Tổng mức đầu tư và hình thức đầu tư

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU THÔNG TIN CHUNG Tên dự án: TRUNG TÂM SƠN NAM PLAZA Đơn vị Chủ đầu tư: Công ty cỏ phần đầu tư Phát triển đô thị Địa điểm xây dựng: Nam Hồ An Vũ 3, Thị xã Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên Hình thức đầu tư: Hình thức đầu tư xây dựng đồng hoàn chỉnh cho dự án bao gồm: Chủ đầu tư, đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu đất dự án (san nền, đường giao thông, hệ thống cấp điện, cấp nước, thơng tin liên lạc) Chủ đầu tư, đầu tư xây dựng hạng mục cơng trình kiến trúc bên khu đất (đầu tư xây dựng kinh doanh Trung tâm Hội nghị quốc tế, khách sạn, xây thơn hà ở, xây dựng hồn thiện khu thương mại văn phịng hộ cao cấp với quy mơ 11 tầng; xây thô nhà liền kề, nhà biệt thự để bán cho thuê) Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý hệ thống qua ban quản lý dự án Quy mô nghiên cứu: Quy mô nghiên cứu phục vụ nhu cầu đầu tư xây dựng, kinh doanh Trung tâm Hội nghị quốc tế, khách sạn, xây thô nhà liền kề, nhà biệt thự để bán cho thuê, xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê hộ cao cấp với quy mơ 11 tầng với diện tích nghiên cứu: 88.716,25m (ranh giới xem hồ sơ vẽ kết hợp với quy hoạch tổng thể khu dự án SON NAMPLAZA xây dựng) Trong đó: +Giai đoạn I: 54.546,25m2 + Giai đoạn II: 29.170m2 Tổng mức vốn đầu tư: 352.065.793.664 đồng Trong đó: - Giai đoạn I: 118.805.913.664, đồng - Giai đoạn II: 233.259.880.000, đồng Trong đó: - Vốn cố định: 212.054.386, đồng - Vốn lưu động: 21.205.443.614, đồng II SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Thị xã Hưng yên thủ phủ tỉnh Hưng Yên, tiếp giáp với tỉnh là: Hà Nội, Hà Tây, Bắc Ninh, Hải Dương, Hà Nam, Thái Bình, cách Thủ Hà Nội 80k, phía Tây Bắc, số trung tâm cơng nghiệp quy hoạch từ đầu miền Bắc, nhằm bước củng cố sở vật chất kỹ thuật cho nước Hưng Yên tỉnh có bề dày lịch sử tôn giáo lâu đời, nhiều danh lam thắng cảnh di tích lịch sử xếp hạng, thu hút khách du lịch sinh thái du lịch tôn giáo từ khắp địa phương nước… Hưng Yên nằm vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng động lực phát triển CNH - HĐH vùng bắc nước, có vị trí thuận lợi có tuyến đường giao thơng quan trọng qua, hội đón nhận tận dụng phát triển chung vùng, trước hết khoa học kỹ thuật, công nghệ tiên tiến, vốn đầu tư, du lịch dịch vụ, tiêu thụ sản phẩm… điều kiện tốt để phát triển công nghiệp theo hướng CNH-HĐH Những năm gần với tốc độ phát triển kinh tế vượt bậc Tỉnh, nhu cầu đời sống kinh tế - văn hóa – xã hội nói chung đa số người dân tỉnh Hưng Yên nâng cao, đặc biệt văn hóa ẩm thực, đậm đà sắc dân tộc sắc phố Hiến cổ Việc phát triển kinh tế xã hội Hưng Yên năm gần đây, nhu cầu tăng thêm diện tích ở, dịch vụ thương mại gia tăng cao Tỉnh Hưng Yên thị xã Hưng n nói riêng Người dân có tích luỹ nhiều trước có mong muốn cải thiện điều kiện ở, điều kiện sinh hoạt hưởng thụ dịch vụ Bên cạnh đó, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, lượng dân cư dịch chuyển từ khu vực nông thôn thành phố làm việc tăng đột biến năm vừa qua gây sức ép mạnh mẽ lên quỹ nhà, đất thành phố Theo dự báo việc di chuyển thành phố chưa có khả giảm thời gian tới nước ta có tỷ lệ thị hóa thấp (24%) so với nước có kinh tế phát triển cao khu vực (45 – 50%) Kinh tế phát triển đời sống nâng cao, nhu cầu nhà với tiện nghi đại, tiêu chuẩn cao có dịch vụ đa dạng gần kề (CT thể thao, loại hình DV khác ngồi siêu thị, chợ…) tăng nên đặt yêu cầu tìm tòi, thử nghiệm phát triển khu dân cư mới, đại hết để hình mẫu phát triển đô thị phù hợp với điều kiện địa phương Với việc phát triển thị xã Hưng Yên, việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết phải di dời hộ dân khu đất dự án Do quỹ đất xây dựng TX có khơng thể đáp ứng được, nên xây dựng khu dân cư cần thiết để tái định cư TX, tạo thuận lợi cho dự án Địa điểm xây dựng nằm Sơ đồ cấu phát triển không gian thị xã hồ sơ quy hoạch chung thị xã Hưng Yên phê duyệt Việc xây dựng dự án có tác động góp phần cụ thể hóa quy hoạch Thị xã Hưng Yên trở thành thực Phù hợp với chủ trương khai thác quỹ đất UBND tỉnh Hưng Yên Với mục tiêu trên, việc đầu tư xây dựng Trung tâm Hội nghị quốc tế, khách sạn, xây thô nhà liền kề, nhà biệt thự để bán cho thuê, xây dựng Trung tâm thương mại, văn phịng cho th với quy mơ 11 tầng với tiêu chí phục vụ nhu cầu thiết tạo nên khu dân cư kiểu mẫu với phong cách kiến trúc kế thừa truyền thống mà đại cần thiết III MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ CỦA DỰ ÁN  Xác lập sở quản lý đầu tư “Xây dựng, kinh doanh Trung tâm hội nghị quốc tế, khách sạn, xây thô nhà liền kê, nhà biệt thự để bán cho thuê, xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê với quy mô 11 tầng “theo quy hoạch chung phê duyệt  Xác định quỹ đất xây dựng vị trí bố trí “Xây dựng, kinh doanh Trung tâm hội nghị quốc tế, khách sạn, xây thô nhà liền kề, nhà biệt thự để bán cho th với quy mơ 11 tầng”.Trên sở tạo cho Thị xã Hưng Yên khu dân cư đại giải vấn đề cấp bách nhu cầu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, đặc biệt nhu cầu góp phần phát triển kinh tế khu vực toàn Tỉnh  Đối với Chủ đầu tư ngồi lợi ích kinh tế, dự án mang lại lợi ích như: tạo công ăn việc làm sau công trình đưa vào sử dụng khai thác, tạo uy tín, vị thương hiệu thị trường IV CÁC CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN Các văn pháp luật, tài liệu áp dụng - Nghị định số 16/2005/CP-NĐ ngày 7/2/2005 Chính phủ Quản lý Dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 02/2000/NĐ-CP ngày 05/05/2000 Chính Phủ Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/01/2003 - Các thông tư số 06/1999rIT-BKH ngày 24/11/1999 Bộ kế hoạch đầu tư hướng dẫn nội dung Tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định dự án đầu tư Báo cáo đầu tư Quyết định số 18/2003/QĐ-BXD ngày 2706/2003 Bộ xây dựng việc ban hành quy định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Quyết định số 50 – 520/BXD-VKT ngày 18/9/1996 Bộ xây dựng ban hành chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam xây dựng ban hành tháng 12/1996 - Quyết định số 12QĐ – BXD ngày 20/n7/2001 Bộ xây dựng ban hành chi phí thiết kế cơng trình xây dựng - Quyết định số - BXD ngày 20/07/2001 Bộ xây dựng ban hành chi phí đầu tư xây dựng - Quyết định số 05/2001/Trung tâm-BXD-ngày 30/8/2001 Bộ xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng 1.2 Các văn cho phép đầu tư: - Báo cáo tổng hợp quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Thị xã Hưng Yên thời kỳ 2000 – 2010 (Nguồn sở kế hoạch đầu tư tỉnh Hưng Yên) vẽ quy hoạch sd tỷ lệ 1/500 UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt - Thông báo số 235/TB-UB ngày 21/1/2003 UBND tỉnh Hưng Yên việc phê duyệt địa điểm khu dchj vụ nhà vườn sinh thái Hồ An Vũ – công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị - Thông báo số 173/TB-ub ngày 19/9/2003 ubnd tỉnh Hưng Yên việc cho phép triển khai đầu tư dự án Khu dịch vụ nhà vườn sinh thái Hồ An Vũ công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị - Văn thoả thuận cho thuê đất ngày 30/11/20036 đại diện UBND phường Hồng Châu – Thị xã Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị - Giấy đăng ký kinh doanh số 0503000025 sở kế hoạch đầu tư Hưng Yên cấp ngày 11/8/2003 Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị - Các số liệu tài liệu trường có liên quan CHƯƠNG II: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN Vị trí địa lý điều kiện tự nhiên: Hưng Yên tỉnh đồng sông hồng nằm vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, tiếp giáp tỉnh là: Hà Nội, Hà Tây, Bắc Ninh, Hải Dương, Hà Nam Thái Bình Có 10 đơn vị hành chinh: Thị xã Hưng Yên huyện Văn Lâm, Mỹ Hào, Yên Mỹ, Văn Giang, Khoái Châu, Kim Động, Ân Thi, Tiên Lữ, Phủ Cừ với tổng diện tích tự nhiên 923km 2, dân số 1,1 triệu người, mật độ dân số trung bình 1.227 người/km2 Có tuyến đường giao thơng quan trọng chạy qua, bao gồm quốc lộ 5A, 38, quốc lộ 39A nối quốc lộ 5A qua Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định quốc lộ I; nhánh qua Cầu Yên Lệnh sang Hà Nam quốc lộ I ga Đồng Văn; có tuyến đường sắt Hà Nội - Hải phịng chạy qua phía bắc Các tuyến giao thơng đường tỉnh, huyện, liên xã, liên thôn phân bố tương đối đồng Và hợp lý địa bàn tỉnh, đến nhựa hóa gần 60%, ngồi cịn phải kể đến tuyến giao thơng đường thuỷ tạo tuyến sông lớn sông Hồng sông Luộc, tuyến giao thông thuận tiện cho việc vận chuyển hàng nặng, hàng rời từ biển vào, từ Quảng Ninh Hà Nội; gần sân bay Nội Bài, Gia Lâm, Cát Bi cảng lớn Cái Lân Hải Phòng… Tất tuyến giao thông kể tạo thành mạng lưới giao thông tương đối thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội Tỉnh Là tỉnh nằm vùng KTTĐ bắc bộ, Hưng Yên chịu tác động lớn trình phát triển vùng Từ đến 2020, vùng KTTĐ bắc vùng phát triển mạnh mẽ, trước trở thành động lực lớn thúc đẩy q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Vùng có ưu thực hội nhập với kinh tế khu vực giới thông qua mở rộng kinh doanh xuất nhập tăng cường thu hút đầu tư nước Tài ngun thiên nhiên Hưng n có diện tích đất nơng nghiệp 64.177 ha, đất hàng năm 57.074,3 (chiếm 88,9% diện tích đất nơng nghiệp) lâu năm: 717 (chiếm 1,1% diện tích đất nông nghiệp), mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 4.000ha Quý đất nơng nghiệp Hưng n cịn nhiều tiềm để khai thác, đặc biệt tăng vụ tăng vụ đơng lên 30.000ha ngồi cịn nhiều ao hồ sông cụt chưa khai thác sử dụng hết Đất lâu năm, đất vườn có khả trồng nhiều có giá trị kinh tế cao như: nhãn, vải, táo, dược liệu, cung cấp cho thị trường nước tăng nhanh (đặc biệt thị trường Hà Nội) xuất hình thành vùng sản xuất tập trung tạo nguồn nguyên liệu lớn ổn định cho phát triển công nghiệp chế biến… mạnh Hưng Yên Tài nguyên nước Hưng Yên dồi phong phú Nguồn nước mạt cung cấp hệ thống sông Hồng sông luộc tuyến sông lớn (riêng sông Hồng có lưu lượng dịng chảy 6.400m 3/s, chiếm gần 155 tổng lượng nước sông nước) Nguồn nước ngầm theo kết điều tra Hưng n có mỏ nước ngầm lớn, khu vực dọc đường từ Như quỳnh đến Quán Gỏi, không thoả mãn cho yêu cầu phát triển công nghiệp thị tỉnh mà cịn cung cấp khối lượng lớn cho khu vực lân cận Hiện khai thác Như Quỳnh phục vụ dây chuyền đóng chai hãng Lavie Ngồi cịn phải nói đến tuyến sơng nội đồng cung cấp nguồn nước cho sản xuất nông, công nghiệp dân sinh… Tài nguyên văn hóa nhân văn Là khu vực tập trung nhiều di tích lịch sử tiếng Theo thống kê, tồn tỉnh có 800 di tích lịch sử văn hóa, có 132 di tích xếp hạng