Triển khai thực hiện quy hoạch

- Các nguyên tắc và các giai đoạn trong công tác chuẩn bị và quản lý một sự án đô thị phức tạp: Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự án; Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý một dự án đô thị phức tạp. - Các dự án quy hoạch ở Pháp: Ví dụ dự án "Courier" ở Anneecy; Tổ chức quản lý thực hiện dự án; Vai trò của công ty quy hoạch; Bảng dự toán cân đối tài chính, công cụ không thể thiếu cho chủ đầu tư. - Nghiên cứu trường hợp: Dự án khu dân cư Bình Khánh

Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI PADDI Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị Centre de prospective et d'études urbaines 216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh Tel/Fax : +84 (0)8 930 54 77 - Email : paddi@hcm.fpt.vn ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION Novembre 2006 ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION Novembre 2006 KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH Tháng 11 năm 2006 KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH Tháng 11 năm 2006 03 Biên soạn / Rédaction : Christelle Paroty Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức Xin chân thành cảm ơn / Avec nos remerciements AVANT - PROPOS 'objectif général des ateliers de formation est L le transfert de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la Ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers. Il s'agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l'atelier sera organisé autour d'un cas d'étude vietnamien très concret. Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue. C'est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés. LỜI NÓI ĐẦU ục tiêu tổng quát của các khóa học là M chuyển giao tri thức : các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong công tác quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và đã được các đối tác phê duyệt. Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam. Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và sẽ được phổ biến rộng rãi đến mọi người. Chính vì vậy, tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học. 04 05 MỤC LỤC SOMMAIRE AVANT-PROPOS LISTE DES PARTICIPANTS À L'ATELIER INTRODUCTION 09 2. L E S O P É R A T I O N S D'AMÉNAGEMENT EN FRANCE • L'exemple de l'opération « Courier » à Annecy • Le montage juridique • Le rôle de l'aménageur • Le bilan financier prévisionnel, un outil indispensable pour le maître d'ouvrage 15 03 07 1. LES PRINCIPES ET LES ÉTAPES POUR LA PRÉPARATION ET LA GESTION D'UNE OPÉRATION URBAINE COMPLEXE 09 • Quatre principes pour une bonne maîtrise d'ouvrage • Les trois étapes de la préparation et de la gestion d'une opération urbaine complexe 3. ÉTUDE DE CAS : PROJET DU QUARTIER RÉSIDENTIEL DE BINH KHANH 23 • Les principales caractéristiques du projet • Les objectifs du projet • Les avantages du projet • Les difficultés du projet LỜI NÓI ĐẦU DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN GIỚI THIỆU 08 08 2. CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH Ở PHÁP 14 03 06 • Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự án • Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý một dự án đô thị phức tạp 5. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 32 KẾT LUẬN 38 • Ví dụ dự án « Courier » ở Annecy • Tổ chức quản lý thực hiện dự án • Vai trò của công ty quy hoạch • Bảng dự toán cân đối tài chính, một công cụ không thể thiếu cho chủ đầu tư 4. NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỂ TỐI ƯU HÓA CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN BÌNH KHÁNH VÀ THỦ THIÊM 24 • Nhận xét và khuyến nghị chung của chuyên gia Pháp đối với dự án Thủ Thiêm • Xác định rõ hơn tư cách pháp nhân của Ban Quản lý Thủ Thiêm để vận hành dự án tốt hơn • Làm việc với các tư vấn có năng lực trong suốt dự án • Quy định quy hoạch và hướng dẫn thiết kế kiến trúc và cảnh quan : 2 công cụ để làm việc với nhà đầu tư • Việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn sẽ đảm bảo khả năng thành công của dự án 3. NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP : DỰ ÁN KHU DÂN CƯ BÌNH KHÁNH 22 • Những đặc điểm chính của dự án • Những mục tiêu của dự án • Những thuận lợi của dự án • Những khó khăn của dự án • Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương (PLU) • Tuyên bố vì lợi ích công (DUP) • Tái định cư • Hỏi - Đáp PHỤ LỤC 40 4. R E M A R Q U E S E T R E C O M M A N D AT I O N S P O U R OPTIMISER LA MISE EN ŒUVRE DES PROJETS DE THU THIEM ET DE BINH KHANH 25 • Remarques et recommandations générales de l'expert français pour le projet de Thu Thiem • Mieux définir le statut de l'Autorité de Thu Thiem pour un meilleur fonctionnement du projet • Travailler avec des consultants compétents tout au long de l'opération • Le règlement d'urbanisme et les prescriptions architecturales et paysagères : deux outils de travail avec les investisseurs • La construction des grandes infrastructures comme garantie de réussite de l'opération 5. A U T R E S Q U E S T I O N S ABORDÉES 33 CONCLUSION 39 • Le plan local d'urbanisme (PLU) • La déclaration d'utilité publique (DUP) • Le relogement • Questions - Réponses ANNEXE 41 PROGRAMME DE FORMATION DU PADDI EN 2006 - 2007 42 KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION CHƯƠNG TRÌNH TẬP HUẤN CỦA PADDI NĂM 2006 - 2007 42 1. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIAI ĐOẠN TRONG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ VÀ QUẢN LÝ MỘT DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHỨC TẠP 06 07 DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN LISTE DES PARTICIPANTS À L'ATELIER Chuyên gia Pháp : Claude Marquand, Trưởng Phòng Quy hoạch, Công ty Hạ tầng Tỉnh Haute - Savoie (SED Haute-Savoie). Chuyên gia Việt Nam : Trang Bảo Sơn, Ủy viên Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm. L'expert français : Claude Marquand, Responsable du Service Aménagement, Société d'Équipement du Département de la Haute - Savoie (SED Haute - Savoie). L'expert vietnamien : Trang Bao Son, Membre du l'Autorité de Gestion des Investissements et de la Construction du nouveau Quartier de Thu Thiem. Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm : - Lương Thu Anh - Trần Đăng Linh - Trần Thế Long - Phan Thị Kiều Trang - Võ Văn Việt Công ty Đầu tư Phát triển Thủ Thiêm : - Trương Thái Cương - Ngô Mạnh Cường - Lê Thị Việt Nga Viện Quy hoạch Xây dựng : - Nguyễn Thị Diễm Linh - Phạm Đức Minh Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Nam TPHCM : - Lâm Tấn Danh - Mai Văn Minh Phòng Quản lý Đô thị Quận 2 : - Đoàn Hoài Minh - Nguyễn Thị Đoan Trang PADDI : - David Margonstern - Nguyễn Hồng Vân - Chu Quang Tôn - Huỳnh Hồng Đức - Nguyễn Huệ Chi A u t o r i t é d e G e s t i o n d e s I n v e s t i s s e m e n t s e t d e l a Construction du nouveau Quartier de Thu Thiem : - Luong Thu Anh - Tran Dang Linh - Tran The Long - Phan Thi Kieu Trang - Vo Van Viet Département de la Planification et de l'Architecture : - Nguyen Thi Xuan Ha - Nguyen Duy Khanh - Ha Loc - Le Dinh Phu - Dang Trinh Thanh Phuong Service de Gestion urbaine du District 2 : - Doan Hoai Minh - Nguyen Thi Doan Trang Société d'Investissement pour le Développement de Thu Thiem : - Truong Thai Cuong - Ngo Manh Cuong - Le Thi Viet Nga A u t o r i t é d e G e s t i o n d e s I n v e s t i s s e m e n t s e t d e l a Construction du nouveau Quartier du Sud d'Hô Chi Minh Ville : - Lam Tan Danh - Mai Van Minh PADDI : - David Margonstern - Nguyen Hong Van - Chu Quang Ton - Huynh Hong Duc - Nguyen Hue Chi Sở Quy hoạch - Kiến trúc : - Nguyễn Thị Xuân Hà - Nguyễn Duy Khanh - Hà Lộc - Lê Đình Phú - Đặng Trịnh Thanh Phương Institut d'Urbanisme : - Nguyen Thi Diem Linh - Pham Duc Minh KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION 0908 INTRODUCTION GIỚI THIỆU hành phố Hồ Chí Minh có cơ hội mà hiện nay rất ít T thành phố trên thế giới có được, đó là có một khu vực rộng lớn với ít các công trình xây dựng nằm ngay cạnh khu trung tâm hiện hữu : Thủ Thiêm. Thành phố có thể mở rộng sang khu vực này, nơi tất cả cần phải được xây dựng. Dự án Thủ Thiêm là một dự án quy hoạch và phát triển đô thị phức tạp, vì vậy trong quá trình thực hiện cần áp dụng tất cả các công cụ và nên có những thận trọng cần thiết. Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã giao nhiệm vụ này cho Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ thiêm (BQL Thủ Thiêm). Các khuyến nghị chính dưới đây được đúc kết lại sau các buổi trình bày và trao đổi giữa các chuyên gia và học viên tham dự khóa tập huấn nhằm tối ưu hóa công tác quản lý dự án Thủ Thiêm : - Xác định rõ tư cách pháp nhân và thẩm quyền của BQL Thủ Thiêm. - Sử dụng bảng dự toán cân đối tài chính và kế hoạch phân kỳ của dự án như bảng điều khiển bay của phi công. - Làm việc với các chuyên gia tư vấn (kiến trúc sư, nhà quy hoạch đô thị và luật sư) và nên làm việc với cùng một công ty tư vấn từ đầu đến cuối dự án. - Sử dụng các quy định và các hướng dẫn làm công cụ để làm việc với các nhà đầu tư. - Đặc biệt quan tâm đến việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng lớn để đảm bảo khả năng thành công của dự án. Trước khi trình bày chi tiết các khuyến nghị cho dự án Thủ Thiêm, chúng tôi xin giới thiệu các nguyên tắc quản lý đầu tư và các bước quản lý dự án để các bạn có một cách nhìn tổng quan về phương thức làm việc ở Pháp. a ville d'Hô Chi Minh a une chance que peu de L villes dans le monde ont aujourd'hui, celle de disposer d'un espace encore peu bâti situé près du centre historique : Thu Thiem. La ville peut s'y agrandir, tout y est à construire. Le projet de Thu Thiem constitue une opération d'aménagement urbain complexe qu'il convient de mener avec tous les outils et précautions nécessaires. C'est cette mission qui a été confiée par le Comité populaire d'Hô Chi Minh Ville (HCMV) à l'Autorité de Thu Thiem (ATT). Les différents exposés et les discussions entre intervenants et apprenants au cours de l'atelier ont permis de mettre en évidence quelques recommandations à suivre pour optimiser la mise en œuvre du projet de Thu Thiem. Parmi ces dernières : - Mieux définir le statut et les compétences de l'ATT pour une meilleure gestion du projet. - Se servir du bilan financier prévisionnel et du phasage comme tableau de bord du pilote. - Travailler avec des consultants (architectes- urbanistes et juristes), notamment le même cabinet du début à la fin de l'opération. - Utiliser les règlements et recommandations comme outils de travail avec les investisseurs. - Accorder une attention particulière à la construction des grandes infrastructures pour assurer la réussite de l'opération. Avant de développer ces recommandations vis-à-vis du projet de Thu Thiem, l'explication des principes de maîtrise d'ouvrage et des étapes de gestion des opérations urbaines, permettra de donner un aperçu des modes de fonctionnement français. 1. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIAI ĐOẠN TRONG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ VÀ QUẢN LÝ MỘT DỰ ÁN ĐÔ THỊ PHỨC TẠP Bốn nguyên tắc để quản lý tốt dự án Một dự án quy hoạch đô thị là một thể thống nhất. Không thể xem dự án như phép cộng cơ học các dự án nhỏ độc lập với nhau. Cơ cấu tổ chức điều hành rõ ràng - Ai quyết định ? Quyền ra quyết định đối với dự án cần phải được phân định rõ ràng. - Xác định cấp bậc và cơ cấu tổ chức của các phòng, ban trong việc theo dõi dự án (ban chỉ đạo, phòng kỹ thuật, phòng theo dõi tiến độ thực hiện dự án…). Chủ đầu tư cần phải có các công cụ theo dõi để có cách nhìn tổng thể, toàn diện về dự án trong suốt quá trình thực hiện. - Bảng dự toán cân đối tài chính. - Bảng phân kỳ dự án trong đó có thể hiện rõ sự tham gia của tất cả các bên liên quan trong dự án. Tạo khuôn khổ rõ ràng cho các nhà đầu tư - Nên chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu. - Hợp đồng với nhà đầu tư cần chặt chẽ và chính xác. - Xác định càng sớm càng tốt chất lượng kiến trúc và môi trường. Xác định dự án / tính khả thi của dự án Trong giai đoạn thứ nhất này, chủ đầu tư nghiên cứu tất cả các yếu tố có liên quan để ra quyết định thực hiện hay không thực hiện dự án. Ba giai đoạn để chuẩn bị và quản lý một dự án đô thị phức tạp 1. LES PRINCIPES ET LES ÉTAPES POUR LA PRÉPARATION ET LA GESTION D'UNE OPÉRATION URBAINE COMPLEXE Quatre principes pour une bonne maîtrise d'ouvrage Une opération d'aménagement urbain constitue une unité. Elle ne doit pas se résoudre en une juxtaposition de sous-opérations pilotées indépendamment les unes des autres. Une organisation claire de la gouvernance - Qui décide ? Le pouvoir de décision sur l'opération doit être clair. - Hiérarchisation des groupes de suivi (groupe de pilotage, groupe technique, revue de projet…). Le maître d'ouvrage doit se doter des outils de suivi lui permettant d'avoir tout au long de l'opération une vision globale de celle-ci. - Bilan financier prévisionnel. - Phasage dans le temps intégrant l'intervention de tous les acteurs. L'intervention des investisseurs/constructeurs doit être encadrée par la maîtrise d'ouvrage. - Sélection si possible des investisseurs par concours. - Documents contractuels précis. - Définition le plus en amont possible de la qualité architecturale et environnementale. Définition du projet urbain / faisabilité Cette première étape est celle où le maître d'ouvrage étudie tous les éléments lui permettant de décider ou non de réaliser l'opération. Les trois étapes de la préparation et de la gestion d'une opération urbaine complexe KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION 111010 Ni dung : - Xỏc nh d ỏn ụ th : cỏc mc tiờu chớnh ca d ỏn, cỏc yu t liờn quan n quy hoch v mụi trng. - Nghiờn cu a bn : nhng rng buc v k thut, mụi trng, ngi dõn a phng - Lp chng trỡnh s b : cú th cn phi thc hin mt hoc nhiu nghiờn cu th trng. - c tớnh s b cỏc chi phớ v t ai, c s h tng v cỏc chi phớ khỏc. - c tớnh s b cỏc khon thu ca d ỏn. - Lp bng d toỏn cõn i ti chớnh s b. - Xõy dng cỏc phng ỏn ti chớnh v cỏc phng ỏn t chc thc hin d ỏn. Sau giai on th nht, thnh ph cú th bit c cn phi u t bao nhiờu tin xõy dng c s h tng v cn phi bự l bao nhiờu cho d ỏn khụng ? Nu phn bự l quỏ cao, liu thnh ph cú th quyt nh t b d ỏn quy hoch hay khụng ? Sau giai on th nht, thnh ph cú c bng d toỏn cõn i ti chớnh s b nờn cú th bit c l d ỏn cú t cõn i ti chớnh c hay khụng, v nu khụng thỡ s c tớnh c khon chờnh lch m thnh ph phi bự vo cho d ỏn. V im ny, vai trũ ca cụng ty t vn quy hoch l phi chun b mt bng d toỏn cõn i ti chớnh vi y cỏc khon thu chi, khụng thiu khon no v cng khụng ỏnh giỏ thp khon no. Nu bng cõn i quỏ lc quan v do ú, thnh ph quyt nh u t vo giai on 2 ca d ỏn ri sau ú li nhn thy rng d ỏn khụng kh thi, khi ú cụng ty t vn quy hoch s mt uy tớn. Bng cỏch ng dng cụng ngh thụng tin, cụng ty t vn quy hoch cú th trỡnh lờn thnh ph nhiu phng ỏn cõn i ti chớnh tm thi i kốm vi nhng phng ỏn thc hin d ỏn (thờm hoc bt mt tng cho cụng trỡnh xõy dng, s dng vt liu t hay r cho cỏc khu vc khụng gian cụng cng, xõy dng nhiu hay ớt nh cho thuờ giỏ r). Trờn cỏc c s ny, thnh ph cú th quyt nh iu chnh mt s c im ca d ỏn. Hi - ỏp Sau giai on 1, nu thnh ph quyt nh khụng thc hin d ỏn, thỡ tt c cỏc cụng vic liờn quan n d ỏn s chm dt. Trong trng hp ngc li, thnh ph s chuyn sang giai on 2 : giai on chun b trin khai thc hin d ỏn. Giai on chun b trin khai thc hin Sau quyt nh thc hin d ỏn, thnh ph chuyn sang giai on chun b thc hin d ỏn nhm xỏc nh cỏc yu t k thut, mụi trng, ti chớnh v thng mi trc khi chớnh thc trin khai thc hin. Mc tiờu : Trong giai on ny, phi hon thnh nhng vic sau õy : - Lp xong chng trỡnh thc hin d ỏn ; - Lp xong phng ỏn ti chớnh v phng ỏn t chc qun lý d ỏn ; - Lp cỏc nhúm theo dừi d ỏn ; - Lp xong bng d toỏn cõn i ti chớnh. õy l ti liu tham chiu theo dừi d ỏn. Ti liu ny phi y (bao gm tt c cỏc khon mc thu v chi trong d ỏn) v phi cho thy c nhu cu v vn ca d ỏn. - Lp xong bng phõn k d ỏn, bao gm tin thc hin cỏc cụng trỡnh xõy dng ca cỏc nh u t trong d ỏn, tin xõy dng c s h tng, cụng trỡnh cụng cng v tt c cỏc yu t khỏc cú liờn quan. t c cỏc mc tiờu ny, cn phi thc hin cỏc nghiờn cu sau : - Kho sỏt o c ; - Nghiờn cu a cht k thut ; - Nghiờn cu quy hoch ; - Nghiờn cu cỏc bói u xe ngm ; - Nghiờn cu h thng ng giao thụng, mng li h tng k thut, cỏc khụng gian m ; - Nghiờn cu tỏc ng mụi trng ; - Nghiờn cu phỏt trin bn vng / quy chun HQE (Cht lng cao v mụi trng) ca Phỏp. Aprốs l'ộtape 1, si la ville dộcide de ne pas rộaliser l'opộration, tout s'arrờte. Dans le cas contraire, on passe la phase 2 : l'ộtape prộ-opộrationnelle. ẫtape prộ-opộrationnelle Entre la dộcision de rộaliser l'opộration et l'engagement de celle-ci, l'ộtape prộ-opộrationnelle permet de dộterminer des ộlộments techniques, environnementaux, financiers et commerciaux du projet. Objectifs : La phase prộ-opộrationnelle doit aboutir : - L'ộtablissement du programme dộfinitif de l'opộration ; - L'ộtablissement du montage juridique et financier ; - La constitution des groupes de suivi ; - L'ộtablissement du bilan financier prộvisionnel qui est un document de rộfộrence pour le suivi de l'opộration. Il doit ờtre global et exhaustif (comprenant toutes les dộpenses et recettes), et permettre de planifier les besoins en financement. - Lộtablissement du phasage dans le temps qui intốgre le rythme de rộalisation des opộrations immobiliốres par les investisseurs, et celui des viabilitộs et ộquipements publics mais aussi les contraintes de toute nature. Pour atteindre ces objectifs, diffộrentes ộtudes doivent ờtre menộes : - Gộomốtre ; - ẫtude gộotechnique ; - ẫtude d'urbanisme ; - ẫtude de parkings souterrains ; - ẫtude des voiries, rộseaux, espaces libres ; - ẫtudes de l'impact environnemental ; - ẫtude dộveloppement