Tiểu luận Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản

ĐẠI HỌC HUẾ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ((((( BÀI TẬP NHÓM Đề tài “ Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản” Học phần Pháp luật về thị trường bất động sản Giảng viên hướng dẫn PGS TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 5 năm 2022 MỤC LỤC 4CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 41 1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản 4​​1 1 1 Khái niệm 41 1 2 Đặc điểm 51 2 Bất động sản là một loại hàng hóa ? 5CHƯƠNG 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 1 Khái niệm, đặc.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - BÀI TẬP NHÓM Đề tài: “ Những vấn đề thị trường bất động sản” Học phần: Pháp luật thị trường bất động sản Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng năm 2022 MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản .3 3.2 Quy luật cầu 36 4.2 Những điểm hạn chế còn tồn tại pháp luật về thị trường bất động sản .44 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm Khái niệm về bất động sản rộng và đa dạng, cần quy định cụ thể pháp luật quốc gia và có những tài sản có nước cho là bất động sản nước khác lại cho là động sản Tuy quốc gia có định nghĩa và quy định riêng về bất động sản nói chung bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất Theo khoản Điều 107 Bộ luật dân 2015, bất động sản bao gờm: “Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật.” 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản có những đặc điểm sau: - Tính khan hiếm: bất động sản mang tính chất đất đai, lý này mà có tính khan hiếm Đất là ng̀n tài ngun có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích,… Cũng vậy, bất động sản là khơng di chủn, di dời và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt - Tính lâu bền: đất đai là nguồn tài nguyên quý giá thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại - Tính chất chịu ảnh hưởng lẫn nhau: bất động sản này có thể gây tác động lớn đến các bất động sản khác Các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho và có tính chất chịu ảnh hưởng Đây làm tính chất bất động sản ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư - Tính dị biệt, độc nhất: bất động sản đều là tài sản riêng biệt, bất động sản này không thể giống bất động sản Từ các yếu tố vị trí, cảnh quan hay ngoại cảnh đều khiến cho bất động sản có cá tính riêng biệt Do vậy, để đánh giá bất động sản có giá trị cao hay khơng cần lưu ý tính dị biệt  Từ những đặc điểm trên, ta có thể coi bất động sản loại hàng hoá đặc biệt 1.2 Bất động sản loại hàng hóa ? Không phải tất bất động sản đều là hàng hoá Muốn trở thành hành hoá, mặt loại bất động sản cụ thể phải đưa giao dịch thị trường, là loại bất động sản việc có tham gia thị trường bất động sản hay không còn phải pháp luật không cấm Có những loại bất động sản khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá nhiều loại bất động sản công cộng, mà việc sử dụng người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng người khác CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Như vậy, đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa đó, lúc chưa thể có thị trường bất động sản 2.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Do quan niệm khác về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên tồn tại số quan điểm khác về thị trường bất động sản Từ nhiều phân tích về thị trường bất động sản ta có thể đưa khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản sau: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân về bất động sản tại địa bàn định, thời gian định” Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đờng thời chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung thị trường bất động sản Đó là thị trường các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản.” 2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Những đặc điểm bất động sản quy định đặc điểm thị trường diễn các giao dịch bất động sản, theo thị trường bất động sản có những đặc điểm sau: (1) Thị trường bất động sản tồn khoảng cách hàng hóa địa điểm giao dịch Đúng tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định và bất động Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hoá bất động sản có tính cách biệt với điểm giao dịch Vì khơng thể di dời các bất động sản đến những nơi khác Do đó, giao dịch bất động sản khơng thể kết thúc tại địa điểm giao dịch và thời gian ngắn mà phải thông qua các khâu sau: - Đàm phán thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch - Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin - Thực hiện thủ tục xác nhận các giao dịch (2) Thị trường bất động sản có chất thị trường giao dịch quyền lợi ích hợp pháp liên quan đến bất động sản giao dịch Đất đai có đặc điểm là khơng hao mòn hay đi, vậy mục tiêu mà các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích bất động sản đem lại Đây là sở để xác định giá trị bất động sản (3) Thị trường bất động sản mang tính vùng địa lý khu vực sâu sắc Bất động sản là loại hàng hoá mang tính cố định và bất động, đờng thời, chịu ảnh hưởng các yếu tố phong tục, tập quán và thị hiếu vùng miền Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc Mặt khác, vùng có nền kinh tế phát triển khác nên phát triển khác Thị trường bất động sản hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác biệt (4) Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Giá bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và so sánh bình đẳng thị trường Việc thâm nhập thị trường này không hoàn toàn dễ dàng người mua và người bán nên để thực hiện giao dịch tḥn lợi cần có mơi giới chun nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy có thể giao dịch thành công (5) Đặc thù thị trường bất động sản lượng cung đất cố định, cung nhà chậm thay đổi, lượng cầu gia tăng không địa phương Do ảnh hưởng các yếu tố điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức hút đầu tư…nên cung về bất động sản biến động chậm so với biến động về cầu và giá bất động sản (6) Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt cần tổ chức trung gian làm cầu nối Các tổ chức trung gian thị trường bất động sản càng phát triển, thị trường càng có hội phát triển bền vững (7) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ, tín dụng Xuất phát từ giá trị các bất động sản mang tính giá trị lớn nên đầu tư vào xây dựng bất động sản cần có lượng tiền tương đối lớn Khi bất động sản lưu thơng thị trường giải qút các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch… Có thể thấy, thị trường bất động sản là đầu thị trường vốn Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là sở để huy động ng̀n tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với khác thị trường khác nền kinh tế như: Thị trường xây dựng, thị trường lao động… (8) Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh từ chế, sách pháp luật Nhà nước Nhà nước là các lực lượng tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản Sự tham gia Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống các hoạt động thị trường này Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản giao dịch và phải kiểm soát các hoạt động giao dịch thị trường bất động sản… Sự tác động Nhà nước là các ́u tố tạo nên tính khơng hoàn hảo thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào đều có can thiệp vào thị trường bất động sản các mức độ khác nhau, chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ (9) Giá hàng hóa bất động sản khơng phụ thuộc vào cung, cầu thị trường, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác kết cấu hạ tầng yếu tố tâm lý Đối với bên cung bất động sản, chi phí sản xuất là để quyết định giá bán Giá bán bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác vị trí, kết cấu hạ tầng, khả sinh lợi tương lai bất động sản… Đối với bên cầu, sẵn lòng mua không phụ thuộc vào mức giá người bán đưa mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố tâm lý, tâm linh, nhu cầu vào việc đánh giá khả sinh lợi bất động sản,… Sự phát triển thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào phát triển kết cấu hạ tầng Trong nhiều trường hợp, tăng giá bất động sản là kết đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng 2.1.3 Phân loại thị trường bất động sản (1) Phân loại theo tính chất đầu tư vào đất Xét theo việc đầu tư vào đất, làm tăng giá trị cho đất, thị trường bất động sản thường chia thành hai loại: - Có đầu tư xây dựng: Là thị trường giao dịch bất động sản là nhà ở, nhà xưởng và cơng trình thương mại – dịch vụ, hạ tầng, bất động sản là trụ sở làm việc… - Không đầu tư xây dựng: Thị trường này bao gồm bất động sản dùng cho sản xuất đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chưa sử dụng… (2) Phân loại theo công Là cách phân chia theo chức năng, mục đích sử dụng bất động sản Theo cách này thị trường bất động sản bao gồm: Thị trường quyền sử dụng đất; Nhà ở; Cơng trình cơng nghiệp; Cơng trình thương mại và dịch vụ cơng cộng; Thị trường cơng trình đặc biệt sân bay, bến cảng… (3) Phân loại theo tính chất kinh doanh Phân loại theo tính chất kinh doanh là việc phân chia dựa vào chất các giao dịch thị trường Theo cách này thị trường bất động sản phân chia thành ba loại: Thị trường mua bán; Thị trường cho thuê; Thị trường thế chấp (4) Phân chia theo cấp độ phát triển Phân loại theo cấp độ phát triển là cách phân loại dựa trình độ phát triển độ phức tạp thị trường bất động sản Theo cách này phân chia thị trường bất động sản gồm bốn cấp độ phát triển: - Cấp độ sơ khơi: Đây là giai đoạn phát triển đầu tiên thị trường, giao dịch bất động sản chủ yếu phục vụ mục đích cư trú cá nhân - Cấp độ tập trung hóa: Trong giai đoạn này, các quyền về bất động sản xác lập bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất - Cấp độ tiền tệ hóa: Ở giai đoạn này, bất động sản khơng chủn nhượng, thế chấp, …mà còn có gia tăng hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất và cơng trình xây dựng đất - Cấp độ tài hóa: Các ngân hàng phải tài hóa các khoản vay, các khoản thế chấp các khoản tài trợ cho thị trường nhằm đa dạng hóa các ng̀n vốn huy động Trong cấp độ này, các quan quản lý tài và các tổ chức tài là những chủ thể có vai trò quyết định (5) Phân loại theo hình thái vật chất đối tượng trao đổi Theo hình thái vật chất thị trường hàng hóa bất động sản chia thành ba loại: Thị trường bất động sản phục vụ sản xuất; phục vụ tiêu dùng; vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng (6) Phân loại theo khu vực có bất động sản Theo khu vực bất động sản, thị trường bất động sản phân chia thành hai loại chính: Thị trường bất động sản khu vực đô thị; Thị trường bất động sản khu vực nông thôn (7) Phân loại theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường Cách phân loại này phù hợp với điều kiện các quốc gia thực hiện sách sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện Theo cách phân loại này, thị trường bất động sản chia thành hai loại: - Thị trường sơ cấp: Là thị trường giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Giao dịch thị trường này chủ yếu diễn giữa Nhà nước và các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nền kinh tế - Thị trường thứ cấp: Là thị trường chuyển nhượng lại đất giao hoặc thuê thị trường sơ cấp hoặc xây dựng công trình đất để bán hoặc cho thuê 2.2 Cấu trúc thị trường bất động sản 2.2.1 Chủ thể Căn Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014: Các chủ thể tham gia Thị trường bất động sản gồm: Nhà nước, nhà đầu tư, người môi giới, công ty tư vấn, giới trung gian, người bán bất động sản và người mua bất động sản, 10 Gồm: - Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán - Giá phù hợp với sức mua 3.1.4 Nguồn cung bất động sản Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, các quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà vốn ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước 3.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cung - Do quy hoạch đất đai nhà nước - Do thay đổi giá bất động sản thị trường - Nguồn vốn các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản - Các yếu tố đầu vào xây dựng bất động sản 3.1.6 Độ co giãn cung nhà đất Độ co giãn cung nhà đất so với biến động giá là nhỏ Điều này là giá đất tăng lên phận đất thuộc quy hoạch cho đất tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất tăng lên Nhưng số lượng cung đất đỏ bị hạn chế tổng quỹ đất và ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và sách phủ Khi giá nhà đất tăng lên cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo tăng lên giá cả, việc xây dựng nhà đòi 35 hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường bị hạn chế 3.2 Quy luật cầu 3.2.1 Khái niệm Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả toán để nhận khối lượng hàng hoá BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với quy mô lớn phạm vi rộng với tất các đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp có những nhu cầu khơng có khả toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có những đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện thị trường Chính vậy, cầu là phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả toán và điều kiện hoạt động thị trường  Cầu bất động sản xuất sở có điều kiện sau: - Sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về dạng BĐS nào mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn các ng̀n lực sẵn có người dân - Phải có các ng̀n lực tài để đảm bảo khả toán cho các nhu cầu này Chỉ có các ng̀n lực tài cho toán nhu cầu chuyển thành cầu thị trường - Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả toán có điều kiện gặp cung và cầu và thực trở thành cầu xuất hiện thị trường 36 Chính thị trường là mơi trường để nhu cầu có khả toán trở thành cầu thực thế và thoả mãn 3.