Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu 1 2. Mục đích của bài báo cáo 2 3. Đối tượng nghiên cứu 2 4. Cơ cấu của bài báo cáo 3 NỘI DUNG 3 Phần 1: Một số vấn đề chung về hoạt động công chứng và công chứng viên 3 1. Về hoạt động công chứng 3 2. Về công chứng viên 5 3. Về hợp đồng giao dịch 6 Phần 2: Quy định pháp luật về Quy trình công chứng 7 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng 10 2. Nghiên cứu, xử lý hồ sơ 14 4. Ký công chứng 18 4. Hoàn tất thủ tục công chứng 19 Phần 3: Một số hạn chế trong quy định về quy trình công chứng, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật và thực tiễn áp dụng 20 1. Một số hạn chế trong quy định về quy trình công chứng và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật. 20 2. Thực tiễn việc thực hiện quy trình công chứng 23 Phần 4: Nguyên nhân, Giải pháp, kiến nghị 27 1. Nguyên nhân 27 2. Giải pháp, kiến nghị 27 KẾT LUẬN 29 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 29
1 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài 2 Tình hình nghiên cứu 3 Mục đích nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Về biện pháp bảo đảm chấp 1.1.2 Về chấp quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sử dụng đất với tư cách tài sản chấp 1.2.1 Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất 1.2.2 Điều kiện tài sản chấp quyền sử dụng đất 12 1.3 Về chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 14 1.3.1 Bên chấp 15 1.3.2 Bên nhận chấp 21 1.3.3 Quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 22 1.4 Về hình thức, thủ tục hiệu lực chấp quyền sử dụng đất 24 1.5 Mối quan hệ hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG - GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 28 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng 28 2.1.1 Những mặt đạt 28 2.1.2 Những vấn đề hạn chế 29 2.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải pháp khắc phục hạn chế quy định chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng 31 2.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 31 2.2.2 Giải pháp khắc phục hạn chế 32 KẾT LUẬN 35 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế nhiều lĩnh vực khác nước ta, hội nhập kinh tế diễn mạnh mẽ sâu rộng nhất, song hành phát triển hội nhập đất nước gia tăng giao dịch dân sự, hợp đồng, giao dịch bảo đảm ngày phong phú, đa dạng phức tạp Với vai trò chế pháp lý đảm bảo việc thực giao dịch dân sự, biện pháp bảo đảm công cụ quan trọng để ngân hàng thương mại thu hồi nợ trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Trong đó, biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến biện pháp chấp quyền sử dụng đất Cùng với phát triển quan hệ xã hội, giao dịch chấp quyền sử dụng đất thực ngày nhiều thông qua hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng khơng ngừng hồn thiện Về mặt lý luận, quy định chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh tiêu dùng, thông qua nâng cao hiệu sử dụng đất Chính vậy, người sử dụng đất, quyền có ý nghĩa quan trọng bậc họ Đồng thời, hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại, khơng có tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ bên vay rủi ro ngân hàng lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Chính vậy, chấp quyền sử dụng đất điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Về thực tiễn quy định pháp luật, từ Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực nay, quy định chấp quyền sử dụng đất khơng ngừng hồn thiện đạt kết quan trọng Đặc biệt Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 Luật Công chứng năm 2014 ban hành, triển khai thực Với u cầu có tính chặt chẽ pháp luật đất đai, pháp luật tài ngân hàng hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất bắt buộc giao dịch chấp quyền sử dụng đất phải thực công chứng, chứng thực đăng ký chấp Cùng với đó, nhằm khắc phục bất cập, vướng mắc thực tiễn giao dịch dân mà Nghị định 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm ban hành theo quy định Bộ luật Dân 2005 chưa giải được, vào ngày 19/03/2021 Chính phủ ban hành Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân 2015 bảo đảm thực nghĩa vụ Nghị định có hiệu lực vào ngày 15/05/2021 Có thể thấy tổng thể, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất đạt mục đích hướng cho giao dịch xác lập, thực ln ln bảo đảm an tồn, phù hợp với ý chí chủ thể hợp đồng Tuy nhiên, bên cạnh thuận lợi, thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng cho thấy nội dung phận pháp luật cịn có nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến quyền khai thác giá trị có ích quyền sử dụng đất hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Chẳng hạn điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật giao dịch bảo đảm,…) lại có quy định khác số khía cạnh định, điều khiến cho việc áp dụng thực tế có nhiều bất cập Đồng thời quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất ở, , rõ ràng bên chấp hộ gia đình, cá nhân bên yếu Điều xuất phát từ nhận thức pháp luật hạn chế phận người dân không cân vị người vay - người cho vay Tuy nhiên pháp luật chưa có chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể hộ gia đình, cá nhân bên chấp nói chung Nhận thấy yêu cầu cấp thiết việc hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật thực tiễn, tác giả lựa chọn nghiên cứu, luận giải vấn đề lý luận thực tiễn phạm vi đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng” Từ giải mã bất cập, tồn đóng góp phần luận khoa học cho việc hoàn thiện sở pháp lý chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Tình hình nghiên cứu Về tổng quan, thấy pháp luật chấp quyền sử dụng đất vấn đề nhiều học giả quan tâm việc nghiên cứu, hồn thiện lĩnh vực pháp luật có vai trị đặc biệt quan trọng hoạt động cấp tín dụng thu hồi vốn ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng khác Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sách chun khảo: “Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam” TS.Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất trẻ, T.P Hồ Chí Minh, năm 2001; sách chuyên khảo “Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới” tập thể tác giả PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ biên, Nhà xuất Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, năm 2017; Sách chuyên khảo “Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng” (Quy định, thực tế thiết kế giao dịch theo Bộ Luật Dân (hiện hành), (Tái lần thứ 3, có sửa chữa, bổ sung) tác giả: Luật sư Trương Thanh Đức (Trọng tài viên VIAC), Nhà xuất Chính Trị Quốc Gia Sự Thật, năm 2021; Luận án tiến sĩ “Thế chấp bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành” Tác giả Nguyễn Quan Phương Trà, Trường Đại Học Luật Hà Nội, năm 2021; Luận án tiến sĩ “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nay” tác giả Đỗ Thị Hải Yến, Viện Hàn Lâm Khoa Học Xã Hội Việt Nam - Học Viện Khoa Học Xã Hội, Hà Nội, năm 2020; Luận văn thạc sĩ “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản theo pháp luật Việt Nam hành” tác giả Nguyễn Hoàng Long, Đại Học Quốc Gia Hà Nội, năm 2019… Các cơng trình nói tư liệu q giá để tác giả hồn thành việc nghiên cứu đề tài Có thể thấy tác giả tập trung phần lớn vào việc phân tích vấn đề lý luận pháp luật về chấp nói chung chấp bất động sản nói riêng, đưa đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật, phân tích tồn vướng mắc áp dụng pháp luật trình giao kết, thực hợp đồng, xử lý tài sản đảm bảo hoạt động xử lý tranh chấp Tịa án Từ đề xuất phương hướng khắc phục hạn chế Mặc dù vậy, nhiều vấn đề lý luận thực tiễn khơng cịn tính thời khơng cịn phù hợp với thay đổi pháp luật năm gần đây, với xuất văn quy phạm pháp luật mới, đặc biệt Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân 2015 bảo đảm thực nghĩa vụ Mặt khác, việc nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hành vấn đề cần thiết nhằm xem xét vấn đề phạm vi cụ thể Trong chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng vấn đề cịn nhiều vấn đề thực tiễn bị bỏ ngỏ Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài cần thiết nhằm cung cấp thông tin đến bên chấp bên nhận chấp; góp phần hồn thiện khung pháp lý chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài dựa sở lý luận để nghiên cứu quy định luật thực định chấp quyền sử dụng đất, sở tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Từ đưa kiến nghị giải pháp nhằm khắc phục hạn chế, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Về nội dung, báo cáo nghiên cứu quy phạm pháp luật chấp bên chấp hộ gia đình, cá nhân có tài sản chấp quyền sử dụng đất bên nhận chấp ngân hàng thương mại Do khuôn khổ báo cáo, vấn đề chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt Nam có yếu tố nước ngồi khơng đề cập Đồng thời báo cáo tập trung nghiên cứu pháp luật thực định thực tiễn áp dụng để đưa đánh giá, nhận định mức độ phù hợp đáp ứng đòi hỏi thực tiễn hệ thống pháp luật hành việc giao kết, thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ngân hàng thương mại Thực tiễn xét xử, khó khăn, vướng mắc hoạt động giải tranh chấp Tòa án nghiên cứu mức độ hạn hẹp Về thời gian, quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên chấp hộ gia đình, cá nhân bên nhận chấp ngân hàng thương mại phân tích bình luận sở pháp luật hành lấy mốc thời điểm từ Luật Đất đai năm 2013 sau Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành Về khơng gian, báo cáo nghiên cứu lý luận, thực trạng hướng hoàn thiện quy phạm pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất Những nghiên cứu pháp luật nước sở để đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để đảm bảo đạt mục đích nghiên cứu, việc nghiên cứu thực sở phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê Nin; tư duy, quan điểm, , đường lối sách Đảng Nhà nước xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt đường lối, sách phát triển hệ thống ngân hàng thương mại hoạt động cấp tín dụng điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Các phương pháp khái quát, so sánh, phân tích, diễn giải, hệ thống hóa quy nạp sử dụng xuyên suốt báo cáo để phân tích, đánh giá, đưa kiến nghị vấn đề nội dung báo cáo Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Ý nghĩa khoa học đề tài: - Đề tài làm rõ số vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân bảo đảm cho hợp đồng tín dụng ngân hàng khái niệm, chất pháp lý quyền sử dụng đất, điều kiện tài sản chấp, vấn đề liên quan đến chủ thể, quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mối quan hệ hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp - Đánh giá thực tiễn pháp luật Việt Nam lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng - Chỉ thành tựu, phân tích bất hợp lý, chồng chéo quy định pháp luật - Đưa định hướng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất chủ thể nhân, hộ gia đình để thực hợp đồng tín dụng ngân hàng Giá trị ứng dụng đề tài: Đề tài phân tích vấn đề lý luận cốt lõi, đánh giá thực trạng đưa giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để đảm bảo hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng thương mại Từ góp phần đảm bảo an tồn pháp lý, bảo vệ quyền lợi ích bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu đề tài sử dụng tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu bạn sinh viên đào tạo luật, bạn đọc quan tâm vấn đề NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Về biện pháp bảo đảm chấp Về mặt ngữ nghĩa, chấp từ có nguồn gốc Hán Việt Từ điển Hán Việt giải thích: “Thế bỏ đi, thay cho” “Chấp cầm, giữ, bắt” Còn theo từ điển Tiếng Việt: “Thế chấp (tài sản) dùng vật bảo đảm thay cho số tiền vay khơng có khả trả hạn”2 Thế chấp 09 biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Thế chấp ghi nhận lần Bộ luật dân năm 1995 tiếp tục quy định Điều từ Điều 342 đến Điều 357 Bộ luật dân năm 2005 Hiện nay, chấp tài sản quy định từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật dân năm 2015 Cụ thể, Điều 317 BLDS quy định khái niệm chấp tài sản sau: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp” Theo quy định trên, thấy chấp tài sản có đặc điểm chung sau đây: Thứ sở nguồn gốc phát sinh quan hệ chấp tài sản có quan hệ nghĩa vụ xác lập từ trước Thế chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ có chức dự phòng, áp dụng nghĩa vụ bảo đảm không thực thực không Nếu đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp thực nghĩa vụ biện pháp chấp Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học Xã hội, Hà Nội Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội không cần thiết Tuy nhiên, bên chấp không thực thực không nghĩa vụ, tài sản chấp xử lý để thực nghĩa vụ Thứ hai, tài sản bảo đảm quan hệ chấp bất động sản bao gồm tài sản bất động sản Bên chấp chuyển giao cho bên nhận chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận chấp bên có thỏa thuận Về chất, chấp tài sản chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Sau chấp, bên có tài sản tiếp tục chiếm giữ, quản lý khai thác tài sản Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên chấp định đoạt tài sản Trường hợp bên chấp khơng thực nghĩa vụ bên có quyền (bên nhận chấp) sử xử lý tài sản bảo đảm để toán nghĩa vụ Điều dẫn đến hệ quyền sở hữu tài sản khơi phục hoàn toàn cho bên chấp nghĩa vụ thực đầy đủ cam kết, quyền sở hữu chấm dứt hồn tồn bên chấp thuộc quyền định đoạt bên nhận chấp nghĩa vụ không bên chấp thực Có thể nói, chấp tài sản giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực nghĩa vụ, vừa tiếp tục sử dụng tài sản chấp để tiếp tục phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm bảo tính sinh lời tài sản, giúp bên chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận chấp.3 1.1.2 Về chấp quyền sử dụng đất Điều 715 Bộ luật Dân năm 2005 quy định chấp quyền sử dụng đất: “là thoả thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp” Bộ luật dân 2015 khơng cịn dành riêng chương quy định chấp quyền sử dụng đất mà trường hợp: “thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu bên chấp” “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất”, theo điều 325 điều 326 Đây thay đổi hợp lý, có quy định chung giao dịch bảo đảm; quy định chấp tài sản nêu từ điều 317 đến điều 327, gồm: tài sản chấp; quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp; chấm dứt tài sản ThS Đoàn Thị Ngọc Hải, Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Chuyên mục Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, đăng ngày 03/10/2018, truy cập ngày 04/11/2021 chấp Mặt khác, thực tế, nhiều tình xảy khiến bên nhận chấp xử lý quyền sử dụng đất bên chấp có tài sản đất Để giải được, bên nhận chấp buộc phải khởi kiện Tòa án để đòi lại tài sản, gây thời gian, tốn tiền bạc, công sức Vấn đề khắc phục theo Bộ luật dân 2015, tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Theo kết nghiên cứu Luận án tiến sĩ tác giả Lê Thị Thúy Bình “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” chấp quyền sử dụng đất “quyền chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đem quyền để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, trước chủ thể nhận chấp giao dịch dân sự, kinh tế mà khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp”4 Theo định nghĩa chấp quyền sử dụng đất sau: Thế chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên có quyền sử dụng đất (gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân - kinh tế với bên (bên nhận chấp); bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Khi xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất ở, bên có tài sản chấp (bên chấp) chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất mặt thực tế để bên nhận chấp chiếm hữu nắm giữ, khai thác giá trị quyền sử dụng đất Trong thời gian chấp, quyền thuộc bên chấp Tính có điều kiện thể chỗ, bên chấp quyền sử dụng đất nhận lại, khơi phục lại hồn tồn quyền sử dụng đất phương diện pháp lý thực tế nghĩa vụ trả nợ thực đầy đủ theo thời gian cam kết, thỏa thuận hai bên Hoặc bên chấp quyền sử dụng đất khơng nhận lại quyền sử dụng đất bên chấp không thực thực không nghĩa vụ cam kết đến hạn Mục đích việc chấp quyền sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất “vật” làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận chấp việc cam kết thực nghĩa vụ dân bên chấp Việc bên nhận chấp tạm thời giữ giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất bên chấp không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, tr 32 10 Thế chấp quyền sử dụng đất trước hết điều chỉnh Bộ luật Dân Liên quan đến quyền sử dụng đất – loại tài sản đặc thù, việc chấp việc tuân thủ quy định Bộ luật Dân điều chỉnh nhiều văn luật khác Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật nhà Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định giao dịch bảo đảm, cơng chứng, chứng thực Bên cạnh đó, để vay vốn tổ chức tín dụng, việc chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định pháp luật hoạt động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng bên vay Các quy định cần thiết nhằm điều chỉnh thị trường vốn, đảm bảo tính khoản khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo phát triển thị trường 1.2 1.2.1 Quyền sử dụng đất với tư cách tài sản chấp Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác loại tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Cụ thể hóa quy định Hiến pháp 2013, Điều Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Luật Đất đai khơng có quy định rõ ràng khái niệm Quyền sử dụng đất, luật đưa khái niệm giá trị quyền sử dụng đất Cụ thể khoản 19, 20 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Người sử dụng đất sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích giao tương ứng với nghĩa vụ thực với Nhà nước Từ thấy mặt chất, quyền sử dụng đất có đặc trưng sau: (1) Quyền sử dụng đất quyền chủ sở hữu đất đai