Quản lý nhà chung cư của công ty mẹ tổng công ty đầu tư và phát triển nhà hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN HÀ BẮC QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ CỦA CÔNG TY MẸ - TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƢƠNG MẠI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS ĐẶNG ĐÌNH ĐÀO HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn Nguyễn Hà Bắc LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập thực luận văn, nhận nhiều giúp đỡ đóng góp quý báu tập thể cá nhân Trước hết, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình học tập, thực nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, đồng nghiệp công tác Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cung cấp thông tin cần thiết cho trình thực luận văn Xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp động viên giúp đỡ tơi hồn thành chương trình học tập luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Hà Bắc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH, SƠ ĐỒ TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Những vấn đề chung nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư .10 1.2 Những vấn đề chung quản lý nhà chung cƣ 11 1.2.1 Khái niệm quản lý nhà chung cư 11 1.2.2 Sự cần thiết quản lý nhà chung cư ……………………………………112 1.2.3 Những quy định pháp lý quản lý nhà chung cư .16 1.3 Nội dung Quản lý nhà chung cƣ 17 1.3.1 Lập kế hoạch quản lý nhà chung cư 17 1.3.2 Tổ chức thực quản lý nhà chung cư 20 1.3.3 Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý nhà chung cư 24 1.3.4 Kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà chung cư 28 1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà chung cƣ .32 1.4.1 Các yếu tố khách quan 32 1.4.2 Nhân tố chủ quan 34 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ CỦA CÔNG TY MẸ - TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 .38 2.1 Đặc điểm hoạt động kinh doanh Công ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà Hà Nội ảnh hƣởng đến hoạt động Quản lý nhà chung cƣ 38 2.1.1 Khái quát Công ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội 38 2.1.2 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội 42 2.2 Thực trạng quản lý nhà chung cƣ Công Ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà Hà Nội 43 2.2.1 Lập kế hoạch quản lý nhà chung cư Công Ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội 44 2.2.2 Tổ chức thực quản lý nhà chung cư 46 2.2.3 Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý nhà chung cư 51 2.2.4 Kiểm tra, giám sát hoạt động Quản lý nhà chung cư 64 2.3 Đánh giá hoạt động quản lý nhà chung cƣ Công ty mẹ - Tổng Công ty 66 2.3.1 Những kết đạt công tác quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ - Tổng công ty .66 2.3.2 Tồn nguyên nhân 68 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ CỦA CÔNG TY MẸ - TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 75 3.1.Định hƣớng mục tiêu phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tƣ phát triển nhà Hà Nội 75 3.1.1 Định hướng phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho giai đoạn đến năm 2020 .75 3.1.2 Mục tiêu phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho giai đoạn đến năm 2020 76 3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà chung cƣ Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tƣ phát triển nhà Hà Nội 79 3.2.1 Xây dựng chế hoạt động phù hợp đơn vị quản lý vận hành 79 3.2.2 Tập trung giải vấn đề tồn tại, vướng mắc dự án nhà chung cư .79 3.2.3 Xây dựng liên tục hoàn thiện phương án quy trình quản lý nhà chung cư 80 3.2.4 Tập trung hoàn thiện máy nhân có, tăng cường đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ cho người lao động Đồng thời đẩy mạnh chương trình giao lưu, học hỏi trao đổi kinh nghiệm đơn vị .81 3.2.5 Tăng cường đầu tư sở vật chất, trang thiết bị, công cụ dụng cụ làm việc 82 3.2.6 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, đánh giá hiệu hoạt động đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư 82 3.2.7 Triển khai áp dụng phần mềm quản lý bất động sản vào công tác quản lý nhà chung cư 83 3.2.8 Đơn vị quản lý, vận hành tham gia vào trình lập dự án .83 3.2.9 Các giải pháp khác 83 3.3 Kiến nghị 84 3.3.1 Kiến nghị với Tổng Công ty ĐT&PT nhà Hà Nội .84 3.3.2 Kiến nghị với quyền địa phương sở ban ngành 85 KẾT LUẬN 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Các ký hiệu chữ viết tắt Nghĩa ký hiệu chữ viết tắt UBND Ủy ban nhân dân TP Thành phố NCC Nhà chung cư QLNCC Quản lý nhà chung cư QĐ Quyết định TT Thông tư BXD Bộ xây dựng QH Quốc hội VSMT Vệ sinh môi trường ĐT&PT Đầu tư phát triển DANH MỤC BẢNG, HÌNH, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Kết hoạt động sản xuất Công ty Mẹ giai đoạn 2014 – 2016 42 Bảng 2.2: Thực trạng công tác lập kế hoạch Quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ - Tổng công ty ĐT&PT nhà Hà Nội 44 Bảng 2.3 Tổng hợp việc xử lý cố tòa nhà 21T1 – Nam Trung Yên 54 Bảng 2.4 Dự toán doanh thu tịa nhà 21T1 Cơng ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội .56 Bảng 2.5 Dự tốn chi phí vận hành hàng tháng tịa nhà 21T1 .57 Bảng 2.6 So sánh chi phí thực tế chi phí dự tốn tịa nhà 21T1 58 Bảng 2.7 Kết hoạt động kinh doanh Cơng ty Mẹ tịa 21T1 59 HÌNH Hình 2.1 Nội dung quản lý nhà chung cư doanh nghiệp 32 Hình 2.2 Cơ cấu tổ chức Công ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội .40 Hình 2.3 Bộ máy quản lý vận hành tịa nhà chung cư Cơng ty Mẹ 47 Hình 2.4 Sơ đồ cấu tổ chức Xí nghiệp Quản lý dịch vụ đồ thị .50 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN HÀ BẮC QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ CỦA CÔNG TY MẸ - TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƢƠNG MẠI HÀ NỘI – 2017 