Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Mã lớp học phần BSL1009 LKD Giảng viên hướng dẫn PGS TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 52022 MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU 4 B NỘI DUNG 4 I Khái quát chung 4 1 Các khái niệm 4 1 1 Bất động sản 4 1 2 Thị trường bất động sản 6 1 3 Thị trường quyền sử dụng đất 9 2 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản 10 3 Các yếu tố cơ bản và các loại thị.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT  BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Mã lớp học phần : BSL1009 - LKD Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 5/2022 MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU .4 B NỘI DUNG I Khái quát chung Các khái niệm 1.1 Bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.3 Thị trường quyền sử dụng đất .9 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản .10 Các yếu tố loại thị trường quyền sử dụng đất 12 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất 12 Vai trị vị trí thị trường quyền sử dụng đất 12 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất 15 II Nội dung thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 17 Chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất .17 Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất 20 2.1 Trong thị trường sơ cấp .20 2.2 Trong thị trường thứ cấp .20 III Bất động sản suy thoái 21 IV Blockchain bất động sản .23 Khái niệm Blockchain cách thức hoạt động Blockchain .23 Ưu điểm công nghệ Blockchain 23 Blockchain BĐS xu toàn cầu 24 Áp dụng công nghệ Blockchain đầu tư BĐS .24 Những thách thức cho công nghệ blockchain bất động sản 25 V Thực trạng 27 Tích cực 27 Hạn chế 28 VI Giải pháp .29 C KẾT LUẬN 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTD Sở hữu toàn dân TTBĐS Thị trường bất động sản A LỜI MỞ ĐẦU Ở Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước đóng vai trị đại diện chủ sở hữu có trách nhiệm thống quản lý đất đai, cịn chủ thể khác hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có quyền sở hữu đất mà có “quyền sử dụng đất” Vì để thoả mãn nhu cầu khai thác công dụng phát huy thuộc tính đất đai, “quyền sử dụng đất” pháp luật trao cho thuộc tính đối tượng giao dịch để trở thành đối tượng giao dịch thị trường bất động sản Cùng với loại bất động sản khác giao dịch thị trường bất động sản nhà ở, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đất Việt Nam trở thành khái niệm quen thuộc nhắc đến làm thủ tục liên quan đến xác lập chủ quyền cho người sử dụng đất chuyển giao quyền cho người khác thị trường thơng qua giao dịch dân thương mại chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, để lại thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất B NỘI DUNG I Khái quát chung Các khái niệm I.1 Bất động sản a, Khái niệm Khoản Điều 107 BLDS 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng 1“ Theo đó, luật pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cơng nhận bất động sản (BĐS) hay cịn biết đến địa ốc, nhà đất tài sản đất đai thuộc mảnh đất nhà ở, gara, hay dầu khí, khống chất Trong đó, tài sản tháo rời khơng tính bất động sản Điều 107 BLDS năm 2015 b, Phân loại BĐS - BĐS đầu tư, xây dựng: Bao gồm đất đai tất loại tài sản gắn liền với nó, có tính chất phức tạp đặc biệt, chiếm phần tỷ trọng lớn lĩnh vực BĐS; nhà xưởng cơng trình thương mại, dịch vụ, loại hình BĐS hạ tầng hay BĐS trụ sở làm việc, - BĐS khơng có đầu tư, xây dựng: gồm loại đất dùng cho nông nghiệp, dùng để nuôi trồng thủy hải sản, dùng làm muối loại đất hiếm, đất chưa qua sử dụng, - BĐS đặc biệt: thường tài sản công, thuộc tập thể, tổ chức hay cấp quyền (các cơng trình bảo tồn cấp quốc gia đình, chùa, nhà thờ, đền, miếu hay di sản thiên nhiên văn hóa, ) c, Các thuộc tính bất động sản Tính cá biệt, độc khan hiếm: Các loại hình BĐS chủ yếu thường mang tính chất đất đai, có tính khan Đất xem nguồn tài nguyên có giới hạn mặt khu vực, lãnh thổ diện tích… Do đó, giống tên gọi, BĐS bị dịch chuyển dĩ nhiên trở thành loại hàng hóa mang tính cá biệt Tính lâu bền: chất BĐS đất đai - nguồn tài nguyên vô giá thiên nhiên ban tặng, khơng phải người tạo ra, vĩnh viễn tồn theo thời gian bị phá hủy Các kiến trúc xây dựng mảnh đất chủ sở hữu được lưu giữ đến vài chục vài trăm năm Ý nghĩa tính lâu bền BĐS tuổi thọ cơng trình hay kiến trúc dựng nó, chia thành hai loại: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý Sự tác động lẫn nhau: loại hình BĐS hỗ trợ gia tăng giá trị chịu ảnh hưởng định lẫn Đây