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản (1) Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội và theo cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là đại lượng tỉ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học càng ngày càng cao gây những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn cầu về đất và nhà phụ thuộc lớn vào các biến số: quy mơ gia đình, thu nhập và giá Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu về diện tích nhà và đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không đơn thuần phụ thuộc vào thay đổi quy mô, mà còn tùy thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi về quy mơ giữa gia đình độc thân và gia đình cặp vợ chờng hoặc gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mơ là nhỏ Tóm lại, thay đổi về quy mô gắn liền với thay đổi về kết cấu gia đình (lập gia đình cái, bước sang tuổi trưởng thành, hiện diện người cao tuổi, nhiều thế hệ sống chung …) tạo độ co giãn khá lớn về cầu nhà Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu về diện tích nhà thay đổi chậm lại và độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định là tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập là nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn 37 (2) Thu nhập dân cư Nhu cầu về nhà là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu với người dân Do vậy, cầu về nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà tối thiểu tăng chậm lại và thậm chí giảm thay vào là tăng cầu về nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà tối thiểu giống đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà có thể xác định phương trình tún tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình xã hội Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến và chậm dần đến mức bão hoà về nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà cao cấp tăng lên (3) Giá tiêu dùng Thặng dư tiêu dùng về nhà thay đổi nhanh quy mô tiêu dùng nhà còn thấp và tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vượt quá giới hạn cần thiết Mỗi hàng hóa BĐS đều tờn tại hình thức hiện vật và hình thức giá trị Các hình thức này ln tác động qua lại với nhau, chẳng hạn ngơi nhà xây thêm diện tích sử dụng hoặc cải tạo, nâng cấp có giá trị lớn so với ngơi nhà trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị hàng hóa BĐS còn tùy thuộc vào giá thị trường Cũng đất, hộ vào thời kỳ “sốt nóng” giá chúng có thể cao gấp đơi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn 38 vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều còn thấp lúc bình thường (4) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội phủ Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải tỏa các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch làm tăng mức cầu về BĐS Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là yếu tố vừa tác động đến yếu tố cung cầu về BĐS Việc thực hiện các dự án cải tạo sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu thị có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đờng thời có thể làm tăng mức cung về BĐS Các sách hỗ trợ Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp việc giải quyết vấn đề nhà làm tăng mức cầu về BĐS Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ người quản lý BĐS có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành cách sơi động Bên cạnh đó, còn phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mơ và tính chất cầu về BĐS là trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu nền kinh tế, tác động quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế … 3.3 Mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản là mối quan hệ mang tính chất quy luật.Trong ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn khơng co giãn, tức là khơng thể phản ứng nhanh chóng thay đổi cầu với việc xây nhà thường nhiều thời gian Trong nhu cầu tăng lên làm cho giá bất động sản đẩy lên cao Trong dài hạn, tiền thu từ bất động sản cao 39 khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn tới giá thuê giảm xuống Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên bối cảnh cầu tăng và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên làm cho giảm giá nhà là tạm thời, thị trường nhanh chóng lấy lại cân cung cầu và giá nhà đất tăng lên là xu hướng bền vững CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG HIỆN NAY VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 4.1 Thực trạng 4.1.1 Năm 2019 Năm 2019, thị trường bất động sản đánh giá là năm đầy biến cố Thị trường BĐS Tp Hờ Chí Minh và Hà Nội xảy thực trạng dễ dàng nhận thấy là nguồn cung BĐS giảm mạnh Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nguồn cung BĐS năm 2019 40% nguồn cung năm 2018 Tại Tp.HCM, theo Hiệp Hội Bất động sản Tp Hờ Chí Minh (HOREA) cho biết, tháng đầu năm có dự án nhà chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83% Ngoài ra, khơng có dự án nhà nào công nhận chủ đầu tư, có 12 dự án chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và có 24 dự án cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38% so với kỳ năm 2018 Nguyên nhân khó khăn này thị trường BĐS là nhiều dự án BĐS nhà thương mại bị dừng hoặc ngừng xây dựng để xoát lại pháp lý dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phấm là thiếu các loại hộ nhà thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà xã hội Tình trạng cân cung cầu ng̀n cung 40 quá lúc nhu cầu cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng và có “lệch pha” ng̀n cung BĐS cao cấp Đặc biệt là năm 2019, dự án “ma” (lừa đảo bất động sản) xuất hiện nhiều tỉnh thành, là khu vực phía Nam: Bình Tḥn, HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đờng Nai… Ngun nhân có nhiều dự án ma vậy cho là hệ tâm lý ưa chuộng đất nền và quy định pháp luật có những lỏng lẻo định Điển hình là “cú ngã ngựa địa ốc Alibaba” điều hành bở ba anh em: Nguyễn Thái Luyện - Nguyễn Thái Lĩnh - Nguyễn Thái Lực Trong năm Alibaba lừa đảo 6.700 khách hàng với số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng Năm 2019 là năm ảm đạm và đáng buồn Condotel (khách sạn hộ hay hộ khách sạn) chứng kiến cú “vỡ trận” Cocobay Đà Nẵng - những dự án condotel đình đám vào cuối năm Chủ đầu tư Cocobay phá vỡ cam kết 12% lợi nhuận khiến giới đầu tư hoang mang và lo ngại về tình cảnh xấu có thể xảy nhiều dự án Condotel khác Ngoài còn số vấn đề năm 2019 như: - Bùng nổ sốt đất nền thị trường tỉnh lẻ: giá đất tại nhiều địa phương tăng mạnh, sốt giá ảo → nhiều lỗn giới đầu cơ, cò đất lướt sóng kiếm lời - Làn sóng đầu tư các ơng lớn địa ốc vào các vùng đất có tiềm và lợi thế phát triển du lịch, phân khúc đất ven biển, trọng các tỉnh ven biển miền Trung → tạo nên xu hướng đầu tư - Sự bùng nổ mạnh mẽ thị trường BẤT ĐỘNG SẢN công nghiệp: đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics → đứng trước hội phát triển mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài 4.1.2 Năm 2020 - 2021 41 *Năm 2020: là năm thực khó khăn thị trường BẤT ĐỘNG SẢN ảnh hưởng đại dịch Covid 19 với nhiều thách thức Tuy nhiên với những đạo kịp thời và hiệu quả, thị trường BẤT ĐỘNG SẢN có những hội để phục hời và phát triển Một số vấn đề gặp phải như: - Sự cân đối về sản phẩm BẤT ĐỘNG SẢN cung ứng thị trường với nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá là lớn chưa đáp ứng - Sự bất cập về mặt giá sản phẩm BĐS: tiếp tục leo cao bất chấp thị trường gặp khó - Phân khúc BĐS bán lẻ và nghỉ dưỡng, khách sản chịu ảnh hưởng nặng nề dịch Covid 19, BĐS văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ Giá khách sạn giảm xuống thấp 40-50% so với trước Covid 19, tỷ lệ lấp đầy đạt 30-40% - Phân khúc BĐS công nghiệp thu hút nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài → là điểm sáng thị trường - BĐS phục vụ mơ hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ là phân khúc kỳ vọng có hội phục hời và phát triển mạnh mẽ *Thị trường BĐS năm 2021: tiếp tục chịu nhiều khó khăn, thị trường cân đối cung - cầu - Tình trạng “sốt đất diện rộng xảy sau đợt dịch Covid 19 bùng phát Ngun nhân nhận định gờm ba ngun nhân chính: thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng quy hoạch ven sông Hồng, số huyện Hà Nội lên quân, quy hoạch Đà Nẵng, Thủ Đức lên Thành phố…; Dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào phát triển công nghiệp kéo theo 42 nhu cầu sở hạ tầng gia tăng khiến giá đất nhiều vùng trũng nhiều địa phương tăng vọt; Do giới