LẬP dự án đầu tư xây DỰNG CÔNG TRÌNH Trụ sở Eximbank

Khu đất dự án xây Trụ sở Eximbank có diện tích 273.2 m2 tại số 195-197 Minh Phụng, Q.6, Tp. Hồ Chí Minh. Chủ đầu tư là Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank). Mục tiêu của dự án là xây dựng hoàn chỉnh một Cao ốc văn phòng làm trụ sở văn phòng cho chi nhánh. Ngoài việc đảm bảo những điều kiện về các chỉ tiêu thiết kế, quy hoạch, diện tích xây dựng, hạ tầng kỹ thuật…, dự án được xây dựng tiện nghi, thẩm mỹ, hiện đại giúp nâng cao uy tín và vị thế cho Eximbank cũng như cho các công ty, khách hàng đến liên hệ và giao dịch tại đây.

PHẦN MỘT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

2 Các đặc trưng của dự án đầu tư

 Xác định được mục tiêu, mục đích cụ thể

 Xác định được hình thức tổ chức để thực hiện dự án

 Xác định được nguồn tài chính để thực hiện hoạt động đầu tư

 Xác định được khoảng thời gian để thực hiện mục tiêu của dự án

3 Vai trò của dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng có các vai trò quan trọng sau:

 Phương diện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư

 Thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ cho vayvốn

 Cơ sở để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc quá trình thựchiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án

 Văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét phê duyệt, cấp giấyphép đầu tư

 Căn cứ quan trọng nhất để theo dõi đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồnđọng và vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình

 Dự án ( báo cáo nghiên cứu khả thi) có tác dụng tích cực để giải quyết các vấn

đề nảy sinh trong quá trình thực hiện và khai thác công trình

 Dự án ( báo cáo nghiên cứu khả thi) còn là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lýhài hoà mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia liên doanh, giữa bên liêndoanh với nhà nước Việt Nam Và đây cũng là cơ sở pháp lý để xử lý khi có tranh chấpgiữa các bên tham gia liên doanh

 Dự án ( báo cáo nghiên cứu khả thi ) còn là căn cứ quan trọng để xây dựng hợpđồng liên doanh, soạn thảo điều luật của doanh nghiệp liên doanh

Với những vai trò quan trọng như vậy không thể coi việc xây dựng một dự án đầu

tư là việc làm chiếu lệ để đi tìm đối tác, xin cấp vốn, vay vốn, xin giấy phép mà phải coi đây là một công việc nghiên cứu nghiêm túc bởi nó xác định rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ của chính bản thân đơn vị lập dự án trước Nhà nước và nhân dân

4 Yêu cầu đối với dự án đầu tư

Một dự án đầu tư để đảm bảo tính khả thi cần đáp ứng được các yêu cầu sau:

 Tính khoa học và hệ thống: đòi hỏi quá trình nghiên cứu phải có một quá trình

nghiên cứu thật tỉ mỉ và kỹ càng, tính toán cẩn thận chính xác từng nội dung cụ thể của

dự án Đặc biệt có những nội dung rất phức tạp như phân tích tài chính, phân tích kỹthuật…đồng thời rất cần sự tư vấn của các cơ quan chuyên môn về dịch vụ đầu tư giúpđỡ

 Tính pháp lý: các dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phải phù

hợp với chính sách và pháp luật của nhà nước Do đó, trong quá trình soạn thảo dự ánphải nghiên cứu kỹ chủ trương, đường lối chính sách của nhà nước và các văn bản quychế liên quan đến hoạt động đầu tư

 Tính đồng nhất: Đảm bảo tính thống nhất của các dự án đầu tư thì các dự án đầu

tư phải tuân thủ các quy định chung của các cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư kể cảcác quy định về thủ tục đầu tư Đối với các dự án quốc tế còn phải tuân thủ những quyđịnh chung mang tính quốc tế

 Tính hiện thực (tính thực tiễn): để đảm bảo tính thực tiễn các dự án phải được

nghiên cứu và xác định trên cơ sở phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện, hoàn cảnh

cụ thể có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến hoạt động đầu tư Việc chuẩn bị kỹ càng sẽgiúp thực hiện dự án có hiệu quả cao nhất và giảm tới mức tối thiểu các rủi ro có thể xảy

ra trong quá trình đầu tư

5 Lập dự án đầu tư xây dựng công trình

1.1 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình:

Dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần là thuyết minh dự án và thiết kế

cơ sở:

5.1.1 Nội dung của thuyết minh dự án:

a) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đốivới dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng,nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp vật liệu, nhiên liệu và các yêu tố đầu vào khác.b) Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình baogồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác, phân tích lựa chọn phương

án kỹ thuật, công nghệ, công suất

c) Các giải pháp thực hiện bao gồm:

 Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạtầng kỹ thuật (nếu có)

 Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình cóyêu cầu kiến trúc

 Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

d) Đánh giá tác động môi trường , các giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu

về an ninh, quốc phòng

e) Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, và khả năng cấp vốn theo tiến

độ, phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính vàphân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án

5.1.2 Nội dung của thiết kế cơ sở của dự án

Nội dung của thiết kế cơ sở của dự án bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triểnkhai các bước thiết kế tiếp theo.

a) Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

 Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xâydựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc, phương án

và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ

 Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy nổ; bảo vệ môi trường;

hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạtầng kỹ thuật ngoài hang rào

 Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình

 Danh mục các tiêu chuẩn, các quy chuẩn được áp dụng

b) Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:

 Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựngtheo tuyến

 Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc

 Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ

Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và

hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình

c) Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình tới người quyết định đầu tư để phê duyệt

 Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

 Tờ trình phê duyệt dự án;

 Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở;

 Các văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền;

 Văn bản cho phép đầu tư đối với dự án quan trọng quốc gia; văn bản chấp thuận

bổ sung quy hoạch đối với dự án nhóm A chưa có trong quy hoạch ngành

1.2 Đặc điểm của việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Đề xuất các phương án kỹ thuật

Phương án tối ưu (hoặc tập hợp các phương án khả thi)

Phân tích kinh tế - kỹ thuật

Phân tích Kinh tế - xã hội Phân tích tài chính

Dự án đầu tư xây dựng công trình

 Phân tích kỹ, chi tiết mọi mặt về kỹ thuật, tài chính, môi trường, kinh tế, thể chế

và điều kiện xã hội

 Phân tích mang tính chấn động, xem xét đánh giá suốt cả đời dự án Các tínhtoán được tiến hành cho từng năm hoạt động

 Điều tra kỹ, xác định rõ tính hiệu quả của dự án

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tài liệu đánh giá toàn diện, là cơ sở cho các

cấp phê duyệt dự án Sau khi hoàn thành dự án đầu tư xây dựng công trình người ta có

thể hình dung toàn cảnh về xây dựng và khai thác công trình suốt thời gian tồn tại hoặc vong đời dự án

1.3 Phương pháp phân tích tài chính và phân tích kinh tế xá hội dự án xây dựng

Để lựa chọn được phương án tối ưu cho một dự án đầu tư xây dựng công trình

người ta có thể sử dụng 3 loại phân tích là phân tích Kinh tế - kỹ thuật, phân tích tài chính

và phân tích kinh tế xã hội Vị trí của các loại phân tích đánh giá dự án được thể hiện qua

sơ đồ sau:

Quyết định đầu tư

Hình 1: Vị trí của các loại phân tích kỹ thuật, phân tích tài chính

và phân tích kinh tế xã hội.

1.4 Phân tích hiệu quả tài chính

Phân tích hiệu quả tài chính của một dự án đầu tư là một tiến trình chọn lọc, tìm hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài chính về một dự ánđầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư một cách có hiệu quả

1.5 Mục đích của việc phân tích tài chính.

 Phân tích tài chính giúp các nhà đầu tư thấy được bước tiến triển của dự án đểhọc đưa ra biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựachọn được phương án cụ thể cho dự án của mình

 Phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư thấy được hiệu quả của dự án thôngqua việc so sánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý của dự án (cả chiphí đột xuất)

 Phân tích tài chính luôn diễn ra từ bước lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình cho đến khi đưa công trình vào vận hành, nên phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư

dự tính được tương lai khi có sự thay đổi về thu nhập và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm

 Phân tích tài chính giúp lập kế hoạch để trả nợ, bởi nó đưa ra các tiêu chuẩn vềhoạt động và cam kết về hoạt động của mình Người tài trợ căn cứ vào kết quả phân tíchtài chính để đưa ra các quyết định tài trợ tiền ( đầu tư vốn) tiếp hay không

1.6 Những nội dung cơ bản của phân tích tài chính

a Chỉ tiêu hiện giá thu nhập hiện tại NPV

 Khái niệm :

Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu về lợi ích ròng của dự án Giá trị hiện tại ròng là hiệu số giữa hiện giá thực thu bằng tiền và hiện giá thực chi bằng tiền trong suốt thời gian thực hiện dự án

 Công thức tính :

NPV =( B o−C o)+(B1−C1)

(1+r )1 +

(B2−C2)(1+r)2 + +

(B n−C n)(1+r ) n

NPV =∑

t=0

n (B t−C t) (1+r )t

Trong đó :

Bt: Thu nhập ở năm thứ t

Ct: Chi phí ở năm thứ t

r: Lãi suất chiết khấu

n: Số năm thực hiện quy đổi

b Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR

t=0

n

C t 1(1+ IRR) t = 0

=> IRR = r1 +

NPV 1 NPV 1−NPV 2(r1−r2)

Trong đó : NPV1 > 0 và gần bằng 0 và NPV2 < 0 và gần bằng 0

Để giảm sai số r1, r2 không được chênh lệch quá 5%

c Chỉ tiêu tỷ số thu chi B/C

 Khái niệm :

CF I

THV

t t

t

r

CF r

I

0)1()

1(

Tỷ số thu chi được tính bằng cách đem chia hiện giá của các lợi ích cho hiện giá của các chi phí trong suốt thời gian thực hiện dự án, với suất chiết khấu là chi phí cơ hội của vốn

d Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn

Thời gian hoàn vốn của dự án có thể được hiểu là thời gian cần thiết để có thể hoàn trả số vốn đầu tư từ lợi ích ròng thu được của dự án

Công thức tính:

+ Thời gian hoàn vốn không có chiết khấu:

+ Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:

Quy tắc đánh giá dự án bằng tiêu chí thời gian hoàn vốn

+ Quy ước năm là X =1,2,…n+ n: số năm thống kê trong quá khứ

+ YC : là dân số Đà Nẵng trong những năm tới.

1.7 Nội dung phân tích độ an toàn của dự án

 Phân tích độ an toàn về nguồn vốn gồm: phân tích kỹ thời gian huy động vốn,tính pháp lý của nguồn vốn, tỷ lệ giữa vốn tự có so với tổng số vốn ít nhất là 50% Tỷ lệgiữa vốn lưu động tự có so với vốn lưu động đi vay phải đạt từ 2/1 đến 4/1 Riêng đối với

dự án, nguồn vốn là 100% vốn vay tín dụng do đó cần phải tính toán kỹ sao cho dự ánkhả thi nhất là về khả năng trả nợ của dự án

 Phân tích điểm hòa vốn của dự án thông qua các chỉ tiêu: sản lượng hòa vốn,doanh thu hòa vốn

 Phân tích khả năng trả nợ của dự án dựa vào nguồn vốn chính của chủ dự án,trước hết lấy từ quỹ khấu hao hàng năm, trích một phần từ lợi nhuận, nếu không đủ phải

đi vay ở các nguồn khác

1.8 Phân tích độ nhạy của dự án bao gồm:

 Khi lập dự án các chỉ tiêu được tính toán theo dự kiến nhưng khi thực hiện dự án

sẽ có những thay đổi như: vốn đầu tư, thời gian xây dựng, doanh thu, lợi nhuận Do đómuốn dự án khả thi thì phải tính toán lại các chỉ tiêu khi có biến động xấu xảy ra Nếu cácchỉ tiêu vẫn chấp nhận được thì dự án đảm bảo tính hiệu quả và an toàn

 Trong điều kiện giá cả không ổn định, có sự trượt giá thì cần phải kể thêm yếu tốtrượt giá Vì thông tin không đầy đủ nên dự án có thể gặp rủi ro, vì vậy khi lập dự án cầnphải phân tích thêm điều kiện rủi ro bằng các chỉ tiêu xác suất và kỳ vọng toán học củachỉ tiêu hiệu quả của dự án được chọn để phân tích

1.9 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

Cơ sở đưa ra quyết định đầu tư trong phân tích kinh tế xã hội là đánh giá các tác động của dự án đối với nền kinh tế quốc dân, cân nhắc đầy đủ chi phí và lợi ích của dự ánxét trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế, dự án sẽ được đánh giá tùy theo sự đóng góp của

nó cho mục tiêu phát triển khác nhau của đất nước

Gia tăng thu nhập quốc dân luôn là mục tiêu hàng đầu của mỗi quốc gia, do đó đánh giá đóng góp của dự án vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng của phân tích kinh tế Nhiệm vụ này được thực hiện thông qua việc đánh giá hiệu

quả kinh tế của dự án đầu tư, trong đó chỉ tiêu cơ bản để đánh giá là giá trị gia tăng Bên cạnh các mục tiêu tăng trưởng, mối quốc gia trong từng giai đoạn phát triển bao giờ cũng

có các mục tiêu khác nhau: chẳng hạn như công bằng xã hội, tạo công an việc làm, cân bằng cán cân thanh toán, bảo vệ môi trường sinh thái… Mỗi dự án đầu tư được đề xuất cóthể có những tác động khác nhau đối với các mục tiêu này Những tác động của dự án cầnđược xác định và được thể hiện thông qua các chỉ tiêu bổ sung hay các xem xét bổ sung

Việc đánh giá tác động toàn diện của dự án tới nền kinh tế quốc dân là khó khăn

và tới nay chưa có một phương pháp nào giải quyết triệt để nhiệm vụ này Việc đánh giá một dự án đóng góp vào mục tiêu kinh tế theo các phương pháp:

Phương pháp phân tích hiệu quả tuyệt đối: là dùng các chỉ tiêu hiệu quả tuyệt đối để

phân tích dự án, đó là chỉ tiêu:

 Giá trị gia tăng trong năm bình thường của đời dự án

 Hiện giá thuần giá trị gia tăng hàng năm

Phương pháp phân tích hiệu quả tương đối: Nếu có một số dự án thỏa mãn tiêu

chuẩn hiệu quả tuyệt đối thì người đánh giá vấp phải một số vấn đề cần lựa chọn cần áp dụng phương pháp phân tích hiệu quả tương đối

Ngoài ra cũng cần phải đánh giá các đóng góp của dự án đối với các mục tiêu khácnhư: mục tiêu giải quyết công an việc làm; mục tiêu phân phối thu nhập; cải thiện cán cânthanh toán quốc tế và phân tích ảnh hưởng của dự án đối với môi trường

PHẦN THỨ 2 LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

“VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRỤ SỞ EXIMBANK”

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ 1.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN

1.1.1 TÊN DỰ ÁN:

 Tên dự án : Trụ sở Eximbank

 Chủ đầu tư : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)

 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

 Cơ quan lập dự án : Công ty TNHH Tư vấn đầu tư thiết kế và dịch vụ dự ánThục Trang Anh (TTAD)

 Cơ quan thiết kế : Công ty TNHH Tư vấn đầu tư thiết kế và dịch vụ dự ánThục Trang Anh (TTAD)

1.1.2 ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ:

Khu đất dự án xây Trụ sở Eximbank có diện tích 273.2 m2 tại số 195-197 MinhPhụng, Q.6, Tp Hồ Chí Minh Chủ đầu tư là Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần XuấtNhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) Mục tiêu của dự án là xây dựng hoàn chỉnh một Cao

ốc văn phòng làm trụ sở văn phòng cho chi nhánh Ngoài việc đảm bảo những điều kiện

về các chỉ tiêu thiết kế, quy hoạch, diện tích xây dựng, hạ tầng kỹ thuật…, dự án được

xây dựng tiện nghi, thẩm mỹ, hiện đại giúp nâng cao uy tín và vị thế cho Eximbank cũngnhư cho các công ty, khách hàng đến liên hệ và giao dịch tại đây.

1.1.3 VỊ TRÍ:

Địa điểm dự án nằm tại số 195-197 Minh Phụng, Q.6, Tp Hồ Chí Minh

Tổng diện tích khu đất xây dựng dự án là 237.2 m² Ranh giới của khu đất Dự án đượcxác định như sau:

- Phía Bắc giáp : nhà dân

- Phía Tây giáp : nhà dân

- Phía Đông giáp: đường Minh Phụng

- Phía Nam giáp: nhà dân

1.1.4 THẾ MẠNH CỦA DỰ ÁN:

 Hồ sơ pháp lý đầy đủ, rõ ràng Chủ đầu tư hiện có quyền sử dụng đất ở lâu dài

 Dự án tọa lạc ngay tại khu vực trung tâm quận 6 và gần các quận quan trọng khácnhư Quận 5, Q Bình Tân, Q11 hay Bình Chánh với các cơ sở hạ tầng đầy đủ, tậndụng các dịch vụ như tài chính, giáo dục, hành chính, nguồn nhân lực, khách sạn

và các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp …

1.1.5 QUI MÔ ĐẦU TƯ:

DIỆN TÍCH ĐẤT, CHỈ TIÊU XÂY DỰNG

- Quy mô tổng diện tích: 237.2 m²

- Diện tích đất sau khi trừ lộ giới quy hoạch: 219.8 m2

- Diện tích xây dựng : 167.55m² chiếm tỉ lệ 76.22%

- Diện tích đất giao thông: 52.25m² chiếm 23.78%

- Tầng cao: 2 hầm + 7 tầng + 1 tầng sân thượng

- Hệ số sử dụng đất: 5.09

- Chiều cao công trình: 28.4m

BẢNG 1.1: QUY MÔ XÂY DỰNG

TT Hạng mục

Diện tích sàn xây dựng (m2)

Diện tích thương phẩm (cho thuê hày sửdụng chính thức) (m2)

1.1.6 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) đượcthành lập vào ngày 24/05/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ Tịch Hội Đồng BộTrưởng với tên gọi đầu tiên là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam ExportImport Bank), và là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của ViệtNam

Ngân hàng đã chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990 Ngày 06/04/1992,Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấy phép số 11/NH-GP cho phép Ngânhàng hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng VN tươngđương 12,5 triệu USD với tên mới là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập KhẩuViệt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi tắt là VietnamEximbank Đến nay vốn điều lệ của Eximbank đã đạt 12.355 tỷ đồng Eximbank hiện làmột trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại

Việt Nam Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam có địa bàn hoạt động rộng khắp

cả nước với Trụ Sở Chính đặt tại TP Hồ Chí Minh và 208 điểm giao dịch gồm: Hội sở,văn phòng đại diện, Sở giao dịch 1, 41 Chi nhánh, 160 Phòng giao dịch, 1 quỹ tiết kiệm,

3 điểm giao dịch được đặt tại Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Quảng Ngãi, Vinh,Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Tiền Giang, An Giang, Bà Rịa- VũngTàu, Đắc Lắc, Lâm Đồng và TP Hồ Chí Minh Đã thiết lập quan hệ đại lý với hơn 750Ngân hàng ở tại 72 quốc gia trên thế giới

Eximbank cung cấp đầy đủ các dịch vụ của một Ngân hàng tầm cỡ quốc tế, cụ thểsau:

Huy động tiền gởi tiết kiệm, tiền gởi thanh toán của cá nhân và đơn vị bằng VND, ngoại

tệ và vàng Tiền gửi của khách hàng được bảo hiểm theo quy định của Nhà nước

Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn; cho vay đồng tài trợ; cho vay thấu chi; cho vay sinhhoạt, tiêu dùng; cho vay theo hạn mức tín dụng bằng VND, ngoại tệ và vàng với các điềukiện thuận lợi và thủ tục đơn giản

Mua bán các loại ngoại tệ theo phương thức giao ngay (Spot), hoán đổi (Swap), kỳ hạn(Forward) và quyền lựa chọn tiền tệ (Currency Option)

