Các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà cung cư và đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư

Đại Học Quốc Gia TP Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA PHẠM NGỌC HẢI CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VÀ ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ Chun ngành: CƠNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã số ngành : 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2013 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cán Hướng dẫn khoa học : TS ĐINH CÔNG TỊNH Cán chấm nhận xét 1: TS LƯƠNG ĐỨC LONG Cán chấm nhận xét 2: PGS.TS PHẠM HỒNG LUÂN Luận Văn Thạc Sĩ bảo vệ Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh ngày 25 tháng năm 2013 Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: PGS.TS PHẠM HỒNG LUÂN TS NGÔ QUANG TƯỜNG TS LƯƠNG ĐỨC LONG TS ĐINH CÔNG TỊNH TS LÊ HOÀI LONG Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập - Tự - Hạnh phúc -oOo - TP HCM, ngày tháng năm 2013 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: PHẠM NGỌC HẢI Giới tính: Nam Ngày tháng năm sinh: 20 - 10 - 1980 Nơi sinh: Thanh Hóa Chun ngành : CƠNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG MSHV: 10080278 Khoá (năm trúng tuyển): 2010 1- TÊN ĐỀ TÀI: CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VÀ ĐỀ XT MƠ HÌNH QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:  Xác định yếu tố gây tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư  Tìm hiểu mơ hình quản lý chung cư số nước  Từ đưa đề nghị nhằm cải thiện mơ hình quản lý chung cư giảm thiểu tranh chấp quản lý chung cư 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS ĐINH CÔNG TỊNH Nội dung đề cương Luận văn thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CHỦ NHIỆM BỘ MÔN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH TS ĐINH CÔNG TỊNH TS LƯƠNG ĐỨC LONG Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Công Tịnh LỜI CẢM ƠN Luận văn hoàn thành bên cạnh nỗ lực thân, tác giả nhận hướng dẫn tận tình q thầy cơ, hỗ trợ góp ý chân tình q đồng nghiệp bạn bè, khuyến khích động viên mạnh mẽ từ phía gia đình Tơi xin chân thành cám ơn quý Thầy, Cô ngành Công nghệ Quản lý Xây dựng truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý giá suốt thời gian học chương trình cao học Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS ĐINH CÔNG TỊNH, người thầy đáng kính tận tâm hướng dẫn đóng góp nhiều ý kiến q báu suốt q trình tơi thực luận văn Tôi xin chân thành cám ơn chị Võ Thị Kim Hồng – Phó phịng Quản lý nhà công sở – Sở Xây Dựng TP.HCM, Cô Đặng Thị Ngọc Yến – Ban quản trị chung cư Mỹ Thuận – Quận 8, anh Võ Minh Giáo – Ban quản lý chung cư Imperia An phú – Quận tận tình giúp đỡ tơi qua trình thu thập liệu Tp.HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2013 Phạm Ngọc Hải HVTH: Phạm Ngọc Hải Trang: i Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Cơng Tịnh TĨM TẮT Trong năm gần nhà chung cư nước ta phát triển nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể mặt đô thị giải chỗ cho người dân Tuy nhiên, với phát triển đó nhiều vấn đề vướng mắc trình sử dụng nảy sinh Chủ đầu tư, đơn vị quản lý người dân Nếu khơng có biện pháp khắc phục hạn chế tình trạng tranh chấp tiếp tục xảy Dưới mắt người dân đô thị, nhà chung cư lợi sẵn có định hướng đầu tư xây dựng nhà chung cư để giải vấn đề nhà cho người dân đô thị không trở thành thực Nghiên cứu nhận dạng nhóm với 45 yếu tố gây tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư Qua thu thập phân tích liệu khảo sát, tác giả xác định 37 yếu tố gây tranh chấp phân thành 10 nhóm có khả xảy cao quản lý sử dụng nhà chung cư: (1) yếu tố liên quan đến văn pháp luật hợp đồng quản lý sử dụng nhà chung cư, (2) liên quan đến việc Chủ đầu tư trì hỗn việc bàn giao cơng việc quản lý nhà chung cư cho bên liên quan chậm thực thủ tục cấp chủ quyền nhà, (3) liên quan đến chất lượng thiết kế xây dựng nhà chung cư, (4) liên quan đến Chủ đầu tư khơng cơng khai tài áp đặt thu chi khoản phí dịch vụ, bảo trì chậm trả lãi giao nhà chậm, (5) liên quan đến chất lượng phục vụ đơn vị quản lý nhà chung cư, (6) liên quan đến ý thức cư dân, (7) liên quan đến bảo trì nhà chung cư, (8) liên quan đến việc khó khăn thu phi quản lý bảo trì, (9) liên quan đến sở hữu diện tích chung riêng nhà chung cư (10) liên quan đến Phòng cháy chữa cháy nhà chung cư Cùng với việc tìm hiểu mơ hình quản lý chung cư thành công số nước, tập trung vào nước khu vực có văn hóa pháp luật tương đồng với nước ta, tác giả đề xuất mơ hình quản lý nhà chung cư, giải pháp nhằm ngăn ngừa hạn chế tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư HVTH: Phạm Ngọc Hải Trang: ii Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Công Tịnh ABSTRACT In recent years, condominium in our nation have been developed quickly and thus considerably improved the urban face and offered residence to people However, there arise many problems among the Owner, management unit and people in the duration of condominium use Unless we have measures for overcoming, disputes will continue to be incurred Under the eye of the city dweller, condominium lose their inherent advantages and the orientation to build condominium for solving housing matters will not become real The research shows groups with 45 factors causing disputes in condominium management and use By obtaining and analyzing survey data, the researcher has found out 37 dispute-causing factors, which are classified into 10 most likely groups in condominium management and use: (1) Legal documents and contract in condominium management and use; (2) The Owner delays the handover of management task to related party and makes procedures to grant house ownership slowly; (3) Quality of the design and construction of condominium; (4) The Owner does not disclose the finance status and impose, receipts and expenditures related to services, maintaining and does not promptly pay interest on late handover of houses; (5) Quality of service of the condominium’s management unit; (6) Awareness of the resident; (7) Maintaining the condominium; (8) Difficulty of non-managing and maintaining tasks; (9) Ownership of common and private area of condominium; (10) Fire prevention and fighting for condominium Along with studying the successful condominium management model of some countries, especially those owning culture and legislations similar to ours, the writer recommends a condominium management model and solutions to prevent and limit disputes in managing and using of condominium HVTH: Phạm Ngọc Hải Trang: iii Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Công Tịnh LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: luận văn “Các yếu tố gây tranh chấp quản lý nhà chung cư đề xuất mơ hình quản lý nhà chung cư” cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi Các số liệu, nội dung kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực Tp.HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2013 Phạm Ngọc Hải HVTH: Phạm Ngọc Hải Trang: iv Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Cơng Tịnh MỤC LỤC CÁC HÌNH ẢNH viii CÁC BẢNG BIỂU viii CHỮ VIẾT TẮT x CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung 1.2 1.3 Lý hình thành đề tài nghiên cứu Các mục tiêu nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Kết mong đợi CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Khái niệm 2.1.1 Nhà chung cư 5 2.1.2 Tranh chấp 2.2 Khung pháp lý liên quan QLSD nhà chung cư 2.2.1 Sở hữu riêng nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 2.2.2 Sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 2.2.3 Quản lý vận hành nhà chung cư 2.2.4 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư 2.2.5 Mơ hình tổ chức quản lý sử dựng nhà chung cư 2.2.6 Quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 9 10 10 2.2.7 Trách nhiệm quyền hạn doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư vận hành nhà chung cư 2.2.8 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư 2.2.9 Huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư 2.2.10 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư 2.2.11 Quy định hành vi bị nghiêm cấm quản lý sử dụng nhà chung cư 2.2.12 Nguyên tắc giá dịch vụ 2.2.13 Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư 2.2.14 Quy định phòng cháy chữa cháy 2.3 Các loại tranh chấp thường xảy QLSD nhà chung cư HVTH: Phạm Ngọc Hải 11 12 12 13 13 14 15 15 16 Trang: v Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Công Tịnh 2.4 Mơ hình quản lý nhà chung cư Việt Nam 20 2.5 Các mơ hình quản lý nhà chung cư Tp.HCM 22 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 Quy trình thực nghiên cứu Quy trình thu thập liệu Thiết kế bảng câu hỏi thu thập số liệu 23 24 25 3.1 3.2 3.3 3.3.1 Cách thức lập bảng câu hỏi 25 3.3.2 Kiểm định độ tin cậy thông tin khảo sát 26 3.3.3 Xác định số lượng mẫu 27 3.3.4 Thực việc gửi nhận bảng câu hỏi 3.4 Lý thuyết phân tích nhân tố PCA 28 28 3.4.1 Khái niệm 3.4.2 Kiểm tra phù hợp liệu trước phân tích nhân tố 3.4.3 Phân tích ma trận tương quan 3.4.4 Mơ hình nhân tố 28 28 29 29 3.4.5 Cách rút trích nhân tố 30 3.4.6 Xoay nhân tố 3.4.7 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút trích 3.4.8 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa factor loadings 30 31 32 CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU 33 4.1 4.2 Xác định yếu tố gây tranh chấp quản lý nhà chung cư Phân tích yếu tố tranh chấp 33 35 A B C D E F G 4.3 Nhóm yếu tố liên quan đến sở pháp lý Nhóm yếu tố liên quan đến quyền sở hữu Nhóm yếu tố liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư Nhóm yếu tố liên quan đến bảo trì nhà chung cư Nhóm yếu tố liên quan đến phịng cháy chữa cháy Nhóm yếu tố liên quan đến vấn đề tài Nhóm yếu tố liên quan quyền sử dụng nhà chung cư Khảo sát thực nghiệm 35 39 40 44 46 47 52 60 4.4 Phân tích số liệu khảo sát qua khảo sát thức 4.4.1 Thơng tin chung 4.4.2 Kiểm định thang đo HVTH: Phạm Ngọc Hải 64 64 66 Trang: vi Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Công Tịnh 4.4.3 Kiểm tra hệ số KMO Bartlett's Test 69 4.4.4 Kết phân tích nhân tố xoay nhân tố 73 4.4.5 Giá trị riêng (Eigenvalue) yếu tố 79 4.4.6 Đặt tên thảo luận thành phần 83 CHƯƠNG 5: MƠ HÌNH QUẢN LÝ CHUNG CƯ 88 5.1 Quản lý chung cư Malaysia 88 5.2 Quản lý chung cư Singapore 91 5.3 Quản lý chung cư Thái Lan 92 5.4 Quản lý nhà chung cư Pháp 93 5.5 Kiến nghị giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp quản lý nhà chung cư 93 5.6 Đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư Việt Nam CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 103 6.1 Kết luận 103 6.2 Kiến nghị 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 PHẦN PHỤ LỤC 109 Phụ lục 110 Phụ lục 116 Phụ lục 121 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 155 HVTH: Phạm Ngọc Hải Trang: vii Luận văn thạc sĩ (1) (2) GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) triển hộ Nam Long (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) bảo t , bảo dư ng thường xuyên - Hệ thống chữa cháy thiết bị chữa cháy đă hạn kiểm định chưa thức bàn giao tiếp nhận nhằm đưa vào quản lý, vận hành ký hợp đồng bảo trì với đơn vị có chức - Khơng ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư chưa tiếp nhận công t nh sở hữu chung chung cư; đó, khơng có sở ràng buộc nghĩa vụ, trách nhiệm đơn vị cung cấp dịch vụ quản lư vận hành nhà chung cư -Cư dân chung cư Ehome Đông Sài Gn bị khoản tiền lăi hàng tháng lớn số tiền khoảng 10 tỷ đồng bị Công ty Cổ phần Phát triển hộ Nam Long chiếm giữ QUẬN THỦ ĐỨC Chung cư Cầu Dông, 384 Võ Văn Ngân, P Bình Thọ Cơng ty CP PTN Thủ Đức 1997/1 999 Chung cư Hiệp Bình Chánh, P Hiệp Bình Chánh Cơng ty CTGT – ĐT & QLN Thủ Đức 1997/1 999 HVTH: Phạm Ngọc Hải 494 17,242 494 4,942 1,488 28,147 - - không 20 384 20 314 - 70 không không Sử dụng ổn định Sử dụng ổn có chưa - Xử lý quán bán cà Trang: 141 Luận văn thạc sĩ (1) (3) (4) Chung cư Phố Gia Phúc, 94 Tô Vĩnh Diện, P Linh Chiễu Công ty CP ĐT XD số 2002/2 004 Chung cư Mỹ Kim, 7/7C Khu phố 4, đường 19 Kha Vạn Cân, P.Hiệp Bình Chánh Cơng ty CP XD số 2006/2 007 Chung cư Linh Đông Công ty CP ĐT XD số 2004 Chung cư Mỹ Long Công ty CP XD số 2007/2 009 Khu chung cư phường Trường Thọ - Lô A Công ty CP PTN Thủ Đức 2008 Khu chung cư phường Trường Thọ - Lô B Công ty CP PTN Thủ Đức 2008 10 Khu nhà Tam Phú A Công ty CP N.V.T 2008 (2) (Lô A,B,C) GVHD: TS Đinh Công Tịnh HVTH: Phạm Ngọc Hải (5) 4,630 2,940 (6) 1,547 1,163 (7) 16,712 1,260 (8) 1 (9) (10) 11 174 14 981 600 3,000 - 3,004 1,091 19,842 6,994 1,567 24,672 6,994 1,049 3,320 2,588 (11) 224 không (12) 174 94 (13) - 130 42 42 - 15 202 150 52 14 169 24 145 13,543 11 99 - 99 43,332 16 448 - 448 (14) (15) định (16) 39,392 Sử dụng ổn định chưa 2,007 Sử dụng ổn định chưa không không không không không Sử dụng ổn định Đang đưa vào sử dụng Đang đưa vào sử dụng Đang đưa vào sử dụng Đang đưa vào sử chưa (17) (18) phê, quán ăn khuôn viên chung cư’ Cấp giấy CN QSD Đất Cấp giấy CN QSD Đất chưa chưa chưa chưa Trang: 142 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Công Tịnh (1) (2) (3) (4) 11 Khu nhà Tam Phú B Công ty CP N.V.T 2008 12 Chung cư Bình Minh Cơng ty XD SX Vật liệu Xây dựng 2007 13 Chung cư 4S Công ty Thành Trường Lộc 2007/2 009 (5) (6) (7) (8) (9) 15,000 4,881 104,712 21 624 12,000 3,200 33,150 12 220 1,976 2,057 30,854 (10) 15 (11) (12) (13) 624 - 220 288 - 288 476 476 - 133 133 - 300 273 27 (14) không không không (15) dụng Đang đưa vào sử dụng Đang đưa vào sử dụng Đang đưa vào sử dụng (16) (17) (18) chưa chưa chưa Chủ đầu tư không thực bàn giao công việc quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư cho Ban Quản trị QUẬN BÌNH THẠNH PHƯỜNG Chung cư Mỹ Phước 280/90 Bùi Hữu Nghĩa PHƯỜNG Chung cư 18 tầng Miếu Nổi Hẻm 67 Đinh Tiên Hoàng Chung cư 25D Nguyễn Văn Đậu Chung cư Đất Phương Nam 446D Bùi Đình Túy HVTH: Phạm Ngọc Hải Công ty CP XD số 2002/2 004 13,000 2006/2 007 12,067 2004/2 007 6,447 5,200 93,600 18 chưa chưa có chưa chưa khơng Cơng ty CP ĐT Miền Nam Công ty kinh doanh nhà Phú Nhuận Công ty TNHH XDTM Đất - 3,037 55,792 17 Trang: 143 Luận văn thạc sĩ (1) (2) Chung cư Cữu Long Hẽm 285 Chung cư Kim Sơn Khu thương mại Bình Hịa Chung cư 159 Điện Biên Phủ Chung cư Phạm Viết Chánh – Lô A 11A Phạm Viết Chánh 10 11 12 13 Chung cư Phạm Viết Chánh – Lô B11B Phạm Viết Chánh Chung cư Ngô Tất Tố - Lô A Chung cư Ngô Tất Tố - Lô B Chung cư Ngô Tất Tố - Lô C Chung cư Nguyễn Ngọc Phương01 Nguyễn Ngọc Phương GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) Phương Nam Công ty TNHH ĐT XD Tân Thuận Công ty CP XD KD nhà Kim Sơn Chi nhánh Công ty TNHH nhà nước MTV DV nhà KĐT (4) (5) (6) (7) (8) (9) 2002/2 004 1,734 620 10,384 15 BQT 1999/2 001 BQT 1999/2 001 BQT BQT BQT Cơng ty PTN Bình Thạnh 1997/1 999 1997/1 999 1998/2 000 2004/2 007 948 948 5,688 - (10) (11) (12) (13) 82 82 - 72 72 - 948 948 5,688 - 72 72 - 727 727 4,360 - 60 60 - 726 726 4,360 - 48 48 - 1,627 1,627 24,410 - 15 356 352 1,743 1,743 34,654 17+l ửng 340 340 - (14) (15) chưa (16) (17) có khơng chưa Đang xuống cấp có BQT đề nghị CĐT có trách nhiệm sửa chữa chung cư chưa Đang xuống cấp có nt chưa có nt chưa có nt chưa có nt 39,755 có -Chủ đầu tư tự chiếm dụng phần thuộc sở hữu chung cư dân chung cư; -Chủ đầu tư tự ý HVTH: Phạm Ngọc Hải (18) UBND quận sớm cấp GCN cho hộ kinh doanh Trang: 144 Luận văn thạc sĩ (1) (2) GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) hoán cải, thay đổi công sử dụng đă thiết kế từ chỗ để xe nhà trẻ, mẫu giáo, sinh hoạt cộng đồng thành trụ sở làm việc; (18) -Chủ đầu tư cố tình khơng đóng phí dịch vụ quản lý chung cư cho phần diện tích đă chiếm giữ sử dụng 14 Căn hộ cao cấp The Manor 90 Nguyễn Hữu Cảnh 15 Chung cư Morning Star Plaza 16 Khu phức hợp Saigon Pearl HVTH: Phạm Ngọc Hải Công ty TNHH SXKD XNK Bình Minh Cơng Ty CP Đầu Tư & Phát Triển Hồng Hà Savills Việt Nam 13,569 2011 2011 4,336 10,370 1,634 38,031 18 37 2,144 - Tiền lương cán Văn phòng Ban quản lý tòa nhà khơng hợp lý; - Tình hình an ninh trật tự khơng đảm báo: trộm, tiêm chích ma túy - Thu phí giữ xe cao; Chủ đầu tư cư dân tranh chấp sở hữu chung : tầng hầm; - Diện tích hộ sổ hồng nhở so với hợp đồng; - Chủ đầu tư xây dựng thiếu Trang: 145 Luận văn thạc sĩ (1) (2) 17 The Manor 18 Chung cư Rojal Đinh Bộ Lĩnh GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) (4) 2010 (5) 144,463 (6) (7) (8) (9) (10) 33 (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) tiện ích chung khu; - Khơng có lối hiểm cho cư dân; - Chủ đầu tư xây dựng sai so với thiết kế duyêt; - Chủ đầu tư tự ý chuyển đổi cơng phần diện tích chung; - Chủ đầu tư sử dụng vỉa hè làm bãi giữ xe; - Chủ đầu tư chưa bàn giao sở hạ tầng cho quan quản lý nhà nước - Chủ đầu tư thiếu sót hợp đồng: khơng thu kinh phí bảo trì phần diện tích sử dụng chung; - Chủ đầu tư chậm việc thành lập Ban quản trị 1,049 - Chủ đầu tư không trã tiền lại phạt giao nhà chậm; Chủ đầu tư không bàn giao nhà Cơng ty TNHH Tân Hồng Thân QUẬN BÌNH TÂN Chung cư An Lạc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Chung cư Hồng Kim Thế Gia Công ty TNHH MTV HVTH: Phạm Ngọc Hải Chủ đầu tư thiếu minh bạch việc sử dụng quĩ bảo trì Chủ đầu tư chậm làm thủ tục thành lập Ban quản trị Trang: 146 Luận văn thạc sĩ (1) (2) GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) TM-XD-DVXNK Vĩnh Phong Thái (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) Chủ đầu tư tự quản lý vận hành toàn chung cư, thu mức phí quản lư vận hành cao so với hợp đồng mua bán (mức thỏa thuận 6.000đồng/m2) Chủ đầu tư không giải t nh hợp lý khoản thu chi công tác quản lư vận hành chung cư Tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm QUẬN TÂN PHÚ Chung cư Kim Hồng - Fortuna, số 306 - 308 Vườn Lài, P Phú Thọ Hòa Chung cư 52/2 Thống Nhất, số 148 Thống Nhất, P Tân Thành Tòa nhà Sacomreal - 584 Building, số 758/1 Lũy Bán Bích, P Phú Thọ Hịa Chung cư Tây Thạnh Lơ I, đường C8 + 19/5B, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô H, đường C6 + C8, P Tây HVTH: Phạm Ngọc Hải Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Kim Hồng 2006/2 008 2,950 1,414 25,268 15 Đội quản lý nhà quận Tân Phú 1997/2 004 2,220 935 5,321 - Công ty CP đầu tư Xây dựng Khai thác cơng trình Giao thơng 584 2004/2 007 6,145 2,584 43,617 15 Ban Quản trị chung cư Lô I 2002/2 003 5,372 1,881 10,424 - Ban Quản trị chung cư Lô H 2004/2 005 4,413 1,592 8,459 - III IV III IV IV 212 196 16 60 60 - 364 364 - 120 120 - 100 100 40,090 Chưa 39,212 38,058 38,725 1 chưa chưa khơng 1 có khơng Có không Trang: 147 Luận văn thạc sĩ (1) 10 11 12 13 14 (2) Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô G, đường C4 + C6, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô F, đường C2 + C4, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô E, đường C2 + C4, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô D, đường C2 + C4, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô C, đường C4 + C6, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô B, đường C6 + C8, P Tây Thạnh Chung cư Tây Thạnh Lô A, đường C8 + 19/5B, P Tây Thạnh Chung cư Sơn Kỳ Lô F, đường CC5+DC9, P Tây Thạnh Chung cư Sơn Kỳ Lô E, đường CC5+DC9, P Tây Thạnh HVTH: Phạm Ngọc Hải GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) Ban Quản trị chung cư Lô G 2003/2 004 4,413 1,592 8,459 - Ban Quản trị chung cư Lô F 2003/2 004 4,413 1,592 8,459 - Ban Quản trị chung cư Lô E 2004/2 005 3,262 1,283 6,882 - Ban Quản trị chung cư Lô D 2002/2 003 5,372 1,881 10,424 - Ban Quản trị chung cư Lô C 2002/2 003 5,372 1,881 10,424 - Ban Quản trị chung cư Lô B 2001/2 002 4,709 1,392 7,994 - Ban Quản trị chung cư Lô A 2002/2 003 5,372 1,881 10,424 - Ban Quản trị chung cư Lô F 2004/2 005 4,804 1,592 8,459 - Ban Quản trị chung cư Lô E 2004/2 005 4,804 1,592 8,459 - (10) IV IV IV IV IV IV IV IV IV (11) (12) (13) 100 100 - 100 100 - 80 79 120 120 - 120 120 - 116 116 - 120 120 - 100 100 - 100 100 - (14) 38,725 38,725 38,725 38,058 38,058 23/5/2003 38,058 26/9/2006 26/9/2006 (15) 1 1 1 1 (16) (17) (18) có khơng có khơng có khơng có khơng có khơng có khơng có khơng có khơng có khơng Trang: 148 Luận văn thạc sĩ (1) 15 16 17 18 19 (2) Chung cư Sơn Kỳ Lô D, đường CC3+CC5, P Tây Thạnh Chung cư Sơn Kỳ Lô C, đường CC1+CC3, P Tây Thạnh Chung cư Sơn Kỳ Lô B, đường CC2+CN6, P Tây Thạnh Chung cư Sơn Kỳ Lô A, đường CC2+CN6, P Tây Thạnh Chung cư Khang Phú, số 67 Huỳnh Thiện Lộc, P Hòa Thạnh 20 Khu hộ cao cấp Tân Hồng Ngọc (The Ruby Land), số 58/4 Lũy Bán Bích, P Tân Thới Hịa 21 Chung cư Độc lập Lơ A, P Tân Q 22 Chung cư Độc lập Lơ B, P Tân Q HVTH: Phạm Ngọc Hải GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) Ban Quản trị chung cư Lô D 2004/2 005 4,804 1,592 8,459 - Ban Quản trị chung cư Lô C 2004/2 005 4,804 1,592 8,459 - Ban Quản trị chung cư Lô B 2004/2 005 4,804 1,592 8,459 - Ban Quản trị chung cư Lô A 2004/2 005 3,852 1,283 6,882 - Công ty TNHH MTV Thanh Phan 2005/2 008 2,971 1,584 28,781 15 Công ty TNHH Đinh Hồng Giang Công ty CP địa ốc Tân Bình Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 2005/2 009 6,754 1999/2 000 1999/2 000 2,272 45,135 18 1,248 6,574 - 840 4,994 - (10) IV IV IV IV III III IV (11) (12) (13) 100 100 - 100 100 - 100 100 - 80 80 - 246 246 - 288 80 208 120 120 - 67 67 - (14) 26/9/2006 26/9/2006 26/9/2006 26/9/2006 27/10/2008 Chưa Chưa (15) 1 1 1 (16) (17) (18) có khơng có khơng có khơng có khơng Chưa khơng Chưa Điều chỉnh tiêu chí diện tích hộ để đánh giá nhà chung cư cho phù hợp với thực tế Chưa 7,382 IV Chưa Chưa Trang: 149 Luận văn thạc sĩ (1) 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 (2) Chung cư Gị Dầu Lơ A, đường Tân Sơn Nhì Chung cư Gị Dầu Lơ B, đường Trương Vĩnh Ký Chung cư Gị Dầu Lơ A, hẽm 63 đường Gò Dầu, P Tân Qúy Chung cư Gò Dầu Lơ B, hẽm 63 đường Gị Dầu, P Tân Qúy Chung cư Gị Dầu Lơ D, hẽm 63 đường Gò Dầu, P Tân Qúy Chung cư Nhiêu Lộc C Lô A , hẽm 224 đường Tân Hương, P Tân Quý Chung cư Nhiêu Lộc C Lô A , hẽm 224 đường Tân Hương, P Tân Quý Chung cư Nhiêu Lộc C Lô B2 , hẽm 224 đường Tân Hương, P Tân Quý Chung cư Nhiêu Lộc C Lô D , hẽm 224 đường Tân Hương, P Tân Quý Chung cư Nhiêu HVTH: Phạm Ngọc Hải GVHD: TS Đinh Cơng Tịnh (3) Cơng ty CP địa ốc Tân Bình Cơng ty CP địa ốc Tân Bình (4) (5) 2000/2 002 2000/2 002 Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1999/2 003 Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1999/2 001 Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1998/1 998 (6) (7) (8) (9) 1,567 8,511 - 2,144 12,472 - 635 6,298 - 825 8,952 - 10 1,451 7,651 - (10) IV (11) (12) (13) 114 114 - 184 184 - 80 80 - 108 108 - 140 140 - (14) Chưa (15) (16) (17) (18) có 9,688 22,257 Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1996/1 998 19,547 1,100 7,605 - Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1996/1 998 19,547 538 3,714 - Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1996/1 998 19,547 538 3,714 - Công ty CP địa ốc Tân Bình 1996/1 998 19,547 538 3,714 - Công ty CP 1993/1 IV IV IV IV IV IV IV IV IV 96 89 48 44 48 43 150 138 12 Chưa chưa chưa chưa chưa chưa chưa chưa chưa 1 1 1 1 có chưa chưa chưa - Chủ đầu tư khơng bố trí nhà để xe riêng; -Chủ đầu tư trì hỗn việc chống thấm sàn sân thượng, sửa chữa 02 thang máy chung cư không bàn giao cho Ban Quản trị quản lý hạng mục chưa Đề nghị sớm giải việc tiếp nhận bàn giao chưa nt chưa nt chưa nt chưa nt Trang: 150 Luận văn thạc sĩ (1) 33 34 35 36 37 GVHD: TS Đinh Công Tịnh (2) Lộc A , đường số 2, P Tân Thành Chung cư Nhiêu Lộc B1 , đường Lê Ngã, P Phú Trung Chung cư Vườn Lài Lô A, đường Vườn Lài, P Phú Thọ Hịa Chung cư Vườn Lài Lơ B, đường Vườn Lài, P Phú Thọ Hịa Chung cư Vườn Lài Lơ C, đường Vườn Lài, P Phú Thọ Hòa (3) địa ốc Tân Bình Cơng ty CP địa ốc Tân Bình Chung cư Phú Thạnh Cơng ty CP XD cơng trình 585 (4) 995 (5) 31,333 (6) 1,728 (7) 8,966 (8) - (9) 1994/1 995 7,142 1,292 6,608 - 1,754 9,075 - 1,008 6,858 - 556 3,981 - Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1993/1 997 Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1998/1 999 Cơng ty CP địa ốc Tân Bình 1998/1 999 15,462 (10) IV IV IV IV (11) 170 (12) 170 (13) - 120 97 23 190 102 88 96 96 - 48 48 - (14) chưa chưa chưa chưa (15) 1 1 (16) (17) (18) chưa nt chưa nt chưa nt chưa nt Chủ đầu tư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư QUẬN GÒ VẤP Chung cư An Lộc Nguyễn Oanh P.17 Liên quan đến diện tích sử dụng chung: nhà để xe Cơng ty Xây dựng số QUẬN TÂN BÌNH PHƯỜNG 10 Chung cư Bàu Cát II - Lô E Chung cư Bàu Cát II - Lô F Chung cư Bàu Cát HVTH: Phạm Ngọc Hải Công ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Công ty CP 2003/2 004 2000/2 002 2000/2 1,404 1,009 1,404 1,009 8,001 6,315 - 5+lử ng - 5+lử ng 115 89 26 không - 100 100 - không không - Hệ thống thang máy bị lỗi kỹ thuật - Người cư ngụ nươi chó mèo gây ồn vệ sinh Trang: 151 Luận văn thạc sĩ (1) (2) II - Lô G Chung cư Bàu Cát II - Lô K Chung cư Bàu Cát II - Lô L Chung cư Bàu Cát II - Lô M 10 11 12 13 PHƯỜNG 12 Chung cư Cách Mạng Tháng Tám, đường Trường Chinh Chung cư Hoàng Hoa Thám , đường Hoàng Kế Viêm Chung cư Hoàng Hoa Thám 3, đường Hoàng Kế Viêm PHƯỜNG 14 Chung cư Tân Sơn Nhì I, hẻm 149 Ba Vân Chung cư Tân Sơn Nhì II, hẻm 80 Ba Vân Chung cư Thanh Niên, đường Bàu Cát Chung cư Bàu Cát I đường Đồng Đen HVTH: Phạm Ngọc Hải GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình (4) 002 (5) 1,009 (6) 1,009 (7) 6,315 (9) 5+lử ng (10) (11) 100 (12) 100 (13) - 1,302 1,302 7,761 2002/2 004 867 867 2004/2 007 1,600 Công ty CP Địa ốc Tân Bình 1988/1 990 Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình - 5+lử ng 110 103 5,199 - 5+lử ng 80 80 - 1,600 28,266 - 5+lử ng 260 260 - 1,574 1,574 7,560 - 124 124 - 1995/1 998 490 490 2,767 - 5+lử ng 35 35 - 1997/1 999 1,046 1,046 5,832 - 5+lử ng 80 76 489 489 2,445 - 120 120 - 1993/1 995 1,213 1,213 6,013 - 110 110 - 1993/1 995 1,664 1,664 7,370 - 140 140 - 1993/1 995 2,016 2,016 10,461 - 220 220 - 1993 (14) (15) (16) - 2003/2 004 Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình Cơng ty CP Địa ốc Tân Bình (8) - không không 2,009 - không không (17) - Đơn vị vệ sinh làm không tốt - Chất lượng nhà chung cư - Hệ thống báo cháy không hoạt động (18) 2,009 không không không không không không không 2,009 2,009 2,009 2,009 Trang: 152 Luận văn thạc sĩ (1) 14 (2) Chung cư Bàu Cát II đường Đồng Đen Căn Hộ Ruby 15 Garden Tổ Hợp Phúc Yên 16 GVHD: TS Đinh Công Tịnh (3) Công ty CP Địa ốc Tân Bình (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) 1993/1 995 2,088 2,088 10,815 - 240 240 - Công Ty Cổ Phần Tân Hồng Thắng 2010 7.168 12 Cơng Ty Cổ Phần Địa Ốc Phúc Yên 2009 12.545 17 (14) không (15) (16) (17) (18) 2,009 QUẬN PHÚ NHUẬN - Cao ốc Phú Nhuận Techcons Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phú Nhuận -Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà - Chủ đầu tư khơng xuất t nh vẽ hồn cơng; - Có số tầng xây dựng mục đích sử dụng không với giấy phép xây dựng; 2009 - Có nhập nhằng diện tích sử dụng chung diện tích sử dụng riêng để kinh doanh HUYỆN BÌNH CHÁNH Chung cư Conic Lốc Đình Khiêm, ấp 5, xã Phong Phú Công ty TNHH TV XD Tin học Lĩnh Phong Conic Chung cư Hồng Lĩnh BQT HVTH: Phạm Ngọc Hải Số người tham dự Hội nghị nhà chung cư thường thấp khoảng 20-30% tổng số chủ sơ hữu người sử dụng nhà chung cư, nên khơng bầu Ban quản trị có 2008 15 Chủ đầu tư cho xây dựng sai phép: lấp ô thông tầng tầng lững, chuyển công tàng Trang: 153 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Cơng Tịnh (1) (2) (3) Chung cư Hồng Tháp Cơng ty CP đầu tư Hồng Tháp (4) (5) (6) (7) (8) (9) (11) (12) (13) (14) (15) (16) - TM ỦY BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH (ký tên đóng dấu) HVTH: Phạm Ngọc Hải (10) (17) (18) thương mại thành hộ Chủ đầu tư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư bầu BQT TRƯỞNG PHÒNG QLĐT ( ký tên đóng dấu) Trang: 154 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS Đinh Cơng Tịnh LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên : Phạm Ngọc Hải Ngày sinh : 20/10/1980 Nơi sinh : Tỉnh Thanh Hóa Địa liên lạc : C16, chung cư Bộ công an, P Bình An, Quận 2, Tp.HCM Điện thoại : 0937 227 997 E-mail : ngochaigl@yahoo.com QUÁ TRÌNH ĐÀO TẠO 1999 – 2005: Sinh viên Trường Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh 2010 – 2013: Học viên cao học Trường Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh Q TRÌNH CƠNG TÁC Từ 2005 – 2008: Cơng tác Tổng Cơng ty Thương Mại Xây Dựng Từ 2008 – 2010: Công tác Tổng công ty Xây dựng số Từ 2010 đến nay: Công tác Công ty cổ phần Đầu tư Tư vấn Xây dựng Giao thơng Phía Nam HVTH: Phạm Ngọc Hải Trang: 155 ... định yếu tố gây tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư  Tìm hiểu mơ hình quản lý chung cư số nước  Từ đưa đề nghị nhằm cải thiện mơ hình quản lý chung cư giảm thiểu tranh chấp quản lý chung cư. .. : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG MSHV: 10080278 Khoá (năm trúng tuyển): 2010 1- TÊN ĐỀ TÀI: CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VÀ ĐỀ XT MƠ HÌNH QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 2- NHIỆM... Singapore 91 5.3 Quản lý chung cư Thái Lan 92 5.4 Quản lý nhà chung cư Pháp 93 5.5 Kiến nghị giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp quản lý nhà chung cư 93 5.6 Đề xuất mơ hình quản lý nhà chung cư Việt Nam