hàng ngàn tài liệu vật cổ có giá trị Đặc biệt quần thể di tích phố Hiến, Đa Hồ - Dạ Trạch, khu tưởng niệm lương Y Hải Thượng Lãn Ông nguồn tài nguyên văn hóa có giá trị cho phát triển du lịch Là tỉnh thuộc đồng Sông Hồng có văn minh lúa nước lâu đời Hưng Yên có nhiều lễ hội truyền thống phản ánh rõ nét người, truyền thống phong tục văn minh lúa nước Nét độc đáo nhiều lễ hội truyền thống lễ rước thường gắn liền với sông Hồng lễ thánh, thông qua lễ hội để người dân tưởng nhớ vị anh hùng, người có công xây dựng đất nước Những lĩnh vực kinh tế lợi Tỉnh Hưng Yên nằm vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng động lực phát triển CNH, HĐH vùng Bắc Bộ nước; có vị trí địa lý thuận lợi có tuyến đường giao thơng quan trọng qua, hội đón nhận tận dụng phát triển chung vùng, trước hết khoa học kỹ thuật, công nghệ tiên tiến, vốn đầu tư, tiêu thụ sản phẩm… điều kiện tốt để phát triển cơng nghiệp theo hướng CNH-HĐH Là tỉnh có lợi phát triển nơng nghiệp, có vị trí địa lý thuận lợi gần thị trường lớn tiêu thụ sản phẩm từ nông nghiệp gần trung tâm công nghiệp, thành phố lớn Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh; gần cửa quốc tế, có cảng biển tạo điều kiện tốt để phát triển sản xuất nơng nghiệp theo hướng nơng nghiệp hóa phục vụ cho tiêu dùng nước xuất Đặc điểm trạng khu vực nghiên cứu a Địa điểm khu đất xây dựng Dự án Trung tâm SON NAM PLAZA dự án điều chỉnh theo thông báo số 216/TB-UBND ngày 31/10/2006 Vị trí khu đất thuộc địa phận quản lý thị xã Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên Phạm vi thiết kế xác định sau: Phía Bắc giáp đường Phạm Ngũ Lão Phía Nam giáp đường Hàn Lâm Phía Đơng giáp đường quy hoạch Phía Tây giáp đường Nguyễn Đình Nghị Tổng diện tích tự nhiên dành cho dự án là: 88.716,25m2 Trong đó: Giai đoạn I : 59.546,25m2 Giai đoạn Ii : 29.170m2 b Hiện trạng xã hội Vị trí xây dựng Trung tâm SON NAM PLAZA khơng có nhà cửa cơng trình xây dựng, chủ yếu đất canh tác II ĐIỀU KIỆN XÂY DỰNG Đánh giá trạng Trên khu đất Dự án chủ yếu đất canh tác nơng dân, khơng có nhà cửa vật kiến trúc xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuận lợi cho việc triển khai đảm bảo tiến độ dự án Điều kiện xây dựng Hiện khu đất khu vực chỉnh trang xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật chưa đồng - Chưa có hệ thống cấp nước - Chưa có hệ thống thơng tin liên lạc, bưu viễn thơng, Hiện có Đường mặt cắt rộng chạy trước mặt khu đất triển khai dự án, thuận tiện cho việc thi công CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ Khu đất dự kiến xây dựng Dự án khu vực thị xã Hưng Yên khu đất canh tác thuộc diện quản lý thị xã Hưng Yên, phương án giải phóng mặt có nhiều thuận lợi - Không phải đền bù vật kiến trúc, nhà cửa - Khơng phải bố trí thành phần tái định cư Chỉ phải đền bù diện tích đất canh tác chi phí hỗ trợ cho người sản xuất nơng nghiệp Mức chi phí đền bù vào quy định hành Nhà nước Việt Nam (tại thời điểm năm 2004) Cụ thể sau: Giai đoạn I: 1.618.860.050,đ Giai đoạn II: 1.814.219.030,đ Chi tiết giai đoạn II sau: CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TT NỘI DUNG Đền bù đất nơng nghiệp Chi phí đào tạo chuyển đổi nghề Chi phí hỗ trợ đặc biệt Chi phí khen thưởng tiến độ Chi phí cơng tác phục vụ giải PMB Chi phí thẩm định đền bù GPMB Tổng DIỄN GIẢI 29170x37635đ/m2 20984.24x12000đ/m2 2917x4000đ/m2 22911x5000đ/m2 291700x5000đ/m2 29170x3000đ/m3 THÀNH TIỀN 1,097,812,950 251,810,880 116,680,000 114,555,200 145,850,000 87,510,000 1,814,219,030