Vấn đề về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản và các quy luật tác động vào thị trường này

2 BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI MÔN HỌC PHÁP LUẬT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI VẤN ĐỀ VỀ CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯỢC THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC QUY LUẬT TÁC ĐỘNG VÀO THỊ TRƯỜNG NÀY Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Mã sinh viên Lớp Hà Nội, Tháng 52022 A Vấn đề về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản I Thị trường bất động sản nông nghiệp 1 Khái niệm bất động sản nông nghiệp Bất động sản nông nghiệp là môt loại hình bất đông sản được tích tụ ruộng đất có quy.

BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI MÔN HỌC: PHÁP LUẬT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: VẤN ĐỀ VỀ CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯỢC THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC QUY LUẬT TÁC ĐỘNG VÀO THỊ TRƯỜNG NÀY Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên: Lớp: Hà Nội, Tháng 5/2022 A Vấn đề loại đất tham gia thị trường bất động sản I Thị trường bất động sản nông nghiệp Khái niệm bất động sản nông nghiệp Bất động sản nông nghiệp là môt loại hình bất đông sản được tích tụ ruộng đất có quy mô lớn để đầu tư, sản xuất – kinh doanh nông nghiêp phục vụ lĩnh vực nông nghiêp, dựa yếu tố nông nghiêp với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế biến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệ đại đảm bảo yếu tố môi trường, hướng tới phát triển bền vững Bất động sản nông nghiệp là bất động sản được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa các yếu tố nông nghiệp Những vướng mắc pháp lý, sách liên quan tới bất động sản nông nghiệp Một những vướng mắc để có thể phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền Theo quy định tại, hạn điền từ 2ha đến 3ha Nếu tập trung vượt quá 10 lần chuyển sang thuê Nhà nước Việc thế chấp đất dựa số tiền thuê Nhà nước Vì vậy, các chủ thể tích tụ, tập trung ruộng đất gặp khó khăn việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất là hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp việc tiếp cận đất đai Việc tập trung ruộng đất nhiều vấn đề cần giải quyết, bao gồm lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) có vai trị, trách nhiệm thế nào? Khi doanh nghiệp khơng tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực sao? Mặc dù nhiều tiềm nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất mình, chí là bỏ ruộng Nhưng các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền”, thì lại mắc kẹt vấn đề tiếp cận đất để sản xuất Thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhiều bất cập về cách thức thu hồi, về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi, về giao đất có hay không có đấu thầu…, nhiều vướng mắc khác cần giải quyết để bảo đảm hài hịa giữa phát triển và ổn định Việc thị hóa là tất yếu quá trình phát triển kinh tế – xã hội Tuy nhiên, tiến trình đô thị hóa và quy hoạch đất, nhất là đất nông nghiệp và địa bàn nông thôn quá trình đô thị hóa, lại đặt không ít vấn đề, đô thị hóa theo hướng mở rộng tiệm cận hay đô thị hóa theo hướng tắt đón đầu; vấn đề xử lý giá trị đất nông nghiệp đô thị hóa trở thành đất đô thị… Thực tế nay, với việc đời Luật Quy hoạch, nhiều vấn đề được giải quyết, đó có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, quy hoạch phát triển đô thị tuân theo Luật Phát triển đô thị, vì vậy, vấn đề quy hoạch chuyển dịch đất nông nghiệp thành đất đô thị được chế tài lúc hai luật này Vấn đề phân chia lợi ích khu vực có lợi ích gia tăng đầu tư các công trình hạ tầng được các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh dựa thực tế Nếu theo phương hướng này, về bản, không có nhiều vấn đề phát sinh, nguồn vốn đầu tư hạ tầng ngày lớn và không có chế và nguồn bù đắp Có nhiều ý kiến, quan điểm cho rằng, cần điều chỉnh các lợi ích tạo có công trình hạ tầng cách hài hòa; mà những phương thức được đề xuất là tạo quỹ đất hành lang công trình hạ tầng để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.1 https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/de-thi-truong-bat-dong-san-nong-nghiep-cua-viet-nam-phat-trien-ben-vung323108.html ( truy cập 24/3/2022, 21:29) Tiềm thị trường bất động sản nông nghiệp Thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam có thời gian phát triển ngắn, thể chế chưa hoàn thiện, các yếu tố cấu thành thị trường thiếu… Tuy nhiên, với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa nông nghiệp, đầu tư nông nghiệp công nghệ cao Đảng, Nhà nước, thị trường bất động sản nông nghiệp cần được chính thức hóa và phát triển Sự hình thành mô hình kinh doanh này, ban đầu nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi trồng cấy… trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bị, cừu, đà điểu, trâu, cá tơm, cá sấu, ni trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, bất động sản nông nghiệp chính các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng để cho thuê phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng có nhu cầu Mặt khác, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư khoản tài chính để thu lợi nhuận xuất phát từ việc có được các vườn cây, vườn hoa để khách hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh… sau đó là kết hợp nghỉ dưỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho khách thuê làm nơi thăm quan du lịch Cần nhận diện để làm rõ bất động sản nông nghiệp, chủ bất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái Bất động sản nông nghiệp là phần bất động sản được định được phép thực hoạt động nông nghiệp Thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường đó bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch Các bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy nông nghiệp, có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp là phận thị trường bất động sản nông nghiệp Có thị trường phận thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp Đây là thị trường giao dịch các đất nông nghiệp qua trình dồn điền, đổi và tập trung tích tụ ruộng đất Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, làm thay đổi chủ sử dụng đất thay đổi diện tích đất Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa Thị trường phận thứ hai bất động sản nông nghiệp là thị trường đất nông thôn Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, làm thay đổi chủ sử dụng đất (sang nhượng, tập trung chia nhỏ), thay đổi loại đất, từ đất nông thôn sang đất thành thị (trong quá trình đô thị hóa) Thị trường phận thứ ba là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị Bộ phận thị trường này diễn khá rộng khắp những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh Các bên liên quan phân mảng thị trường này khá đa dạng, bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp, các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước bên thị trường (đứng thu hồi, giao đất, cho thuê đất) Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam Thị trường bất động sản nông nghiệp là phận thị trường bất động sản Tuy nhiên, tính đặc thù nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thị trường bất động sản nông nghiệp (liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp vừa là công cụ sản xuất, vừa phải bảo đảm an ninh lương thực, ổn định xã hội và phát triển bền vững môi trường) nên cần thực đồng nhiều giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam: Một là, cần hoàn thiện thể chế, nhất là cần thống nhất tránh chồng chéo các quy định về bất động sản nông nghiệp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế (nghiên cứu trình ban hành các luật thuế chưa có, theo thông lệ quốc tế, đặc biệt luật thuế chống đầu bất động sản), Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán (quỹ đầu tư tín thác bất động sản)… Hai là, bước tạo dựng, thu hút đầy đủ thành tố thị trường thu hút nguồn đầu tư tất thành phần kinh tế tham gia mạnh mẽ vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng, đó cần ít nhất ba chủ thể quan trọng là các nhà đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp lớn nước, các chủ thể có liên quan đến nguồn kiều hối Ba là, thúc đẩy cấp độ thị trường phát triển Hiện tại, thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng Việt Nam cấp độ tiền tệ hóa và bước đầu tài chính hóa Vì vậy, cần tiến hành đồng các biện pháp để nâng cấp thị trường, chứng khoán hóa, trái phiếu quyền sử dụng đất tham gia thị trường; hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo điều kiện tăng vốn cho thị trường; hình thành hệ thống tái thế chấp bất động sản; hình thành các quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; đưa vào vận hành các quỹ đầu tư từ các quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ tiết kiệm hưu trí Bốn là, đại hóa hệ thống thông tin đất đai tổng thể hệ thống phủ điện tử là giải pháp quan trọng bối cảnh Cách mạng công nghiệp lần thứ tư góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và hoàn thiện thị trường bất động sản nông nghiệp, đơn cử việc có thể đánh thuế chống đầu bất động sản được hay không tùy thuộc nhiều vào hệ thống thông tin đất đai có cập nhật liên thông và được số hóa hệ thống quản lý đất đai hay khơng Năm là, hồn thiện hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch năm 2017 quy hoạch phát triển đô thị Rà soát, làm mới và cập nhật các quy hoạch cũ, đặc biệt là quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch phát triển đô thị Tăng cường kỷ cương quy hoạch theo nguyên tắc, quy hoạch được phê duyệt thì có cấp đó (hoặc cấp có thẩm quyền) mới được sửa đổi quy hoạch Đồng thời, số hóa hệ thống quy hoạch liền với công khai quy hoạch Sáu là, hồn thiện cơng tác thu hồi, giao đất Hiện nay, tỷ lệ lớn đất nông nghiệp đã, và được chuyển thành đất đô thị, đất dịch vụ, đất công nghiệp Tuy nhiên, là khâu phát sinh nhiều bất cập, mâu thuẫn, phức tạp, đó, cần hoàn thiện chế thu hồi, giao đất, nhất là tăng mạnh phương thức tự nguyện, giảm thiểu phương thức bắt buộc Bảy là, tăng cường hoàn thiện chế tài, đặc biệt là chế tài quy hoạch, chế tài quy trình tổ chức triển khai dự án, chế tài quy trình thu hồi đất, chế tài việc tuân thủ pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư…2 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản nông nghiệp hiệu Việc đầu tư vào đất nông nghiệp, nếu không nắm rõ kiến thức về pháp luật rất mạo hiểm Dưới số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp an toàn, tránh rủi ro 5.1 Xác định mảnh đất có nằm quy hoạch khơng Hầu hết các loại đất nông nghiệp nằm khá nhiều các dự án xây dựng nhà nước Nếu mảnh đất đó bạn định mua có dự án, chắn bạn không thể được phép sử dụng cho mục đích sinh sống https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin? dDocName=MOFUCM177060&fbclid=IwAR03511XEtVXdwlnMTExYee3Y7s_FtGgn0Q6V0m8t6jvo2YHl6ZrkJGsQyY ( truy cập 24/3/2022, 22:08) Để giải quyết vấn đề này cách tốt nhất bạn nên chủ động lên UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm Nó giúp bạn tránh gặp rủi ro chẳng may mua phải mảnh đất này Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn tìm hiểu chưa quy hoạch, chưa được quy hoạch làm đất thì việc chuyển đổi gần không thể Do đó không nên mạnh tay đầu tư vào mua mảnh đất này 5.2 Hợp đồng mua bán phải công chứng rõ ràng Theo Luật Đất đai 2013, quy định tại khoản điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng văn bản và có công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Nếu việc mua bán bạn không tuân theo các quy định về mặt hình thức thì không được pháp luật công nhận Việc giao dịch mua bán đất bị vô hiệu không tuân thủ quy định pháp luật dân sự 5.3 Phí chuyển đổi đất nơng nghiệp Có khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán cho phù hợp và có lợi cho mình 5.4 Nắm quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất Với những mảnh đất diện quy hoạch chính quyền chưa đủ để bạn có thể chuyển đổi sang đất Theo đó bạn phải đáp ứng được các điều kiện sau: Khi mua bán đất nông nghiệp cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác, khu đất này là nơi không xảy bất cứ tranh chấp sử dụng không bị kê biên bản thi hành án Ngoài ra, đất này không được quyền tự ý chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác Điểm đặc biệt quan trọng, bạn không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất 5.5 Cơ hội rủi ro đầu tư đất nông nghiệp Ưu điểm bật đất nông nghiệp đó là nguồn cung phong phú, giá thành lại rẻ hẳn đất thổ cư, từ đó giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư và việc tìm mua dễ dàng nhiều so với các loại hình khác Sức hấp dẫn đất nông nghiệp nằm tiềm sinh lời lớn, mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính khoản cao, nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thành công thì nhà đầu tư thu được món lời không nhỏ Đây là lý khiến giá đất nơng nghiệp tại Hịa Lạc (huyện Quốc Oai, Thạch Thất – Hà Nội) từng lên “cơn sốt” hồi tháng 6/2020, tăng tới 30-50% so với kỳ năm 2019, có thông tin quy hoạch chung khu thị Hịa Lạc được phê duyệt Các cò đất hồ hởi gợi ý nhà đầu tư có thể mua cả đất to, từ đất xen kẽ với đất vườn cho đến đất rừng, đất nông nghiệp Sau đó, họ đứng chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán Tuy nhiên đến đầu tháng 6/2020, chính quyền huyện Quốc Oai có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn, nhằm ổn định giá bất động sản Điều này khiến không ít nhà đầu tư rót tiền vào đất nông nghiệp sốt giá tại huyện Quốc Oai bị mắc kẹt vốn, khó giao dịch sang nhượng Trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn” mua đất nơng nghiệp, đất rừng Hịa Lạc là ví dụ cho những rủi ro có thể xảy “săn” đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư Đó là chưa kể những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư, việc chuyển đổi không quá khó khăn và phức tạp lại mất nhiều thời gian, 10 đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn lúc thủ tục chưa hoàn thành Ngoài ra, có tình huống “oái ăm” khác mà nhà đầu tư có thể phải đối diện, chí mất tiền oan uổng đổ tiền vào đất nông nghiệp như: – Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao, phù hợp với số đối tượng nhất định nhà đầu tư dày vốn doanh nghiệp mua lên thổ cư, phân lô bán nền Nếu vì theo tâm lý đám đông mà vay nợ, chí buôn đất phần lớn tiền vay ngân hàng thì chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ – Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới khu đô thị vì số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn kế hoạch khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”, không được bán chẳng xong – Nếu đất nông nghiệp đó không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất thì nhà đầu tư bị chôn vốn rất lâu, chí phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp – Nếu mảnh đất nông nghiệp nằm diện giải tỏa thì được bồi thường theo giá đất nông nghiệp Trên là số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp làm dự án chuyển lên đất Việc nắm kiến thức pháp luật giúp bạn hạn chế rủi ro đầu tư vào đất nông nghiệp II Thị trường bất động sản công nghiệp Bất động sản công nghiệp Bất động sản cơng nghiệp là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, nhà xưởng cho thuê, kho bãi và các dự án xây dựng khác phục vụ sản xuất công nghiệp 39 thẩm quyền; nhà cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác - Bên cho thuê phải thông báo văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Ngoài hợp đồng thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt các trường hợp sau - Đối với bên cho thuê nhà phép đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê trường hợp sau: + Bên cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà xã hội cho thuê không thẩm quyền, không đối tượng, không điều kiện theo quy định Luật nhà ở; + Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý chính đáng; + Bên thuê sử dụng nhà không mục đích thỏa thuận hợp đồng; + Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê; + Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà thuê mà không có sự đồng ý bên cho thuê; + Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt những người xung quanh được bên cho thuê nhà tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà không khắc phục; + Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê thực cải tạo nhà và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà mới các bên thỏa thuận; trường hợp không 40 thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định pháp luật.” - Đối với bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà có các hành vi sau đây: + Không sửa chữa nhà có hư hỏng nặng; + Tăng giá thuê nhà bất hợp lý tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận; + Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba - Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật  Cho thuê văn phòng: Khi thuê văn phòng bắt buộc phải có hợp đồng được thỏa thuận ký kết giữa bên thuê và bên cho thuê Hợp đồng phải nêu được những điều khoản bắt buộc nghĩa vụ và quyền đơi bên, thời hạn th văn phịng, các loại chi phí cần trả… Không được phép sử dụng nhà chung cư để làm văn phòng theo Khoản 11 điều Luật Nhà 2014 nghiêm cấm việc sử dụng chung cư vào những mục đích khác không phải để ở” Theo Nghị định 99/2015/NĐ – CP tại Điều 80 Khoản quy định: Trường hợp các đơn vị thuê chung cư để làm văn phòng được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh Thì trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành thì bắt buộc các đơn vị thuê chung cư để làm văn phòng phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác thời hạn tháng Sau ngày 10/6/2016, nếu đơn vị thuê chung cư để làm văn phòng hoạt động kinh doanh thì được coi là trái quy định với pháp luật 41 VII Thị trường đất nghĩa trang, nghĩa địa Khái niệm Dưới góc độ pháp luật đất đai, đất nghĩa trang, nghĩa địa là đất được quy hoạch các quan nhà nước có thẩm quyền với mục đích sử dụng là làm nghĩa trang, nghĩa địa Phân loại đất nghĩa trang: Gồm loại Thứ nhất, Nghĩa trang nhân dân cấp là nơi táng người dân thuộc ranh giới hành chính các cấp, được phân thành các loại sau: nghĩa trang cấp thành phố; nghĩa trang cấp quận, huyện, thị xã (gọi chung là cấp huyện); nghĩa trang cấp xã, phường ,thị trấn (gọi chung là cấp xã ); nghĩa trang thơn, làng, dịng họ, gia đình và nghĩa trang tổ chức, cá nhân quản lí Thứ hai, Nghĩa trang liệt sĩ là nơi chôn cất phần mộ đồng thời là nơi tưởng niệm, ghi công các liệt sĩ hi sinh làm nhiệm vụ bảo vệ và xây dựng Tổ quốc và làm nhiệm vụ quốc tế Theo cấp quản lí, nghĩa trang liệt sĩ được phân thành các loại: nghĩa trang liệt sĩ cấp thành phố, nghĩa trang liệt sĩ cấp huyện, nghĩa trang liệt sĩ cấp xã Thứ ba, Nghĩa trang quốc gia là nơi chôn cất phần mộ đồng thời là nơi tưởng niệm, ghi công các cán cao cấp Đảng và Nhà nước, các danh nhân văn hóa, các nhà khoa học… có công với đất nước Thứ tư, Nghĩa trang người nước ngồi là nơi dành riêng cho chơn cất các phần mộ người nước ngoài Theo cấp quản lí, nghĩa trang người nước ngoài được phân thành nghĩa trang người nước ngoài cấp thành phố và nghĩa trang người nước ngoài cấp huyện Quy định pháp luật đất nghĩa trang, nghĩa địa - Theo Điều 162 Luật Đất đai năm 2013 (luật số 45/2013/QH13), Nghị định số 23/2016/NĐ-CP ngày 05/4/2016 Chính phủ về Xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và sở hỏa táng quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa Theo đó, tất cả các nghĩa trang, sở hỏa táng phải được quy hoạch, việc quy hoạch, đầu tư xây dựng nghĩa trang, sở hỏa táng phải tuân thủ pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường - Việc đầu tư xây dựng nghĩa trang và sở hỏa táng được khuyến khích nhằm tiết kiệm tối đa đất, chi phí xây dựng và góp phần đại hóa - Bên cạnh việc đầu tư xây dựng, việc quản lý đất nghĩa trang, sở hỏa táng phải tuân thủ theo pháp luật về đất đai, tiết kiệm và hiệu quả; bảo đảm an toàn, an ninh và vệ sinh mơi trường 42 Kiến nghị hồn thiện pháp luật Pháp luật Việt Nam về đất nghĩa trang, nghĩa địa quá trình hoàn thiện, nhiên sự đa dạng cộng đồng dân cư theo khu vực mà các khâu quản lý, quá trình hành pháp chưa thực sự hiệu quả dẫn đến sự “hỗn loạn” việc phân bổ, quản lý về quỹ đất và hình thức mai táng các địa phương Ví dụ về Công viên nghĩa trang Thiên Đức Vĩnh Hằng Viên vốn là bước tiến quan trọng đối với sự phát triển bền vững lĩnh vực đất nghĩa trang, đất nghĩa địa Việt Nam Nhưng lại vấp phải những khâu quản lý, xử lý về môi trường hiệu quả dẫn đến ảnh hưởng xấu đến môi trường và đời sống dân cư; vấn đề về qùn sử dụng đất cịn rắc rới Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật sau: Thứ nhất, việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, quản lý, quy hoạch, sử dụng đất nghĩa trang đảm bảo tính hiệu quả, tiết kiệm, an toàn đối với môi trường và đời sống dân cư là điều cấp thiết Thứ hai, cần có những quy chế rõ ràng địa bàn để buộc UBND các cấp đảm bảo những nội dung phải thực Thứ ba, xây dựng bản đồ, trạng sử dụng đất nghĩa trang theo vùng và phản ánh rõ đặc trưng văn hóa vùng miền để phục vụ cho nghiên cứu và xây dựng khu đất nghĩa trang, nghĩa địa phù hợp Thứ tư, bổ sung quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa Thứ năm, Nhà nước nên sử dụng công cụ tài chính (thông qua hệ thống thuế) để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa, góp phần tăng ngân sách nhà nước, đảm bảo công sử dụng đất, hướng người dân đến việc lựa chọn và sử dụng những phương thức táng mới văn minh, đại, chi phí thấp và tiết kiệm đất VIII Thế chấp bất động sản Thế chấp bất động sản là việc bên (bên thế chấp) dùng bất động sản thuộc sở hữu mình để đảm bảo thực nghĩa vụ và không phải chuyển giao BĐS đó cho bên (bên nhận thế chấp) Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có nhà ba tầng đứng tên ông, vì ông A rất cần khoản tiền tương đối lớn ông lại không có và không có khả xoay sở nên ông thế chấp nhà này cho Ngân hàng để ông có 43 tiền Việc ông thế chấp nhà này cách ông chuyển giấy tờ đứng tên ông (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở) cho Ngân hàng để đảm bảo về mặt pháp lý nếu ông A không có khả toán khoản tiền mà ông vay tại ngân hàng khoảng thời gian được quy định thì Ngân hàng tiến hành phát mại tài sản đó Ngày nay, với sự phát triển nền kinh tế thị trường và hệ thống ngân hàng, việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự các tổ chức, cá nhân là rất phổ biến Các Ngân hàng rất ưu tiên nhận bất động sản làm tài sản thế chấp những đặc điểm riêng vốn có BĐS như: tính cố định, tính ít hao mòn BĐS giúp ngân hàng dễ thực quá trình xác định, giám sát, không tốn chi phí quản lý tài sản hay tính khoản và khả xử lý tài sản thế chấp là BĐS khách hàng không trả được nợ cao nhiều tài sản khác nhờ khan kiếm và sự phát triển thị trường BĐS,… Mục đích việc thế chấp bất động sản thường là vay vốn để đầu tư chính vì thế mà hoạt động này đóng vai trò quan trọng giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế Tuy nhiên, có thực tế là hoạt động thế chấp này thường diễn tình trạng bất cập chưa thể giải quyết triệt để Thứ nhất, việc định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại có hạn chế thực tế Thị trường BĐS liên tục thay đổi theo quan hệ cung cầu thị trường Có nhiều trường hợp giá biến động với biên độ lớn, tạo những sóng đầu BĐS Nhưng có nhiều trường hợp giá sụt giảm thị trường BĐS trầm lắng, hoạt động mua bán diễn thưa thớt Do đó, việc xét giá BĐS làm cứ tham chiếu định giá chưa chính xác, kết quả thẩm định có thể sai lệch lớn quá trình khách hàng vay tiền tại ngân hàng Việc định giá sai khiến cho BĐS thế chấp lý số tường hợp có giá trị thấp nhiều lần so với thời điểm thẩm định, làm hoạt động thu hồi nợ xấu khó khăn Một số tài sản thế chấp bán nhiều lần không có người mua khiến BĐS xuống cấp Cùng với đó, giá trị định giá BĐS các ngân hàng cao nhất 44 đạt 1,5 - lần khung giá nhà nước Trong giá thị trường thì thay đổi liên tục, khung giá nhà nước lại thấp, thay đổi chậm so với thị trường Điều này làm ảnh hưởng đến phần hạn mức vay vốn tối đa khách hàng Ngoài ra, cịn những ́u tớ khác phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, việc thẩm định giá sơ sài, thiếu khách quan,… làm định giá trở nên sai lệch Như có thể thấy, thị trường bất động sản tác động lớn đến việc định giá BĐS, việc định giá quá thấp ảnh hưởng đến quyền lợi bên thế chấp, quá cao thì dễ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng chấp nhận thế chấp Thứ hai, vấn đề liên quan đến chấp bất động sản chủ đầu tư dự án nhà ở, hộ tương đối phức tạp tồn nhiều khoảng trống Nguyên nhân gây tình trạng này phải kể đến sự rời rạc tại phần giao thoa giữa các văn bản pháp luật chuyên ngành với các văn bản hướng dẫn Trên thực tế, có nhiều trường hợp dự án đầu tư xây dựng bị chủ đầu tư mang thế chấp mà không thông báo cho khách hàng biết tình trạng pháp lý BĐS, thực việc thế chấp nhiều lần (Ở Việt Nam, với tình trạng gần 100% chủ đầu tư dự án nhà phải vay tiền từ ngân hàng nay, chung cư bị đem cầm cố hay nhiều lần kể số xác), thế chấp khơng được sự đồng ý bên mua nhà hay giải chấp chậm trễ gián đoạn việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho khách hàng,… Nếu chủ đầu tư không có khả toán nợ, quyền và lợi ích khách hàng bị ảnh hưởng Điển hình vụ việc năm 2019 chung cư Khang Gia Tân Hương, quận Tân Phú bị ngân hàng Nam Á thông báo thu giữ và xử lý tài sản chủ đầu tư là công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia thế chấp dự án tại ngân hàng này không có khả toán nợ Gần 400 hộ, ổn định tại chung cư này hàng chục năm, phải đường nếu chính quyền không vào Hay vào giữa năm 2021: Ngân hàng MSB (hàng hải Việt Nam) xử lý 200 biệt thự được thế chấp thuộc dự án PMR Evergreen tọa lạc tại đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM để thu hồi khoản nợ không hạn chủ đầu tư Theo pháp luật thì khách 45 hàng có thể thế chấp hộ dự án, trường hợp khách hàng thế chấp hộ dự án để vay vốn ngân hàng có thể dẫn đến tài sản được thế chấp cả chủ đầu tư lẫn người mua Ngân hàng giải ngân lần cho khoản vay khác nhau, điều này tạo mức độ rủi ro lớn nhận thế chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân Như có thể thấy, thế chấp dự án là điều mà chủ đầu tư nào thực để có nguồn tài chính công tác quản lý dự án thế chấp, thông tin về dự án thế chấp nhiều vướng mắc, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người mua từ đó thấy được quy định pháp luật chưa thực sự rõ ràng việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà xảy tranh chấp liên quan đến việc dự án bị thế chấp Thực tế này đặt yêu cầu phải có những giải pháp để quản lý chặt chẽ và rà soát việc thế chấp bất động sản Thứ ba, đất khơng có tranh chấp quy định Luật đất đai 2013 chưa rõ ràng nên thực chấp, để xác định đất có tranh chấp hay khơng cịn “mơ hồ” Trong những trường hợp, điều kiện, đặc điểm cụ thể nào thì được xác định là đất có tranh chấp chưa được Luật quy định rõ Căn cứ Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà được xem là có tranh chấp và quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký có văn bản thụ lý văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Vậy quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thực hiên việc xác nhận đất không có tranh chấp Trong công tác quản lý đất đai thì việc quy định là hợp lý thực tế, có thể xảy tình trạng số phận cán chính quyền vì lợi ích bản thân làm sai và xác nhận đất không có tranh chấp hay có thể sách nhiễu, yêu cầu gây khó khăn cho bên thế chấp Nếu đất có tranh chấp người thế chấp xin được xác nhận quan có thẩm quyền thì là rủi ro khá lớn nhận thế chấp bất động sản này Điều này cho thấy thực trạng quản lý đất đai tồn tại bất cập và luật pháp chưa có những hướng dẫn chi tiết thực tế khiến các chủ thể tham gia thế chấp gặp nhiều khó khăn 46 Thứ tư, thực tế thực chấp, cá nhân, tổ chức phải đối mặt với nhiều vấn đề phát sinh việc thực quyền nghĩa vụ Đới với các tổ chức tín dụng thì vấn đề xử lý nợ, thu hồi nợ có nhiều quy định, cịn đới với cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì hầu chưa có chế nào ngoài việc thực quyền khởi kiện theo quy định pháp luật Các chế, phương pháp để xác định khâu đầu vào việc thẩm định giá cho vay, giải ngân cho đến việc xử lý tài sản nợ không có những hướng dẫn chi tiết thực tế, điều này dẫn đến những hệ lụy lớn Trên thực tế không ít vấn đề gặp phải, trường hợp tài sản không được đăng ký giao dịch đảm bảo, người đứng tên giấy tờ có thể lợi dụng để thực thực thế chấp cho nhiều tổ chức, cá nhân khác lúc Trong ngân hàng thực nhận thế chấp tài sản khách hàng phải qua phịng cơng chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo… Vậy các tổ chức, cá nhân thực nhận thế chấp tài sản có cần bắt buộc phải thực các bước này hay không? Tất nhiên, tổ chức, cá nhân có thể làm được các bước tính chính xác và tuân thủ các quy định pháp luật lại là vấn đề nan giải Khi tiến hành địi nợ đến hạn, người nợ khơng trả theo hợp đồng kí thì cá nhân, tổ chức có thể kiện tòa án; cách này thì cá nhân tổ chức nhận thế chấp phải chấp nhận quá trình tố tụng tốn thời gian và tiền bạc tổ chức tín dụng Chính vì mà xã hội xảy nhiều vấn đề phức tạp vấn đề tín dụng đen Như có thể thấy những quy định về thế chấp tổ chức cá nhân chưa được đầy đủ, chế giám sát hoạt động thế chấp quan nhà nước chưa chặt chẽ Thứ năm, việc ban hành trình tự, thủ tục cá nhân công dân yêu cầu đăng ký chấp lĩnh vực chưa có Như việc thiết lập các biểu mẫu bản, các thành phần hồ sơ cần có, các vấn đề cần xác minh, chứng minh tiến hành giao dịch… Bởi vì, biết, giao dịch liên quan đến quyền sở hữu có sự điều chỉnh từ rất nhiều các văn bản quy phạm pháp luật nhiều lĩnh vực như: hôn nhân gia 47 đình, thừa kế, kinh tế, hành chính… Từ đó dẫn đến tình trạng hệ thớng các Văn phịng đăng ký đất đai lúng túng việc tiếp nhận và giải quyết yêu cầu công dân Trong lĩnh vực công chứng, chứng thực vấp phải vấn đề tương tự Nhận xét: -Thị trường bất động sản và thị trường tài chính có tác động lớn đối với hoạt động thế chấp vay vốn mà cụ thể là hoạt động định giá BĐS -Những bất cập chưa khắc phục hoạt động thế chấp thể sự thiếu chặt chẽ, thiếu những văn bản hướng dẫn cụ thể pháp luật -Việc quản lý không tốt lĩnh vực nhất là về thực trạng thế chấp lần hay nhiều lần có thể dẫn đến sự suy sụp thị trường tài chính thông qua khủng hoảng bất động sản - Cơ chế công khai minh bạch thông tin quản lý thị trường rất yếu tạo nên độ rủi ro khá cao Pháp luật quy định về công khai minh bạch khá tốt thực công khai minh bạch các địa phương yếu - Hiện việc mua nhà hình thành tương lai diễn phổ biến, nên để tránh rủi ro có thể xảy ra, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước giao dịch, tham khảo thông tin từ Sở Xây dựng để biết điều kiện dự án có được mở bán hay không, và thông tin từ phía ngân hàng để biết tài sản đó bị thế chấp hay chưa B Các quy luật tác động vào thị trường bất động sản Cũng các thị trường khác nền kinh tế thị trường, sự vận hành thị trường bất động sản chịu tác động các quy luật kinh tế khách quan quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v Ngoài thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ thị trường Quy luật cung cầu: Đối với thị trường bất động sản thì: (i) Cầu bất động sản chính là khối lượng sản phẩm bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả chi trả để nhận 48 được khối lượng sản phẩm đó thị trường (ii) Cịn cung bất động sản chính là khới lượng sản phẩm bất động sản hành và hành thời gian ngắn thị trường Cung và cầu thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với Và giữa chúng có quy luật gọi là quy luật cung cầu thị trường bất động sản.Quy luật cung cầu thị trường bất động sản được phân thành trường hợp sau: Trường hợp thứ nhất, nguồn cung bất động sản nhỏ nguồn cầu thì dẫn đến tình trạng giá cả thị trường bất động sản tăng lên Trường hợp thứ hai, nguồn cung nguồn cầu đồng nghĩa với việc khối lượng sản phẩm bất động sản đủ để đáp ứng cho nhu cầu về bất động sản người tiêu dùng, đó dẫn đến tình trạng giá cả cân và không thay đổi Trường hợp cuối là nguồn cung lớn nguồn cầu, có nghĩa là khối lượng sản phẩm bất động sản cung ứng thị trường vượt quá nhu cầu sử dụng người, từ đó dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống * Các yếu tố tác động Là thị trường đặc biệt, quy luật cung cầu thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng những yếu tố sau: - Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà tăng lên - Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc - Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi công nghệ xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà tăng - Thay đổi chính sách sử dụng đất Nhà nước Quy luật giá trị: Như đều biết bất động sản sát cánh sự phát triển người, nó là nhu cầu thiết yếu (một nhu cầu thiết yếu ) người Bất động sản có thể được sử dụng để ở, cho thuê, kinh doanh, chí chết…cũng cần bất động sản, chính vì ngày có vài dịch vụ về bất động sản tâm linh Bất động sản nếu có nhiều công dụng, lợi ích thì giá trị nó càng cao giá trị cao thì giá bán cao và dễ khoản Ví dụ Bất động sản vừa có thể vừa kinh doanh, vừa gần các khu vực tiện ích thì cao các bất động sản có và vị trí xa các tiện 49 ích Tuy nhiên có rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản các khu vực vùng xa, không có tiện ích gì…Do hầu hết là tâm lý đám đông và tin đồn khu vực đó xây dựng sân bay, khu đó chuẩn bị lên quận, lên thành phố theo thời gian thì tin đồn là tin đồn Thậm chí có số dự án quy hoạch tầm nhìn 20-30 năm có những thời gian để thực nó thì rất xa vời Chính vì họ không áp dụng về quy luật giá trị Thường thì các bất động sản mua bán lúc có sóng thị trường, sóng qua thì khoản vô khó khăn Ở các nước tư bản thì họ không coi trọng nhiều về nhà đất vì tổ tiên xa xưa họ là người du mục, họ chăn nuôi gia súc từ các bãi cỏ này đến bãi cỏ khác Nhưng Việt Nam ta từ xưa coi trọng An cư lạc nghiệp, nên trồng lúa mảnh đất cố định hàng trăm, ngàn năm.Và Việt Nam, bạn được xem là giàu có sở hữu nhiều bất động sản Và có đến 85-90 % người giàu Việt Nam đều liên quan đến bất động sản Ngoài mục đích để an cư thì bất động sản sử dụng để sản xuất, kinh doanh , để làm nhà xưởng , nhà máy, cho thuê bãi đổ xe,… nên bất động sản có giá trị các tài sản khác Quy luật giá (cạnh tranh) Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn cung hay cầu theo giá Do đặc điểm thị trường bất động sản là thời gian ngắn hạn, độ co giãn cung là rất nhỏ sự tăng lên cầu làm giá tăng nhanh Trong dài hạn, độ co giãn cung lớn nên sự tăng giá chậm Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị trường loại hàng hoá nào đó tăng lên kích thích tăng “cung”, đồng thời làm cho “cầu” giảm xuống Ngược lại, trường hợp giá cả thị trường giảm thì làm tăng “cầu” và giảm 50 “cung” Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết được quan hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động cung – cầu thị trường BĐS, phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đề cập phần Quy luật chu kỳ Tính đặc thù bất động sản chính là sản phẩm không thể di chuyển được và tính “trễ” đầu tư bất động sản hình thành cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ Tính chu kỳ thị trường bất động sản hình thành nên giai đoạn phát triển cho sản phẩm sau: phục hồi – tăng trưởng - hưng thịnh – suy thoái - Đây chính là những thuộc tính khách quan thị trường bất động sản không Việt Nam mà hầu hết các nước thế giới Chu kỳ thị trường bất động sản không phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế và tớc độ thị hóa mà cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, bên cạnh đó, chu kỳ thị trường bất động sản thay đổi theo từng giai đoạn Chu kỳ thị trường bất động sản Ở Việt Nam dao động khoảng – năm Ở Mỹ là khoảng 18 năm Còn Nhật Bản khoảng 12 năm và tại Trung Quốc khoảng năm… Mọi diễn biến chu kỳ bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế đất nước là tài chính, ngân hàng, nội thất và các ngành nghề liên quan khác Còn đối với các nhà đầu tư bất động sản nắm bắt được chu kỳ bất động sản và những biến động chu kỳ đều rất quan trọng vì nó liên quan đến khả kiếm lợi nhuận quyết định sự thành bại đầu tư bất động sản các nhà đầu tư này - Phục hồi Việc xác định giai đoạn phục hồi chu kỳ có thể rất khó khăn Tăng trưởng cho thuê trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát và nhanh chóng hành động có dấu hiệu phục hồi Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường tình trạng khó khăn về tài chính Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán cho thuê nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng Thời gian là chìa khóa - Mở rộng Nền kinh tế chung được cải thiện, tăng trưởng việc làm mạnh mẽ và nhu cầu về không gian và nhà ngày càng tăng Giai đoạn mở rộng là công chúng bắt đầu lấy lại 51 niềm tin vào nền kinh tế Trong thị trường đà phát triển, bạn có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển tái phát triển các bất động sản phục vụ cho thị hiếu thị trường tại và bán với giá cao giá trị thị trường - Siêu cung Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư các nhà phát triển đều phải đảm bảo nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng Điều không thể tránh khỏi đó là thời điểm mà cung bắt đầu vượt quá cầu, quá nhiều nhà trống thị trường sự thay đổi đột ngột nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm Chủ sở hữu bất động sản thường lý hàng tồn kho họ vì sợ tài sản bị bỏ trống không bán được Tuy nhiên, đó không phải là chiến lược đắn Bạn cần phân tích xác định những bất động sản mà bạn cảm thấy hoạt động tốt chu kỳ bất động sản tiếp theo Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và nắm giữ để bạn có những bất động sản lý tưởng danh sách mình chờ đợi thời điểm “sang tay” lý tưởng quay trở lại - Suy thoái Trong giai đoạn suy thoái, cung vượt cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao Ngoài ra, không những không thể tăng giá thuê, sớ chủ nhà cịn buộc phải giảm giá th để thu hút những người thuê chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế Là nhà đầu tư, bạn nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho suy thoái tiếp theo Suy thoái cung cấp hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ Bạn có thể giữ những bất động sản này sửa sang lại để gia thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp để chúng sẵn sàng tung thị trường nền kinh tế bắt đầu phục hồi DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Nhà 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà Luật Đất đai 2013 https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/de-thi-truong-bat-dong-san-nong-nghiep-cua-viet-nam-phat-trienben-vung-323108.html ( truy cập 24/3/2022, 21:29) 52 https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin? dDocName=MOFUCM177060&fbclid=IwAR03511XEtVXdwlnMTExYee3Y7s_FtGgn0Q6V0m8t6jvo2YHl6ZrkJGs QyY ( truy cập 24/3/2022, 22:08) Thị trường bất động sản công nghiệp 2020 hướng đầu tư tiềm năng? https://www.tapdoantrananh.com.vn/tintong-hop/bat-dong-san-cong-nghiep Tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, https://iipvietnam.com/tong-quan-thi-truong-bat-dongsan-cong-nghiep-viet-nam.html “Bất động sản ven biển gì? Có nên đầu tư vào mảng đất động sản không?”, 21/03/2022 https://nasaland.vn/bat-dong-san-ven-bien-la-gi.html (Truy cập ngày 29/03/2022, 14:50pm) ThS Nguyễn Thành Tôn - Khoa Quản lý đất đai - Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội (02/12/2021); Những nghiên cứu giá đất ven biển cảnh báo rủi ro cho nhà đầu tư bất động, Tài nguyên môi trường https://tainguyenvamoitruong.vn/nhung-nghien-cuu-ve-gia-dat-ven-bien-va-nhung-canh-bao-rui-ro-chocac-nha-dau-tu-bat-dong-san-cid1747.html ( Truy cập ngày 28/03/2022 13:05 pm) 10 Luật sư Nguyễn Thanh Hà (03/11/2021), Thực trạng sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam https://reatimes.vn/thuc-trang-phap-luat-va-nhung-van-de-vuong-mac-bds-du-lich20201224000007810.html (Truy cập ngày 28/03/2022 11:10 am) 11 Tuấn Sơn (23/03/2022), Phú Yên trở thành tâm điểm đầu tư bất động sản, Vneconomy https://vneconomy.vn/phu-yen-dang-tro-thanh-tam-diem-dau-tu-bat-dong-san.htm (Truy cập ngày 29/03/2022 16:17 pm) 12 Thùy chi (7/8/2021), Tác động xu hướng thị trường chung cư mùa COVID-19 https://thanglong.chinhphu.vn/tac-dong-va-xu-huong-thi-truong-chung-cu-trong-mua-covid-19-10334093.htm truy cập ngày 30/3/2022 13 Hoàng Trang (30/03/2022), Thị trường bất động sản cho thuê khởi sắc sau thời gian dài trầm lắng, Thị trường bất động sản cho thuê khởi sắc sau thời gian dài trầm lắng (tapchitaichinh.vn), truy cập 18 ngày 1/4/2022 14 Doãn Thành (22/02/2022), Thị trường nhà trọ cho thuê: Kỳ vọng sớm phục hồi, Thị trường nhà trọ cho thuê: Kỳ vọng sớm phục hồi (laodongthudo.vn), truy cập 17 ngày 30/03/2022 15 Ngọc Sương (16/03/2022), Lượng tìm kiếm phòng trọ, hộ cho thuê tăng đột biến, Lượng tìm kiếm phịng trọ, hộ cho th tăng đột biến (batdongsan.com.vn), truy cập 20 ngày 30/03/2022 53 16 TS.Nguyễn Mạnh Hùng, Thị trường bất động sản Việt Nam Thực trang giải pháp, (truy cập 10/5/2022, 23:15) 17 Nguyễn Minh Hiếu BĐS, Ba quy luật điều tiết bất động sản nên biết, https://batdongsanocn.com/03-quy-luat-dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-ban-nenbiet/? fbclid=IwAR2xW3q9v4zV2DGEcJce1FavLs3p00bRJyXYO0LOJhSMWbuO71e3C m62CbM ( Truy cập 10/5/2022, 23:22) ...2 A Vấn đề loại đất tham gia thị trường bất động sản I Thị trường bất động sản nông nghiệp Khái niệm bất động sản nông nghiệp Bất động sản nông nghiệp là môt loại... hay chưa B Các quy luật tác động vào thị trường bất động sản Cũng các thị trường khác nền kinh tế thị trường, sự vận hành thị trường bất động sản chịu tác động các quy luật kinh tế... khách quan quy luật gia? ? trị, quy luật cung cầu, quy luật gia? ? cả, quy luật cạnh tranh v.v Ngoài thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ thị trường Quy luật cung