coi tính chất bật BĐS chủ sở hữu áp dụng để đem lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hóa BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS I.2 Thị trường bất động sản a, Khái niệm Thị trường nơi thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi loại hàng hoá, dịch vụ, vốn, sức lao động nguồn lực khác kinh tế Một thị trường phát triển phải có đủ yếu tố: chủ thể, khách thể giới trung gian Thị trường bất động sản (TTBĐS) q trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh TTBĐS b, Phân loại - Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi: + TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), TTBĐS mặt nhà xưởng công nghiệp, + TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ v.v + Vừa TTBĐS TLSX vừa TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v - Căn vào khu vực có BĐS: + Khu vực thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng v.v + Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng v.v + Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; TTBĐS công cộng v.v - Căn theo công dụng BĐS: + Thị trường Đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp) + Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố…) + Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX…) + Thị trường Nhà (đô thị nông thôn) + Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v - Căn theo hoạt động TTBĐS (tính chất kinh doanh): + Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS + Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS + Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v - Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê QSDĐ (còn gọi TTBĐS sơ cấp) + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê + Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho th lại cơng trình mua th - Ngồi cịn có số loại hình BĐS chưa phổ biến rộng rãi Việt Nam như: BĐS du lịch, hộ văn phòng (Officetel), hộ du lịch (Condote), Shophouse,… c, Cơ cấu Xét khía cạnh tổ chức, thị trường khác, TTBĐS gồm: bên cung, bên cầu tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường sàn giao dịch BĐS cầu nối cung cầu dịch vụ hỗ trợ khác môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý , dịch vụ hỗ trợ tư vấn đầu tư, tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công tham gia quan quản lý nhà nước Xét theo trình tự BĐS tham gia thị trường phân thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp Thị trường sơ cấp Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển nhượng QSDĐ Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực BĐS cịn gọi thị trường xây dựng) việc tạo lập hàng hóa BĐS bao gồm hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án Thị trường thứ cấp thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu I.3 Thị trường quyền sử dụng đất a, Khái niệm QSDĐ phận cấu thành quyền sở hữu đất Thông qua việc dược độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất (NSDĐ) thực thời hạn thuê đất, nhận giao đất quyền nghĩa vụ định, có phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê giao đất.2 Thị trường QSDĐ thị trường Nhà nước người đại diện quyền sở hữu toàn dân (SHTD) đất đai thực việc cung đất cho nhu cầu tổ chức cá nhân xã hội sử dụng; tổ chức cá nhân sử dụng đất tiến hành giao giao dịch dân với tổ chức cá nhân khác để thực việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thuế chấp, góp vốn, cho nhận thừa kế QSDĐ b, Đặc điểm - Thị trường QSD đất bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất: Đất pháp luật phân thành loại theo mục đích sử dụng đất (Đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất thị đất chưa qua sử dụng), việc chuyển đất từ loại sang loại khác thuộc thẩm quyền Nhà nước từ đó, thị trường QSD đất hoạt động bình thường loại đất (thị trường QSD đất nông nghiệp khác với thị trường QSD đất lâm nghiệp, ) - Hồ sơ đất có vai trị đặc biệt giao dịch QSD đất - Giá trị QSD đất hình thành theo quan hệ cung - cầu đất - Thị trường QSD đất bị chi phối mạnh yếu tố trị, xã hội - Thị trường QSD đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác - Sự hình thành ngày đa dạng tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp QSD đất TS Lê Xuân Bá (chủ biên), Sự hình thành phát triển Thị trường Bất động sản công đổi Việt Nam, NXB khoa học kỹ thuật, hà Nội, 2003, tr.83 - Thị trường QSD đất chịu chi phối cao quyền SHTD đất đai Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản Cũng thị trường khác kinh tế thị trường, vận hành thị trường bất động sản chịu tác động quy