(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện bình chánh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TÔ VĂN DŨNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2018 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TÔ VĂN DŨNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn Hà Nội - 2018 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản khu vực huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình tác giả tìm hiểu, nghiên cứu thực Những nội dung, ý tƣởng tác giả khác tài liệu tham khảo đƣợc trích dẫn đầy đủ theo quy định Nội dung Luận văn không chép từ luận văn hay tài liệu khác Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn tính trung thực Luận văn Tác giả Tơ Văn Dũng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu đề tài Phạm vi nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu 6 Cấu trúc luận văn CHƢƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.1 Quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.1.2 Đặc điểm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất 12 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ 18 1.1.4 Vai trò thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản kinh tế xã hội 19 1.2 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản Việt Nam 20 1.3 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ nƣớc ta từ sau có Luật Đất đai 2003 đến 24 CHƢƠNG THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 27 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35 2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện 52 2.2.1 Hiện trạng sử dụng loại đất huyện Bình Chánh năm 2010 52 2.2.2 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2015 53 2.2.3 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2017 54 2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước đất đai 59 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất công tác quản lý thị trƣờng địa bàn huyện Bình Chánh 63 2.3.1 Khái quát giá đất thị trường khu vực nghiên cứu 63 2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển nhượng QSDĐ công tác quản lý đăng ký biến động 68 2.3.3 Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh 70 2.3.4 Thực trạng quản lý hoạt động chấp QSDĐ 70 2.3.5 Nhận xét công tác quản lý nhà nước chuyển quyền QSDĐ 71 2.3.6 Thực trạng quản lý hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ 73 2.3.7 Đánh giá chung thị trường quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh 75 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU 77 3.1 Giải pháp sách, pháp luật 77 3.2 Giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất 78 3.3 Giải pháp tài đất đai 79 3.4 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng 80 3.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin đăng ký biến động đất đai, quản lý giao dịch quyền sử dụng đất 81 3.6 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành 81 3.7 Một số giải pháp khác 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 87 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Diện tích loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh 30 Bảng 2.2: Tăng trƣởng chuyển dịch cấu kinh tế thời kỳ 2006 - 2010, huyện Bình Chánh 36 Bảng 2.3: Thống kê dân số - lao động địa bàn qua năm 40 Bảng 2.4: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2015 2010 (đơn vị tính ha) 56 Bảng 2.5: Giá đất nhà nƣớc quy định số đƣờng địa bàn huyện Bình Chánh 64 Bảng 2.6: Giá đất thực tế đƣờng huyện năm 2017 66 Bảng 2.7: Tổng số hồ sơ đăng ký giải thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm 2014 đến địa bàn huyện Bình Chánh 69 Bảng 2.8: Tổng số hồ sơ đăng ký giải thủ tục chấp quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến địa bàn huyện Bình Chánh 71 Bảng 2.9: Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, gia đình cá nhân địa bàn huyện Bình Chánh năm 2014 - 2017 71 Bảng 2.10: Kết điều tra số văn phịng (trung tâm) mơi giới