Đang tải... (xem toàn văn)
M�C L�C 1 MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hộ[.]
1 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn gốc trình sống nguồn gốc sản phẩm hàng hoá xã hội Từ lâu người coi đất đai thành phần khơng thể thiếu sống mình, khơng nơi để người cư trú, nơi để người tiến hành hoạt động sản xuất mà đất đai mang lại sản phẩm thiết yếu cho tồn Ngày nay, kinh tế thị trường phát triển thể rõ giá trị mà đất đai mang lại cho người Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước người đại diện chủ sở hữu Vì việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu công việc mà quan quản lý Nhà nước phải trọng, đưa biện pháp phù hợp vận dụng cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể giai đoạn khác nhằm quản lý cách tốt Một nội dung quản lý Nhà nước đất đai quan trọng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắnliền với đất chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp chongười sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp người sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất Trong giai đoạn tình hình sử dụng đất đai phức tạp có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều trì trệ, cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều chồng chéo, thủ tục hành rườm rà, thống quản lý chưa cao Việc nâng cao hiệu công tác quản lý cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp GCNQSD, phát huy mặt tích cực kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước Huyện Vân Đồn với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước kinh tế - xã hội huyện ngày phát triển Do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên quan trọng, pháp lý để người dân sử dụng mảnh đất Tuy nhiên nay, cơng tác cấp GCNQSD địa bàn huyện thời gian qua gặp nhiều khó khăn việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD, lập quản lý hồ sơ địa Xuất phát từ vấn đề thực tiễn trên, tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đồ địa huyện Vân Đồn giai đoạn 2016-2019 - Đánh giá ý kiến người dân cán quản lý đất đai công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đồ địa huyện Vân Đồn - Chỉ tồn tại, khó khăn giải pháp hồn thiện cơng tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đồ địa huyện Vân Đồn 2.3 Ý nghĩa của nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Nắm hệ thống văn pháp luật văn có liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hiểu rõ quy trình, trình tự cấp đổi GCNQSD đất theo đồ địa - Ý nghĩa thực tiễn: giúp người học có thêm kiến thức cấp GCNQSD đất nói chung cấp đổi GCNQSD đất theo đồ địa nói riêng Đồng thời, kết nghiên cứu tư liệu tham khảo cho huyện Vân Đồn công tác quản lý đất đai CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai Theo khoản 15 điều Luật đất đai 2013 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa 1.1.2 Đặc điểm cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1 Đăng ký đất đai nội dung mang tính đặc thù quản lý Nhà nước đất đai, tính đặc thù thể mặt - Một là, đăng ký đất đai thủ tục hành bắt buộc người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc pháp lý Nhà nước người sử dụng đất thi hành Luật Đất đai Mặc dù quốc gia, chế độ xã hội khác giới, có hình thức sở hữu đất đai khác nhau, quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu quản lý thống; - Hai là, đăng ký đất đai công việc máy Nhà nước cấp, hệ thống tổ chức ngành địa trực tiếp thực Chỉ có ngành Địa với lực lượng chun mơn đơng đảo, nắm vững mục đích, u cầu đăng ký đất đai, nắm vững sách, pháp luật đất đai có khả thực đồng nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai Đồng thời Địa ngành kế thừa, quản lý trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa quản lý biến động đất đai, tổ chức, đạo thực nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng đầy đủ, xác thơng tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai 1.1.2.2 Đăng ký đất đai thực với đối tượng đặc biệt đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, người đăng ký đất có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ Nhà nước việc sử dụng đất giao Do đó, đăng ký đất đai người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất đai Theo pháp luật đất đai hành, Nhà nước thực việc giao quyền sử dụng đất hai hình thức giao đất cho thuê đất Hình thức giao đất hay cho thuê đất áp dụng số loại đối tượng sử dụng vào số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng có quyền nghĩa vụ sử dụng khác Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật xác định cụ thể quyền nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký Đất đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với loại tài sản cố định đất như: nhà cửa loại cơng trình đất, lâu năm Các loại tài sản với đất đai hình thành đơn vị bất động sản Trong nhiều trường hợp loại tài sản không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi người sở hữu tài sản đất quyền sở hữu đất Nhà nước, đăng ký đất khơng thể khơng tính đến đặc điểm 1.1.2.3 Đăng ký đất phải tổ chức thực theo phạm vi hành xã, phường, thị trấn Ở Việt Nam, máy Nhà nước tổ chức thành 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong cấp xã đầu mối quan hệ tiếp xúc Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn đất đai địa giới hành xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi xã đảm bảo: - Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực đăng ký đất đai đầy đủ, thể chất Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước dân, dân, dân”; - Phát huy vai trị hiểu biết lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất 1.1.3 Vai trị cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - GCN chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ nhà nước người sử dụng đất, giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất; - Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành biện pháp quản lý nhà nước đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt tiềm đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho hệ sau Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất - Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận QSD đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai bắt buộc thực người sử dung đất Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc cần thiết vì: + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở bảo vệ lợi ích người sử dụng đất lợi ích toàn xã hội + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý hiệu + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với nội dung khác quản lý nhà nước đất đai; giúp nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở đảm bảo thị truờng bất động sản phát triển bền vững Trong năm vừa qua, hoạt động thị trường bất động sản diễn với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, nay, thị trường bất động sản nước ta tồn giao dịch tự phát, tượng mua bán ngầm, đầu trục lợi diễn mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát sinh nhà nước bị thất thu khoản lớn Để điều chỉnh thị trường hoạt động lành mạnh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực nghiêm túc, tạo sở pháp lý vững chắc, đảm bảo công xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi giao dịch bất động sản, thúc đẩy phát thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động chấp vay vốn 1.1.4 Các hình thức đăng ký đất đai 1.1.4.1 Đăng ký lần đầu thực trường hợp sau - Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký 1.1.4.2 Đăng ký biến động thực trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi sau - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phép đổi tên; - Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất; - Có thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật này; - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; - Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất 1.1.5 Mục đích, yêu cầu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, lãnh thổ bất khả xâm phạm Với vai trò đất đai người đời sống xã hội quan trọng nên Luật Đất đai, điều quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Nhà nước có đầy đủ quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, cá nhân thuê đất Quyền sử dụng đất nằm khuôn khổ pháp luật chịu quản lý Nhà nước Đất đai yếu tố đầu vào thiếu ngành sản xuất, sở tảng để doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Chúng ta chủ trương thi hành sách sở hữu đất đai, vấn đề quản lý chặt chẽ biến động tình hình sử dụng đất đai, đất cho xây dựng cơng trình cụ thể nhà quan trọng Một mục tiêu sách thị nhằm đảm bảo cải thiện công kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp sử dụng đất đai Nếu thiếu can thiệp Nhà nước, hộ gia đình cá nhân có thu nhập thấp khó có đủ khả có đất để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Đăng ký cấp giấy chứng nhận nội dung quản lý Nhà nước đất đai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung thiếu quản lý đất đai Nhà nước Đây công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch kế hoạch Như vậy, đăng ký cấp giấy chứng nhận nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực đầy đủ nghĩa vụ nhà nước Để thực tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ cấp quyền người dân 1.1.6 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ nhà nước người nhà nước giao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật GCN Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước, loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất GCN nước ta tồn loại: + Loại thứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp theo Luật Đất đai năm 1987 Tổng cục Quản lý ruộng đất (thuộc Chính phủ) phát hành theo mẫu quy định Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp đất nơng thơn có màu đỏ; + Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho khu vực ngồi thị (nơng thơn) Loại đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối đất làm nhà thuộc nông thơn Giấy có màu đỏ đậm UBND huyện, thị xã, huyện thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay Bộ Tài nguyên Môi trường) phát hành theo mẫu quy định Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 Chính phủ Thơng tư số 346/1998/TTTCĐC ngày 16/3/1998 Tổng cục Quản lý ruộng đất; + Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định luật đất đai 2003 mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006, sửa đổi Quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai bản, trang màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất, trang màu trắng lưu quan Tài nguyên Môi trường cấp huyện cấp tỉnh; + Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập theo quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mẫu giấy ban hành theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 10 1.2 Cơ sở pháp lý đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.1 Văn pháp lý - Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường hồ sơ địa chính; - Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đồ địa chính; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 77/2014/TT- BTC ngày 01/08/2014 Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 46 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Quyết định số 17/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành Quy định chi tiết số điều, khoản Luật