Tiểu luận phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ⸙ ⸙ ⸙ BÀI TẬP NHÓM Học phần PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 8 Giảng viên PGS TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 05 năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ RỬA TIỀN VÀ RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2 1 1 Khái niệm về rửa tiền 2 1 2 Rửa tiền trong kinh doanh bất động sản 2 1 3 Các đặc điểm của hình thức rửa tiền trong kinh doanh bất động sản 3 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ⸙ ⸙ ⸙ BÀI TẬP NHÓM Học phần: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm Giảng viên: PGS.TS Dỗn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 05 năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Trước diễn biến tình hình kinh tế – xã hội tình trạng tội phạm, quốc gia ngày quan tâm đến nguy tác hại tội phạm rửa tiền Loại tội phạm làm cho kinh tế trở nên minh bạch, tạo hội cho loại hình tội phạm kinh tế khác phát triển Những năm qua, Việt Nam hội nhập sâu rộng với kinh tế giới, kèm với trình hội nhập xuất lượng lớn nguồn vốn nước đầu tư vào kinh tế Tuy nhiên, có số lượng khơng nhỏ nguồn vốn đưa vào kinh tế nước ta nhằm mục đích sản xuất – kinh doanh mà để hợp pháp hóa nguồn gốc Các nguồn vốn hình thành từ hoạt động bất hợp pháp mua bán trái phép chất ma túy, buôn lậu, tham nhũng… đưa vào thị trường trót lọt trở thành đồng tiền có nguồn gốc hợp pháp Và, thủ đoạn mà đối tượng sử dụng phổ biến để rửa tiền đầu tư vào thị trường bất động sản Nhận thấy tình hình bất cập đó, nhóm lựa chọn đề tài Phịng chống rửa tiền kinh doanh bất động sản làm chủ đề cho tập nhóm, viết tập trung trình bày vấn đề lý luận liên quan đến rửa tiền thông qua bất động sản, đồng thời liên hệ tới tình hình số quốc gia giới để từ rút kinh nghiệm, xây dựng phương hướng hoàn thiện pháp luật phịng chống rửa tiền thơng qua hoạt động kinh doanh bất động sản CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ RỬA TIỀN VÀ RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm rửa tiền Theo khoản Điều Luật Phòng chống rửa tiền 2012, rửa tiền hành vi tổ chức, cá nhân nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản phạm tội mà có, bao gồm: a) Hành vi quy định Bộ luật hình sự; b) Trợ giúp cho tổ chức, cá nhân có liên quan đến tội phạm nhằm trốn tránh trách nhiệm pháp lý việc hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản phạm tội mà có; c) Chiếm hữu tài sản thời điểm nhận tài sản biết rõ tài sản phạm tội mà có, nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản Theo Interpol (Tổ chức Cảnh sát Hình Quốc tế), rửa tiền “bất kỳ hành vi nỗ lực nhằm che giấu ngụy tạo tài sản có nguồn gốc hợp pháp” Như vậy, ta hiểu cách khái quát, rửa tiền hành vi nhằm biến thu nhập phi pháp thành tài sản có nguồn gốc hợp pháp để quan nhà nước có thẩm quyền khơng phát Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản theo quy định Bộ luật dân sự, tồn hình thức vật chất phi vật chất; động sản bất động sản; hữu hình vơ hình; chứng từ công cụ pháp lý chứng minh quyền sở hữu lợi ích tài sản Tiền sử dụng hoạt động rửa tiền bao gồm Việt Nam đồng, ngoại tệ; tiền mặt tiền tài khoản 1.2 Rửa tiền kinh doanh bất động sản Hiện nay, Pháp luật khơng có khái niệm thức rửa tiền giao dịch, kinh doanh bất động sản, dựa theo khái niệm rửa tiền bên trên, ta hiểu rửa tiền kinh doanh Bất động sản hành vi hợp pháp hóa số tiền có nguồn gốc bất hợp pháp thơng qua hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản Cụ thể, tổ chức cá nhân đầu tư, mua Bất động sản với số tiền bất hợp pháp sau bán lại để thu số tiền hợp pháp Hoặc trộn lẫn số tiền bất hợp pháp để giao dịch với chủ thể khác kinh doanh bất động sản giao dịch tiền mặt 1.3 Các đặc điểm hình thức rửa tiền kinh doanh bất động sản Hình thức rửa tiền có đặc điểm sau: Trải qua nhiều giai đoạn khác - Giai đoạn xếp (Tiếng anh: placement): người phạm tội tìm cách đưa khoản tiền có nguồn gốc từ hành vi phạm tội vào hệ thống tài để chuẩn bị thực bước Giai đoạn giai đoạn dễ bị phát quy trình rửa tiền - Giai đoạn phân tán (tiếng Anh: layering): khoản tiền đưa vào hệ thống tài chuyển đổi qua lại tài khoản ngân hàng, quốc gia, đầu tư dự án, mua bán qua lại nhằm che giấu nguồn gốc tài sản - Giai đoạn quy tụ (tiếng Anh: integration): khoản tiền thức nhập vào kinh tế hợp pháp sử dụng cho tất mục đích Lượng vốn lớn Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản lớn, đặc biệt thành phố lớn mức cao so với bình quân người dân Những hộ chung cư thương mại có giá thấp khoảng 1,2 tỷ đồng, có hộ cịn lên đến hàng triệu tỷ Qua thấy, mua bán trót lọt giá trị bất động sản giá trị lớn rửa số tiền lớn Khó kiểm sốt lượng vốn chảy vào bất động sản Với tình hình nước ta nay, q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển sở hạ tầng hay bất động sản,,, lớn, Nhà nước ban hành nhiều sách khuyến khích vào thị trường bất động sản mà không coi trọng đến việc kiểm sốt nguồn gốc nguồn vốn Hay khuyến khích đầu tư lại lỏng lẻo cơng tác kiểm sốt kẽ hở lớn tạo điều kiện cho việc rửa tiền Đa dạng loại hình cách thể Trong lĩnh vực bất động sản có nhiều cách để che dấu nguồn gốc nguồn vốn mà người ta dùng để mua bất động sản Họ mua bất động sản tên người khác hay mua đất đai, nhà ở, cơng trình… chấp để có lượng tiền lớn CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LIÊN HỆ QUỐC TẾ 2.1 Quy định pháp luật Việt Nam Đối với giao dịch bất động sản khơng kinh doanh, pháp luật chưa có quy định vấn đề phòng, chống rửa tiền Nội dung cụ thể pháp luật phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản quy định chi tiết Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011 Văn hướng dẫn thực Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ban hành dựa sở Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006… vốn hết hiệu lực Tuy nhiên, quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn thay Thông tư số 12/2011/TT-BXD nội dung Thông tư không trái với văn pháp luật hành rửa tiền nói chung rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng nên cịn hiệu lực thi hành Luật Phịng, chống rửa tiền năm 2012 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP với tư cách văn pháp luật có giá trị pháp lý cao hành phòng, chống rửa tiền có đề cập vấn đề rửa tiền kinh doanh bất động sản mức độ chung chung Hiệu hoạt động phòng, chống rửa tiền phụ thuộc vào biện pháp thực mà pháp luật quy định trách nhiệm thực Để phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản, quan chức cần nắm bắt thông tin giao dịch kinh doanh bất động sản có dấu hiệu rửa tiền Những giao dịch pháp luật gọi “giao dịch đáng ngờ” Theo khoản Điều Luật Phịng, chống rửa tiền năm 2012 thì: “Giao dịch đáng ngờ giao dịch có dấu hiệu bất thường có sở hợp lý để nghi ngờ tài sản giao dịch có nguồn gốc từ hoạt động tội phạm liên quan tới rửa tiền” Theo khoản Điều 22 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 dấu hiệu đáng ngờ lĩnh vực kinh doanh bất động sản Các giao dịch đáng ngờ nói phải báo cáo cho quan có chức tổ chức (đối tượng) báo cáo Theo khoản Điều Thơng tư số 12/2011/TT-BXD “Tổ chức báo cáo” gồm sàn giao dịch bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản Trách nhiệm sau tiếp tục khẳng định Nghị định số 116/2013/NĐ-CP là: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản phải áp dụng biện pháp nhận biết khách hàng bên mua, bên bán hoạt động môi giới mua, bán bất động sản; chủ sở hữu tài sản việc cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản” Các chủ thể Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 đổi tên thành “đối tượng báo cáo” (khoản 3, 4, Điều 3) Để làm công việc trên, Thông từ 12/2011/TT-BXD quy định tổ chức báo cáo phải “Xây dựng quy chế nội phịng, chống rửa tiền” (Điều 4), “Bố trí cán phận chịu trách nhiệm phòng, chống rửa tiền” (Điều 5), “Nhận biết khách hàng cập nhật thông tin khách hàng” (Điều 6), “Rà sốt thơng tin khách hàng giao dịch” (Điều 7) “Báo cáo giao dịch đáng ngờ” (Điều 9) Việc báo cáo phải thực văn (theo mẫu phụ lục số Thông tư 12/2011/BXD) cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo báo cáo cho Cơ quan phương tiện fax điện thoại sau phải gửi báo cáo văn Thời hạn báo cáo 48 giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát dấu hiệu đáng ngờ Trường hợp phát giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền vòng 24 kể từ thời điểm phát Việc áp dụng biện pháp tạm thời nhằm mục đích để quan nhà nước có thẩm quyền xác định có dấu hiệu rửa tiền kinh