nhà đất địa bàn huyện Bình Chánh 74 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh 27 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia điều kiện tồn phát triển ngƣời sinh vật khác trái đất Ở nƣớc ta nay, đƣợc quan tâm Đảng Nhà nƣớc kinh tế nƣớc nhà có phát triển mạnh mẽ Đặc biệt cơng đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc ta, vấn đề quan tâm cơng đổi đất đai Đất đai đƣợc khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nƣớc Theo pháp luật Việt Nam, toàn đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội ngày phát triển nhu cầu đất đai ngày lớn trở nên thiết, đất đai khơng thể sinh ra, phát triển mở rộng diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn, giá đất đai ngày cao Ngƣời sử dụng đất đƣợc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có quyền đƣợc quy định cụ thể Khi phát triển quản lý có hiệu thị trƣờng quyền sử dụng đất (QSDĐ) góp phần quan trọng vào trình đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình xây dựng thị nơng thơn theo hƣớng phát triển bền vững Phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực có sức hấp dẫn nhà đầu tƣ nƣớc Thị trƣờng QSDĐ nƣớc ta đƣợc hình thành đƣợc cơng nhận từ có Luật đất đai năm 1993 sở quyền ngƣời sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, chấp QSDĐ) Từ đến thị trƣờng QSDĐ phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Thực tế nay, giá đất thị trƣờng biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong thời gian dài thị trƣờng QSDĐ hoạt động mạnh mẽ, hình thức giao dịch quyền QSDĐ diễn phức tạp, Nhà nƣớc khơng thể kiểm sốt đƣợc toàn hoạt động thị trƣờng dẫn đến hậu giá đất biến động mạnh “sốt ảo” vế giá đất thƣờng xuyên xảy Tình trạng thị trƣờng tạo tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng kìm hãm phát triển kinh tế xã hội dẫn đến vấn đề đầu đất, thiếu chỗ cho ngƣời có nhu cầu Do đó, vấn đề đặt cần tạo môi trƣờng pháp lý ổn định, có biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ thị trƣờng quyền sử dụng đất, khắc phục tiêu cực sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng khơng thức hay cịn gọi thị trƣờng “ngầm” quyền sử dụng đất bất động sản khác Mặt khác sử dụng động lực thị trƣờng quyền sử dụng đất để thực tốt việc sử dụng hiệu quỹ đất hoang hóa, đất chƣa sử dụng, đất nơng nghiệp khơng khả canh tác; chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động đáp ứng cho cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc Huyện Bình Chánh huyện ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh năm vừa qua Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa hoạt động thị trƣờng quyền sử dụng đất diễn sôi động địa bàn huyện Tuy nhiên công tác quản lý thực trạng phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực đặt nhiều vấn đề cần giải Xuất phát từ thực tế trên, chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học nhƣ sau: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản khu vực huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu đề tài - Làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất công tác quản lý thị trƣờng địa bàn huyện Bình Chánh - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khu vực: địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất khu vực trung tâm số trục đƣờng huyện; hoạt động giao dịch chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp thị trƣờng quyền sử dụng đất công tác quản lý giao dịch địa bàn nghiên cứu từ sau có Luật Đất đai 2013 đến Nhiệm vụ nghiên cứu - Tìm hiểu sở lý luận thị trƣờng quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai nƣớc ta - Hệ thống hóa sở pháp lý quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành - Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu giá đất năm 2015, 2016 2017, giao dịch chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất thị trƣờng khu vực huyện Bình Chánh giai đoạn 2014 - 2017 - Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu - Đƣa giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất Phƣơng pháp nghiên cứu Các phƣơng pháp áp dụng nghiên cứu đề tài là: - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập thông tin điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai, số liệu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010, 2015, 2017; số liệu bảng giá đất, chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2014 - 2017 - Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập số liệu giá đất hoạt động giao dịch thực tế địa bàn nghiên cứu (phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thơng tin từ điểm môi giới nhà đất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com từ vấn cán địa xã, cán địa phƣơng) Các thơng tin giá đất đƣợc điều tra thị trấn Huyện, xã Bình Hƣng, Vĩnh Lộc A, B số đoạn đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện theo vị trí quy định bảng giá đất nhà nƣớc - Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp thông tin thu thập đƣợc giá đất, hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp QSDĐ, hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu - Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến cán quản lý nhà nƣớc giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 161 162 NGUYỄN THỊ TÚ NGUYỄN VĂN BỨA VĨNH LỘC CẦU LỚN RANH QUẬN BÌNH TÂN RANH TỈNH LONG AN 4,400 1,200 163 NGUYỄN VĂN LINH RANH QUẬN CAO TỐC SÀI GÒN TRUNG LƢƠNG 6,800 164 NGUYỄN VĂN LONG ĐOÀN NGUYỄN TUẤN HƢNG LONG-QUI ĐỨC 165 DÂN CÔNG HỎA TUYẾN KINH TRUNG ƢƠNG RANH HUYỆN HĨC MƠN 166 PHẠM TẤN MƢỜI QUỐC LỘ 50 ĐỒN NGUYỄN TUẤN 167 QUÁCH ĐIÊU VĨNH LỘC RANH HUYỆN HÓC MƠN 168 NGUYỄN VĂN THÊ ĐỒN NGUYỄN TUẤN RẠCH TRỊ YÊN 800 169 NGUYỄN VĂN THỜI (TÊN CŨ QUY ĐỨC (BÀ BẦU) ĐOÀN NGUYỄN TUẤN HỐC HƢU 800 RANH QUẬN BÌNH TÂN CẦU BÌNH ĐIỀN 6,200 CẦU BÌNH ĐIỀN NGÃ BA QUÁN CHUỐI 4,700 NGÃ BA QUÁN CHUỐI BỜ NHÀ THỜ BÌNH CHÁNH 4,000 BỜ NHÀ THỜ BÌNH CHÁNH RANH TỈNH LONG AN 3,700 RANH QUẬN NGUYỄN VĂN LINH NGUYỄN VĂN LINH HẾT RANH XÃ PHONG PHÚ 7,800 HẾT RANH XÃ PHONG PHÚ HẾT RANH XÃ ĐA PHƢỚC 6,300 HẾT RANH XÃ ĐA PHƢỚC CẦU ƠNG THÌN 4,500 CẦU ÔNG THÌN RANH TỈNH LONG AN 3,500 170 171 QUỐC LỘ QUỐC LỘ 50 800 2,000 800 3,000 10,800 172 TÂN NHIỂU AN PHÚ TÂY KINH T11 173 TÂN LIÊM QUỐC LỘ 50 ĐƢỜNG LIÊN ẤP 3,4 2,000 174 TÂN LIỂU ĐOÀN NGUYỄN TUẤN HƢNG LONG-QUY ĐỨC 1,200 175 TÂN LONG RANH LONG AN CẦU CHỢ ĐỆM 1,100 176 TÂN TÚC QUỐC LỘ NGUYỄN HỮU TRÍ 2,200 177 THANH NIÊN CẦU XÁNG RANH HUYỆN HĨC MƠN 1,500 96 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 900 178 THẾ LỮ TRỌN ĐƢỜNG 1,200 179 THÍCH THIỆN HỒ TRỌN ĐƢỜNG 600 180 THIÊN GIANG BÙI THANH KHIẾT NGUYỄN HỮU TRÍ 1,600 181 THỚI HÒA QUÁCH ĐIÊU VĨNH LỘC 2,200 TRẦN VĂN GIÀU RANH QUẬN BÌNH TÂN CẦU XÁNG 2,600 CẦU XÁNG RANH TỈNH LONG AN 2,100 QUỐC LỘ CẦU KINH B 4,700 CẦU KINH B CẦU KINH A 1,700 CẦU KINH A MAI BÁ HƢƠNG 1,700 VÕ VĂN VÂN 182 183 TRẦN ĐẠI NGHĨA 184 TRẦN HẢI PHỤNG VĨNH LỘC 185 TRỊNH NHƢ KHUÊ TRỌN ĐƢỜNG 186 TRỊNH QUANG NGHỊ RANH QUẬN QUỐC LỘ 50 TRƢƠNG VĂN ĐA TÂN LONG CẦU BÀ TỲ 800 187 CẦU BÀ TỲ RANH LONG AN 800 900 2,400 2,700 188 VĨNH LỘC KHU CÔNG NGHIỆP VĨNH LỘC TRẦN VĂN GIÀU 2,900 189 VÕ HỮU LỢI TRẦN VĂN GIÀU RANH XÃ TÂN NHỰT 1,100 190 VÕ VĂN VÂN TRẦN VĂN GIÀU VĨNH LỘC 3,100 191 VƢỜN THƠM CẦU XÁNG RANH TỈNH LONG AN 1,500 192 XĨM DẦU BÙI THANH KHIẾT RẠCH ƠNG ĐỒ 1,100 193 XÓM GIỮA CẦU KINH C CẦU CHỢ ĐỆM 500 194 XĨM HỐ DƢƠNG ĐÌNH CƯC NGUYỄN CỬU PHÚ 195 ĐƢỜNG CHÙA TRỌN ĐƢỜNG 1,200 196 ĐƢỜNG BẢY TẤN TRỌN ĐƢỜNG 1,200 197 ĐƢỜNG BỜ NHÀ THỜ TRỌN ĐƢỜNG 1,900 198 ĐƢỜNG GIAO THÔNG HÀO ẤP TRỌN ĐƢỜNG 1,600 199 ĐƢỜNG MIẾU ÔNG ĐÁ TRỌN ĐƢỜNG 1,200 200 ĐƢỜNG KINH TẬP ĐOÀN TRỌN ĐƢỜNG 900 201 ĐƢỜNG LIÊN ẤP 1, TRỌN ĐƢỜNG 1,600 97 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 1,200 202 ĐƢỜNG LIÊN ẤP 2, TRỌN ĐƢỜNG 1,600 203 KINH T11 (TÂN NHỰT) TRỌN ĐƢỜNG 1,100 204 BÀ ĐIỂM TRỌN ĐƢỜNG 900 205 ĐƢỜNG XÃ HAI TRỌN ĐƢỜNG 900 206 KINH TRỌN ĐƢỜNG 900 207 KINH 10 TRỌN ĐƢỜNG 900 208 KINH TRỌN ĐƢỜNG 900 209 KINH SÁU OÁNH TRỌN ĐƢỜNG 900 210 ĐÊ RANH LONG AN TRỌN ĐƢỜNG 900 211 KINH TRỌN ĐƢỜNG 900 SÔNG CHỢ ĐỆM RANH LONG AN (NÚT GIAO THƠNG CHỢ 2,500 ĐỆM) 212 CAO TỐC HỒ CHÍ MINHTRUNG LƢƠNG SÔNG CHỢ ĐỆM NGUYỄN VĂN LINH (NÚT GIAO THƠNG (NÚT GIAO THƠNG CHỢ ĐỆM) BÌNH THUẬN) 2,200 SƠNG CHỢ ĐỆM (NÚT GIAO THÔNG RANH XÃ TÂN KIÊN 1,500 TRẦN ĐẠI NGHĨA 1,500 CHỢ ĐỆM) RANH XÃ TÂN NHỰT 213 ĐƢỜNG TẬP ĐOÀN 7-11 TRỌN ĐƢỜNG 1,600 214 KÊNH A (TÂN TÚC) TRỌN ĐƢỜNG 1,200 215 KÊNH B (TÂN TÚC) TRỌN ĐƢỜNG 1,200 216 RẠCH ÔNG CỐM TRỌN ĐƢỜNG 1,200 217 ĐƢỜNG BỜ XE LAM TRỌN ĐƢỜNG 1,600 218 ĐƢỜNG ẤP VĨNH LỘC KINH TRUNG ƢƠNG 2,000 219 ĐƢỜNG LIÊN ẤP 1-2 KINH TRUNG ƢƠNG ĐƢỜNG LIÊN ẤP 6-2 1,600 220 ĐƢỜNG SƢ ĐƢỜNG LIÊN ẤP 6-2 DÂN CÔNG HỎA TUYẾN 1,600 221 ĐƢỜNG LIÊN ẤP 2-3-4 ĐƢỜNG LIÊN ẤP 6-2 RANH HUYỆN HĨC MƠN 1,100 98 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 222 223 224 225 CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ HỒ BẮC CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ TÂN TẠO CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ DEPOT CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU CÔNG NGHIỆP AN HẠ ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng Hƣng Nhơn đến Kinh Tƣ Thế) 3,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 2,400 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Kinh Tƣ Thế) 2,400 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng Hƣng Nhơn đến Kinh Tƣ Thế) 2,400 ĐƢỜNG SỐ (Trần Đại Nghĩa đến Đƣờng số 15) 3,000 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số12) 2,500 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 15) 1,700 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 8) 1,700 ĐƢỜNG SỐ 11 (Đƣờng số đến Đƣờng số 4) 1,700 ĐƢỜNG SỐ 11A (Đƣờng số đến Đƣờng số 12) 1,700 ĐƢỜNG SỐ 12 (Đƣờng số 15 đến Đƣờng số 5) 1,700 ĐƢỜNG SỐ 13 (Đƣờng số đến Đƣờng số 12) 1,700 ĐƢỜNG SỐ 15 (Đƣờng số 12 đến Đƣờng số 2) 1,700 ĐƢỜNG A (Hƣng Nhơn đến Cuối Tuyến) 2,400 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng A đến Cuối Tuyến) 1,800 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng B đến Đƣờng số 1) 1,800 ĐƢỜNG B (Đƣờng số đến Cuối Tuyến) 1,600 ĐƢỜNG SƠ (Đƣờng An Hạ đến Cụm Cơng Nghiệp An Hạ) 1,300 ĐƢỜNG SÔ (Đƣờng An Hạ đến Cụm Cơng Nghiệp An Hạ) 1,300 ĐƢỜNG SƠ (Đƣờng An Hạ đến Cụm Công Nghiệp An Hạ ) 1,300 ĐƢỜNG SƠ (Đƣờng An Hạ đến Cụm Cơng Nghiệp An Hạ) 1,300 ĐƢỜNG SÔ (Đƣờng An Hạ đến Cụm Công Nghiệp An Hạ) 1,300 99 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 226 CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ CONIC ĐƢỜNG SỐ 12 (Vành Đai Trong đến Rạch Bà Tàng) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 3A (Đƣờng số đến Đƣờng số 12) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 3B (Đƣờng số 12 đến Đƣờng số18) 5,300 ĐƢỜNG SỐ (Nguyễn Văn Linh đến Rạch Bà Tàng) 6,000 ĐƢỜNG SỐ (Nguyễn Văn Linh đến Đƣờng số 3A) 6,000 ĐƢỜNG SỐ 7F (Đƣờng số đến Đƣờng số 12) 6,000 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 11) 5,000 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 11) 5,000 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng 3A) 5,000 ĐƢỜNG SỐ (Vành Đai Trong đến Đƣờng số 11) 5,000 ĐƢỜNG SỐ 8A (Đƣờng số đến Đƣờng số 11) 5,000 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 10) 5,000 ĐƢỜNG SỐ 10 (Vành Đai Trong đến Đƣờng số 11) 5,000 ĐƢỜNG SỐ 11 (Đƣờng số đến Đƣờng số 10) 5,000 ĐƢỜNG SỐ 12A (Đƣơờng số 3B đến Đƣờng số 7) 5,000 ĐƢỜNG SỐ 14 (Vành Đai Trong đến Đƣờng số 7) 5,000 ĐƢỜNG SỐ 16 (Vành Đai Trong đến Đƣờng số 7) 5,000 100 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 227 CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ TÂN BÌNH ĐƢỜNG SỐ (Nguyễn Văn Linh đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 1A (Nguyễn Văn Linh đến Đƣờng số 1) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 1B (Đƣờng số đến Đƣờng số 10) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 1C (Đƣờng số 14 đến Cuối Đƣờng) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 1D (Đƣờng số 14 đến Đƣờng số 16) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 1E (Đƣờng số 18 đến Cuối Đƣờng) 5,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng 3A) 5,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 6) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 3A (Đƣờng số 2, số đến Đƣờng số 10) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 3B (Đƣờng số 14 đến Đƣờng số 16) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 3C (Đƣờng số đến Đƣờng số 18) 5,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng 3A ) 5,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 6A (Đƣờng số đến Đƣờng số 3) 5,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 10 (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 101 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 228 229 ĐƢỜNG SỐ 12 (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 16 (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 14 (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG SỐ 18 (Đƣờng số đến Vành Đai Trong) 5,300 ĐƢỜNG VÀNH ĐAI TRONG ĐƢỜNG VÀNH ĐAI TRONG (Nguyễn Văn Linh đến Đƣờng số ) 6,000 CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ HỒNG QUANG ĐƢỜNG SỐ (Nguyễn văn Linh đến Đƣờng số 10) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 3A (Đƣờng số 10 đến Đƣờng số 2) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 10 (Đƣờng số đến Đƣờng số 1) 3,800 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 1) 3,800 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng Nguyễn Văn Linh đến đƣờng số 2) 3,800 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng Nguyễn Văn Linh đến đƣờng số 2) 3,800 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 1) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 16 (Đƣờng số đến Đƣờng số 1) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 16A (Đƣờng số đến Đƣờng số 3) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 14E (Đƣờng số đến Đƣờng số 14A) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 14A (Đƣờng số 16 đến Đƣờng số 14) 3,800 102 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐƢỜNG SỐ 14C (Đƣờng số 14E đến Đƣờng số 14) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 14D (Đƣờng số 14C đến Đƣờng số 14) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 14 (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 12E (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 12C (Đƣờng số 12E đến Đƣờng số 12) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 12D (Đƣờng số 12E đến Đƣờng số 12C) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 12A (Đƣờng số 12E đến Đƣờng số 12B) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 12B (Đƣờng số 12E đến Đƣờng số 12) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 12 (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 1A (Đƣờng số 10 đến Đƣờng số 8) 3,800 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 6C (Đƣờng số 3A đến Đƣờng số 3B) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 6D (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 3B (Đƣờng số đến Đƣờng số 2) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 6E (Đƣờng số 6D đến Đƣờng số 6) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 4B (Đƣờng số 3B đến Đƣờng số 5) 3,800 103 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 230 CÁC ĐƢỜNG TRONG KHU DÂN CƢ AN PHÖ TÂY ĐƢỜNG SỐ 6B (Đƣờng số đến Đƣờng số 6) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 6A (Đƣờng số 6B đến Đƣờng số 6B) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 4A (Đƣờng số đến Đƣờng số 3A) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 2D (Đƣờng số đến Đƣờng số 5) 3,800 ĐƢỜNG SỐ 13 (An Phú Tây - Hƣng Long đến Đƣờng số 2) 3,000 ĐƢỜNG SỐ 21 (An Phú Tây - Hƣng Long đến Đƣờng số 2) 3,000 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Ranh Phía Tây) 3,000 ĐƢỜNG SỐ 14 (Đƣờng số 13 đến Ranh Phía Tây) 3,000 ĐƢỜNG SỐ 24 (Đƣờng số đến Ranh Phía Tây) 3,000 ĐƢỜNG SỐ (An phú Tây-Hƣng Long đến Đƣờng số 2) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (An Phú Tây-Hƣng Long đến Đƣờng số 16) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 10) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (An Phú Tây -Hƣng Long đến Đƣờng số 24) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣơờng số 10 đến Đƣờng số 16) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 11 (Đƣờng số đến Đƣờng số 8) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 15 (An Phú Tây-Hƣng Long đến Đƣờng số 28) 2,300 104 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐƢỜNG SỐ 17 (Đƣờng số đến Đƣờng số 24) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 19 (Đƣờng số 24 đến Đƣờng số 32) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 23 (Đƣờng số 24 đến Đƣờng số 32) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 25 (Đƣờng số 14 đến Đƣờng số 22) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 27 (Đƣờng số đến Đƣờng số 12) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 29 (Đƣờng số đến Đƣờng số 32) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 31 (An Phú Tây-Hƣng Long đến Đƣờng số 14) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 29) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 29) 2,300 ĐƢỜNG SỐ (Đƣờng số đến Đƣờng số 11) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 10 (Đƣờng số đến Đƣờng số 13) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 12 (Đƣờng số 17 đến Đƣờng số 29) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 16 (Đƣờng số đến Đƣờng số 13) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 18 (Đƣơờng số 29 đến Đƣờng số 31) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 20 (Đƣờng số đến Đƣờng số 13) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 22 (Đƣờng số 17 đến Đƣờng số 31) 2,300 105 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐƢỜNG SỐ 26 (Đƣờng số đến Đƣờng số 7) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 28 (Đƣờng số 15 đến Đƣờng số 19) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 30 (Đƣờng số 29 đến Đƣờng số 31) 2,300 ĐƢỜNG SỐ 32 (Đƣờng số 15 đến Đƣờng số 31) 2,300 1,300 231 CÂY CÁM (VĨNH LỘC B) LIÊN ẤP 1-2-3 232 LIÊN ẤP 1,2 (ĐA PHƢỚC) TRỌN ĐƢỜNG 1,400 233 ĐƢỜNG 4C (ĐA PHƢỚC) TRỌN ĐƢỜNG 400 234 KINH TRUNG ƢƠNG VĨNH LỘC RANH HUYỆN HĨC MƠN 1,200 235 ĐƢỜNG KINH 10 GIẢNG BÌNH TRƢỜNG MIẾU ƠNG ĐÁ 1,500 236 KINH 11 (TÂN NHỰT) LÁNG LE - BÀU CÒ KINH C 237 ĐÊ SỐ (TÂN NHỰT) TRƢƠNG VĂN ĐA TÂN LONG 238 ĐÊ SỐ (TÂN NHỰT) ĐÊ SỐ BÀ TỲ 900 239 ĐÊ SỐ (TÂN NHỰT) ĐÊ SỐ BÀ TỲ 900 240 KINH THƢỚC TRỌN ĐƢỜNG 800 241 KINH THƢỚC TRỌN ĐƢỜNG 800 242 Ổ CU KIẾN VÀNG TRỌN ĐƢỜNG 800 243 LÁNG CHÀ BƠNG VĂN DĨA NGUYỄN ĐÌNH KIÊN 1,100 244 BÀ TỲ TRƢƠNG VĂN ĐA TÂN LONG 1,100 245 BÀ MIÊU LƢƠNG NGANG SÁU ỐNH 800 246 ƠNG ĐỨC ĐÊ SỐ ĐÊ SỐ 900 247 KINH TẮC TRỌN ĐƢỜNG RANH QUẬN BÌNH TÂN 106 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 900 1,100 800 + Bảng giá đất Ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân thành phố Bên cạnh theo định UBND Thành phố giá đất tuyến đƣờng phụ cịn đƣợc tính nhƣ sau: Giá nhóm đất phi nơng nghiệp Bảng giá đất đô thị nông thôn: a) Vị trí đất mặt tiền: (Bảng giá đất đính kèm) b) Vị trí đất hẻm: - Vị trí hẻm: + Vị trí 1: có chiều rộng hẻm lớn 5m đƣợc trải nhựa bê tông, xi măng; + Vị trí 2: có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m đƣợc trải nhựa bê tông xi măng; + Vị trí 3: có chiều rộng hẻm từ 2m đến dƣới 3m đƣợc trải nhựa bê tông, xi măng; + Vị trí 4: có chiều rộng hẻm dƣới 2m đƣợc trải nhựa bê tông, xi măng - Phân cấp hẻm: + Hẻm cấp 1: hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đƣờng; + Hẻm cấp 2: hẻm nhánh có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1; + Cấp hẻm lại - Hệ số để tính giá đất theo vị trí cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đƣờng: STT Loại hẻm Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Hẻm cấp 0,5 0,4 0,3 0,2 Hẻm cấp Tính 0,8 lần giá hẻm cấp Cấp hẻm lại Tính 0,8 lần giá hẻm cấp Nếu hẻm đất, tính 0,8 lần so với mức giá hẻm trải nhựa bê tông, xi măng loại hẻm Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tính 60% giá đất liền kề 107 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Căn mức giá cụ thể quy định giá loại đất liền kề để xác định giá cho loại đất sau, cụ thể: - Đối với đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo; đất tín ngƣỡng (đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trƣng bày tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), giá đất liền kề; khơng có đất liền kề vào giá đất khu vực gần để xác định giá; - Đối với đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định Chính phủ; loại đất phi nơng nghiệp khác (bao gồm đất cho cơng trình xây dựng khác tƣ nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động; đất đô thị đƣợc sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật đƣợc pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp), giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp liền kề; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp liền kề vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khu vực gần để xác định giá; - Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, giá loại đất liền kề để xác định giá; trƣờng hợp liền kề với nhiều loại đất khác nhau, vào giá loại đất có mức giá thấp để xác định giá; - Đối với đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nƣớc chun dùng sử dụng vào mục đích ni trồng thủy sản áp dụng khung giá đất ni trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp kết hợp với ni trồng khai thác thủy sản vào giá đất phi nông nghiệp liền kề để xác định giá giá đất phi nông nghiệp khu vực gần để xác định giá (nếu đất phi nơng nghiệp liền kề) 108 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Điều Giá nhóm đất chƣa sử dụng Đối với loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất chƣa sử dụng, đất đồi núi chƣa sử dụng, núi đá rừng vào giá loại đất liền kề để xác định giá; Đối với đất chƣa sử dụng đƣợc cấp có thẩm quyền cho phép đƣa vào sử dụng, vào giá đất loại, mục đích sử dụng để xác định giá 109 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC 2: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN GIÁ ĐẤT THỰC TẾ Địa đất: Số nhà…… Đƣờng …………………………………………………………………… Xã/thị trấn……………………………………………………………………………… Vị trí, diện tích đất: Vị trí : ………………………………………………………………………………… Diện tích: ……………………………………………………………………………… Mục đích sử dụng đất: - Đất - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Điều kiện hạ tầng kỹ thuật chung khu vực có đất điều tra Tốt Trung bình Kém Hiện trạng đƣờng Hệ thống điện Hệ thống cấp nƣớc Điều kiện môi trƣờng - An ninh: An ninh trật tự đảm bảo An ninh trật tự không đảm bảo……… - Môi trƣờng: Trong lành…………………………… Ơ nhiễm……………………………… Trình trạng pháp lý - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có đủ giấy tờ hợp lệ, chƣa có giấy chứng nhận QSD đất - Khơng có giấy tờ hợp lệ - Chuyển nhƣợng có xác nhận quyền - Chuyển nhƣợng khơng có xác nhận quyền Giá đất năm 2017 Thời điểm giao dịch Giá chuyển nhƣợng thực tế (tại thời điểm giao dịch) Giá ƣớc chuyển nhƣợng Bình Chánh, ngày tháng năm 2017 Ngƣời điều tra 110 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... từ thực tế trên, chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học nhƣ sau: ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản khu vực. .. NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TÔ VĂN DŨNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC... cho thị trường QSDĐ 73 2.3.7 Đánh giá chung thị trường quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh 75 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN