Phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản là trách nhiệm của Nhà nước. Theo Điều 40 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 thì trách nhiệm này được giao cho Bộ Xây dựng chủ trì thực hiện. Tuy nhiên, từ thực trạng quy định của pháp luật và thực tế phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản nêu trên, chúng ta phải thừa nhận rằng hoạt động này hoàn toàn không có hiệu quả.
Xuất phát từ thực trạng pháp luật về phòng chống rửa tiền và yêu cầu cấp bách của xã hội đối việc phòng chống rửa tiền nói chung và rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, nhóm nghiên cứu đưa ra một số kiến nghị sau:
Thứ nhất, xây dựng quy chế nội bộ về phòng chống rửa tiền.
Các tổ chức báo cáo phải xây dựng và ban hành quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm phát hiện và hạn chế các tổ chức, cá nhân thông qua Tổ chức báo cáo để thực hiện các hành vi rửa tiền.
- Quy trình, thủ tục nhận biết và cập nhật thông tin về khách hàng và người được hưởng lợi, các biện pháp xác minh thông tin về khách hàng và người được hưởng lợi trong trường hợp có phát sinh giao dịch đáng ngờ;
- Quy trình rà soát, phát hiện, xử lý và báo cáo giao dịch đáng ngờ cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Quy định biện pháp tạm thời áp dụng trong phòng, chống rửa tiền và nguyên tắc xử lý trong các trường hợp trì hoãn, không thực hiện giao dịch;
- Quy định về kiểm soát và kiểm toán nội bộ việc tuân thủ các quy định, quy trình và thủ tục liên quan đến hoạt động phòng, chống rửa tiền;
- Quy định về chức năng, quyền hạn và trách nhiệm của người hoặc bộ phận phụ trách phòng, chống rửa tiền;
- Quy định về đào tạo nâng cao nhận thức và nghiệp vụ phòng, chống rửa tiền;
- Quy định về lưu trữ và bảo mật thông tin; Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền phải được phổ biến đến từng cá nhân, bộ phận có trách nhiệm
phòng, chống rửa tiền trong Tổ chức báo cáo, kể cả đối với những cộng tác viên có liên quan đến giao dịch bất động sản; Tổ chức báo cáo phải gửi Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở chính;
Thứ hai, thành lập bộ phận chuyên trách chịu trách nhiệm về phòng,
chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.
Bộ phận này có trách nhiệm tiếp nhận và thẩm tra thông tin về giao dịch
đáng ngờ do nhân viên, phòng ban bộ phận báo cáo. Lập ký và chịu trách nhiệm
về nội dung báo cáo giao dịch đáng ngờ. Xây dựng triển khai các chương trình, chính sách, chiến lược phòng chống rửa tiền áp dụng trong tổ chức. Thường xuyên rà soát, đánh giá và điều chỉnh quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, các thay đổi và phát triển trong hoạt động kinh doanh của bộ phận kiểm soát.
Khi phát hiện các giao dịch đáng ngờ, Tổ chức báo cáo phải báo cáo bằng văn bản cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng. Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo có thể báo cáo cho Cơ quan trên bằng các phương tiện fax hoặc điện thoại nhưng sau đó phải gửi báo cáo bằng văn bản và thời hạn báo cáo trong vòng 48 giờ đối với giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu đáng ngờ.
Tổ chức báo cáo có trách nhiệm theo dõi diễn biến giao dịch đã báo cáo, cập nhật thông tin mới phát sinh có liên quan. Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện.
Thứ ba, thay đổi phương thức phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Hoạt động này phải được thực hiện chủ động hơn bởi các cơ quan chức năng chứ không chỉ trông chờ vào báo cáo của các chủ thể kinh
doanh dịch vụ bất động sản như quy định hiện hành. Cụ thể, các giao dịch kinh doanh bất động sản của các chủ thể kinh doanh phải được thông tin cụ thể trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp để cơ quan chức năng có thể theo dõi. Các cơ quan nhà nước này sẽ tự phân loại các giao dịch được xếp vào diện có dấu hiệu rửa tiền để có biện pháp xử lí phù hợp.
Thứ tư, mở rộng phạm vi phòng, chống rửa tiền trong giao dịch bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ quy định phòng chống rửa tiền đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản giữa khách hàng và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện thông qua môi giới và sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó những giao dịch bất động sản giữa các cá nhân với nhau và hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản ở tất cả các quy mô đều là cách thức rửa tiền đơn giản. Vì vậy, nhà nước cần nhanh chóng chỉnh sửa, bổ sung pháp luật về phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản cho phù hợp với thực tế chứ không chỉ riêng đối với hoạt động kinh doanh.