luật kinh tế khách quan quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh Ngoài thị trường bất động sản có quy luật riêng quy luật chu kỳ thị trường a, Quy luật chu kỳ thị trường bất động sản Do thuộc tính cố định không di chuyển bất động sản tính “trễ” đầu tư bất động sản tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh – suy thoái – tiêu điều – phục hưng Đây thuộc tính khách quan thị trường bất động sản hầu giới Chu kỳ thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng tốc độ phát triển kinh tế tốc độ thị hóa, đồng thời chu kỳ thay đổi theo giai đoạn Ở Việt Nam, chu kỳ thị trường bất động sản dao động khoảng – năm Ở Nhật Bản chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ thị trường bất động sản khoảng năm… Mọi diễn biến chu kỳ bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế đất nước tài chính, ngân hàng, nội thất ngành nghề liên quan khác Còn nhà đầu tư bất động sản nắm bắt chu kỳ bất động sản biến động chu kỳ quan trọng liên quan đến khả kiếm lợi nhuận định thành bại đầu tư bất động sản nhà đầu tư b, Quy luật cung cầu Cầu bất động sản khối lượng sản phẩm bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả chi trả để nhận khối lượng sản phẩm thị trường Cịn cung bất động sản khối lượng sản phẩm bất động sản hành hành thời gian ngắn thị trường 10 + Cho vay vốn nhằm mục đích phát triển hàng hóa bất động sản xây dựng nhà ở, văn phòng, bất động sản thương mại nhằm tăng cung cho thị trường bất động sản - Các hiệp hội bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội nhà doanh nghiệp, hiệp hội nhà kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất 2.1 Trong thị trường sơ cấp Theo biểu số 01 ban hành kèm định số 387/QĐ-BTNMT việc Phê duyệt cơng bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2020, tính đến ngày 31 tháng 12 Tổng diện tích tự nhiên: 33.134.427 ha; diện tích đất Nhà nước giao cho đối tượng quản lý 6.017.895 chiếm 18,17% tổng diện tích tự nhiên nước, diện tích theo đối tượng sử dụng 27.116.533 ha, chiếm 81,83% Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo thống kê Bộ Tài ngun Mơi trường, nước tổng cộng có 22.555.605 đất cấp giấy chứng nhận 43.792.540 số giấy chứng nhận cấp Trong đó, diện tích đất sản xuất nơng nghiệp cấp giấy chứng nhận 9.191.049 (chiếm 40,75%), đất lâm nghiệp 12.505.225 (chiếm 55,44%), đất nuôi trồng thủy sản 563.553,53 (chiếm 2,5%), đất nông thôn 526.006 (chiếm 2,33%), đất đô thị 131.903 (chiếm 0,6%), đất chuyên dùng 629.649 (chiếm 2,8%), đất tơn giáo, tín ngưỡng 9.519,1 (chiếm 0,04%) (tính đến 31/12/2019) 2.2 Trong thị trường thứ cấp Thị trường quyền sử dụng đất khu vực nơng thơn nơng nghiệp chưa phát triển, bình quân số hộ chuyển nhượng QSDĐ thuê QSDĐ chiếm - 2%; thị trường nhà ở, đất đô thị nước ta sôi động nhìn chung chưa đáp ứng nhu cầu tăng gia tăng dân số đô thị q trình phát triển; giá đất khơng ngừng tăng cao, khơng phản ánh giá trị thực; tình trạng đầu nhà đất làm cho mối quan hệ cung - cầu nhà ở, đất thêm xúc; thị trường đầu tư xây dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế 20 xuất (tính đến ngày 31/12/2020): diện tích đất khu cơng nghiệp 90.224 ha, diện tích đất cụm cơng nghiệp 16.821 ha, diện tích đất khu chế xuất 487 Tuy nhiên thiếu quy hoạch tổng thể, cung cầu đất cho sản xuất công nghiệp bị cân đối; tỷ lệ đất sử dụng đất khu công nghiệp đạt khoảng 50% III Bất động sản suy thoái TTBĐS phát triển theo bốn giai đoạn có tính chu kỳ: phồn thịnh, suy thối, tiêu điều, phục hưng thuộc tính cố định khơng di chuyển BĐS tính "trễ" đầu tư BĐS Trong đó, suy thối hiểu suy yếu sút dần, có tính chất kéo dài TTBĐS Đây khơng thuộc tính khách quan TTBĐS nước ta mà hầu giới Chu kỳ TTBĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng tốc độ phát triển kinh tế tốc độ thị hóa, đồng thời chu kỳ thay đổi theo giai đoạn Ở Việt Nam, chu kỳ TTBĐS dao động khoảng - năm Bên cạnh bốn phát triển phồn thịnh TTBĐS trải qua ba suy thoái gần là: từ năm 1995-1999, từ năm 2003-2006, từ năm 2009-2013 Theo nghiên cứu công ty Propzy giai đoạn 1993-1994 TTBĐS xảy đợt sốt đất lần Đây giai đoạn nhà nước ban hành Luật đất đai năm 1993 khiến quan hệ đất đai chuyển sang chế thị trường, chế độ sở hữu đất đai toàn dân với nhiều hình thức chủ thể sử dụng; khẳng định QSDĐ có giá trị, pháp luật thừa nhận Ngồi ra, nhà nước ban hành pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định 60/CP có tác động đến TTBĐS Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ Nguyên nhân cho đợt đóng băng khủng hoảng tài khu vực Châu Á