doanh bất động sản hay không Theo Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD biện pháp tạm thời “khơng thực giao dịch” Tổ chức báo cáo có quyền áp dụng biện pháp trường hợp quy định khoản Điều 10 Thông tư số 12/2011/TTBXD chịu trách nhiệm pháp lý thiệt hại phát sinh từ việc không thực giao dịch theo quy định pháp luật (khoản Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD) Quy định rõ ràng khơng khả thi chắn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh chủ thể kinh doanh bất động sản Biện pháp sau thay đổi thành “trì hỗn giao dịch” (Điều 33 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Điều 22 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP) Thời trì hỗn giao dịch tối đa ngày làm việc kể từ áp dụng biện pháp Khi áp dụng biện pháp trì hỗn giao dịch, đối tượng báo cáo phải báo cáo văn thông báo điện thoại cho quan nhà nước có thẩm quyền,[8] đồng thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để phối hợp Nếu sau ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu áp dụng biện pháp trì hỗn giao dịch mà đối tượng báo cáo không nhận văn phản hồi quan nhà nước có thẩm quyền có quyền thực giao dịch (khoản Điều 22 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP) Ngồi ra, pháp luật cịn quy định thêm biện pháp phong tỏa tài khoản, niêm phong, tạm giữ tài sản Các biện pháp giao cho tổ chức báo cáo thực sở định quan nhà nước có thẩm quyền báo cáo việc thực cho Ngân hàng Nhà nước (Điều 33 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012) Chánh án tòa án nhân dân, Chánh án tòa án quân sự, Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân, Viện trưởng viện kiểm sát quân sự, Thủ trưởng quan điều tra có thẩm quyền định yêu cầu đối tượng báo cáo áp dụng biện pháp phong tỏa tài khoản chịu trách nhiệm định 2.2 Thực trạng 2.2.1 Thực trạng rửa tiền kinh doanh BĐS ST Nguy rửa Lĩnh vực T tiền độ tiền Trung bình cao Ngân hàng Bảo hiểm Chứng khốn thấp Trung bình BĐS Cao Trung bình Thấp Thấp Thấp Trung bình 10 11 12 13 14 Kế tốn kiểm tốn Kim loại q, đá bình q Casino Trung bình Tín thác cung Thấp cấp dịch vụ công ty Luật sư, công chứng chuyên gia pháp lý độc lập khác Quỹ tín dụng nhân dân Hiệu cầm đồ Tổ chức tài vi mơ Công ty kinh doanh kiều hối Quỹ đầu tư phát triển địa phương tổn thương rửa Cao Trung Mức Thấp Trung bình Trung bình Trung bình thấp Mức độ rủi ro rửa tiền Cao Trung thấp Trung bình Trung bình cao Thấp Trung thấp Thấp Thấp Thấp Thấp Thấp Thấp Trung bình Thấp Thấp Thấp Trung bình cao 10 bình thấp Trung bình Trung bình Thấp Trung bình cao Trung bình bình Trung bình thấp Thấp Trung bình cao Trung bình thấp CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG RỬA TIỀN TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Một số đề xuất hồn thiện pháp luật phịng chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản 3.1.1 Hồn thiện pháp luật hình Sửa đổi số nội dung liên quan đến tội rửa tiền Điều 323, Điều 324 Bộ luật hình 2015 Với việc xem xét, sửa đổi bổ sung này, người thân người thực tội phạm nguồn trốn tránh trách nhiệm có hoạt động liên quan tới tài sản phạm tội mà có (như mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi tài sản nhằm mục đích giúp người phạm tội tránh trừng phạt pháp luật che giấu nguồn gốc tài sản đó) bị xét xử theo Điều 324; cịn nhận sử dụng chúng cho mục đích hưởng thụ thân người thực tội phạm nguồn bị xét xử theo Điều 323 Tuy nhiên, nhà lập pháp nên nghiên cứu, xác định danh sách tội phạm nguồn tội rửa tiền đáp ứng yêu cầu Khuyến nghị FATF Việc xác định danh sách tội phạm nguồn giúp cho quan điều tra, truy tố, xét xử hướng xử lý cụ thể tội phạm Ví dụ tội phạm nguồn tội rửa tiền, hướng điều tra phải xác định số tiền có từ hoạt động tội phạm bao nhiêu, đâu để áp dụng biện pháp kê biên, phong tỏa tịch thu Việc xác định hành vi cụ thể bị xử lý hình hay xử lý hành cần phải liệt kê cụ thể pháp luật chuyên ngành Ví dụ, tội danh rửa tiền phải quy định Bộ luật Hình với mức phạt tình tiết tăng nặng hay giảm nhẹ, pháp luật phòng, chống rửa tiền (Luật, Nghị định Thơng tư) quy định cụ thể hành vi vi phạm pháp luật phòng, chống 23 rửa tiền Hiện hệ thống luật pháp phòng chống rửa tiền nước khác có quy định khác loại tội phạm này, nhiên hướng đến việc rõ hành vi phạm tội cụ thể pháp luật Malaysia liệt kê 150 tội danh, Thái Lan 24 tội danh, Úc 180 tội danh Trung Quốc 70 tội danh cụ thể Tiếp đến, cần phải nghiên cứu để quy trách nhiệm hình pháp nhân để đảm bảo xử lý hình pháp nhân lập với mục đích phạm tội (có tham gia nhân vật chủ chốt pháp nhân hành vi rửa tiền có tính chất hệ thống hay có tổ chức khơng phải hành vi riêng biệt cá nhân thuộc pháp nhân đó) 3.1.2 Hồn thiện pháp luật tố tụng Một là, nghiên cứu, bổ sung Bộ luật Tố tụng hình theo hướng quy định nghĩa vụ bị can, bị cáo việc chứng minh nguồn gốc hợp pháp tài sản trình xem xét để tịch thu Điều tháo gỡ khó khăn cho quan thực thi pháp luật trình điều tra, truy tố, xét xử tội phạm rửa tiền mà không làm thay đổi trách nhiệm quan việc chứng minh hành động phạm tội bị can, bị cáo Hiện nay, hầu giới có quy định pháp luật việc tịch thu tiền, tài sản, khoản lợi nhuận phạm tội mà có Nếu khơng có pháp luật riêng luật chống rửa tiền có quy định tịch thu tiền, tài sản phạm tội mà có coi quy định đảm bảo tính hiệu chế phòng, chống rửa tiền, đặc biệt tài sản phạm tội mà có bị hịa trộn với khối tài sản hợp pháp Nghiên cứu, bổ sung số biện pháp ngăn chặn biện pháp tạm thời quy định văn quy phạm pháp luật có liên quan vào Bộ luật Tố tụng hình 2015 để đảm bảo mục tiêu thu hồi tài sản liên quan đến hoạt động phạm tội (đối với bị can, người có liên quan tài sản đối tượng bị tịch thu) 24 Hai là, quy định rõ biện pháp tạm thời phong tỏa tài khoản, niêm phong tạm giữ tài sản nhằm ngăn chặn việc mua bán, chuyển nhượng, đổi chác, tiêu hủy tài sản thuộc diện bị tịch thu Hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục thực biện pháp tạm thời (phong tỏa tài khoản, kê biên, niêm phong tạm giữ tài sản; tạm giữ đối tượng) Ba là, quy định rõ điều kiện áp dụng, chủ thể quản lý tài sản, nghĩa vụ bảo quản, quản lý tài sản trách nhiệm pháp lý vi phạm nghĩa vụ bảo quản, quản lý tài sản Ngồi ra, cần có văn hướng dẫn thi hành giải thích rõ nội hàm biện pháp nói trên, trình tự, thủ tục áp dụng vấn đề liên quan khác 3.1.3 Hồn thiện pháp luật hành Hiện nay, Việt Nam chưa có văn hồn chỉnh quy định hoạt động phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản, biện pháp xử lí hành chính, phạt vi phạm lĩnh vực này, hoạt động phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản có liên quan đến nhiều quan, đơn vị khác xây dựng, chứng khoán, ngân hàng Do vậy, vấn đề đặt cần thống quy định quản lý chung phịng, chống rửa tiền Vì lẽ đó, nhà lập pháp cần nghiên cứu, trình cấp có thẩm quyền ban hành Nghị định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực phịng, chống rửa tiền áp dụng chung cho tất Bộ, ngành Việt Nam nhằm đảm bảo quán hành vi hình thức, mức độ bị xử phạt; có quy định mức xử phạt riêng cá nhân pháp nhân Mức phạt tiền Nghị định phải phù hợp với Luật xử phạt vi phạm hành nên áp dụng mức phạt cao để đảm bảo tính răn đe ý thức tuân thủ pháp luật phòng, chống rửa tiền Việc xử phạt vi phạm hành pháp nhân không làm ảnh hưởng tới việc xử lý hành vi rửa tiền cá nhân thuộc pháp nhân 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chuyên ngành liên quan 25 Một là, ban hành hoàn thiện khung khổ pháp lý cho phát triển hệ thống tốn khơng dùng tiền mặt kinh tế Ở Việt Nam, toán tiền mặt phổ biến kinh tế Tiền mặt phương tiện toán chiếm tỷ trọng lớn khu vực doanh nghiệp chiếm phần lớn giao dịch toán khu vực dân cư Việc sử dụng tiền mặt lớn thường xuyên giao dịch toán nước ta điều kiện lý tưởng tội phạm rửa tiền Vì vậy, việc hạn chế sử dụng tiền mặt toán yêu cầu thiết đặt để hạn chế rửa tiền Khuyến khích tổ chức, cá nhân thực việc toán, chi trả qua hệ thống ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi để xác định chủ sở hữu thực pháp nhân thỏa thuận pháp lý, đồng thời xác định nguồn gốc thu nhập cá nhân, tổ chức, qua nâng tầm quản lý pháp luật việc sử dụng biện pháp toán tiền điện tử qua hệ thống ngân hàng, hoạt động tài cá nhân quản lý chặt chẽ Mặc dù thời gian qua Nhà nước đưa nhiều biện pháp để hạn chế lượng tiền mặt toán chưa đem lại kết mong đợi Vì lẽ đó, thời gian tới cần bổ sung hoàn thiện khung khổ pháp lý chế sách nhằm hạn chế sử dụng tiền mặt làm phương tiện toán biện pháp hữu hiệu làm minh bạch nguồn thu nhập cá nhân, tổ chức điều kiện để phát giao dịch đáng ngờ liên quan đến rửa tiền Hai là, bổ sung quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục phản hồi cách nhanh chóng yêu cầu trợ giúp pháp lý từ quốc gia khác nhận dạng, phong tỏa, niêm phong hay tịch thu tài sản công cụ thu từ tội phạm rửa tiền, tài trợ khủng bố tội phạm nguồn tội rửa tiền vào Luật Tương trợ tư pháp Việt Nam; Hiện nay, chống rửa tiền trở thành vấn đề quốc gia giới quan tâm bắt đầu q trình hợp tác việc phịng chống hành vi rửa tiền thông qua hệ thống tài - ngân hàng nhằm ngăn chặn việc tổ chức tội phạm biến quốc 26 gia thành nơi tẩy rửa tài sản, tiền có nguồn gốc tội phạm quy mô tác hại chúng đến kinh tế quốc gia Mỗi quốc gia có quy định khác vấn đề hợp tác quốc tế phòng, chống rửa tiền, nhiên, luật phòng, chống rửa tiền nước, vấn đề đề cập nhiều hợp tác quốc tế tập trung vào số điểm hỗ trợ tư pháp song phương đa phương, công nhận án nước cách thức phản hồi nhanh, phù hợp với chức quan có thẩm quyền phòng, chống rửa tiền nhằm đáp ứng yêu cầu Khuyến nghị FATF, Việc đòi hỏi phải quy định cụ thể quyền hạn quan có thẩm quyền điều tra, cơng tố việc phản hồi yêu cầu quan tương ứng nước Mặt khác, tiếp tục tăng cường đàm phán, ký kết hiệp định song phương tương trợ tư pháp với quốc gia để tạo sở pháp lý vững cho việc thực tương trợ tư pháp nói chung phong tỏa, tịch thu tài sản từ rửa tiền nói riêng Ba là, kiểm soát hiệu thu nhập cá nhân tổ chức Cần nghiên cứu tiến hành nhiều giải pháp phòng ngừa, đặc biệt biện pháp phát xử lý tham nhũng mà trước mắt cần trọng vào việc sửa đổi Luật Phòng, chống tham nhũng xây dựng chế quản lý giám sát nguồn thu nhập cán bộ, công chức đặc biệt người có chức vụ, quyền hạn có khả thực hành vi tham nhũng (một tội phạm nguồn quan trọng tội rửa tiền) Đồng thời tăng cường quy định áp dụng Luật cán bộ, cơng chức Luật Phịng, chống tham nhũng công khai, minh bạch tài sản, tra, kiểm tra việc sử dụng tài sản Nhà nước Thực tế kinh nghiệm nước cho thấy, việc kiểm sốt tài sản khơng chống tham nhũng mà chống rửa tiền, trốn thuế, cho vay nặng lãi, chuyển dịch tài sản bất hợp pháp, 3.2 Một số biện pháp phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản 27 Phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản trách nhiệm Nhà nước Theo Điều 40 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 trách nhiệm giao cho Bộ Xây dựng chủ trì thực Tuy nhiên, từ thực trạng quy định pháp luật thực tế phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản nêu trên, phải thừa nhận hoạt động hồn tồn khơng có hiệu Xuất phát từ thực trạng pháp luật phòng chống rửa tiền yêu cầu cấp bách xã hội đối việc phịng chống rửa tiền nói chung rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, nhóm nghiên cứu đưa số kiến nghị sau: Thứ nhất, xây dựng quy chế nội phòng chống rửa tiền Các tổ chức báo cáo phải xây dựng ban hành quy chế nội phòng, chống rửa tiền nhằm phát hạn chế tổ chức, cá nhân thông qua Tổ chức báo cáo để thực hành vi rửa tiền - Quy trình, thủ tục nhận biết cập nhật thông tin khách hàng người hưởng lợi, biện pháp xác minh thông tin khách hàng người hưởng lợi trường hợp có phát sinh giao dịch đáng ngờ; - Quy trình rà sốt, phát hiện, xử lý báo cáo giao dịch đáng ngờ cho quan nhà nước có thẩm quyền; - Quy định biện pháp tạm thời áp dụng phòng, chống rửa tiền nguyên tắc xử lý trường hợp trì hỗn, khơng thực giao dịch; - Quy định kiểm soát kiểm toán nội việc tuân thủ quy định, quy trình thủ tục liên quan đến hoạt động phòng, chống rửa tiền; - Quy định chức năng, quyền hạn trách nhiệm người phận phụ trách phòng, chống rửa tiền; - Quy định đào tạo nâng cao nhận thức nghiệp vụ phòng, chống rửa tiền; - Quy định lưu trữ bảo mật thông tin; Quy chế nội phòng, chống rửa tiền phải phổ biến đến cá nhân, phận có trách nhiệm 28 phòng, chống rửa tiền Tổ chức báo cáo, kể cộng tác viên có liên quan đến giao dịch bất động sản; Tổ chức báo cáo phải gửi Quy chế nội phòng, chống rửa tiền cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở chính; Thứ hai, thành lập phận chuyên trách chịu trách nhiệm phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản Bộ phận có trách nhiệm tiếp nhận thẩm tra thông tin giao dịch đáng ngờ nhân viên, phòng ban phận báo cáo Lập ký chịu trách