Thứ năm, thay đổi phương thức thanh toán trong tất cả các giao dịch bất động sản. Theo đó, mọi giao dịch bất động sản đều phải thanh toán qua ngân hàng, kể cả kinh doanh và không kinh doanh chứ không được phép thanh toán bằng tiền mặt như hiện nay. Đây là giải pháp căn cơ nhất bởi như vậy nhà nước mới có thể kiểm soát được dòng tiền thanh toán trong các giao dịch bất động sản.
Thứ sáu, cần nhận biết khách hàng và cập nhật thông tin khách hàng thường xuyên.
Thực hiện đối với khách hàng thực hiện thiết lập mối quan hệ giao dịch lần đầu; Khách hàng thực hiện các giao dịch bất động sản bằng tiền mặt có giá trị lớn; Khách hàng thực hiện các giao dịch đáng ngờ; Khách hàng thực hiện số lượng giao dịch bất động sản từ 2 giao dịch trở lên trong cùng 1 ngày; khách hàng mua bán từ 2 bất động sản trở lên trong một lần (kể cả khách hàng mua và bán bất động sản).
Nội dung thông tin nhận biết khách hàng bao gồm thông tin về khách hàng, thông tin người thụ hưởng ( thông tin cụ thể tùy thuộc vào đối tượng : cá nhân là người Việt Nam, cá nhân là người nước ngoài, tổ chức), Ngày, tháng, năm mở tài khoản (nếu có); ngày, tháng, năm thực hiện giao dịch; Số tiền ban đầu của tài khoản hoặc giao dịch giá trị tính theo nội tệ hoặc giá trị tính theo ngoại tệ và tỷ giá chuyển đổi (nếu cần); Mục đích và giá trị của tài khoản hoặc giao dịch; Thông tin về chủ đầu tư các dự án bất động sản, thông tin về dự án bất động sản; Tên và chữ ký của nhân viên Tổ chức báo cáo chịu trách nhiệm duyệt mở tài khoản hoặc xử lý giao dịch với khách hàng.11
Khi nhận biết khách hàng cần phải sử dụng các tài liệu, dữ liệu gốc đáng tin cậy để nhận dạng và xác minh nhận dạng khách hàng. Những khách hàng có dấu hiệu khả nghi thì nên sử dụng bên thứ ba để xác minh nhận dạng khách hàng (văn phòng đăng ký nhà đất, cơ quan thuế…)
Ngoài ra còn phải xuyên cập nhật thông tin nhận biết khách hàng trong suốt thời gian thiết lập quan hệ với khách hàng; bảo đảm các giao dịch mà khách hàng đang tiến hành thông qua đối tượng báo cáo phù hợp với những thông tin đã biết về khách hàng, về hoạt động kinh doanh, về rủi ro và về nguồn gốc tài sản của khách hàng.12
Thứ bảy, rà soát thông tin khách hàng và giao dịch.
Hoạt động này phải được tiến hành một cách thường xuyên, đặc biệt là đối với các khách hàng đã có nghi vấn tiến hành các hoạt động rửa tiền hoặc
11 ThS. Phạm Tiên Phong (23/11/2021), Hoàn thiện pháp luật về phòng, chống rửa tiền,https://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/hoan-thien-phap-luat-ve-phong-chong-rua-tien-342322.html https://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/hoan-thien-phap-luat-ve-phong-chong-rua-tien-342322.html 12 TS. Lưu Quốc Thái (22/05/2021), Những vấn đề pháp lý về phòng, chống rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản, https://iluatsu.com/thuong-mai/van-de-phap-ly-ve-phong-chong-rua- tien-trong-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san/#3_Ket_luan_va_kien_nghi
khách hàng có tên trong danh sách cảnh báo của Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thực hiện bằng cách kiểm tra kỹ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản có dấu hiệu đáng ngờ và có giá trị lớn (nguồn gốc tạo lập bất động sản, số lần thay đổi chủ sở hữu, tình trạng hồ sơ pháp lý ...).
Bên cạnh đó, định kỳ hàng tháng phải lập và lưu giữ các báo cáo giao dịch có giá trị lớn theo quy định. Tổ chức báo cáo phải gửi báo cáo giao dịch có giá trị lớn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tám, yêu cầu các chủ sở hữu tiến hành đăng ký đất đai tại các phần mềm hoặc trung tâm quản lý trực tuyến. Hoạt động này sẽ giúp cho cơ quan quản lý biết được ai sở hữu tài sản nào, trong thời gian bao lâu, tạo trách nhiệm giải trình lớn hơn đối với nguồn gốc tiền, tài sản đổ vào thị trường BĐS. Bên cạnh đó, tăng cường sự giám sát của các cơ quan, tổ chức cũng như giúp cơ quan thực thi pháp luật dễ thu thập thông tin, tài liệu trong quá trình điều tra vụ án. Tuy nhiên, khi áp dụng biện pháp này cần xem xét đến yếu tố bảo mật thông tin cá nhân, bởi lẽ, trong nhiều trường hợp, những lo ngại về sự xâm phạm quyền riêng tư cũng gắn liền với lo ngại về an toàn của cá nhân chủ sở hữu tài sản.13
Cuối cùng, đào tạo về phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Đây là biện pháp được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật liên quan, đặc biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, hàng năm, tổ chức báo cáo cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác phải xây dựng và thực hiện chương trình đào tạo và nâng cao nhận thức về các biện pháp phòng, chống rửa tiền cho tất cả cán bộ và nhân viên có liên quan đến các giao
13 ThS. Bùi Bảo Trung (10/12/2020), Biện pháp phòng ngừa rửa tiền qua giao dịch bất động sản,https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/12/10/bien-phap-phong-ngua-rua-tien-qua-giao-dich-bat-dong- https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/12/10/bien-phap-phong-ngua-rua-tien-qua-giao-dich-bat-dong- san/
dịch bất động sản. Đồng thời có chính sách ưu tiên đào tạo, bồi dưỡng bổ sung kiến thức đối với các nhân viên giao dịch trực tiếp với khách hàng và cán bộ, nhân viên chịu trách nhiệm về phòng chống rửa tiền. Trong vòng 6 tháng kể từ khi tuyển nhân viên thực hiện các nhiệm vụ có liên quan đến các giao dịch bất động sản, tổ chức báo cáo phải đào tạo, bồi dưỡng, bổ sung kiến thức cho nhân viên mới về kiến thức cơ bản phục vụ công tác phòng chống rửa tiền. Về hình thức đào tạo, các tổ chức báo cáo tự lựa chọn hình thức phù hợp với đặc điểm của tổ chức mình; chủ động phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tổ chức có liên quan để đào tạo, bồi dưỡng.
Việt Nam đã có cam kết với các tổ chức quốc tế về phòng, chống rửa tiền. Trên cơ sở này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2112/QĐ-TTg ngày 25/11/2014 về kế hoạch hành động quốc gia về phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố giai đoạn 2015 – 2020. Giai đoạn này sắp đến thời điểm kết thúc nhưng thực tiễn phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa đạt được kỳ vọng của xã hội. Vì vậy, Nhà nước cần nhanh chóng điều chỉnh quy định pháp luật, phương thức thực hiện chống rửa tiền để giai đoạn tiếp theo có kết quả tốt hơn. Cụ thể, Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Nghị định số 116/2013/NĐ-CP cần được sửa đổi, bổ sung sớm nhất có thể. Thông tư số 112/2011/TT-BXD cần phải được thay thế ngay lập tức bởi một văn bản khác phù hợp hơn.
KẾT LUẬN
Hiện nay, tình hình tội phạm rửa tiền trên thế giới diễn biến hết sức phức tạp, trong đó bất động sản là lĩnh vực có nguy cơ cao bị đối tượng rửa tiền lợi dụng để thực hiện hành vi phạm tội. Dù rằng chính phủ cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có những động thái quyết liệt, xử lý nghiêm các vụ vi phạm, thế nhưng vẫn rất khó để có thể kiểm soát được hoàn thành tình hình bởi việc thanh toán tiền mặt đối với các giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay khá phổ biến và giao dịch tự phát không qua sàn giao dịch; số lượng giao dịch lớn và giá trị giao dịch cao; chưa có quy định, ràng buộc pháp luật về giao dịch giá trị lớn phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng… đang làm gia tăng nguy cơ rửa tiền qua lĩnh vực này. Chính vì lẽ đó, ta cần phải đẩy mạnh nghiên cứu, đánh giá tình hình, đưa ra những kế hoạch và phương án phòng ngừa nhằm hạn chế cũng như ngăn chặn được hành vi vi phạm, đảm bảo không bỏ lọt tội phạm.