TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI ( BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA – VŨNG TÀU HỌC VIÊN TRẦN VĂN ĐẠT HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN[.]
Tính cấp thiết của đề tài
Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được thành lập năm 1990, tiền đề là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với vốn Điều lệ 7 tỷ đồng và 30 nhân viên Trải qua 27 năm xây dựng và trưởng thành, đến nay DIC Corp đã trở thành một Tổng Công ty lớn mạnh với tổng vốn Điều lệ lên đến 2.381 tỷ đồng và gần 5.000 CBCNV DIC Corp hoạt động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu du lịch, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch, Đầu tư xây dựng hạ tầng các công trình giao thông và đầu tư tài chính vào các Công ty con và các loại hình doanh nghiệp khác,…
Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh nên vấn đề Quản trị doanh nghiệp đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế, trong đó có các vấn đề về nguồn nhân lực, trình độ quản lý, công tác quản lý tài chính, các quy trình làm việc chưa được hoàn thiện,… Đối với công tác đầu tư phát triển và quản lý dự án của DIC Corp, do hiện nay đơn vị cùng lúc làm Chủ đầu tư quá nhiều dự án lớn trong lĩnh vực Bất động sản mới nên quá trình thực hiện còn những bất cập, đội ngũ nhân sự còn thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng phát triển của Doanh nghiệp và thời đại, việc thực hiện Dự án mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí và có khi đánh mất cơ hội đầu tư.
Nếu thực hiện tốt công tác quản lý dự án thì sẽ mang lại hiệu quả thiết thực cho Chủ đầu tư, góp phần tiết kiệm chi phí và thời gian, nâng cao vị thế về uy tín và năng lực của DIC Corp trên thương trường Đồng thời, có thể áp dụng được với các Công ty thuộc Tổ hợp DIC nói chung Việc tìm ra những giải pháp phù hợp trong công tác quản lý dự án thuộc lĩnh vực xây dựng Bất động sản là một yêu cầu cấp thiết để đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư của DIC Corp Chính bởi lẽ đó, mà tôi chọn vấn đề: “ hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại
Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng ” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý Dự án Bất động sản của DIC Corp, rút ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế đó.
- Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý Dự ánBất động sản tại DIC Corp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu
5 Kết luận Đối với một Tổng Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư Dự án, đặc biệt là các dự án phát triển khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở thì công tác quản lý dự án là một trong các khâu then chốt, có tính quyết định đến hiệu quả đầu tư. Nếu công tác quản lý dự án được làm tốt thì sẽ tiết kiệm cho Chủ đầu tư được rất nhiều các khoản chi phí, đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ theo kế hoạch, giảm được các khoản lãi vay, chi phí quản lý Doanh nghiệp, quản lý dự án,… Chính vì vậy, công tác này ngày càng được các Doanh nghiệp chú trọng.
DANH MỤC CÁC BẢNG viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ix
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
5 Kết cấu của luận văn 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 3
1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 3
1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 3
1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư 4
1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư 5
1.2 PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 7
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản 7
1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA 11
1.3 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 12
1 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư 12
1.3.2 Các chức năng của QLDA đầu tư 14
1.3.3 Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư 15
1.3.3.1.Quản lý thời gian và tiến độ dự án 15
1.3.3.2 Quản lý chi phí của dự án 18
1.3.3.3 Quản lý chất lượng dự án 20
1.3.4 Các hình thức tổ chức quản lý dự án 22
1.3.4.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 22
1.3.4.3 Chủ nhiệm điều hành dự án 23
1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án 24
1.3.5.1 Các nhân tố chủ quan thuộc về chủ đầu tư 24
1.3.5.2 Các nhân tố khách quan 26
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG 29
2.1 GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG 29
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp 29
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp 30
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp 30
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp 30
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN CỦA DIC CORP 32
2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án 32
2.2.1.1 Hình tổ chức quản lý dự án của DIC Corp 32
2.2.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Ban QLDA 33
2.2.1.3 Mô hình tổ chức của Ban QLDA 33
2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm 33
2.2.2.1 Dự án Khu Trung tâm Chí Linh, Tp Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu 34
2.2.2.2 Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.34 2.2.2.4 Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai 35
2.2.2.5 Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway, Tp Vũng Tàu 36
2.2.2.6 Khách sạn DIC Star Vĩnh Yên 36
2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA 37
2.2.3.1 Số lượng các dự án đang thực hiện đầu tư xây dựng: 37
2.2.3.2 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu đánh giá công tác QLDA 39
2.2.4 Kết quả khảo sát về công tác quản lý dự án đầu tư 42
2.2.5 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng kết quả công tác QLDA tại Ban QLDA 47
2.2.5.1 Công tác chuẩn bị đầu tư 47
2.2.5.2 Công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế 51
2.2.5.4 Công tác quản lý thi công 58
2.2.5.5 Công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán 65
2.2.5.6 Công tác bảo hành sau khi dự án hoàn thành 73
2.2.6 Đánh giá công tác quản lý dự án của các Ban QLDA 74
2.2.6.3 Nguyên nhân của các hạn chế trên 75
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG 79
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 79
3.1.1 Định hướng phát triển của DIC Corp 79
3.1.2 Những mục tiêu cụ thể trong giai đoạn 2018 – 2022 81
3.2 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DO DIC CORP LÀM CHỦ ĐẦU TƯ TRONG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 81
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 82 3.3.1 Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA 83
3.3.2 Hoàn thiện quy trình công việc QLDA 88
3.3.3 Nâng cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA 94
Phụ lục 1: Phiếu điều tra khảo sát công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại DIC Corp. 103
Phụ lục 2: Bảng tổng hợp kết quả điều tra khảo sát kèm theo luận văn 110
Số hiệu Tên bảng Trang
1.1 Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư 3
2.1 Danh sách các Công ty thành viên thuộc Tổ hợp DIC 56 2.2 Kết quả hoạt động SXKD giai đoạn 2011 - 2015 61
2.3 Các dự án do các BAN QLDA quản lý 79
2.4 Tiến độ các công trình 81
2.5 Chất lượng các công trình 82
2.6 Dự toán các công trình 82
2.7 Lưu đồ Quy trình công tác chuẩn bị đầu tư 83
2.8 Lưu đồ Quy trình công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế 85
2.9 Lưu đồ Quy trình công tác đấu thầu 87
2.10 Lưu đồ Quy trình công tác quản lý thi công 882.11 Lưu đồ Quy trình công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán 98-99
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Số hiệu sơ đồ Tên sơ đồ Trang
1.1 Quy trình quản lý thời gian và tiến độ 15
1.2 Quy trình quản lý dự án 17
1.3 Quy trình quản lý chất lượng 18
1.4 Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý 21
1.5 Hình thức chìa khóa trao tay 21
1.6 Hình thức quản lý dự án chủ nhiệm điều hành dự án 22
2.1 Sơ đồ tổ chức của DIC Corp 48
2.2 Quy trình phối hợp giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu 732.3 Sơ đồ tổ chức các Ban QLDA thuộc DIC Corp 75
1 Tính cấp thiết của đề tài.
Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được thành lập năm 1990, tiền đề là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với vốn Điều lệ 7 tỷ đồng và 30 nhân viên Trải qua 27 năm xây dựng và trưởng thành, đến nay DIC Corp đã trở thành một Tổng Công ty lớn mạnh với tổng vốn Điều lệ lên đến 2.381 tỷ đồng và gần 5.000 CBCNV DIC Corp hoạt động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu du lịch, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch, Đầu tư xây dựng hạ tầng các công trình giao thông và đầu tư tài chính vào các Công ty con và các loại hình doanh nghiệp khác,…
Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh nên vấn đề Quản trị doanh nghiệp đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế, trong đó có các vấn đề về nguồn nhân lực, trình độ quản lý, công tác quản lý tài chính, các quy trình làm việc chưa được hoàn thiện,… Đối với công tác đầu tư phát triển và quản lý dự án của DIC Corp, do hiện nay đơn vị cùng lúc làm Chủ đầu tư quá nhiều dự án lớn trong lĩnh vực Bất động sản mới nên quá trình thực hiện còn những bất cập, đội ngũ nhân sự còn thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng phát triển của Doanh nghiệp và thời đại, việc thực hiện Dự án mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí và có khi đánh mất cơ hội đầu tư.
Nếu thực hiện tốt công tác quản lý dự án thì sẽ mang lại hiệu quả thiết thực cho Chủ đầu tư, góp phần tiết kiệm chi phí và thời gian, nâng cao vị thế về uy tín và năng lực của DIC Corp trên thương trường Đồng thời, có thể áp dụng được với các Công ty thuộc Tổ hợp DIC nói chung Việc tìm ra những giải pháp phù hợp trong công tác quản lý dự án thuộc lĩnh vực xây dựng Bất động sản là một yêu cầu cấp thiết để đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư của DIC Corp Chính bởi lẽ đó, mà tôi chọn vấn đề: “ hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại
Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng ” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh.
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý Dự án Bất động sản của DIC Corp, rút ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế đó.
- Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý Dự án Bất động sản tại DIC Corp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình quản lý các Dự án do DIC Corp làm Chủ đầu tư tại các Ban QLDA, trong đó tập trung vào các Dự án phát triển Bất động sản.
- Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản lý các Dự án Bất động sản (không phải toàn bộ các dự án) do DIC Corp làm Chủ đầu tư trong giai đoạn 2013 - 2017.
Luận văn sử dụng lý luận kết hợp các phương pháp thống kê, phân tích và tổng hợp, đặc biệt là phương pháp chuyên gia, đồng thời kết hợp với tổng kết rút kinh nghiệm thực tiễn ở doanh nghiệp để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của đề tài.
Kết cấu của luận văn
Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận được cấu trúc thành 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư.
Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý đầu tư các dự án Bất động sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
Chương III: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư
Theo Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 thì “ Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Theo nghĩa khác, ngân hàng thế giới cho rằng “Dự án đầu tư là Tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”. a) Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ :
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công vụ thực hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền đề để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn.
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. b) Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:
- Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một quá trình nghiên cứu tỷ mỷ kỹ càng, tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về công nghệ kỹ thuật Tính khoa học còn thể hiện trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơ quan chuyên môn.
- Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu, xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư.
- Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nước Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư.
- Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung của các cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư, kể cả các quy định về thủ tục đầu tư Với các dự án đầu tư quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung mang tính quốc tế.
1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư
Có rất nhiều cách phân loại dự án đầu tư tùy theo mục đích và phạm vi xem xét Sau đây là một số cách phân loại dự án đang áp dụng tại Việt Nam: a) Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý, tùy theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước được phân theo 3 nhóm A, B và C Có hai tiêu thức được dùng để phân nhóm là dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự án có tổng mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong các nhóm thì nhóm A là quan trọng nhất, phức tạp nhất, còn nhóm C là ít quan trọng, ít phức tạp hơn cả Tổng mức vốn nêu trên bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, thềm lục địa, vùng trời (nếu có). b) Phân theo trình tự lập và trình duyệt dự án
Theo trình tự (hoặc theo bước) lập và trình duyệt, các dự án đầu tư được phân ra hai loại:
- Nghiên cứu tiền khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
- Nghiên cứu khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo nghiên cứu khả thi. c) Theo nguồn vốn
- Vốn ngân sách Nhà nước.
- Vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng ĐTPT của Nhà nước.
- Vốn đầu tư phát triển của các doanh nghiệp nhà nước.
- Vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.
- Vốn vay nước ngoài của Nhà nước, viện trợ, ODA.
- Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI).
- Vốn của các tổ chức Quốc tế.
1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư
Chu kỳ hoạt động của dự án trải qua 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư – Thực hiện đầu tư – Vận hành, Khai thác.
Bảng 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư
Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Vận hành, Khai thác (SX, KD, DV)
Nghiên Nghiên Nghiên Đánh Hoàn Thiết Thi Chạy Sử Sử Công cứu cứu cứu khả giá và tất các kế và công thử và dụng dụng suất phát tiền khả thi (lập quyết thủ lập dự xây nghiệm chưa công giảm hiện thi sơ dự án – định tục để toán lắp thu sử hết suất dần và các cơ bộ lựa báo cáo (thẩm triển thi công dụng công ở kết hội đầu chọn kỹ định khai công trình suất mức thúc tư dự án thuật dự án) thực xây cao dự án khả thi) hiện lắp nhất đầu tư công trình
(Nguồn: Giáo trình lập dự án đầu tư - ĐH Kinh tế Quốc dân 2005) a) Chuẩn bị đầu tư: Là giai đoạn nghiên cứu và thiết lập DAĐT, gồm các nội dung:
- Nghiên cứu, tìm ra các cơ hội đầu tư.
- Nghiên cứu tiền khả thi: Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ bản của dự án Trong giai đoạn này, người ta cũng xác định các chỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu quả dự án để làm cơ sở cho việc xem xét, lựa chọn dự án.
- Nghiên cứu khả thi: Nghiên cứu khả thi là bước nghiên cứu một cách toàn diện và chi tiết các yếu tố của Dự án Nghiên cứu khả thi được thực hiện trên cơ sở các thông tin chi tiết và có độ chính xác cao hơn giai đoạn Nghiên cứu tiền khả thi. Đây là cơ sở để quyết định đầu tư và là căn cứ để triển khai thực hiện dự án thực tế.
PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản
Công tác phát triển Dự án Bất động sản là quá trình tìm kiếm – lựa chọn cơ hội đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của Pháp luật để được giao làm chủ đầu tư thực hiện dự án Bất động sản, bỏ vốn để thực hiện đầu tư, quản lý dự án và đưa vào kinh doanh khai thác.
Nội dung công tác phát triển Dự án Bất động sản:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của Nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có ba dạng: Thứ nhất là đề nghị Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thứ 2 là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ ba là mua đất từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoặc quy hoạch cho mục đích công cộng, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như Sở Quy hoạch, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường,… hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được Hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc Hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường nhà đất, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
- Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
- Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
- Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
- Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ những nội dung sau:
- Mô hình kinh doanh cung cấp sản phẩm, dịch vụ gì, tính vượt trội của các sản phẩm, dịch vụ do Dự án cung cấp so với các sản phẩm, dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
- Các đặc điểm kỹ thuật;
- Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của Dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
- Ước tính toàn bộ chi phí Dự án;
- Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
- Ước tính nguồn vốn vay;
- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về Dự án;
- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn,
- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án
Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi Dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư có thể vay các tổ chức tín dụng thương mại hoặc tìm kiếm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết Biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
- Thỏa thuận về chi phí;
- Thỏa thuận về thời gian;
- Thỏa thuận về nhân lực;
- Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết MOU, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
- Các đánh giá rải rác;
- Đánh giá tiền khả thi;
- Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
- Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ Dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bước 7: Triển khai Dự án:
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
- Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
- Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:
- Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
- Tư vấn và quản lý tài sản.
1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA
Ngoài các đặc điểm thông thường của một dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng, các dự án Bất động sản có những đặc trưng riêng như sau:
- Diện tích chiếm đất lớn: Thông thường các dự án Bất động sản thường có quy mô lớn từ khoảng 20 hecta trở lên đến hàng ngàn hecta.
- Dự án Bất động sản được quy hoạch gồm nhiều hạng mục công trình như Khu nhà ở, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước,…), hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, công viên cây xanh,…), chung cư cao tầng, khu thương mại – dịch vụ,…
- Thời gian thực hiện dự án thường kéo dài, có khi lên đến 15 – 20 năm tùy theo quy mô dự án.
- Tổng mức đầu tư lớn: Lên đến hàng ngàn tỷ đồng tùy theo quy mô dự án, đặc biệt chi phí bồi thường, GPMB và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư.
- Các hạng mục công trình của Dự án Bất động sản có thể do một Chủ đầu tư hoặc nhiều Chủ đầu tư (bao gồm Chủ đầu tư cấp 1 và các Chủ đầu tư cấp 2) thực hiện, trong đó Chủ đầu tư cấp 1 sẽ hoàn thiện công tác chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính hoặc các hạng mục công trình trọng điểm; Các Chủ đầu tư cấp 2 sẽ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các Dự án cấp 2 theo quy hoạch được duyệt Khi đó, Chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm quản lý chung quá trình đầu tư của các Chủ đầu tư cấp 2 sao cho đảm bảo theo quy hoạch và Quy chế quản lý đầu tư xây dựng được duyệt.
- Các gói thầu có thể triển khai tuần tự nhưng cũng có thể triển khai hàng loạt để đảm bảo tiến độ đề ra.
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư
Theo giáo trình Quản lý dự án đầu tư, TS Từ Quang Phương, Bộ môn Kinh tế đầu tư, đại học Kinh tế quốc dân định nghĩa: “Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.”
Mỗi dự án được xây dựng nhằm thực hiện những mục tiêu xác định trong khuôn khổ nguồn lực cho trước Để thực hiện dự án cần có sự phối hợp hoạt động của rất nhiều các đối tượng có liên quan đến dự án như Chủ đầu tư, Nhà thầu, Tư vấn, các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, …
Các kết quả của dự án có thể có được nếu tất cả các công việc của dự án lần lượt được hoàn thành Tuy nhiên, vì tất cả các hoạt động của dự án đều có liên quan đến nhau và có ảnh hưởng qua lại lẫn nhau, nên nếu từng công việc được thực hiện một cách độc lập sẽ cần rất nhiều thời gian và chi phí để trao đổi thông tin giữa các đơn vị thực hiện Một số công việc chỉ có thể được thực hiện khi một số công việc khác bắt buộc phải hoàn thành trước nó, và phải hoàn thành trong khuôn khổ chất lượng cho phép Do đó, việc thực hiện dự án theo cách này không thể kiểm soát nổi tiến độ dự án, cũng như khó có thể đảm bảo các điều kiện về chi phí và chất lượng.
Như vậy, mọi dự án đều cần có sự phối hợp hoạt động của tất cả các đối tượng liên quan đến dự án một cách hợp lý Cơ chế phối hợp đó chính là quá trình quản lý dự án, dự án càng phức tạp và có quy mô càng lớn thì càng cần được tổ chức quản lý một cách khoa học.
Nói cách khác, công tác quản lý dự án chính là việc áp dụng các phương pháp, công cụ khác nhau, trong sự phù hợp với các quy định, các văn bản pháp lý của Nhà nước có liên quan đến dự án để phối hợp hoạt động giữa các đối tượng hữu quan của dự án, nhằm đạt được mục tiêu hoàn thành dự án với chất lượng cao nhất, trong thời gian nhanh nhất và với chi phí thấp nhất có thể.
Công tác quản lý dự án hợp lý và khoa học sẽ giúp chủ đầu tư đạt được các mục tiêu đã định của dự án với hao tổn nguồn lực ít hơn dự kiến, có thể là trong thời gian ngắn hơn với chi phí thấp hơn, từ đó làm tăng hiệu quả đầu tư vốn của xã hội; hoặc là, cùng các điều kiện về thời gian, chi phí, nhân lực đã giới hạn, công tác quản lý tốt cho phép nâng cao chất lượng dự án Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các dự án đầu tư xây dựng có quy mô lớn khi mà chất lượng các công trình xây dựng không đảm bảo có thể gây ra những tổn thất lớn cho xã hội.
Ngược lại, nếu công tác quản lý dự án được thực hiện thiếu khoa học, dự án có thể phải tốn nhiều nguồn lực hơn để hoàn thành hoặc hoàn thành với chất lượng không đảm bảo, gây nhiều thất thoát lãng phí cho xã hội và có thể để lại những hậu quả nghiêm trọng, nhất là với các dự án xây dựng công trình công cộng quy mô lớn được thực hiện bởi nguồn vốn của Nhà nước.
QLDA là một yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của dự án QLDA là sự vận dụng lý luận, phương pháp quan điểm có tính hệ thống để tiến hành quản lý có hiệu quả toàn bộ công việc có liên quan tới dự án dưới sự dàng buộc về nguồn lực có hạn.
Quản lý dự án bao gồm những đặc trưng cơ bản sau:
- Chủ thể của QLDA chính là người QLDA.
- Khách thể của QLDA liên quan đến phạm vi công việc của dự án (tức là toàn bộ nhiệm vụ công việc của dự án) Những công việc này tạo thành quá trình vận động của hệ thống dự án (chu kỳ tồn tại của dự án).
- QLDA là để thực hiện được mục tiêu dự án, tức là sản phẩm cuối cùng phải đáp ứng được yêu cầu của khách hàng Bản thân việc quản lý không phải mục đích mà là cách thực hiện mục đích.
