Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh bắc ninh

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -*** - NGUYỄN THỊ MINH HƢƠNG ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẮC NINH Chuyên ngành : Kinh tế đầu tƣ Mã ngành : 8310104 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐẦU TƢ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Hà Nội, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn “Đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn ngân hàng TMCP Cơng Thƣơng chi nhánh Bắc Ninh” cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu độc lập hoàn thành với kết nghiên cứu, đánh giá chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, nêu rõ xuất xứ ghi danh mục tài liệu tham khảo Tôi xin chịu trách nhiệm trước lời cam đoan Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn LỜI CẢM ƠN Để thực hồn thành luận văn này, tơi nhận quan tâm giúp đỡ tận tình, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể, đặc biệt thầy cô giáo hướng dẫn ln theo dõi tận tình giúp đỡ tơi suốt q trình thực viết Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo trường Đại học Kinh tế Quốc dân hết lòng tận tụy, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt trình học tập trường Trong suốt trình thực cố gắng để hoàn thiện luận văn trao đổi, tiếp thu ý kiến đóng góp Quý thầy cô song luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận đóng góp, nhận xét Q thầy bạn đọc để luận văn hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN i LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết dề tài 1.2 Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan đền đề tài luận văn4 1.3 Mục đích nghiên cứu 1.4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.6 Những đóng góp luận văn 1.7 Kết cấu đề tài CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ RỦI RO VÀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 2.1 Tổng quan Thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn ngân hàng thƣơng mại 2.1.1 Khái niệm cần thiết phải thẩm định Dự án đầu tư vay vốn ngân hàng thương mại 2.1.2 Phương pháp thẩm định Dự án đầu tư vay vốn ngân hàng thương mại 2.1.3 Nội dung thẩm định Dự án đầu tư vay vốn ngân hàng thương mại12 2.2 Rủi ro đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án vay vốn ngân hàng thƣơng mại 14 2.2.1 Khái niệm rủi ro phân loại rủi ro thẩm định dự án vay vốn Ngân hàng Thương mại 14 2.2.2 Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 16 2.2.3 Quy trình đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 17 2.2.4 Phương pháp đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 18 2.2.5 Nội dung đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 22 2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ ngân hàng thƣơng mại 26 2.3.1 Nhân tố khách quan 26 2.3.2 Nhân tố chủ quan 28 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY VỐN CỦA NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2017-2019 31 3.1 Giới thiệu VietinBankchi nhánh Bắc Ninh 31 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng 31 3.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng 32 3.1.3 Tổng quan hoạt động kinh doanh ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Ninh 34 3.2 Tình hình đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay vốn ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Bắc Ninh 35 3.2.1 Đặc điểm dự án vay vốn chi nhánh Bắc Ninh mối quan hệ với công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án vay vốn 35 3.2.2 Quy trình đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay: 37 3.2.3 Nội dung phương pháp đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay 41 3.2.4 Ví dụ minh hoạ cho cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án vay vốn chi nhánh Ngân hàng Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Ninh 55 3.3 Đánh giá công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay vốn Ngân hàng Công Thƣơng Việt Nam - Chi nhánh Bắc Ninh 64 3.3.1 Những kết đạt 64 3.3.2 Những hạn chế công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay vốn Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Ninh71 3.3.3 Nguyên nhân hạn chế 73 CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẮC NINH 75 4.1 Định hƣớng phát triển ngân hàng đến năm 2025 75 4.1.1 Định hướng phát triển kinh doanh Ngân hàng đến năm 2025 75 4.1.2 Định hướng quản lý rủi ro tín dụng đến năm 2025 78 4.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay vốn ngân hàng Công Thƣơng Việt Nam - Chi nhánh Bắc Ninh 79 4.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin phục vụ công tác đánh giá rủi ro 79 4.2.2 Tuân thủ quy trình đánh giá rủi ro, phần mềm đánh giá rủi ro 80 4.2.3 Đa dạng hóa phương pháp đánh giá rủi ro 81 4.2.4 Nâng cao trình độ cán thực cơng tác đánh giá rủi ro 83 4.2.5 Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội 84 4.3 Một số kiến nghị 85 4.3.1 Kiến nghị với ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 85 4.3.2 Kiến nghị với chủ đầu tư: 86 KẾT LUẬN 87 PHỤ LỤC 93 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CB QHKH : Cán quan hệ khách hàng CBTD : Cán tín dụng KH : Khách hàng GPMB : Giải phóng mặt NH : Ngân hàng NHCT : Ngân hàng Công Thương NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NQH : Nợ hạn RRTD : Rủi ro tín dụng SXKD : Sản xuất kinh doanh TCTD : Tổ chức tín dụng TD : Tín dụng TSĐB : Tài sản đảm bảo UBND : Ủy ban nhân dân Vietinbank : Ngân hàng Thương ma ̣i Cổ phầ n Công thương Viê ̣t Nam DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Kết tài Chi nhánh giai đoạn 2017-2019 34 Bảng 3.2: Số lượng loại hồ sơ thẩm định giai đoạn 2017-2019 VietinBank chi nhánh Bắc Ninh 36 Bảng 3.3 : Cơ cấu dư nợ Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Ninh năm 2017 – 2019 65 Bảng 3.4 : Cơ cấu cho vay dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – CN Bắc Ninh 68 Bảng 3.5 Một số tiêu liên quan tới nợ xấu, nợ hạn Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Ninh năm 2017 - 2019 69 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 3.1: Quy trình đánh giá rủi ro ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – CN Bắc Ninh 38 Sơ đồ 4.1: Mơ hình ma trận SWOT 82 i TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU Ngân hàng với tư cách tổ chức tài trung gian nhận tiền gửi, tiến hành hoạt động cho vay đầu tư thâm nhập vào lĩnh vực kinh tế xã hội người mở đường, người tham gia, có vai trị định trình phát triển sản xuất kinh doanh Ngân hàng cịn đóng vai trị trung tâm tiền tệ, tín dụng tốn thành phần kinh tế, định chế tài quan trọng kinh tế hành Đặc biệt hoạt động kinh doanh ngân hàng hoạt động tín dụng cho vay vốn hoạt động có độ rủi ro cao Vì việc đánh giá kịp thời, xác loại rủi ro kinh doanh ngân hàng thẩm định dự án đầu tư cho vay vốn giúp cho ngân hàng lường trước bất ngờ xảy ra, từ có biện pháp xử lý phù hợp để hạn chế, ngăn ngừa tổn thất Vấn đề đặt Ngân hàng thương mại cần phải có giải pháp hồn thiện cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay vốn để giúp cho ngân hàng hoạt động ổn định, phát triển thu lợi nhuận cao Trên sở lý luận chung thực tế công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án cho vay vốn Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Ninh Theo em, việc nâng cao chất lượng công tác đánh giá rủi ro chi nhánh Bắc Ninh cần thiết đường phát triển thành Ngân hàng hoạt động có hiệu hàng đầu Việt Nam Vì vậy, em chọn đề tài: “Đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam - Chi nhánh Bắc Ninh” để nghiên cứu luận văn Ngồi phần mục lục, mở đầu, kết luận danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo nội dung luận văn trình bày thành hai chương sau: CHƢƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết dề tài Dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam hầu hết dự án có tổng mức đầu tư lớn, có nhiều dự án quan trọng dự án đầu tư 85 vụ tín dụng để bổ sung cho phòng kiểm tra nội Cán làm cơng tác kiểm tra nội địi hỏi phải có kiến thức hoạt động ngân hàng nói chung nghiệp vụ tín dụng nói riêng, kiến thức pháp luật, tin học, ngoại ngữ, đồng thời phải nắm rõ kiến thức chuyên môn kiểm tốn cán làm cơng tác phải thường xuyên đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ Khơng ngừng hồn thiện đổi phương pháp kiểm tra theo hướng từ kiểm tra riêng lẻ sang kiểm tra hệ thống kiểm tra tính tuân thủ, áp dụng linh hoạt biện pháp kiểm tra tuỳ thuộc vào đối tượng, thời điểm mục đích kiểm tra 4.3 Một số kiến nghị 4.3.1 Kiến nghị với ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam Trước hết ngân hàng cần hướng dẫn quy định cụ thể việc thực quy trình thẩm định, điều kiện thẩm đính cho phù hợp với tình hình chi nhánh, ngồi ngân hàng cần quy chế nhằm nâng cao tính độc lập, chủ động tự chịu trách nhiệm chi nhánh, tạo tính cạnh tranh chi nhánh, thúc đẩy hoạt động chi nhánh phát triển Ngân hàng cần có hỗ trợ chi nhánh công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, thường xuyên tôt chức lớp đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ tiến hành tổ chức hội thảo công tác thẩm định , mời chuyên gia giỏi, giàu kinh nghiệm tiếp xúc, nói chuyện, giúp đỡ truyền đạt kinh nghiệm cho cán nhân viên chi nhánh Tạo môi trường làm việc đại, công nghiệp, ngân hàng cần triển khai đồng phát triển công nghệ ngân hàng đại nhằm giúp hoạt động chi nhánh nhanh chóng, thuận tiện đạt hiệu cao Ngân hàng cần có đạo điều chỉnh kịp thời với văn bản, sách phủ ngân hàng nhà nước, thiết lập hệ thống văn phòng ban đầu mối hướng dẫn chi nhánh khoa học, hiệu quả, kịp thời xác, giúp chi nhánh không bị lúng túng trước thay đổi pháp lý 86 4.3.2 Kiến nghị với chủ đầu tƣ: Chủ đầu tư cần cung cấp thông tin trung thực, xác đầy đủ cho cán thẩm định để công tác thẩm định tiến hành nhanh chóng, kịp thời, đồng thời giúp cho cán thẩm định phát nhiều loại rủi ro xảy dự án từ đề biện pháp nhằm phịng chống loại rủi ro xảy ra, nâng cao mức độ an toàn cho dự án Cần nghe tư vấn từ phía ngân hàng q trình lập dự án để có lựa chọn xác việc định đầu tư, lựa chọn phương án đầu tư phù hợp, có tính khả thi cao độ an tồn lớn Đồng thời, chủ đầu tư ngân hàng đưa hướng giải dự án tiền ẩn rủi ro cao sau với ngân hàng đánh giá lại dự án đầu tư, xem xét có nên thực dự án hay khơng, thực hạn chế rủi ro cách để rủi ro mức chủ đầu tư ngân hàng chấp nhận 87 KẾT LUẬN Rủi ro trình thẩm định dự án cho vay vốn Ngân hàng mối lo ngại riêng ngân hàng nước mà mối lo ngại tất ngân hàng giới Những bất ngờ xảy ra, ngân hàng tốt nhất, doanh nghiệp hoạt động hiệu nhất, nhiều kinh nghiệm khó lường trước Đặc biệt, rủi ro hoạt động ngân hàng lại có phản ứng dây chuyền mạnh mẽ có ảnh hưởng lớn đến tồn đời sống kinh tế trị xã hội, vậy, rủi ro ngân hàng quản lý vấn đề thời cho kinh tế thời kỳ Để định đắn cần phải biết cách tính tốn, phân tích đánh giá rủi ro Vì vậy, công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án xin vay vốn quan trọng Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Ninh chi nhánh có đủ điều kiện để phát triển công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án xin vay vốn để giúp cho Ngân hàng không bị tổn thất cho vay, khẳng định uy tín vị thu lợi nhuận cao, ổn định Chi nhánh đạt số thành tựu đáng khích lệ khách hàng đến với ngân hàng đề nghị vay vốn ngày nhiều, số dự án xin vay vốn tăng mạnh… Tuy nhiên, Chi nhánh số hạn chế chưa có quy trình đánh giá rủi ro cụ thể riêng biệt cho trình thẩm định cho vay vốn, phương pháp đánh giá cịn đơn giản hóa, nguồn thơng tin cịn hạn chế… Trong thời gian tới, Chi nhánh cần tiếp tục khắc phục hạn chế để hồn thiện cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án xin vay vốn góp phần nâng cao hiệu hoạt động, uy tín vị Do hạn chế mặt kiến thức lý luận thực tiễn, đồng thời hạn chế mặt tài liệu thời gian nghiên cứu, nhiều vấn đề cần sâu nghiên cứu xem xét em chưa đề cập tới Em kính mong Thầy, cô giáo, cán công nhân viên Ngân hàng bạn góp ý, bổ sung để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! 93 PHỤ LỤC Một số bảng biểu liên quan đến dự án Bảng 01: Tổng mức đầu tư STT TỔNG MỨC ĐẦU TƢ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG TUYẾN ĐƢỜNG H2 (TỪ NÚT GIAO KINH DƢƠNG VƢƠNG ĐẾN NÚT GIAO TL 286 - Đền bù GPMB tuyến đƣờng H2 (gồm 02 đƣờng) ĐVT: nghìn đồng HẠNG MỤC DIỄN GIẢI CÁCH TÍNH GIÁ TRỊ GHI CHÚ TỔNG MỨC ĐẦU TƢ A+B+C+D+E+F 653,496,042 CHI PHÍ XÂY DỰNG SAU THUẾ 228,871,567 Phần tuyến đường 228,871,567 B CHI PHÍ ĐỀN BÙ, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ 284,050,303 Chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư Chi tiết kèm theo 246,949,538 Dịch chuyển đường điện 110kV Chi tiết kèm theo 37,100,765 C CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN 1.5579% D CHI PHÍ TƢ VẤN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG Chi tiết kèm theo Chi phí khảo sát địa chất, địa hình Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi lần (đã phê duyệt Quyết định số 1684 ngày 02/12/2010 UBND tỉnh Bắc Ninh) Chi phí lập quy hoạch Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh 0.2605% A 596,112 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0.0546% A 124,939 Chi phí thiết kế xây dựng cơng trình 1.0860% A 2,485,651 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng thiết bị Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng cơng trình Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình 1.2303% 0.0702% 0.0664% A A A 2,815,792 160,689 151,889 A 3,565,479 8,960,586 619,075 285,696 Dự toán chi tiết 491,738 94 10 Chi phí kiểm định chất lượng cơng trình xây dựng 11 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng thiết bị: 12 Chi phí lựa chọn nhà đầu tư E CHI PHÍ KHÁC 0,2*Gxd*1,1% 503,517 0.0548% A 125,489 Mức tối đa G 600,000 NĐ 30/2015/NĐ-CP 6,647,831 Phí bảo hiểm xây dựng 0.25% A 572,179 Chi phí đảm bảo ATGT TT A 500,000 Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu thi công Mức tối đa 50,000 NĐ 63/2014/NĐ-CP Chi phí thẩm định kết lựa chọn nhà thầu thi cơng Mức tối đa 50,000 NĐ 63/2014/NĐ-CP Phí thẩm định hồ sơ mời thầu thiết bị Mức tối đa 1,000 NĐ 63/2014/NĐ-CP Phí thẩm định kết lựa chọn Nhà thầu thiết bị Mức tối đa 1,000 NĐ 63/2014/NĐ-CP Chi phí quản lý dự án CQNN có thẩm quyền 0.5000% Chi phí thẩm định hồ sơ mời sơ tuyển lựa chọn NĐT Mức tối đa 100,000 NĐ 30/2015/NĐ-CP Chi phí thẩm định kết lựa chọn NĐT Mức tối đa 50,000 NĐ 30/2015/NĐ-CP 10 Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu lựa chọn NĐT Mức tối đa 100,000 NĐ 30/2015/NĐ-CP 11 Chi phí thẩm định kết lựa chọn NĐT Mức tối đa 100,000 NĐ 30/2015/NĐ-CP 12 Báo cáo giám sát đánh giá đầu tư NĐ 84/2015/NĐ-CP 13 Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn: 14 Chi phí kiểm tốn tốn: 15 Chi phí rà phá bom mìn 16 Lệ phí thẩm định thiết kế: 17 A/1,1 1,040,325 20% C 713,096 0,5*0,20176% A 660,633 0.29091% A 1,905,107 13,9048 x 25 triệu/ha 347,620 0.0414% A 94,866 Lệ phí thẩm định thiết kế sở, dự án: 50% x 0,00663% A 21,716 18 Lệ phí thẩm định dự tốn, tổng dự tốn: 0.0394% A 90,289 19 Chi phí khởi cơng 20 Chi phí tổ chức nghiệm thu F CHI PHÍ LÃI VAY 61,991,545 G DỰ PHÕNG PHÍ 59,408,731 Chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng trượt giá Mức tối đa 50,000 TT 200,000 10% x (A+B+C+D+E+F) QĐ 1486/QĐ-BXD 59,408,731 TT 209/2016/TT-BTC 95 Bảng 02: Bảng tính lại tổng mức đầu tư ĐVT: nghìn đồng STT HẠNG MỤC Giá trị đƣợc phê Giá trị theo duyệt theo cơng bảng tính văn 1112 TỔNG MỨC ĐẦU TƢ KH Chênh Chênh lệch Giá trị bảng tính lệch của NHCT NHCT KH so với thẩm định so phê duyệt với phê duyệt 654,963,615 655,311,898 653,496,042 348,283 -1,467,573 228,871,567 228,871,567 228,871,567 0 284,050,303 284,050,303 284,050,303 0 C Chi phí quản lý dự án 3,565,479 3,565,479 3,565,479 0 D Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 8,960,586 8,960,586 8,960,586 0 E Chi phí khác 6,647,831 6,647,831 6,647,831 0 F Chi phí lãi vay 63,325,702 63,642,323 61,991,545 316,621 -1,334,157 59,542,147 59,573,809 59,408,731 31,662 -133,416 A Chi phí xây dựng sau thuế B Chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư G Dự phịng phí Bảng 03: Quy hoạch 02 dự án đối ứng: Bảng 3.1 Dự án số 1: Dự án Khu đô thị Vạn An ĐVT: nghìn đồng Nội dung TT I Chi phí xây dựng II Chi phí thiết bị III IV Chi phí giải phóng mặt Giá trị trƣớc thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế 132,400,000 13,240,000 145,640,000 21,600,000 2,160,000 23,760,000 114,777,400 114,777,400 10,346,700 Chi khác 9,406,091 940,609 Chi phí quản lý dự án 1,863,400 186,340 2,049,740 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 7,356,147 735,615 8,091,761 V Chi phí khác 186,544 18,654 205,198 Dự phịng 14,726,205 VI Lãi vay thời gian xây dựng 10,508,442 Tổng cộng 278,183,491 16,340,609 319,758,746 97 Bảng 3.2 Dự án số 2: Dự án khu đô thị Phong Khê, Khúc Xuyên Nội dung TT I Chi phí xây dựng II Giá trị trƣớc thuế 139,621,818 13,962,182 153,584,000 Chi phí thiết bị 22,778,182 2,277,818 25,056,000 25,056,000 Thiết bị hạ tầng 22,778,182 2,277,818 Chi phí giải phóng mặt III IV Thuế GTGT Giá trị sau thuế 120,359,891 120,359,891 10,863,010 Chi khác 9,875,464 987,546 Chi phí quản lý dự án 1,965,040 196,504 2,161,544 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 7,713,705 771,370 8,485,075 V Chi phí khác 196,719 19,672 216,391 VI Dự phòng 15,493,145 Lãi vay thời gian xây dựng 11,506,066 Tổng cộng 292,635,355 17,227,546 336,862,112 Bảng 04: Nhu cầu vốn khả đáp ứng: TT THÁNG 612.2020 Chi tiêu T1/2021T6/2021 T6/2021T12/2021 T1/2022 T6/2022 T6/2022T12/2022 T1/2023T6/2023 T6/2023T12/2023 VỐN VAY 4 Dư nợ vay đầu kỳ Huy động vốn vay kỳ Trả nợ vay kỳ Lũy kế tiền vay cuối kỳ HUY ĐỘNG KHÁC Huy động khác đầu kỳ Nguồn vốn huy động khác kỳ Trả vốn huy động khác kỳ Lũy kế huy động khác cuối kỳ 38,493,098 157,473,841 181,262,584 220,212,366 262,117,758 267,559,348 38,493,098 118,980,743 28,788,742 43,949,783 46,905,391 10,441,591 7,440,652 0 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 275,000,000 38,493,098 157,473,841 181,262,584 220,212,366 262,117,758 267,559,348 0 20,917,455 85,572,536 101,216,567 120,099,228 140,587,990 100,262,033 20,917,455 64,655,081 15,644,031 23,882,661 25,488,762 5,674,043 4,043,309 5,000,000 5,000,000 46,000,000 104,305,343 20,917,455 85,572,536 101,216,567 120,099,228 140,587,990 100,262,033 1,058,560 5,389,091 9,315,252 11,040,561 13,264,078 14,566,120 7,357,882 1,058,560 5,389,091 9,315,252 11,040,561 13,264,078 14,566,120 7,357,882 105,856 538,909 931,525 1,104,056 1,326,408 1,456,612 735,788 VỐN TỰ CÓ 130,000,000 Vốn tự có kỳ Lãi vay thời III gian thi công Lãi vay ngân hàng kỳ Dự phịng lãi vay Lãi