năm 1997, ngồi có tác động Nghị định số 18 (quy định việc đóng tiền sử dụng đất) Nghị định 87/1995 (quy định khung giá đất tối thiểu) Cho đến năm sau, vào năm 2000 thị trường xuất đợt sốt đất lần thứ hai nguyên nhân tín dụng nới rộng, làm phát giảm vào tháng năm 2000 Hiệp định thương mại Việt-Mỹ ký kết Cơn sốt kéo dài âm ỉ sang năm 2001-2002 Dư chấn đợt sốt đất lần hai khiến thị trường đóng băng thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006 Ngồi ra, đợt đóng băng này, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ21 CP(cấm phân lô, bán nền) Khoảng cách đợt đóng băng thị trường lần thứ lần thứ hai năm Vào năm 2007-2008 đợt sốt đất thứ ba diễn ra, có nhiều nguyên nhân dẫn đến đợt sốt đất như: Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO) năm 2006, sách tăng trưởng tín dụng cao, dịng tiền chốt lời chứng khốn đạt đỉnh 1140 điểm, vốn FDI tăng vọt, Tuy nhiên thường sau đợt sốt đất TTBĐS lại tiến vào giai đoạn đóng băng xuyên suốt năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba Tại thời điểm này, lạm phát Việt Nam bùng nổ với số lãi suất tăng cao Trong năm 2008, thắt chặt mạnh tăng trưởng tín dụng Ngân hàng nhà nước phân loại đầu tư kinh doanh bđs lĩnh vực phi sản xuất khiến việc vay vốn ngân hàng khó khăn Đây giai đoạn đóng băng lâu vòng ba thập kỷ qua TTBĐS suy thối gần tồn diện TTBĐS tan băng vào cuối năm 2014 từ đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 bắt đầu chững lại Nguyên nhân sách Nhà nước góp phần thúc đẩy TTBĐS thổi bùng sốt giá Nhà nước hỗ trợ gói tín dụng với lãi suất thấp 30 nghìn tỉ, bên cạnh việc ban hành văn pháp luật như: Nghị định 11/2013, Nghị định 43/2014: quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán nền; Luật bđs năm 2013, luật kinh doang bđs năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Bên cạnh cịn có đề án việc thành lập Đặc khu kinh tế Dấu hiệu hạ sốt xuất từ cuối năm 2018 rõ rệt dần năm 20192020-2021 với đà giảm tốc thị trường mạnh dần Hồi quý III/2020, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam (người có gần 20 năm hoạt động Việt Nam) cho biết, từ thập niên 90, TTBĐS Việt Nam có giai đoạn tăng nóng Theo sau thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, hồi phục trở lại cách mạnh mẽ đến năm 2020 bị chững lại ảnh hưởng dịch bệnh Giai đoạn 2018-2020, đà giảm tốc mạnh dần, thách thức nhiều Từ năm 2018, đà giảm tốc TTBĐS dần lộ diện với sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại thấp dần Sự giảm tốc 22 hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý dự án BĐS diễn hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho dự án địa ốc bị kéo dài Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp cú đánh bồi, khiến cho TTBĐS diễn biến chậm chạp trước Đến tháng 9/2021, bước vào tuần cuối quý III, giới chuyên gia dự báo, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch xấu 10 năm qua khó xảy đợt sóng nóng sốt dịch bệnh chưa kiểm sốt IV Blockchain bất động sản Khái niệm Blockchain cách thức hoạt động Blockchain Về bản, Blockchain chuỗi ghi liệu/cơ sở liệu đóng dấu thời gian, phân phối mạng máy tính gọi "nodes“ Blockchain thường coi sổ phân tán Mỗi khối (block) chuỗi (Blockchain) đại diện cho giao dịch mua tài sản cập nhật hồ sơ trực tuyến Trước khối thêm vào, giao dịch mà khối đại diện phải xác minh Điều thực cách phát giao dịch yêu cầu đến mạng lưới nodes, nơi thuật toán xác nhận giao dịch Một xác minh, chi tiết giao dịch lưu trữ khối, mà sau thêm vào chuỗi sau gán mã nhận dạng gọi “hash" Bao gồm blockchain công khai riêng tư (public and private Blockchain) Sự khác biệt hai blockchain mức độ truy cập cấp cho người tham gia Trong Blockchain cơng khai (public Blockchain) hồn tồn phi tập trung, mở cho phép tham gia cách xác minh thêm liệu vào Blockchain, phiên riêng tư (private Blockchain) (cịn gọi “blockchain cấp phép" permissioned blockchain) cấp quyền hạn chế cu thể cho người tham gia mạng lưới Ưu điểm công nghệ Blockchain - Có tính bảo mật tính minh bạch cao - Khơng có trung gian, bên thứ ba 23 - Hợp đồng thơng minh (Smart Contact) tính cơng nghệ Blockchain, giúp loại bỏ khái niệm hợp đồng tranh chấp, lượng lớn thủ tục giấy tờ, Blockchain BĐS xu toàn cầu Blockchain bất động sản chủ dự án ủy quyền cho cơng ty cơng nghệ uy tín chia địa ốc họ thành nhiều phần nhau, sau mã hóa thành token kỹ thuật số giao bán công khai, minh bạch ứng dụng (app) Blockchain ví “cách mạng” thị trường bất động sản toàn cầu Nếu trước đây, để sở hữu bất động sản vị trí đắc địa Bắc Mỹ, nhà đầu tư phải sở hữu khối tài sản khổng lồ, nhiều hoạt động xác minh, chi phí phát sinh Thì tại, với Blockchain, nhà đầu tư với số vốn không “khủng” có hội sở hữu phần tòa cao ốc New York Đầu tư bất động sản qua Blockchain thực tế khơng cịn q giới HoREA lấy dẫn chứng, năm 2020, cao ốc hạng sang trị giá 30 triệu USD TP New York, Mỹ chào bán qua Blockchain Mã số token kỹ thuật số đại diện cho phần giá trị tòa nhà giao dịch cổ phiếu nhà đầu tư giới sở hữu tỷ lệ % định, tương ứng với số tiền họ mua token Hiện Mỹ, cơng nghệ hóa bất động sản bắt đầu đưa vào thử nghiệm với chạy đua tiến độ mắt công ty tiên phong lĩnh vực Fluidity, Gretin hay Propellr Securities… Không kinh tế lớn giới, “cuộc chơi” bất động sản tảng Blockchain bắt đầu lan rộng tồn cầu Hình thức không dành riêng cho giới siêu giàu Mỹ, Anh hay nước tiên tiến, hộ bình dân Ukraine chào bán tảng Blockchain, với độ minh bạch, tin cậy cao, đồng thời có hình thức tốn đa dạng, từ đồng USD, bảng Anh, đến tiền số… Áp dụng công nghệ Blockchain đầu tư BĐS Dựa vào vô số tiềm công nghệ Blockchain số hạn chế loại hình đầu tư BĐS truyền thống, công nghệ quan tâm phát triển  Các hạn chế mơ hình đầu tư BĐS truyền thống 24 - Các giao dịch thường liên quan đến nhiều bên Ngoài người mua người bán, bên liên quan thường bao gồm phủ, nhà mơi giới, nhà tài chính, luật sư , người định giá, kế toán, người thuê, nhà điều hành, - Chi phí giao dịch tương đối cao, đặc biệt giao dịch liên quan đến người trung gian, tạo động lực mạnh mẽ cho việc cắt bỏ trung gian - Các giao dịch thường bao gồm mệnh đề điều kiện - Ở số khu vực pháp lý , khơng có lạ có sở liệu bất động sản khác quan phủ khu vực địa lý Tùy thuộc vào mức độ hiệu khu vực pháp lý, hệ thống truyền thống dễ bị thiếu xác liệu Việc thẩm định trở nên khó khăn, tốn thời gian chi phí - Thơng tin chi tiết chuyển nhượng quyền sở hữu cho thuê lúc dễ dàng truy cập - Đầu tư bất động sản thường yêu cầu vốn đầu tư đầu vào cao, nhiều thủ tục, tạo trở ngại cho số nhà đầu tư nhỏ mong muốn mức khoản cao  Ưu điểm hình thức chủ đầu tư thay phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, thực mã hóa tài sản Blockchain huy động nguồn vốn lớn xã hội thông qua nhà đầu tư F0 lớn nhỏ để hoàn tất việc xây dựng dự án  Những lợi ích cơng nghệ blockchain so với chất vốn có đầu tư bất động sản truyền thống dễ dàng giải khó khăn Những cải tiến tính tồn vẹn liệu khả truy cập, tính minh bạch, khơng trung gia, quy trình hợp lý hóa kết hợp với Ngoài ra, ứng dụng Blockchain tiết kiệm chi phí thời gian, khoản tốt giảm độ phức tạp giao dịch bất động sản Những thách thức cho công nghệ blockchain bất động sản - Giới hạn quy mơ Các lợi ích cốt lõi blockchai, bao gồm đảm bảo an ninh, tính bất biến tính minh bạch, nhiên hạn chế khả mở rộng Trong tất giao thức đồng thuận blockchain công khai, node tham gia đầy đủ mạng phải xử lý giao dịch Do đó, tốc độ số lượng blockchains xử lý phụ thuộc vào giới hạn node Khi nhiều nodes thêm vào, blockchains phản hồi 25 vấn đề độ trễ Cũng nên xem xét kỹ lưỡng khả lưu trữ truy xuất liệu nodes cần trì chuỗi khối ( blockchain ) phát triển Nếu giao dịch bất động sản blockchain thực cách mạnh mẽ, cần phải có đột phá cơng nghệ để ngăn mạng trở nên lộn xộn khả thi số nodes có đủ khả cung cấp tài nguyên máy tính - Xung đột lợi ích Cắt giảm công ty môi giới để tiết kiệm phí dường mong muốn nhà đầu tư giấy tờ Tuy nhiên, bất động sản ngành kinh doanh địa phương Một số nhà đầu tư sẵn lịng trả phí tìm đến nhà mơi giới khơng người trung gian để giao dịch - Thiếu sở hạ tầng pháp lý BĐS tài ngành quản lý chặt chẽ mặt pháp lý, cần có quy định dành cho cơng nghệ Blockchain chúng sử dụng ngành Mặc dù số Chính phủ tìm hiểu cách áp dụng công nghệ cho hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, nhiên sở hạ tầng pháp lý cách khoảng xa với yêu cầu pháp lý cần thiết Danh sách tiềm ẩn rủi ro đa dạng, bao gồm mối quan tâm quyền riêng tư, pháp lý tuân thủ an ninh mạng rủi ro rửa tiền Token - dạng kĩ thuật số đại diện cho BĐS Blockchain thổi phồng mức nhờ hứa hẹn việc cải thiện tính khoản BĐS Sau tạo Token giao dịch sơ cấp, cần có tảng giao dịch thứ cấp đủ quy mơ để thực hố chúng quan quản lý chúng để tránh việc thao túng Ở Việt Nam, dù manh nha từ năm 2020, song đầu tư bất động sản qua Blockchain điều mới, nhiều nhà đầu tư quan quản lý quan tâm Thực tế, không Việt Nam, rủi ro pháp lý vấn đề nhà làm luật nước đặc biệt quan tâm Quy trình phức tạp quan trọng giao dịch bất động sản xác minh quyền sở hữu hợp pháp Đơn cử, phủ bang Georgia, Mỹ kết hợp