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Hiện nay, nhà chung cư người dân lựa chọn sử dụng nhiều môi trường sống văn minh, thiết kế đại, tiện nghi đặc biệt phù hợp với khả tài khách hàng Với nhu cầu mức thu nhập khác nhau, thị trường có loại hình chung cư tương ứng, từ chung cư cho người thu nhập thấp đến chung cư trung cấp hay cao cấp Do đặc thù riêng nhà chung cư nên trình sử dụng thường phát sinh nhiều vấn đề bất cập Nhiều năm qua, “tranh chấp/ mâu thuẫn chung cư” từ khóa thuộc loại “nảy lửa” Gần nhất, 1.000 cư dân Capital Garden, 102 Trường Chinh, quận Đống Đa, Hà Nội, dự án Happy Star Tower (phường Giang Biên, quận Long Biên, Hà Nội) “tố” chủ đầu tư Cơng ty TNHH Vintep Hà Nội có nhiều sai phạm, quảng cáo đằng, thực nẻo Tại tòa nhà Mipec Riverside (Long Biên, Hà Nội Nhiều chung cư cịn gặp phải tình trạng hỏa hoạn tịa nhà chung cư JSC, thuộc (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội), tòa nhà Keangnam nằm đường Phạm Hùng (Hà Nội) vụ cháy thứ xảy tịa nhà Ngồi nhiều vụ cháy tòa nhà CT4A khu đô thị Xa La, cháy chung cư HH4 Linh Đàm… “Vì vậy, để tịa chung cư vào hoạt động tốt ổn định hoạt động quản lý nhà chung cư cần phải chủ đầu tư quan tâm phải thực đơn vị quản lý nhà chung cư tốt, tận tâm chuyên nghiệp.” Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên hoạt động theo mơ hình Cơng ty mẹ - Công ty Công ty mẹ - Tổng công ty doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, trực tiếp tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh Từ đầu năm 2013 Tổng công ty UBND TP Hà Nội “giao trực tiếp quản lý vận hành số tịa nhà khu thị Nam Trung n, Cầu Giấy Hà Nội Ngồi Tổng cơng ty chủ đầu tư dự án trực tiếp thi cơng xây dựng số tịa nhà tái định cư, chung cư cao tầng địa bàn Hà Nội Các tịa nhà chung cư Tổng cơng ty làm chủ đầu tư trực tiếp Công ty quản lý cung cấp dịch vụ, nhiên chưa có nhiều kinh nghiệm hoạt động quản lý nhà chung cư nên Cơng ty gặp nhiều khó khăn để tạo môi trường sống sinh hoạt ổn định cho khách hàng, đáp ứng tối đa nhu cầu cư dân.” ii “Để việc quản lý nhà chung cư chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội” cách chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu mong muốn cư dân chất lượng số lượng dịch vụ đề tài: “Quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội” lựa chọn để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung Luận văn phân tích đánh giá thực trạng quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty ĐT&PT nhà Hà Nội Trên sở đó, đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty ĐT&PT nhà Hà Nội Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa vấn đề lí luận quản lý nhà chung cư - Phân tích thực trạng quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội - Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty ĐT&PT nhà Hà Nội Cấu trúc luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có kết cấu gồm chương, cụ thể sau: Chương 1: Một số vấn đề lí luận quản lý nhà chung cư Chương 2: Thực trạng quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2014 – 2016 Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội iii TÓM TẮT CHƢƠNG Nội dung chương nhằm hệ thống hóa vấn đề lí luận Quản lý nhà chung cư bao gồm: khái niệm đặc điểm nhà chung cư; Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cư Thấy cần thiết quản lý nhà chung cư thấy việc quản lý nhà chung cư không ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống sinh hoạt cư dân tòa nhà mà cần thiết chủ đầu tư, trường bất động sản xã hội Chương nêu lên nội dung quản lý nhà chung cư bao gồm: Lập kế hoạch quản lý nhà chung cư; Tổ chức thực quản lý nhà chung cư; Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý nhà chung cư; Kiểm tra, giám sát hoạt động Quản lý nhà chung cư Chương nêu lên yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà chung cư Đây cở sở lý thuyết để tác giả phân tích thực trạng quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà chương Sơ đồ 1: Nội dung quản lý nhà chung cƣ doanh nghiệp (Nguồn: Tổng hợp tác giả) (1) Lập kế hoạch quản lý nhà chung cƣ (2) Tổ chức thực quản lý nhà chung cƣ (4) Kiểm tra, giám sát hoạt động Quản lý nhà chung cƣ Quản lý vận hành bảo trì Quản lý tài – kế toán Quản lý an ninh, VSMT Cung cấp dịch vụ (3) Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý NCC Quản lý cư dân QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ iv TÓM TẮT CHƢƠNG Chương luận văn “Thực trạng quản lý nhà chung cư Công Ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội” tác giả giới thiệu đặc điểm hoạt động kinh doanh Công ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội ảnh hưởng đến hoạt động Quản lý nhà chung cư Tác giả phân tích Thực trạng quản lý nhà chung cư Công Ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội Đến năm 2016, Công ty Mẹ - Tổng công ty đơn vị thành viên đưa vào quản lý, vận hành khai thác khoảng 40 dự án, Trong có 20 dự án Cơng ty Mẹ quản lý bao gồm: 18 tòa nhà chung cư tái định cư Nam Trung Yên, tòa nhà 21T1, 21T2 Trong tác giả phân tích việc: Lập kế hoạch quản lý nhà chung cư Công Ty Mẹ - Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội; Tổ chức thực quản lý nhà chung cư; Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý nhà chung cư; Kiểm tra, giám sát hoạt động Quản lý nhà chung cư; Đánh giá hoạt động quản lý nhà chung cư Công ty mẹ - Tổng Cơng ty; Từ phân tích luận văn đưa thuận lợi, khó khăn công tác quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ -Tổng công ty thời gian qua a Thuận lợi chung - Sự quan tâm, đạo Nhà nước quan quản lý chức - Sự quan tâm, đạo Đảng lãnh đạo Tổng Công ty - Các dự án Công ty Mẹ - Tổng cơng ty có vị trí thuận lợi, sản phẩm tốt thị trường Bất động sản giai đoạn phát triển mạnh: Một số dự án Cơng ty Mẹ - Tổng cơng ty có vị trí đắc địa nên khách hàng quan tâm Sản phẩm đưa thị trường đến đâu hết đến nên tỷ lệ lấp đầy dự án văn phịng hộ ln mức cao nguồn thu từ hoạt động quản lý, vận hành cao giúp đơn vị đảm bảo chi phí cho cơng tác quản lý vận hành b Khó khăn - Nhìn chung chất lượng nguồn lao động chưa đáp ứng so với yêu cầu đề ra… - Tác động chế sách nhà nước: Đối với dự án nhà ở, nhà v chung cư thương mại, tái định cư sách nhà nước quản lý vận hành nhà chung cư cịn nhiều bất cập - Nhìn chung, mơ hình quản lý, vận hành sau đầu tư Cơng ty mẹ Tổng cơng ty cịn cồng kềnh, chưa có phối hợp hiệu phòng, ban liên quan dẫn đến chồng chéo - Ngày xuất nhiều Công ty cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành dự án sau đầu tư Tác giả nêu kết đạt công tác quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ - Tổng công ty theo nội dung quản lý nhà chung cư: Lập kế hoạch quản lý nhà chung cƣ Công tác lập kế hoạch quản lý nhà chung cư xây dựng đồng từ Công ty mẹ - Tổng công ty ĐT&PT nhà Hà Nội đến Xí nghiệp quản lý vận hành ban quản lý tòa nhà Nhờ việc xây dựng kế hoạch đồng bộ, hoạt động quản lý nhà chung cư thực định hướng mà Công ty Mẹ phía Xí nghiệp đề Kế hoạch năm sau xây dựng theo quy trình có đủ Tổ chức thực quản lý nhà chung cƣ Công ty Mẹ - Tổng công ty ĐT&PT nhà Hà Nội thành lập xí nghiệp vận hành quản lý tịa nhà Cơng ty Mẹ làm chủ đầu tư Xí nghiệp có cấu tổ chức hợp lý phù hợp với chức nhiệm vụ Xí nghiệp Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý NCC Công tác quản lý vận hành bảo trì “Cơng tác quản lý vận hành quan tâm từ đầu Tổng công ty thành lậ Quản lý dị ụ đô thị để thực công tác quản lý vận hành bảo trì tịa nhà chung cư Tổng công ty làm chủ đầu tư Công ty Mẹ dần hoàn thiện xác định yêu cầu tổ chức máy nhân cho công tác quản lý vận hành bảo trì.” “Cơng ty Mẹ - Tổng công ty tổ chức phê duyệt quy trình vận hành bảo trì cơng trình để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành Đây sở để đơn vị quản lý lập kế hoạch, dự trù kinh phí cho cơng tác quản lý vận hành bảo trì Nội dung cơng việc cơng tác quản lý vận hành yêu cầu cơng tác vận hành bảo trì tịa nhà Công ty mẹ đưa cụ thể để Xí nghiệp vận hành bảo trì thực hiện.” vi Quản lý tài - kế tốn Việc hạch tốn chi phí quản lý vận hành, bảo trì phần sở hữu chung/riêng rõ ràng thể nghiêm túc, minh bạch việc quản lý quỹ bảo trì tịa nhà, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty mẹ - Tổng công ty công tác bàn giao cho ban quản trị tòa nhà sau Quản lý an ninh vệ sinh môi trƣờng “Cơng tác bảo vệ, an ninh: Đã trì tốt tình hình an ninh trật tự nhà chung cư, đời sống người dân ổn định, tệ nạn xã hội xảy ngăn ngừa kịp thời” “Công tác vệ sinh thu gom rác sinh hoạt: Cơng tác vệ sinh diện tích cơng cộng chung cư quan tâm thực hiện, công tác thu gom rác chăm sóc vườn hoa thảm cỏ tốt, khơng có tình trạng rác để ứ đọng gây mùi thối làm nhiễm khơng khí.” Cung cấp dịch vụ “Công tác trông giữ phương tiện xe đạp, xe máy, ô tô: Luôn bảo đảm an toàn phương tiện lại người dân đảm bảo cơng tác phịng cháy chữa cháy nhà gửi xe, khơng xảy tình trạng trộm xe, cháy xe” “Công tác cung cấp điện, nước: thực tốt Nước máy phục vụ tiêu dùng cho người dân đảm bảo an toàn chất lượng sổ tiêu chí Xí nghiệp chưa để xẩy tình trạng nước ngày hè, mà lượng tiêu dùng nước hộ dân tăng cao Hệ thống điện phục vụ chiếu sáng công cộng hoạt động vào tất ngày; hệ thống máy phát điện dự phòng phục vụ kịp thời cho sinh hoạt người dân xẩy cố điện.” Kiểm tra, giám sát hoạt động Quản lý nhà chung cƣ Hoạt động kiểm tra, giám sát hoạt động nhà chung cư tiến hành thường xuyên Định kỳ đơn vị có trách quy định tiến hành kiểm tra, giám sát có báo cáo thường niên, hồ sơ kiểm tra lưu trữ cẩn thận Kết kiểm được sử dụng để rút kinh nghiệp sửa chữa Chương luận văn đưa tồn nguyên nhân hoạt động quản lý nhà chung cư Công ty mẹ như: vii Những tồn - Mục tiêu kế hoạch chưa cụ thể hóa thành tiêu đo lường Điều gây khó q trình triển khai kế hoạch - Nhiều tịa nhà chung cư Cơng ty mẹ chủ đầu tư không trực tiếp quản lý vận hành sau đầu tư Điều giảm phối hợp chặt chẽ trình quản lý nhà chung cư - Hoạt động tra, kiểm tra, giám sát cần thực định kỳ báo cáo 3- tháng Khoảng thời gian cần thường nhật Báo cáo, hồ sơ trường hợp vi phạm không lưu trữ thống kê vào báo cáo năm - Một số hoạt động nhà chung cư nhiều hạn chế Nguyên nhân tồn - Công tác đánh giá chất lượng dịch vụ chưa Xí nghiệp quan tâm Do đó, Xí nghiệp khơng thể phát kịp thời đầy đủ yếu kém, hạn chế dịch vụ mà cung cấp - “Đội ngũ cán công nhân viên Xí nghiệp chưa đào tạo cơng tác quản lý cung cấp loại hình dịch vụ cho nhà chung cư nên Xí nghiệp chưa thể đáp ứng tốt nhu cầu người dân.” - “Số lượng người dân đến sinh sống chung cư ngày tăng, thành phần xã hội chung cư đa dạng, nhận thức ý thức người dân khác làm cho cơng tác giữ gìn an ninh trật tự, cơng tác phịng cháy chữa cháy, hướng dẫn thực Quy chế quản lý chung cư có nhiều diễn biến phức tạp gây khó khăn cho cơng tác quản lý phục vụ dịch vụ nhà chung cư.” - Khi xảy mâu thuẫn, tranh chấp, đơn thư khiếu kiện Chủ đầu tư đơn vị giao quản lý, vận hành chưa thực liệt giải vấn đề thông qua tăng cường đối thoại với bên liên quan để tìm biện pháp giải triệt để khiến vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp ngày tăng cao - Chưa có phối hợp chặt chẽ phận, đơn vị - Chất lượng dịch vụ đơn vị quản lý, vận hành chưa cao do: + Chưa có hệ thống tuyển dụng đào tạo nhân cách chuyên nghiệp chưa có chế sách linh hoạt người lao động + Một số đơn vị thực manh mún, chưa xây dựng quy trình, quy định, tiêu chuẩn thực công việc dẫn đến hiệu chất lượng công việc không cao thiếu chuyên nghiệp viii + Chưa có phối hợp phận làm việc đơn vị chưa có phối hợp đơn vị tồn Tổng cơng ty với - Đối với dự án có hiệu kinh tế kém: + Chưa xây dựng phương án quản lý, vận hành hiệu + Cơng tác quản lý tài chính, quản lý thu chi chưa chặt chẽ, lỏng lẻo - Công ty Mẹ Xí nghiệp quản lý vận hành chưa coi trọng hoạt động quy định, tiêu chuẩn thực công việc dẫn đến hiệu chất lượng công việc không cao thiếu chuyên nghiệp 74 + Chưa có phối hợp phận làm việc đơn vị chưa có phối hợp đơn vị tồn Tổng cơng ty với - Đối với dự án có hiệu kinh tế kém: + Chưa xây dựng phương án quản lý, vận hành hiệu + Công tác quản lý tài chính, quản lý thu chi chưa chặt chẽ, lỏng lẻo - Cơng ty Mẹ Xí nghiệp quản lý vận hành chưa coi trọng hoạt động kiểm tra, giám sát sử dụng kết kiểm tra để rút kinh nghiệm để hoàn thiện kế hoạch 75 CHƢƠNG GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ CỦA CÔNG TY MẸ - TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 3.1 Định hƣớng mục tiêu phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tƣ phát triển nhà Hà Nội 3.1.1 Định hướng phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho giai đoạn đến năm 2020 3.1.1.1 Những thuận lợi công tác quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội - Sự quan tâm, đạo Nhà nước quan quản lý chức năng: Trong năm qua, Bộ Xây dựng UBND thành phố Hà Nội ban hành nhiều văn hướng dẫn thực (trong có quản lý sử dụng nhà chung cư) như: Luật Nhà năm 2005, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư năm 2008 Bộ Xây dựng;gần Luật nhà 2017, Quyết định 01/2011/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội gần Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 văn có tảng pháp lý vững chi tiết để triển khai, áp dụng có hiệu công tác quản lý, vận hành dự án nhà ở, nhà cho thuê, khắc phục tồn trước (nhất từ có Luật Nhà Quy chế 08/2008 đời khắc phục tình trạng tranh chấp sở hữu chung, sở hữu riêng kinh phí bảo trì, sửa chữa nhà chung cư trước xảy tình trạng người dân xúc, cịn Chủ đầu tư lúng túng thiếu sở pháp lý để giải mâu thuẫn dẫn đến xảy xung đột - Sự quan tâm, đạo Đảng lãnh đạo Tổng Công ty: Được quan tâm, đạo Đảng Lãnh đạo Tổng công ty đơn vị thành viên, công tác quản lý, vận hành dự án sau đầu tư kể từ năm 2010 đến đạt nhiều thành tích đáng ghi nhận Năm 2010, tồn Tổng cơng ty có khoảng 40 dự án đưa vào khai thác Ban đầu, nhiều dự án phải thuê đơn vị quản lý, vận hành bên ngồi Hình thức Chủ đầu tư chủ động công tác quản lý, vận hành dự án chất lượng dịch vụ đơn vị cung cấp tương đối đảm bảo chi phí thuê đơn vị bên ngồi cao so với kinh phí dành cho dự án nên ảnh hưởng đến hiệu công tác quản lý, vận hành Nhận thức rõ điều đó, 76 Đảng Lãnh đạo Tổng công ty đạo đơn vị trực thuộc theo hướng lựa chọn mơ hình quản lý, vận hành phù hợp với dự án giai đoạn nhằm làm tăng hiệu quản lý, vận hành dự án sau đầu tư - Các dự án Công ty Mẹ - Tổng cơng ty có vị trí thuận lợi, sản phẩm tốt thị trường Bất động sản giai đoạn phát triển mạnh: Một số dự án Cơng ty Mẹ - Tổng cơng ty có vị trí đắc địa nên khách hàng quan tâm Sản phẩm đưa thị trường đến đâu hết đến nên tỷ lệ lấp đầy dự án văn phịng hộ ln mức cao nguồn thu từ hoạt động quản lý, vận hành cao giúp đơn vị đảm bảo chi phí cho cơng tác quản lý vận hành 3.1.1.2 Định hướng phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho giai đoạn đến năm 2020 - Tiếp tục trì, thực tốt cơng tác quản lý, vận hành dự án có, đồng thời bổ sung nguồn lực, phương tiện, công nghệ để sẵn sàng tiếp nhận dự án Công ty Mẹ - Tổng công ty đơn vị thành viên đưa vào sử dụng thời gian tới - Xây dựng lực lượng quản lý, vận hành chuyên nghiệp có trình độ chun mơn cao, có sắc riêng có chế hoạt động linh hoạt, đồng thời trọng công tác xây dựng quảng bá thương hiệu để đủ sức cạnh tranh với đơn vị quản lý,vận hành chuyên nghiệp khác thị trường - Phát triển mở rộng loại hình cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản thị trường thơng qua hình thức hợp tác đơn vị Tổng công ty với với doanh nghiệp nước quản lý, vận hành bất động sản theo lộ trình phù hợp với nguồn lực, trình độ quản lý đơn vị hội nhập chung 3.1.2 Mục tiêu phát triển Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho giai đoạn đến năm 2020 a Mục tiêu chung - Chủ động xây dựng máy quản lý vận hành sau đầu tư chuyên nghiệp để sẵn sàng đáp ứng nhu cầu quản lý, vận hành sản phẩm làm chủ đầu tư Đây cách tốt để chăm sóc nâng cao hiệu kinh tế cho sản phẩm bất động sản Tuy nhiên, hiệu kinh tế trực tiếp công tác quản lý vận 77 hành giai đoạn đầu khơng cao, đỏi hỏi chủ đầu tư phải có tầm nhìn xa, đánh giá hiệu vơ hình giá trị quảng bá lớn bất động sản quản lý vận hành chuyên nghiệp phù hợp với người sử dụng - Xây dựng dự án kiểu mẫu làm hạt nhân điển hình nhân rộng, thơng qua mở rộng thị phần tham gia đấu thầu quản lý vận hành cho đối tác ngồi Tổng cơng ty Từ góp phần xây dựng nên chuỗi sản phẩm bất động sản dịch vụ gia tăng khép kíp, quảng bá thương hiệu Handico sâu rộng, chất lượng đến khách hàng Để làm điều cần cập nhật cơng nghệ quản lý vận hành tiến tiến, tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, trọng đào tạo kỹ năng, chuyên môn, nghiệp vụ cho người lao động xây dựng văn hóa riêng doanh nghiệp vận hành, tạo kết dính nội doanh nghiệp xây dưng dựng mối quan hệ tốt khách hàng - Xây dựng quy chế quản lý vận hành (quản lý nguồn thu, khoán nguồn thu, mức chi) Từ khốn thu, khốn chi để đạt hiệu cao công tác quản lý vận hành b Mục tiêu cụ thể dự án nhà chung cƣ Đối với nhà chung cư thương mại - Tập trung xử lý vấn đề tồn tại, xúc cư dân, tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ tạo môi trường sống sẽ, văn minh lịch sự, đảm bảo an toàn cho cư dân - Lập phương án quản lý, vận hành phù hợp với quy mô dự án thường xuyên điều chỉnh phương án cho phù hợp với giai đoạn có biến động giá đầu vào như: nhân công, lượng, nguyên nhiên vật liệu để bàn bạc trao đổi với cư dân thống mức thu phí dịch vụ sở nguồn thu phải đảm bảo cho chi phí cộng thêm phần lợi nhuận doanh nghiệp quản lý, vận hành theo quy định Tránh tình trạng xảy thua lỗ thực quản lý, vận hành nhà chung cư - Thực tốt quy định nhà nước, quan quản lý chức năng, doanh nghiệp bảo vệ mơi trường, an tồn phịng chống cháy nổ, phòng chống thiên tai bão lũ an toàn vệ sinh lao động 78 Đối với dự án nhà tái định cư Ngoài mục tiêu cần đạt nhà thương mại, dự án nhà tái định cư cần đạt mục tiêu sau: - Tập trung giải dứt điểm vấn đề tồn lâu (đặc biệt quỹ bảo trì dự án xây dựng trước 2005) để có nguồn kinh phí bảo trì, sửa chữa nhà - Trong giai đoạn chờ chế giải nguồn kinh phí dành cho cơng tác quản lý, vận hành tịa nhà, để đảm bảo an sinh xã hội, chủ đầu tư cần phối hợp chặt chẽ với Ban đại diện cư dân có phương án quản lý, vận hành sử dụng để đảm bảo an toàn, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt - Tiếp tục nghiên cứu, đề xuất phương án lên quan quản lý chức để khai thác lợi dự án nhằm bù đắp nguồn kinh phí dành cho công tác quản lý, vận hành bị thiếu hụt Đối với nhà cho sinh viên thuê - Tiếp tục nâng cao chất lượng công tác quản lý, vận hành nhà cho sinh viên thuê hướng tới dịch vụ với chuyên nghiệp cao, xây dựng định mức chi phí hợp lý, áp dụng cơng nghệ quản lý sinh viên phần mềm đại Làng sinh viên Hacinco, đơn nguyên khu nhà sinh viên Mỹ Đình II Góp phần thực nhiệm vụ trị Thành phố, Tổng cơng ty - Đề xuất Thành phố giao quản lý, vận hành số đơn nguyên khu nhà sinh viên Pháp Vân, Tứ Hiệp cho Hacinco trực tiếp quản lý, vận hành, đáp ứng nhu cầu nhà cho thuê chất lượng cao sinh viên - Tăng cường công tác quản lý, vận hành phối hợp chặt chẽ doanh nghiệp, nhà trường, quyền địa phương gia đình cơng tác quản lý sinh viên, thường xun tổ chức hoạt động văn thể mỹ phù hợp tạo sân chơi lành mạnh cho sinh viên, góp phần giữ vững ổn định trị địa bàn sinh viên thuê Phối hợp đơn vị quản lý với Công an Phường, Quận, Thành phố việc đảm bảo an ninh trật tự, đặc biệt với sinh viên người nước - Tập trung rà sốt, có kế hoạch cải tạo, sửa chữa, bước đầu tư nâng cao chất lượng trang thiết bị tịa nhà, góp phần mở rộng, nâng cao chất lượng dịch vụ tiện tích sinh viên; đề xuất với Thành phố quan tâm tạo điều kiện hỗ trợ chế, sách cho doanh nghiệp đầu tư nhà cho sinh viên thuê, qua xây dựng mức giá phù hợp với sinh viên ngồi nước 79 - Xây dựng mơ hình tự quản; xây dựng Trưởng hộ thành lập Đội sinh viên tự quản, xung kích hoạt động phát thanh, tình nguyện để quản lý sinh viên; cầu nối sinh viên với đơn vị quản lý nhằm mục đích nâng cao tính tự quản sinh viên ăn sinh hoạt - Tăng cường liên lạc, trao đổi đơn vị quản lý với gia đình sinh viên để kịp thời hỗ trợ, giúp đỡ gia đình việc quản lý sinh viên - Thường xuyên mở lớp học tập để nâng cao nghiệp vụ; Kỹ thuật vận hành, sửa chữa, nghiệp vụ bảo vệ, vệ sinh, đặc biệt trọng đào tạo kỹ giao tiếp, tham gia đầy đủ chương trình tập huấn, huấn luyện an tồn PCCC - Tạo lập mơi trường đồn kết, văn minh, thân thiện, có sắc riêng văn hóa Hacinco thơng qua hoạt động vui chơi, giải trí lành mạnh, thể dục thể thao, văn hóa, văn nghệ; vừa giáo dục, tuyên truyền cho sinh viên truyền thống ngàn năm văn hiến Thủ đô Hà Nội, trình xây dựng phát triển doanh nghiệp 3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà chung cƣ Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tƣ phát triển nhà Hà Nội 3.2.1 Xây dựng chế hoạt động phù hợp đơn vị quản lý vận hành Cơ chế hoạt động mối quan tâm hàng đầu đơn vị quản lý vận hành Một chế hoạt động phù hợp giúp đơn vị quản lý, vận hành chủ động vấn đề Ngược lại chế hoạt động không phù hợp gây nhiều khó khăn vướng mắc, cản trở phát triển đơn vị Các đơn vị cần xây dựng chế hoạt động phù hợp với đơn vị dựa số yếu tố sau: - Cần phải tìm hiểu đặc điểm, tính chất cơng việc hoạt động quản lý, vận hành dự án sau đầu tư để có chế hoạt động phù hợp - Dựa vào đặc điểm nguồn vốn, đặc điểm lao động, đối tượng quản lý vận hành để xây dựng quy chế hoạt động - Nghiên cứu chế hoạt động đối thủ cạnh tranh từ đề chế hoạt động gọn nhẹ linh hoạt 3.2.2 Tập trung giải vấn đề tồn tại, vướng mắc dự án nhà chung cư Các đơn vị quản lý, vận hành dự án có nhiều vấn đề tồn tại, khúc mắc lâu mà không giải gặp nhiều khó nhăn thực cơng việc, 80 chí phải gánh chịu hậu khó lường Nếu dự án có tranh chấp quỹ bảo trì khó khăn cho đơn vị quản lý, vận hành việc triển khai cơng việc sửa chữa bảo trì hạng mục kỹ thuật dự án Ví dụ trình vận hành, đơn vị phát thang máy thường xảy lỗi cần phải sửa chữa, bảo trì đơn vị quản lý, vận hành lấy quỹ đâu để chi trả cho công việc sửa chữa này, nhu cầu lại cư dân khơng thể dừng nên đơn vị đành phải tiếp tục vận hành thang máy dễ xảy tai nạn ngày thang máy bị rơi trách nhiệm lại thuộc đơn vị quản lý, vận hành để xảy tai nạn nêu Để giải dứt điểm vấn đề này, cần triển khai biện pháp sau: - Các cấp, ngành, doanh nghiệp cần quan tâm đến vấn đề xúc cư dân để tìm biện pháp giải - Lãnh đạo doanh nghiệp nơi có vấn đề cịn tồn cần trực tiếp đối thoại, tiếp xúc trực tiếp với người dân để tìm biện pháp giải quyết, tránh tình trạng phó thác vấn đề cần giải cho đơn vị quản lý, vận hành né tránh vấn đề Thực tế cho thấy tổ chức buổi tiếp xúc, bên tìm cách giải thỏa đáng 3.2.3 Xây dựng liên tục hoàn thiện phương án quy trình quản lý nhà chung cư Cơng tác quản lý, vận hành có đạt kết tốt hay không phụ thuộc nhiều vào việc xây dựng cho dự án phương án quản lý, vận hành phù hợp sở phải tính toán chi tiết vấn đề sau: - Tổng số lao động, trình độ, kỹ chun mơn vị trí cần bố trí để làm việc dự án liên quan chi phí tiền lương - Định mức chi phí lượng cho khu vực sử dụng chung làm sở kiểm sốt tình hình sử dụng - Lập kế hoạch chi tiết vận hành, bảo trì, sửa chữa hệ thống kỹ thuật nhằm gia tăng tuổi thọ trang thiết bị mục đích làm giảm chi phí sửa chữa Ngồi ra, phải tính tốn khoản thu theo kế hoạch như: Phí dịch vụ thu được; phí trơng giữ phương tiện thu được; phí khai thác tiện ích chung; phí khai thác từ hoạt động giá trị gia tăng… Bên cạnh việc phải xây dựng phương án quản lý, vận hành triển khai thực dự án đơn vị quản lý, vận hành cần phải xây dựng quy trình, quy 81 định làm việc để triển khai công việc cách hiệu Đây yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng dịch vụ tính chuyên nghiệp đơn vị 3.2.4 Tập trung hồn thiện máy nhân có, tăng cường đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ cho người lao động Đồng thời đẩy mạnh chương trình giao lưu, học hỏi trao đổi kinh nghiệm đơn vị 3.2.4.1 Tập trung hoàn thiện máy nhân có Bộ máy nhân ản lý dịch vụ đồ thị tịa nhà nhìn chung cồng kềnh hoạt động thiếu hiệu việc xắp xếp lại nguồn lao động nhiệm vụ vô thiết, giúp đơn vị giảm gánh nặng chi phí lao động nâng cao chất lượng dịch vụ, nhiều lao động khơng cịn phù hợp với vị trí giao tuổi cao, sức khỏe không đảm bảo để làm việc Trong ngành dịch vụ, chuyên gia đưa tiêu chuẩn 3S người lao động là: - Smile (mỉm cười) tức luôn mỉm cười với khách hàng; - Smart (ngoại hình bảnh bao) tức ln quan tâm ý đến ngoại hình; - Speed (tốc độ) tức dịch vụ cung cấp cho khách hàng phải ln nhanh chóng Như vậy, việc tái xắp xếp hồn thiện lại nguồn lao động vơ cần thiết để góp phần vào hiệu công tác quản lý, vận hành 3.2.4.2 Tăng cường đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ cho người lao động Bảng cấu lao động phản ánh rõ nét trình độ lao động đơn vị quản lý, vận hành sau đầu tư Tỷ lao động phổ thông so với tổng số lao động chiếm đến 48% tập trung phận an ninh, làm Số lượng lao động khác đào tạo lại làm việc trái ngành nghề Nhưng đặc tính cơng việc, số phận khơng cần người lao động có trình độ kiến thức cao lại cần người lao động có kỹ làm việc hiệu Do cần đẩy mạnh công tác đào tạo cho người lao động thông qua số giải pháp sau: - Xây dựng đội ngũ chuyên trách công tác tuyển dụng đào tạo lao động cho dự án (các tập đoàn lớn quản lý khách sạn quản lý bất động sản làm), tập trung đào tạo cấp quản lý có tư dịch vụ kiến thức quản lý chung cư, tòa nhà - Thường xuyên mở lớp đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ cho người lao động dự án họ làm việc mà chuyên gia hướng dẫn cán chuyên 82 trách làm việc đơn vị cơng ty (hiện có nhiều cán việc này) - Thường xuyên mở thi tay nghề làm động lực thúc đẩy trình tìm hiểu rèn luyện kỹ làm việc người lao động 3.2.4.3 Đẩy mạnh chương trình liên kết, giao lưu, học hỏi đơn vị - Các chương trình liên kết, giao lưu, học hỏi giúp ích nhiều cho cán nhân viên dự án thơng qua chương trình giao lưu, học hỏi người trao đổi thêm nhiều thơng tin, kinh nghiệm xử lý vấn đề trải qua giúp người chưa biết có thêm kinh nghiệm hỗ trợ cần thiết - Các chương trình liên kết, giao lưu học hỏi tạo thêm gắn kết đơn vị để tạo thêm sức mạnh tập thể lớn, tạo thi đua đơn vị với 3.2.5 Tăng cường đầu tư sở vật chất, trang thiết bị, công cụ dụng cụ làm việc Do công cụ, dụng cụ định suất lao động nên việc tăng cường đầu tư sở vật chất, trang thiết bị, công cụ, dụng cụ làm việc cho người lao động cần thiết Vì đầu tư trang bị công cụ, dụng cụ tốt giảm sức lao động dẫn tới giảm số lao động Mặt khác, cấu chi phí cho mua sắm công cụ, dụng cụ làm việc cho người lao động chiếm tỷ trọng nhỏ tổng mức chi phí cho công tác quản lý, vận hành 3.2.6 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, đánh giá hiệu hoạt động đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư Hàng tháng, đơn vị quản lý vận hành sau đầu tư phải nộp báo cáo kế hoạch triển khai tháng, nêu rõ khó khăn, vướng mắc cần đạo giải lãnh đạo Công ty Đồng thời, Cơng ty thường xun cử cá nhân có thẩm quyền liên quan tiến hành kiểm tra, giám sát đơn vị Bên cạnh đó, việc lấy ý kiến khách hàng, tổ chức họp định kỳ với đại diện dân cư góp phần giúp Cơng ty đánh giá hiệu hoạt động đơn vị cách khách quan - Ban quản lý nhà chung cư cần áp dụng khoa học công nghệ vào khâu kiểm tra giám sát Những thiết bị nên đầu tư như: hệ thống camera theo dõi tòa nhà, 83 website tương tác hỗ trợ khách hàng, ghi nhận ý kiến khách hàng 3.2.7 Triển khai áp dụng phần mềm quản lý bất động sản vào công tác quản lý nhà chung cư Việc triển khai, áp dụng phần mềm tiên tiến vào công tác quản lý, vận hành dự án bất động sản phù hợp quan trọng giúp chủ đầu tư giảm đáng kể tổng chi phí lao động quản lý, vận hành, chi phí nguyên nhiên vật liệu, kiểm soát thu chi, tiết kiệm thời gian giải vấn đề phát sinh liên quan đến thủ tục, giấy tờ, giảm thiểu tối đa sai sót xảy q trình làm việc, từ làm tăng tính chun nghiệp hình ảnh Cơng ty… Các sản phẩm phần mềm áp dụng rộng rãi như: Phần mềm BMS quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà, phần mềm Opera, phần mềm Smile quản lý, vận hành khách sạn… 3.2.8 Đơn vị quản lý, vận hành tham gia vào q trình lập dự án Mục đích việc đưa đơn vị quản lý, vận hành tham gia vào công tác tư vấn thiết kế, hoàn thiện dự án để đơn vị tư vấn giúp Chủ đầu tư vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành sau, phát kịp thời vấn đề bất hợp lý thiết kế, việc sử dụng trang thiết bị, vật liệu không phù hợp với mục đích sử dụng sau Đơn vị quản lý, vận hành tham gia vào trình đánh giá, phê duyệt toàn thiết kế dự án tư vấn hoàn thiện hệ thống kỹ thuật dựa kinh nghiệm rút trình quản lý, vận hành dự án khác Các nội dung tham gia tư vấn liên quan đến vấn đề sau: - Tư vấn trình thẩm duyệt thiết kế hệ thống kỹ thuật bao gồm: hệ thống điều hịa, hệ thống thơng khí, hệ thống đèn chiếu sáng, hệ thống thang máy, hệ thống PCCC, hệ thống điện back-up, hệ thống camera an ninh, hệ thống cấp thoát nước dự án - Tư vấn thiết kế khu vực công cộng trang bị sở vật chất cho khu vực công cộng dự án - Tư vấn lựa chọn vật liệu xây dựng (đặc biệt vật liệu lát sàn) để thuận tiện sử dụng làm vệ sinh 3.2.9 Các giải pháp khác - Thứ nhất, Ban quản lý nên tổ chức không gian sinh hoạt cộng đồng Cụ thể là: Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi cho người già: ghế đá hàng thoáng mát hay giàn Chỗ nghỉ người già cần bố trí liền với không gian chơi trẻ để làm cho sống họ vui tươi Ngoài phải tổ chức không 84 gian trống vạn năng: Dùng để sinh hoạt cộng đồng hội họp tổ dân phố, họp đội thiếu niên, đoàn niên, ăn uống ngày ma chay, cưới xin, chơi bóng bàn, cầu lơng Tại đây, việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, cư dân tồ nhà chung cư cịn có điều kiện gặp gỡ thân mật tình xóm giềng thân thiêt vốn truyền thống tốt đẹp dân tộc Việt Nam Thứ hai, Ban quản lý nên thành lập trung tâm y tế khu chung cư, có kế hoạch mời bác sỹ, y tá có kinh nghiệm khám chữa bệnh thường xuyên cho người dân, kịp thời chữa trị bệnh phát sinh cung cấp thuốc đến cho người bệnh Đối với hộ có người cao tuổi, nên lập danh sách đầy đủ hàng tháng khám bệnh định kỳ, theo dõi sức khoẻ cho họ, mặt giúp họ nâng cao thể chất, mặt khác tạo điều kiện cho người thân họ yên tâm công tác, học tập làm việc Ban quản lý cần có chế độ tiền lương thoả đáng cho bác sỹ, y tá để phần nâng cao tinh thần, trách nhiệm bác sỹ, y tá cơng việc chăm sóc sức khoẻ người dân Theo chúng tơi vấn đề thiết thực cần thực có hiệu giai đoạn khu chung cư 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Tổng Cơng ty ĐT&PT nhà Hà Nội Từ khó khăn vướng mắc công tác quản lý vận hành nhà chung cư Công ty Mẹ, để tạo điều kiện cho Công ty Mẹ thực tốt công tác quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ kính đề nghị Tổng cơng ty quan tâm, phối hợp với Công ty Mẹ số nội dung sau: - Đề nghị phòng ban chức Tổng công ty phối hợp với Công ty Mẹ làm việc với sở Xây dựng, Sở tài đẩy nhanh q trình kiểm tra, thẩm định, hướng dẫn Tổng Cơng ty hạch tốn, tốn số kinh phí Tổng công ty ứng trước để quản lý vận hành, sửa chữa bảo trì nhà chung cư , trình UBND thành phố xem xét phê duyệt - Đề nghị Tổng Công ty báo cáo sở Xây dựng đẩy nhanh trình kiểm tra, xác định mức hỗ trợ cụ thể kinh phí bảo trì, quản lý vận hành cho nhà chung cư tái định cư từ nguồn kinh phí thu từ việc cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Việc xác định mức hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi cho Cơng ty Mẹ, Xí nghiệp quản lý dịch vụ đô thị xây dựng giá dịch vụ cho tòa nhà chung cư, làm sở huy động đóng góp kinh phí chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sử dụng kinh phí bảo trì 2% phục vụ cơng tác quản lý vận hành, sữa chữa bảo trì nhà chung cư 85 - Đề nghị Tổng Công ty xem xét tạo điều kiện cho Xí nghiệp ứng tiền làm quỹ dự phòng sửa chữa, khắc phục cố đột xuất phát sinh tịa nhà chung cư Xí nghiệp giao quản lý - Kính đề nghị phịng ban chức Tổng Công Ty quan tâm, giải kịp thời đề xuất Tổng giám đốc xem xét, phê duyệt tờ trình, báo cáo Xí nghiệp, tạo điều kiện để Cơng ty Mẹ Xí nghiệp quản lý dịch vụ thị hồn thành nhiệm vụ - Đề nghị Tổng công ty xem xét cấp nguồn kinh phí, tạo điều kiện để CBCNV tham gia khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chun mơn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định hành 3.3.2 Kiến nghị với quyền địa phương sở ban ngành Để thực tốt vai trị đơn vị cơng tác quản lý vận hành, kính đề nghị quyền địa phương hệ thống trị sở phối hợp thực hiện: - Tuyên truyền, phổ biến chủ trương, đường lối Đảng, sách, pháp luật Nhà nước; kiến thức khoa học, kỹ thuật, giáo dục tư tưởng, đạo đức, lối sống, nếp sống văn hóa lành mạnh - Phối hợp tổ chức hội họp, sinh hoạt tổ chức đảng, quyền, đồn thể địa phương; học tập cộng đồng, tổ chức hoạt động văn hóa, văn nghệ, thể dục thể thao, vui chơi giải trí hoạt động khác cư dân, nhằm nâng cao mức hưởng thụ văn hóa nhân dân, góp phần xây dựng đô thị văn minh - “Phối hợp cơng tác giữ gìn an ninh trật tự, phát huy mạnh mẽ vai trị quyền địa phương đơn vị quản lý vận hành việc mở rộng thực tốt quy chế dân chủ sở hướng vào mục tiêu phục vụ dân, giải đắn nhanh chóng cơng việc liên quan đến đời sống dân…” - “Ban quản lý nên phối hợp với uỷ ban nhân dân công an phường địa bàn để giải việc đăng ký hộ thường trú từ hộ chuyển đến Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng minh nhân dân, quản lý lai lịch người dân cụ thể, quản lý số nhân hộ Bất thay đổi người dân nơi làm việc hay ngành nghề ban quản lý cập nhập thường xuyên hồ sơ theo dõi Nếu ban quản lý thực tốt điều góp phần hạn chế cư bất hợp pháp tình trạng xơ sát đáng tiếc xẩy người dân khu chung cư Hà Nội không hiểu rõ lai lịch nhau.” 86 KẾT LUẬN Xu hướng xây dựng nhà chung cư cao tầng đô thị, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội tất yếu nhằm tiết kiệm đất đô thị ứng với phát triển đô thị đại, giải tốt vấn đề nhà thoả mãn nhu cầu chỗ đông đảo nhân dân Hà Nội Bên cạnh lợi ích hiệu kinh tế - xã hội nhà chung cư quản lý nhà chung cư tồn nhiều hạn chế Do vậy, việc nghiên cứu đề tài “Quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội “ có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Về mặt lý luận: luận văn nghiên cứu xoanh quanh mục tiêu đưa lý luận Nhà chung cư Quản lý nhà chung cư Nội dung quản lý nhà chung cư bao gồm: Lập kế hoạch quản lý nhà chung cư; Tổ chức thực quản lý nhà chung cư; Điều hành, quản lý hoạt động chủ yếu quản lý nhà chung cư; Kiểm tra, giám sát hoạt động Quản lý nhà chung cư Về mặt thực tiễn, luận văn nghiên cứu phân tích thực trạng Quản lý nhà chung cư Cơng ty Mẹ Qua đó, Luận văn ưu nhược điểm, điểm mạnh điểm yếu, tồn đọng số kiến nghị nhằm khách phục tồn đọng việc quản lý nhà chung cư Công ty Tác giả hi vọng, luận văn tư liệu hữu ích, tư liệu tham khảo hỗ trợ cho việc nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội Do kinh nghiệm cịn nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót đánh giá cịn mang tính chủ quan Tác giả xin gửi lời cám ơn chân thành tới GS.TS Đặng Đình Đào nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban quản lý tòa nhà 21T1 (2014-2016), Sổ theo dõi bảo hành cơng trình Bộ Xây dựng (2009), Thơng tư 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư Bộ Xây dự 15/02/2016 việc Ban Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2014-2016), Báo cáo tổng kết sản xuất kinh doanh năm từ 2014 đến 2016, Hà Nội Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2013-2016), Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành bảo trì Chung cư cao tầng 21T1 – Nam Trung Yên Công ty Mẹ - Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2014-2016), Một sỗ báo cáo công tác quản lý vận hành tòa nhà Chung cư cao tầng Nam Trung Yên Công ty Mẹ -Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2013) Dự án đầu tư Chung cư cao tầng 21T1 – Nam Trung Yên, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 bảo trì cơng trình xây dựng Chính phủ 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2017 việc Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Phòng cháy chữa cháy Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phòng cháy chữa cháy 10 Chính phủ -CP ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà 11 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật PCCC số 40/2013/QH13 ngày 22/11/2013 Quốc 12 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Cư trú số 36/2013/QH13 ngày 20/6/2013 13 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 14 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH15 ngày 25/11/2014 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội 16 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Quyết định 01/2013/QĐ- UBND việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội 17 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội - Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội 18 Xí nghiêp Quả ậ 21 (2014 – 2016), Báo cáo tổng kết hoạt động Quản lý vận hành tòa nhà CT21 – Nam Trung Yên 19 Xí nghiêp Quả ậ 21 (2016), Báo cáo kết khảo sát hài lòng cư dân chất lượng dịch vụ tòa nhà 21T1- Nam Trung Yên 20 Lê Văn Cư (2011), „Lựa chọn mơ hình tổ chức cung ứng dịch vụ khu thị góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản‟, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 21 Đoàn Dương Hải (2013), „Quản lý nhà chung cư cần mơ hình mới‟, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 22 Bùi Thị Vân Chung (2014), „Nâng cao chất lượng cung cấp dịch vụ cho chung cư B15-Khu thị Đại Kim Xí nghiệp quản lý nhà sau đầu tư‟, Luận văn thạc sĩ 23 Hồng Thanh Long (2015), „Hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị‟, Luận văn thạc sĩ 24 Trần Thanh Thủy (2015), „Dịch vụ quản lý nhà chung cư Công ty cổ phần xây dựng số - Thực trạng giải pháp‟, Luận văn thạc sĩ Marketing PHỤ LỤC Phụ lục 01: Đặc điểm 18 tòa nhà Nam Trung Yên TT Hạng mục Trong B10A B10B B10C A6A A6B A6C A6D B3A B3B B3C B3D B6A B6B B6C B11A B11B B11C B11D 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Phần diện tích cơng cộng tầng 1(m2) 2005 612,36 612,36 593,21 544,67 544,67 590,35 705,78 916,34 880,84 703,28 1134,167 640,44 640,44 965,56 830,78 830,78 965,56 a Gara để xe (m2) 572 234,452 234,45 265 264 267 293 430 485 485,43 430 839,02 285,32 285,32 485,34 566,58 566,58 485,34 b Phần diện tích hệ thống phòng kỹ thuật (m2) 33 19,26 19,26 8,25 5,96 5,98 8,23 17,59 18,8 18,8 17,59 21,8 6,4 6,4 23,15 18,24 24,57 18,24 c Phần diện tích hành lang cầu thang tầng 417 (m2) 1400 358,648 358,65 319,96 274,71 271,69 289,12 258,19 412,54 376,61 255,69 273,3467 348,72 348,72 457,07 245,96 239,63 461,98 Phần diện tích cơng cộng tầng 2+3(m2) 0 0 0 0 625,82 0 0 0 a Phần diện tích hệ thống phịng kỹ thuật (m2) 66 43,6 b Phần diện tích sảnh hành lang cầu thang (m2) 582,22 Phần diện tích KĐV tầng 1+2+3 (m2) 4601,18 0 194,87 206 206 197,73 125 57 92,5 127,5 3588,7 0 0 0 Phần diện tích mặt tầng kỹ thuật (m2) 308,16 308,16 82,5 59,6 59,6 82,3 211,08 225,6 225,6 211,08 348,8 102,4 102,4 150,4 211,2 211,2 150,4 Phần DT công cộng sử dụng chung hành lang, cầu thang (Từ T2 đến T11,13,17) (m2) 4855,71 1948,5 1948,5 16115 1618,8 1614,8 1574,77 1758 862 862 697 3217,76 1890,6 1890,6 947,1 958,77 958,77 947,71 Phần DT công cộng sử dụng chung hành lang, cầu thang tầng (m2) NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT NT Phần DT phòng, cầu thang, hành lang tầng áp mái (m2) 453,8 107,1 107,1 141,4 98,9 98,9 141,4 350,19 350,19 350,19 350,19 453,8 118,4 118,4 193,7 350,19 350,19 193,7 Diện tích xây dựng (m2) 2.323 612,36 612,36 788,08 750,67 750,67 788,08 830,78 973,34 973,34 830,78 2330,4 640,44 640,44 965,56 830,78 830,78 965,56 Diện tích sàn xây dựng (m2) 21.957 8.863 8.863 7348,3 7.338 7.078 7.245 10.686 12.870 12.870 10.686 21.781 8.695 8.748 10.058 11.590 11.590 10058 10 Số lƣợng hộ (đvt: căn) 210 96 96 110 110 110 110 120 120 120 120 210 96 96 120 120 120 120 11 Tổng diện tích hộ (m2) 11401,9 6659,84 6659,8 5209,3 5194,3 4934,8 5117,5 8269,2 8570,4 8570,8 8270,9 13350 6058,75 6507,4 8772 8615,5 7816,12 8772,2 12 Số tầng cao (tầng) 17 17 17 11 11 11 11 13 13 13 13 17 17 17 13 13 13 13 Phụ lục 02: Đặc điểm tòa nhà 21T1 (21T2) - Nam Trung n TT Hạng mục cơng trình TỔNG Diệ Diệ Mâ 20.175 7.500 t đô % 37,2 Diệ 152.977 Hê 7,6 21T1( kh 21T1 M2 1.973 ) M2 2.215 ) M2 2.215 >Diê >Diệ >Diệ Số hộ Căn 440 10 Diện tích hộ 11 Số tầ 21 12 Mă M2 1.784 13 Mă M2 105 M2 136 720 ) M2 25.429