Thanh toán, tài trợ xuất nhập khẩu hàng hóa, chiết khấu chứng từ hàng hóa và thực hiệnchuyển tiền qua hệ thống SWIFT bảo đảm nhanh chóng, chi phí hợp lý, an toàn với cáchình thức thanh toán bằng L/C, D/A, D/P, T/T, P/O, Cheque

Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa và quốc tế: Thẻ Eximbank MasterCard, thẻEximbank Visa, thẻ nội địa Eximbank Card Chấp nhận thanh toán thẻ quốc tế Visa,MasterCard, JCB thanh toán qua mạng bằng Thẻ

Thực hiện giao dịch ngân quỹ, chi lương, thu chi hộ, thu chi tại chỗ, thu đổi ngoại tệ,nhận và chi trả kiều hối, chuyển tiền trong và ngoài nước

Các nghiệp vụ bảo lãnh trong và ngoài nước (bảo lãnh thanh toán, thanh toán thuế, thựchiện hợp đồng, dự thầu, chào giá, bảo hành, ứng trước )

Dịch vụ tài chính trọn gói hỗ trợ du học Tư vấn đầu tư - tài chính - tiền tệ

Các dịch vụ khác: Bồi hoàn chi phiếu bị mất cắp đối với trường hợp Thomas CookTraveller' Cheques, thu tiền làm thủ tục xuất cảnh (I.O.M), cùng với những dịch vụ vàtiện ích Ngân hàng khác đáp ứng yêu cầu của Quý khách

Địa chỉ: Tầng 8, Tòa Nhà Vincom Center, Số 72 Lê Thánh Tôn và 45 A Lý Tự Trọng,Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh

1.2 NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ

1.2.1 CÁC VĂN BẢN PHÁP QUI VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƯ

1 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam;

2 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam;

3 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam;

4 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam;

5 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam;

6 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam;

7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

8 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam;

9 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam;

10 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nướcCHXHCN Việt Nam;

11 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình

12 Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phíđầu tư xây dựng công trình;

13 Nghị định 85/2009/NĐ-CP ngày 05/05/2009 hướng dẫn luật đấu thầu và lựa chọnnhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng;

14 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về Thi hành luật đất đai;

15 Văn bản số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 về Công bố suất đầu tư xây dựngcông trình (năm 2007) của Bộ xây dựng;

16 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính Phủ về quy hoạch xâydựng;

17 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lýchất lượng xây dựng công trình; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008của Chính về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CPngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng xây dựng công trình;

18 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuếthu nhập doanh nghiệp;

19 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiếtthi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

20 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy địnhviệc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thựchiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;

21 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việcqui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;

22 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sungmột số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ vềviệc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môitrường;

23 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 của Bộ Xây dựnghướng dẫn một số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 củaChính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

24 Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về hướng dẫnviệc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình;

25 Thông tư số 06/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫnHợp đồng trong hoạt động xây dựng;

26 Thông tư số 07/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫnphương pháp xác định giá cả máy và thiết bị thi công xây dựng công trình;

27 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việclập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

28 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điềuchỉnh dự toán xây dựng công trình;

29 Thông tư số 09/2007/TT-BXD ngày 02/11/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xácđịnh và quản lý chi phí thuê tư vấn nước ngoài trong hoạt động xây dựng tại ViệtNam;

30 Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13 tháng 11 năm 2000 của Bộ Tài ChínhHướng dẫn chế độ thu nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

31 Văn bản số 1599/BXD-VP ngày 25/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bốphương pháp xác định chỉ số giá xây dựng;

32 Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bốđịnh mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

33 Quyết định số 38/2008/QĐ-UBND ngày 10/05/2008 của UBND thành phố Hồ ChíMinh về việc ban hành Quy định về điều chỉnh dự toán xây dựng công trình ápdụng theo Thông tư số 03/2008/TT-BXD ngày 25/01/2008 của Bộ Xây dựng trênđịa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

34 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài chính về việc banhành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt;

35 Công văn số 1784/BXD-VP ngày 16/8/2007 về việc công bố Định mức vật tưtrong xây dựng công trình;

36 Công văn số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bốđịnh mức dự toán xây dựng công trình - Phần xây dựng;

37 Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bốđịnh mức dự toán xây dựng công trình - Phần lắp đặt hệ thống điện trong côngtrình, ống và phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nướcngầm;

