(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––– TRẦN XUÂN CHIẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan THÁI NGUYÊN - 2012 n i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến n ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, Phịng Tài ngun Mơi trường; phịng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Đỗ Thị Lan - Đại học Nông Lâm Thái Ngun, tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập Phịng Tài ngun Mơi trường; phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến n iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt ký hiệu vi Danh mục bảng vii MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài .2 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU .3 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản .3 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản .3 1.1.1.3 Các phận cấu thành thị trường bất động sản .3 1.1.1.4 Các loại thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản .4 1.1.3 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trường bất động sản 1.1.3.1 Cung cầu bất động sản .5 1.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 1.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản .6 1.1.4.1 Nhà nước 1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) .6 1.1.4.3 Các tổ chức trung gian 1.1.4.4 Khung pháp lý sách Nhà nước 1.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đất đai .7 1.3 Đất đai, sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Chế độ sở hữu sử dụng đất đai nước ta từ năm 1945 đến 11 1.4 Những đặc thù thị trường quyền sử dụng đất nước ta 13 1.4.1 Khái niệm hình thành thị trường quyền sử dụng đất nước ta 13 n iv 1.4.2 Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam .15 1.5 Nội dung quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất 17 1.6 Vai trò Nhà nước việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất 19 1.6.1 Vai trò Nhà nước việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 19 1.6.2 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cung .20 1.6.3 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cầu .24 1.7 Quản lý thị trường đất đai số nước giới 25 1.7.1 Quản lý thị trường đất đai Australia 25 1.7.2 Chế độ sở hữu quản lý thị trường quyền sử dụng đất Trung Quốc .26 1.7.3 Thị trường quyền sử dụng đất Hàn Quốc 27 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Nội dung nghiên cứu 28 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng nghiên cứu .28 2.2.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn nghiên cứu .28 2.2.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn nghiên cứu 28 2.2.4 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 28 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.1.1 Vị trí địa lý 30 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 31 3.1.1.3 Khí hậu 31 3.1.1.4 Thủy văn .32 3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 33 3.1.1.6 Điều kiện kinh tế - xã hội 34 3.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả 42 3.2.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 42 n v 3.2.1.1 Thực trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 45 3.2.1.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý hồ sơ địa .49 3.2.1.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất giải phóng mặt .51 3.2.1.4 Thực trạng công tác thông tin quản lý nguồn lực đất đai 53 3.2.1.5 Thực trạng sách tài đất đai .54 3.2.1.6 Thực trạng công tác chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất 62 3.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả 63 3.3.1 Những kết tích cực 63 3.3.2 Những hạn chế 64 3.3.3 Nguyên nhân 65 3.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 67 3.4.1 Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 67 3.4.1.1 Mục tiêu .67 3.4.1.2 Quan điểm 68 3.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 70 3.4.2.1 Hồn thiện cơng cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý điều tiết thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 70 3.4.2.2 Các giải pháp thị trường 76 3.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trường đất đai 76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .78 Kết luận 78 Đề nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 n vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân TNMT : Tài nguyên Môi trường XHCN : Xã hội chủ nghĩa n vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tổng hợp lao động ngành, lĩnh vực năm 2011 .37 Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2011 .38 Bảng 3.3: Phân bổ diện tích loại đất đến năm 2015 thành phố 46 Bảng 3.4: Tình hình thực dự án sử dụng đất thành phố Cẩm Phả từ năm 2007 đến năm 2011 47 Bảng 3.5: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Tính đến 31/12/2011) 50 Bảng 3.6: Tình hình thực cơng tác đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011 52 Bảng 3.7: Tình hình giải phóng mặt từ năm 2008 đến năm 2011 53 Bảng 3.8: Số hộ biết thông tin quy hoạch đất đai 54 Bảng 3.9: Giá đất Nhà nước quy định thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2004 - 2011 56 Bảng 3.10: Giá đất thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2008 - 2011 57 Bảng 3.11: Kết điều tra giá đất thành phố Cẩm Phả năm 2011 58 Bảng 3.12 Kết thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2011 .59 Bảng 3.13: Kết thu tiền thuê đất giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.14: Kết thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.15: Kết thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 61 Bảng 3.16 Lượng giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 .62 n MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần thiết yếu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội đất nước Đất đai có tác động ảnh hưởng đến mặt đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Nhưng đất đai lại nguồn tài nguyên vô tận Lịch sử nhân loại chứng kiến chiến tranh đẫm máu quốc gia, dân tộc mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ Vì nhiệm vụ giữ gìn, bồi bổ sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu trách nhiệm tổ chức, quan công dân Việt Nam Hiện nay, kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước, đất đai khẳng định loại hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn hoạt động kinh tế, trị Chính mà thị trường bất động sản có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội chất lượng sống nhân dân Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đắn, mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội đất nước Tuy nhiên, năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam nói chung, Cẩm Phả nói riêng, tồn nhiều vấn đề cộm vượt ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước Nhằm trốn thuế, nhiều giao dịch đất đai tồn dạng phi thức bán thức Trong doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, nguồn vốn lớn lại đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá Các quan hệ sở hữu sử dụng đất trì khơng rõ ràng gây nhiều xúc; kinh tế đà tăng trưởng phát triển mạnh, giá đất đô thị thị trường biến động phức tạp làm giảm hiệu sử dụng đất đai Những tồn nêu bộc lộ yếu công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất gây nhiều khó khăn, trở ngại cho cơng đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá n Vấn đề đặt cần tạo môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục tiêu cực sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Đây nhiệm vụ mà Đảng Nhà nước ta đặt lĩnh vực quản lý đất đai Trong điều kiện thành phố Cẩm Phả ngày phát triển nhanh chóng, việc quản lý tốt thị trường bất động sản điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục tồn tiêu cực định hướng phát triển cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh" 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Phân tích thực trạng quản lý nhà nước quyền sử dụng đất thị trường BĐS để thấy rõ nguyên nhân, yếu tố tác động ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả - Đưa số giải pháp, kiến nghị để góp phần hồn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả 1.3 Ý nghĩa đề tài - Làm rõ sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất tiến trình đổi đất nước - Từ góp phần hồn thiện văn pháp luật, chế sách, chế tổ chức, hoạt động quan nhà nước quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất Cẩm Phả nói riêng nước nói chung n 67 Việc thiết lập hồ sơ địa chính, theo dõi biến động đất đai, chủ sử dụng đất cấp quyền cịn yếu, hiệu chưa có đủ liệu quy, lượng thông tin cần thiết cho khu vực thị trường BĐS cụ thể nghèo, thiếu, khơng xác, khơng cụ thể; Việc lưu trữ thơng tin đất đai hồ sơ địa thời điểm thực thủ công giấy theo địa phương Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động cịn manh mún, thiếu tính hệ thống Từ đây, kết nối nguồn thông tin đất đai để đảm bảo tính xác, để kiểm soát việc sử dụng đất người nhiều địa phương khác thực Vì việc kiểm sốt hành vi đầu đất đai điều + Đối với thị trường sơ cấp: Nhà nước chưa có nhiều quỹ đất "sạch" (đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng cho thị trường; chưa điều tiết thị trường BĐS thông qua quy luật cung - cầu; dự án đầu tư không tập trung nên không tạo động lực thu hút thị trường BĐS phát triển + Đối với thị trường thứ cấp: Chưa có sách kích cầu người có nhu cầu thực sự; thị trường giao dịch chủ yếu mua bán lòng vòng, chưa minh bạch Người có nhu cầu thực (người thu nhập thấp) không mua giá BĐS bị đẩy lên cao so với thu nhập 3.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 3.4.1 Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 3.4.1.1 Mục tiêu Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS nhiệm vụ quan trọng trách nhiệm lớn quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương Từ việc ban hành chế sách việc tổ chức điều hành thực thực tế, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân giao dịch, mua bán BĐS cách thuận tiện, dễ dàng, pháp luật bảo vệ thừa nhận; phục vụ có hiệu cho cơng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trường BĐS Việt Nam xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế Mục tiêu cụ thể cần xác định là: n 68 - Điều chỉnh số sách để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh - Xây dựng chế tài hỗ trợ thị trường BĐS vận hành tốt - Tăng cường công tác quản lý nhà nước quy hoạch, giao đất, thu hồi đất đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất - Có chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trường BĐS giải nhanh thủ tục hành - Điều hướng thị trường BĐS hoạt động quy giảm rủi ro 3.4.1.2 Quan điểm Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS thành phốCẩm Phả nói riêng, Việt Nam nói chung theo hướng vừa vận hành theo điều tiết chế thị trường, vừa chịu quản lý Nhà nước định hướng, đồng thời yêu cầu phát triển mang tính nguyên tắc Để đạt yêu cầu nguyên tắc đặt ra, định hướng quản lý điều tiết nâng cao công tác quản lý nhà nước cần phải dựa quan điểm sau: Một là, sách, giải pháp việc tổ chức thực phải dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhất quán việc trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai, đồng thời phải nhìn nhận quyền người sử dụng đất Chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước người đại diện nên Nhà nước người có quyền sở hữu tuyệt đối đất đai Do đất đai yếu tố đóng vai trị quan trọng định yếu tố thị trường BĐS nên Nhà nước phải có đủ lực để thực vai trò quản lý can thiệp vào diễn biến giá thị trường BĐS Do Nhà nước phải chủ động điều tiết nguồn cung, Nhà nước cần phải có hệ thống cơng cụ quản lý điều tiết hữu hiệu máy quản lý có đủ lực Bên cạnh chế độ sở hữu toàn dân, người sử dụng đất Nhà nước giao cho quyền gắn liền với đất đai Điều cần phải thống quyền sử dụng đất khơng hồn tồn đơn giản quyền sử dụng tài sản thông thường Đối với đất đai, quyền người sử dụng quyền thừa kế, chấp, chuyển đổi chuyển nhượng vượt rộng hơn, cao quyền sử dụng n 69 thông thường Như vậy, xây dựng chế độ sách phải ý tơn trọng quyền người sử dụng đất, đồng thời phải dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Hai là,việc điều tiết, can thiệp Nhà nước vào thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS không tách rời quy luật vận động thị trường Tức hành vi giao dịch BĐS thị trường phải tuân thủ yêu cầu thị trường thị trường điều tiết Vì nhà nước điều tiết phải thơng qua tác nhân thị trường, can thiệp biện pháp phi thị trường (Mệnh lệnh hành chính) Ba là, Nhà nước sử dụng sách sách tài chính, ngân hàng, đất đai… cơng cụ, địn bẩy kinh tế vĩ mơ Nhà nước, góp phần thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, thúc đẩy hoạt động kinh tế- xã hội theo mục tiêu định hướng Nhà nước Ví dụ sách tài khơng sách tạo nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Nhà nước chấp nhận hạ thấp nguồn thu trực tiếp từ nguồn lực đất đai thơng qua sách giá đất, song bù lại, thơng qua cơng cụ sách giá đất hợp lý có tính chất khuyến khích thục đẩy thu hút hoạt động đầu tư sở lâu dài cho việc tăng tiềm lực kinh tế, tăng nguồn thu ngân sách Bốn là, chế sách kiểm sốt thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo vận động lành mạnh theo định hướng Nhà nước Tức Nhà nước áp dụng biện pháp phi thị trường cơng cụ hành vào việc kiểm sốt thị trường BĐS mà tác động Nhà nước đến thị trường sử dụng đất phải ln tính đến tác động kép hình thành vận động giá thị trường hoàn toàn quy luật vận động thị trường tạo nên, tác động mang tính mệnh lệnh hành chính, phi thị trường khơng thể mang lại tác động mong muốn làm thay đổi lành mạnh hoá quan hệ thị trường mà làm méo mó thêm quan hệ thị trường vốn không tuân theo định hướng mong muốn Năm là, Nhà nước tạo điều kiện pháp lý để nhà đầu tư gia nhập rút khỏi thị trường BĐS thuận lợi Tức việc đầu tư vào thị trường BĐS cần hội tụ n 70 đủ yếu tố Các luật doanh nghiệp đầu tư; Luật Đất đai; Luật kinh doanh BĐS, tiến tới xây dựng Luật Quy hoạch sách xây dựng, tín dụng, ngân hàng… văn pháp lý quan cho việc gia nhập rút lui khỏi thị trường BĐS 3.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 3.4.2.1 Hồn thiện cơng cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý điều tiết thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS Thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp, tài sản giao dịch có giá trị lớn cơng tác quản lý phát triển thị trường đất đai địi hỏi phải có khung pháp lý đồng chặt chẽ Nội dung khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp Những vấn đề đất đai để phát triển thị trường BĐS, quy định phát triển thị trường BĐS, quy định giao dịch BĐS, quản lý sử dụng BĐS, trách nhiệm trước pháp luật chủ thể tham gia vấn đề quan trọng để quản lý, vận hành thị trường BĐS * Sửa đổi, bổ sung ban hành văn quy phạm pháp luật tác động đến thị trường đất đai Giải pháp nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập chưa có quy phạm pháp luật điều chỉnh dẫn đến triệt tiêu động lực phát triển hạn chế hiệu thị trường đất đai vấn đề phát sinh thị trường quyền sử dụng đất khơng có quy phạm pháp luật điều chỉnh Cụ thể: - Luật dân cần có quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hình thức sở hữu, quyền chủ sở hữu người chủ sở hữu tài sản có quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định đăng ký quyền sử dụng đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất Hạn chế việc "xin - cho" phát sinh tiêu cực lĩnh vực quản lý đất đai Mặt khác, thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất sở tốt đưa đất đai vào sử dụng có hiệu đưa đất đai đến với người có nhu cầu thực Nhà nước lại thu khoản lớn cho ngân sách n 71 - Luật Đất đai cần xác định rõ lợi ích chủ sở hữu đất đai mà Nhà nước đại diện, vấn đề giá trị, giá đất đai; quan điểm sách điều tiết để đảm bảo tính cơng xã hội; khơng nặng hành quản lý mà thiếu để ý tới đặc thù đối tượng quản lý loại tài sản đặc biệt - Luật Xây dựng cần tập trung giải pháp tối ưu đổi công tác lập quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch sử dụng đất đai Tiến tới phải xây dựng ban hành Luật quy hoạch - Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư cần tạo tính cơng tất doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh BĐS - Luật thuế cần có sách thuế BĐS cơng bằng, hợp lý, có chế khuyến khích đăng ký giao dịch có chế tài xử lý nghiêm hành vi trốn thuế giao dịch BĐS - Luật kinh doanh BĐS phải trung tâm, bao quát khâu nối quy định có liên quan đến luật khác; phải điều tiết toàn dạng quan hệ giao dịch thị trường BĐS tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm người thực dịch vụ thị trường BĐS; quyền hạn, trách nhiệm bên tham gia thị trường tạo sân chơi thực bình đẳng, công khai lĩnh vực kinh doanh thị trường - Ban hành Luật đăng ký BĐS, quy định rõ quyền hạn trách nhiệm người đăng ký BĐS; quyền hạn trách nhiệm quan đăng ký BĐS chế tài cần thiết người chiếm giữ BĐS mà không đăng ký * Thực chế, sách quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS - Cấp giấy chứng nhận Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng chấp nhận sai sót hệ việc bng lỏng quản lý năm qua đất đai Khắc phục thực trạng kết hợp đa mục tiêu cấp giấy chứng nhận (gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận) Tức cấp giấy chứng nhận mục tiêu để quản lý không để thu tiền n 72 Sửa đổi quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với Luật cư trú, Luật nhà ở, Luật đầu tư Luật đất đai Thực việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất khơng có loại giấy tờ khoản điều 50 Luật đất đai năm 2003, nhà đất sử dụng ổn định, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch duyệt cần xét cấp giấy chứng nhận Cần tháo gỡ ách tắc khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Tình trạng xây dựng nhà không phép phổ biến hậu việc buông lỏng quản lý trật tự xây dựng trước Nhà xây dựng không phép đất có nguồn gốc khác nhau: dân tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở; đất quan, xí nghiệp chia cấp trái thẩm quyền; đất lấn chiếm; đất có nguồn gốc ơng bà để lại, Đối với đất có nguồn gốc chưa hợp pháp cần phân thành hai loại: vùng quy hoạch giải tỏa để sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng vùng quy hoạch Nếu diện tích đất nhà xây dựng trái phép vùng quy hoạch cần kiên giải tỏa, có xem xét trợ cấp phần tiền cho việc di dời Đối với diện tích đất mà khơng thuộc vùng quy hoạch, cần xem xét loại đất trước xây dựng nhà gì, tiến hành thẩm định giá đất trước sau xây dựng nhà thời điểm Phần chênh lệch giá lợi nhuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà có (chuyển đổi trái phép) Nhà nước cần thu toàn phần lợi nhuận cấp giấy chứng nhận cho họ Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có khả nộp tiền sử dụng đất theo quy định cần cho họ ghi nợ nghĩa vụ tài chính, phải có trách nhiệm thực nghĩa vụ tài có giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, chấp giao dịch khác theo quy định pháp luật) - Đăng ký giao dịch theo dõi biến động đất đai: Việc đăng ký, theo dõi cập nhật biến động đất đai đã, nội dung quan trọng quản lý thị trường quyền sử dụng đất Việc xác lập lý lịch đất đòi hỏi phải có quy định mặt pháp lý đội ngũ cán lớn Do UBND thành phố Cẩm Phả cần phải rà soát quy định hành để sửa đổi, bổ sung ban hành văn pháp quy n 73 quy định đăng ký đất đai chế tài liên quan đến việc cập nhật biến động, đồng thời tổ chức thực để đảm bảo tất đất đăng ký, cập nhật biến động Một tất đất đăng ký, nguồn lực lớn giải phóng từ đất thơng qua việc chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quyền quản lý chặt chẽ - Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính: Hồn thiện hệ thống hồ sơ địa yếu tố giúp cho công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất công khai, minh bạch thông tin đất đai xác Luật đất đai năm 2003 đời với thay đổi phân loại loại đất, dẫn tới thay đổi hệ thống hồ sơ địa (sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động ) Các quan có thẩm quyền sớm ban hành văn hướng dẫn đầu tư ngân sách để tiến hành trình cập nhật thông tin biến động đất Sớm tạo hệ thống sở thông tin đầy đủ để phục vụ trình quản lý nhà nước đất đai quản lý thị trường quyền sử dụng đất Về công tác năm qua Cẩm Phả quan tâm song kết đạt hạn chế Hầu hết xã phường chưa thiết lập hệ thống hồ sơ địa cách quy, đầy đủ Nên việc quản lý gặp nhiều khó khăn đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất phát triển, giao dịch quyền sử dụng đất diễn thường xun, liên tục Nếu khơng có hệ thống hồ sơ địa đầy đủ trở ngại việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất - Giải pháp quy hoạch: Quy hoạch thời gian thực quy hoạch yếu tố ảnh hưởng lớn tới thị trường quyền sử dụng đất Trong năm tới, thị hố tiếp tục diễn cách mạnh mẽ nhanh chóng Đơ thị hố q trình phát triển tất yếu, địi hỏi cấp quyền phải chủ động công tác quy hoạch phát triển đô thị để kịp thời q trình phát triển khách quan Nếu khơng q trình thị hố tự phát tất yếu diễn kéo theo hàng loạt hậu xấu có thị trường quyền sử dụng đất Với quy định hành, đất nằm quy hoạch phê duyệt mà đất số giao dịch thị trường quyền sử dụng không thực (như chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh ) Mặt khác, thời gian n 74 thực dự án giải phóng mặt ảnh hưởng lớn tới quyền người sử dụng đất Do vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền nên quy định thời gian thực dự án theo quy hoạch phê duyệt, đồng thời dự án chưa thực thực thời gian dài người sử dụng đất thực các quyền theo quy định Luật Đất đai Hầu hết dự án sau phê duyệt thường không cắm mốc giới thực địa, điều gây khó khăn việc xác định cụ thể đất thuộc phạm vi diện tích dự án ảnh hưởng đến quyền lợi đất liền kề Khi dự án phê duyệt cần phải thực nghiêm túc công bố công khai quy hoạch Đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng quy hoạch sử dụng đất Thực nghiêm túc việc đình xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương lĩnh vực quản lý xây dựng Nhà tự phát nguyên nhân thúc đẩy đời phát triển tràn lan tình trạng mua bán đất "trao tay", chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định pháp luật Thống nội dung công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển khơng gian) để khắc phục tình trạng trùng lặp, chồng chéo quy hoạch, gây khó khăn, lãng phí thời gian tiền vốn trình đầu tư Đối với quy hoạch treo, dự án treo địa bàn thành phố Cẩm Phả cần phải rà sốt lại tồn bộ, đặc biệt dự án bàn giao đất sau 12 tháng chưa triển khai, đánh giá phân tích tính hiệu kinh tế dự án, khơng có tính khả thi huỷ bỏ tồn làm lại, có tính khả thi phần điều chỉnh lại tạo điều kiện giúp đỡ nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn Xúc tiến đẩy nhanh việc thực nội dung phương án quy hoạch sử dụng đất phê duyệt; Tăng cường công tác tra, giám sát phát vi phạm công tác quy hoạch quản lý quy hoạch - Hồn thiện chế sách tài chính: Chính sách tài quyền sử dụng đất BĐS thu tiền sử dụng đất, thuế, thuế chuyển quyền, n 75 thuế nhà, đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, giá đất có ảnh hưởng lớn đến thị trường quyền sử dụng đất tác động đến phát triển kinh tế xã hội thành phố Nếu sách hợp lý góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách Ngược lại chế sách khơng phù hợp kìm hãm phát triển tăng trưởng kinh tế Thực tế vấn đề năm qua có chuyển biến tích cực Tuy nhiên, số vấn đề tồn đặt thiếu quy định chế tài nhà, cơng cụ thuế tài chưa phát huy hết hiệu + Về thu tiền sử dụng đất thuê đất Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nhằm khuyến khích nhà đầu tư vào dự án phát triển thị, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sống gia đình Đồng thời việc giao đất theo định quan nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực tính cơng khai, minh bạch giá theo thị trường; thực đánh thuế chiếm hữu đất đai, BĐS luỹ tiến theo số lượng giá trị BĐS chiếm hữu + Hồn thiện sách thuế đất nhằm điều tiết qúa trình thị hố, chủ yếu tập trung vào thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai thị trường BĐS + Tổ chức thực tốt sách bồi thường hỗ trợ tái định cư theo Luật đất đai năm 2003 Đối với dự án sản xuất , kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nhà đầu tư thực nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực thu hồi đất Bồi thường tài sản đất phải xác định giá trị phù hợp với thực tế - Về chế giá, giá vấn đề quan trọng thị trường quyền sử dụng đất bên cạnh yếu tố đặc điểm BĐS, giá quyền sử dụng đất tính thuế BĐS Giá BĐS chịu tác động thị trường thời điểm giao n 76 dịch giá BĐS gần với giá trị tổ chức định giá có chun mơn lĩnh vực Cơng cụ hành nên có tác dụng mức độ đinh, cơng cụ kinh tế mang tính định thị trường Vì vậy, cần cập nhật sửa đổi pháp lệnh thuế nhà, đất sử dụng đất nơng nghiệp văn pháp quy vấn đề cũ có nhiều nội dung không phù hợp với điều kiện thị trường 3.4.2.2 Các giải pháp thị trường - Nhà nước cần tham gia trực tiếp vào cung ứng đất đai thơng qua cơng cụ tài chính, quy hoạch công cụ liên quan khác như: Mở rộng đô thị, mở rộng đường giao thông; mở rộng thị trường cho thuê; giảm ách tắc thủ tục đầu tư, cần thay đổi chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất, giải ách tắc đền bù GPMB…Tuy nhiên khả cung đất trực tiếp Nhà nước hạn chế, việc tổ chức đấu giá đất chưa nhiều, chưa đáp ứng cầu đất đối tượng Trên thực tế, nhiều tổ chức, cá nhân thực có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh dịch vụ phải tìm kiếm đất từ nguồn cung khác thuê lại, mua lại doanh nghiệp, cá nhân có đất Hơn nữa, thời gian dài số đối tượng lợi dụng chế hai giá buông lỏng quản lý đất đai quyền để trục lợi, đầu thơng qua việc xin cấp quyền giao đất thuê đất vượt nhu cầu sử dụng thực tế mình, chí khơng có nhu cầu sử dụng đất xin giao, thuê để giá đất cao nhượng lại để kiếm lời 3.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trường đất đai - Thứ nhất: cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hố có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa toàn quốc - Thứ hai: quy định hợp lý, sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hồn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải tác dụng hạn chế đầu n 77 - Thứ ba: chủ động tổ chức quản lý hoạt động hệ thống giao dịch mua bán quyền sử dụng đất BĐS Mọi tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh, môi giới đất đai BĐS phải đăng ký kinh doanh chấp hành đầy đủ quy định pháp luật - Thứ tư: tổ chức đấu thầu công khai, nghiêm túc pháp luật việc sử dụng đất thuộc dự án phát triển nhà phát triển khu đô thị; quy định rõ hạn mức sử dụng đất đô thị đánh thuế cao đất ở, đất xây dựng cơng trình, đất nơng nghiệp có chủ khơng sử dụng, đồng thời kiên thu hồi loại đất không sử dụng thời hạn theo quy định - Thứ năm: Trong đền bù giải phóng mặt bằng, nhà đất ở, chủ yếu đền bù nhà ở, đất Đối với đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp bị thu hồi chủ yếu đến bù việc đào tạo nghề góp vốn đơn vị sản xuất kinh doanh, hạn chế đến mức thấp đền bù trực tiếp tiền Đồng thời xây dựng khung giá đất hợp lý, sát với gía thị trường n 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Từ phân tích đánh giá mặt lý luận thực trạng quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn vừa qua, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất - lĩnh công tác quản lý nhà nước nước ta, lại giữ vị trí quan trọng, có tác động ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội Dưới xin rút số kết luận từ kết nghiên cứu: Thị trường đất đai Việt Nam nói chung, thị trường đất đai Cẩm Phả nói riêng giai đoạn hình thành phát triển, mang đặc trưng kinh tế Việt Nam : Đang phát triển, chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập Do cơng tác quản lý nhà nước lĩnh vực giai đoạn hình thành có biến đổi quan trọng, từ Luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định giao đất ổn định, lâu dài cho người sử dụng gắn với quyền sử dụng đất mở rộng gần sát với quyền sở hữu Sau Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Nhà nước ban hành văn pháp quy để cụ thể hoá quy định luật, việc thừa nhận đất đai có giá loại hàng hố đặc biệt Nhờ quan hệ chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất ngày phổ biến, sôi động trở thành lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày rõ nét góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến trình cơng nghiệp hố, đai hố Tuy nhiên nhiều bất cập thành tố thị trường, hệ thống chế sách việc quản lý điều hành quan quản lý nhà nước lĩnh vực Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát thể tập trung chỗ quan hệ cung-cầu đất đai quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ hữu hiệu quan quản lý nhà nước Phần lớn hoạt động chuyển nhượng, mua bán thị trường đất đai nằm tầm kiểm sóat Nhà nước n 79 Nguyên nhân chủ yếu tình trạng bng lỏng quản lý nhà nước thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai nói riêng cụ thể: - Do chưa ý mức tới thị trường BĐS chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường Do quan nhà nước khơng quản lý tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường đất đai , BĐS - Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa coi trọng chưa tổ chức thực tốt Trong nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà làm mặt để sản xuất kinh doanh tăng nhanh với tiến trình đẩy nhanh trình CNH, HĐH làm cho nhu cầu sử dụng đất vượt cung Điều làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao khuyến khích hoạt động đầu đất đai Hiện tượng đầu đất đai diễn phổ biến đa dạng, quan quản lý nhà nước lại chưa quan tâm chưa có biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát ngăn ngừa tượng đầu - Thông tin thị trường đất đai chưa ý nên người có nhu cầu sử dụng đất thực khó tiếp cận với thơng tin cần thiết xác Đây điều kiện cho thơng tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi người môi giới đầu đất phát huy tác dụng tiêu cực Đề nghị Hình thành, tổ chức quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý thị trường BĐS Cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản tránh tình trạng dàn trải, phân tán cấp quản lý Nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch mục đích sử dụng có tác dụng định hướng cho giao dịch bất động sản địa bàn định Phải có định hướng, biện pháp tài bản: Tạo lập thị trường vốn hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu sửa đổi sách thu thuế liên quan đến thị trường BĐS như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ Đào tạo cán có kiến thức chuyên môn công tác quản lý thị trường BĐS n 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội, Luật Đất đai năm 1993, 2003 văn hướng dẫn thi hành Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2002 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh ( 2002), Giáo trình khoa học quản lý, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Học Viện hành quốc gia, Giáo trình hoạch định phân tích sách cơng Học viện hành quốc gia, Hành cơng, nhà xuất thống kê Học viện Hành quốc gia, Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Đại học quốc gia Hà Nội Bộ Luật dân nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995 Luật Kinh doanh Bất động sản, nhà xuất trị Quốc gia Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 10 Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định mua bán kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước 11 Nghị định 87/CP năm 1994 quy định khung giá đất 12 Nghị định 188/2004 NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất để thay Nghị định 87/CP Chính phủ 13 Nghị định 38/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 thu tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 15 Nghị 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS 16 Trường đại học khoa học tự nhiên, Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản n 81 17 Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà xuất trị quốc gia 18 Võ Kim Sơn, Phân cấp quản lý nhà nước, lý luận thực tiễn, Nhà xuất Chính trị quốc gia 19 Hồng Việt, Hồng Văn Cường, Bình ổn giá quyền sử dụng đất thị Việt nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia 20 Phạm Kim Giao, Giải pháp thiết lập trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đô thị, nhà xuất tư pháp 21 Phạm Kim Dung, Những quy định chuyển quyền sử dụng đất luật dân năm 2005, nhà xuất tư pháp 22 Đinh Văn Mậu, Phạm Hồng Thái (1997), Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 23 Trần Thị Cúc, Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Nhà xuất Tư pháp 24 Quyết định số 4228/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2007 25 Quyết định số 4368/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011 26 Báo cáo công tác quản lý tài nguyên, môi trường nhà đất địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2007; 2008; 2009; 2010; 2011 27 Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2007; 2008, 2009; 2010; 2011 28 Tài liệu phục vụ cho luận văn n ... cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 67 3.4.1 Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường. .. cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả - tỉnh. .. hình thành thị trường quyền sử dụng đất nước ta 13 n iv 1.4.2 Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam .15 1.5 Nội dung quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất 17 1.6 Vai trò Nhà