durable / norme franỗaise HQE (Haute qualitộ environnementale). Contenu : - Dộfinition du projet urbain : les grands objectifs, le parti urbanistique, les choix environnementaux. - ẫtude du site : contraintes techniques, environnementales, population rộsidente - Prộ-programmation : peut nộcessiter une ou plusieurs ộtudes de marchộ. - Estimation sommaire des coỷts du foncier, des travaux d'amộnagement et des dộpenses diverses. - Estimation sommaire des recettes. - Bilan financier prộvisionnel sommaire (faisabilitộ). - Les diffộrents montages juridiques et financiers possibles. Aprốs cette premiốre ộtape, la ville peut-elle dộj savoir combien d'argent elle devra investir pour les infrastructures et combien pour combler le dộficit ? Si c'est trop ộlevộ, peut-elle dộcider de revenir sur le plan d'amộnagement ? Aprốs la premiốre ộtape, la ville dispose d'un bilan financier prộvisionnel sommaire qui lui permet de savoir si le projet sera ộquilibrộ ou dộficitaire, et s'il est dộficitaire, de connaợtre l'ordre de grandeur de la participation d'ộquilibre nộcessaire. ce niveau, le rụle de la sociộtộ d'amộnagement est de prộsenter un bilan sommaire mais exhaustif n'omettant ou ne sous-estimant aucun poste de dộpenses. Si le bilan est trop optimiste, que la commune dộcide d'investir dans les ộtudes de l'ộtape 2 et qu'on s'aperỗoit ensuite que l'opộration n'est pas rộalisable, alors la sociộtộ d'amộnagement perdra sa rộputation. Avec des outils informatiques, la sociộtộ d'amộnagement prộsente la ville plusieurs bilans financiers prộvisionnels avec des scộnarios diffộrents (un ộtage de plus ou de moins, des matộriaux plus ou moins chers pour les espaces publics, part plus ou moins ộlevộe des logements loyer modộrộ). Sur cette base la ville peut dộcider de modifier certaines caractộristiques de l'opộration. Question - Rộponse KHểA TP HUN V TRIN KHAI THC HIN QUY HOCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMẫNAGEMENT LA RẫALISATION 1312 Lô đất bán Khơng gian xanh cơng cộng Tầm nhìn Giai đoạn triển khai thực hiện Đây là giai đoạn thực hiện dự án, sau khi chủ đầu tư phê duyệt bảng dự tốn cân đối tài chính và kế hoạch phân kỳ của dự án đã được lập trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án (giai đoạn 2). Nội dung : - Tiến hành mua lại đất và giải phóng mặt bằng. (Nếu có thể bắt đầu cơng việc này từ trước thì tốt hơn). - Chủ đầu tư dự án từng bước tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng và cơng trình cơng cộng. - Các nhà đầu tư bắt đầu triển khai thực hiện dự án của mình. Étape opérationnelle C'est l'étape de la réalisation de l'opération. Elle est engagée après validation par le mtre d'ouvrage du bilan financier prévisionnel et du phasage établis lors de la phase pré-opérationnelle. Contenu : - Opérations de mtrise foncière. (Mais celles-ci peuvent avoir commencées plus tơt, ce qui est souhaitable.) - Réalisation phase par phase par le mtre d'ouvrage des travaux d'aménagement, des équipements et des espaces publics. - Réalisation par les investisseurs / constructeurs de leurs programmes. Qui finance les études dans une opération d'aménagement ? Les études de faisabilité et les études pré- opérationnelles sont paes par la ville. Les études réalisées dans le cadre de la phase opérationnelle entre dans le budget global de l'opération. Par exemple, la mission de l'archirecte-urbaniste-conseil du mtre d'ouvrage, qui examinera tous les projets pour vérifier leur conformité au parti d'aménagement et aux règles architecturales arrêtées pour l'opération, entre dans cette catégorie. Il est hors de question de faire payer les études, même en partie, aux investisseurs car ils pourraient ainsi orienter les conclusions des études en leur faveur, ou s'éloigner des objectifs qualitatifs fixés par la ville qui perdrait alors une partie de la mtrise de l'opération. Le cỏt des études pré-opérationnelles fait partie des dépenses de l'ensemble du projet, donc si le bilan financier global est équilibré, la ville récupérera l'argent dépensé pour les études. Question - Réponse Chủ đầu tư cần phải cung cấp các tài liệu đồ họa trong điều kiện sách : Des documents graphiques sont à fournir par le mtre d'ouvrage dans le cahier des charges : Ví dụ các tài liệu đồ họa của dự án quy hoạch khu vực « Ngơi sao Annemasse Genève » Exemple de documents graphiques de l'opération « Étoile Annemasse Genève » Các ngun tắc thiết kế Principes de composition Lots cessibles Espaces verts publics Perméabilité visuelle Đại lộ Emile Zola Avenue Emile Zola Hỏi - Đáp Ai chịu trách nhiệm tài chính cho các nghiên cứu thực hiện trong dự án ? Thành phố sẽ cấp kinh phí riêng để thực hiện các nghiên cứu khả thi và nghiên cứu chuẩn bị triển khai dự án. Kinh phí cho các nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn triển khai dự án sẽ được đưa vào trong bảng cân đối tài chính của dự án. Ví dụ kinh phí trả cho cơng ty tư vấn cho chủ đầu tư về kiến trúc, quy hoạch nhằm giúp chủ đầu tư thẩm định các dự án của các nhà đầu tư thứ cấp xem có phù hợp với quy hoạch và quy định về kiến trúc của dự án tổng thể hay khơng, sẽ được đưa vào trong bảng cân đối tài chính. Khơng nên u cầu các nhà đầu tư chịu kinh phí cho các nghiên cứu nói trên, dù chỉ một phần, vì khi đó họ có thể tác động để kết quả nghiên cứu có lợi cho các dự án của họ hoặc khơng tn thủ đúng các mục tiêu thành phố đề ra. Từ đó, thành phố có thể mất một phần kiểm sốt đối với dự án tổng thể. Các chi phí nghiên cứu trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án đều được tính trong tổng chi phí cho tồn bộ dự án, vậy nếu dự án tự cân đối tài chính được, thì thành phố sẽ thu hồi lại được khoản chi phí này. về chất lượng do KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION 1514 2. CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH Ở PHÁP 2. LES OPÉRATIONS D'AMÉNAGEMENT EN FRANCE - Thu hút người dân đến sống