Định giá đất nông nghiệp I Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người Đất đai lànền tảng để định cư và tổ chức cáchoạtđộng kinh tế xã hội, nó không[.]
Định giá đất nông nghiệp I Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người Đất đai lànền tảng để định cư tổ chức cáchoạtđộng kinh tế xã hội, khơng đối tượng lao động mà cịn tư liệu sản xuất vừa khơng thể thay được, vừa đặc biệt ngành nông nghiệp Đất đai sở sản xuất nông nghiệp ,là yếu tố đầu vào tác động mạnh mẽ đến hiệu sản xuấtnông nghiệp, đồng thời môi trường sản xuất sản phẩm nông nghiệp nuôi sống người Xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo đòi hỏi ngày tăng cầu lương thực thực phẩm, chỗ ăn nhu cầu khác người Do người khai thác đất đai ngày triệt để theo cách tích cực tiêu cực để thỏa mãn nhu cầu ngày tăngđó Đất nơng nghiệp vốn hạn chế diện tích, độ phì, điều kiện dinh dưỡng, nước tưới, khí hậu… ln có nguy bị suy thối tác động củathiên nhiên, khai thác thiếu ý thức người trình sản xuất lại chịu suy giảm diện tích q trình thị hóa mạnh mẽ diễn Việt Nam toàn cầu Định giá đất giúp nhà nước quản lý hiệu tài sản quý giá mình, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, điều chỉnh hoạt động thị trường đất đai, định hướng thị trường hoạt động theo quản lýcủa thơng qua sách, quy định… Đặc biệt diện tích đất nông nghiệp đứng trước nguy suy giảm nghiêm trọng số lượng chất lượng, có nguy dần trước bão thị hóa, phát triển cơng nghiệp, dịch vụ…càng cần bảo vệ giữ gìn Mục tiêu báo cáo định giá cập nhật thông tin ruộng, ước tính giá trị ruộng cần định giá thông qua thông tin vềthunhập ruộng qua nămvà giá trị ruộng so sánh để làm sở cho việc quản lý, bồi thường đất nhà nước việc chuyển nhượng quyềnsử dụng ruộng đất phục vụ cho việc tập trung, tích tụ ruộng đất để sản xuất người dân II Đối tượng, phương pháp định giá: Đối tượng định giá: Thửa đất nông nghiệp làng Ái Mộ, huyện Gia Lâm, Hà Nội Kích thước: Thửa ruộng hình chữ nhật dài 34m, rộng 12m Diện tich: sào thước (tương đương với 408m2) Phương pháp định giá: * Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vịdiện tích đất so suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh * Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá III Định giá theo phương pháp thu nhập: Khó khắn thực phương án: - Những thơng tin giả định dịng tiền tương lai, khơng thật xác, ảnh hưởng yếu tố cá nhân - Cần thu thập nhiều thơng tin, gây khó khăn số lượng nhiều - Áp dụng tỷ lệ hóa cố định Thuận lợi thực phương pháp: - Đơn giản, dễ áp dụng - Có độ xác tương đối cao có ghi chép lại cụ thể lại giao dịch theo thời điểm từ tính thu nhập ròng Bảng doanh thu, Thu nhập năm trở lại ruộng Năm 2011 Vụ Xuân muộn Hè sớm Đông Cả năm Cây trồng Lạc Lúa Cải bắp Sản lượng 120 175 700 Giá 10.000 6.000 5.000 Doanh thu 1.200.000 1.050.000 3.500.000 5.750.000 Chi phí 250.000 300.000 700.000 1.250.000 Thu nhập 950.000 750.000 1.800.000 350.000 Cả năm Năm 2012 Vụ Xn muộn Hè Đơng Cây trồng Lúa Lúa Đậu tương Sản lượng 170 180 50 Giá 6.200 6.200 30.000 Doanh thu 1.054.000 1.116.000 1.500.000 3.670.000 Chi phí 250.000 300.000 200.000 750.000 Thu nhập 804.000 816.000 1.300.000 2.920.000 Năm 2013 Vụ Xuân Mùa Đông Cây trồng Ngô Lúa Khoai tây Sản lượng 190 3.000 Giá 6.500 8.000 Cả năm Doanh thu 1.800.000 1.235.000 2.400.000 5.435.000 Chi phí 200.000 300.000 600.000 1.100.000 Thu nhập 1.600.000 935.000 1.800.000 4.335.000 Cả năm Năm 2014 Vụ Xuân Hè thu Đông Cây trồng Ngô Đậu tương Khoai tây Sản lượng 83 3.500 Giá 32.000 8.500 Doanh thu 2.000.000 2.720.000 2.975.000 7.695.000 Chi phí 400.000 400.000 700.000 1.500.000 Thu nhập 1.600.000 2.320.000 2.275.000 6.195.000 Cả năm Năm 2015 Vụ Xuân Mùa Thu đông Cây trồng Đậu tương Lúa Ngô Sản lượng 50 185 185 Giá 35.000 6.500 6.500 Doanh thu 1.750.000 1.202.500 2.500.000 5.452.500 Chi phí 250.000 402.500 300.000 952.500 Thu nhập 1.500.000 800.000 220.000 4.500.000 Thu nhập năm Năm Doanh thu Chi phí Thu nhập 2011 5.750.000 1.250.000 3.500.000 2012 3.670.000 750.000 2.920.000 2013 5.435.000 1.110.000 4.335.000 2014 7.695.000 1.500.000 6.495.000 2015 5.452.500 952.500 4.500.000 Thu nhập túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm – Tổng chi phí Dựa theo số liệu năm, ta tình thơng tin sau: Thu nhập túy bình quân năm = = T ổ ng thu nh ậ p thu ầ n t ú y h ng n ă m S ố năm 3.500+2.920+4.335+ 6.195+ 4.500 x 100 = 3.423.000 đồng Giá đất ước tính = = Thu nh ậ p thu ầ n t ú y b ình qu â n h ng n ă m Lã i su ấ t ti ề n g i ti ế t ki ệ m k ỳ h n12 th ng 3.423.000 = 48.900.000 đồng 7% Diện tích ruộng sào thước (408 m2) tương ứng với giá trị 1m2 đất là: 48.900 000 = 119.852 đ/m2 408 Vậy giá trị 1m2tính theo phương pháp thu nhập 119.852 đ/m2, tương ứng với giá trị ruộng 48.900.000 VNĐ IV Định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp: Khó khăn nhóm thực phương pháp: - Chất lượng thông tin không hồn tồn tốt, mang tính chất lịch sử nên mang so sánh chưa thực tương xứng, bị ảnh hưởng thời gian - Chứa đựng yếu tố chủ quan xem xét đánh giá, so sánh tiêu chí ruộng với Thuận lợi nhóm thực phương pháp: - Ít gặp khó khăn mặt số liệu, xin trực tiếp nơi người sử dụng, không thời gian nhiều - Do có giấy tờ chuyển nhượng nên có sở vững để khách hàng, quan pháp lý công nhận Điều tra thị trường chuyển nhượng có thử đất B Tổng số tiền thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất B 35 triệu đồng, diện tích 370 m2, tính đươn giá 94.600 đ/m2 Tiến hành so sánh ruộng A B Sử dụng cách chầm điểm theo thang điểm có điểm cao 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt Các tiêu chí so sánh Căn pháp lý Mục đích sử dụng Điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu Tính chất việc chuyển nhượng Điểm giống Điểm khác Thửa ruộng A Thửa ruộng B Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất trồng nông nghiệp hàng năm Đất đồng bằng, tương đối phẳng Tự nguyện Vi trí (so với nơi trú - Gần nơi cư trú - Xa nơi cư trú người sử dụng đất) người sử người sử Thị trường tiêu thụ sản dụng dụng - Gần chợ nông phẩm - Xa chợ thôn Điều kiện tưới tiêu - Chủ động - Kém chủ động tưới tiêu tưới tiêu Căn vào số liệu điều tra xây dựng thang điểm cụ thể: Gần nơi cư trú người sử dụng: - Gần hơn: 10 điểm (thuộc ruộng A) - Xa hơn: điểm (thuộc ruộng B) Thị trường tiêu thụ sản phẩm: - Gần hơn: 10 điểm (thuộc ruộng A) - Xa hơn: điểm (thuộc ruộng B) Điều kiện tưới tiêu: - Chủ động hơn: điểm (thuộc ruộng B) - Kém chủ động: điểm (thuộc ruộng A) Mỗi điểm giảm 5%, ngược lại điểm tăng cộng 5% Trên sở giá trị 1m2 ruộng B 94.600 VNĐ để so sánh định giá ruộng A Mức giá khu đất A tính 1m Sẽ bị giảm: Điều kiện tưới tiêu ruộng A B điểm nên giá giảm 5%: 4.730 đ/m2 Được cộng thêm Gần nơi người sử dụng ruộng A B điểm nên giá tăng 10%: 9.460 đ/m2 Thị trường tiêu thụ ruộng A B điểm nên giá tăng 10%: 9.460 đ/m2 Giá ruộng A điều chỉnh theo yếu tố khác biệt so với B tính m2 diện tích là: 9.460 + 9.460 + 9.460 – 4.730 = 108.790 đ/m2 Tương tự vậy, thực thử ruộng so sánh C, D, E, F ta kết giá thử ruộng A tính 1m2 điều chỉnh theo ruộng C, D, E, F theo bảng Thửa ruộng B C D E F Giá thử ruộng A tính 1m2 điều chỉnh theo 108.790 120.400 125.300 112.325 113.456 ruộng so sánh Giá trị thử ruộng A tính 1m xác định cách lấy giá trị trung bình mức giá trên: 108.790+ 120.400+125.300+112.325+113.456 = 116.054 đ/m2 Giá ruộng ước tính: 116.054 x 408 = 47.350.000 đ Vậy giá trị 1m2tính theo phương pháp so sánh trực tiếp 116.054 đ/m2 tương úng với giá trị ruộng 47.350.000 VNĐ V Kết luận Kết điều tra phân tích số liệu cho thấy ruộng cần định giá có điều kiện thuận lợi để trồng canh tác nhiều loại khác đem lại giá trị kinh tế tương đối cao Thửa ruộng với diện tích 408m2 đem lại thu nhập bình qn năm (tính từ 2011 tới 2015) 3423.000 VNĐ Bài báo cáo đưa kết định giá dựa phương pháp: Theo phương pháp thu nhập: Giá ruộng ước tính 48.900.000 VNĐ (tương đương với giá trị 1m2 đất 119.852 VNĐ) Theo phương pháp so sánh trực tiếp: Giá ruộng ước tính 4.730.000 VNĐ (tương đương với giá trị 1m đất 116.054 VNĐ) Từ kết phương pháp xấp xỉ nên việc thực định giá theo phương pháp có kết tốt, tương đối xác, làm sở liệu cho buôn bán chuyển nhượng sau người sử dụng ***** Bảng phân công việc thành viên nhóm STT Tên thành viên Cơngviệc Nguyễn Thu Nga Tìm thơng tin, thu thập số liệu, lên nội dung chi tiết Chỉnh slide Võ Hải Yến Làm slide Thuyết trình phần phương pháp so sánh trực tiếp Ngô Thúy Vân Quay video Thuyết trình phần phương pháp thu nhập ... thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá III Định giá theo phương pháp thu nhập: Khó khắn thực phương án: - Những thơng tin giả định dịng tiền tương... phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển...II Đối tượng, phương pháp định giá: Đối tượng định giá: Thửa đất nông nghiệp làng Ái Mộ, huyện Gia Lâm, Hà Nội Kích thước: Thửa ruộng hình chữ nhật