với công ty Blockchain tên Bitfury, để phát triển hệ thống sở hữu bất động sản tảng Blockchain Hệ thống ứng dụng Ghana, nhằm đảm bảo tính minh bạch 26 cho hoạt động mua bán bất động sản nhà đầu tư toàn giới 28 tỉnh đất nước Tây Phi  Có thể thấy, với việc ứng dụng cơng nghệ cao, chìa khóa mơ hình chia nhỏ bất động sản pháp lý hồn chỉnh Do đó, u cầu quan trọng tài sản chào bán phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý, công khai minh bạch Cũng cần thêm hồn thiện sở pháp lý cho mơ hình để khuyến khích cách làm chuyên nghiệp, chấn chỉnh đơn vị làm chưa tốt bảo vệ quyền lợi người mua V Thực trạng Tích cực Sau quãng thời gian dài nỗ lực đổi hồn thiện sách với phát triển kinh tế Việt Nam nói chung kinh tế BĐS nói riêng, thị trường QSDĐ Việt Nam có thay đổi phát triển để đạt thành tựu ngày hôm Thứ nhất, nay, 100% đất nông nghiệp, 100% đất chuyên dùng, 100% đất đô thị 90% đất lâm nghiệp có chủ sử dụng ổn định, lâu dài Đây nhân tố hàng đầu góp phần giữ vững ổn định trị, phát triển kinh tế với tốc độ cao năm qua Thứ hai, tuyệt đại phận hộ gia đình nơng thơn thụ hưởng sách đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở; tuyệt đại phận hộ gia đình thị thụ hưởng sách đất thị Trong cơng đổi mới, sách giao đất cho thuê đất Nhà nước sách đem lại nhiều lợi ích trực tiếp hộ gia đình phạm vi nước Thứ ba, việc thay đổi sách thị trường QSDĐ giúp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có pháp lý để thực việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, thừa kế, góp vốn giá trị QSDĐ Sự kiện mở kênh quan trọng để phân phối lại việc sử dụng đất xã hội theo hướng thị trường Thứ tư, nguồn lực đất đai quốc gia sử dụng với hiệu ngày cao đó: 27 Theo thống kê Bộ Tài ngun mơi trường 2020, diện tích đất chưa sử dụng nước 1,2 triệu hecta so với 7,69 triệu hecta vào năm 2000, điều có nghĩa chuyển 6,49 triệu hecta đất hoang hóa thành đất sử dụng Sản lượng lương thực năm 2020 ước tính 789.960 tấn, sản lượng cà phê, hạt tiêu, điều tăng lên đáng kể gây ảnh hưởng đến thị trường giới Đối với đất lâm nghiệp, tỷ lệ che phủ rừng đạt 42,01% Đối với đất ở, nhà cao tầng chiểm tỷ trọng ngày cao, đất không khai thác sử dụng theo bề mặt mà tăng cường sử dụng theo chiều cao Thứ năm, thị trường thứ cấp đất ngày có thêm sách để củng cố, phát triển, trở thành nhân tố có tầm định đời, hoạt động phát triển TTBĐS Các sách khơng tác động đến TTBĐS mà cịn lan tỏa, ảnh hưởng đến phát triển thị trường khác, thị trường tài chính, tín dụng, lao động Hạn chế Bên cạnh điểm sáng đề cập, thị trường QSDĐ Việt Nam tồn mặt hạn chế cần thẳng thắn nhìn nhận giải Thứ nhất, hoàn thiện việc giao đất, cho thuê đất việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chậm trễ Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp triển khai rộng khắp từ năm 1994 2010 hồn thành 80% tính theo diện tích lẫn số hộ gia đình Sau đó, q trình dồn điền, đổi thửa, hay xây dựng nơng thôn làm thay đổi đất chủ sử dụng đất nhiều, hồ sơ địa Giấy chứng nhận QSDĐ lại chưa cập nhật Điều dẫn đến tình trạng cơng việc hoàn thành nhiều, hồ sơ quản lý lại không với trạng sử dụng đất.3 Thứ hai, nhiều giao dịch chưa đăng ký, giá giao dịch chưa phản ánh xác giá chuyển nhượng thực tế Trong thị trường thứ cấp QSDĐ khu vực nông thôn, gần giao dịch đất đai không đăng ký thức thực theo thủ tục hành quản lý đất đai theo quy định pháp luật Lý nơng dân cho rằng, phí chuyển quyền cao, khơng phù hợp với giá trị đất nông GS,TSKH Đặng Hùng Võ - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tạp chí Kinh tế Dự báo số 1+2/2020 28 nghiệp thấp; nông dân cho thủ tục phức tạp phải xa Mọi thủ tục thực theo kiểu phi thức Thứ ba, sách Nhà nước can thiệp sâu vào giao dịch dân thị trường thứ cấp đất lên việc đặt nhiều điều kiện để hạn chế việc chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ; quy định hầu hết giao dịch phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có hiệu lực thi hành.4 Thứ tư, quy định pháp luật hành chủ yếu tập trung vào biện pháp hành chưa gắn với chế tài tài thuế để xử lý; hệ thống thuế đất đai chưa hiệu quả, nguồn thu từ thuế mức thấp so với mặt chung giới, chưa trở thành công cụ hữu hiệu để buộc người giao đất, cho thuê đất đưa đất vào sử dụng, chưa khắc phục tình trạng đầu cơ, khơng sử dụng, hoang hóa đất đai Thứ năm, quy định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cịn nhiều kẽ hở đáng phải kể đến vấn đề diện dược giao đất không thu tiền lớn, diện giao đất có thu tiền miễn thu kéo dài, diện thuê đất có nhu cầu cao thiếu đất để đáp ứng Mặc dù pháp luật quy định chặt chẽ trường hợp hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, thực tế NSDĐ lợi dụng sơ hở Luật để giao đất vượt hạn mức nhiều lần mà nộp tiền sử dụng đất Thứ sáu, khung giá đất chưa phù hợp với giá đất thực tế thị trường Chính phủ ban hành khung giá đất năm lần, nhiên thực tế giá đất thị trường biến động lớn, không điều chỉnh kịp thời gây ảnh hưởng đến quyền NSDĐ trường hợp tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất; thất thu cho ngân sách Nhà nước việc xác định nghĩa vụ thuế, đấu giá QSDĐ VI Giải pháp Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, nguồn nội lực phát triển đất nước, đóng vai trị quan trọng nắm giữ ý nghĩa to lớn quốc gia Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB.Khoa học kỹ thuật, năm 2003, tr.112-113 29 Để thị trường QSDĐ TTBĐS phát triển giải pháp quan trọng hàng đầu trọng hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai Để tăng cường quản lý tài nguyên đất đai, cần rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, quyền hạn, trách nhiệm quan quản lý Nhà nước từ trung ương tới địa phương công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, định giá đất, sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với lực thực đối tượng phân cấp Điều nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý thống Nhà nước quyền đất đai nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ mơi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phịng đất nước Một số giải pháp đưa ra: (1) Chính sách pháp luật đất đai: Hồn thiện theo hướng mở rộng hạn mức sử dụng đất, hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ, thời hạn sử dụng đất thúc đẩy tích tụ ruộng đất; (2) Quy hoạch sử dụng đất: Cân đối, phân bổ quỹ đất đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, thực CNH, HĐH đất nước, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, phát huy vai trị cơng cụ điều tiết TTBĐS; (3) Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai, BĐS sở thiết lập đồng bộ, đại hồ sơ địa chính, đảm bảo sở liệu đáp ứng yêu cầu đăng ký ban đầu, đăng ký biến động cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; (4) Định giá đất: xác định chế quản lý giá đất, phương pháp định giá đất đảm bảo bình ổn thị trường QSDĐ, TTBĐS; (5) Hệ thống thông tin đất đai: thu thập, xử lý, quản lý, phân phối thông tin đất đai, BĐS đáp ứng yêu cầu phát triển TTQSDĐ, TTBĐS công khai, minh bạch Cụ thể: 30 Việc đổi chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất quan trọng Phát biểu hội thảo trực tuyến “Phát triển thị trường QSDĐ BĐS đất” Giải pháp mà PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên môi trường đưa là: “Lập đồ giá đất trước lập quy hoạch, sau lập quy hoạch, sau xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi đô thị để tăng thu ngân sách Nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất giao đất mua nhà diện tích đất thu hồi Bên cạnh đó, cần hồn thiện chế tạo quỹ đất, thơng qua mơ hình ngân hàng đất đai, huy động nguồn vốn xây dựng khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng để bố trí chỗ cho người có đất bị thu hồi trước bồi thường Cùng với giải tỏa, đảm bảo phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho nguời có đất bị thu hồi, cá nhân sử dụng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn QSDĐ với nhà đầu tư để thực dự án Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch quyền đất đai, BĐS, đăng ký tài sản chấp, đăng ký giá giao dịch, đăng ký quyền sử dụng hạn chế khu vực bãi bồi, khu vực đất ngập nuớc theo mùa thuộc cơng trình thủy lợi, thủy điện; hạ tầng cơng trình ngầm, cáp điện, khu vực hành lang an toàn qua đất giao tổ chức, cá nhân; cơng trình ngầm khơng tổ chức, cá nhân phạm vi đất công cộng.” Một giải pháp khác tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng sở liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đất có chế độ sử dụng đất hỗn hợp đáp ứng nhu cầu NSDĐ, thiết lập khung khổ pháp lý cho quyền đất đai chưa quy định Đồng thời, để thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước giá đất, bước đổi phương pháp xây dựng bảng giá đất hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài ngun mơi trường cho rằng, cần ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới đất, thực đăng ký giá đất, xây dựng sở liệu giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá 31 đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, giá đất đăng ký./ Trao đổi Tọa đàm đối thoại sách: "Quản lý phát triển thị trường QSDĐ Việt Nam” PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, Đại học Kinh tế Quốc dân đề xuất số giải pháp quản lý phát triển thị trường QSDĐ, đó, cần thống nhận thức rằng, mối quan hệ đất đai vận động thị trường đất đai theo chế thị trường vận động giá trị đất gắn liền với giá trị sử dụng đất Thêm vào đó, cần có nghiên cứu xem xét lại chế định thu hồi đất, bổ sung thêm quy định nhằm thúc đẩy chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, chế tạo quỹ đất để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Hồn thiện thể chế, sách để điều chỉnh cấu hàng hóa thị trường QSDĐ BĐS (BĐS); dần bước khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu loại đất BĐS; thu hút đầy đủ thành tố thị trường nguồn đầu tư tham gia mạnh mẽ vào thị trường đất đai BĐS để đa dạng sản phẩm BĐS thúc đẩy cấp độ phát triển thị trường Hồn thiện hệ thống cơng cụ tài - kinh tế quản lý điều tiết phát triển thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) Hoàn thiện chế giá đất phương pháp định giá đất TS Hoàng Kim Huyền, Ủy ban giám sát tài quốc gia đề nghị, phải siết chặt kỷ cương lập, thẩm định, phê duyệt thực quy hoạch cấp quyền; Xây dựng nâng cao hiệu giám sát tuân thủ lập, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất, đô thị Đặc biệt, phải độc lập quyền sở hữu, quyền quản lý quyền giám sát Liên quan tới sách giá đất, xây dựng liệu giá đất, xây dựng đồ giá đất định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ công tác xác định giá trị QSDĐ thực chuyển nhượng QSDĐ, làm xác định số tiền thuế nộp ngân sách Nhà nước C KẾT LUẬN Trong hệ thống pháp lý Việt Nam nay, chế định QSDĐ xem chế định pháp luật đặc thù, tạo sở pháp lý cho việc xác lập giao dịch liên quan đến đất đai nhằm thoả mãn nhu cầu chủ thể liên quan đến loại tài sản đặc biệt Chế định pháp luật đặt tảng quan trọng cho việc hình thành thị 32 trường QSDĐ TTBĐS Việt Nam Phát triển TTBĐS nhu cầu khách quan kinh tế nhu cầu xã hội, đòi hỏi Nhà nước phải có sách thích hợp để thúc đẩy TTBĐS Một yếu tố tác động mạnh mẽ đến TTBĐS quy định sở hữu đất đai, quy định QSDĐ giao dịch QSDĐ Vì lẽ đó, việc làm rõ sở lý luận chế độ sở hữu đất đai sở lý luận chế định QSDĐ TTBĐS có ý nghĩa quan trọng Việc nghiên cứu mơ hình lý thuyết sở hữu đất đai QSDĐ, giao dịch đất đai phải đặt mối quan hệ so sánh với mơ hình sở hữu đất đai quốc gia giới Trên sở tìm mơ hình lý thuyết phù hợp cho Việt Nam chế độ sở hữu đất đai thiết kế giao dịch liên quan đến đất đai 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 2015, có hiệu lực ngày 1/1/2017 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013, có hiệu lực ngày 1/7/2014 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực ngày 1/7/2015 TS Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển Thị trường Bất động sản công đổi Việt Nam, NXB khoa học kỹ thuật, hà Nội Ngô Văn Hồng Điệp (2014), “Thực trạng giải pháp quản lý thị trường QSDĐ thị trường bất động sản huyện Hóc Mơn, thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sỹ khoa học, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học quốc gia Hà Nội GS,TSKH Đặng Hùng Võ (2020), Tạp chí Kinh tế Dự báo số 1+2/2020 Lê Xuân Bá (2003) , Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB.Khoa học kỹ thuật, năm 2003, tr.112113 TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản,http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Kinh %20te%20-%20Xa%20hoi/17_Bong.pdf?AspxAutoDetectCookieSupport=1 , truy cập ngày 27/3/2022 TS Nguyễn Mạnh Hùng, thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp, https://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/bai-nghien-cuu-bat-dong-san02-tien-sy-Hung.pdf, truy cập ngày 27/3/2022 10 “Định hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất” (2021), Bộ xây dựng https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/67702/dinh-huong-phat-trien-thi-truongquyen-su-dung-dat-va-bat-dong-san-tren-dat.aspx 34 ... dung thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 17 Chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất .17 Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất. .. trường quyền sử dụng đất 12 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất 12 Vai trị vị trí thị trường quyền sử dụng đất 12 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất. .. 1.1 Bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.3 Thị trường quyền sử dụng đất .9 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản .10 Các yếu tố loại thị trường