vận dụng lý thuyết cung cầu giải thích sự vận động của thị trường bất động sản việt nam năm 2011

vận dụng lý thuyết cung cầu giải thích sự vận động của thị trường bất động sản việt nam năm 2011

Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Mai

Th ực hiện: nhóm 5 – lớp K50D

1 Hồ Ngọc Ánh mssv: 1101017026

2 Đào Thị Linh Nhâm mssv: 1101017240

3 Nguy ễn Thị Thư Quỳnh mssv: 1101017299

4 Nguyễn Thị Ánh Nguyệt mssv: 1101017238

5 Nguyễn Hoàng Nam mssv: 1101017210

6 Trương Nguyễn Thanh Quý mssv: 1101017295

7 Tô Th ị Xuân Hương mssv: 1101017143

8 Lê Trung Tr ực mssv: 1101017396

9 Lê Hải Phú mssv: 1101017259

TP Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 3 năm 2012

Chương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN ĐỘNG

CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM5T 13

5T

I.5T 5TCầu Bất Động Sản5T 13

5T

1.5T 5TĐặc điểm:5T 13

3 5T

2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS5T 13

2.5T 5TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp Nguồn cung

dư thừa so với cầu:5T 24

Lời mở đầu

4

L ỜI MỞ ĐẦU

Sự suy thoái của nền kinh tế thế giới đã tác động khá nặng nề đến nhiều lĩnh

vực kinh tế của Việt Nam, một trong số đó là bất động sản Bất động sản Việt Nam

trong 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt ở 3 phân khúc khác nhau: 1993-1994 (Đất và

Quyền sử dụng đất), 2001- 2002 (Nhà mặt tiền và Đất dự án), 2007 -2008 (Căn hộ

cao cấp và Biệt thự) Đi sau những đợt “sốt” là thời kỳ đóng băng kéo dài khoảng 5

năm Cơn sốt Bất động sản gần đây nhất diễn ra đỉnh điểm từ năm 2007 đến đầu

2008 và sau đó đã rơi vào thời kỳ ngủ đông từ 2008 đến nay Những biến động

phức tạo này chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của

kinh tế, xã hội

Đặc biệt, năm 2011 lại có sự chao đảo dữ dội của thị trường bất động sản bởi

chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng trong lúc thị trường khá trầm lắng Tình

trạng thiếu vốn dài hạn gây biến động lớn đối với nguồn cung và cầu Nhà đầu tư có

nhu cầu vay vốn nhưng thiếu nguồn cung từ phía ngân hàng Doanh nghiệp chịu lỗ,

bán tháo bất động sản để trả lãi vay Trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn, sản

phẩm tiếp tục giảm giá…, thì thị trường bất động sản vẫn đóng băng Những

nguyên nhân nào gây “đóng băng” và khiến “băng” chưa “tan” được? Các chính

sách từ chính phủ có ảnh hưởng gì tới thị trường bất động sản thời kì sau cơn sốt nói

chung và năm 2011 nói riêng? Quy luật kinh tế cung cầu trong lúc này được giải

thích như thế nào dưới cái nhìn của kinh tế vi mô? Cung - Cầu hàng hoá bất động

sản trên thị trường chính là lực lượng quyết định sự hoạt động của nền kinh tế thị

trường , nghiên cứu quan hệ Cung - Cầu của thị trường bất động sản trong nền kinh

tế hiện nay là rất cần thiết Với những quan tâm và quan điểm trên, chúng tôi đã

chọn đề tài “ Lý thuyết cung cầu trong thị trường bất động sản năm 2011” làm đề tài

nghiên cứu tiểu luận

Mục đích của để tài mà chúng tôi muốn hướng đến là vận dụng lý thuyết cung

cầu để phân tích tình hình bất động sản năm 2011, những nguyên nhân tác động đến

cung cầu bất động sản đồng thời tìm ra một số hướng giải quyết để làm dịu bớt mức

độ căng thẳng trong thị trường này

Chương I Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các

tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

2 Đặc điểm, phân loại

− Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

− Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

b Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng ( BĐS nhà ở, công trình, nhà

xưởng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng

thủy sản…) và BĐS sản đặc biệt( các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa

vật thể, nghĩa trang…)

Chương I Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS

6

II Thị trường bất động sản

1 Khái niệm

BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng đem lại lợi ích

cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch BĐS giữa các bên có liên quan Là nơi

diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ

có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà

trong đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát

triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường thì thị trường BĐS chia làm

3 cấp, gồm:

• Th ị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao, hoặc cho thuê

quyền sử dụng đất (thị trường đất đai)

• Th ị trường cấp 2: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc

cho thuê

• Th ị trường cấp 3: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình

đã được bán hoặc cho thuê

2 Đặc điểm

a Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình

chính hoá

i Cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất

và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

ii Cấp độ tập trung hóa: hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng, các chính

sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng

vai trò quyết định

iii Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, các

chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân

hàng đóng vai trò quyết định

iv Cấp độ tài chính hóa: các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các

Chương I Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS

7

tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai

trò quyết định

b Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị

trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi

động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng

dần lên có thể gây “sốt”)

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu

ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán,

thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của

thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về

BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm

pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất

đai và nhà ở

đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

• Do những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự

nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá

trình sử dụng BĐS

• Sự tác động của Nhà nước: BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế,

đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên

thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Chương I Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS

8

• Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính

độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

trường vật liệu xây dựng và đồ nội thât Động thái phát triển của thị trường

này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

3 Những khuyết tật đặc trưng của thị trường BĐS

• Nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo

• Thị trường phân bổ không đều, phập phồng chạy theo chế tài phân

chia đơn vị hành chính và chính sách đô thị hóa

• Vấn đề đói vốn của các nhà đầu tư bất động sản

Chương II Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011

9

Chương II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VI ỆT NAM 2011

I Giai đoạn trước năm 2011

1 Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000-2010

7T

Nóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng

thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam

(BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện

bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và sự hồi phục của thị trường trong giai đoạn này đã

phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư

2 Nhận định thị trường BĐS năm 2010

Thị trường BĐS 2010 tại hai trung tâm lớn là Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí

Minh liên tục có những biến đổi tăng-giảm bất thường Trong khi tại Hà Nội, BĐS

tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, thì tại TPHCM lại chứng kiến sự sụt giảm

giao dịch và chững lại của giá nhà đất

Giá nhà đất tại 2 thành phố lớn quá cao, kéo người mua hướng đến các khu

vực lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Hòa Bình…)

Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5 Nguyên nhân là do tâm lý nhà

đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ

bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết

định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường

Nguồn cung quá nhiều, trong khi cầu lại ít Giá BĐS quá cao so với thu nhập

của đại đa số người dân

II Thị trường BĐS Việt Nam 2011- Một năm đầy biến động

1 Thị trường đầu năm-Tín hiệu khởi sắc

Thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực,

giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là

đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh,

Chương II Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011

10 Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận

trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…

Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều

chuyển biến rõ rệt Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu

vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời

điểm cuối 2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài

chính Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà

giá trung bình

2 Biến động giữa năm-Những diễn biến trái chiều

Trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường

BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng

giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu

tăng Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản

a Tại Hà Nội

Từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm

Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh Kịch bản “Ba Vì” gần như

được lặp lại Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh

giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch

Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết

tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết

khấu cao

Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp

nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến

tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội

đều giảm giá Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến

nay Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng

không làm cho thị trường “nhúc nhích”

Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn

thưa thớt

Chương II Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011

11

b Tại TP Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của

Ngân hàng, nhưng có vẻ “nhẹ” hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã

qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước Giá bất động sản tại

đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải “chịu

trận” trước tình trạng cung tăng – cầu giảm

Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư

đã phải quyết định giảm giá “sốc” để mong thu hồi lại vốn Đơn cử như dự án căn

hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do Công Ty Cổ Phần Địa ốc Dầu

khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu

đồng/m2

Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn “không việc gì phải

vội” Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp

tục đi xuống Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng

có nhu cầu thực, mua nhà để ở

Trước tình trạng thị trường “đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém,

nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang đầu tư phân khúc nhà nhà giá rẻ

hoặc trung bình, nhà riêng có diện tích nhỏ… Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn nên

thực tế số dự án phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân được triển khai còn rất ít

3 Thị trường tê liệt về cuối năm

Càng về cuối năm, thị trường BĐS trên cả 2 miền Nam – Bắc càng trở nên ảm

đạm Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của

người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại

đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội

Trong khi thị trường 2 miền Bắc – Nam đều gặp khó khăn thì có một điểm

sáng nhỏ trên thị trường BĐS nửa cuối năm 2011 là một số dự án ở ven Sài Gòn

như Bình Dương, Đồng Nai, Long An … vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ Đa số sản

phẩm tại các dự án này là các nền đất có giá chỉ từ 150-350 triệu đồng /nền đất

Nhiều người mua đất nền giá rẻ vùng ven trong thời điểm này nhằm bảo toàn dòng

vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm

Chương II Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011

12

4 Thị trường BĐS cho thuê

Nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không

có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các

phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011

Ở các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn hộ cho thuê có dấu

hiệu khả quan, tỉ lệ lấp đầy cao do quy định của Bộ xây dựng không cho phép sử

dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp Tuy

nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến động không tốt của thị trường,

một số vấn đề liên quan đến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư

cũng như những lùm xùm giữa các đơn vị đầu tư, quản lý và người dân tại các khu

chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn

chung cư tăng mạnh Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm

Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng

loạt trung tâm thương mại lớn được khai trương trong năm 2011 (Pico Mall, Savico

Mega Mall, Crescent Mall…) trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng

sủa dẫn đến việc dư thừa nguồn cung Tại hầu hết các trung tâm thương mại đều có

tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch

Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn trung tâm thương

mại cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn Nhiều khách

hàng không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn

thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm hoặc gần đó để

vừa tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực

Chương III Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS

13

Chương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN

ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I Cầu Bất Động Sản

1 Đặc điểm:

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có nhu cầu tiêu dùng và cầu

về hàng hóa có khả năng đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một

quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị

trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng

thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên

thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu

cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù

có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt

động của thị trường

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

Cũng giống như đa số các hàng hóa khác, lượng cầu trong bất động sản có

quan hệ ngược chiều với giá cả, tức là khi giá cả tăng thì số lượng cầu giảm đi và

ngược lại Điều này được thể hiện ở trong hình 1 dưới đây:

Hình 1 : Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu

Số lượng cầu trong thị trường

Chương III Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS

14 Đường biểu diễn này được hình thành với giả thiết là các nhân tố khác đều

không thay đổi, trừ giá cả Tuy nhiên đối với nhiều loại hàng hóa, đặc biệt là bất

động sản số lượng cầu không chỉ phụ thuộc vào giá mà còn phụ thuộc vào nhiều

yếu tố khác như:

• Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng

người mua tăng lên, từ QR 0 R thành QR 1 Rđường biểu diễn dịch về bên phải

• Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng

quá cao làm cho lượng cầu mặt hàng này giảm thì lượng cầu đối với các căn hộ

cho thuê hoặc chung cư sẽ tăng lên

• Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng

tương lai giá nhà tăng cao sẽ khiến tăng lượng cầu ở thời điểm hiện tại

• Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai

và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

Riêng đối với năm 2011 Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung còn khá ảm

đạm do vẫn còn phải chịu ít nhiều ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới

cùng với sự bất hợp lí về giá cả Điều này đã ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu, làm

cho thị trường bất động sản Việt Nam nảy sinh nhiều bất hợp lí trong năm 2011 -

lượng cung vẫn còn tăng trong khi lượng cầu bất động sản lại có xu hướng giảm

II Cung của thị trường BĐS

1 Đặc điểm:

− Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại

hay chất lượng đất đai

− Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng

hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê,

trao đổi v.v trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ

không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao

đổi v.v ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà

muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được

tính vào lượng cung tại thời điểm đó