38 Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bốđịnh mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;

39 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môitrường và cam kết bảo vệ môi trường;

40 Căn cứ các số liệu nghiên cứu thị trường thực tế tại TP.Hồ Chí Minh nói chung;

1.2.2 CÁC TIÊU CHUẨN, QUI CHUẨN XÂY DỰNG

1 Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án đầu tư xây dựng trụ sở chi nhánh văn phòng Eximbank Bình Tân số

195-197 Minh Phụng được thực hiện trên cơ sở những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau:

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuậtQuốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 4601-1998 : Văn phòng làm việc, tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 6160-1996 : Phòng chống cháy nhà cao tầng, tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXDVN 323-2004: Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng;

- TCVN 3905-1984 : Nhà ở công cộng - Thông số hình học;

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theoTCVN 2737 -1995;

- TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 205-1998 : Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCN 21-1986 : Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXDVN 269-2002: Cọc - Phương pháp thí nghiệm nén dọc trục;

- TCXD 326: 2004 : Cọc khoan nhồi - Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu;

- TCXD 88:1982 : Cọc - Phương pháp thi công và nghiệm thu;

- TCXD 269: 2002 : Cọc - Phương pháp thí nghiệm bằng tải trọng tĩnh ép dọctrục;

- TCVN 5718-1993 : Mái sàn cốt thép trong công trình xây dựng Yêu cầu kỹthuật chống thấm nước;

- TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCXD 5574- 1991 : Kết cấu BTCT- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXDVN 356-2005: Bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXDVN 338-2005: Kết cấu thép - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 198-1997 : Nhà cao tầng - Thiết kế, cấu tạo BTCT toàn khối;

- TCVN 6160-1996 : PCCC cho nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế;

- TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sửdụng;

- TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;

- TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;

- TCVN-62:1995 : Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;

- TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữacháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985 : Cấp nước - mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩnthiết kế;

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêuchuẩn thiết kế;

- TCXD 188-1996 : Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;

- TCVN 4474-1987 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;

- TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

- TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;

- TCVN 4513-1998 : Cấp nước trong nhà;

- TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

- TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nước thải đô thị;

- TCVN 5502 : Đặc điểm kỹ thuật nước sinh hoạt;

- TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sưởiấm;

- TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;

- TCXD 150 : Cách âm cho nhà ở;

- 11TCN 19-84 : Đường dây điện;

- 11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

- 11TCN 20-84 : Bảo vệ và tự động;

- TCVN 394-2007 : Thiêt kế lắp đặt trang thiết bị điện trong các công trình xâydựng – phần an toàn điện

- IEC 60364 : Electrical installtion of building

- IEC 60726 : Dry type transformer power

- TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;

- TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trìnhdân dụng;

- TCXD 25-1991 : Tiêu chuẩn đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và côngtrình công cộng;

- TCXD 27-1991 : Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình côngcộng;

- TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam)

2 Các tiêu chuẩn nước ngoài được vận dụng:

- ASHRAE: The American Society of Heating, Refrigerating and Conditioning Engineer - HVAC Application 2003;

Air AS 1668Air Part 2: SAA Mechanical Ventilation & Air Conditioning;

- AS 1861: Refrigerated Air Conditioners;

- AS 1324: Air Filters for use in Air Conditioning and general Ventilation;

- SMACNA: Sheet Metal and Air Conditioning Contractors, NationalAssociation;

- AS/NZS 3500: Tiêu Chuẩn Uc - Thiết kế hệ thống thoát nước;

- AS/NZS 3500: Tiêu Chuẩn Úc - Thiết kế hệ thống cấp nước sinh họat;

- Tiêu chuẩn NFPA 13: TC Mỹ – đầu phun nước tự động;

- Tiêu chuẩn NFPA 14: TC Mỹ - trục nước chữa cháy và họng vách tường;

- NEC: National Electric Code;

- NFPA: National Fire Protection Association;

- CIBSE: Chartered Institution of Building Services Engineers;

- AS 1768: Lightning Protection;

- AS 3000-2000: Australian Standard Wiring Rules

- Một số tiêu chuẩn khác IEC về MEP

1.2.3 CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ KHÁC LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN

* Văn bản:

- Chủ quyền đất căn nhà số 197 Minh Phụng, phường 09, Q.6, TP.HCM số

2735210000531 ngày 26/01/2010 do UBND Quận 6 cấp;

- Chủ quyền đất căn nhà số 195 Minh Phụng, phường 09, Q.6, TP.HCM số2516/SXD ngày 05/10/2003 do UBND TP.HCM cấp;

- Văn bản số 154/QLĐT-QH ngày 16/02/2012 của Phòng Quản Lý Đô Thị Quận 6gửi Ngân hàng TMCP Eximbank về việc quy hoạch kiến trúc dự kiến xây dựng tại

số 195-197 đường Minh Phụng, Phường 9, Quận 6

- Chứng nhận Thẩm duyệt PCCC 1569/TD-PCCC do Sở CS PCCC TP HCM cấpngày 04/12/2012.

* Đơn vị tham gia tư vấn quản lý xây dựng và cung cấp tài chính cho dự án:

- Lập dự án đầu tư: Công ty TNHH Tư vấn đầu tư thiết kế và dịch vụ dự án ThụcTrang Anh (TTAD);

- Tư vấn thiết kế: Công ty TNHH Tư vấn đầu tư thiết kế và dịch vụ dự án ThụcTrang Anh (TTAD);

- Tư vấn quản lý dự án: Trong nước có uy tín;

- Đơn vị thi công và cung cấp thiết bị: Trong nước có uy tín;

- Đơn vị giám sát: Trong nước có uy tín;

- Đơn vị cung cấp tài chính: Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam(Eximbank);

CHƯƠNG 2: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 2.1 Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam và khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1 Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam:

Việt Nam là một quốc gia ổn định nhất và có nền kinh tế phát triển thuộc hàngnhanh nhất trên thế giới (theo đánh giá của các tổ chức thế giới như WB, UNDP) ViệtNam là một nước đang phát triển với dân số đông, trong hơn 35 năm đang phải phục hồikhỏi sự tàn phá của chiến tranh, sự mất mát chỗ dựa về tài chính sau khi Liên bang Xôviết tan rã và sự cứng nhắc của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung Sau nhiều năm vớicác cuộc chiến tranh kéo dài, trong hoàn cảnh bị cô lập về chính trị và trì trệ về kinh tế,Việt Nam đang nhanh chóng hòa mình vào dòng chảy chung của kinh tế và chính trị thếgiới Từ năm 1986, Việt Nam bắt đầu thực hiện chính sách Đổi Mới (cải cách kinh tế),hướng tới một nền kinh tế thị trường Trong môi trường tự do đầu tư, những nhà đầu tư từkhắp nơi trên thế giới đang thể hiện rõ sự quan tâm chưa từng có đối với Việt Nam

Tăng trưởng GDP bình quân hàng năm của Việt Nam đạt mức 8-9,5% trong suốthơn mười năm cho đến năm 1997 Mặc dù vậy, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh

tế Châu Á, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam giảm xuống còn 5,8% năm 1998, 4,7% năm

1999 nhưng sau đó phục hồi và đạt mức 6,7% năm 2000, 7% năm 2002, 7,7% năm 2004,8% năm 2006 và 8,5% năm 2007 Tăng trưởng công nghiệp đạt trung bình từ 12 đến 14%trong suốt hơn một thập kỉ vừa qua Đại hội Đảng lần thứ 11 diễn ra năm 2011 đúc kếtnhững mục tiêu kinh tế then chốt cho kết hoạch phát triển kinh tế xã hội năm năm 2012-

2020 như sau:

Tốc độ tăng trưởng GDP: từ 6 đến 8% / năm trong đó:

- Nông, lâm, ngư nghiệp: 3% đến 3.2% / năm

- Công nghiệp và xây dựng : 9.5% đến 10.2% / năm

- Dịch vụ : 7.7% đến 8.2% / năm

Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu đạt 12-16% / năm

Cơ cấu kinh tế năm 2012-2020:

- Nông, lâm, ngư nghiệp chiếm : 12% đến 14% GDP

- Công nghiệp và xây dựng chiếm : 43% đến 44% GDP