Thực trạng pháp luật đối với loại hình kinh doanh bất động sản du lịch 8:

IV. Thị trường bất động sản du lịch và ven biển 1 Khái niệm:

6. Thực trạng pháp luật đối với loại hình kinh doanh bất động sản du lịch 8:

Về các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản du lịch, công nhận về quyền sở hữu đối với nhà đầu tư mua bất động sản du lịch. Về cơ bản thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh.

Tuy rằng hiện tại công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, thì chế độ sử dụng đất đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Về quyền thực hiện và kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch. Do tính chất công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu

8 Luật sư Nguyễn Thanh Hà (03/11/2021), Thực trạng chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam.https://reatimes.vn/thuc-trang-phap-luat-va-nhung-van-de-vuong-mac-bds-du-lich-20201224000007810.html (Truy cập ngày https://reatimes.vn/thuc-trang-phap-luat-va-nhung-van-de-vuong-mac-bds-du-lich-20201224000007810.html (Truy cập ngày 28/03/2022 11:10 am)

trú du lịch, bất động sản du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” nên khó đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Về hình thức xác lập giao dịch: Về cơ bản, hợp đồng bất động sản du lịch là một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Điểm khác biệt lớn nhất chính là liên quan tới vấn đề khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận giữa người mua và chủ đầu tư dự án. Điều 3 Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) quy định các nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch bao gồm: Tuân thủ pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan; đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch theo quy định tại Điều 49 Luật Du lịch năm 2017; thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên có lưu ý rằng phương thức thanh toán vẫn được dùng tiền mặt trong các hợp đồng kinh doanh bất động sản kể cả bất động sản du lịch. Bởi vậy có thể sẽ phát sinh những vấn đề mà nhà đầu tư cần lưu ý bởi yếu tố tiêu cực trong kinh doanh như sử dụng sai mục đích khi không kiểm soát được phần tiền mà chủ đầu tư được ứng trước của khách hàng.

Vấn đề cam kết tài chính: Để hiểu rõ hơn, trong loại hình kinh doanh này thường có ba bên:

- Chủ đầu tư (CĐT) - Khách hàng

Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của CĐT, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho CĐT kinh doanh.

Việc kinh doanh căn hộ Condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của CĐT. Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của CĐT nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi.

Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết.

Còn với các sản phẩm bất động sản du lịch chưa có hành lang pháp lý quy định chặt chẽ đầy đủ, chế tài xử phạt cam kết quy định trong Luật chưa thực sự rõ ràng thì những tranh chấp (nếu có) liên quan đến cam kết về lợi nhuận sẽ mất nhiều thời gian, phức tạp và rắc rối hơn nữa.

Chính sách thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch Việt Nam: Hiện tại hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình bất động sản du lịch chưa đầy đủ, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua. Pháp luật Việt Nam hiện nay mới chỉ quy định người nước ngoài (cá nhân) được mua nhà ở tại Việt Nam. Còn luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chỉ tổ chức nước ngoài mới được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, còn đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (loại hình thương mại) thì chưa có quy định cụ thể trong cả 2 bộ Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai.