở: [36b] Vị trí (mặt tiền đƣờng phố hay ngõ, hẻm): [36c] Loại đất, diện tích : Loại đất Diện tích Loại đất 1: ………… Loại đất 2:…… …… … [37] Nguồn gốc đất: (Đất đƣợc nhà nƣớc giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhƣợng; nhận thừa kế, nhận tặng, cho…): …………………………………… …… [38] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): ……………………………….đồng [39] Nhà tài sản gắn liền với đất (gọi chung nhà) [39a] Cấp nhà: [39b] Loại nhà: [39c] Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): [39d] Nguồn gốc nhà Tự xây dựng Chuyển nhƣợng [39d.1] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.… [39d.2] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: ……… [39e] Giá trị nhà:………………………………………………………………đồng V THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN [40] Loại thu nhập [40a] Thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản [40b] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng [41] Giá chuyển nhƣợng bất động sản giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng:……………………………………………………………………………………… [42] Thu nhập miễn thuế:……………………………………………………………… [43] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp chuyển nhƣợng bất động sản :{[43]= ([41] - [42]) x 2%}:………………………………………………………………………đồng [44] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp nhận thừa kế, quà tặng bất động sản: {[44] = ([41]-[42]-10.000.000) x 10%}:……………… ………………………đồng Số thuế phải nộp đồng chủ sở hữu (chỉ khai trƣờng hợp đồng sở hữu miễn giảm thuế với nhà nhất): STT Họ tên Mã thuế số Tỷ lệ sở Số thuế phải nộp hữu (%) (đồng) … VII HỒ SƠ KÈM THEO GỒM: - Cá nhân đƣợc miễn với nhà Tôi cam đoan nội dung kê khai chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật nội dung khai./ ……,ngày tháng… năm… NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ tên: ……………… Chứng hành nghề số: NGƢỜI NỘP THUẾ (BAO GỒM CẢ ĐỒNG SỞ HỮU (nếu có)) ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƢỜI NỘP THUẾ Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ đóng dấu (nếu có) B PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ Tên ngƣời nộp thuế: Mã số thuế (nếu có): - I LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Quyền sử hữu sử dụng nhà Quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc Các bất động sản khác II ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG Thửa đất số:……………………Tờ đồ số: Số nhà, đƣờng phố Thơn, xóm ……………… Phƣờng/xã: Quận/huyện Tỉnh/ thành phố Loại đất: Loại đƣờng/khu vực: Vị trí (1, 2, 3, 4…): Cấp nhà:……………………………… Loại nhà: Hạng nhà: Tỷ lệ (%) chất lƣợng lại nhà: Diện tích nhà, Đơn giá mét sàn nhà, giá trị nhà: 8.1 Diện tích (m2): 8.2 Đơn giá (đồng/m2): 8.3 Tổng giá trị nhà:…………………………………………………………………… Diện tích đất, Đơn giá mét vuông đất, Giá trị đất: Loại đất [9.1] Diện tích [9.2] Đơn giá [9.3] Giá trị đất (=diện tích x Đơn giá) [9.4] Loại đất 1: … Loại đất 2:… … Tổng [9.5] III THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Căn xác định số thuế phải nộp 1.1 Giá chuyển nhƣợng bất động sản: đồng [A1] 1.2 Giá đất, giá tính lệ phí trƣớc bạ nhà Uỷ ban nhân dân quy định (=[8.3]+[9.5]):……… ………………………………………………………………… …………… đồng [A2] 1.3 Thu nhập đƣợc miễn thuế:………………………………………………đồng [A3] (Đối với cá nhân đƣợc miễn thuế theo Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân) 2.Cách xác định số thuế phải nộp chuyển nhƣợng bất động sản - Trƣờng hợp 1: [A1] > [A2] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A1]-[A3]) x 2% = ………… x2% -Trƣờng hợp 2: [A1] < [A2] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2]-[A3]) x 2% =………………x2% Cách xác định số thuế phải nộp với thừa kế, quà tặng bất động sản Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2]-[A3] – 10.000.000) x 10% = ………………………………………………………………………….x10% Số thuế thu nhập cá nhân phát sinh: ……… ……………… .đồng (Viết chữ:…………………… .…………………………….……………) Số thuế phải nộp đồng chủ sở hữu (trƣờng hợp đồng sở hữu miễn giảm thuế với nhà nhất): Mã số Tỷ lệ sở Số thuế phải nộp Cá nhân đƣợc miễn STT Họ tên thuế hữu (%) (đồng) với nhà … V XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN THUẾ ĐỐI VỚI TRƢỜNG HỢP ĐƢỢC MIỄN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Căn vào tờ khai giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhƣợng bất động sản ông (bà)…………… ông (bà) …………… , quan thuế kiểm tra xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản ông (bà)………………… …… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản .Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân với số tiền đƣợc miễn ./ CÁN BỘ KIỂM TRA TÍNH THUẾ …….,ngày …tháng… năm.… THỦ TRƢỞNG CƠ QUAN THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu)