Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NƠNG NGHIỆP THÁI NGUN - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NƠNG THÁI NGUN - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Đặng Thị Phương Thúy Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận đƣợc quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Ngun, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng; phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin đƣợc bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trƣờng thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập Phịng Tài ngun Mơi trƣờng; phịng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp ngƣời thân quan tâm giúp đỡ động viên suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đặng Thị Phương Thúy Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC STT Nội dung Trang (2) (3) (1) Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 2.1.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 2.1.1.3 Các phận cấu thành thị trƣờng bất động sản 2.1.1.4 Các loại thị trƣờng bất động sản 2.1.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 2.1.3 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trƣờng bất động sản 2.1.3.1 Cung cầu bất động sản 2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 10 2.1.4 Các lực lƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản 11 2.1.4.1 Nhà nƣớc 11 2.1.4.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11 2.1.4.3 Các tổ chức trung gian 12 2.1.4.4 Khung pháp lý sách Nhà nƣớc 12 2.2 Khái niệm quản lý Nhà nƣớc đất đai 13 2.3 Đất đai, sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 15 2.3.1 Khái niệm 15 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 2.3.2 Chế độ sở hữu sử dụng đất đai nƣớc ta từ năm 1945 20 đến 2.4 Những đặc thù thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta 24 2.4.1 Khái niệm hình thành thị trƣờng quyền sử dụng đất 24 nƣớc ta 2.4.2 Đặc điểm thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam 28 2.5 Nội dung quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng quyền sử dụng đất 32 2.6 Vai trò Nhà nƣớc việc quản lý thị trƣờng quyền sử 35 dụng đất 2.6.1 Vai trò Nhà nƣớc việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 35 2.6.2 Vai trò Nhà nƣớc việc điều tiết nguồn cung 36 2.6.3 Vai trò Nhà nƣớc việc điều tiết nguồn cầu 41 2.7 Quản lý thị trƣờng đất đai số nƣớc giới 43 2.7.1 Quản lý thị trƣờng đất đai Australlia 43 2.7.2 Quản lý thị trƣờng đất đai Trung Quốc 45 2.7.3 Quản lý thị trƣờng đất đai Hàn Quốc 46 Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 3.1 Địa điểm, thời gian, đối tƣợng nghiên cứu 48 3.2 Nội dung nghiên cứu 48 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 48 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 50 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 53 4.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý 58 phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ 4.2.1 Giai đoạn trƣớc năm 1993 58 4.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 60 4.2.2.1 Thực trạng quy hoạch sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ 63 4.2.2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 68 quản lý hồ sơ địa 4.2.2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 71 giải phóng mặt 4.2.2.4 Thực trạng công tác thông tin quản lý nguồn lực đất đai 75 4.2.2.5 Thực trạng sách tài đất đai 76 4.2.2.6 Thực trạng cơng tác chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền 87 sử dụng đất 4.3 Đánh giá thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất thị 88 trƣờng BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ 4.3.1 Những kết tích cực 88 4.3.2 Những hạn chế 89 4.3.3 Nguyên nhân 91 4.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nƣớc 95 thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng BĐS 4.4.1 Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nƣớc 95 thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng BĐS 4.4.1.1 Mục tiêu 95 4.4.1.2 Quan điểm 95 4.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nƣớc 98 thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản 4.4.2.1 Hồn thiện cơng cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 98 http://www.lrc-tnu.edu.vn vi việc quản lý điều tiết thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng BĐS 4.4.2.2 Các giải pháp thị trƣờng 108 4.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trƣờng đất đai 110 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 112 5.1 Kết luận 112 5.2 Đề nghị 115 TÀI LIỆU THAM KHẢO 116 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Nội dung Trang (1) (2) (3) 4.1 Diện tích loại đất 51 4.2 Tỷ lệ đóng góp khối ngành vào quy mơ tăng trƣởng 53 kinh tế thị xã Phú Thọ 4.3 Tỷ lệ đóng góp thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trƣởng 54 tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005 4.4 Dân số thị xã Phú Thọ năm 2009 54 4.5 Diện tích đất phi nơng nghiệp 64 4.6 Phân bổ diện tích loại đất đến năm 2015 thị xã 64 4.7 Tình hình thực dự án sử dụng đất thị xã Phú Thọ 66 từ năm 2001 đến năm 2005 4.8 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69 4.9 Tình hinnhf thực cơng tác đấu giá, đấu thầu quyền sử 73 dụng đất thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008 4.10 Tình hình giải phóng mặt từ năm 2006 đến năm 2009 73 4.11 Một số diện tích sử dụng sai mục đích bị Nhà nƣớc thu hồi 74 4.12 Số hộ biết thông tin quy hoạch đất đai 76 4.13 Giá đất Nhà nƣớc quy định thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 78 2004-2010 4.14 Giá đất thị trƣờng thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 80 2004-2007 4.15 Kết điều tra giá đất thị xã Phú Thọ 81 4.16 Kết thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 83 4.17 Kết thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009 84 4.18 Kết thu lệ phí trƣớc bạ giai đoạn 2004-2009 85 4.19 Kết thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 86 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn quyền người sử dụng đất Do vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền nên quy định thời gian thực các dự án theo quy hoạch phê duyệt, đồng thời dự án chưa thực thực thời gian dài thì người sử dụng đất thực các các quyền theo quy định Luật Đất đai Hầu hết các dự án sau phê duyệt thường không cắm mốc giới thực địa, điều này gây khó khăn việc xác định cụ thể đất thuộc phạm vi diện tích dự án và ảnh hướng đến quyền lợi các đất liền kề Khi các dự án phê duyệt cần phải thực nghiêm túc công bố công khai quy hoạch Đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch sử dụng đất Thực nghiêm túc việc đình xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương lĩnh vực quản lý xây dựng Nhà tự phát là nguyên nhân thúc đẩy đời và phát triển tràn lan tình trạng mua bán đất "trao tay", chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định pháp luật Thống nội dung công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển kinh tếxã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển không gian) để khắc phục tình trạng trùng lặp, chồng chéo quy hoạch, gây khó khăn, lãng phí thời gian và tiền vốn quá trình đầu tư Hiện địa bàn thị xã Phú Thọ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song có bất cập Quy hoạch không xét duyệt chặt chẽ, thiếu quy hoạch chi tiết Việc xây dựng quy hoạch chưa tính hết tất các yếu tố, việc dự báo chưa xác, chưa khoa học, trình độ, kỹ thuật xây dựng quy hoạch Phú Thọ chưa đáp ứng với yêu cầu, chất lượng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 104 quy hoạch chưa khoa học, song lại lồng ghép với lợi ích cá nhân càng dẫn đến quy hoạch vốn lại Do vậy, cần phải tiến hành rà soát, kiểm tra nhằm khắc phục hạn chế nêu để thức hoá các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần thông tin sâu rộng các quy hoạch thức tới người dân nhiều hình thức để người có thể dễ dàng tiếp cận và tìm hiểu Đồng thời cần kết nối quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch phát triển ngành và phát triển đô thị tổng thể Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia rộng rãi cộng đồng dân cư, các nhà quản lý kinh tế và các nhà nghiên cứu đồng thời phải lồng ghép các yếu tố phát triển quan hệ các ngành kinh tế, giảm thiểu cách tối đa chồng chéo, lãng phí quy hoạch, quy hoạch phải mang tính khả thi Nếu khả làm quy hoạch hạn chế, thì có thể phải thuê chuyên gia có trình độ, khơng nên sử dụng các quy hoạch chất lượng vì nó gây tổn hại lớn cho kinh tế Đối với các quy hoạch treo, dự án treo địa bàn thị xã Phú Thọ cần phải rà soát lại toàn bộ, đặc biệt các dự án bàn giao đất sau 12 tháng chưa triển khai, đánh giá phân tích tính hiệu kinh tế dự án, khơng có tính khả thi thì huỷ bỏ toàn và làm lại, có tính khả thi phần thì điều chỉnh lại và tạo điều kiện giúp đỡ nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn Xúc tiến đẩy nhanh việc thực nội dụng phương án quy hoạch sử dụng đất phê duyệt; Tăng cường công tác tra, giám sát phát các vi phạm công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch - Hồn thiện chế sách tài chính: Chính sách tài quyền sử dụng đất BĐS thu tiền sử dụng đất, thuế, thuế chuyển quyền, thuế nhà, đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, giá đất có ảnh hưởng lớn đến thị trường quyền sử dụng đất và tác động đến phát triển kinh tế Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 105 xã hội thị xã Nếu sách hợp lý góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách Ngược lại chế sách khơng phù hợp kìm hãm phát triển và tăng trưởng kinh tế Thực tế vấn đề này năm qua có chuyển biến tích cực Tuy nhiên, cịn số vấn đề tồn đặt thiếu quy định chế tài nhà, cơng cụ thuế và tài chưa phát huy hết hiệu + Về thu tiền sử dụng đất và thuê đất Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nhằm khuyến khích các nhà đầu tư vào dự án phát triển đô thị, giúp cho các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà mình phù hợp với khả chi trả và điều kiện sống gia đình mình Đồng thời việc giao đất theo định quan nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực tính cơng khai, minh bạch và giá theo thị trường; thực đánh thuế chiếm hữu đất đai, BĐS luỹ tiến theo số lượng và giá trị BĐS chiếm hữu + Hoàn thiện sách thuế đất nhằm điều tiết qúa trình đô thị hoá, chủ yếu tập trung vào thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất nhằm điều tiết, phân phối lại các khoản thu nhập từ đất đai và đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai thị trường BĐS + Tổ chức thực tốt sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư theo Luật đất đai năm 2003 Đối với các dự án sản xuất , kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư thực nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà thực thu hồi đất Bồi thường tài sản đất phải xác định giá trị phù hợp với thực tế Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 106 - Về chế giá, giá là vấn đề quan trọng thị trường quyền sử dụng đất vì bên cạnh các yếu tố đặc điểm BĐS, giá quyền sử dụng đất là tính thuế BĐS Giá BĐS chịu tác động thị trường thời điểm giao dịch và giá BĐS gần với giá trị nó tổ chức định giá có chuyên môn lĩnh vực này Trong thời điểm có thể sử dụng khung giá đất quy định Nhà nước để tham khảo và đối chiếu không có thông tin thị trường Nhưng tương lai có hệ thống thông tin BĐS hoàn chỉnh, công khai và minh bạch, Phú Thọ không cần phải sử dụng đến khung giá đất này Ngoài ra, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đát, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất, chế bán đấu giá BĐS là nguồn thông tin hiệu hình thành nên giá hợp lý quyền sử dụng đất thị trường Cơng cụ hành nên có tác dụng mức độ đinh, cơng cụ kinh tế mang tính định thị trường Vì vậy, cần cập nhật và sửa đổi pháp lệnh thuế nhà, đất và sử dụng đất nông nghiệp vì các văn pháp quy vấn đề này cũ và có nhiều nội dung không phù hợp với điều kiện thị trường 4.4.2.2 Các giải pháp thị trƣờng Quản lý và điều tiết nhà nước thị trường quyền sử dụng đất phải hạn chế đến mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Nhà nước và quản lý và điều tiết đó phải tuân theo quy luật thị trường đó là quy luật cung, cầu, đảm bảo bình ổn giá đất đai phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập người dân - Nhà nước cần tham gia trực tiếp vào cung ứng đất đai thơng qua cơng cụ tài chính, quy hoạch và các công cụ liên quan khác như: Mở rộng đô thị, mở rộng đường giao thông; mở rộng thị trường cho thuê; giảm ách tắc Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 107 thủ tục đầu tư, cần thay đổi chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất, giải các ách tắc đền bù GPMB…Tuy nhiên khả cung đất trực tiếp Nhà nước hạn chế, việc tổ chức đấu giá đất chưa nhiều, chưa đáp ứng cầu đất các đối tượng Trên thực tế, nhiều tổ chức, cá nhân thực có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh dịch vụ phải tìm kiếm đất từ các nguồn cung khác thuê lại, mua lại doanh nghiệp, cá nhân có đất Hơn nữa, thời gian dài số đối tượng lợi dụng chế hai giá và bng lỏng quản lý đất đai quyền để trục lợi, đầu thông qua việc xin các cấp quyền giao đất thuê đất vượt quá nhu cầu sử dụng thực tế mình, chí không có nhu cầu sử dụng đất xin giao, thuê để giá đất cao nhượng lại để kiếm lời Nguồn cung đất đô thị có hạn, dân số đô thị tiếp tục gia tăng, nên lỗ hổng cung và cầu đất đô thị Phú Thọ chắn ngày càng lớn Do đó, để có thể khắc phục tình trạng đầu đất đai và chống lãng phí sử dụng đất nhằm đảm bảo cho đối tượng có nhu cầu thực đất đai có khả tiếp cận nguồn đất đô thị và kiềm chế tăng giá đất đai, UBND thị xã Phú Thọ có thể can thiệp vào thị trường đất đô thị nhằm điều tiết quan hệ cung cầu theo số hướng sau: - Tiếp tục đổi chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo nên sân chơi bình đẳng cho tất các thành phần kinh tế Đây là giải pháp quan trọng để quyền điều tiết nguồn cung đất thị, mà cầu đất lớn Cần thực triệt để việc đấu giá đấu thầu quyền sử dụng đất cho tất các mục đích sử dụng dất - Thực công khai các dự án phát triển nhà và đô thị, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 108 có lực thực dự án, tạo cạnh tranh lành mạnh pháp luật, khuyến khích các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác tham gia đấu thầu bỏ vốn đầu tư phát triển khu đô thị Trên sở đó, có thể tạo đa dạng nguồn cung đất đô thị - Tiếp tục cải tiến thủ tục pháp lý và tăng cường hỗ trợ các giao dịch đất đai như: tiếp tục cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai, tăng cường dịch vụ công đất đai , cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, thực chế " cửa" việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai, mua bán BĐS; xác định rõ phạm vi, quyền hạn các cấp quyền, các quan chức việc quản lý đất đai và bảo đảm không người nào, không tổ chức nào có thể lạm dụng quyền quản lý đất đai để cố tình gây phiền hà, khó khăn giao dịch chuyển nhượng đất đai, đó là nhu cầu đáng, pháp luật bảo hộ Các quan chức không tự ý làm luật riêng mà phép cụ thể hoá, chi tiết hoá quy định pháp luật; giá đất hình thành theo tương quan cung, cầu Khi đó, giá thị trường đất là giá cơng nhận để làm tính toán các tiêu liên quan thuế và không nên áp đặt giá đất cách cứng nhắc theo khung giá 4.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trƣờng đất đai: - Thứ nhất, cần đổi và tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần công nghệ hoá và có kết nối thông suốt liệu thông tin địa toàn quốc Có có thể kiểm soát việc tích tụ đất đai các chủ thể sử dụng đất, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc điều tiết thị trường đất đai; tăng cường kỷ cương và nâng cao Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 109 tính nghiêm minh pháp luật quản lý thị trường đất đai và BĐS Đó là, tổ chức tốt việc tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai và BĐS cho người dân Cần sử dụng các hình thức tuyên truyền giáo dục đa dạng phù hợp với đối tượng cụ thế, đó trọng việc tuyên truyền giáo dục thông qua các phương tiện thông tin đại chúng và các hoạt động sở dân cư, mạng internet; nghiên cứu bổ sung vào các văn luật và luật các quy định cụ thể và rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn các cấp quyền, người đứng đầu các quan quản lý nhà nước cấp quản lý nhà nước đất đai và các quan hệ đất đai địa bàn để nâng cao ý thức trách nhiệm các quan và cán quản lý việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai và thị trường đất đai; tăng cường công tác giám sát và kiểm tra, kiểm soát việc thực các sách và pháp luật Nhà nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời xây dựng chế để xã hội hoá công tác giám sát, kiểm tra, kiểm soát; xử lý kiên và nghiêm minh các vi phạm sách và pháp luật quản lý đất đai và quản lý thị trường đất đai đối tượng vi phạm là tổ chức hay cá nhân nào - Thứ hai, quy định hợp lý, và sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì phải tác dụng hạn chế đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu mức thuế chống đầu cao bình thường, theo cách tính luỹ tiến Cách làm này thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ các nước này quy định thuế luỹ tiến đánh vào giá trị đất đai, tuỳ thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm này thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc "công nghệ hoá" Đây là Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 110 việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực muốn và tâm thực - Thứ ba, chủ động tổ chức và quản lý hoạt động hệ thống giao dịch mua bán quyền sử dụng đất và BĐS Mọi tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh, môi giới đất đai và BĐS phải đăng ký kinh doanh và chấp hành đầy đủ các quy định pháp luật - Thứ tư, tổ chức đấu thầu công khai, nghiêm túc và pháp luật việc sử dụng đất thuộc các dự án phát triển nhà và phát triển các khu đô thị; quy định rõ hạn mức sử dụng đất các đô thị và đánh thuế cao đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp có chủ không sử dụng, đồng thời kiên thu hồi các loại đất không sử dụng quá thời hạn theo quy định - Thứ năm, đền bù giải phóng mặt bằng, nhà ở, và đất ở, chủ yếu đền bù nhà ở, đất Đối với đất sản xuất kinh doanh, là đất nông nghiệp bị thu hồi chủ yếu đến bù việc đào tạo nghề và góp vốn các đơn vị sản xuất kinh doanh, hạn chế đến mức thấp đền bù trực tiếp tiền Đồng thời xây dựng khung giá đất hợp lý, sát với gía thị trường Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 111 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích và đánh giá mặt lý luận thực trạng quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn vừa qua, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất - lĩnh công tác quản lý nhà nước nước ta, lại giữ vị trí quan trọng, có tác động và ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội Dưới xin rút số kết luận từ kết nghiên cứu: Thị trường đất đai Việt Nam nói chung, thị trường đất đai Phú Thọ nói riêng giai đoạn hình thành và phát triển, mang nó đặc trưng kinh tế Việt Nam : phát triển, chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập Do đó công tác quản lý nhà nước lĩnh vực này giai đoạn hình thành và có biến đổi quan trọng, là từ Luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định giao đất ổn định, lâu dài cho người sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất mở rộng gần sát với quyền sở hữu Sau Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Nhà nước ban hành các văn pháp quy để cụ thể hoá các quy định luật, đó việc thừa nhận đất đai có giá và là loại hàng hoá đặc biệt Nhờ đó các quan hệ chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến trình công nghiệp hoá, đai hoá Tuy nhiên nhiều bất cập thành tố thị trường, hệ thống chế Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 112 sách việc quản lý và điều hành các quan quản lý nhà nước lĩnh vực này Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát thể tập trung chỗ quan hệ cung-cầu đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn thiếu quản lý và điều tiết cách chặt chẽ và hữu hiệu các quan quản lý nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là thời gian dài chưa nhận thức cách đầy đủ vị trí, vai trị thị trường đất đai phát triển kinh tế- xã hội, nên chưa thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo quy luật thị trường, đồng thời vận động theo định hướng Nhà nước Trong đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đấ đại lại là nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy, hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai năm qua phải vận động thị trường không thức Phần lớn các hoạt động chuyển nhượng, mua bán thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm sóat Nhà nước Việc chuyển nhượng mua bán đất đai Phú Thọ năm qua chủ yếu thực theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và khơng thực nghĩa vụ tài ( nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và lộn xộn Các ” văn phòng nhà đất”, ” trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Theo ước tính có tới 70-80% lượng giao dịch thị trường nhà đất diễn dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay Nguyên nhân chủ yếu tình trạng này là Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 113 buông lỏng quản lý nhà nước thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai nói riêng cụ thể: - Do chưa ý mức tới thị trường BĐS và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường này Do đó các quan nhà nước không quản lý các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai , BĐS - Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa coi trọng và chưa tổ chức thực tốt Trong nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà và làm mặt để sản xuất kinh doanh tăng nhanh với tiến trình đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH làm cho nhu cầu sử dụng đất vượt quá cung Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và đó khuyến khích các hoạt động đầu đất đai Hiện tượng đầu đất đai diễn phổ biến và đa dạng, các quan quản lý nhà nước lại chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các tượng đầu - Thông tin thị trường đất đai chưa ý nên người có nhu cầu sử dụng đất thực khó tiếp cận với thơng tin cần thiết và xác Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi người mơi giới và đầu đất phát huy tác dụng tiêu cực Vấn đề quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất là lĩnh vực nước ta Đối tựợng quản lý lại đa dạng phong phú và phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp và nhiều lĩnh vực khác đời sống kinh tế xã hội Trong lực, trình độ và thời gian người nghiên cứu cịn có hạn chế định nên khơng tránh khỏi thiếu sót mong giúp đỡ các thầy giáo, cô giáo, các nhà nghiên cứu khoa học góp ý kiến để làm phong phú thêm sở lý luận và Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 114 giải pháp hữu hiệu góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nói chung, Phú Thọ nói riêng 5.2 Đề nghị Hình thành, tổ chức quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý thị trường BĐS Cơ quan này chịu trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản tránh tình trạng dàn trải, phân tán cấp quản lý Thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch và mục đích sử dụng có tác dụng định hướng cho các giao dịch bất động sản các địa bàn định Phải có định hướng, biện pháp tài bản: Tạo lập thị trường vốn hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu sửa đổi sách thu thuế liên quan đến thị trường BĐS như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ Đào tạo các cán có kiến thức chuyên môn cơng tác quản lý thị trường BĐS Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 115 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo công tác quản lý tài nguyên, môi trường và nhà đất địa bàn thị xã Phú Thọ các năm 2000; 2001; 2002; 2003; 2004 ; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; tháng đầu năm 2010 Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thị xã Phú Thọ các năm 2005; 2006; 2007; 2008, 2009 Bộ Nội vụ 2002, Những vấn đề nhà nước và quản lý hành nhà nước, nhà xuất trị quốc gia Bộ Luật dân năm nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1995 GS, TS Hoàng Việt, PGS, TS Hoàng Văn Cường, Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh ( 2002), Giáo trình khoa học quản lý, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Học Viện hành quốc gia, Giáo trình hoạch định phân tích sách cơng Học viện hành quốc gia, Hành cơng, nhà xuất thống kê Học viện Hành quốc gia, Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xúât Đại học quốc gia Hà Nội 10 Luật Đất đai năm 1993, 2003 và văn hướng dẫn thi hành 11 Luật Kinh doanh Bất động sản, nhà xuất trị Quốc gia 12 Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị 13 Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định mua bán và kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước 14 Nghị định 87/CP năm 1994 quy định khung giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 116 15 Nghị định 188/2004 NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất để thay Nghị định 87/CP Chính phủ 16 Nghị định 38/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 thu tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thay Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 17 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 18 Nghị 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS 19 Nghị hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đại hoá đất nước 20 PGS, TS Võ Kim Sơn, Phân cấp quản lý nhà nước, lý luận thực tiễn, Nhà xuất Chính trị quốc gia 21 PGS, TS Phạm Kim Giao, Giải pháp thiết lập trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đô thị, nhà xuất tư pháp 22 Phạm Kim Dung, Những quy định chuyển quyền sử dụng đất luật dân năm 2005, nhà xuất tư pháp 23 PTS, Đinh Văn Mậu, PTS Phạm Hồng Thái ( 1997), Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 24 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2002 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quyết định số 674/2003/QĐ-UBND ngày 28/12/2003 UBND tỉnh Phú Thọ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 117 26 Quyết định số 4722/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 UBND tỉnh Phú Thọ 27 Trường đại học khoa học tự nhiên, Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản 28 TS Trần Thị Cúc, Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Nhà xuất Tư pháp 29 Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà xuất trị quốc gia Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 118 ... NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN... cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế đó tiến hành nghiên cứu đề `tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản thị xã Phú Thọ - tỉnh. .. thiện cơng tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ 1.3 Ý nghĩa đề tài - Làm rõ sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất tiến