3.1. Tổng quan thị trường văn phòng tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Thống kê của nhà quản lý BĐS hàng đầu VN – Công ty CBRE – cho biết: Hiện nay tại TP Hồ Chí Minh, giá chào thuê của cao ốc hạng A trong Quý 3-/2012 là khoảng 641.760 đồng/m2/tháng (tương đương với 30,56USD/m2/tháng), giá chào thuê của cao ốc hạng B là khoảng 362.250 đồng/m2/tháng (tương đương với 17,25USD/m2/tháng) ) và giá chào thuê của cao ốc hạng C là khoảng 300.000 đồng/m2/tháng (tương đương với 14USD/m2/tháng). Tỉ lệ trống tại cao ốc hạng A là 15,3%; hạng B là 11,8% và hạng C là 5,2%. So với thị trường năm 2011, năm 2012 có sự thay đổi đáng kể về nhu cầu của khách thuê đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế trong nước và toàn cầu không chắc chắn, đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI tiếp tục giảm; đồng thời số lượng văn phòng mới thành lập tại VN cũng giảm xuống.
Tuy nhiên, vẫn xuất hiện những DN, gồm cả Công ty 100% vốn nước ngoài và Công ty có vốn trong nước đang mở rộng thị trường tại VN, như các Công ty dược, luật, dầu khí... Điều này tác động tốt đến thị trường cao ốc văn phòng cho thuê ở TP Hồ Chí Minh. Kết quả cho thấy các cao ốc văn phòng hạng A giữ vững giá thuê cũng như tỉ lệ lấp đầy cao & ổn định trong suốt 12 tháng qua. Nổi bật là những cao ốc như: Kumho Asiana Plaza, Metropolitan, Sun Wah Tower, Diamond Plaza, Saigon Centre, Saigon Tower ... đã duy trì tốt tỉ lệ lấp đầy trên 95% trong suốt 12 tháng qua.
Tương tự, tỉ lệ lấp đầy khá tốt cũng xuất hiện tại các cao ốc hạng A mới. Thí dụ như: Vincom Center đạt 51% tại Quý 4-2011, nay đã đạt 75%, là kết quả đáng kể của việc cho thuê các khách hàng mới. Về phía cao ốc Bitexco Financial Tower, nơi đây vươn lên thành điểm chọn của các Công ty luật, với sự hỗ trợ của CBRE, các Công ty luật đa quốc gia như: Allen & Overy, VDB Loi, Zico Law, đã bắt đầu hoạt động tại cao ốc này trong 12 tháng qua, và giúp đẩy mạnh tỉ lệ lấp đầy từ 40% (Quý 4-2011) lên thành 68% tại Quý 4-2012.
Một chuyên gia cho rằng sự bình ổn của thị trường văn phòng hạng A, phần lớn xuất phát từ việc có một khoảng thời gian, nguồn cung mới của thị trường văn phòng
hạng A chưa kịp đáp ứng. Cuối năm 2012, là sự góp mặt của 2 tòa nhà trong tổng số 5 tòa nhà được dự báo - cao ốc President Place (9.100m2) tại góc đường Nguyễn Du và Nam kỳ Khởi Nghĩa và cao ốc Empress (khoảng 20.000m2) tại Hai Bà Trưng. Sau khi 2 tòa cao ốc trên hoàn thành, hàng loạt khách hàng có nhu cầu thay đổi nơi làm việc đã tới tấp đặt chỗ. Ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng mới là xu hướng của năm 2012. Thực tế là trong suốt quý 1/2012, thị trường cao ốc văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đã chứng kiến tỷ lệ thuê văn phòng tăng đáng kể vì chủ đầu tư nhanh tay đối với lượng khách thuê đến thời điểm hết hạn hợp đồng để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy trong tình hình kinh tế chưa được sáng sủa. Cụ thể, trong gần 6 tháng đầu năm 2012, các giao dịch cho thuê và thuê văn phòng do CBRE thực hiện có tới 94% là các giao dịch tại trung tâm thành phố.
Xu hướng thuê văn phòng từ đầu năm 2012 đến nay là khách thuê tại các vùng xa trung tâm thành phố, tại các cao ốc có có thứ hạng thấp hơn ngay trung tâm, thậm chí ngay cả khách thuê chưa từng nghĩ đến việc di dời văn phòng cũng đã bắt đầu có suy nghĩ đến các toà cao ốc ở trung tâm quận 1. Xu hướng này đặc biệt rõ nét trong thị trường tại quận 1 khi tỷ lệ thuê cao ốc văn phòng hạng A trong quý 1/2012 đã tăng tới 50% so với quý trước.
Theo các chuyên gia, so với quý 4/2012, điều chúng ta chứng kiến đến nay là sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Nếu như trước đây chủ đầu tư nào cũng cố giữ giá thuê cao thì thời gian gần đây là sự linh hoạt trong chính sách cho thuê. Chủ đề chính của các chủ đầu tư trong gần 6 tháng đầu năm 2012 là có được sự đảm bảo lượng khách thuê hiện nay hơn là có diện tích trống trong toà nhà.
Đánh giá về nguồn cung văn phòng trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh, một nguồn từ CBRE nhận định: Trước đây thị trường hy vọng 4 cao ốc hạng A sẽ ra đời kịp trong năm 2012, thì tình hình thực tế chỉ có 1 mà thôi. Tòa nhà President Place vừa kịp hoàn thành với các tiêu chuẩn LEED cùng đội ngũ quản lý năng động, đang hướng đến việc chứng tỏ đẳng cấp cao về cao ốc với các giá trị bền vững đầu tiên ở Việt Nam. Thực tế, nguồn cung trong năm 2012 bị trì hoãn, chỉ có khoảng 9.000m2 hoàn thành, so với dự kiến tới 84.000m2, chỉ đạt 11%. Khi nguồn cung chậm chễ, khách thuê cần hoạch
định lại chiến lược, đăc biệt là trong quý 4/2012 và quý 1/2013. Khách thuê có quyết định nhanh sẽ đảm bảo có giao dịch tốt hơn và cũng đảm bảo được mặt sàn thuê kích thước lớn vì nguồn cung đang từ từ giới hạn lại./.
Tại trung tâm Q6 TP Hồ Chí Minh có khoảng 10 dự án có văn phòng mini cho thuê hạng C đang hoạt động, tỉ lệ trống chỉ chiếm 5%. Tuy vậy không có dự án văn phòng nào hạng B,C đạt đủ chuẩn. Tỷ lệ này tốt hơn hẳn văn phòng hạng B đang rớt giá. Với dịch vụ hoàn chỉnh, đạt đẳng cấp thì giá thuê vẫn ổn định và nhích lên, mức giá thường từ khoảng 15 - 18 USD/m2/ tháng. Trừ trong 2011, giá thuê khó xác định thì trong năm 2012, giá thuê nhà đã nhích thêm từ 5% so với năm 2011 trước đó. Một phần là do nguồn cung vào văn phòng giảm mạnh.
Một xu thế khác là khách hàng lớn trong và ngoài nước khi thuê văn phòng sẽ thuê theo nhóm bạn hàng, cùng kinh doanh. Về dự án này sẽ có khuynh hướng cho thuê lại cho các ngân hàng đối tác, các công ty tài chính, dịch vụ tài chính hay có địa bàn hoạt động gần khu tài chính. Khách hàng thuê kiểu này thường có nhu cầu và đòi hỏi tiêu chuẩn của đối tượng thuê nhà là người nước ngoài cũng khác nhau.