Pháp luật về quản lý nhà chung cư thông qua mô hình ban quản trị

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI NGU N HU NH TH C ANH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ THÔNG QUA MÔ HÌNH BAN QUẢN TRỊ CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ THƠNG QUA MƠ HÌNH BAN QUẢN TRỊ SINH VIÊN TH C HI N: Nguy n Hu nh Th c nh Khóa: K43 MSSV: 1853801011007 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS Nguy n Thị Kiều Oanh TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học ThS Nguy n Thị Kiều Oanh, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên thực Nguy n Hu nh Th c nh DANH M C TỪ VIẾT TẮT BQT Ban quản trị CĐT Chủ đầu tƣ CSH Chủ sở hữu HNNCC Hội nghị nhà chung cƣ LNƠ Luật Nhà NCC Nhà chung cƣ NSD Ngƣời sử d ng UBND Ủy ban nhân dân M CL C PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ THƠNG QUA MƠ HÌNH BAN QUẢN TRỊ 1.1 Khái quát nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà chung cƣ 1.1.2 Phân loại nhà chung cƣ 11 1.1.3 Vai trò nhà chung cƣ 13 1.2 Khái quát Ban quản trị nhà chung cƣ 14 1.2.1 Khái niệm đặc điểm Ban quản trị nhà chung cƣ 14 1.2.2 Phân loại Ban quản trị nhà chung cƣ 17 1.2.3 Vai trò Ban quản trị nhà chung cƣ 18 1.3 Khái quát quản lý nhà chung cƣ thơng qua mơ hình Ban quản trị 20 1.3.1 Sự cần thiết phải tổ chức quản lý nhà chung cƣ 20 1.3.2 Khái quát quản lý nhà chung cƣ 23 1.3.3 Các yếu tố chi phối đến việc lựa chọn mô hình quản lý nhà chung cƣ 24 1.3.4 Mơ hình quản lý Nhà chung cƣ số quốc gia giới 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ THÔNG QUA MƠ HÌNH BAN QUẢN TRỊ Ở VIỆT NAM HIỆN NA VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 35 2.1 Thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ 35 2.1.1 Mơ hình Ban quản trị nhà chung cƣ 35 2.1.2 Cơ cấu thành viên Ban quản trị nhà chung cƣ 36 2.1.3 Cách thức thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ 39 2.2 Quyền nghĩa v Ban quản trị nhà chung cƣ 43 2.3 Hoạt động Ban quản trị nhà chung cƣ 49 2.4 Quản lý tài Ban quản trị nhà chung cƣ 52 2.5 Một số vấn đề đặt quản lý nhà chung cƣ thơng qua mơ hình Ban quản trị theo pháp luật hành 56 2.6 Một số kiến nghị pháp luật điều chỉnh quản lý nhà chung cƣ thơng qua mơ hình Ban quản trị 59 KẾT LUẬN CHƢƠNG 62 KẾT LUẬN 63 DANH M C TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế – xã hội, c thể gia tăng dân số, thu hẹp quỹ đất ở, q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nƣớc kéo theo việc nhu cầu nơi ngƣời dân tăng cao Đứng trƣớc yêu cầu thực ti n đặt ra, loại hình nhà chung cƣ (NCC) sở hữu ƣu điểm nhƣ tạo nhiều chỗ phạm vi đất hạn chế, có nhiều phân khúc chuyên biệt, đáp ứng yêu cầu chất lƣợng khơng gian sống đối tƣợng có thu nhập từ thấp đến cao; bên cạnh cịn góp phần tạo nên diện mạo văn minh, đại cho khu vực, thúc đẩy nếp sống văn minh đô thị Trên sở lợi nêu trên, NCC đƣợc ghi nhận có sức tăng trƣởng đáng kể, chiếm tỷ trọng chủ đạo cấu hạng m c đầu tƣ, xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc dự đoán tăng trƣởng thập kỷ tới Khuyến khích phát triển NCC chủ trƣơng, định hƣớng đƣợc Chính phủ đặt 2, qua thấy đƣợc tầm quan trọng NCC việc giải vấn đề nơi ở, trì, củng cố an sinh xã hội nƣớc ta Một yếu tố không quan tâm đƣa NCC vào ph c v đời sống nhân dân vấn đề mơ hình quản lý NCC Bởi lẽ loại hình nhà tập thể, giải vấn đề chỗ chƣa đủ mà cịn phải có đủ khả tạo đảm bảo trì nếp sống lành mạnh, tích cực, môi trƣờng sinh hoạt tiện nghi đầy đủ, hƣớng đến việc nâng cao chất lƣợng sống cƣ dân Lựa chọn xây dựng mơ hình quản lý NCC hiệu đóng vai trị đặc biệt quan trọng trình quản lý, vận hành, điều hành hoạt động chung để đƣa NCC vào sử d ng ổn định ph c v ngƣời dân Tại Việt Nam, việc quản lý NCC đƣợc thực thông qua mơ hình Ban quản trị (BQT) Ra đời từ năm 2003, BQT đƣợc xây dựng để trở thành cầu nối, điều phối viên bên có liên quan việc thực hoạt động quản lý, vận hành, sử d ng NCC, đại điện nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu (CSH) nhƣ ngƣời sử d ng (NSD) NCC Tuy nhiên sau gần 20 năm đƣợc đƣa vào áp d ng thực ti n, bên cạnh đóng góp khơng thể phủ nhận vào cơng tác quản Ngày 28/01/2022, Bộ Xây dựng có Thơng cáo 06/TC-BXD việc công bố thông tin nhà thị trƣờng bất động sản Quý IV/2021 năm 2021 Theo nƣớc có 49 dự án với 15.169 hộ chung cƣ đƣợc cấp phép, (tăng khoảng 125,6% so với Quý III/2021); có 1.046 dự án với 299.075 hộ chung cƣ triển khai xây dựng (tăng khoảng 148,7% so với Quý III/2021); có 47 dự án với 8.502 hộ chung cƣ hoàn thành xây dựng Theo định 2161/QĐ-TTg Phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 lý NCC bảo vệ quyền lợi đáng cƣ dân, mơ hình BQT NCC dần bộc lộ điểm bất cập Nhìn từ phƣơng diện nghiên cứu, tồn những quan điểm khác vấn đề định danh BQT tổ chức dân chủ sở hay tổ chức chuyên môn Đồng thời xuất tranh cãi xung quanh khả chuyên môn BQT liệu đảm nhận đƣợc yêu cầu nhiệm v mà thực tế đề hoàn thành nghĩa v mà pháp luật quy định; từ dẫn đến ý kiến trái chiều xung quanh việc có nên trì mơ hình BQT NCC hay nên lựa chọn mơ hình quản lý NCC phù hợp Nhìn từ góc độ thực ti n, quy định pháp luật BQT NCC nằm rải rác văn luật đƣợc quy định c thể, tập trung cấp độ thông tƣ Quy định văn pháp luật xung đột, thiếu thống xung quanh tƣ cách pháp nhân BQT; thiếu quy định chế tài hành vi vi phạm quy định thành lập BQT; quy định kinh phí bảo trì chƣa minh bạch, chƣa phù hợp với thực ti n, dẫn đến tranh chấp BQT chủ thể có liên quan việc quản lý phí bảo trì, Những hạn chế không làm cho việc quản lý NCC thơng qua mơ hình BQT trở nên hiệu mà làm phát sinh nhiều tranh chấp dân – thƣơng mại gây ảnh hƣởng nặng nề ngày đến chất lƣợng sống nhân dân cấp độ vĩ mô làm cản trở định hƣớng phát triển NCC nƣớc ta Trƣớc nhu cầu khoa học nhu cầu thực ti n đặt việc nghiên cứu vấn đề, tác giả chọn đề tài “Pháp luật quản lý NCC thông qua mơ hình BQT” Trên sở nghiên cứu, tổng hợp quan điểm khoa học, quy định pháp luật xung quanh việc quản lý NCC mơ hình BQT NCC, đánh giá thực trạng áp d ng quy định tranh chấp tồn tại, tham khảo kinh nghiệm số quốc gia giới quản lý NCC, đề tài đƣa nhìn tổng quan vấn đề quản lý NCC thông qua BQT, xác định điểm bất cập tồn khung pháp lý, từ đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện mơ hình quản lý NCC Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Trên giới, vấn đề quản lý NCC đƣợc đặt xung quanh vấn đề xây dựng khung pháp lý nhằm quản trị, quản lý NCC hiệu bối cảnh thị đại Trong kể đến cơng trình tiêu biểu sau: - Hazel Easthope (2019), The Politics and Practices of Apartment Living, Edward Elgar Publishing Tại chƣơng 2: International condominium systems, sách sơ lƣợc lịch sử cung cấp thông tin chi tiết hệ thống NCC giới, đặc biệt nƣớc: Hoa K , Canada, Úc, nh, Singapore, Hồng Kông khu vực Nam Phi Trên sở đó, sách xác định vấn đề phổ biến mơ hình quản lý NCC thành phố khác giới dựa quy định pháp luật nƣớc sở tại, thị trƣờng nhà ở, chuẩn mực văn hóa xã hội, quy định nghề nghiệp - Economic Commission for Europe – the Real Estates Market Advisory Group (2019), Guidelines on the Management and Ownership of Condominium Housing, United Nations Publications Bài nghiên cứu đƣợc tổng hợp từ thực trạng mơ hình quản lý NCC nƣớc thuộc Ủy ban Kinh tế Liên hợp quốc châu Âu Trên sở đó, cơng trình tổng hợp định nghĩa, nghiên cứu sâu cách thức tổ chức hoạt động quản lý NCC đến xây dựng điều khoản tham khảo c thể nhằm m c đích cung cấp hƣớng dẫn kịp thời tiến hành xây dựng nội dung quy định, đƣa giải pháp pháp lý vấn đề quản lý NCC cần can thiệp pháp luật - Randy K Lippert, Stefan Treffers (2021), Condominium Governance and Law in Global Urban Context, Routledge Trên sở phân tích tổng hợp kinh nghiệm quốc gia tiêu biểu quản lý NCC, thông qua việc nghiên cứu khám phá điểm tƣơng đồng quy định pháp luật bất động sản nói chung quản lý NCC nói riêng quốc gia giới, sách khắc họa rõ nét bối cảnh thị tồn cầu quản lý NCC Cuốn sách tài liệu quý báu, thể góc nhìn phong phú, đa dạng khái niệm NCC giới nhƣ cung cấp hệ thống quan điểm, giải pháp pháp lý quốc gia, khu vực pháp lý vấn đề quản lý NCC Trong pháp luật nhà Việt Nam, quản lý NCC vấn đề pháp lý đáng lƣu tâm Các cơng trình nghiên cứu tiêu biểu xung quanh vấn đề quản lý NCC BQT NCC kể đến bao gồm: - Nguy n Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội Cơng trình hệ thống quan điểm khoa học, vấn đề pháp lý quản lý NCC Việt Nam, đồng thời đƣa quan niệm tổng quan quản lý NCC số nƣớc tiên tiến giới, gợi mở cho Việt Nam thơng qua việc đánh giá mơ hình có giá trị tham khảo nƣớc ngồi Luận văn trình bày lý luận thực trạng BQT NCC sở văn quy phạm pháp luật thực ti n thời điểm năm 2015, nhƣng khơng sâu vào phân tích mà khái quát vấn đề nhằm đƣa nhìn tổng quan pháp luật quản lý chung cƣ Việt Nam - Khuất Hữu Vũ Trung (2017), Địa vị pháp lý BQT tòa NCC, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội Cơng trình trình bày vấn đề lý luận địa vị pháp lý BQT NCC, khái quát khung pháp lý, điểm hạn chế tồn nguyên nhân để từ đƣa giải pháp hồn thiện nội dung địa vị pháp lý BQT NCC nâng cao hiệu thực Tuy nhiên, thực trạng kiến nghị mà tác giả đƣa dựa Luật Nhà (LNƠ) 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hƣớng dẫn thi hành đời trƣớc năm 2017 Vì có nội dung khơng cịn phù hợp khi đặt bối cảnh văn quy phạm pháp luật phát sinh hiệu lực phát triển NCC - Lƣu Quốc Thái (2019), “Những vấn đề pháp lý BQT NCC”, Tài liệu Hội thảo khoa học Pháp luật quản lý, sử dụng NCC - Khoa Luật Thƣơng mại, Trƣờng đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Bài viết sâu vào phân tích quy định pháp luật có LNƠ 2014 văn hƣớng dẫn thi hành xoay quanh vấn đề điều chỉnh mơ hình BQT NCC, sở vƣớng mắc, mâu thuẫn cịn tồn cách quy định tổ chức hoạt động BQT Từ tác giả nêu lên kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật BQT NCC - Tăng Thị Bích Di m (2020), “Một số vấn đề pháp lý phí bảo trì NCC – Bất cập kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Pháp luật Thực tiễn Trên sở trình bày vấn đề pháp lý phí bảo trì NCC, viết đặt phân tích hạn chế, bất cập cịn tồn mơ hình BQT NCC nhƣ thiếu thống quy định pháp luật vấn đề định danh BQT thiếu chế giám sát hoạt động BQT Trong khuôn khổ viết tạp chí, vấn đề mà tác giả gợi mở có giá trị tham khảo tiến hành nghiên cứu sâu vấn đề quản lý NCC thơng qua mơ hình BQT - Lê Thị Bảo Toàn (2021), Pháp luật BQT NCC, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣởng Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Cơng trình trình bày phân tích sở so sánh quy định pháp luật đƣợc ban hành quyền hạn, nhiệm v nhƣ tổ chức hoạt động BQT NCC Việt Nam, tồn hạn chế bộc lộ thực trạng áp d ng pháp luật nhƣ đề xuất số giải pháp pháp lý c thể để nâng cao hiệu hoạt động BQT NCC thời gian tới Nhìn chung, tác giả đƣa số khía cạnh BQT NCC trình bày cấp độ khái quát pháp luật quản lý NCC tập trung nghiên cứu mơ hình BQT tƣơng đối độc lập, khơng tập trung đặt góc nhìn quản lý NCC Tất cơng trình nghiên cứu tảng quý báu, nguồn tài liệu tham khảo có giá trị cho tác giả suốt thời gian thực đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Thông qua việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật quản lý NCC thông qua mơ hình BQT”, tác giả hƣớng tới m c đích sau: Thứ nhất, trình bày cách khái quát có hệ thống vấn đề mang tính lý luận quản lý NCC thơng qua BQT, sở phân tích mơ hình BQT NCC mơ hình quản lý NCC đƣợc áp d ng Việt Nam; thành tối thiểu 03 thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nêu trên, có sở cho nhà lập pháp nhằm hƣớng đến m c đích tăng cƣờng trách nhiệm giám sát CSH NCC hạn chế tình trạng chiếm d ng quỹ bao trì Tuy nhiên thực tế có nhiều trƣờng hợp thành viên BQT thông đồng, sử d ng kinh phí bảo trì sai m c đích, chí chiếm d ng ln khoản tiền này, đó, chƣa đủ sở để khẳng định việc tăng số lƣợng thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản đảm bảo đƣợc việc quản lý, sử d ng kinh phí bảo trì minh bạch, tránh đƣợc việc chiếm d ng nguồn quỹ chung NCC Về quyền quản lý BQT NCC với phí bảo trì, thấy việc cho phép BQT lựa chọn đơn vị bảo trì NCC tồn nhiều nguy BQT đơn vị bắt tay để chiếm d ng nguồn kinh phí bảo trì, cung cấp dịch v bảo trì chất lƣợng cho cƣ dân NCC Theo tác giả, cần xây dựng chế lựa chọn doanh nghiệp thực quản lý, vận hành, bảo trì NCC cách khách quan hơn, khơng nên trao hồn tồn quyền tự cho BQT để ngăn chặn tiêu cực xảy Việc giám sát sử d ng minh bạch khoản tiền kinh phí bảo trì dựa quy định pháp luật đặc biệt quy chế thu, chi tài BQT NCC HNNCC thơng qua Có ý kiến cho CSH, ngƣời sử d ng NCC chủ thể có đầy đủ quyền trách nhiệm để xây dựng thơng qua quy chế thu, tài BQT, cần ràng buộc chủ thể phải có trách nhiệm với lợi ích toàn thể cƣ dân chung cƣ, tránh tâm lý “cha chung khơng khóc” khơng phận cƣ dân nay, thờ với công việc chung chung cƣ, đến tranh chấp xảy ra, lợi ích bị ảnh hƣởng nghiêm trọng lên tiếng yêu cầu quan quản lý nhà nƣớc vào cuộc78 Tác giả đồng tình với ý kiến nên làm tốt từ đầu việc xây dựng quy chế để hạn chế việc sử d ng sai m c đích, tránh đƣợc kẽ hở để BQT chiếm d ng quỹ bảo trì; nhiên trách nhiệm nên nằm phần nhiều việc nhà lập pháp tạo khung pháp lý chặt chẽ quy chế thu chi tài chính, cịn CSH, NSD NCC khó đảm bảo trình độ chun mơn nhƣ ý thức sâu sắc, đầy đủ để chịu trách nhiệm việc xây dựng điều chỉnh nội dung quy chế cách có hiệu Thứ hai, phí quản lý, chi phí bên ủy quyền quản lý nhà phải trả ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực quyền nghĩa v nhằm m c đích ph c v cho việc quản lý, vận hành chung cƣ Trƣờng hợp NCC khơng u cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định đƣợc HNNCC giao cho BQT thực 78 Lê Thị Bảo Toàn (2021), tlđd (36), tr 63 55 quản lý vận hành BQT NCC thực việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo định HNNCC79 Trên thực tế, BQT đại điện cho chủ sở hữu, tổ chức thực quản lý nhà chung cƣ Do đó, việc thu phí quản lý đƣợc BQT giao cho đơn vị quản lý vận hành thu phải có báo cáo thu chi phí quản lý hàng tháng với BQT, đồng thời công khai trƣớc chủ sở hữu nhà chung cƣ Những nguồn thu từ việc cho đặt biển hiệu quảng cáo, thuê mặt từ diện tích sở hữu chung đƣợc bổ sung vào quỹ phí quản lý để ph c v cho quản lý nhà chung cƣ Thứ ba, quỹ kết dư, số tiền lũy kế chênh lệch khoản thu tòa nhà trừ chi phí phát sinh q trình vận hành hoạt động tịa nhà (khơng tính khoản chi lấy từ quỹ bảo trì) Nói cách khác, quỹ kết dƣ nguồn quỹ cịn dƣ từ phí quản lý sau chi hết cho tất hạng m c cần quản lý Nguồn cịn dƣ đơn vị quản lý phải giao cho BQT quản lý Tuy nhiên, pháp luật chƣa quy định thức sử d ng quỹ kết dƣ mà đƣa hƣớng dẫn theo Ph l c số 02 ban hành kèm theo Thông tƣ số 02/2016/TT-BXD “quỹ kết dƣ để bổ sung vào quỹ nhằm thực hoạt động ph c v lợi ích chung cho nhà chung cƣ” Do đó, thơng thƣờng, BQT sử d ng quỹ vào việc quản lý sử d ng nhà chung cƣ nói chung 2.5 Một số vấn đề đặt quản lý nhà chung cƣ thông qua mơ hình Ban quản trị theo pháp luật hành Từ hình thành đến nay, mơ hình BQT có đóng góp khơng thể phủ nhận vào công tác quản lý NCC Việt Nam giúp cải thiện đời sống cƣ dân NCC Điển hình nhƣ giai đoạn dịch bệnh Covid-19 di n biến phức tạp, BQT tòa chung cƣ Mipec Long Biên (Hà Nội) triển khai biện pháp nhƣ khử trùng tòa nhà, cung cấp nƣớc rửa tay thang máy, gọi điện cung cấp thông tin cần thiết cho ngƣời cách ly số điện thoại y tế cần thiết trƣờng hợp ngƣời cách ly có biểu bị nhi m bệnh BQT không liên t c cập nhật tình hình để chủ động cung cấp thực phẩm cho ngƣời cách ly mà tiếp t c động viên, khuyến khích cƣ dân chung cƣ tự thấy có nguy F1, F2,… chủ động báo với cộng đồng hay báo riêng với BQT Những động thái BQT khơng giúp kiểm sốt dịch bệnh mà cịn động viên tinh thần cƣ dân chung cƣ để vƣợt qua khó khăn80 Nhƣ vậy, phát huy tối ƣu khả mình, BQT NCC có 79 Khoản Điều 194, Điều 155 LNƠ 2014 80 Ngọc Mai, "Tình ngƣời lan tỏa chung cƣ mùa dịch Covid -19", báo Tiền Phong, https://tienphong.vn/tinhnguoi-lan-toa-cac-chung-cu-mua-dich-covid-19-post1221575.tpo, truy cập ngày 29/5/2022 56 thể mang lại nhiều đóng góp tích cực việc nâng cao chất lƣợng quản lý, sử d ng NCC, cải thiện đời sống cƣ dân NCC, hỗ trợ quan quản lý có thẩm quyền việc triển khai định, sách pháp lý kịp thời có hiệu Thực tế ghi nhận BQT đƣợc cƣ dân nhìn nhận tổ chức đại diện, “tiếng nói” cƣ dân trƣớc CĐT, giúp ngƣời dân phản ánh tâm tƣ nguyện vọng định cách nhanh chóng, kịp thời sở lợi ích chung cƣ dân Vào năm 2021, chung cƣ Masteri n Phú (Thành phố Hồ Chí Minh) ghi nhận tâm tƣ, nguyện vọng cƣ dân mong muốn đƣợc thành lập BQT để biểu đạt ý kiến Vì khơng có BQT nên nhiều cƣ dân gặp khó khăn việc bày tỏ nguyện vọng đƣợc giảm chi phí quản lý chung cƣ dịch bệnh Một chung cƣ khác New City (TP Thủ Đức) chƣa có ban quản trị dẫn đến việc chủ đầu tƣ không thực số tiện ích nhƣ thỏa thuận ban đầu nhƣng cƣ dân khơng có tiếng nói để phản ánh vấn đề này81 Qua thấy pháp luật nhà có thành cơng định xây dựng mơ hình BQT tổ chức dân chủ sở đại diện bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho CSH, NSD NCC đƣợc ngƣời dân nhìn nhận đắn vai trị BQT NCC Tuy nhiên, mơ hình cịn tồn số vấn đề tiêu cực, hạn chế quy định lẫn thực ti n Thứ nhất, từ góc độ quy định pháp luật, khung pháp lý xoay quanh tổ chức hoạt động BQT NCC tồn nhiều bất cập theo hƣớng: chƣa có quy định, quy định chƣa rõ ràng, c thể, quy định chƣa thống nhất, mâu thuẫn với quy định chƣa phù hợp với thực ti n Thứ hai, từ góc độ áp dụng quy định vào thực tiễn, quy định pháp luật chƣa đƣợc áp d ng, thực triệt để có hiệu thực tế Theo thực ti n cho thấy phát sinh thực trạng BQT chậm tr thực hiện, thiếu chuyên môn, lơ nhiệm v dẫn đến khơng thực tƣ lợi mà cố ý thực sai Có hai xu hƣớng phổ biến xảy ra: Một là, BQT chƣa nhận thức đƣợc hết vai trị mình, nên hoạt động cầm chừng, sợ phải chịu trách nhiệm Hai là, BQT lạm quyền, tự cho có quyền lực lớn, vƣợt vai trị họ nên có hoạt động không quy định, thực hành vi tr c lợi Để việc quản lý NCC thông qua BQT mang lại hiệu khơng BQT mà cần đến phối hợp hoạt động chủ thể có liên quan 81 Thịnh Vũ - Ngọc n, "Bài tốn chƣa có lời giải chung cƣ thiếu BQT", https://zingnews.vn/bai-toan-chuaco-loi-giai-khi-chung-cu-khuyet-ban-quan-tri-post1301174.html?fbclid=IwAR2x8HCFeMJDj2Xn9onX9YeIG_IQZnLoCRj1gxDT3fc3mWLXWS26p_KY4Y, truy cập ngày 29/5/2022 57 Hiện nay, thực ti n CSH, NSD NCC chƣa nhận thức đƣợc rõ quyền trách nhiệm việc phải tham gia tổ chức HNNCC để thành lập BQT gây nhiều khó khăn cho BQT để thực hiệu quyền trách nhiệm Đặc biệt nhiều cƣ dân nhà chung cƣ tái định cƣ cho việc thành lập BQT để dồn trách nhiệm quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cƣ cho ngƣời dân Họ cho CĐT sợ phải đóng góp nhiều kinh phí nên tạo BQT82 Thêm vào đó, số CĐT cịn có tƣ tƣởng khơng muốn thành lập BQT khơng muốn thay đổi đơn vị quản lý vận hành Thực trạng thƣờng đến từ nỗi lo sợ HNNCC lựa chọn đơn vị khác Bên cạnh đó, việc chủ đầu tƣ né tránh, khơng muốn bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho BQT (sau đƣợc thành lập) theo quy định nguyên khiến CĐT cố tình chậm tr kéo dài thời gian tổ chức HNNCC để thành lập BQT83 Thứ ba, từ góc độ quản lý quan Nhà nước có thẩm quyền, chế quản lý, tra, giám sát chƣa đƣợc trọng thỏa đáng BQT NCC Theo ông Nguy n Mạnh Hà, nguyên C c trƣởng C c quản lý nhà thị trƣờng bất động sản (Bộ Xây dựng), quan quản lý nhà nƣớc khơng quản lý hành mà cần phải nâng cao công tác kiểm tra xử lý vi phạm Chính sai phạm tiếp t c lây lan, chế tài không kiên nên thực ti n bất cập xảy cơng tác quản lý NCC Ơng Hà cho quan quản lý nhà nƣớc nên dành 50% cơng việc cho xây dựng văn bản, cịn 50% nên tập trung cho công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm Sự chủ động vào cấp quyền theo chức năng, nhiệm v đƣợc giao công tác quản lý vận hành NCC chƣa cao UBND tỉnh, thành phố, Sở Xây dựng có đạo, kiểm tra, đơn đốc theo kế hoạch hàng năm hƣớng dẫn thực theo quy định84 Hiện nay, có nhiều đề xuất phƣơng hƣớng loại bỏ mơ hình BQT Theo ý kiến ơng Ông Lê Văn Thịnh - chuyên gia xây dựng, báo “Mơ hình Ban Quản trị nhà chung cƣ có thực hoạt động hiệu quả?” báo Tin tức Thông Xã Việt Nam cho nên bỏ mơ hình hoạt động Ban Quản trị nhà chung cƣ để 82 Hà Kim Tâm, “Thực trạng thành BQT NCC”, https://lsvn.vn/thuc-trang-ve-thanh-lap-ban-quan-tri-nhachung-cu1611724208.html,truy cập ngày 29/5/2022 83 Câu lạc Quản lý tòa nhà Hà Nội, “Chậm thành lập BQT tòa nhà chung cƣ: hậu độc quyền”, https://caulacboquanlytoanha.vn/cham-thanh-lap-ban-quan-tri-toa-nha-chung-cu-hau-qua-cua-su-doc-quyen/, truy cập 29/5/2022 84 Khánh n, “Bộ Xây dựng đề xuất mơ hình quản lý chung cƣ”, https://vtc.vn/bo-xay-dung-de-xuat-2-mohinh-quan-ly-chung-cu-ar474331.html, truy cập ngày 29/5/2022 58 chủ đầu tƣ tự quản giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp 85 Tuy nhiên, nhìn nhận tổng quan, thấy vai trị, chức BQT khơng thể phủ nhận việc có tổ chức đại diện CSH NCC đứng thực hoạt động liên quan đến việc quản lý NCC theo quy định pháp luật mơ hình đƣợc áp d ng có hiệu nhiều nƣớc giới Ở nƣớc ta, mơ hình đƣợc hồn thiện từ LNƠ 2014 việc hoạt động nhiều bất cập đến từ nguyên nhân ba phía, ba góc độ quy định pháp luật, ngƣời dân quan quản lý Do đó, việc thay BQT mơ hình quản lý khác chƣa mang lại hiệu cao nhƣ khơng xây dựng đƣợc khn khổ pháp lý hồn thiện, nhận đƣợc hiểu biết, đón nhận tích cực ngƣời dân quan tâm, tra giám sát thƣờng xuyên từ quan quản lý Hơn nữa, loại bỏ BQT chủ thể đại diện bảo vệ cho quyền lợi ích hợp pháp CSH NCC vấn đề đáng lƣu tâm Vì vậy, theo tác giả, nên trì việc quản lý NCC thơng qua mơ hình BQT, đồng thời đƣa quy định để hợp lý hóa tối ƣu hóa khả BQT để BQT phù hợp trở thành chế hiệu việc quản lý NCC 2.6 Một số kiến nghị pháp luật điều chỉnh quản lý nhà chung cƣ thơng qua mơ hình Ban quản trị Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý, sử d ng NCC, nên sớm ban hành văn Luật điều chỉnh riêng trực tiếp hoạt động quản lý, sử d ng NCC, có quy định c thể tổ chức chế hoạt động NCC Điều giúp giải đƣợc tình trạng chồng chéo, xung đột pháp luật liên quan đến việc điều chỉnh hoạt động BQT NCC nói chung quản lý, sử d ng NCC nói riêng Việc ban hành văn cấp luật thay cho cấp độ nghị định thông tƣ phù hợp với thực ti n nƣớc xu chung giới Năm 2019, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoRE ) rằng, Tp Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ chung cƣ chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà địa bàn thành phố có chiều hƣớng tăng mạnh q trình thị hóa Chỉ khoảng năm trở lại đây, hộ chung cƣ chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà xây dựng Ở giai đoạn trƣớc đây, tỷ lệ chiếm từ 3-10% Hiệp hội có văn đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ xây dựng Luật Chung cƣ để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cƣ năm tới 85 Minh Nghĩa, “Mơ hình Ban Quản trị nhà chung cƣ có thực hoạt động hiệu quả?”, https://baotintuc.vn/kinhte/mo-hinh-ban-quan-tri-nha-chung-cu-co-thuc-su-hoat-dong-hieu-qua-20200604150308562.htm, truy cập ngày 29/5/2022 59 Thứ hai, tƣ cách pháp lý BQT, pháp luật cần định danh rõ ràng BQT tổ chức dân chủ sở Theo khái niệm BQT nên đƣợc định nghĩa rõ ràng điều khoản Giải thích từ ngữ nhƣ sau: “BQT NCC tổ chức đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp CSH NSD trình sử d ng NCC” BQT nên đƣợc xây dựng tổ chức dân chủ sở thực chức năng, vai trò tổ chức đại diện CSH, NSD NCC nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ BQT đƣợc bầu từ CSH NCC, khó có sở xây dựng BQT nhƣ tổ chức chuyên môn để thực việc hoạt động quản lý NCC cách chuyên nghiệp Theo tác giả, cần nhìn nhận BQT tổ chức dân chủ sở, tổ chức chun mơn nghiệp v , từ làm sở đánh giá lại vai trò nhƣ quyền nghĩa v c thể mà BQT phải gánh vác Việc đƣa cách hiểu rõ ràng tƣ cách BQT giúp tránh đƣợc hiểu lầm phổ biến cƣ dân BQT đơn vị đƣợc thuê để quản lý hay quan niệm mơ hồ m c đích phải thành lập BQT Thứ ba, yêu cầu thành viên BQT, quy định khoản Điều 19 Thông tƣ 02/2016/TT-BXD (khoản Điều Thông tƣ số 06/2019/TT-BXD) nên thay đổi theo hƣớng yêu cầu: Các thành viên BQT NCC phải tham gia lớp bồi dƣỡng kiến thức quản lý vận hành nhà chung cƣ sở đủ điều kiện thực đào tạo, bồi dƣỡng kiến quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc Bộ Xây dựng công nhận theo quy định; theo nội dung, chƣơng trình gồm kiến thức bản, bám sát với thực ti n Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm thiết kế Vì quy định dừng lại mức độ khuyến khích khơng thể đảm bảo khả BQT hiểu rõ quyền, nghĩa v , trách nhiệm đảm nhận vị trí thành viên BQT NCC Thứ tư, quy định điểm a khoản Điều 104 bổ sung thêm thuật ngữ “chủ thể khác” nhận tác động hành vi đôn đốc, nhắc nhở phải thực nội quy quản lý, sử d ng NCC BQT Việc bổ sung để tránh bỏ sót nhóm đối tƣợng “ngƣời tạm trú khách vào NCC”, giúp BQT thực quyền nghĩa v đảm bảo việc thực nội quy quản lý, sử d ng NCC có hiệu Thứ năm, quy định tỷ lệ biểu thông qua định BQT NCC, quy định Điều 25 Thông tƣ 02/2016/TT-BXD thay tỷ lệ 75% thành phải 2/3 tổng số thành viên BQT 60 Vì số tối thiểu 75% bất hợp lý BQT có 03 thành viên mà 01 thành viên không đồng ý, nên cách điều chỉnh nhƣ hợp lý khả thi thực tế Thứ sáu, chủ thể đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì NCC, tác giả kiến nghị thay đổi quy định điểm c khoản Điều 36 Thông tƣ 02/2016/TTBXD (khoản 17 Điều Thông tƣ số 06/2019/TT-BXD) theo hƣớng: Bỏ quy định Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì NCC có m c đích để thành viên BQT đứng tên Quy định thêm chủ thể tham gia đồng chủ tài khoản đại diện quan nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý (đại diện UBND cấp xã) để giám sát việc thu chi nhƣ tăng tính minh bạch việc quản lý, sử d ng quỹ bảo trì Thứ bảy, quyền lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành, bảo trì NCC BQT, tác giả kiến nghị nên xây dựng quy định để quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền tham gia vào việc lựa chọn doanh nghiệp Trên sở doanh nghiệp đƣợc quan quản lý kiểm định chất lƣợng đề xuất, BQT NCC HNNCC tổ chức tiến hành lựa chọn nhằm tránh tình trạng BQT doanh nghiệp thơng đồng, cấu kết tr c lợi từ nguồn kinh phí CSH đóng góp BQT thiếu kinh nghiệm, lựa chọn đơn vị chất lƣợng Thứ tám, tác giả kiến nghị thay đổi quy định Điều 104 LNƠ 2014, Điều 41 Thông tƣ 02/2016/TT-BXD theo hƣớng: quy định rõ “quyền nghĩa v ” BQT tách bạch với “trách nhiệm” BQT, tức trách nhiệm pháp lý mà BQT phải gánh chịu không thực hiện, thực không quyền nghĩa v Vì BQT có tƣ cách pháp nhân nhƣng lại khơng có tài sản riêng nên quy định việc chịu trách nhiệm bồi thƣờng nên đƣợc xây dựng rõ ràng, hợp lý chịu trách nhiệm bồi thƣờng tài sản ai? Theo tác giả, nên quy định trách nhiệm cho cá nhân thành viên BQT cách rõ ràng, c thể để có yêu cầu thành viên BQT chịu trách nhiệm cách độc lập với vi phạm nghiêm trọng, gây ảnh hƣởng đến quyền lợi thất tài sản CSH NCC Thứ chín, nên xây dựng quy định mức thù lao sở làm mức tối thiểu để đảm bảo quyền lợi thành viên BQT đứng thực nghĩa v gánh vác trách nhiệm quản lý NCC Việc tăng cƣờng quyền lợi cho thành viên BQT khuyến khích thành viên BQT tận tâm với cơng việc hạn chế tình trạng tiêu cực thành viên BQT “nhịm ngó”, muốn tr c lợi từ kinh phí quản lý, bảo trì NCC 61 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong xu phát triển nhanh chóng loại hình NCC nhƣ nay, việc ban hành quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý, sử d ng NCC, có quy định BQT NCC không công c quản lý nhà nƣớc hữu hiệu, mà cịn tạo mơi trƣờng thuận lợi cho phát triển ổn định loại hình Theo đó, LNƠ năm 2014, Thơng tƣ số 02/2016/TT-BXD, Thông tƣ số 06/2019/TT-BXD văn liên quan văn pháp luật chủ đạo, quy định trực tiếp đến việc thành lập, tổ chức nhƣ quyền hạn BQTNCC, tạo nên hình lang pháp lý cần thiết cho hoạt động BQT công tác quản lý, sử d ng NCC thực tế Tuy nhiên, thân quy định nhƣ việc áp d ng quy định vào thực tế hoạt động chung cƣ bộc lộ nhiều hạn chế bất cập Các vấn đề nhƣ chế thành lập cơng nhận BQT, mơ hình tổ chức tiêu chuẩn thành viên BỌT, chế hoạt động BQT đƣợc pháp luật điều chỉnh song chƣa rõ ràng, chƣa phù hợp dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp thực tế Chính vậy, sở vấn đề lý luận trình bày Chƣơng 1, thông qua việc đƣa phân tích điểm tích cực hạn chế quy định pháp luật, dẫn chứng việc c thể chung cƣ, Chƣơng phần đƣợc thực trạng quy định pháp luật liên quan đến BQT NCC, từ đƣa số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhằm điều chỉnh phù hợp hiệu hoạt động BQTNCC, góp phần đem lại ổn định chất lƣợng sống văn minh, đại cho cƣ dân chung cƣ nƣớc ta 62 KẾT LUẬN Cùng với tốc độ phát triển nhanh chóng vai trị to lớn việc giải nhu cầu chỗ ở, tiết kiệm diện tích sử d ng đất, NCC ngày đƣợc ngƣời dân ƣa chuộng Chính vậy, NCC dần trở nên phổ biến loại hình nhà đƣợc ƣu tiên phát triển đô thị lớn Tuy nhiên, việc đảm bảo việc quản lý, sử d ng NCC đƣợc hiệu quả, phát huy tối đa vai trị loại hình nhà sau đƣa vào vận hành lại vấn đề khó khăn Giữa bên liên quan nhƣ cƣ dân, BQT CĐT thƣờng xuyên phát sinh nhiều tranh chấp nghĩa v quyền lợi Điều địi hỏi phải có giải pháp quản lý hữu hiệu từ phía quan Nhà nƣớc, xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ c thể nhằm điều chỉnh hiệu hoạt động quản lý, sử d ng NCC yêu cầu cấp thiết Thời gian qua, nhiều văn pháp luật lĩnh vực nhà điều chỉnh công tác quản lý, sử d ng NCC nói riêng đƣợc ban hành, triển khai thực thị thực tế góp phần ổn định công tác quản lý, sử d ng NCC, bƣớc đƣa sống cƣ dân chung cƣ vào nề nếp, văn minh, đảm bảo trật tự, an tồn xã hội Song, bên cạnh đó, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến cơng tác quản lý, sử d ng NCC tồn tại, tiếp di n có xu hƣớng gia tăng Một ngun nhân dẫn đến tình trạng số quy định pháp luật BQT NCC tồn nhiều hạn chế bất cập, có quy định chế thành lập cơng nhận BQT, mơ hình tổ chức hoạt động BQT NCC nhƣ chế định, giải tranh chấp liên quan đến BQT tỏ chƣa thực đầy đủ, c thể phù hợp áp d ng vào thực tế, dẫn đến hiệu điều chỉnh pháp luật hoạt động liên quan đến tổ chức chƣa đƣợc đảm bảo Chính vậy, từ nghiên cứu, phân tích để thấy đƣợc mặt hạn chế, chƣa phù hợp với thực tế quy định pháp luật quản lý NCC thông qua mơ hình BQT, tác giả nêu kiến nghị, giải pháp nhằm điều chỉnh, bổ sung hoàn thiện số quy định pháp luật BQT NCC để phát huy nâng cao vai trò tổ chức chung cƣ nay, góp phần hạn chế đƣợc tranh chấp, xung đột đáng tiếc xảy đem lại sống ổn định, văn minh cho ngƣời dân sống chung cƣ nay./ 63 DANH M C TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Văn pháp luật Hiến pháp năm 1980 ban hành ngày 18/12/1980 Hiến pháp năm 1992 ban hành ngày 15/04/1992 Hiến pháp năm 2013 ban hành ngày 28/11/2013 Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 Nghị định số 62/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 25/6/2013 quy định chức năng, nhiệm v , quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 10 Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD Bộ trƣởng Bộ Xây dựng ngày 03/04/2003 ban hành Quy chế quản lý sử d ng nhà chung cƣ 11 Thông tƣ số 11/2015/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 30/12/2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hƣớng dẫn việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản số quy định Quy chế quản lý, sử d ng nhà chung cƣ ban hành kèm theo Thông tƣ số 02/2016/TT-BXD Bộ trƣởng Bộ Xây dựng ngày 15/2/2016, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/02/2017 12 Thông tƣ số 02/2016/TT-BXD Bộ trƣởng Bộ Xây dựng ngày 15/02/2016 Quy chế quản lý, sử d ng nhà chung cƣ 13 Thông tƣ số 28/2016/TT-BXD Bộ trƣởng Bộ Xây dựng ngày 15/12/2016 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tƣ số 10/2015/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 30/12/2015 quy định việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp v quản lý vận hành nhà chung cƣ 14 Thông tƣ số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 Bộ trƣởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung số điều Thông tƣ liên quan đến quản lý, sử d ng nhà chung cƣ; có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2020; 15 Thông cáo số 06/TC-BXD Bộ Xây dựng ngày 05/02/2021 việc công bố thông tin nhà thị trƣờng bất động sản Quý IV năm 2020 16 Thông cáo 06/TC-BXD Bộ Xây dựng ngày 28/01/2022 Theo định 2161/QĐ-TTg Phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 Các luận văn, sách chuyên khảo, giáo trình viết tạp chí chuyên ngành 17 Hồ Thị Thảo (2014), Phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM 18 Khuất Hữu Vũ Trung (2017), Địa vị pháp lý BQT tòa nhà chung cư, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 19 Lê Thị Bảo Toàn (2021), Pháp luật Ban quản trị nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣởng Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh 20 Lƣu Quốc Thái (2019), Những vấn đề pháp lý Ban quản trị nhà chung cư, Tài liệu Hội thảo khoa học Pháp luật quản lý, sử d ng NCC - Khoa Luật Thƣơng mại, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 21 Nguy n Minh Oanh (2018), Bình luận Luật nhà năm 2014, Nhà xuất Lao động 22 Nguy n Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, Tp.HCM 23 Nguy n Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội 24 Tăng Thị Bích Di m (2020), “Một số vấn đề pháp lý phí bảo trì NCC – Bất cập kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Pháp luật Thực tiễn, số 44 Tài liệu từ internet 25 Câu lạc Quản lý tòa nhà Hà Nội, “Chậm thành lập ban quản trị tòa nhà chung cƣ: hậu độc quyền”, https://caulacboquanlytoanha.vn/cham-thanhlap-ban-quan-tri-toa-nha-chung-cu-hau-qua-cua-su-doc-quyen/, truy cập 29/5/2022 26 Duy Bách, “Cƣ dân Phúc Đồng kêu cứu, quyền vào cuộc”, https://m.batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/cu-dan-phuc-dong-keu-cuu-chinhquyen-vao-cuoc-ar106651, trung cập ngày 29/5/2022 27 Dƣơng Ngọc Hà, “Kiện đòi quyền quản lý chung cƣ” https://tuoitre.vn/kien-doiquyen-quan-ly-chung-cu-2020110508464791.htm, truy cập ngày 01/06/2022 28 Đỗ Mến, “Lùm xùm Tịa nhà Sơng Đà - Hà Đơng: Chủ đầu tƣ BQT kéo tòa” https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/lum-xum-tai-toanha-song-da-ha-dong-chu-dau-tu-va-ban-quan-tri-keo-nhau-ra-toa-234093.html, truy cập ngày 01/06/2022 29 Gia Miêu, “Tranh chấp nảy lửa cƣ dân BQT Chung cƣ The Useful partment”, https://laodong.vn/ban-doc/tranh-chap-nay-lua-giua-cu-dan-vaban-quan-tri-chung-cu-the-useful-apartmen-907143.ldo, truy cập ngày 30/5/2022 30 Hà Kim Tâm, “Thực trạng thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ”, https://lsvn.vn/thuc-trang-ve-thanh-lap-ban-quan-tri-nha-chungcu1611724208.html,truy cập ngày 29/5/2022 31 Hồng Khanh, “Chuyện ngƣợc đời chung cƣ Văn Phú Victoria: Cƣ dân „khóc rịng‟ BQT”, https://vietnamnet.vn/chuyen-nguoc-doi-o-chung-cu-van-phuvictoria-cu-dan-khoc-rong-vi-ban-quan-tri-440157.html, truy cập ngày 30/5/2022 32 Khánh n, “Bộ Xây dựng đề xuất mơ hình quản lý chung cƣ”, https://vtc.vn/bo-xay-dung-de-xuat-2-mo-hinh-quan-ly-chung-cuar474331.html, truy cập ngày 29/5/2022 33 Legal Information Institute, “Condominium”, https://www.law.cornell.edu/wex/condominium, truy cập ngày 25/5/2022 34 Minh nh, “Khó khăn thành lập Ban quản trị chung cƣ”, https://thanglong.chinhphu.vn/kho-khan-trong-thanh-lap-ban-quan-tri-tai-cacchung-cu-10326998.htm, truy cập ngày 29/5/2022 35 Minh Huy, “ i đƣợc tham gia hội nghị nhà chung cƣ?, https://www.sggp.org.vn/ai-duoc-tham-gia-hoi-nghi-nha-chung-cu-640253.html, truy cập ngày 29/5/2022 36 Minh Nghĩa, “Mơ hình Ban Quản trị nhà chung cƣ có thực hoạt động hiệu quả?”, https://baotintuc.vn/kinh-te/mo-hinh-ban-quan-tri-nha-chung-cu-co-thucsu-hoat-dong-hieu-qua-20200604150308562.htm, truy cập ngày 29/5/2022 37 Nguy n Mạnh, “Dự thảo tác động tới hàng triệu dân chung cƣ: Bộ Xây dựng lý giải điểm tranh cãi”, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-thao-tac-dong-toihang-trieu-dan-chung-cu-bo-xay-dung-ly-giai-diem-tranh-cai20190822124335606.htm, truy cập ngày 29/5/2022 38 Ngọc Mai, báo Tiền Phong, “"Tình ngƣời lan tỏa chung cƣ mùa dịch Covid -19", https://tienphong.vn/tinh-nguoi-lan-toa-cac-chung-cu-mua-dich-covid-19post1221575.tpo, truy cập ngày 29/5/2022 39 Nguy n Duy, Chung cƣ Thái n náo loạn tranh chấp Ban quản trị, https://plo.vn/chung-cu-thai-an-nao-loan-vi-tranh-chap-ban-quan-tripost410265.html, truy cập ngày 29/5/2022 40 Nhóm PV, “Chủ đầu tƣ Khu đô thị Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu: Sai phạm chồng chất sai phạm” https://danviet.vn/chu-dau-tu-khu-do-thi-goldmart-city136-ho-tung-mau-sai-pham-chong-chat-sai-pham-20210708172257166.htm, truy cập ngày 01/06/2022 41 P Tuyền, “Những tranh chấp Saigon Pearl giải quyết?”, https://cand.com.vn/dia-oc/Nhung-tranh-chap-tai-Saigon-Pearl bao-gio-moigiai-quyet-i203080/, truy cập ngày 01/06/2022 42 Thanh niên, “Cƣ dân chung cƣ khốn khổ BQT lộng quyền”, https://thanhnien.vn/ai-bao-ve-quyen-loi-cu-dan-o-chung-cu-post1045297.html, truy cập ngày 29/05/2022 43 Trần Hoàng, “Tranh chấp chung cƣ: Chậm xử lý nhiều 'điểm nóng'” https://tienphong.vn/tranh-chap-chung-cu-cham-xu-ly-nhieu-diem-nongpost1140359.tpo, truy cập ngày 01/06/2022 44 Thịnh Vũ - Ngọc n, "Bài tốn chƣa có lời giải chung cƣ thiếu Ban quản trị", https://zingnews.vn/bai-toan-chua-co-loi-giai-khi-chung-cu-khuyet-banquan-tri-post1301174.html?fbclid=IwAR2x8HCFeMJDj2Xn9onX9YeIG_IQZnLoCRj1gxDT3fc3mWLXWS26p_KY4Y, truy cập ngày 29/5/2022 45 “Vấn đề pháp lý vận hành quản lý nhà chung cƣ”, https://luathoangsa.vn/van-de-phap-ly-trong-van-hanh-va-quan-ly-nha-chungcu-nd67169.html, truy cập ngày 30/5/2022 46 Việt nh, "Hà Đông, Hà Nội: Ban quản trị chung cƣ rút tỷ từ quỹ bảo trì mua trái phiếu", https://baophapluat.vn/media/ha-dong-ha-noi-ban-quan-trimot-chung-cu-rut-hon-3-ty-tu-quy-bao-tri-mua-trai-phieu-post9033.html, truy cập ngày 30/5/2022 47 Việt Hoa, “Hàng loạt sai phạm chung cƣ Bàu Cát 2”, https://plo.vn/hang-loatsai-pham-o-chung-cu-bau-cat-2-post331222.html, truy cập ngày 30/5/2022 48 Võ Hà, "Rối ban quản trị từ nhiệm tập thể", https://plo.vn/roi-vi-ban-quan-tritu-nhiem-tap-the-post455006.html, truy cập ngày 29/5/2022 Tiếng nƣớc Bùi Phƣơng Ngọc (2017), The Rehabilitation of the Socialist Collective Living Quarter in Hanoi: Case Study: Nguyen Cong Tru Quarter , Luận văn Thạc sĩ, Trƣờng Đại học Bách khoa thành phố Milan [dịch: Sự phục hồi khu tập thể xã hội chủ nghĩa Hà Nội: Nghiên cứu trường hợp khu vực Nguyễn Công Trứ] David Koh (2004), Illegal Construction in Hanoi and Hanoi‟s Wards, Tạp chí châu Âu nghiên cứu Đơng Á, 3(2) [dịch: Xây dựng trái phép Hà Nội số phường Hà Nội] Economic Commission for Europe – the Real Estates Market Advisory Group (2019), Guidelines on the Management and Ownership of Condominium Housing , United Nations Publications [dịch: Hướng dẫn Quản lý Sở hữu Nhà chung cư] Hazel Easthope (2019), The Politics and Practices of Apartment Living, Edward Elgar Publishing [dịch: Chính sách Thực tiễn Nhà chung cư] Narumi cộng (2005), Locations and Transformations of the Collective Housing Areas Built under the Socialism System in Hanoi, Annual Report of FY 2004, Hội Xúc tiến khoa học Nhật Bản Viện Hàn lâm Khoa học Công nghệ Việt Nam [dịch: Vị trí biến đổi khu tập thể Hà Nội thời kỳ đầu xây dựng CNXH, báo cáo tài thường niên năm 2004] Ngai‐ming Yip, Chin‐oh Chang, Tzu‐ying Hung (2007), Modes of condominium management: A principal-agent perspective, City University of Hong Kong [dịch: Các mơ hình quản lý nhà chung cư: Từ góc nhìn đại diện-ủy quyền] Randy K Lippert, Stefan Treffers (2021), Condominium Governance and Law in Global Urban Context, Routledge.[dịch: Quản trị Luật Nhà chung cư bối cảnh thị tồn cầu] ... lý nhà chung cƣ thông qua mơ hình Ban quản trị Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật quản lý nhà chung cƣ thông qua mô hình ban quản trị Việt Nam số kiến nghị CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ... định pháp luật quản lý NCC thông qua mơ hình BQT tạo để xuất số phƣơng hƣớng giải pháp, kiến nghị đƣợc nêu Chƣơng 34 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ THÔNG QUA MÔ HÌNH BAN QUẢN... thành viên Ban quản trị nhà chung cƣ 36 2.1.3 Cách thức thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ 39 2.2 Quyền nghĩa v Ban quản trị nhà chung cƣ 43 2.3 Hoạt động Ban quản trị nhà chung cƣ