nhiệm nội dung báo cáo giao dịch đáng ngờ Xây dựng triển khai chương trình, sách, chiến lược phòng chống rửa tiền áp dụng tổ chức Thường xuyên rà soát, đánh giá điều chỉnh quy chế nội phòng, chống rửa tiền nhằm đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật, thay đổi phát triển hoạt động kinh doanh phận kiểm soát Khi phát giao dịch đáng ngờ, Tổ chức báo cáo phải báo cáo văn cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo báo cáo cho Cơ quan phương tiện fax điện thoại sau phải gửi báo cáo văn thời hạn báo cáo vòng 48 giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát dấu hiệu đáng ngờ Tổ chức báo cáo có trách nhiệm theo dõi diễn biến giao dịch báo cáo, cập nhật thông tin phát sinh có liên quan Trường hợp phát giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền vịng 24 kể từ thời điểm phát Thứ ba, thay đổi phương thức phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản Hoạt động phải thực chủ động quan chức không trông chờ vào báo cáo chủ thể kinh 29 doanh dịch vụ bất động sản quy định hành Cụ thể, giao dịch kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh phải thông tin cụ thể trang thông tin điện tử doanh nghiệp để quan chức theo dõi Các quan nhà nước tự phân loại giao dịch xếp vào diện có dấu hiệu rửa tiền để có biện pháp xử lí phù hợp Thứ tư, mở rộng phạm vi phòng, chống rửa tiền giao dịch bất động sản Pháp luật hành quy định phòng chống rửa tiền giao dịch kinh doanh bất động sản khách hàng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực thông qua môi giới sàn giao dịch bất động sản Trong giao dịch bất động sản cá nhân với hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản tất quy mô cách thức rửa tiền đơn giản Vì vậy, nhà nước cần nhanh chóng chỉnh sửa, bổ sung pháp luật phòng chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản cho phù hợp với thực tế không riêng hoạt động kinh doanh Thứ năm, thay đổi phương thức toán tất giao dịch bất động sản Theo đó, giao dịch bất động sản phải toán qua ngân hàng, kể kinh doanh không kinh doanh không phép toán tiền mặt Đây giải pháp nhà nước kiểm sốt dịng tiền tốn giao dịch bất động sản Thứ sáu, cần nhận biết khách hàng cập nhật thông tin khách hàng thường xuyên Thực khách hàng thực thiết lập mối quan hệ giao dịch lần đầu; Khách hàng thực giao dịch bất động sản tiền mặt có giá trị lớn; Khách hàng thực giao dịch đáng ngờ; Khách hàng thực số lượng giao dịch bất động sản từ giao dịch trở lên ngày; khách hàng mua bán từ bất động sản trở lên lần (kể khách hàng mua bán bất động sản) 30 Nội dung thông tin nhận biết khách hàng bao gồm thông tin khách hàng, thông tin người thụ hưởng ( thông tin cụ thể tùy thuộc vào đối tượng : cá nhân người Việt Nam, cá nhân người nước ngoài, tổ chức), Ngày, tháng, năm mở tài khoản (nếu có); ngày, tháng, năm thực giao dịch; Số tiền ban đầu tài khoản giao dịch giá trị tính theo nội tệ giá trị tính theo ngoại tệ tỷ giá chuyển đổi (nếu cần); Mục đích giá trị tài khoản giao dịch; Thông tin chủ đầu tư dự án bất động sản, thông tin dự án bất động sản; Tên chữ ký nhân viên Tổ chức báo cáo chịu trách nhiệm duyệt mở tài khoản xử lý giao dịch với khách hàng.11 Khi nhận biết khách hàng cần phải sử dụng tài liệu, liệu gốc đáng tin cậy để nhận dạng xác minh nhận dạng khách hàng Những khách hàng có dấu hiệu khả nghi nên sử dụng bên thứ ba để xác minh nhận dạng khách hàng (văn phịng đăng ký nhà đất, quan thuế…) Ngồi cịn phải xun cập nhật thơng tin nhận biết khách hàng suốt thời gian thiết lập quan hệ với khách hàng; bảo đảm giao dịch mà khách hàng tiến hành thông qua đối tượng báo cáo phù hợp với thông tin biết khách hàng, hoạt động kinh doanh, rủi ro nguồn gốc tài sản khách hàng.12 Thứ bảy, rà sốt thơng tin khách hàng giao dịch Hoạt động phải tiến hành cách thường xuyên, đặc biệt khách hàng có nghi vấn tiến hành hoạt động rửa tiền 11 ThS Phạm Tiên Phong (23/11/2021), Hoàn thiện pháp luật phòng, chống rửa tiền, https://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/hoan-thien-phap-luat-ve-phong-chong-rua-tien-342322.html 12 TS Lưu Quốc Thái (22/05/2021), Những vấn đề pháp lý phòng, chống rửa tiền giao dịch, kinh doanh bất động sản, https://iluatsu.com/thuong-mai/van-de-phap-ly-ve-phong-chong-ruatien-trong-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san/#3_Ket_luan_va_kien_nghi 31 khách hàng có tên danh sách cảnh báo Bộ Công an quan nhà nước có thẩm quyền Thực cách kiểm tra kỹ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản có dấu hiệu đáng ngờ có giá trị lớn (nguồn gốc tạo lập bất động sản, số lần thay đổi chủ sở hữu, tình trạng hồ sơ pháp lý ) Bên cạnh đó, định kỳ hàng tháng phải lập lưu giữ báo cáo giao dịch có giá trị lớn theo quy định Tổ chức báo cáo phải gửi báo cáo giao dịch có giá trị lớn cho quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu văn quan nhà nước có thẩm quyền Thứ tám, yêu cầu chủ sở hữu tiến hành đăng ký đất đai phần mềm trung tâm quản lý trực tuyến Hoạt động giúp cho quan quản lý biết sở hữu tài sản nào, thời gian bao lâu, tạo trách nhiệm giải trình lớn nguồn gốc tiền, tài sản đổ vào thị trường BĐS Bên cạnh đó, tăng cường giám sát quan, tổ chức giúp quan thực thi pháp luật dễ thu thập thông tin, tài liệu trình điều tra vụ án Tuy nhiên, áp dụng biện pháp cần xem xét đến yếu tố bảo mật thông tin cá nhân, lẽ, nhiều trường hợp, lo ngại xâm phạm quyền riêng tư gắn liền với lo ngại an toàn cá nhân chủ sở hữu tài sản.13 Cuối cùng, đào tạo phòng chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh BĐS Đây biện pháp quy định rõ ràng văn pháp luật liên quan, đặc biệt hoạt động kinh doanh bất động sản Theo đó, hàng năm, tổ chức báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền khác phải xây dựng thực chương trình đào tạo nâng cao nhận thức biện pháp phòng, chống rửa tiền cho tất cán nhân viên có liên quan đến giao 13 ThS Bùi Bảo Trung (10/12/2020), Biện pháp phòng ngừa rửa tiền qua giao dịch bất động sản, https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/12/10/bien-phap-phong-ngua-rua-tien-qua-giao-dich-bat-dongsan/ 32 dịch bất động sản Đồng thời có sách ưu tiên đào tạo, bồi dưỡng bổ sung kiến thức nhân viên giao dịch trực tiếp với khách hàng cán bộ, nhân viên chịu trách nhiệm phòng chống rửa tiền Trong vòng tháng kể từ tuyển nhân viên thực nhiệm vụ có liên quan đến giao dịch bất động sản, tổ chức báo cáo phải đào tạo, bồi dưỡng, bổ sung kiến thức cho nhân viên kiến thức phục vụ cơng tác phịng chống rửa tiền Về hình thức đào tạo, tổ chức báo cáo tự lựa chọn hình thức phù hợp với đặc điểm tổ chức mình; chủ động phối hợp với quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức có liên quan để đào tạo, bồi dưỡng Việt Nam có cam kết với tổ chức quốc tế phòng, chống rửa tiền Trên sở này, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 2112/QĐ-TTg ngày 25/11/2014 kế hoạch hành động quốc gia phòng, chống rửa tiền tài trợ khủng bố giai đoạn 2015 – 2020 Giai đoạn đến thời điểm kết thúc thực tiễn phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản chưa đạt kỳ vọng xã hội Vì vậy, Nhà nước cần nhanh chóng điều chỉnh quy định pháp luật, phương thức thực chống rửa tiền để giai đoạn có kết tốt Cụ thể, Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Nghị định số 116/2013/NĐ-CP cần sửa đổi, bổ sung sớm Thơng tư số 112/2011/TT-BXD cần phải thay văn khác phù hợp 33 KẾT LUẬN Hiện nay, tình hình tội phạm rửa tiền giới diễn biến phức tạp, bất động sản lĩnh vực có nguy cao bị đối tượng rửa tiền lợi dụng để thực hành vi phạm tội Dù phủ quan nhà nước có thẩm quyền có động thái liệt, xử lý nghiêm vụ vi phạm, khó để kiểm sốt hồn thành tình hình việc tốn tiền mặt giao dịch bất động sản Việt Nam phổ biến giao dịch tự phát không qua sàn giao dịch; số lượng giao dịch lớn giá trị giao dịch cao; chưa có quy định, ràng buộc pháp luật giao dịch giá trị lớn phải thực qua hệ thống ngân hàng… làm gia tăng nguy rửa tiền qua lĩnh vực Chính lẽ đó, ta cần phải đẩy mạnh nghiên cứu, đánh giá tình hình, đưa kế hoạch phương án phòng ngừa nhằm hạn chế ngăn chặn hành vi vi phạm, đảm bảo không bỏ lọt tội phạm 34 DANH MỤC TÀI LIỆU Luật đất đai năm 2013 Bộ Luật Hình 2015 Bộ Luật Tố tụng hình 2015 Luật Phòng chống rửa tiền 2012 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều luật phòng, chống rửa tiền, ngày 04 tháng 10 năm 2013 Nghị định phủ số 74/2005/nđ-cp ngày 07 tháng năm 2005 phòng, chống rửa tiền Thông tư số 12/2011/TT-BXD, ngày 01 tháng 09 năm 2011 Hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 74/2005/nđ-cp ngày 07 tháng năm 2005 phủ phịng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản Thông tư số 35/2013/TT-NHNN Hướng dẫn thực số quy định phòng, chống rửa tiền, ngày 31 tháng 12 năm 2013 10 "Mỹ Lo Ngại Thị Trường Bất Động Sản Trở Thành Nơi Rửa Tiền Bẩn - Truyền Hình Invest TV - Kênh Thơng Tin Tài Chính Kinh Tế Bất Động Sản" Invest.Com.Vn, 2022, https://invest.com.vn/my-lo-ngai-thi-truongbat-dong-san-tro-thanh-noi-rua-tien-ban-n18764.html , truy cập ngày 10/4/2022 11 "Cảnh Báo Về Hành Vi Rửa Tiền Thông Qua Thị Trường Bất Động Sản" Bnews.Vn, 2022, https://bnews.vn/canh-bao-ve-hanh-vi-rua-tien-thongqua-thi-truong-bat-dong-san/211205.html, truy cập ngày 10/4/2022 12 "“Nỗi Lo” Rửa Tiền Qua Bất Động Sản" Tapchitaichinh, 2022, https://tapchitaichinh.vn/viet-nam-chong-rua-tien-va-tai-tro-khungbo/noi-lo-rua-tien-qua-bat-dong-san-317160.html, 10/4/2022 35 truy cập ngày 13 "Rửa Tiền Qua Bất Động Sản - Chống Bằng Cách Nào? - Báo Công An Nhân Dân Điện Tử" Báo Công An Nhân Dân Điện Tử, 2022, https://cand.com.vn/dia-oc/Rua-tien-qua-bat-dong-san-chong-bang-cachnao-i529371/, truy cập ngày 10/4/2022 14 “Thực cơng tác phịng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản” 2019, https://sxd.binhphuoc.gov.vn/news/Tin-Tuc/thuc-hiencong-tac-phong-chong-rua-tien-trong-linh-vuc-kinh-doanh-bat-dong-san1246.html, truy cập ngày 10/4/2022 15 Đỗ Linh (2019), “Nỗi lo” rửa tiền qua BĐS, https://tapchitaichinh.vn/viet-nam-chong-rua-tien-va-tai-tro-khungbo/noi-lo-rua-tien-qua-bat-dong-san-317160.html, truy cập ngày 11/4/2022 16 Hà An (2019), Rửa tiền qua bất động sản - chống cách nào?, https://cand.com.vn/dia-oc/Rua-tien-qua-bat-dong-san-chong-bang-cachnao-i529371/, truy cập ngày 11/4/2022 17 ThS Bùi Bảo Trung (2020), Biện pháp phòng ngừa rửa tiền qua giao dịch BĐS, https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/12/10/bien-phap-phong-nguarua-tien-qua-giao-dich-bat-dong-san/, truy cập ngày 10/4/2022 18 Minh Sơn (2019), Chặn giao dịch từ 300 triệu có ngăn rửa tiền?, https://vnbusiness.vn/toan-canh/chan-giao-dich-tu-300-trieu-co-nganduoc-rua-tien-1059210.html, truy cập ngày 10/4/2022 19 ThS Phạm Tiên Phong (23/11/2021), Hoàn thiện pháp luật phòng, chống rửa tiền, https://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/hoan-thien-phap-luatve-phong-chong-rua-tien-342322.html , truy cập ngày 10/4/2022 20 TS Lưu Quốc Thái (22/05/2021), Những vấn đề pháp lý phòng, chống rửa tiền giao dịch, kinh doanh bất động sản, https://iluatsu.com/thuong-mai/van-de-phap-ly-ve-phong-chong-rua-tientrong-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san/#3_Ket_luan_va_kien_nghi, truy cập ngày 10/4/20 36 21 Minh Sơn (2019), Chặn giao dịch từ 300 triệu có ngăn rửa tiền?, https://vnbusiness.vn/toan-canh/chan-giao-dich-tu-300-trieu-co-nganduoc-rua-tien-1059210.html, truy cập ngày 10/4/2022 22 Báo cáo Tổng kết thi hành luật phòng, chống rửa tiền Ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2021, truy cập ngày 10/4/2022 23 Minh Phương (2020), Tính khả thi việc báo cáo giao dịch BĐS lớn để chống rửa tiền, https://cafeland.vn/tin-tuc/tinh-kha-thi-cua-viecbao-cao-cac-giao-dich-bat-dong-san-lon-de-chong-rua-tien-88394.html, truy cập ngày 10/4/2022 24 Minh Chiến (2019), Chặn rửa tiền qua BĐS, https://nld.com.vn/kinh- te/chan-rua-tien-qua-bat-dong-san-20190716220614781.htm, truy cập ngày 11/4/2022 25 Gia Phú (2020), Nhiều dự án bất động sản Bình Thuận dính sai phạm, https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-du-an-bat-dong-san-tai-binh-thuandinh-sai-pham-d121809.html, truy cập ngày 11/4/2022 37 ... hoạt động kinh doanh bất động sản CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ RỬA TIỀN VÀ RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm rửa tiền Theo khoản Điều Luật Phòng chống rửa tiền 2012, rửa tiền. .. sản bất hợp pháp, 3.2 Một số biện pháp phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản 27 Phòng, chống rửa tiền kinh doanh bất động sản trách nhiệm Nhà nước Theo Điều 40 Luật Phòng, chống. .. dịch bất động sản Pháp luật hành quy định phòng chống rửa tiền giao dịch kinh doanh bất động sản khách hàng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực thông qua môi giới sàn giao dịch bất động sản