vay cơng ty mẹ - - - - - - - 98 Bảng 05: Chi tiết tổng mức đầu tư dự án đối ứng: Bảng 5.1 Dự án số 1: Dự án Khu đô thị Vạn An ĐVT: nghìn đồng Nội dung TT I Chi phí xây dựng II Chi phí thiết bị III IV Chi phí giải phóng mặt Giá trị trƣớc thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế 132,400,000 13,240,000 145,640,000 21,600,000 2,160,000 23,760,000 114,777,400 114,777,400 Chi khác 9,406,091 940,609 10,346,700 Chi phí quản lý dự án 1,863,400 186,340 2,049,740 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 7,356,147 735,615 8,091,761 V Chi phí khác 186,544 18,654 205,198 Dự phòng 14,726,205 Lãi vay thời gian xây dựng 10,508,442 VI Tổng cộng 278,183,491 16,340,609 319,758,746 Bảng 5.2 Dự án số 2: Dự án khu đô thị Phong Khê, Khúc Xuyên Nội dung TT I Chi phí xây dựng II III IV Giá trị trƣớc thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế 139,621,818 13,962,182 153,584,000 Chi phí thiết bị 22,778,182 2,277,818 25,056,000 25,056,000 Thiết bị hạ tầng 22,778,182 2,277,818 Chi phí giải phóng mặt 120,359,891 120,359,891 10,863,010 Chi khác 9,875,464 987,546 Chi phí quản lý dự án 1,965,040 196,504 2,161,544 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 7,713,705 771,370 8,485,075 V Chi phí khác 196,719 19,672 216,391 VI Dự phòng 15,493,145 Lãi vay thời gian xây dựng 11,506,066 Tổng cộng 292,635,355 17,227,546 336,862,112 99 Bảng 06: Tiến độ sử dụng vốn dự án đối ứng: Dự án số 1: Dự án Khu đô thị Vạn An ĐVT: nghìn đồng TT Chi tiêu THÁNG 1-4 THỜI GIAN XÂY DỰNG 12 THÁNG THÁNG 5-7 THÁNG 8-12 I Tiến độ huy động vốn Xây lắp Thiết bị Chi Phi GPMB - 7,128,000 114,777,400 122,880,885 309,250,305 87,384,000.00 145,640,000 - 16,632,000 - 23,760,000 114,777,400 Chi khác dự phòng 3,104,009.93 3,104,009.93 - 4,138,679.90 14,726,205 10,346,700 14,726,205 II Khả huy động vốn 132,445,410 53,924,010 122,880,885 309,250,305 Nguồn vốn vay ngân hàng 92,711,787 37,746,807 86,016,619 216,475,213 Vốn tự có Nguồn vốn huy động khác Lãi vay thời gian thi công 39,733,623 16,177,203 36,864,265 92,775,091 6,953,384 2,264,808 1,290,249 10,508,442 1,290,249.29 10,508,442 III 132,445,410 53,924,010 CỘNG 14,564,000.00 43,692,000.00 Lãi vay ngân hàng 6,953,384.02 2,264,808.42 Dự án số Dự án khu đô thị Phong Khê, Khúc Xuyên: ĐVT: nghìn đồng TT Chi tiêu I Tiến độ huy động vốn THỜI GIAN THỰC HIỆN 12 THÁNG THÁNG 1-4 THÁNG 5-7 THÁNG 8-12 CỘNG 143,235,091 61,108,800 135,205,145 325,356,046 Xây lắp 15,358,400.00 46,075,200.00 92,150,400.00 153,584,000 Thiết bị - 7,516,800 17,539,200 25,056,000 Chi Phi GPMB 120,359,890.82 - - 120,359,891 Chi khác 7,516,800 7,516,800 10,022,400 10,863,010 dự phòng 15,493,145 15,493,145 II Khả huy động vốn 143,235,091 61,108,800 135,205,145 325,356,046 Nguồn vốn vay ngân hàng 100,264,564 42,776,160 94,643,602 227,749,232 Vốn tự có Nguồn vốn huy động khác Lãi vay thời gian thi công 42,970,527 18,332,640 40,561,544 97,606,814 7,519,842 2,566,570 1,419,654 11,506,066 7,519,842.27 2,566,569.60 1,419,654.02 11,506,066 III Lãi vay ngân hàng 100 Bảng 07: Doanh thu dự kiến dự án đối ứng Bảng 7.1: Doanh thu Khúc Xuyên: TT Hạng mục I Khu vực đầu tƣ hạ tầng Nhà trẻ, mẫu giáo Nhà xã hội, chung cư, văn phịng Cơng trình kinh doanh Khu vực (bán hạ tầng): Khu trung tâm thương mại công cộng Nhà hàng trung tâm Khu vực (bán đất nhà xây thơ) II A B Diện tích đất Đơn giá 1000 đ/m2 Thành Tiền Ghi 15,797 48,614 0 Giai đoạn Giai đoạn 0 Giai đoạn Giai đoạn Nhà phân lô 36,324.3 20,000 726,486,400 Giai đoạn Nhà biệt thự 34,943.2 18,000 628,977,600 Giai đoạn 135,678 1,355,464,000 Tổng cộng Kế hoạch phân bổ doanh thu: Chỉ tiêu Năm Năm Năm Năm Nhà phân lô Kế hoạch bán 60% 30% 10% Diện tích 21,794.6 10,897.3 3,632.4 Giá bán 20,000 20,000 20,000 Thu trước 50% 217,945,920 108,972,960 36,324,320 217,945,920 108,972,960 36,324,320 326,918,880 145,297,280 36,324,320 Thu tiếp 50% tiền năm Tổng doanh thu nhà lô 217,945,920 Nhà biệt thự Kế hoạch bán 60% 30% 10% Diện tích 20,965.9 10,483.0 3,494.3 Giá bán 18,000 18,000 18,000 Thu trước 50% 188,693,280 94,346,640 31,448,880 188,693,280 94,346,640 31,448,880 Thu tiếp 50% tiền năm Tổng doanh thu nhà biệt thự 188,693,280 283,039,920 125,795,520 31,448,880 Tổng cộng doanh thu 406,639,200 609,958,800 271,092,800 67,773,200 101 Bảng 7.2: Doanh thu Vạn An: Hạng mục TT Diện tích đất Khu vực đầu tƣ hạ tầng Nhà trẻ, mẫu giáo Nhà xã hội, chung cư, văn phịng II Cơng trình kinh doanh A Khu vực (bán hạ tầng): Khu trung tâm thương mại công cộng Nhà hàng trung tâm B Khu vực (bán đất nhà xây thô) Đơn giá 1000 đ/m2 Thành Tiền Ghi - I Giai đoạn Giai đoạn 24,614 0 0 Giai đoạn Giai đoạn Nhà phân lô 21,289.8 25,000 532,244,640 Giai đoạn Nhà biệt thự 46,110.2 20,000 922,203,200 Giai đoạn Tổng cộng 92,014 1,454,447,840 KẾ HOẠCH DOANH THU VẠN AN Chỉ tiêu Nhà phân lô Kế hoạch bán Năm Năm 60% Năm 30% Năm 10% Diện tích 12,773.9 6,386.9 2,129.0 Giá bán 25,000 25,000 25,000 Thu trước 50% 159,673,392 79,836,696 26,612,232 159,673,392 79,836,696 26,612,232 239,510,088 106,448,928 26,612,232 Thu tiếp 50% tiền năm Tổng doanh thu nhà lô Nhà biệt thự Kế hoạch bán 159,673,392 Diện tích 27,666.1 13,833.0 4,611.0 Giá bán 20,000 20,000 20,000 Thu trước 50% 276,660,960 138,330,480 46,110,160 276,660,960 138,330,480 46,110,160 60% Thu tiếp 50% tiền năm 30% 10% Tổng doanh thu nhà biệt thự 276,660,960 414,991,440 184,440,640 46,110,160 Tổng cộng doanh thu 436,334,352 654,501,528 290,889,568 72,722,392 102 Bảng 08: Hiệu tài dự án đối ứng: Dự án số 1: Dự án Khu thị Vạn An ĐVT: nghìn đồng Năm xây dựng TT Tổng I Doanh thu II Tổng chi phí II-1 II-2 Năm kinh doanh Khoản mục chi phí Định phí 1 Chi phí mặt Chi phí xây dựng hạ tầng Chi phí tiếp thị 2% Dt 436,334,352 654,501,528 290,889,568 72,722,392 1,454,447,840 234,221,887 231,790,216 250,033,871 42,680,167 12,530,376 771,256,517 161,072,764 161,072,764 0 322,145,527 161,072,764 161,072,764 70,717,453 88,961,107 Tiền sử dụng đất Biến phí 234,221,887 322,145,527 42,680,167 12,530,376 449,110,990 84,073,945 84,073,945 150,147,942 150,147,942 8,726,687 13,090,031 5,817,791 1,454,448 29,088,957 Lãi vay ngân hàng 22,324,006 16,370,938 10,417,870 4,464,801 53,577,615 Thuế VAT 39,666,759 59,500,139 26,444,506 6,611,127 132,222,531 683,191,323 Lợi nhuận trƣớc thuế -234,221,887 204,544,136 404,467,657 248,209,401 60,192,016 Cộng dồn -234,221,887 -29,677,751 374,789,906 622,999,306 683,191,323 124,599,861 12,038,403 136,638,265 123,609,540 48,153,613 546,553,058 Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Thu nhập sau thuế NPV IRR -234,221,887 367,467,415 93.50% 204,544,136 404,467,657 103 Dự án số Dự án khu đô thị Phong Khê, Khúc Xuyên: TT Khoản mục chi phí Năm xây dựng Năm kinh doanh I Doanh thu 406,639,200 Tổng 609,958,800 271,092,800 67,773,200 1,355,464,000 II II-1 II-2 Tổng chi phí 232,498,401 248,785,289 41,027,088 12,213,992 711,468,018 163,911,777 163,911,777 0 327,823,554 163,911,777 163,911,777 68,586,624 84,873,512 Định phí Tiền sử dụng đất Biến phí 176,943,249 Chi phí mặt Chi phí xây dựng hạ tầng Chi phí tiếp thị 2% Dt 176,943,249 327,823,554 41,027,088 12,213,992 383,644,464 63,221,328 63,221,328 113,721,921 113,721,921 8,132,784 12,199,176 5,421,856 1,355,464 27,109,280 Lãi vay ngân hàng 23,486,640 17,223,536 10,960,432 4,697,328 56,367,935 Thuế VAT 36,967,200 55,450,800 24,644,800 6,161,200 123,224,000 643,995,982 Lợi nhuận trƣớc thuế -176,943,249 174,140,799 361,173,511 230,065,712 55,559,208 Cộng dồn -176,943,249 -2,802,449 358,371,062 588,436,774 643,995,982 117,687,355 11,111,842 128,799,196 112,378,357 44,447,366 515,196,786 Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Thu nhập sau thuế -176,943,249 NPV 174,140,799 361,173,511 352,532,625 IRR 111.67% Bảng 09: Kế hoạch trả nợ dự án: Dự án số 1: Dự án Khu thị Vạn An ĐVT: nghìn đồng STT Chỉ tiêu Năm Dư nợ vay Năm Kỳ Năm Kỳ Kỳ Năm Kỳ 189,415,812 162,356,410 135,297,008 108,237,607 81,178,205 27,059,402 27,059,402 27,059,402 27,059,402 27,059,402 10,417,870 8,929,603 7,441,335 5,953,068 4,464,801 Trả gốc Trả lãi Tổng gốc lãi Trả gốc Trả lãi 11,906,137 a b Kỳ 216,475,213 27,059,402 Năm Kỳ Kỳ Kỳ 54,118,803 27,059,402 27,059,402 27,059,402 2,976,534 1,488,267 76,442,810 70,489,741 64,536,673 58,583,605 54,118,803 22,324,006 54,118,803 16,370,938 54,118,803 10,417,870 54,118,803 4,464,801 104 Dự án số Dự án khu đô thị Phong Khê, Khúc Xuyên: ĐVT: nghìn đồng STT Chỉ tiêu Năm Năm Dư nợ vay Trả gốc Trả lãi Kỳ Trả gốc b Trả lãi Kỳ Kỳ Kỳ Năm Kỳ 199,280,578 170,811,924 142,343,270 113,874,616 85,405,962 28,468,654 28,468,654 28,468,654 28,468,654 28,468,654 28,468,654 10,960,432 9,394,656 7,828,880 6,263,104 4,697,328 Tổng gốc lãi a Kỳ Năm 227,749,232 12,526,208 Năm Kỳ Kỳ 56,937,308 28,468,654 28,468,654 28,468,654 3,131,552 1,565,776 80,423,948 74,160,844 67,897,740 61,634,636 56,937,308 56,937,308 56,937,308 56,937,308 23,486,640 17,223,536 10,960,432 4,697,328 Bảng 10: Bảng cân đối dòng tiền trả nợ tổng hợp: Dòng tiền Năm 2020 Huy động khác (Vay công ty mẹ) Lợi nhuận từ dự án đối ứng - Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2026 5,000,000 - 27,600,887 578,608,456 609,382,912 290,257,729 55,559,208 Tổng dòng tiền trả nợ - 5,000,000 27,600,887 578,608,456 609,382,912 290,257,729 55,559,208 Dòng tiền lũy kế Dịng tiền trả nợ Cơng ty mẹ - 5,000,000 32,600,887 611,209,343 1,220,592,255 1,510,849,984 1,566,409,192 - 10,000,000 150,305,343 Dòng tiền trả nợ NHCT 5,000,000 10,000,000 280,000,000 Tổng số tiền trả nợ 5,000,000 20,000,000 430,305,343 - Số tiền trả nợ lũy kế - 5,000,000 25,000,000 455,305,343 - - - Cân đối trả nợ - - 7,600,887 155,904,001 - - - 107 Bảng 11: Tổng hợp hiệu dự án xem xét: TT Khoản mục chi phí Chỉ tiêu Năm 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tổng cộng 2026 190,574,970 244,243,374 603,296,052 1,112,856,726 900,848,368 343,815,192 67,773,200 3,463,407,882 0 406,639,200 609,958,800 271,092,800 67,773,200 1,355,464,000 0 436,334,352 654,501,528 290,889,568 72,722,392 I Doanh thu Khúc Xuyên Vạn An H2 190,574,970 244,243,374 166,961,700 51,715,998 0 653,496,042 II Tổng chi phí 190,574,970 478,465,261 575,695,165 534,248,270 291,465,456 53,557,463 12,213,992 2,136,220,577 Khúc Xuyên 176,943,249 232,498,401 248,785,289 41,027,088 12,213,992 711,468,018 Vạn An 234,221,887 231,790,216 250,033,871 42,680,167 12,530,376 H2 Lợi nhuận trƣớc thuế 190,574,970 244,243,374 166,961,700 51,715,998 -234,221,887 27,600,887 578,608,456 609,382,912 290,257,729 55,559,208 Cộng dồn Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) -234,221,887 -206,621,000 371,987,456 981,370,368 1,271,628,097 1,327,187,305 196,274,074 58,051,546 11,111,842 265,437,461 Thu nhập sau thuế -234,221,887 27,600,887 578,608,456 413,108,838 232,206,183 44,447,366 1,061,749,844 -234,221,887 -206,621,000 371,987,456 785,096,295 1,017,302,477 1,061,749,844 1.0 0.90 0.81 0.73 0.66 0.59 0.53 -211,010,709 22,401,499 423,073,516 272,127,588 137,803,068 23,763,377 -211,010,709 -188,609,210 234,464,306 506,591,894 644,394,962 668,158,339 1,454,447,840 771,256,517 653,496,042 Hoàn vốn giản đơn Tỷ lệ chiết khấu 11% Lợi ích chiết khấu Hồn vốn có chiết khấu NPV 601,944,449 IRR 96.94% 1,327,187,305