ở khu trung tâm bằng cách phát triển các chương trình nhà ở hỗn hợp. - Tạo thêm việc làm trong ngành dịch vụ ở trung tâm thành phố bằng cách phát triển các khu văn phòng. - Cải thiện giao thông đến khu trung tâm bằng cách xây một bãi đậu xe công cộng. - Cải thiện giao thông bằng cách xây dựng một tuyến đường hầm lớn. - Thực hiện dự án mà vẫn giữ được hình ảnh đặc trưng của Annecy và vẫn đảm bảo có đường dành cho người đi bộ từ khu vực dự án tới khu hạt nhân trung tâm cũ của thành phố. - Kiểm soát được toàn bộ dự án, cả về mặt quy hoạch lẫn tiến độ thực hiện. Chương trình thực hiện dự án Dự án Courier sẽ tạo ra 100 000 m² diện tích sàn xây dựng trên 4,7 ha : - Một trung tâm thương mại : 30 000 m² diện tích sàn trong đó có 13 000 m² dành cho các cửa hàng, được phân bổ như sau : • 2 cửa hàng lớn (3 500 m² cho cửa hàng thực phẩm, 1 900 m² cho cửa hàng sách / đĩa / hifi,…) ; • 4 cửa hàng trung bình (thể dục thể thao, giải trí, hàng nội thất) ; • 30 cửa hàng nhỏ ; • 1 quán bar - nhà hàng + vài điểm bán thức ăn nhẹ. - Nhà ở : 30 000 m² diện tích sàn, tương đương với 350 căn hộ. - Dịch vụ - văn phòng : 22 000 m² diện tích sàn. - Một cụm rạp gồm 10 phòng chiếu phim. - Một bãi đậu xe công cộng ngầm với 767 chỗ. - Ngầm hóa một tuyến đường chính ở nội thị. - Cải tạo các không gian công cộng nằm trong phạm vi dự án và ở các khu vực lân cận. Ở Pháp, một thành phố có 3 cách thực hiện một dự án quy hoạch đô thị : - Thành phố tự thực hiện dự án với các cơ quan hành chính, tài chính, và kỹ thuật của mình. - Thành phố giao dự án cho khu vực tư nhân (nhà đầu tư, công ty quy hoạch, hoặc công ty xây dựng). - Thành phố mời một công ty quy hoạch thực hiện dự án theo chỉ đạo của mình. Thành phố có quyền tự do lựa chọn một trong 3 cách trên, không có quy định nào bắt buộc thành phố phải chọn cách này hay cách kia. Nhưng nếu thành phố quyết định mời một công ty quy hoạch (dù đó là một doanh nghiệp tư nhân hay nhà nước), thì thành phố bắt buộc phải tổ chức đấu thầu. Các công ty quy hoạch thường là các công ty kinh tế hỗn hợp. Đây là loại hình doanh nghiệp hoạt động theo luật tư pháp và có đa số các cổ đông là các cơ quan nhà nước, đặc biệt là chính quyền các địa phương. Ưu điểm của công ty loại này là : về mặt pháp lý, nó là một doanh nghiệp tư nhân nên rất năng động và có thể ra quyết định nhanh chóng ; mặt khác nó hoạt động vì lợi ích công (mục tiêu của nó không phải là tìm lợi nhuận càng sớm càng tốt và bằng mọi giá). Khi mời một công ty quy hoạch thực hiện dự án, chính quyền thành phố sẽ làm việc với những chuyên gia thuộc khu vực tư nhân nhưng vẫn giữ được quyền kiểm soát trên toàn bộ dự án. Các công ty dạng này ra đời vào những năm 1950 với mục đích tái thiết nước Pháp sau Thế chiến thứ 2 và hiện nay thực hiện hơn 50% tổng số các dự án quy hoạch ở Pháp. Annecy là thủ phủ của Tỉnh Haute-Savoie, nằm trong Vùng Rhône-Alpes. Dự án Courier là một dự án quy hoạch phức tạp vì nó được thi công ở ngay trung tâm thành phố, trên diện tích gần 5 ha, bao gồm nhiều công trình xây dựng với các chức năng khác nhau : trung tâm thương mại, nhà ở, bãi đậu xe, không gian công cộng. Các mục tiêu của dự án Các mục tiêu của dự án cải tạo khu trung tâm của Thành phố Annecy là : - Tăng cường sức hấp dẫn của khu trung tâm thành phố, đặc biệt là về mặt thương mại. Ví dụ dự án « Courier » ở Annecy - Favoriser la croissance de la population dans le centre-ville en développant des programmes mixtes d'habitat. - Favoriser la création d'emplois tertiaires dans le centre-ville en accueillant des programmes de bureaux. - Améliorer l'accessibilité du centre-ville par la réalisation d'un parking public. - Améliorer la circulation par la mise en place en souterrain d'un axe important. - Réaliser cette opération de « greffe » en conservant l'image urbaine d'Annecy et en assurant la liaison piétonne entre l'opération et l'hyper-centre ancien. - Maîtriser totalement l'opération tant dans son contenu que dans son programme. Le programme de l'opération L'opération Courier offre 100 000 m² constructibles sur 4,7 ha : - Un centre commercial : 30 000 m² de surface constructible, dont 13 000 m² de surface de vente se répartissant en : • 2 grandes unités (3 500 m² alimentaire, 1 900 m² livres / disques / hifi,…) ; • 4 unités moyennes (sport, loisirs, équipement de la maison) ; • 30 boutiques ; • 1 bar restaurant + quelques points de restauration légère. - Des logements : 30 000 m² de surface constructible, soit 350 logements. - Des activités tertiaires (bureaux) : 22 000 m² de surface constructible. - Un complexe cinématographique de 10 salles. - Un parking public souterrain de 767 places. - La mise en souterrain d'une voie urbaine importante. - L'aménagement des espaces publics intérieurs et périphériques. En France, il y a trois façons possibles pour une ville de procéder à une opération d'aménagement urbain : - Elle mène elle-même l'opération avec ses services administratifs, financier et techniques. - Elle fait réaliser l'opération par le secteur privé (aménageur ou promoteurs/constructeurs). - Elle fait intervenir une société d'aménagement qui travaille sous son contrôle. La ville est libre de choisir entre ces trois méthodes, il n'y a pas de réglementation qui lui oblige à suivre l'une plutôt que l'autre. Mais si elle décide de faire appel à un aménageur (public ou privé), elle devra obligatoirement organiser une mise en concurrence. Les sociétés d'aménagement sont le plus souvent des sociétés d'économie mixte. Il s'agit d'une entreprise de droit privé dont la majorité des actionnaires sont des organismes publics, notamment des collectivités. Ses avantages sont à la fois ceux d'une entreprise privée (réactivité, rapidité décisionnelle) et ceux d'une structure publique (dont le but n'est pas de faire du profit le plus rapidement possible et avec n'importe quels moyens). Recourir aux sociétés d'aménagement permet aux autorités municipales de faire appel à des spécialistes privés tout en gardant une maîtrise sur l'ensemble de l'opération. Nées dans les années 1950 dans le but de reconstruire la France après la Seconde Guerre mondiale, ces sociétés réalisent aujourd'hui plus de 50% des opérations d'aménagement en France. Annecy est le chef lieu de la Haute-Savoie, l'un des départements de la région Rhône-Alpes. L'opération Courier est une opération d'aménagement complexe car elle se déroule en plein centre - ville, sur un site de près de 5 ha et concerne différentes fonctions : centre commercial, logements, parkings, espaces publics. Les objectifs de l'opération Cette importante opération de restructuration du centre-ville d'Annecy a pour objectifs de : - Renforcer l'attractivité du centre-ville et en particulier sa fonction commerciale. L'exemple de l'opération « Courier » à Annecy KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION 1716 Programme de l'opération CourierBản đồ quy hoạch dự án Courier Tổ chức quản lý thực hiện dự án Đây là việc điều phối cơng việc giữa các chủ thể nhà nước và tư nhân. Trong dự án Courier, Thành phố Annecy, chủ đầu tư, đã thành lập một cơng ty kinh tế hỗn hợp, SEMALAC, để thay mặt chủ đầu tư thực hiện dự án. Sau đó, cơng ty SEMALAC giao cho cơng ty SED Haute-Savoie (Cơng ty Hạ tầng của Tỉnh Haute-Savoie) tồn bộ cơng tác quy hoạch và phát triển từ đầu đến cuối dự án. Như vậy, cơng ty SED chịu trách nhiệm điều phối tồn bộ cơng việc của các chủ thể trong dự án, và là cầu nối giữa một bên là các đại biểu dân cử và các cơ quan chun mơn của Thành phố và bên kia là các doanh nghiệp tư nhân tham gia dự án. Đối tác tư nhân chính trong dự án là một cơng ty tư nhân đầu tư, xây dựng và khai thác trung tâm thương mại. Cơng ty này được chọn dựa trên kết quả đấu thầu có 5 đơn vị tham gia dự thầu. Sau khi được Thành phố chọn, nhà đầu tư th một kiến trúc sư để thiết kế trung tâm thương mại. Việc thiết kế trung tâm thương mại phải tn thủ quy hoạch của tồn bộ dự án Courier do một kiến trúc sư - chun gia quy hoạch thực hiện theo đơn đặt hàng của Thành phố và cơng ty SED. Như vậy, hai kiến trúc sư này cần phối hợp chặt chẽ với nhau. Le montage juridique Il s'agit de partager les tâches entre les acteurs publics et privés. Dans le cas de l'opération Courier, la ville d'Annecy, mtre d'ouvrage, a d'abord créé une société d'économie mixte, la SEMALAC, pour réaliser l'opération. Puis celle-ci a confié à la SED Haute-Savoie (Société d'Équipement du Département de la Haute-Savoie) la totalité des missions d'aménageur du début jusqu'à la fin de l'opération. La SED coordonnait donc l'ensemble des intervenants et servait d'interface entre les élus et les services municipaux d'Annecy d'une part, et les entreprises privées d'autre part. Le principal partenaire privé était un promoteur gestionnaire du centre commercial choisi sur concours parmi cinq candidats. Ce promoteur a fait appel à un architecte pour concevoir le centre commercial. Cet architecte devait intégrer le parti général d'aménagement établi par l'architecte-urbaniste qui travaillait pour la ville et la SED sur l'ensemble de l'opération Courier. Cela nécessitait donc une étroite collaboration entre ces deux architectes. Sơ đồ tổ chức thực hiện dự án Courier Thành phố Annecy : chủ đầu tư khu quy hoạch Les différents intervenants dans l'opération Courier Ville d’Annecy : mtre d’ouvrage Khu vực thương mại Các công trình hiện hữu Không gian cảnh quan Văn phòng trong tương lai Văn phòng đang xây dựng Nhà ở giai đoạn 1 Nhà ở trong tương lai Khu vực chủ yếu dành cho người đi bộ Khu vực các công trình kỹ thuật Đường dành riêng cho xe buýt Đường nối với khu hạt nhân trung tâm (ngầm) Đường phục vụ khu lân cận Đường kết nối và phục vụ khu hạt nhân trung tâm Espace commercial Bâtiments existants Espaces paysagers Bureaux futurs Bureaux en construction Logements futurs Logements 1ère phase Voie d’échange avec le centre-ville (souterraine) Espace à dominante piétons Site propre bus Installations techniques Voie de desserte riverains Voie d’échange et desserte du centre-ville Ơng Sobotta : kiến trúc sư - chun gia quy hoạch Tham gia thực hiện : Cơng ty SED Haute-Savoie: đơn vị tư vấn và giám sát cho SEMALAC trong các dự án quy hoạch - kiến trúc Đối tác tư nhân : SEGECE : nhà đầu tư, xây dựng và khai thác trung tâm thương mại Chapman & Taylor : cơng ty tư vấn thiết kế trung tâm thương mại Các cơ quan chun mơn của Thành phố Annecy SEMALAC : cơng ty đại diện chủ đầu tư xây dựng SEMALAC: aménageur concessionnaire de la Zac Partenaire privé: SEGECE : promoteur gestionnaire du centre commercial M. Sobotta : architecte-urbaniste C ha p ma n & Ta yl o r: ar chi tec tes du c ent re commercial Services municipaux de la ville d’Annecy Intervenants : SED Haute-Savoie : prestataire de services de la SEMALAC pour des missions d’am nagementé KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION 1918 Thành phố có thể giao toàn bộ hoặc chỉ một phần dự án cho công ty quy hoạch. Nếu chỉ được giao một phần thì công ty quy hoạch phải hợp tác với các cơ quan chuyên môn của thành phố để thực hiện dự án. Thành phố có toàn quyền quyết định nội dung công việc cần giao cho công ty quy hoạch. Tùy theo dự án, công ty quy hoạch được trả công từ 5% đến 7% trên tổng giá trị của dự án (chi + thu). Cách tính này giúp cho công ty quy hoạch có được sự độc lập tương đối với các giải pháp kỹ thuật và tài chính do thành phố lựa chọn. Công ty quy hoạch sẽ không có được sự độc lập này nếu công ty được trả công trên phần lãi thu được từ dự án. Từ trước đến nay, các công ty quy hoạch không chịu trách nhiệm tài chính trong dự án (nếu dự án không tự cân đối được, thành phố sẽ bù lỗ). Họ chỉ chịu trách nhiệm về năng lực chuyên môn và uy tín của mình. Tuy nhiên, hệ thống luật pháp ở Pháp đang có những thay đổi theo hướng các công ty quy hoạch phải chịu trách nhiệm tài chính và cách trả công cho các công ty này cũng sẽ thay đổi. Tuy các quyết định quan trọng liên quan đến dự án đều do chủ đầu tư, tức thành phố, đưa ra, nhưng công ty quy hoạch vẫn đóng vai trò là tư vấn thường trực cho chủ đầu tư. Tất cả các bước quan trọng trong dự án (dự toán cân đối tài chính…) đều phải được hội đồng thành phố thông qua. Thị trưởng không phải là người duy nhất ra quyết định. Bộ luật đấu thầu quy định rất rõ các thủ tục cần phải thực hiện để chọn đơn vị thi công. Còn để chọn nhà đầu tư thì thành phố có quyền tổ chức hoặc không tổ chức đấu thầu. Nhưng tổ chức đấu thầu vẫn là cách tốt nhất vì nó sẽ giúp cho thành phố có nhiều sự lựa chọn hơn về các giải pháp kỹ thuật, các ý tưởng kiến trúc và các phương án tài chính. Không nên chọn nhà đầu tư chỉ dựa trên các tiêu chí tài chính. Ví dụ, nhà đầu tư trung tâm thương mại được chọn trong khuôn khổ dự án Courier không phải là công ty bỏ thầu với giá cao nhất, mà là công ty có dự án phù hợp nhất với những yêu cầu của thành phố (về mặt kiến trúc, cảnh quan, mật độ xây dựng ). Trong dự án Courier, SEMALAC là công ty quy hoạch. SEMALAC đã giao cho SED các nhiệm vụ sau : - Tổ chức và quản lý các nghiên cứu chuẩn bị triển khai dự án. Vai trò của công ty quy hoạch - Đàm phán mua đất, giải tỏa và tái định cư. - Tổ chức và quản lý tất cả các hợp đồng với các đơn vị thi công, quản lý bảo hiểm và tranh chấp. - Quản lý các mối quan hệ với người dân ở xung quanh khu vực dự án. - Tư vấn, giám sát và quản lý các dự án thành phần: bãi đậu xe công cộng, đường hầm và các công trình công cộng khác. - Quảng bá cho dự án, đảm nhận phần thông tin và truyền thông cho dự án. - Chuẩn bị về mặt pháp lý cho việc bán diện tích sàn xây dựng cho các nhà đầu tư (đặc biệt là việc phân chia theo khối). - Tiến hành bán diện tích sàn xây dựng cho các nhà đầu tư, tổ chức đấu thầu, quản lý hợp đồng mua bán và các điều kiện bảo đảm về tài chính và pháp lý đối với nhà đầu tư. - Điều phối công việc trên các công trường xây dựng, làm việc với các nhà đầu tư. - Theo dõi kỹ thuật, tài chính và hành chính của dự án, quản lý ngân quỹ. - Tham gia ban chỉ đạo dự án, phối hợp làm việc với các vị đại biểu dân cử và các cơ quan chuyên môn của Thành phố. 2 Thành phố bán cho nhà đầu tư số m diện tích sàn xây dựng và nhà đầu tư này sẽ là người xây dựng và khai thác trung tâm thương mại. Hỏi - Đáp Ông có thể nói rõ hơn về việc bán diện tích sàn xây dựng ? 2 Thành phố không bán cho các nhà đầu tư số m đất 2 mà bán số m diện tích sàn xây dựng, vì đây là dự án có các công trình xây dựng cao tầng. Trong dự án Courier, bãi xe ngầm nằm dưới trung tâm thương mại và phía trên trung tâm thương mại là nhà ở và văn phòng. Do đó, cần phải áp dụng khái niệm đồng sở hữu theo khối (chứ không phải theo mặt bằng). Bãi xe ngầm là một bãi xe công cộng. Do đó, Thành phố (thông qua công ty SED) đứng ra làm chủ đầu tư xây dựng và quản lý. Đối với trung tâm thương mại, La ville peut confier à la société d'aménagement la totalité des misions d'aménageur, ou si elle préfère, une partie seulement de celles-ci. Dans ce cas, la société d'aménagement devra coopérer avec les services de la ville. Cette dernière est libre de définir le contenu exact de la mission confiée. La société d'aménagement est rémunérée au pourcentage, selon le projet, de 5% à 7% de la valeur totale de celui-ci (dépenses + recettes). Ce type de rémunération lui permet de garder une certaine neutralité par rapport aux choix techniques et financiers de la ville, ce qui ne serait pas le cas si elle était rémunérée sur la marge finale de l'opération. Jusqu'à présent, la société d'aménagement n'assumait pas le risque financier final de l'opération (si celle-ci était déficitaire, la ville couvrait la totalité du déficit). Elle était responsable de son savoir-faire et donc de sa propre renommée. Cependant, la loi française évolue actuellement vers une responsabilisation financière des aménageurs et une modification de leur mode de rémunération. Les décisions essentielles concernant l'opération sont toujours prises par le maître d'ouvrage, c'est-à- dire la ville, mais la société d'aménagement a un rôle permanent de conseil. Toutes les étapes importantes du projet (bilan prévisionnel, etc.) sont votées au conseil municipal. Ce n'est pas le maire seul qui décide. - Organisation et gestion des études pré- opérationnelles et opérationnelles. Le Code des marchés publics décrit de façon très précise comment on doit procéder pour choisir l'entreprise chargée de la réalisation des travaux. Pour le promoteur / constructeur, la ville est libre d'organiser ou non un concours. Mais le concours est la meilleure solution car il permet à la ville d'avoir plus de choix concernant les solutions techniques, les partis architecturaux et aussi de meilleures offres financières. Ce choix ne doit pas dépendre seulement de questions financières. Par exemple, le promoteur du centre commercial qui a été choisi pour l'opération Courier n'était pas celui qui proposait le plus d'argent, mais celui dont le projet correspondait le mieux aux intentions de la ville (au niveau de l'architecture, de l'image, d'une densité raisonnable de l'opération, etc.). Les missions confiées à la SED pour l'opération Courier sont les suivantes : Le rôle de l'aménageur - Négociations foncières, expropriations et relogement. - Organisation et gestion de l'ensemble des contrats de maîtrise d'oeuvre, gestion des assurances et des contentieux. - Gestion des relations avec les riverains de l'opération. - Gestion de la réalisation du parking public, des tunnels routiers et de l'ensemble des équipements publics. - Promotion commerciale de l'opération, gestion de l'information et de la communication. - Montage juridique préalable aux cessions des droits à construire (division en volumes notamment). - Commercialisation des droits à construire auprès des promoteurs / constructeurs, mise en concurrence, gestion des contrats de vente et des garanties financières et juridiques demandées aux promoteurs / constructeurs. - Coordination des chantiers, interface de tous les maîtres d'ouvrage. - Suivi technique, financier et administratif de l'opération, gestion de la trésorerie. - Animation du comité de pilotage de l'opération en relation avec les élus et les services de la ville. Pouvez-vous expliciter les cessions des droits à construire ? La ville ne vend pas aux constructeurs / promoteurs des mètres carrés de terrains mais des mètres carrés constructibles (des « droits à bâtir »), car il s'agit d'une opération sur plusieurs niveaux. Dans le cas de Courier à Annecy, le parking souterrain se trouve sous le centre commercial au-dessus duquel il y a des logements et bureaux. Cela implique la notion de copropriété en volume (et non à l'horizontal). Le parking souterrain est un parking public, donc c'est la ville qui le construit (par l'intermédiaire de la SED) et qui le gère. Pour ce qui est du centre commercial, la ville vend des mètres carrés constructibles à un promoteur privé qui s'occupe à la fois de la construction et de l'exploitation du centre. Question - réponse KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION [...]... Để xây dựng thành phố mới hoặc thực hiện các dự án quy hoạch lớn ở địa phương, phải lập ra các tổ chức đặc biệt Đó là các cơ quan nhà nước do các cơng chức cấp cao chỉ đạo và được Chính phủ giao cho khá nhiều quy n Hiện nay, các cơ quan này hầu như khơng còn nữa Từ khi triển khai thực hiện Luật Phân cấp năm 1982, chính quy n địa phương có nhiều thẩm quy n hơn Vì vậy, hiện nay ở Pháp, thị trưởng và... khu quy hoạch « treo » ở Việt Nam Trước khi tiến hành một dự án quy hoạch đơ thị, chính quy n cần thăm dò ý kiến người dân, vậy đối tượng thăm dò là những ai ? Theo luật của Pháp, chính quy n địa phương phải tổ chức tham khảo ý kiến người dân trước khi phê duyệt PLU là tài liệu quy hoạch liên quan đến tồn bộ địa phương, hay trước khi tiến hành một dự án quy hoạch với quy mơ nhỏ hơn Tuy nhiên, chính quy n... LA RÉALISATION KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH 5 CÁC VẤN ĐỀ KHÁC Bản đồ quy hoạch đơ thị địa phương (PLU) Tất cả các địa phương ở Pháp đều có bản đồ quy hoạch đơ thị địa phương (PLU) Bản đồ này phân bổ rất rõ ràng cơ cấu sử dụng đất : - U : khu đơ thị - AU : khu sẽ đơ thị hóa Khu vực này dành riêng cho các cơng trình xây dựng tương lai, cho các dự án quy hoạch đơ thị của địa phương Người... public 33 KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION Tun bố vì lợi ích cơng (DUP) Hỏi - Đáp La déclaration d'utilité publique (DUP) Question - Réponse Tun bố vì lợi ích cơng (DUP) là một thủ tục hành chính của Pháp cho phép chính quy n địa phương mua lại các khu đất cần thiết để thực hiện một dự án quy hoạch - ví dụ dự án xây dựng... PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH Trong dự án ở Annecy và ở Annemasse, có điểm nào ơng khơng hài lòng khơng ? Đối với dự án ở Annecy, nhìn chung dự án đã thành cơng Điều này là nhờ vào quy t tâm mạnh mẽ và xun suốt của chính quy n Thành phố Annecy Nếu khơng có quy t tâm đó, cơng ty SED đã khơng thể thực hiện thành cơng phần việc của mình Điều duy nhất chúng... d'urbanisme Bộ quy định về quy hoạch Đây là các quy định về xây dựng và quy hoạch do thành phố ban hành cho tồn bộ địa bàn dự án Các quy định này nhằm mục đích tạo ra một khơng gian đơ thị thống nhất và hài hòa, ví dụ thống nhất, hài hòa về quy mơ của các cơng trình xây dựng Chúng mang tính bắt buộc và khơng thuộc nội dung thương lượng với các nhà đầu tư Chính vì vậy, việc ban hành bộ quy định về quy hoạch. .. hoặc bán đất Nếu họ quy t định bán, chính quy n địa phương có quy n được ưu tiên mua lại những khu đất này Tuy nhiên, nếu chính quy n khơng có đủ ngân sách để mua, thì chính quy n sẽ phải xóa quy hoạch trên khu đất đó, và khi đó khu đất được « tự do mua bán » trở lại Như vậy, với cơ chế này, chính quy n địa phương buộc phải xác định rõ ràng các ưu tiên của mình và khơng thể quy hoạch q nhiều khu AU... trình cơng cộng sẽ được thực hiện vì chính thành phố, thơng qua cơng ty quy hoạch, sẽ đầu tư thực hiện các cơng trình này Đây là cách chúng tơi thực hiện dự án Courier ở Annecy Giải pháp thứ 2 : chia dự án ra thành nhiều khu vực và giao mỗi khu cho một nhà đầu tư tư nhân Với giải pháp này, thành phố sẽ gặp nhiều rủi ro hơn vì phải phụ thuộc vào các nhà đầu tư trong việc thực hiện các cơng trình hạ tầng... D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH Bảng dự tốn cân đối tài chính, một cơng cụ khơng thể thiếu cho chủ đầu tư Bảng dự tốn cân đối tài chính là một cơng cụ mà chủ đầu tư cần phải có để có một cách nhìn tồn diện và tổng thể trong suốt q trình thực hiện dự án Bảng cân đối này được lập trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án Đó là một tài liệu tham chiếu cho suốt... acteurs 25 KHĨA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH Trong trường hợp Thủ Thiêm hoặc các dự án khác ở TPHCM, cần phải cải thiện mơi trường pháp lý để tăng cường hơn nữa thẩm quy n cho các cơ quan quản lý dự án Về phía Việt Nam, một số ý kiến cho rằng Trưởng BQL Thủ Thiêm cần phải có nhiệm vụ và quy n hạn tương đương với một Phó chủ tịch UBND TPHCM, để có thể giải quy t tất cả các vấn đề BQL gặp . RÉALISATION Novembre 2006 ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION Novembre 2006 KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH Tháng 11 năm 2006 KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC. PADDI EN 2006 - 2007 42 KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION CHƯƠNG TRÌNH TẬP HUẤN CỦA PADDI NĂM 2006 - 2007 42 1 opération urbaine complexe KHÓA TẬP HUẤN VỀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH ATELIER SUR LE PASSAGE D'UN PLAN D'AMÉNAGEMENT À LA RÉALISATION 111 010 Ni dung : - Xỏc nh d ỏn ụ th : cỏc mc