tín dụng trong lĩnh vực bất động sản
1 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TRONG LÃNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN: Ông VÕ ĐÌNH QUỐC Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS An Bình (ABLAND ) TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM CHƯƠNG TRÌNH BD KIẾN THỨC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2 I. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 3 1) Khái niệm tín dụng • Là quan hệ vay mượn trên cơ sở có hoàn trả • Là quan hệ kinh tế giữa một bên là người có vốn cho vay và một bên là người có nhu cầu sử dụng vốn; trên cơ sở người vay phải hòan trả cả gốc lẫn lãi trong thời hạn nhất định. 4 2) Sự cần thiết của TDNH trong nền kinh tế • NHTM là định chế trung gian, có chức năng kinh doanh tiền tệ • TDNH cung ứng vốn đầu tư để tạo ra sản phẩm hàng hóa cho thị trường; cung cấp tín dụng cho người tiêu thụ để kích thích thị trường phát triển. • Tạo điều kiện cho việc mua bán, trao đổi hàng hóa; tạo ra các giao dịch trên thị trường 5 3) Chức năng của tín dụng NH • Tập trung, huy động vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế • Phân phối lại vốn huy động dưới hình thức cho các đối tượng có nhu cầu vốn vay • Thực hiện chức năng kiểm soát bằng đồng tiền đối với các hoạt động kinh tế. 6 4) Loại tín dụng NH Tùy theo mục đích và thời gian sử dụng vốn vay * Theo mục đích sử dụng vốn vay, có: • Cho vay vốn lưu động: như mua nguyên, nhiên, vật liệu, chi trả lương … • Cho vay vốn cố định: như mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng nhà xưởng, nhà máy… * Theo thời hạn sử dụng vốn vay, có: vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn • Vay ngắn hạn: có thời hạn vay dưới 12 tháng • Vay trung hạn: có thời hạn vay trên 12 tháng đến 60 tháng • Vay dài hạn: có thời hạn vay trên 60 tháng. 7 5) Nguyên tắc cho vay • Vốn vay phải sử dụng đúng mục đích đã nêu trong hồ sơ vay vốn • Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi đầy đủ, đúng hạn • Vốn vay phải có vật tư đảm bảo hay được người khác thế chấp tài sản bảo lãnh vốn vay 8 6) Điều kiện cho vay • Người vay phải có nơi thường trú / cơ sở kinh doanh cùng địa bàn NH cho vay • Có vốn tự có tham gia vào nhu cầu vốn • Có nguồn thu nhập ổn định đảm bảo trả được nợ, lãi vay cho NH đầy đủ đúng hạn • Có tài sản thế chấp hay được người khác dùng tài sản thế chấp, cầm cố bảo lãnh đảm bảo vốn vay. Tài sản thế chấp có thể là chính bất động sản dự định mua. 9 6) Điều kiện cho vay (tiếp theo) * Riêng đối với các doanh nghiệp, ngoài các điều kiện trên còn phải: • Thành lập theo Luật doanh nghiệp, • Dự án vay vốn được phê duyệt theo qui định, • Có phương án đầu tư kinh doanh khả thi, hiệu quả, đảm bảo khả năng thu hồi vốn đầu tư • Thực hiện chế độ kế toán đúng qui định, • Kinh doanh có lãi ít nhất trong 3 năm gần nhất 10 II. TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TRONG LÃNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN [...]... trò của TDNH trong thị trường bất động sản • Tạo điều kiện phát triển nguồn cung hàng hóa cho thị trường • Tạo điều kiện kích thích, phát triển nguồn cầu; từ đó tạo ra các giao dịch cho thị trường • Góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đúng hướng • Góp phần tạo điều kiện sử dụng hợp lý, hiệu quả bất động sản, đất đai 11 2) Đối tượng tín dụng NH trong lãnh vực bất động sản * Đối với... công chứng thế chấp tài sản; NH sẽ lập hợp đồng tín dụng và ký với khách hàng (đủ các chủ sở hữu của BĐS thế chấp) làm cơ sở thanh toán tiền vay • Hợp đồng tín dụng là loại hợp đồng kinh tế thuộc nhóm hợp đồng dân sự 21 7) Hợp đồng tín dụng * Nội dung hợp đồng tín dụng bao gồm các nội dung liên quan: • chủ thể cấp tín dụng (cho vay vốn) là ngân hàng thương mại • chủ thể sử dụng tín dụng (vay vốn) là khách... tượng tín dụng NH trong lãnh vực bất động sản (tt) * Đối với khách hàng là các doanh nghiệp Cho vay nhằm bổ sung vốn để: • Thực hiện các dự án đầu tư phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh như xây dựng nhà kho, nhà xưởng, cầu, cảng, bến, bãi … • Thực hiện các dự án kinh doanh như nhà ở, văn phòng cho thuê , lập khu công nghiệp… 13 3) Mức cho vay Không quá 70% nhu cầu vốn; cũng không quá 70% giá trị tài sản. .. lý các vướng mắc phát sinh • thanh lý hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp – bảo lãnh 23 Kết luận: Muốn thị trường bất động sản ổn định, phát triển lành mạnh, đúng hướng cần thiết phải có sự tham gia và phối hợp giữa các đối tượng tham gia ở các khâu cung cấp hàng, tiêu thụ hàng và định chế trung gian; trong đó, có hệ thống tín dụng NH Với vai trò là một trong những đòn bẫy để phát triển nền kinh tế,... khách hàng vay phải có tài sản thế chấp, cầm cố hay được người khác thế chấp tài sản để đảm bảo vốn vay • Trong hồ sơ vay vốn khách hàng phải đính kèm đầy đủ giấy tờ (bản sao) liên quan đến tài sản thế chấp hay bảo lãnh • Phòng Tín dụng NH sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ vay nhằm xác định 2 mục tiêu: vấn đề thu nhập đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng và tính pháp lý, gía trị tài sản thế chấp 17 6) Hợp... sử dụng bất động sản cho bên nhận thế chấp (NH) • Trong thời gian thế chấp, bảo lãnh bên thế chấp không được bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS; phải bảo quản nguyên trạng, không được sử dụng sai mục đích, không làm hủy hoại để dẫn đến việc làm giảm giá trị của BĐS 19 6) Hợp đồng thế chấp – bảo lãnh để vay vốn (tiếp theo) * Những qui định cơ bản liên quan hợp đồng thế chấp: • Bên thế chấp được sử dụng. .. chấp: • Bên thế chấp được sử dụng BĐS trong thời hạn thế chấp, bảo lãnh • Bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chủ quyền / quyền sử dụng BĐS khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo bằng tài sản thế chấp • Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp tổ chức đấu giá BĐS đã thế 20 chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá 7) Hợp đồng tín dụng • Sau khi NH và khách hàng vay hoàn... vốn hàng tháng • Và mức trả nợ hàng tháng = mức trả vốn hàng tháng + lãi phải trả trong tháng * Thời gian ân hạn: là thời gian mà khách hàng chỉ phải trả lãi vay, chưa phải trả vốn vay 15 5) Phương thức trả vốn, lãi * Lãi vay được tính theo phương pháp trả mà khách hàng và NH đã thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tín dụng, bao gồm: • Trả lãi vay theo phương pháp góp đều (add –on) • Trả lại vay theo... dụng tín dụng (vay vốn) là khách hàng vay • những điều khoản liên quan khoản vay như số tiền vay, loại cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất, phương thức trả nợ, lãi vay… 22 7) Hợp đồng tín dụng * Nội dung hợp đồng tín dụng bao gồm các nội dung liên quan: • những điều khoản liên quan đến nghiã vụ và quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng • những điều khoản chế tài khi một bên không thực hiện được điều... năng trả nợ của khách hàng và tính pháp lý, gía trị tài sản thế chấp 17 6) Hợp đồng thế chấp – bảo lãnh để vay vốn (tiếp theo) * Những qui định cơ bản liên quan hợp đồng thế chấp: • Hợp đồng thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản Khi đăng ký và làm thủ tục thế chấp yêu cầu phải có đầy đủ các chủ sở hữu của BDS • Thủ tục thế chấp, bảo lãnh; xóa thế chấp phải được thực hiện và đăng ký tại cơ quan