đầu cơ, cò đất thổi giá - Giá nhà tăng vật liệu leo thang - Cổ phiếu bất động sản “nổi sóng”: thị trường chứng khoản, mã cổ phiếu BĐS trở thành cái tên thu hút nhiều nhà đầu tư và là “điểm nhất” thị trường Mặc dù kết kinh doanh BĐS không quá trội, bối cảnh dòng tiền lớn đổ vào thị trường khiến cổ phiếu BĐS trở nên hấp dẫn - Nhiều sách tác động đến thị trường: thực thi hàng loạt những luật, luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến BĐS Luật Đầu tư, Luật Kinh Doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế Thu nhập cá nhân… kết hợp với Luật Xây dựng sửa đổi, đảm bảo đồng hệ thống pháp luật liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận nhà đầu tư dự án nhà ở, BĐS Bên cạnh hàng loạt Nghị định, Thơng tư… với mục đích tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho cộng đờng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng 4.1.3 Đầu năm 2022 Đầu năm 2022 nhận định là lúc thị trường BĐS bắt đầu trở nên sôi động, thu hút nhà đầu tư lớn, dự báo thị trường BĐS chuyển biến tích cực từ cung cầu và giá bán “Dự báo năm 2022, nguồn cung thị trường BĐS chưa có nhiều cải thiện, thủ tục đầu tư Dự án chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc Xu hướng giá BĐS tiếp tục tăng mức cao, chí mạnh hơn, lực đầu tư hút vào thị trường Tuy vậy, với nỗ lực Nhà nước quản lý, kiểm soát dịch bệnh, dự báo thị trường BĐS năm 2022 tương đối tươi sáng” Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Mơi giới BĐS Việt Nam 43 Tuy nhiên, qua khảo sát tháng đầu năm 2022, còn số vấn đề còn đáng quan tâm: - Giá tăng nhiều phân khúc: năm 2021, ng̀n cung quá là ngun nhân lớn khiến giá hộ tăng mạnh, sang năm 2022, vấn đề nguồn cung chưa giải quyết, áp lực tăng giá tiếp tục diễn Giá nhà năm 2022 nhận định là tăng không đột biến, chủ yếu hướng tới người mua thật, giá tăng mức hợp lý Phân khúc nhà cao cấp và đất nền có sức hấp dẫn tốt giá phân khúc này tiếp tục tăng Phân khúc hộ bình dân và trung cấp, giá tăng chậm - Hiện tượng “sốt giá” còn đáng lo ngại: Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hời kinh tế sau giai đoạn giảm phát có thể làm tác động thị trường BĐS phát triển nóng nếu khơng kiểm soát tốt, có thể dẫn đến tình trạng tiêu cực “cò đất”, mơi giới vịn vào để đờn thổi về nguy lạm phát, thị trường BĐS tăng giá để kích thích người mua 4.2 Những điểm hạn chế còn tồn tại pháp luật thị trường bất động sản Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và các văn pháp luật có liên quan có nhiều sửa đổi, bổ sung và khắc phục nhiều hạn chế so với trước áp dụng vào thực tiễn xuất hiện số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện Thứ nhất, thị trường BĐS phải chịu tác động điều tiết nhiều Luật khác nhau: Luật Kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư… Trong có ba đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà lại có những vướng mắc chờng chéo, chưa thống nhất, đờng bộ, gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh các doanh nghiệp BĐS 44 Thứ hai, cịn khó khăn việc xác định đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Bộ Tài Nguyên - Môi trường ban hành công văn 703/BTNMT-TCQLDĐ về hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà Tuy nhiên Bộ Tài nguyên Mooi trường chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho người mua hộ Việc này ảnh hưởng tương đối lớn phân khúc BĐS nghỉ dưỡng (Condotel) Thứ ba, tờn tại những khó khăn và vướng mắc về thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn thực hiện thủ tục đầu tư thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng bị kéo dài Hậu dẫn đến là nguồn cung thị trường bất động sản khó cải thiện, các chủ đầu tư khó thu hời vốn đầu tư CHƯƠNG 5: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT Với những bất cập và dựa vào tham khảo, nghiên cứu, chúng em đưa số kiến nghị sau: Thứ nhất, cần tháo gỡ những chồng chéo thủ tục đầu tư, ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường bất động sản, kiến nghị về sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng Thứ hai, cần sớm ban hành văn thức để hướng dẫn cụ thể cho chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng CHƯƠNG 6: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT, TÀI LIỆU THAM KHẢO *DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 45 BĐS: bất động sản Luật KD BĐS, Luật Kinh doanh BĐS: Luật kinh doanh bất động sản 2014 *CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 Luật