Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỊ HỎ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐAI HOC KINH TÉ - LUÀT VÕ THỊ LIỄU HẠNH BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN sứ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Chuyên ngành: Luật Kinh tê Mã ngành: 8380107 LUẬN VÃN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN BẾN TRE - NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Những nội dung luận văn thực hướng dẫn trực tiếp TS Châu Thị Khánh Vân Mọi tham khảo dùng luận văn trích dẫn rõ ràng trung thực tên tác giả, tên công trinh, thời gian địa điểm Mọi chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, không trung thực tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm TÁC GIẢ Võ Thị Liễu Hạnh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC .Trang 1.2 Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Lý chọn đê tài Với tỉ lệ gia tăng dân số đất đai ngày trờ nên khan hiếm, nhu cầu đất tăng cao làm gia tăng giao dịch quyền sử dụng đất Trong thời gian gần số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia tăng đáng kể với tình tiết ngày phức tạp Nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu hệ tất yếu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Tuy nhiên có trường hợp quyền sử dụng đất đem thực giao dịch khác với người thứ ba Vấn đề đặt quyền lợi người thứ ba tình tham gia giao dịch bảo vệ nào? Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 có quy định chiếm hữu tình, bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng dân vơ hiệu trường hợp chủ sở hữu đòi lại tài sản từ người thứ ba tình Tuy nhiên q trình áp dụng pháp luật có án xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp người thứ ba tình Đó lý học viên chọn đề tài “Bảo vệ người thứ ba tình họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu” nhằm tìm hiểu, nêu bất cập áp dụng pháp luật đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Tình hình nghiên cún Các cơng trình nghiên cứu “Bảo vệ người thứ ba tình hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” cịn Bài viết tiêu biểu kể đến như: TS Châu Thị Khánh Vân - Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch quyền sừ dụng đất - Tạp chí Tịa án nhân dân tháng 10/2018 Ngồi cịn số nghiên cứu bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân nói chung như: Lưu Thị Hiền - Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người thứ ba tình theo Điều 258 Bộ luật Dân sự, hiểu cho - Tạp chí Tịa án số 12/2012 Ngun Thị Minh Phượng (2013) - Bảo vệ quyên lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định Điều 138 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 - Tạp chí Tịa án nhân dân Võ Hải Phương - Cơ chế bảo vệ quyền sở hữu người thứ ba tình mua bán đấu giá tài sản - Tạp chí dân chủ pháp luật số 12/2014 Vũ Thị Hồng Yến - Bào vệ quyền lợi người thứ ba tình sở hữu kiện đòi tài sản - Chuyên đề cho hội thảo khoa học cấp Trường môn Luật dân - Khoa luật dân - Đại học Luật Hà Nội tổ chức vào ngày 11/12/2007 Huỳnh Thanh Tĩnh - Luận văn thạc sĩ “Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu pháp luật Việt Nam”, trường Đại học Luật Hà Nội Tuy nhiên cơng trình, viết nêu phần nhiều nghiên cứu trước thời điểm Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực pháp luật Chưa có nhiều viết làm rõ bất cập áp dụng pháp luật bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình theo Bộ luật Dân năm 2015 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu luận văn Nghiên cứu sở lý luận, phân tích đánh giá quy định pháp luật hành thực tế áp dụng pháp luật thơng qua việc phân tích, bình luận án từ đưa đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Để đạt mục tiêu trên, đề tài có nhiệm vụ sau đây: - Phân tích quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi cua người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu - Phân tích án đưa bình luận - Kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cún 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu sở pháp lý án liên quan đên người thứ ba tình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đển người thứ ba tình xét xử Tịa án Phuong pháp nghiên cúru Luận văn vận dụng phương pháp nghiên cứu sau - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình họp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu - Phương pháp bình luận: Bình luận bàn án có liên quan đến người thứ ba tình họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu - Phương pháp đánh giá: Đánh giá án tìm hạn chế quy định pháp luật nhằm đưa số hướng giải cụ thể Kết cấu Luận văn Ngoài phần Danh mục tài liệu tham khảo, phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài gồm hai chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung bảo vệ người thứ ba tình họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương giải tranh chấp liên quan đến người thứ ba tình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và2: đềThực xuấttrạng hoàn thiện pháp luật CHƯƠNG NHŨNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO VỆ NGƯỜI THÚ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Để hiểu rõ quy định để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trước tiên cần làm rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu người thứ ba tình 1.1 Họp đồng chuyển nhưọng quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai Do họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều loại giao dịch dân nên cần phải tuân thủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015: - “Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; - Chủ tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; - Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội - Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định” Ngồi việc đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện chủ thể hợp đồng theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thời hạn sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực Điêu 122 Bộ luật Dân năm 2015 quy định giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật giao dịch vơ hiệu Như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực phải thỏa mãn tất điều kiện Điều 122 vi phạm điều kiện hợp đồng chuyển nhượng bị vơ hiệu Những quy định có ý nghĩa quan trọng việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức, Nhà nước, đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể giao lưu dân 1.2 Hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu nói chung họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu quy định Điều 131 Bộ luật Dân năm 2015 Theo đó, khoản Điều 131 quy định nguyên tắc chung cho việc xử lý hậu giao dịch vô hiệu là: “Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch dân xác lập” Như vậy, hợp đồng vơ hiệu thỏa thuận coi khơng có, khác với trường hợp “chấm dứt hợp đồng” trường hợp trước thời điềm chấm dứt hợp đồng hợp đồng có hiệu lực, thỏa thuận có giá trị bắt buộc với bên đến chấm dứt hợp đồng, việc thi hành hợp đồng trước thời điềm chấm dứt hợp đồng phải tôn trọng Khoán Điều 131 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hoàn trả” Như vậy, việc trả lại vật tru tiên, trả vật trả tiền Tuy nhiên, quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người thứ ba tình chủ sở hữu ban đầu chi nhận hồn trả tiền thay vật quy định Theo quy định pháp luật việc giải hậu giao dịch dân vơ hiệu khơi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhận đế giải tồn diện vụ án ngồi việc trả lại tài sản phải giải vân đê phát sinh thay đôi tài sản, hoa lợi, lợi tức tài sản, bôi thường thiệt hại1 Chu Xuân Minh (2020), ‘ Tuyên bổ giao dịch dán vô hiệu giải hậu giao dịch dân vơ hiệu', Tạp chí Tịa án nhân dân điện từ tháng 3/2020, địa chì: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien- cuu/tuyen-bo- 10 1.3 Khái niệm người thứ ba tình Để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình trước hết phải hiểu khái niệm người thứ ba tình Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 đưa khái niệm “Chiếm hữu tình” hồn tồn khơng định nghĩa người thứ ba tình người nào, cần hiểu khái niệm cho đúng? Theo từ điển, tình hiểu lịng thẳng, thật thà, tình rõ ràng nên hiếu người thứ ba tình người thời điếm tham gia giao dịch dân khơng có sở đế biết việc giao dịch với người khơng có quyền định đoạt tài sản đối tượng tài sản giao dịch liên quan đến giao dịch trước bị vơ hiệu, nghĩa người thứ ba tình hồn tồn tin người giao dịch với người có quyền giao dịch đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực, từ cho thấy người tình hồn tồn khơng có lồi tham gia vào giao dịch nên cần pháp luật bảo vệ.2 Trong quan hệ xãphái hội tuân nói chung phátkhơng sinh nhiều loại giao dịch dân đóhọp phải kểđồng đến loại giao quyền dịchloại phổ đồng biến nhiều điều họp kiện đồng chuyển nhượng thú,quyền sử dụng thi đất giao Do dịch tính sẽchất bị vơ phức hiệu tạp Trường đất đai hợp nên đâychuyển nhượng sử dụng hợp đất vơ có hiệu quyền sử giao-dich-dan-su-vo-hieu-va-giai-quyet-hau-qua-giao-dich-dan-su-vo-hieu, truy cập ngày 27 tháng 02 năm 2021 Nguyễn Thuý Hiền (2020), ‘Rút kinh nghiệm sai sót q trình xét xử vụ án dân liên quan đến quyền sờ hữu', Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử tháng 06/2020, địa chỉ: https://tapchitoaan.vn/bai- viet/phapluat/giai-quyet-cac-vu-an-dan-su-ve-quyen-so-huu-sai-sot-can-rut-kinh-nghiem truy cập ngày 10 tháng 03 năm 2021 Quan điêm Hội đơng Thâm phán Tịa án nhân dân Tôi cao đôi với trường hợp phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ nêu rõ Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30 tháng năm 2020 sau: “ Điều 126 Bộ luật Tố tụng dân quy định: “Phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ áp dụng q trình giải vụ án có cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản việc áp dụng biện pháp cần thiết đê bảo đảm cho việc giải vụ án việc thi hành án ” Khoản Điều 12 khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014 quy định sau: Khoản Điều 12: “Trường hợp mua bán nhà mà không thuộc diện quy định khoản Điều trường hợp thuê mua nhà thời diêm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác ” Khoản Điều 122: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đối, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng họp đồng mua nhà thương mại phải thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoán Điều Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực họp đồng thời điếm công chứng, chứng thực họp đồng'" Khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đãng ký quan đăng ký’ đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chỉnh ” Như vậy, theo quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đon yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sàn người có nghĩa vụ nhà quyền sử dụng đất Trường hợp tài sản nhà ở, theo quy định pháp luật, thời điềm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực thời điểm hợp đồng cơng chứng, chứng thực, việc chuyền giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua thời điểm bên mua tốn đủ tiền nhận bàn giao nhà Vì vậy, trường hợp nguyên đon yêu câu áp dụng biện pháp khân câp tạm thời phong tỏa tài sản nguời có nghĩa vụ nhà thuộc quyền sở hữu bị đơn giải sau: Neu bị đơn ký hợp mua bán nhà với bên mua, hợp đồng công chứng mà bên mua trả đủ tiền nhận bàn giao nhà từ bên bán kề từ thời điểm nhà khơng cịn thuộc quyền sở hữu họp pháp bị đơn, nên Tịa án khơng áp dụng biện pháp khấn cấp tạm thời phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ; nểu hợp đồng mua bán nhà bị đơn với người mua cơng chứng, người mua chưa tốn đủ tiền mua chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao tài sản cịn thuộc quyền sở hữu bị đơn, nên Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tởa tài sản cứa người có nghĩa vụ theo quy định cua Bộ luật Tố tụng dân Trường hợp tài sản quyền sử dụng đất, theo quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa Vì vậy, trường hợp ngun đơn u cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ đất thuộc quyền sử dụng bị đơn giải sau: Nếu bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyến nhượng, hợp đồng cơng chứng hồn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa kể từ thời điểm đất không thuộc quyền sử dụng bị đơn, nên Tịa án khơng áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ; ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng công chứng, chưa đăng ký vào sổ địa đất thuộc quyền sử dụng bị đơn, nên Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ theo quy định cúa Bộ luật Tố tụng dân Như vậy, họp đồng mua bán nhà Hội đồng thấm phán Tòa án nhân dân Tối cao vào thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào thời điểm hợp đồng có hiệu lực pháp luật đế xác định tài sản thuộc quyền sở hữu bị đơn hay không đế làm cho việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Việc áp dụng biện pháp khân câp tạm thời nêu liệu có làm ảnh hưởng đên quyền lợi người thứ ba hay không? Câu trả lời chắn có Tuy nhiên, vụ án giải chưa xác định người thứ ba trường hợp nêu Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30 tháng năm 2020 có đủ điều kiện để xem người thứ ba tình hay không nên cần phải phong tỏa tài sản đế tránh việc chuyển nhượng liên tục nhiều người khác nhằm làm phức tạp thêm vụ án Nếu trình giải vụ án có xác định người thứ ba trường họp nêu người tình cần phải xem xét cơng nhận quyền sở hữu cho họ Theo quan điểm tác giả, người thứ ba vụ án xác định tình khơng cần xác định người thứ ba tình nhận bàn giao nhà cập nhật sổ địa hay chưa, mà cần xác định vào thời điểm người thứ ba tình tham gia giao dịch tài sản tranh chấp đăng ký tên cứa bị đơn người thứ ba tình vào việc đăng ký để xác lập giao dịch, đồng thời người thứ ba thực xong nghĩa vụ tốn đủ điều kiện để bảo vệ theo quy định đoạn khoản Điều 133 Bộ luật Dân Đối với quy định khoản Điều 12 khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 chi nên áp dụng trường hợp khơng có xuất người thứ ba tình 2.2 Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch chuyến nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trường họp quyền sử dụng đất chưa đăng ký quyền sở hữu Quy định bảo vệ quyền lợi ích người thứ ba tình Bộ luật Dân năm 2015 có quy định tiến so với Bộ luật Dân năm 2005, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp cúa người thứ ba tình, tạo nên công việc bảo vệ quyền lợi ích đương tham gia giao dịch nguyên tắc, pháp luật cho phép chủ sở hữu đòi lại tài sản bất động sản chưa đăng ký quyền sở hữu từ người thứ ba tình Tuy nhiên, có hai trường họp ngoại lệ chủ sở hữu khơng kiện địi lại tài sản nhằm bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình là: - Ngoại lệ thứ nhât: Người thứ ba chiêm hữu tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá - Ngoại lệ thứ hai: Người thứ ba chiếm hữu tình giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa 2.2 Ỉ Bảo vệ người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá Bán đấu giá tài sản hình thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục quy định Luật Đấu giá tài sản năm 2016 Người mua tài sản bán đấu giá từ bán đấu giá Trung tâm bán đấu giá tài sản, Tổ chức kinh doanh dịch vụ Bán đấu giá Hội đồng bán đấu giá tài sản thực theo trình tự, thủ tục quy định bán đấu giá tài sản mà thơng thể biết nguồn gốc, tình trạng pháp lý tài sản bán đấu giá người mua coi chiếm hữu tình Do đó, việc pháp luật quy định người thứ ba chiếm hữu tình nhận tài sản động sàn phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản thông qua đấu giá trả lại tài sản cho chủ sở hữu hợp lý người thứ ba tình phải báo vệ trường hợp Tuy nhiên, q trình áp dụng pháp luật có bàn án xâm phạm đến quyền lợi người thứ ba trường hợp Ví dụ, vụ án nguyên đơn ông Trần Văn TI ông Phạm Văn T2: Ngày 28/12/1999 ơng Trần Hữu T có chuyển nhượng cho ông Phạm Văn T phần đất lúa có diện tích 1.420,4m2, với số tiền 80.000.000 đồng, ông T2 nhận số tiền 50.000.000 đồng, sổ tiền lại hẹn sang số đở xong hồn tất Ơng TI có đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao đất cho ông T2 giữ sử dụng kể từ cuối năm 1999 Do ơng T2 có nợ nhiều người nên thỏa thuận chưa sang tên chuyển quyền sử dụng đất, đợi ông T2 trả nợ xong làm thú tục sang tên ơng T2 trả số tiền cịn lại theo giá chuyển nhượng đất thực tể Sau có thời gian ơng TI nước ngồi, năm 2013 ơng yêu cầu ông T2 trả tiền làm thủ tục sang tên đât ơng T2 hẹn lân lựa, sau ơng đên Uy ban nhân dân huyện c xin trích lục giấy đất biết bà p đứng tên Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất phần diện tích đất ơng, từ phát sinh tranh chấp Lời khai ông T2 cho ơng mắc nợ nhiều người có án Tịa án có hiệu lực pháp luật, nên Chi cục Thi hành án Dân Huyện c có kê biên tài sản ơng có nhà phần đất ông mua ông TI chưa trả đủ tiền chưa sang tên Mọi thú tục làm họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ơng TI qua cho ơng T2 Chi cục Thi hành án Dân Huyện c yêu cầu ông T2 ký tên giùm cho ơng TI thời gian ơng TI khơng có mặt địa phương Sau phần đất ơng mua ơng TI thi hành kê biên bán đấu giá, bà p người mua tài sán đấu giá Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông TI vào năm 1997 phần diện tích đất cấp cho hộ gia đình, hộ gia đinh cúa ơng TI thời điểm có bà B, chị N vợ ông Tl, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông TI ông T2 lập ngày 29/12/2000 khơng có chữ ký thành viên hộ ông TI vi phạm quy định pháp luật Mặt khác theo lời khai ơng T2 chừ ký tên ông TI hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu ông ký thay; tờ trình số 130/TTr.UB ngày 30/8/2004 ủy ban nhân dân Thị Trấn c xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông TI đứng tên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ơng T2 đứng tên chưa đủ thủ tục Như việc chuyến quyền sử dụng đất từ ông TI sang ông T2 không trình tự theo quy định Luật đất đai Tại biên việc kê biên tài sản ngày 16/7/2003 biên việc thi hành án ngày 20/7/2004 Đội Thi hành án huyện c có kê biên bán phần diện tích đất ơng TI đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có mặt ông TI chứng kiến vi phạm quy định pháp luật Từ xác định giao dịch dân ông TI ông T2 vô hiệu, hủy kết bán đấu giá tài sản tuyên bố họp đồng mua bán tài sản đấu giá vô hiệu, buộc bà p phải trả lại diện tích nêu cho ông TI quản lý, sử dụng Theo tác giả, bà p người mua tài sản đâu giá, trước bán tài sản tổ chức bán đấu giá phải xác minh làm rõ nguồn gốc trạng thái pháp lý tài sản, bà p không buộc phải biết giao dịch chuyến nhượng quyền sử dụng đất ông TI ông T2 bị vô hiệu Dù cho ông T2 chưa thực xong nghĩa vụ tốn mình, ông quản lý phần đất đồng ý để chi cục thi hành án kê biên tài sán đế trả nợ cho ơng, ơng T2 người có lồi phải bồi thường tồn thiệt hại mà ông gây Phần đất tranh chấp chuyển nhượng tình cho bà p án buộc bà p phải trả lại phần đất cho ông TI không xem xét đầy đủ, toàn diện vụ án Trong thực tiễn, án có tình tiết khác nhau, đế giải thoả đáng vụ việc địi hởi Tịa án cấp phải xem xét quy định Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015 mối quan hệ với quy định pháp luật bán đấu giá tài sản cách thấu đáo Trường hợp có đú xác định người thứ ba tình vụ án người mua tài sản đấu giá cần phải ưu tiên áp dụng đoạn khoản điều 133 Bộ luật Dân sự, Luật đấu giá tài sản trước quy định bảo vệ chủ sở hữu ban đầu 2.2.2 Bảo vệ nguôi thứ ba tình giao dịch vói người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Thực tiễn xét xử nhiều vụ án, người thứ ba tình tham gia giao dịch sở hữu tài sản xác lập sở án, định có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thấm quyền, sau đó, án, định bị hủy, sửa Tịa án lại khơng bảo vệ người thứ ba tình mà tuyên họ phải trả lại bất động sản động sán phải đăng kỷ quyền sở hữu không quy định khoản Điều 138 Bộ luật Dân năm 2015 Vụ việc số 01: Vụ án nguyên đơn: Bà Trần Thị s, sinh năm 1941 bị đơn ông Nguyễn Hữu Th, sinh năm 1954; cư trú tại: Khu phố 5, phường p, tỉnh B Bà s ông Th tranh chấp diện tích đất 6.000 m Khu phố 5, phường p, tỉnh B Bản án số 31/2005/DSPT ngày 28/3/2005 Tòa án nhân dân Tỉnh B tuyên diện tích đất nêu thuộc quyền sử dụng cùa ơng Th Trên sờ đó, ơng Th chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất nêu cho ông Trần Ng Việc chuyển nhượng hồn thành, ơng Ng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau đó, Bản án số 31/2005/DS-PT bị hủy TAND tỉnh B giải lại vụ án Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc bà s, buộc ông Ng phải trả lại quyền sử dụng đất cho bà s không khoản Điều 138 Bộ luật Dân năm 2005 Trong vụ việc này, Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà s phải buộc ơng Th hồn lại giá trị đất cho bà s công nhận quyền sử dụng đất ơng Trần Ng quy định pháp luật.9 Vụ việc số 02: Ngày 10/7/2011, vợ chồng bà T, ông TI chuyển nhượng cho vợ chồng ông L, bà LI quyền sử dụng đất số 270, tờ đồ sổ 09 khu dân cư N, phường T, thị xã c, tỉnh Hải Dương diện tích 369 m 2, giá chuyển nhượng 380.000.000 đồng Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu khơng có cơng chứng, chứng thực Sau đất nêu bị quan thi hành án kê biên đế để cưỡng chế thi hành án bà Lê Thị T; bà Nguyễn Thị c ơng Hồng Văn L2 người mua tài sản Bản án dân sơ thấm số 04/2016/DS-ST ngày 09/3/2016 Tòa án nhân dân Thị xã c (nay thành phố C) Bản án dân phúc thẩm số 15/2017/DS- PT ngày 17/4/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông TI bà T, tuyên bố hợp đồng bán đấu giá số 39/2014/HĐBĐG ngày 23/10/2014 Chi cục Thi hành án dân thị xã c (nay thành phố C) Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản H (nay Trung tâm dịch vụ đâu giá tài sản tỉnh H) hợp đông mua bán tài sản bán đấu giá số 71 ngày 01/12/2014 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản H (nay Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tinh H) bà Nguyễn Thị c, ơng Hồng Văn L2 vơ hiệu; hủy bỏ kết bán đấu giá tài sản ngày 01/12/2014 quyền sử dụng đất số 270, tờ đồ số 09 nêu Nguyễn Thuý Hiền (2020), kinh nghiệm sai sót q trình xét xứ vụ án dân liên quan đến quyền sờ hữu' Tạp chí Tịa án nhân dân điện tứ tháng 06/2020, địa chỉ: https://tapchitoaan.vn/bai- viet/phap-luat/giaiquyet-cac-vu-an-dan-su-ve-quyen-so-huu-sai-sot-can-rut-kinh-nghiem truy cập ngày 10 tháng 03 năm 2021 Ngày 13/11/2017, vợ chồng ông Tl, bà T vợ chồng ông L, bà LI đến Phịng cơng chứng B tỉnh Hải Dương để lập họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 270, tờ đồ 09 nêu Ngày 27/11/2017, Uỷ ban nhân dân thị xã c (nay thành phố C) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đổi với đất số 270 cho ông L bà LI Ngày 06/12/2017, Văn phịng cơng chứng B,tính Hải Dương; ông L, bà LI chuyển nhượng phần đất với diện tích 183 m cho vợ chồng anh Đồ Văn D chị Vũ Thị N với giá 730.000.000 đồng Ngày 27/12/2017, Uỷ ban nhân dân thị xã c (nay thành phố C), tỉnh Hải Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông L, bà L1 phần diện tích đất cịn lại (186 m 2) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh D, chị N diện tích 183m đất nhận chuyển nhượng vợ chồng ông L, bà LI Tại Quyết định giám đốc thấm số 57/2018/DS-GĐT ngày 27/9/2018 Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội định húy toàn án dân sơ thẩm phúc thẩm vụ án nêu Bản án dân sơ thẩm số 05/2019/DS-ST thành phố c án phúc thẩm 27/2020/DS-PT ngày 26/05/2020 Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương xác định hợp đồng chuyển nhượng ông L, bà LI với ông TI bà T giả tạo Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/7/201 lgiữa ông bà L LI với ông T, bà TI tự nguyện, thời điểm thực giao dịch hai bên không tranh chấp, tài sản giao dịch không bị kê biên cấm chuyển dịch, bên giao đất nhận tiền, có xác nhận Chủ tịch, cán địa Uý ban nhân dân phường T ủy ban nhân dân phường vào số theo dõi Tuy nhiên trích lục đo vẽ bổ sung bàn đồ địa ngày 16/7/2011 có ghi tên ơng Khúc Kim T2 hộ giáp gianh khơng có chữ ký ơng T2; có ghi tên bà Nguyễn Thị M cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã c khơng có chừ ký bà M, khơng có xác nhận Văn phịng đăng ký quyền sứ dụng đất Như vậy, tài liệu lập khơng khách quan, mang tính hợp thức hóa để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ nên vô hiệu Hội đồng xét xử định: Không chấp nhận tồn u cầu khởi kiện ơng Nguyễn Đình L (tức Nguyễn Thanh L) việc: Cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 270, tờ đồ sổ 09 thuộc khu dân cư N, phường T, thị xã c (nay thành phố C), tinh Hải Dương bà Lê Thị T, ông Phạm Văn TI ông Nguyễn Đình L (tức Nguyễn Thanh L), bà Phạm Thị Ll; Tuyên bố hợp đồng bán đấu giá tài sản số 39/2014/HĐBĐG ngày 23/10/2014 Chi cục Thi hành án dân thị xã c (nay thành phố C) với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản H (nay Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tính H) hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 71 ngày 01/12/2014 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản H (nay Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh H) với bà Nguyễn Thị c ơng Hồng Văn L2 vơ hiệu; hủy kết bán đấu giá tài sản ngày 01/12/2014 đất số 270, tờ đồ 09 thuộc phường T, thị xã c (nay thành phố C), tinh Hải Dưong Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất số 270, tờ đồ 09 phường T, thị xã c (nay thành phố C), tỉnh Hải Dương lập ngày 13/11/2017 ông Phạm Văn Tl, bà Lê Thị T ơng Nguyễn Đình L (tức Nguyễn Thanh L), bà Phạm Thị Ll; số công chứng 1921 ngày 13/11/2017 hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất số 369, tờ đồ số 09 phường T, thị xã c (nay thành phố C), tỉnh Hải Dương lập ngày 06/12/2017 giữ ông Nguyễn Đình L (tức Nguyễn Thanh L), bà Phạm Thị LI anh Đỗ Văn D, chị Vũ Thị N; số cơng chứng 2132 ngày 06/12/2017 Phịng cơng chứng B tỉnh Hải Dương vô hiệu Mặc dù Hội đồng xét xử xác định anh D chị N người thứ ba tình, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ông bà L, LI anh D, chị N vô hiệu nhăm bảo vệ quyên lợi người mua tài sản đâu giá tình ơng L2 Thơng qua vụ án, vấn đề cần đặt người tình mua tài sản thơng qua đấu giá với người người thứ ba tình mua tài sản từ người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa ưu tiên bảo vệ ai? Theo quy định khoản Điều Luật Đấu giá “Trường hợp có người thứ ba tranh chấp quyền sở hữu tài sản đấu giá quyền sở hữu thuộc người mua tài sản đấu giá tình” Tuy nhiên áp dụng điều khoản nêu vào vụ án người thứ ba tình theo đoạn khoản Điều 133 Bộ luật Dân không bảo vệ Vì ơng L2, anh D, chị N có pháp lý để bảo vệ quyền lợi mình, khơng thể Luật Đấu giá luật chun ngành nên ưu tiên áp dụng anh D chị N người tình mua tài sán từ ông bà L, Ll Theo tác giả để giải vấn đề cần phải xem xét đến hai yếu tố: Một là, tính ổn định giao dịch; Hai là, hạn chế thấp thiệt hai xảy Căn theo thơng tin án anh D chị N nhận chuyển nhượng từ tháng 12/2017 sau vụ án giải phúc thẩm lần 01 (17/4/2017), đến tháng 9/2020 có định giám đốc thấm hủy hai án sơ thấm phúc thẩm vụ án nêu đề xét xử lại theo thủ tục chung Mặc dù anh D chị N nhận chuyến nhượng 186m2, cịn lại 183m2 ơng bà L, LI đứng tên sở hữu sau nhận chuyến nhượng anh D, chị N xây dựng nhà cửa sinh sống phần đất cần phải ưu tiên giao phần đất tranh chấp cho anh chị để đảm bảo tính ổn định quan hệ dân sự, tránh xáo trộn không cần thiết cho anh D chị N Tuy nhiên, anh D chị N nhận chuyền nhượng giấy tờ, chưa xây dựng cơng trình đất việc giao lại phần đất cho ông L2 xem giải pháp hợp lý ơng L2 mua đấu giá trọn đẩt, ơng hồn thành xong nghĩa vụ nộp 1.270.000.0000 đồng cho Chi cục thi hành án để nhận tài sản đấu giá Dĩ nhiên giao quyền sử dụng phần đất tranh chấp cho bên bên cịn lại phải xem xét bồi thường thiệt hại lồi ông bà T, Tl, L, LI gây Do đó, tùy trường hợp mà Hội đồng xét xử xác định nên ưu tiên áp dụng khoản Điều 133 Bộ luật Dân hay khoản Điều Luật Đấu giá Ngoài ra, đoạn khoản Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015 không quy định rõ án, định công nhận quyền sở hữu tài sản án, định Có thề có trường hợp án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật định hành công nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ thể, sau án phúc thẩm, định giải khiếu nại cuối không công nhận quyền sờ hữu chủ thể Do đó, đế tránh tranh cãi câu chữ điều luật cần phải quy định rõ án, định có hiệu lực pháp luật, vấn đề này, tác giả cho Tòa án nhân dân Tối cao cần hướng dẫn áp dụng pháp luật thống công tác xét xứ, tránh trường hợp tịa án địa phương lại có cách hiếu khác nhau.10 KÉT LUẬN CHƯƠNG Quy định bảo vệ bên thứ ba tình Bộ luật Dân năm 2015 Luật đất đai năm 2013 đánh giá có tiến vượt bậc so với trước Tuy nhiên thiếu đồng việc ban hành luật liên quan Luật đấu giá tài sản Nghị hướng dần phần làm giảm hiệu việc áp dụng quy định pháp luật để bảo vệ người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng người thứ ba tình giao dịch dân nói chung Chúng ta phủ nhận thành mà Bộ luật Dân năm 2015 mang lại nhiêu chưa đú để tạo hành lang pháp lý vững cho việc áp dụng thực tế Do đó, việc hồn thiện chế định người thứ ba tình với quy định chi tiết, cụ thể dễ dàng áp dụng điều vô thiết thực cấp bách 10 Hồ Chí Trường (2019), 'Bảo vệ người thứ tình giao dịch dán vô hiệu', Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh Tế-Luật - Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 69 KÉT LUẬN Bảo vệ người thứ ba tình xuất lần Bộ luật Dân 1995 dần hoàn thiện qua lần ban hành Bộ luật Dân gần Bộ luật Dân năm 2015 Với thay đổi cách tiếp cận, Điều 133 Bộ luật Dân 2015 đánh có nhiều điểm mẻ tiến Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy việc nhận thức áp dụng quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu cịn nhiều điểm chưa thống Với đề tài “Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu”, tác giả trình bày vấn đề lý luận mang tính tảng phân tích điềm tiến vẩn đề tồn cúa pháp luật Việt Nam hành lẫn lịch sử bảo vệ người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Trong q trình nghiên cứu, tác giá phân tích việc áp dụng quy định Tịa án cho thấy Tịa án có nhiều cách áp dụng khác nhau, nhiều quan điếm khác xem xét vụ việc Chính khơng rõ ràng quy định hành gây khó khăn thực tế áp dụng, khiến cho quy định trở thành nguyên nhân làm cho tranh chấp kéo dài Như vậy, để áp dụng cách có hiệu thiết nghĩ cần nghiên cứu hoàn thiện quy định cúa pháp luật Một quy định pháp luật vững chắc, khơng cịn kẽ hở chắn áp dụng rộng rãi sống Thông qua việc phân tích thực trạng đề xuất giải bất cập, tác giả mong muốn luận văn mang lại góc nhìn khác chế bảo vệ người thứ ba tình giao dịch chuyền nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu nhằm góp phần hoàn thiện quy định cúa pháp luật Việt Nam Mặc dù có nhiều cố gắng khả kiến thức thân hạn chế nên khó tránh khởi thiếu sót, khuyết điểm Tuy nhiên, tác giả hi vọng luận văn mang lại giá trị thiêt thực sông Mong nhận sụ góp ý từ thầy để tiếp tục hoàn thiện đề tài TÀI LIỆU THAM KHÃO Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015; Quốc hội (2005), Bộ luật Dân năm 2005, ban hành ngày 14 tháng 06 năm 2005; Quốc hội (2013), Luạí í/ứ/ đai năm 2013, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013; Quốc hội (2008), Luật thi hành án dân năm 2008, sửa đối bồ sung năm 2014, ban hành ngày 14 tháng 11 năm 2008; Quốc hội (2016), Luật đấu giá tài sản năm 2016, ban hành ngày 17 tháng 11 năm 2016; Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sổ 0Ỉ/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 04 năm 2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải sổ loại tranh chấp dãn sự, hôn nhân gia đình, ban hành ngày 16 tháng 04 năm 2003; Nguyễn Ngọc Điện (2016), Giảo trình Luật Dãn Tập 1, Nhà xuất Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh; Nguyễn Thuý Hiền (2020), ‘Rút kinh nghiệm sai sót trình xét xử vụ án dân liên quan đến quyền sở hữu', Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 06/2020, địa chỉ: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giai-quyet-cac- vu-andan-su-ve-quyen-so-huu-sai-sot-can-rut-kinh-nghiem, truy cập ngày 10 tháng 03 năm 2021; Tưởng Duy Lượng (2015), ‘Báo vệ người thứ ba tình giao dịch dân bị vô hiệu dự thảo Bộ luật Dân sự’, địa chỉ: https://tks.edu.vn/thong-tinkhoa-hoc/chi-tiet/81/727, truy cập ngày 09 tháng 05 năm 2020; Chu Xuân Minh (2020), ‘ Tuyên bổ giao dịch dân vô hiệu giải hậu giao dịch dân vô hiệu Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 3/2020, địa chỉ: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/tuyen-bo-giao-dich-dan-su- vo-hieu-va-giai-quyet-hau-qua-giao-dich-dan-su-vo-hieu, truy cập ngày 27 tháng 02 năm 2021; 10 Hồ Chí Trường (2018), 'Bảo vệ người thứ bct tình giao dịch dân vô hiệu’, luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh Tế-Luật - Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh; 11 Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch quyền sử dụng đất’, Tạp chí Tịa án tháng 10/2018