- Chức năng của QLDA có thể khái quát thành nhiệm vụ lên kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều tiết, khống chế dự án Nếu tách rời các chức năng này thì dự án không thể vận hành có hiệu quả, mục tiêu quản lý cũng không được thực hiện Quá trình thực hiện mỗi dự án đều cần có tính sáng tạo, vì thế chúng ta thường coi việc QLDA là quản lý sáng tạo.
1.3.2 Các chức năng của QLDA đầu tư a) Chức năng ra quyết định: Quá trình xây dựng của Dự án là một quá trình ra quyết định có tính hệ thống, việc khởi công mỗi một giai đoạn xây dựng đều phải dựa vào quyết định đó Việc đưa ra quyết định ngay từ đầu có ảnh hưởng quan trọng đến giai đoạn thiết kế, giai đoạn thi công cũng như sự vận hành sau khi dự án đã được hoàn thành. b) Chức năng kế hoạch: Chức năng kế hoạch có thể đưa toàn bộ quá trình, toàn bộ mục tiêu và toàn bộ hoạt động của Dự án vào quỹ đạo kế hoạch, dùng hệ thống kế hoạch ở trạng thái động để điều hành và khống chế toàn bộ Dự án Sự điều hành hoạt động công trình là sự thực hiện theo trình tự mục tiêu dự định Chính nhờ chức năng kế hoạch mà mọi công việc của dự án đều có thể dự kiến và khống chế. c) Chức năng tổ chức: Chức năng tổ chức nghĩa là thông qua việc xây dựng một tổ chức dưới sự lãnh đạo của Giám đốc dự án để bảo đảm dự án được thực hiện theo hệ thống, xác định chức trách và trao quyền cho hệ thống đó, thực hiện chế độ hợp đồng, hoàn thiện chế độ quy định để hệ thống đó có thể vận hành một cách hiệu quả, đảm bảo cho mục tiêu dự án được thực hiện theo kế hoạch. d) Chức năng điều hành: Quá trình QLDA là sự phối hợp của rất nhiều các bộ phận có mối quan hệ mâu thuẫn và phức tạp, do đó nếu xử lý không tốt các mối quan hệ này sẽ tạo nên những trở ngại trong việc phối hợp hoạt động giữa các bộ phận, ảnh hưởng đến mục tiêu Dự án Vì vậy, phải thông qua chức năng điều hành của QLDA để tiến hành kết nối, khắc phục trở ngại, đảm bảo cho hệ thống có thể vận hành một cách bình thường. e) Chức năng giám sát: Chức năng giám sát là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện mục tiêu chính của Dự án công trình Đó là vì dự án công trình thường rất dễ rời xa mục tiêu dự định, phải lựa chọn các phương pháp quản lý khoa học để đảm bảo mục tiêu được thực hiện.
1.3.3 Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư
Chu trình sống của mọi dự án đầu tư đều phải chịu sự tác động mạnh mẽ của
3 điều kiện ràng buộc chặt chẽ:
- Ràng buộc về thời gian: Tức là một dự án xây dựng phải có mục tiêu hợp lý về kỳ hạn của công trình xây dựng;
- Ràng buộc về nguồn lực: Tức là một dự án xây dựng phải có được mục tiêu nhất định về tổng lượng đầu tư;
- Ràng buộc về chất lượng: Tức là dự án xây dựng phải có mục tiêu xác định về khả năng sản xuất, trình độ kỹ thuật và hiệu quả sử dụng.
Dựa trên ba điều kiện ràng buộc nêu trên, Quản lý dự án được chia làm 3 lĩnh vực chính như sau: Quản lý thời gian - tiến độ, quản lý chi phí và quản lý chất lượng dự án.
1.3.3.1 Quản lý thời gian và tiến độ dự án
Thực hiện dự án trong phạm vi thời gian đã hoạch định là một trong những mục tiêu quan trọng nhất của quản lý dự án xây dựng.
Công việc quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng phải trả lời được các câu hỏi chủ yếu sau:
- Cần bao nhiêu thời gian để thực hiện hoàn thành toàn bộ Dự án?
- Khi nào bắt đầu? Khi nào kết thúc mỗi công việc thuộc Dự án?
- Cần tập trung chỉ đạo những công việc nào (công việc được ưu tiên thực hiện) để đảm bảo thực hiện hoàn thành đúng hạn dự án như đã hoạch định?
- Những công việc nào có thể kéo dài và có thể kéo dài bao lâu mà vẫn không làm chậm tiến độ thực hiện Dự án?
GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
2.1 GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
- Tên tiếng Việt: Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
- Tên giao dịch đối ngoại: Development Investment Construction Corporation.
- Tên viết tắt: DIC Corp.
- Địa chỉ trụ sở chính: 265 Lê Hồng Phong, Phường 8,Tp Vũng Tàu.
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng tiền thân là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng, được thành lập năm 1990 Tháng 08/2002, DIC Corp đã trình Đề án thí điểm hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con và ngày 01/07/2003, DIC Corp chính thức chuyển sang hoạt động theo mô hình “Công ty mẹ - Công ty con” theo Quyết định 1158/QĐ-TTg ngày 25/12/2002 của Thủ tướng Chính phủ.
Thực hiện chủ trương cổ phần hóa, ngày 15/10/2007 tại Quyết định số 1302/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc phê duyệt phương án cổ phần hóa và chính thức chuyển sang hoạt động theo mô hình là Công ty Cổ phần.
Trải qua 25 năm xây dựng và phát triển, từ Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với 60 CBCNV, tổng vốn kinh doanh 8,2 tỷ đồng, doanh thu đạt 900 triệu đồng/năm, thu nhập người lao động đạt 432.000 đồng/tháng Đến nay, DIC đã phát triển thành một
Tổ hợp lớn, bao gồm 28 doanh nghiệp thành viên và liên kết, tổng số lao động gần5.000 người, vốn Điều lệ 2.381 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu trên 5.786 tỷ đồng, thu nhập bình quân người lao động 08 triệu đồng/tháng và hoạt động đa ngành nghề, đa lĩnh vực trên phạm vi toàn quốc.
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp
Phương hướng cơ bản và lâu dài của DIC Corp trong hoạt động sản xuất kinh doanh là thực hiện đa doanh, đa dạng hoá ngành nghề, đa sở hữu trên cơ sở trên cơ sở các lĩnh vực sản xuất, trong đó đầu tư các khu đô thị mới, khu nhà ở và kinh doanh bất động sản tiếp tục là thế mạnh, là lĩnh vực then chốt tạo đà cho DIC Corp đầu tư mạnh vào các dự án khác Ngoài ra, còn có lĩnh vực xây lắp, dịch vụ du lịch, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, đầu tư tài chính vào các Công ty thành viên và Công ty liên kết.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được tổ chức và hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần, trong đó không còn vốn Nhà nước Cơ cấu tổ chức của Công ty gồm HĐQT, Ban Điều hành và các Phòng, Ban chức năng, các tổ chức Đảng, Công đoàn, Đoàn thanh niên,…:
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp
Bảng 2.1 Kết quả hoạt động SXKD giai đoạn 2013 – 2017
TT CHỈ TIÊU ĐVT Năm
* Nhà đất, bất động sản " 2.130,3 1.779,2 1.866,3 1.674,2 1.670,0
TT CHỈ TIÊU ĐVT Năm Năm Năm Năm Năm
3 Vốn điều lệ của DIC Corp
- Tỷ lệ vốn NN / vốn điều lệ % 56,7 56,7 56,7 56,7 56,7
6 Tổng vốn đầu tư phát triển
7 Tổng số lao động Người 4.967 3.990 4.200 3.249 3.800
(Nguồn: Báo cáo tổng kết công tác sản xuất kinh doanh của DIC Corp).
Chủ đầu tư DIC Corp
(1) (2) Đại diện Chủ đầu tư Các Ban QLDA
Bộ phận KT/Nhà thầu Tư vấn GS (7) Nhà thầu thi công XDCT
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN CỦA DIC CORP
2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án
2.2.1.1 Hình tổ chức quản lý dự án của DIC Corp
Hình thức quản lý các dự án do DIC Corp trực tiếp làm chủ đầu tư được giao cho các Ban QLDA trực thuộc DIC Corp thực hiện.
Do đó, Ban QLDA thực hiện nhiệm vụ do chủ đầu tư giao và quyền hạn do chủ đầu tư uỷ quyền Ban QLDA chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật theo nhiệm vụ được giao và quyền hạn được uỷ quyền Ban QLDA lựa chọn nhà thầu, giám sát toàn bộ dự án hoặc một phần thuê tư vấn giám sát Mối quan hệ giữa các bên trong việc được mô hình hóa như sau:
Sơ đồ 2.1 - Quy trình phối hợp giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu
(1): DIC Corp (Chủ đầu tư) chỉ đạo hoạt động của Ban QLDA
(2): Ban QLDA có nhiệm vụ báo cáo DIC Corp
(3): Bộ phận kỹ thuật/Tư vấn báo cáo tiến độ, tham mưu cho Ban QLDA về kỹ thuật
(4): Ban QLDA chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện dự án theo tiến độ, chất lượng
(5): Ban QLDA quản lý trực tiếp đơn vị thi công
GIÁM ĐỐC BAN QLDA CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC
- KẾ HOẠCH Bộ phận KỸ THUẬTBộ phận Bảo vệ hiện trường
(6): Đơn vị thi công báo cáo trực tiếp với Ban QLDA về những vấn đề trong quá trình thi công
(7): Bộ phận kỹ thuật/Tư vấn thực hiện nhiệm vụ giám sát về mặt tiến độ, kỹ thuật
(8): Đơn vị thi công có nhiệm vụ báo cáo cho đơn vị tư vấn các vấn đề về tiến độ, kỹ thuật thi công.
2.2.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Ban QLDA
Các Ban QLDA là đơn vị trực thuộc Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng được thành lập theo các quyết định của Hội đồng Quản trị Tổng công ty. Ban QLDA có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng được mở tại Ngân hàng, có chức năng giúp DIC Corp quản lý việc đầu tư và xây dựng các dự án theo phân cấp quản lý do DIC Corp quyết định đầu tư Thay mặt DIC Corp làm Đại diện Chủ đầu tư các dự án Bất động sản của DIC Corp đầu tư thực hiện bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn vay.
2.2.1.3 Mô hình tổ chức của Ban QLDA
Sơ đồ tổ chức chung của các Ban QLDA trực thuộc DIC Corp như sau:
Sơ đồ 2.2- Sơ đồ tổ chức các Ban QLDA thuộc DIC Corp
2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm
Là một Tổng Công ty lớn, DIC Corp được chính quyền các địa phương tín nhiệm giao cho làm Chủ đầu tư nhiều dự án Bất động sản có quy mô lớn trên địa bàn cả nước, trải dài từ Bắc vào Nam Sau đây, tôi xin giới thiệu một số dự án trọng điểm trong lĩnh vực phát triển Bất động sản mà DIC Corp được giao làm Chủ đầu tư.
2.2.2.1 Dự án Khu Trung tâm Chí Linh, Tp Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu a) Vị trí, diện tích: Thuộc phường 8, 9, 10, phường Nguyễn An Ninh, Phường
Thắng Nhất, Tp Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, diện tích 997.263m 2 b) Tổng mức đầu tư: 1.109.973 triệu đồng. c) Tình hình thực hiện Dự án:
- Đã thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình kiến trúc trên đất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt trên diện tích 70,75ha; d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo:
- Hoàn tất công tác bồi thường, GPMB: Đến năm 2019;
- Hoàn tất công tác đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc kinh doanh: Đến hết năm 2023.
2.2.2.2 Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai a) Vị trí, diện tích: thuộc địa phận Cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; Diện tích chiếm đất: 464,559ha. b) Tổng mức đầu tư: 7.506.381 triệu đồng. c) Tình hình thực hiện dự án:
- Đã hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng cho toàn bộ diện tích Dự án; Hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất của dự án; Đã hoàn thành thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trên toàn bộ Dự án và đã được UBND tỉnh phê duyệt; Hoàn thành việc thiết kế bản vẽ thi công hạ tầng kỹ thuật trên toàn bộ Dự án; Hoàn thành việc đầu tư xây dựng Cầu Đại Phước nối dự án với huyện Nhơn Trạch; Đã kết nối được hạ tầng đến các dự án cấp 2 theo Hợp đồng đã ký kết (đường, điện,nước, thông tin, trạm cấp nước); hoàn thành cơ bản các hạng mục HTKT thuộc trách nhiệm nhà đầu tư cấp 1; c) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Về công tác Quy hoạch: Hoàn thành thiết kế điều chỉnh cục bộ quy hoạch
CTXD tỷ lệ 1/500 tại các Phân khu đã được UBND tỉnh cho phép tại Văn bản số 10068/UBND-CNN ngày 22/11/2013.
- Hoàn tất thi công hạ tầng kỹ thuật chính của dự án.
2.2.2.3 Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Tp Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc a) Vị trí, diện tích: nằm ở phía Nam hồ Đầm Vạc, có quy mô có diện tích
194,7394 ha, thuộc địa giới hành chính thuộc xã Thanh Trù, phường Khai Quang –
Tp Vĩnh Yên và xã Quất Lưu – huyện Bình Xuyên b) Tổng mức đầu tư : 3.681.081 triệu đồng. c) Tình hình thực hiện dự án: Đã thực hiện đền bù GPMB với diện tích là 128,87 ha; Đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; Hiện tại, Dự án đã hoàn thành việc san nền sơ bộ (giai đoạn 1) Phân khu 1 (65 ha) và triển khai thi công một phần khối lượng (khoảng 80%) bao gồm hệ thống đường giao thông; mạng lưới thoát nước mưa, thoát nước thải; d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo:
- Tiếp tục thực hiện công tác bồi thường, GPMB, dự kiến hoàn thành trước năm 2018; Hoàn thành Hạ tầng kỹ thuật của Giai đoạn 1 (65ha) trong năm 2018; Đầu tư xây dựng Cụm dịch vụ - du lịch bao gồm khách sạn, resort, khu thương mại dịch vụ, công viên,… hoàn thành trước 2018; Đầu tư xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án theo quy hoạch, hoàn thành trước năm 2022.
2.2.2.4 Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai a) Vị trí, diện tích: Thuộc địa phận xã Long Tân và xã Phú Thạnh, huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, diện tích: 3.287.110 m 2 , b) Tổng mức đầu tư: 5.456.686 triệu đồng c) Tình hình thực hiện dự án:
- Đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/500 theo mục tiêu là Khu đô thị du lịch; Đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án; Đã thỏa thuận với dân để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được 35 ha. d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Hoàn thiện thủ tục lập, trình duyệt thiết kế cơ sở, dự án đầu tư xây dựng công trình : Trước Quý III/2018; Tiến hành công tác bồi thường, GPMB : Từ 2017 – 2019; Hoàn tất các thủ tục pháp lý, nộp tiền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hoàn thành trước Quý IV/2019; Thực hiện bồi thường đến đâu, tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt đến đó:
Từ 2018 – 2023; Tiến hành đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình kiến trúc kinh doanh chính của dự án : Từ 2020 – 2025.
2.2.2.5 Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway, Tp Vũng Tàu a) Vị trí, diện tích: thuộc lô B13 – Trung tâm Chí Linh, T.p Vũng Tàu, tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu. b) Tổng mức đầu tư: dự kiến khoảng 1.752.465 triệu đồng: c) Tình hình thực hiện dự án: Đã hoàn thành việc thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công công trình; Đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư; Đã được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng; d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Trong năm 2018: thi công hoàn tất kết cấu phần thân và công tác hoàn thiện, M&E phần lớn công trình; Tiến hành mở tất cả các gói thầu công trình; xây dựng một số căn hộ mẫu; Trong năm 2019: hoàn tất kiến trúc, điện nước, nội thất, sân vườn và nghiệm thu đưa vào sử dụng trong Quý IV.
2.2.2.6 Khách sạn DIC Star Vĩnh Yên a) Vị trí, diện tích: là dự án thành phần của Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh
Yên, Tp Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. b) Tổng mức đầu tư: dự kiến khoảng 493.302 triệu đồng: c) Tình hình thực hiện dự án:
- Đã hoàn thành việc thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công công trình; Đã được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng; Đã đầu tư xây dựng xong phần kết cấu. d) Dự kiến tiến độ triển khai tiếp theo.
- Thi công hoàn thiện mặt ngoài công trình; hồ bơi, khu quầy Bar ngoài trời; sân vườn và các công trình phụ trợ như: trạm điện, trạm xử lý nước thải, trạm ga của công trình; Triển khai đồng bộ thi công hệ thống điện, nước, hệ thống chiếu sáng, chống sét, chống mối, hệ thống PCCC và hệ thống M&E của công trình; Hoàn tất việc đầu tư, mua sắm trang thiết bị, công cụ dụng cụ và đưa công trình vào kinh doanh khai thác trong quý IV/2018.
2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA
2.2.3.1 Số lượng các dự án đang thực hiện đầu tư xây dựng:
Tổng số dự án được thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2017 được thống kê như sau:
Bảng 2.2- Các dự án do các Ban QLDA quản lý
STT Tên dự án Địa điểm xây dựng Năm thực hiện
(không bao gồm dự án thành phần)
Phường 10, Phường Nguyễn An Ninh và Phường Thắng Nhất, Tp
2 Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước
Xã Đại Phước, H Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
3 Khu Đô thị mới Nam
Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
4 Khu biệt thự An Sơn Phường 4, TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng
Khu dân cư thương mại Vị Thanh giai đoạn 1
Phường 4, TP Vị Thanh, Hậu Giang
STT Tên dự án Địa điểm xây dựng Năm thực hiện
6 Cao ốc Thủy Tiên Phường 5, Tp Vũng Tàu,
8 Tổ hợp DIC Phoenix Phường Nguyễn An Ninh,
9 Khu đô thị mới Bắc
Vũng Tàu Phường 12, Tp Vũng Tàu 2015 -
Xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
Tp Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
13 Khu đô thị du lịch
Long Tân xã Long Tân và xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
(Nguồn Báo cáo các dự án đầu tư do Phòng Kế hoạch và Phát triển Dự án DIC
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN 2018 – 2022
TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN 2018 – 2022.
3.1.1 Định hướng phát triển của DIC Corp a) Sản xuất kinh doanh
Giai đoạn 2018 ÷ 2022 là mốc rất quan trọng với DIC Corp, đây là dấu son đánh dấu quá trình hình thành và phát triển thương hiệu DIC Corp trong 32 năm của đơn vị Với vốn Điều lệ ngày mới thành lập là 8,2 tỷ đồng, đến năm 2022 phấn đấu đạt mức 6.000 tỷ đồng, Giá trị Sản lượng hàng năm đạt mức trên 30.000 tỷ đồng, tất cả các chỉ tiêu khác phấn đấu tăng trưởng từ 10 ÷ 20% Xây dựng thương hiệu DIC Corp trở thành thương hiệu uy tín, thân thiện với các nhà đầu tư trong nước, trong khu vực và Quốc tế.
Tiếp tục điều chỉnh cơ cấu các lĩnh vực SXKD và Đầu tư toàn DIC Corp một cách hợp lý, phù hợp để thúc đẩy sự phát triển và tăng cường năng lực cạnh tranh của DIC Corp.
Tiếp tục đổi mới và phát triển Doanh nghiệp theo chiều sâu Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực có trình độ cao, chuyên nghiệp, tâm huyết Thỏa mãn được nhu cầu phát triển của DIC Corp, đáp ứng được yêu cầu hội nhập, cạnh tranh trong nước và Quốc tế. b) Công tác đầu tư:
- Phát triển đầu tư Dự án trên phạm vi cả nước Nghiên cứu, lựa chọn dự án khả thi, hiệu quả, phù hợp để phát triển đầu tư ra nước ngoài.
- Tiếp tục phát triển đầu tư tài chính trên nguyên tắc: Bảo toàn và phát triển nguồn vốn Nhà nước đã giao cho DIC Corp quản lý.
- Hỗ trợ, khuyến khích để phát triển công tác đầu tư tại các Doanh nghiệp DIC thành viên Với phương châm: Phát triển đầu tư để chủ động giải quyết việc làm cho CBCNV, chuyển từ vị trí làm thuê, tìm kiếm việc làm, sang vị trí làm chủ nguồn công việc.
- Đầu tư nâng cấp, đầu tư mở rộng, đầu tư mới để hiện đại hóa máy móc, trang thiết bị, phương tiện kỹ thuật, dây chuyền sản xuất tại các đơn vị thành viên của Tổ hợp DIC theo công nghệ mới nhất nhằm nâng cao năng lực và sức cạnh tranh của Tổ hợp DIC đối với các Doanh nghiệp bên ngoài. c) Về công tác Tổ chức:
- Tiếp tục xây dựng chiến lược phát triển nhân lực trong Tổng Công ty theo hướng chính quy, lập quy hoạch phát triển nguồn nhân lực Tổng Công ty đến năm
2025, đảm bảo nguồn nhân lực đáp ứng quy mô mở rộng, phát triển các lĩnh vực SXKD của Tổng Công ty trong nước và Quốc tế Với nguồn nhân lực dồi dào, trình độ kỹ thuật cao, tâm huyết chính là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển toàn diện của Doanh nghiệp.
- Tăng cường trách nhiệm, quyền hạn, quyền lợi cho Người đại diện vốn, Người điều hành Doanh nghiệp, Giám đốc các Phòng, Ban, Doanh nghiệp hạch toán độc lập trong toàn Tổng Công ty theo đúng quy định của Pháp luật.
- Tiếp tục đổi mới và phát triển Doanh nghiệp theo đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước.
- Theo định hướng phát triển, Tổng Công ty sẽ trở thành Tổng Công ty hạng đặc biệt, do đó phải tiến hành xây dựng lại cơ cấu tổ chức của Doanh nghiệp theo hướng tinh giản, gọn nhẹ, tạo các đầu mối chính để giải quyết công việc như mô hình hoạt động hiệu quả tại các Tập đoàn, Tổng Công ty lớn.
- Xây dựng, hoàn thiện các nội quy, quy chế làm việc, quy định về trình tự,thủ tục thực hiện các công việc liên quan như công tác thẩm định thiết kế, dự toán,thanh quyết toán, quy trình đầu tư, quản lý dự án,… để ngày càng tiến tới chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động của Tổng Công ty.
3.1.2 Những mục tiêu cụ thể trong giai đoạn 2018 – 2022
- Tổng giá trị SXKD: Định hướng là 31.089 tỷ đồng, bằng 110% Tổng giá trị
SXKD thực hiện giai đoạn 2013÷2017, trong đó: xây lắp: 5.569 tỷ đồng, Giá trị sản xuất VLXD: 3.538 tỷ đồng, giá trị sản xuất kinh doanh khác: 21.981 tỷ đồng.
- Tổng Doanh thu: Định hướng là 23.860 tỷ đồng, bằng 127% Tổng doanh thu thực hiện giai đoạn 2013÷2017, trong đó: xây lắp: 4.009 tỷ đồng, sản xuất VLXD: 3.344 tỷ đồng, kinh doanh khác: 16.507 tỷ đồng;
- Tổng vốn đầu tư phát triển: Định hướng là 15.132 tỷ đồng, bằng 138% Tổng vốn đầu tư thực hiện giai đoạn 2013÷2017;
- Tổng số nộp ngân sách Nhà nước: Định hướng là 1.118,5 tỷ đồng, bằng 105% thực hiện giai đoạn 2013÷2017;
- Tổng lợi nhuận: Định hướng là 1.236,5 tỷ đồng, bằng 144% Tổng lợi nhuận thực hiện giai đoạn 2013÷2017. Định hướng phát triển lâu dài sẽ đưa Tổng Công ty thành một trong nhữngTập đoàn hàng đầu tại Việt Nam hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó tập trung vào lĩnh vực đầu tư xây dựng đô thị mới, kinh doanh bất động sản và đầu tư - kinh doanh dịch vụ du lịch.
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DO DIC CORP LÀM CHỦ ĐẦU TƯ TRONG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022
Giai đoạn 2018 ÷ 2022, Tổng Công ty đầu tư phát triển 10.012 tỷ đồng, trong đó: đầu tư tài chính 750 tỷ đồng và đầu tư phát triển dự án với tổng kế hoạch đầu tư 9.262 tỷ đồng, là các dự án sau:
Khu Trung tâm Chí Linh và các dự án thành phần: 960 tỷ đồng;
Khu Đô thị mới Bắc Vũng Tàu, tỉnh BRVT: 435 tỷ đồng;
Khu Đô thị DLST Đại Phước, tỉnh Đồng Nai: 430 tỷ đồng;
Khu Dân cư Hiệp Phước, tỉnh Đồng Nai: 98 tỷ đồng;
Khu đô thị du lịch Long Tân, tỉnh Đồng Nai: 400 tỷ đồng;
Trung tâm Hội nghị triển lãm Quốc tế - Tp Vũng Tàu : 335 tỷ đồng;
Khu Đô thị mới An Thới, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang: 550 tỷ đồng;
Khu Dân cư thương mại phường 4, Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang: 220 tỷ đồng;
Khu Đô thị du lịch Phương Nam - BRVT: 200 tỷ đồng;
Các dự án khác (An Hải, Phú Mỹ…): 70 tỷ đồng;
Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc: 704 tỷ đồng;
Cảng thông quan nội địa và DVCN Thanh Liêm, Hà Nam: 160 tỷ đồng;
Khu du lịch sinh thái và giải trí Ba Sao, Hà Nam: 200 tỷ đồng;
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 82 1 Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA
Công tác Quản lý dự án đạt được hiệu quả tốt có nghĩa là sử dụng các nguồn lực được giao một cách hiệu quả và hữu hiệu nhằm hoàn thành các mục tiêu: Đúng tiến độ được giao, đúng chi phí được duyệt và chất lượng tốt đảm bảo yêu cầu đặt ra Như đã trình bày ở Chương 2, công tác quản lý dự án của DIC Corp đã đạt được một số thành công nhưng bên cạnh đó vẫn còn có rất nhiều hạn chế Trong khi đó, DIC Corp càng mở rộng công tác đầu tư, số lượng dự án tương đối lớn, quy mô tổng mức đầu tư rất cao Đặc biệt đối với các dự án Bất động sản thì thời gian thực hiện rất dài, vốn đầu tư lớn và gồm rất nhiều hạng mục công trình phức tạp, đòi hỏi phải có hiểu biết sâu rộng trong nhiều lĩnh vực như: Trình tự thực hiện, các văn bản pháp lý, các tiêu chuẩn xây dựng về cấp điện, cấp nước, thoát nước, xây dựng nhà cao tầng,… Để đảm bảo định hướng đầu tư theo kế hoạch đã đặt ra, đòi hỏi công tác quản lý dự án phải hiệu quả hơn rất nhiều so với hiện nay do khối lượng công việc rất đồ sộ, nếu không quản lý tốt sẽ không thể đảm bảo được tiến độ đề ra Do đó, DIC Corp cần phải có các giải pháp cụ thể để kiện toàn các Ban QLDA như: Hoàn thiện mô hình tổ chức Ban QLDA; Hoàn thiện nâng cao chất lượng nhân lực của BanQLDA; Hoàn thiện điều kiện làm việc; Hoàn thiện hệ thống thông tin; Hoàn thiện quy trình công việc Trong đó giải pháp “Hoàn thiện mô hình tổ chức Ban QLDA và
Hoàn thiện nâng cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA” là giải pháp chính của luận văn này.
3.3.1 Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA. a Căn cứ đề ra giải pháp:
- Căn cứ phân tích tại Chương 2 về những công việc đã làm được và còn hạn chế của các Ban QLDA thuộc DIC Corp: Cụ thể về cơ cấu bộ máy hoạt động, phương thức làm việc và những hạn chế trong quá trình triển khai.
- Căn cứ định hướng phát triển về tổ chức bộ máy của Tổng Công ty giai đoạn 2018 – 2022.
- Căn cứ định hướng kế hoạch đầu tư các dự án do DIC Corp làm Chủ đầu tư giai đoạn 2018 – 2022, trong đó DIC Corp sẽ trực tiếp đầu tư khoảng 24 – 25 dự án, chủ yếu là các dự án Bất động sản có quy mô lớn và các khu dân cư, khu nhà ở, tổng vốn đầu tư phát triển khoảng 15.000 tỷ đồng. b Nội dung của giải pháp:
Hiện tại, DIC Corp có rất nhiều Ban QLDA, mỗi Ban QLDA chỉ thực hiện quản lý một dự án hoặc một vài dự án trên cùng một địa bàn Do đó, khối lượng Ban QLDA rất nhiều mà chất lượng không đồng đều, đồng thời bộ máy cồng kềnh, có quá nhiều cán bộ là Giám đốc - Phó Giám đốc ban dẫn đến chi phí cho Ban QLDA là rất cao Sau khi nghiên cứu mô hình hoạt động của các Ban QLDA tại các doanh nghiệp lớn tương tự, tôi đề xuất đổi mới mô hình hoạt động của Ban QLDA thuộc DIC Corp như sau:
- Mục tiêu của giải pháp: Hoàn thiện mô hình tổ chức là một yêu cầu khách quan, phù hợp với quy luật phát triển Để quản lý có hiệu quả thì vấn đề chuyên môn hoá mô hình tổ chức là cần thiết, tránh những chồng chéo về nhiệm vụ và trách nhiệm trong quản lý.
+ Lập Đề án thành lập Ban QLDA chung cho toàn Tổng Công ty.
+ Sáp nhập toàn bộ các Ban QLDA hiện tại để thành lập một Ban QLDA chung của DIC Corp Cơ cấu Ban QLDA chung bao gồm các Phòng chức năng sau:
Phòng Hành chính - Nhân sự; Phòng Kinh tế - Kế hoạch; Phòng Kỹ thuật; trên cơ sở các bộ phận trước đây (có bổ sung thêm một số phòng chức năng khác như Phòng Tài chính - Kế toán nếu cần thiết).
+ Rà soát lại toàn bộ CBCNV của các Ban Quản lý dự án hiện tại của DIC Corp, để bố trí các công việc phù hợp Những CBCNV không đáp ứng đủ tiêu chuẩn đề ra, chuyển Phòng Tổ chức – Lao động bố trí các công việc phù hợp hoặc chấm dứt Hợp đồng lao động Tổ chức tuyển chọn thêm nhân sự có năng lực và kinh nghiệm để bố trí làm việc tại các Phòng chức năng của Ban QLDA.
+ Ban Điều hành giao nhiệm vụ cho Phòng Tổ chức – Lao động thực hiện việc lập Đề án thành lập Ban QLDA chung của DIC Corp.
+ Phòng Tổ chức – Lao động căn cứ chức năng nhiệm vụ của DIC Corp, tham khảo mô hình hoạt động của các Tập đoàn, Tổng Công ty khác, đồng thời phối hợp với các Ban QLDA hiện tại để xây dựng Đề án thành lập Ban QLDA chung của DIC Corp.
+ Phòng Tổ chức - Lao động phối hợp với các Ban QLDA hiện tại tiến hành rà soát lại toàn bộ CBCNV đang làm việc tại các Ban QLDA để bố trí các công việc phù hợp.
+ Tổ chức tuyển chọn thêm nhân sự có năng lực và kinh nghiệm để bố trí làm việc tại các Phòng chức năng của Ban QLDA.
+ Quý III/2018 – Quý IV/2018: Rà soát hoạt động toàn bộ các BQLDA, lập Đề án thành lập Ban QLDA chung Lựa chọn, bố trí nhân sự cho Ban QLDA.
+ Cuối Quý IV/2018: Thành lập Ban QLDA chung.
- Mô hình Ban QLDA Tổng Công ty:
- NHÂN SỰ PHÒNG KINH TẾ
- KẾ HOẠCH PHÒNG KỸ THUẬTBộ phận bảo vệ hiện trương
Sơ đồ tổ chức Ban QLDA DIC Corp như sau:
- Nhiệm vụ cụ thể của các Phòng thuộc Ban QLDA:
Phòng Hành chính - Nhân sự (3 người):
Xây dựng kế hoạch tuyển dụng, sử dụng, đào tạo nhân sự từng thời kỳ của Ban theo hướng dẫn và quy định của Tổng công ty.
Giám sát và quản lý kết quả thực hiện công việc của nhân viên Hướng dẫn, chỉ đạo, khuyến khích nhân viên làm việc có hiệu quả Kích thích và tạo điều kiện cho nhân viên phát triển.
Tiếp nhận, xử lý kịp thời thông tin đầu vào, đầu ra hàng ngày của phòng: Công văn, quyết định, đề xuất, đề nghị của người lao động, các đơn thư… và trình giám đốc quyết định (nếu cần thiết).
Triển khai việc điều động nhân sự dưới sự chỉ đạo của Giám đốc.
Theo dõi và quản lý Hợp đồng lao động của Cán bộ công nhân viên trong Ban.
Triển khai công tác tuyên truyền chế độ, chính sách, tiền lương và các qui định hiện hành liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người lao động.
Theo dõi việc thực hiện nội quy lao động, kỷ luật lao động.
Theo dõi và quản lý hồ sơ, bằng cấp chuyên môn, chứng chỉ an toàn, PCCC… Cung cấp bản chụp hồ sơ, lý lịch cán bộ công nhân viên chức khi có nhu cầu.
Tham gia các Hội đồng: Phỏng vấn tuyển dụng lao động, xét nâng bậc lương hàng năm cho người lao động, xét thi đua khen thưởng, xét kỷ luật lao động đối với Cán bộ công nhân viên trong Ban.
Nghiên cứu, từng bước hệ thống hoá và qui chuẩn hoá các biểu mẫu, tài liệu lưu trữ Ứng dụng tin học trong quản lý.
Thực hiện các công việc khác do Giám đốc giao.
Phòng Kinh tế - Kế hoạch (10 người):
Trực tiếp làm việc với các cơ quan chức năng địa phương để hoàn tất toàn bộ các thủ tục pháp lý liên quan đến việc thiết kế, xây dựng công trình và đưa công trình đi vào hoạt động Báo cáo các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng các dự án do Ban quản lý.