VIII. Thế chấp bất động sản
4. Quy luật chu kỳ
Tính đặc thù trong bất động sản chính là sản phẩm không thể di chuyển được và do tính “trễ” của đầu tư bất động sản đã hình thành cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Tính chu kỳ của thị trường bất động sản đã hình thành nên 4 giai đoạn phát triển cho sản phẩm như sau: phục hồi – tăng trưởng - hưng thịnh – suy thoái -. Đây cũng chính là một trong những thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà ở hầu hết các nước trên thế giới.
Chu kỳ của thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, bên cạnh đó, chu kỳ của thị trường bất động sản cũng thay đổi theo từng giai đoạn.
Chu kỳ của thị trường bất động sản Ở Việt Nam dao động trong khoảng 7 – 9 năm. Ở Mỹ là khoảng 18 năm. Còn ở Nhật Bản khoảng 12 năm và tại Trung Quốc khoảng 7 năm… Mọi diễn biến trong chu kỳ bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế đất nước như là tài chính, ngân hàng, nội thất và các ngành nghề liên quan khác.
Còn đối với các nhà đầu tư bất động sản nắm bắt được chu kỳ bất động sản và những biến động trong mỗi chu kỳ đều rất quan trọng vì nó liên quan đến khả năng kiếm lợi nhuận cũng như quyết định sự thành bại trong đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư này.
- Phục hồi
Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.
- Mở rộng
Nền kinh tế chung đang được cải thiện, tăng trưởng việc làm mạnh mẽ và nhu cầu về không gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại
niềm tin vào nền kinh tế. Trong khi thị trường đang trên đà phát triển, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho thị hiếu của thị trường hiện tại và bán với giá cao hơn giá trị thị trường.
- Siêu cung
Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Điều không thể tránh khỏi đó là thời điểm mà cung bắt đầu vượt quá cầu, do quá nhiều nhà trống trên thị trường hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm. Chủ sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho của họ vì sợ rằng tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Tuy nhiên, đó không phải là một chiến lược đúng đắn. Bạn cần phân tích xác định những bất động sản mà bạn cảm thấy sẽ hoạt động tốt trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và nắm giữ để bạn có những bất động sản lý tưởng trong danh sách của mình trong khi chờ đợi thời điểm “sang tay” lý tưởng quay trở lại.
- Suy thoái
Trong giai đoạn suy thoái, cung vượt cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Ngoài ra, không những không thể tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những người thuê đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Là một nhà đầu tư, bạn nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. Suy thoái cung cấp cơ hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ. Bạn có thể giữ những bất động sản này hoặc sửa sang lại để gia thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp để chúng sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO1. Luật Nhà ở 2014. 1. Luật Nhà ở 2014.
2. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. của Luật nhà ở.