phòng, chống rửa tiền số 07/2012/QH13 ngày 18/06/2012 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 116/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật phòng, chống rửa tiền ngày 04/10/2013 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà *DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO B Ngọc (2021), Bất động sản thành nơi trú ẩn tội phạm ‘rửa tiền’, Trang thông tin điện tử Tuổi trẻ, 11:37 30/9/2021, https://nhadat.tuoitre.vn/batdong-san-co-the-thanh-noi-tru-an-cua-toi-pham-rua-tien-20210930110304586.htm, truy cập ngày 09/04/2022 Cafebiz (2019), Toàn cảnh bất động sản 2019: Một năm sóng gió, nhiều biến động, https://cafebiz.vn/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-2019-mot-nam-song- gio-nhieu-bien-dong-20191225145132935.chn, truy cập ngày 17/3/2022 Cơ quan ngôn luận UBND thành phố Hà Nội, Kinh tế và Đô thị (2022), Toàn cảnh thị trường Bất động sản năm 2022: Nhiều diễn biến bất ngờ, 07:47 02/01/2022, https://kinhtedothi.vn/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-nam-2021- nhieu-dien-bien-bat-ngo.html., truy cập ngày 17/3/2022 46 Địa ốc Thịnh Vượng, Bất động sản gì? Những đặc điểm Bất động sản mà bạn cần biết, 20/11/2019, https://diaocthinhvuong.vn/bat-dong-san-la-gi/, truy cập ngày 17/3/2022 Đình Du, Báo điện tử Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Thị trường bất động sản đầu năm 2022: Thời điểm “vàng” để chốt giao dịch, 10:44 17/02/2022, https://baotainguyenmoitruong.vn/thi-truong-bds-dau-nam-2022-thoi-diem-vangde-chot-giao-dich-336910.html#:~:text=V%E1%BB%81%20t%E1%BB%95ng %20th%E1%BB%83%2C%20th%E1%BB%8B%20tr%C6%B0%E1%BB%9Dng,v %E1%BA%ABn%20s%E1%BA%BD%20ph%C3%A1t%20tri%E1%BB%83n%20t %E1%BB%91t.&text=Theo%20C%C3%B4ng%20ty%20CBRE%2C%20n %C4%83m,d%E1%BB%B1ng%20v%E1%BA%ABn%20ti%E1%BA%BFp %20%C4%91%C3%A0%20t%C4%83ng, truy cập 17/3/2022 Hà An (2019), Rửa tiền qua bất động sản - chống cách nào?, Trang thông tin điện tử Công an Nhân dân, 7:45 22/1/2019, https://cand.com.vn/dia-oc/Ruatien-qua-bat-dong-san-chong-bang-cach-nao-i529371/, truy cập ngày 09/04/2022 Nguyễn Đức Chung, Thị trường bất động sản Hà Nội thực trạng giải pháp, 2005, tr.9 Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, 2003, Nxb Khoa học Kỹ thuật, tr 9 LS Nguyễn Thanh Hà, Rào cản Luật Đất đai: Hạn chế phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, Tạp chí Điện tử Bất Động sản Việt Nam (2021) 6:00 5/10/2021, https://reatimes.vn/luat-dat-dai-han-che-su-phat-trien-cua-bds-nghi- duong-20201224000006248.html, truy cập ngày 17/3/2022 10 Lô Thị An Na, Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, 2012, tr 11 Phạm Minh (2021), Những “hàng rào” chốt chặn thị trường bất động sản, Vnbusiness, 26/11/2021, https://vnbusiness.vn/toan-canh/nhung-hang-rao-nao- chot-chan-thi-truong-bat-dong-san-1082462.html, truy cập ngày 17/3/2022 47 12 Phan Dương (2021), Doanh nghiệp bất động sản: “Nghẹt thở” điểm nghẽn pháp lý, VnEconomy, 6:00 30/11/2021, https://vneconomy.vn/doanh-nghiep-batdong-sannghet-tho-vi-diem-nghen-phap-ly.htm., truy cập ngày 17/3/2022 13 Phan Hoạt (2022), Thị trường bất động sản năm 2022 chịu áp lực tăng giá, Trang thông tin điện tử Công An Nhân dân, 7:38 14/2/2022, https://cand.com.vn/dia-oc/thi-truong-bat-dong-san-nam-2022-van-chiu-ap-luctang-gia-i643935/, truy cập ngày 17/3/2022 14 Phân tích cung cầu thị trường bất động sản, https://123docz.net//document/15538-phan-tich-cung-cau-tren-thi-truong-batdong-san-doc.htm (truy cập 17/3/2022) 15 Tuệ Văn (2011), Phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản, Báo Điện tử Chính phủ,15:35 12/9/2011, Phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản, truy cập ngày 09/04/2022 16 Toàn Thắng (2021), Thị trường bất động sản năm nhìn lại: Cơ hội thách thức, Báo điện tử Chính phủ 15:05 2/1/2021, https://baochinhphu.vn/thi-truongbat-dong-san-mot-nam-nhin-lai-co-hoi-va-thach-thuc-102285264.htm., truy cập ngày 17/3/2022 17 Trần Đức Phú, Sàn giao dịch bất động sản gì? Chức sàn giao dịch Bất động sản, https://tranducphu.com/san-giao-dich-bat-dong-san-la-gi/, truy cập ngày 17/3/2022 48 49 ... Dịch vụ bất động sản Bên cạnh đó, còn có các dịch vụ bất động sản có thể kể đến như: tư vấn bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản, 2.3 Một số vấn đề thị trường bất động sản 2.3.1... mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” • Nguyên tắc kinh doanh bất động. .. khác CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng