Một số Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

Luận văn ; Một số Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

Mục lục

chơng i 5

Một số vấn đề lý luận chung 5

I một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển 5

1 Khái niệm đầu t và đầu t phát triển 5

2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế 6

2.1 Đặc điểm của đầu t phát triển 6

2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế 7

2.3 Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t phát triển kinh tế - xã hội 11

3 Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t 13

3.1 Khái niệm vốn đầu t 13

3.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t 13

3.3 Nội dung vốn đầu t 14

4 Kết quả và hiệu quả đầu t 16

4.1 Kết quả của hoạt động đầu t 16

4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t 17

II dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triển nhà ở 20

1 Khái niệm cơ bản về dự án đầu t 20

2 Sự cần thiết phải đầu t theo dự án 21

3- Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở 23

3.1 Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị 23

3.2 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và đối với Hà nội nói riêng 24

iii kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà ở 27

1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân c đô thị. 27

2 ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở 29

3 Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng 30

4 Kinh nghiệm của một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc) 31

chơng II 33

thực trạng đầu t phát triển 33

nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội 33

I vài nét về kinh tế - xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển 33

1 Vị trí, vai trò của Thủ đô 33

2 Quá trình đô thị hóa và những vấn đề xã hội nảy sinh 35

Ii sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở theo mô hình đự án tại hà nội 37

1 Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện nay và trong tơng lai 37

2.1 Từ năm 1989 trở về trớc: mô hình nhà chung c 40

2.2 Mô hình Nhà nớc và nhân dân cùng làm (1989-1993) 41

2.3 Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán Bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996) 42

2.4 Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô 43

3 Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTr/TV của Thành uỷ Hà nội) 44

3.1 Hớng đầu t phát triển nhà ở (xây mới) là tại các khu đô thị mới .45

3.2 Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội 46

3.3 Huy động vốn của mọi thành phần trong xã hội 48

II tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến năm 2003 48

1 Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm 2003 48

1.1 Vốn ngân sách Nhà nớc 61

1.2 Vốn tự có 67

1.3 Vốn vay 68

1.4 Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng) 71

3 Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội 73 3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) 75

3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở 76

3.3.Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội 78

III đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian qua 83

1 Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua 83

1.1 Những kết quả xét trên khía cạnh định tính 83

1.2 Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng 85

2 Một số tồn tại trong hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án cần sớm khắc phục 89

Chơng III 92

Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t 92

phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội 92

I - Định hớng phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010 92

1 Quan điểm phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010 92

1.1 Quan điểm về đối tợng của chơng trình phát triển nhà 92

1.2 Quan điểm về vai trò của Nhà nớc 92

1.3 Quan điểm về tài chính 93

1.4 Quan điểm về sự phát triển đồng bộ 93

1.5 Quan điểm về kiến trúc quy hoạch 93

1.6 Quan điểm về định hớng đầu t và phát triển 94

1.7 Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý 94

1.8 Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án 94

1.9 Quan điểm về lực lợng thi công xây dựng 95

2 Vài nét tổng quan về quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 và kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn (2001-2005) 95

2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 95

2.2 Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và 2010 97 3 Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội 97

iI Nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà Nội trong thời kỳ tới 99

II Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà ở tại

Hà nội 102

1 Giải pháp huy động vốn 102

1.1 Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách 102

1.2 Khuyến khích các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế bỏ vốn xây dựng nhà ở 105

1.3 Huy động vốn thông qua thị trờng vốn 106

2.Giải pháp sử dụng hiệu quả vốn đầu t trong xây dựng nhà ở 108

2.1 Giải pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc 108

2.2 Giải pháp từ phía chủ đầu t 113

2.3 Giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề cụ thể 116

Tài liệu tham khảo 123

chơng i

Một số vấn đề lý luận chung

I một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển

1 Khái niệm đầu t và đầu t phát triển

Đầu t là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bấtkì nền kinh tế -xã hội nào Do vậy nó không phải là khái niệm mới đối vớinhiều ngời, tuy nhiên thuật ngữ này lại đợc hiểu rất khác nhau nh:

Đầu t là phải bỏ ra một một cái gì đó vào một việc nhất định để thu lạimột lợi ích trong tơng lai, hay

Đầu t là hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận

Thậm chí đầu t còn đợc sử rộng rãi nh câu cửa miệng để nói lên sự chi phí

về thời gian, sức lực và tiền bạc vào mọi hoạt động của con ngời trongcuộc sống

Mặc dù còn rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này nhng, có thể đa ramột khái niệm cơ bản, mang tính khái quát cao và đợc nhiều ngời thừa nhận

đó là: Đầu t“Đầu t nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (nh tiền, tài

nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành các hoạt động nào

đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã

bỏ ra để đạt đợc các kết quả đó”

Khái niệm đầu t ở trên tuy đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi cũng nh đốitợng của nó Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem lại lợi ích cho từng cánhân hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế

do vậy hoạt động đó không phải là đầu t nếu xét trên góc độ cả xã hội Yếu tốquyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trởngkhông phải đầu t nói chung mà phải cụ thể là đầu t phát triển Do vậy cần phảihiểu rõ khái niệm này:

Đầu t phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản

mới cho nền kinh tế Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không nhữngduy trì mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xã hội

Nói nh vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu t khác là không cần thiết,

nh-ng vai trò của nó chỉ đợc thực sự đợc thể hiện khi tồn tại cônh-ng cuộc đầu t pháttriển trong nền kinh tế Cụ thể:

Đầu t tài chính là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra cho vay hoặc

mua các chứng chỉ có giá để hởng lãi suất Tài sản bỏ ra ở đây chính là tiền vàloại đầu t này không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng nó vai trò đặc biệtquan trọng với t cách là nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển

Đấu t thơng mại là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra để mua hàng

hóa và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khimua và khi bán Loại đầu t này cũng không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tếnhng lại có tác dụng thúc đẩy quá trình lu thông của cải, vật chất do đầu t pháttriển tạo ra

Nh vậy đầu t phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà mọi nền kinh

tế hớng tới .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và cáckết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi d -

ỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sựhoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đangtồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội.

2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế

2.1 Đặc điểm của đầu t phát triển

Nh ở phần trên chúng ta đã phân biệt đợc ba loại hình đầu t theo tiêu thức bảnchất và phạm vi lợi ích do đầu t đem lại Ngoài ra đầu t phát triển còn có một

số đặc điểm khác với đầu t tài chính và đầu t thơng mại đợc thể hiện ở nhữngkhía cạnh sau:

 Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu

 Thời gian vận hành các kết quả đầu t cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ

ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu t tạo ra thờng là vài năm, có thể làhàng chục năm và có nhiều trờng hợp là vĩnh viễn

 Nếu các thành quả của đầu t là các công trình xây dựng thì nó sẽ đợc

sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó

 Các kết quả, hiệu quả đầu t phát triển chịu ảnh hởng của nhiều yếu tốkhông ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội nh:

Điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trờng quan hệquốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao

Do những đặc điểm trên mà đầu t phát triển thờng thu hút sự tham gia của toàn xã hội và ảnh hởng lớn đến sự trạng thái ổn định hay phát triển của xã hội đó.

2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế

Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến hiện đại đều coi

đầu t phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoá cho sựtăng trởng Vốn đầu t luôn là một biến số quan trọng trong hàm sản xuất trongmọi mô hình kinh tế Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trên hai góc độnền kinh tế

2.2.1 Đầu t trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế

* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế.

 Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu.

Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷ trọnglớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% -28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác động của đầu

t đến tổng cầu là ngắn hạn

Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cung cha tăng(các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu làm cho sảnlợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng Điều này đợc thể hiện qua

đồ thị số 01

Công thức tổng cầu nền kinh tế mở

AD - C + I + G + (EX - IM)

Trong đó AD: Tổng cầu;

C: Chi tiêu của hộ gia đình:

I: Chi tiêu của doanh nghiệp ;

G: Chi tiêu của chính phủ

 Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung.

Khi các kết quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào hoạt

động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợngtiềm năng tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lợngtăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lợt mình lạitiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản đểtăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nângcao đời sống của mọi thành viên trong xã hội Điều này đợc thể hiện qua hình

AS’

QE’’

Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD và tổng cung AS ch’ a kịp tăng Do vậy, giá tăng từ P E lên P E’ và điểm cân bằng mới là E’

* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.

Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu và đốivới tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tănghay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá

vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia

Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực

 Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động.

 Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời

sống, giảm tệ nạn xã hội

 Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức

sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đếntăng giá cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đìnhtrệ

 Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động.

 Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát,

giá cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi

 Tiêu cực: Giảm đầu t sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng

* Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.

Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc gia muốngiữ tốc độ tăng trởng GDP ở mức trung bình 8% - 10% thì tỷ lệ đầu t phải đạt

từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó Hệ số ICOR phản

ánh suất đầu t tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tên viết tắt của từtiếng anh “Đầu ttỷ suất vốn GDP” Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR

đợc tính theo công thức sau:

ICOR =

Từ đó suy ra: mức tăng GDP =

Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t

Hệ số ICOR của mỗi nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độphát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nớc

* Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh nghiệm của các nớc trên thế giới cho thấy để có thể tăng trởng nhanh vớitốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra sự phát triển

15% - 20% còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về đất đai, khíhậu Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% là rất khó khăn

Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung đầu t pháttriển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao thì rõ ràng là phải có vốn đầu t,không có vốn đầu t thì không thể nói đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế, khôngthể nói đến sự phát triển của ngành này hay ngành khác

Nh vậy, Chính sách đầu t quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ởcác quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn Bộ nên kinh tế

Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về pháttriển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khởi tìnhtrạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế,kinh tế, chính trị của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn

đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo

* Đầu t tác động đến khả năng công nghệ và khoa học của đất nớc Chúng

ta đều biết rằng công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá, hiện đại hoá còn

đầu t là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cờng khả năng côngnghệ của đất nớc

Công nghệ có thể đạt đợc thông qua hai con đờng chính là:

 Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển ra công nghệ

bằng khả năng của chính mình sau đó áp dụng vào các hoạt độngkinh tế để thu hồi vốn đã bỏ ra cho đầu t nghiên cứu công nghệ và cólãi Nhng để nghiên cứu ra công nghệ thì cần phải bỏ ra rất nhiềuvốn đầu t cho các lao động chất xám, cho các máy móc hiện đại vớithời gian đầu t kéo dài và độ mạo hiểm cao Nên việc nghiên cứu,phát hiện công nghệ mới thờng do các nớc phát triển, các công ty đaquốc gia với nguồn vốn đầu t dồi dào, với những Bộ phận chuyêntrách trong nghiên cứu và phát triển thực hiện

 Con đờng thứ hai là đi mua công nghệ trên thị trờng thế giới, việc

mua công nghệ sẵn có trên thị trợng thế giới sẽ nhanh chóng giúpcho có đợc công nghệ nh mong muốn, nhng công nghệ này thờngkhông hiện đại và phải cạnh tranh và cũng không đắt lắm Do đó đây

là hình thức thích hợp với các nớc đi sau thờng là ở những nớc lạchậu những nớc đang phát triển Tuy nhiên phơng pháp này cũng cónhững rủi ro nhất định, đó là khi mua phải công nghệ lạc hậu nhnglại với giá cao, những công nghệ gây ô nhiễm mỗi trờng

Thông qua con đờng đầu t mỗi nớc sẽ có cách riêng để tăng cờng khả năngcông nghệ của mình một cách thích hợp Đối với Việt Nam hiện nay theo

đánh giá của các chuyên gia công nghệ, trình độ công nghệ của Việt Nam lạchậu nhiều thế hệ so với thế giới và khu vực Theo UNIDO, nếu chia quá trìnhphát triển công nghệ thế giới làm 7 giai đoạn thì Việt Nam năm 1990 ở vàogiai đoạn 1 và 2 Việt Nam đang là một trong 90 nớc kém nhất về công nghệ,với trình độ công nghệ lạc hậu này quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoácủa Việt Nam sẽ gặp rất nhiều khó khăn nếu không đề ra đợc một chiến lợc

đầu t phát triển công nghệ nhanh và vững chắc

2.2.2 Trên giác độ vi mô (của cơ sở sản xuất kinh doanh)

Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu t quyết định sự ra đời, tồntại và phát triển của mỗi cơ sở, tức là một cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ

muốn ra đời cần phải có nhà xởng, đội ngũ lao động, cấu trúc hạ tầng, muasắm và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựngcơ bản và thực hiện các chi phí khác gắn liền với sự hoạt động trong một chu

kỳ của các cơ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo ra các hoạt động này chính là hoạt

động đầu t đối với các cơ sở này hao mòn, h hởng Để duy trì đợc sự hoạt

động bình thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn hoặc thay mới các cơ sởvật chất - kỹ thuật đã h hởng, hao mòn này hoặc đổi mới để thích ứng với điềukiện hoạt động mới của sự phát triển khoa học - kỹ thuật và nhu cầu tiêu dùngcủa nền sản xuất xã hội, phải mua sắm các trang thiết bị mới thay thế cáctrang thiết bị cũ đã lỗi thời Tuy nhiên muốn có cơ sở sản xuất kinh doanhdịch vụ, muốn có các chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị thì

rõ ràng là phải có vốn đầu t

2.3 Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t phát triển kinh

tế - xã hội.

Lý thuyết cũng nh thực tiễn phát triển kinh tế các nớc đều thừa nhận mốiquan hệ chặt chẽ giữa sự tăng trởng đầu t và tăng trởng GDP Quan điểm chorằng hình thành vốn là chìa khoá đối với phát triển đã đợc thể hiện trong chiếnlợc và kế hoạch phát triển của nhiều nớc Điều rõ ràng là một đất nớc muốngiữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định ở mức trung bình thì nớc đó phải giữ đợcmức đầu t lớn Tỷ lệ đầu t ít khi thấp hơn 15% và trong một số trờng hợp phảilớn 25% GDP

J.M Keynes trong lý thuyết “Đầu tđầu t và mô hình số nhân” đã chứng minh rằng,tăng đầu t sẽ bù đắp những thiếu hụt của “Đầu t cầu tiêu dùng” từ đó tăng số lợngviệc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của t bản và kích thích sảnxuất phát triển ở đây có sự tác động dây chuyền: tăng đầu t - tăng thu nhập -tăng đầu t mới - tăng thu nhập mới

Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đa ra lýthuyết “Đầu tgia tốc” lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết định đầu

t, mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lợng sẽ làm cho đầu ttăng lên nh thế nào Và sự tăng nhanh tốc độ đầu t so với sự thay đổi về sản l-

ợng nói nên ý nghĩa của nguyên tắc “Đầu tgia tốc” Theo lý thuyết “Đầu tgia tốc” để vốn

đầu t tiếp tục tăng lên thì sản lợng bán ra phải tăng liên tục Nhng logic củavấn đề là ở chỗ số lợng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu t củathời kỳ trớc

Thực tế của các nớc đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ, Châu áhầu nh không đợc biết đến với t cách là vùng kinh tế, nhng sự năng động rồisau đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trởng kinh tế của khuvực Châu á - Thái Bình Dơng đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống Vìkhi nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trởng GDP 3% - 5% mỗi năm thìcác nớc đang phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểmxuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhở bé đã trở thànhnhững quốc gia công nghiệp mới Đặc trng chủ yếu của các quốc gia này làquá trình công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh

tế xã hội của đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 của Hồng Kông

là 24.085 USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD, Hàn Quốc12.390 USD, Malaxia là 9.835 USD Đặc biệt các nớc Hồng Kông , Singapo,

Đài Loan trớc đây đều là những nớc đi vay vốn thì nay trở thành những nớc

đầu t và cho vay vốn Sở dĩ có đợc nh vậy là vì các nớc này đã biết khai thácmột cách tối u lợi thế so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt hơn là mắc sai

Riêng trong lĩnh vực đầu t họ đã thực hiện đợc tỷ lệ đầu t cao và liên tục trongnhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình quân của Hàn Quốc là35%, Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%, Đài Loan là 27%, Malaxia là 31%Thái Lan là 37%.

Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng ngời ta tính đợc rằng nếu nâng 1% tổng quỹ

đầu t cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo ngân hàng thế giới hàng nămcác nớc đang phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sở hạ tầngtức là tơng đơng với 50% đầu t của Nhà nớc và 4% của GDP ở nớc ta hàngnăm đều tập trung ngân sách cho đầu t cơ sở hạ tầng Do đó, gần đây nhìnchung cơ sở hạ tầng đã đợc cải thiện, tuy nhiên vẫn cha đáp ứng đợc nhu cầucủa sản xuất, đời sống Điều này là hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu

t cho cơ sở hạ tầng ở nớc ta hiện nay

Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI Đảng vàNhà nớc đã có quan điểm cho rằng “Đầu t Đầu t trong thời kỳ phát triển mới là đẩymạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc” Cụ thể hoá quan điểm trên

Đảng và Nhà nớc đã đề ra ba mục tiêu cơ bản của đầu t phát triển là:

* Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế.

 Đầu t nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá

-hiện đại hoá

 Tăng tỷ lệ đầu t trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ

35%)

Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển trong thời gian tới với mốiquan hệ giữa đầu t phát triển kinh tế và tăng trởng kinh tế ở một số nớc ta thấyviệc thực hiện các công cuộc đầu t phát triển kinh tế - xã hội là rất cần thiết vàviệc chúng ta phải luôn luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải pháp khác nhau

để nâng cao hiệu quả đầu t phát triển kinh tế - xã hội lại càng cần thiết hơn vàmang tính thực tiễn cao

3 Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t

3.1 Khái niệm vốn đầu t

Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giốngnhau về vốn đầu t Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sửdụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:

Vốn đầu t là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch

vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác đợc đa vào

sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạotiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội

3.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t.

Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành phần kinh

tế trong và ngoài nớc, cụ thể là

3.2.1 Nguồn trong n ớc

 Ngân sách Nhà nớc: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ trong nớc

(thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các doanh nghiệp có vốnNhà nớc, phát hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công tráiquốc gia ) và các nguồn thu trong nớc (các khoản vay, viện trợ củacác chính phủ, các tổ chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam )

 Vốn tín dụng u đãi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển

và ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm

 Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản

 Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ

 Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dànhcho đầu t phát triển

 Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các côngtrình tín dụng u đãi của Nhà nớc đã đầu t trớc đây nay đến hạntrả nợ

 Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ

 Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng

qua hệ thống ngân hàng thơng mại)

 Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản

cố định và lợi nhuận đợc phép giữ lại

 Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.

 Vốn tích luỹ của dân c đợc đầu t vào các doanh nghiệp t nhân và các

hình thức kinh doanh cá thể khác

3.2.2 Nguồn ngoài n ớc

 Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI).

Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang các nớc khác vàtrực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi số vốn bỏ

ra Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xãhội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận đầu tkhông phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t đemvào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo đờngngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợc kinhnghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài; giántiếp có chỗ đứng trên thị trờng thế giới; nhanh chóng đợc thế giới biết đếnthông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu t Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻlợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ Vìvậy, có quan điểm cho rằng đầu t trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớcnhận đầu t

 Vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài.

Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ đợc thựchiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ không hoàn lại,cho vay u đãi với thời gian dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thôngthờng, một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới loại hình ODA -

tiếp thờng lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải quyết dứt

điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nớc nhận đầu t

3.3 Nội dung vốn đầu t.

Nội dung của vốn đầu t bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền với nội dungcủa hoạt động đầu t Hoạt động đầu t chính là quá trình sử dụng vốn đầu tnhằm tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật và thực hiện các chi phí gắn liếnvới sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa đợc quá trình tái sản xuấttạo ra thông qua các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm

và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơbản khác, thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt động của các cơ

sở vật chất kỹ thuật đó

Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu t phát triển trên đây, để tạo thuận lợi chocông tác quản lý việc sử dụng vốn đầu t nhằm đem lại hiệu quả kinh tế - xãhội cao nhất, có thể phân chia vốn đầu t thành các khoản mục sau đây

3.3.1 Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà n ớc)

Trên giác độ này vốn đầu t đợc chia thành bốn khoản lớn sau:

 Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện bằng tiền

 Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm.

 Chi phí ban đầu và đất đai

 Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng

 Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phơngtiện vận chuyển

 Chi phí khác

 Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động bao gồm.

 Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất nh chi phí để mua nguyên vậtliệu, trả lơng ngời lao động, chi phí về điện nớc, nhiên liệu, phụ tùng

 Chi phí nằm trong giai đoạn lu thông gồm có sản phẩm dở dang tồnkho, hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền

 Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu t bao gồm:

 Chi phí nghiên cứu có vốn đầu t

 Chi phí nghiên cứu tiền khả thi.

 Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu t

 Nhóm 4: Chi phí dự phòng.

4 Kết quả và hiệu quả đầu t.

4.1 Kết quả của hoạt động đầu t.

Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thựchiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanhphục vụ tăng thêm

ở đây khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hànhcác hoạt động của công cuộc đầu t nh là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu

t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, đểtiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định củathiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t

Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu là từng công trình hay hạng mục côngtrình, đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sảnphẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã đợcghi trong dự án đầu t), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xongthủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đa vào hoạt động đợc ngay

Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầusản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã đợc huy động vào sử dụng để sảnxuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghitrong dự án đầu t

Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lựcsản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị vàhiện vật của kết quả vốn đầu t Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữahai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cáchtoàn diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu

t trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t , tậptrung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động Đồngthời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố địnhtrong các ngành, vùng và toàn Bộ nên kinh tế quốc dân

4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu t

Kết quả của hoạt động đầu t thể hiện ở vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tàisản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăngthêm

Khối lợng vốn đầu t thực hiện

Là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu t , baogồm : các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạtầng, mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản vàcác chi phí khác theo thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.Tài sản cố định huy động

Là công trình hay hạng mục công trình , đối tợng xây dựng có khả năng pháthuy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, đã làm xongthủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động ngay đợc.

Tài sản cố định có thể đợc huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ phận tuỳ vào quy mô, tính chất của các dự án Đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối lợng công việc lớn, mặt khác các hạng mục công trình là các khu nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay sau khi hoàn thành nên thờng đợc tính theo huy động Bộ phận.

Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm

Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố định đã

đợc huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để tiến hành các hoạt

động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t

4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t.

Hoạt động đầu t tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhng mang lại hiệuquả trong thời gian dài Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án đợc xác địnhbằng kết quả đạt đợc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu t bỏ ra tại một thời điểmnhất định Để phản ánh hiệu quả đầu t có thể dùng một số chỉ tiêu sau:

 Hiệu quả đầu t chung:

=

Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng nhiều thìhiệu quả đạt đợc càng cao Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càngnhiều thi hiệu quả càng thấp

 Hệ số hiệu quả đầu t:

Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau:

Ngoài ra, ngời ta còn sử dụng các chỉ tiêu nh độ dài thời gian xây dựng, tiến

độ thi công , năng suất lao động v v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự án

 Hiệu quả tài chính của dự án:

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triểnhoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngời lao

động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ

sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung

Đó là:

Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV)

NPV= -

Trong đó:

Bi: doanh thu của dự án.

Ci: chi phí của dự án.

R : tỷ suất chiết khấu của dự án.

Tỷ suất sinh lời vốn đầu t (hệ số thu hồi vốn đầu t : RR) : chỉ tiêu này phản

ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một đơn vị vốn đầu t đợc thực hiện.Công thức tính nh sau:

Nếu tính cho từng năm hoạt động thì

Rri =

Trong đó :

Wipv: lợi nhuận thu đợc năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả

đầu t bắt đầu phát huy tác dụng

Ivo: là tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu t bắt

đầu tầu phát huy tác dụng

Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T)

Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần

và khấu hao thu hồi hàng năm

Công thức tính nh sau:

T=

Trong đó:

T: thời gian thu hồi vốn

Wi: lợi nhuận thu đợc hàng năm.

D: khấu hao hàng năm.

Dự án đầu t có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thuhồi vốn định mức hoặc của công trình tơng tự thì càng tốt, thể hiện sựhiệu quả trong việc thu hồi vốn đầu t

Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội Bộ (IRR)

Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại

bằng tổng chi Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn Công thức tính:

IRR đợc sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu t

IRR dự án > IRR định mức thì dự án đợc chấp nhận và ngợc lại thì dự

án không có tính khả thi (IRR định mức có thể là lãI suất vay hoặc chiphí cơ hội)

 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án

Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính đợc xác định bằng các chỉ tiêu trên, các

dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội

Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm Hiện nay, trên địabàn Thành phố còn tồn tại một số lợng lao động lớn cha có việc làm, do đó

đầu t xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ănviệc làm cho ngời lao động, từ đó hạn chế đợc các tệ nạn xã hội Ngoài ra, quátrình đầu t cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ củanhững nhà quản lý, năng suất và thu nhập của ngời lao động cũng đợc nângcao

Đầu t phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở củangời dân và góp phần nâng cao đIều kiện sống của dân c, tạo ra một môI trờngsống tốt hơn, văn minh hơn Đầu t phát triển nhà ở đợc phát triển theo đúngquy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹpkiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹquan

Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế

về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân c ở đô thị cũ đến sống vàlàm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo

đô thị cũ

Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môI trờng

đầu t hấp dẫn cho các nhà đầu t tởng và ngoàI nớc, tiếp thu công nghệ hiện

đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế

Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp chongân sách Nhà nớc nh thuế thu nhập, thuế doanh thu v v

Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu t về nhà ở mang lạithì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, nh khi giảIphóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một Bộphận dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảocông bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi củanhân dân…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đNhững mặt tiêu cực trên cần phảI đợc quan tâm giảI quyết thoả

đáng, có nh vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu t xâydựng nhà ở

II dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triểnnhà ở

1 Khái niệm cơ bản về dự án đầu t

Dự án đầu t có thể xem xét từ nhiều góc độ

Về mặt hình thức, dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi

tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đợcnhững kết quả và thực hiện đợc những mục tiêu nhất định trong tơng lai

Trên góc độ quản lý, dự án đầu t là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn,

vật t, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thờigian dài

Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu t là một công cụ thể hiện kế hoạch chi

tiết của một công cuộc đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội,làm tiền đề cho các quyết định đầu t và tài trợ Dự án đầu t là một hoạt độngkinh tế riêng biệt nhở nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dânnói chung

Xét về mặt nội dung, dự án đầu t là một tập hợp các hoạt động có liên quan

với nhau đợc kế hoạch hoá nhằm đạt đợc các mục tiêu đã định bằng việc tạo racác kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng cácnguồn lực xác định

Nh vậy một dự án đầu t bao gồm 4 thành phần chính:

 Mục tiêu của dự án đợc thể hiện ở 2 mức: 1/Mục tiêu phát triển là

những lợi ích kinh tế – xã hội do thực hiện dự án đem lại 2/ Mục tiêutrớc mắt là các mục đích cụ thể cần phải đạt đợc của dự án

 Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lợng, đợc tạo ra

từ các hoạt động khác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết đểthực hiện đợc các mục tiêu của dự án

 Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động đợc thực hiện

trong dự án để tạo ra những kết quả nhất định Những nhiệm vụ hoặchành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các

Bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án

 Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con ngời cần thiết để tiến

hành các hoạt động của dự án Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lựcnày chính là vốn đầu t cần cho dự án

Trong 4 thành phần trên thì kết quả đợc coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của

dự án Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thờng xuyên theo dõi đánhgiá các kết quả đạt đợc Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối vớiviệc tạo ra các kết quả đợc coi là hoạt động chủ yếu cần phải đợc đặc biệtquan tâm

2 Sự cần thiết phải đầu t theo dự án

Hoạt động đầu t (gọi tắt là đầu t) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tàichính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trựctiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vậtchất của kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phơng, của ngành, củacác cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nớc và xã hộinói riêng

Hoạt động đầu t trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật trên đây gọi

là đầu t phát triển Đó là một quá trình có thời gian kéo dài trong nhiều nămvới số lợng các nguồn lực đợc huy động cho từng công cuộc đầu t rất lớn và

đặc biệt là nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t

Khi quá trình thực hiện đầu t kết thúc có nghĩa là đã tạo ra những thành quảnhất định Chiếm đa số trong các thành quả đầu t là các công trình xây dựnghoặc cấu trúc hạ tầng nh nhà máy, hầm mở, các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi,

đờng xá, cầu cống, bến cảng…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiếnhành hoạt động của mình ngay tại nơi chúng đợc tạo ra Do đó, sự phát huytác dụng của chúng chịu ảnh hởng nhiều của các điều kiện kinh tế – xã hộitại đây

Nh vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự án luôn gặprất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán đợc và có ảnh hởng đến hiệu quả của dự

án Ngời ta gọi đó là những rủi ro tức là khả năng dự án không đợc thực hiện

đúng nh mục tiêu dự kiến về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay vềcác tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lợng, mà sự sai lệch này vợt quá mức chấpnhận đợc Rủi ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và kháchquan, tồn tại trong cả ba giai đoạn của quá trình đầu t: chuẩn bị, thực hiện, vậnhành đầu t

Có thể hiểu rủi ro là tổng hợp những tác động ngẫu nhiên lên sự vật, hiện tợnglàm thay đổi kết quả của sự vật, hiện tợng theo chiều hớng bất lợi Rủi ro hìnhthành do tình trạng thiếu thông tin, hoặc thiếu hiểu biết về các vấn đề liênquan một cách chính xác nh điều kiện kinh doanh, sự phát triển kỹ thuật, khảnăng cung ứng vốn đầu t…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.Do tính chất ngẫu nhiên mà trên thực tế chúng takhông thể loại bỏ hẳn rủi ro mà chỉ bằng nghiên cứu cụ thể, khoa học, phântích, nhận biết và đánh giá khả năng rủi ro có thể xảy ra để từ đó đề ra cácbiện pháp hạn chế mức độ thiệt hại, hoặc mạo hiểm chấp nhận rủi ro Mọi sựnghiên cứu, xem xét, tính toán và chuẩn bị này đợc thể hiện trong dự án đầu t

mà thực chất là lập dự án đầu t Trong dự án đầu t các khía cạnh kinh tế – kỹthuật, điều kiện tự nhiên, môi trờng xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trìnhthực hiện, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt đợc của công cuộc đầu t

đều đợc xem xét và tính toán

Tóm lại để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu t phát triển đợc tiến hành thuậnlợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao thì tấtyếu phải chuẩn bị trớc một cách tốt nhất Nói cách khác lập dự án (với chất l-ợng cao) là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện côngcuộc đầu t đạt hiệu quả kinh tế – xã hội mong muốn

3- Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở.

3.1 Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị.

3.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở

Nhà là nơi che ma, che nắng, chống lại ảnh hởng thời tiết khắc nghiệt củathiên nhiên đối với con ngời Tại đây con ngời đợc sinh ra, nuôi dỡng, tồn tại

và trởng thành Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng làquyền của mỗi con ngời

Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhng nhà ở đợc coi là mộtsản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:

 Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết

cấu và vật liệu xây lên nó Thông thờng thời gian tồn tại của nó từ 50

đến 60 năm và cũng có trờng hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa

 Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng

nh trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổikiến trúc cũng khó khăn và tốn kém

 Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng

nh khả năng của từng đối tợng Hơn thế nhu cầu này còn thay đổitheo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội

 Thứ t: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một Bộ phận quan trọng và

chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xãhội Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà ở lại

có tác động mạnh mẽ đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác

động trở lại của đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện,thông tin liên lạc…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đảnh hởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạtcủa những ngời trong ngôi nhà

3.1.2.Đầu t phát triển nhà ở đô thị

Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là ngời có nhu cầu

tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hànghoá này và cung ứng cho thị trờng

Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất

định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân Điều này không nên

và không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông vàtăng lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn Hình thức này chỉ phù hợpvới vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng nh diện tích đất

Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá đợc tạo ra nhờ quá

trình đầu t và đây cũng chính là hoạt động đầu t phát triển vì nó tạo ra tài sảnmới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua

đầu t phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấpchỗ ở cho đông đảo dân c một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để

có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trởng và phát triển chung củaxã hội

Một số đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển nhà ở:

 Đối tợng tham gia tiến hành đầu t: Nhà nớc, các doanh nghiệp trong và

ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đđầu t vớimục đích thu đợc lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội

 Nguồn vốn đầu t: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là

trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu t đợc huy động từ mọinguồn trong xã hội nh ngân sách Nhà nớc, vốn tự có của doanh nghiệpkinh doanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những ngời có nhu cầu vànhững nguồn khác…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ

 Loại hình đầu t: do nhu cầu và khả năng của mọi ngời là khác nhau nên

đầu t xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho ngời có thu nhập thấp haythu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhở hay lớn, theo hình thức bán

đứt hay cho thuê…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ

 Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.

Nh vậy đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đôthị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trờng nói chung Nó vữa ảnh hởng vừaphản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai

đoạn nhất định

3.2 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và

đối với Hà nội nói riêng.

3.2.1 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở

Cũng nh các hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà ở cũng chịu

sự tác động của các nhân tố của môi trờng vi mô và vĩ mô, chủ quan và kháchquan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trờng đầu t…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đSự thay đổi của cácnhân tố này lúc tác động tiêu cực nhng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt

động đầu t Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:

 Lãi suất

Đây đợc coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suygiảm cầu đầu t, đặc biệt là lĩnh vực đầu t xây dựng vì sử dụng một lợng vốnlớn Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích cácnhà đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo ra nhiều sảnphẩm cho xã hội và ngợc lại Với khả năng ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t,hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nớc.Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trờng Nhà nớc có thể tác

động đến mọi lĩnh vực kinh tế Hơn nữa Nhà nớc còn sử dụng các mức lãi suất

u đãi khác nhau nh một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụthuộc vào chính sách u tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ Đối với nhà ởtrong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sangnền kinh tế thị trờng để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tếNhà nớc có thể áp dụng lãi suât u đãi cho các dự án đầu t vào lĩnh vực này đểnhanh chóng tạo ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của ngời dân

 Tỷ suất lợi nhuận bình quân

Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vàongành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ ngành này sang ngànhkhác Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa

đầu t vào ngành đó có khả năng thu đợc lợi nhuận cao hơn và kích thích cácnhà đầu t bỏ vốn vào đây Trong trờng hợp đầu t bằng vốn vay thì tỷ suất lợinhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn Nhà ở đang là lĩnh vực

đợc Nhà nớc khuyến khích đầu t và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông quachủ trơng “Đầu txã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọithành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc.Những chính sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê

đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế u đãi, hỗ trợ một số hạngmục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đcủa Nhà nớc thời gian qua cộngvới sự buông lởng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng

kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt là ở nhữngThành phố lớn trong đó có Hà nội

 Chu kỳ kinh doanh

Là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặctrng là đỉnh và đáy nếu nh đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngợclại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ

Nh chúng ta đã biết một đặc trng cơ bản của nền kinh tế thị trờng là các hoạt

động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn Bộ nền kinh tế

và ngợc lại Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhng để thoả mãn cũng đòi hởimột lợng tài chính không nhở, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuậnlợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thu nhập của ngời lao

động đợc nâng lên và có khả năng chi trả cho những nhu cầu cao nh nhà ở.Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu t nói chung và đầu t nhà ởnói riêng nh mức độ rủi ro, tính chất của thị trờng (cạnh tranh hay độc quyền),chính sách của Nhà nớc…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đMọi nhân tố cần phải đợc xem xét, đánh giá trongmôi liên hệ phong phú đa dạng của môi trờng đầu t để nhà đầu t có thể đa ranhững chiến lợc và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể

3.2.1 Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh h ởng đến đầu t phát triển nhàở

Bên cạnh việc chịu ảnh hởng của những nhân tố trên, đầu t phát triển nhà ở tại

Hà nội còn chịu sự tác động của các yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểmcủa thủ đô, một trung tâm kinh tế – chính trị lớn của cả nớc

Thứ nhất, với vị trí là một Thủ đô, mật độ dân số của Hà nội lớn và không

ngừng tăng lên chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở.Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phú nh cho đối tợng chính sách, ngời có thunhập cao, trung bình và thấp, cho sinh viên, cho ngời lao động ngoại tỉnh c trútạm thời hay định c dài hạn…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.Tuy nhiên trong số này nhà ở cho ngời thu nhậpthấp và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60 đến 70%, đây là những đốitợng ít hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng để tự lo chỗ ở Đây chính làthuận lợi cho các đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng những chung c cao tầngvới chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ đợc chính sáchkhuyến khích của Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra

Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận

lợi Đó là nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thơng mại, ợng tiền tiết kiệm trong dân chúng, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng về chủngloại và giá cả, máy móc thiết bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện

l-đại của Việt nam, đội ngũ cán Bộ quản lý và công nhân có trình độ cao đến từkhắp các địa phơng trong cả nớc Tất cả các yếu tố đó làm cho Hà nội có khảnăng đảm nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù hợp với nhữngkhu đô thị văn minh hiện đại

Thứ ba, đầu t phát triển nhà ở Hà nội còn nhận đợc sự hớng dẫn, hỗ trợ thiết

thực của UBND Thành phố và Trung ơng thông qua các chủ trơng chính sách

nh chơng trình số 12 về “Đầu tphát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010”, pháplệnh Thủ đô vừa đợc công bố ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thànhphố về “Đầu tban hành Quy định thực hiện u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán vàcho thuê trên địa bàn Thành phố Hà nội” năm 2002…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.những chính sách, cơchế này đang ngày càng tạo ra một môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động

đầu t phát triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xã hội cao, liên quan đếnquyền lợi và nghiã vụ của nhiều đối tợng trong xã hội

Thứ t, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các

công ty và tổng công ty lớn nh Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng(VINACONEX), Công ty đầu t phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo vàphát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu t và pháttriển nhà Hà nội…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đĐây là những đơn vị mạnh, có truyền thống trong ngànhxây dựng của Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây dựng đất n-

ớc trớc kia cũng nh trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoáhiện nay Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ

là những đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu t trong sự nghiệp phát triểnnhà ở của Thủ đô thời gian tới

iii kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực đầu tphát triển nhà ở

1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân

c đô thị.

Singapore là nớc phải đối mặt với sự thiếu đất nghiêm trọng với tổng diện tíchchỉ vào khoảng 640 km2 trong khi dân số gần 4 triệu ngời (năm 2002) Điềunày làm cho mật độ dân số của Singapore thuộc diện cao nhất Châu á (chỉ sauHồng Kông), vào khoảng 5350 ngời/km2 Hơn nữa gần một nửa quỹ đất là đất

đã xây dựng và một tỷ lệ đáng kể đợc quy hoạch làm khu vực thu nớc, rừng vàcăn cứ quân sự – diện tích này không thể đa vào sử dụng vì mục đích khác.Trong điều kiện nh vậy để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân c đô thị (chiếm80% dân số) Singapore đã sử dụng hàng loạt các chính sách quản lý đô thịthực sự có hiệu quả và đợc đánh giá là thành công trên các mặt: cung cấp nhà

ở giá rẻ, phù hợp vói đại Bộ phận dân chúng

Những kinh nghiệm của Singapore sau đây đã đợc nhiều nớc, đặc biệt là cácnớc đang phát triển tham khảo và áp dụng:

 Xây dựng nhà kết hợp giữa cơ chế thị trờng tự do và đặc điểm của cơ chế XHCN

Ngay từ năm 1960, chính phủ đã chủ trơng thành lập Bộ Phát triển và Nhà ở(gọi tắt là HDB), cơ quan này đợc hỗ trợt ài chính từ các quỹ ngân sách vàkhông phải cạnh tranh với các nhu cầu tài chính của các ngành khác nhng vềcơ bản lại là một nhà phát triển t nhân HDB chịu trách nhiệm cung cấp hầuhết nhà ở do vậy đã tránh đợc tình trạng chi phối của thị trờng tự do Tuynhiên thị trờng không bị thủ tiêu hoàn toàn mà sự tồn tại của nó giúp cho sốtiền lãi của các nhà đầu t tài chính và tạo ra các chu trình đấu t mới Phạm vihoạt động cùa HDB rất rộng không chỉ có toàn quyền trong chơng trình xâydựng nhà ở (trừ việc định giá là do Bộ Phát triển quốc gia tiến hành) mà cònbao gồm quản lý các khu nhà mình xây dựng và cung cấp các công trình côngnghiệp và thơng mại, các công trình phục vụ nghỉ ngơi, giải trí, tín ngỡng vàcác công trình xã hội khác Tiền thu đợc từ các công trình đó đợc đấu t xây

dựng các khu nhà ở khác làm cộng với sự tác động của chính phủ làm cho giánhà phù hợp với đại Bộ phận dân chúng.

 áp dụng chính sách trng dụng đất bắt buộc, tạo ra quỹ đất xây dựng lớn.

Pháp lệnh trng dụng đất đợc ban hành năm 1920 và lần sửa đổi gần đây nhất làvào năm 1973, theo đó việc đền bù cho đất bị trng dụng đợc ấn định theo giáthị trờng xác định dựa trên giá trị sử dụng đất hoặc theo Bảng phân vùng thị tr-ờng của đất lấy giá nào thấp hơn Quy định này không tính đến tiềm năng của

đất có đợc đối với việc phát triển trong tơng lai Những văn bản pháp luật nàymột mặt đã hạn chế đợc tình trạng đầu cơ, mặt khác mang lại cho các cơ quanthẩm quyền khả năng thu hồi đất với mức giá chấp nhận đợc và vì thế có đợcquỹ đất xây dựng nhà đáng kể

 Duy trì chi phí sản xuất thấp

Bên cạnh việc mua đợc đất với giá rẻ, HDB còn duy trì mức chi phí thấp thôngqua một số biện pháp nhằm tăng hiệu quả và giảm thiểu chi phí nh: xác địnhquy mô hợp lý, kiểm soát chặt chẽ các hợp đông xây dựng, sử dụng các thiết

kế tiêu chuẩn hoá với thời gian thi công ngắn vừa đảm bảo độ bền vững củacông trình vừa có chi phí bảo trì tối thiểu HDB tự thiét kế và giám sát tất cảcác dự án của mình tuy nhiên vẫn cho các nhà thầu t nhân tham gia thi công.Ngoài ra HDB còn quản lý và sản xuất các vật liệu xây dựng thiết yếu nhờ đó

đảm bảo cung ứng với giá cả hợp lý Chi phí xây dựng còn đợc tiết kiệm nhờ

đổi mới công nghệ không ngừng

 Vai trò của Quỹ tiết kiệm Trung ơng (CPF)

Quỹ này đã cung cấp tài chính cho chơng trình xây dựng nhà ở của HDB CPF

là quỹ tiết kiệm bảo hiểm xã hội bắt buộc đối với ngời lao động và do Nhà nớcquản lý Ngời sử dụng lao động và ngời lao động đều phải đóng góp vào quỹmột tỷ lệ nhất định lơng tháng Tỷ lệ này biến thiên theo từng năm và đợcphép dao động tuỳ theo mức độ phát triển của nền kinh tế CPF vận hành theochu trình khép kín Các nguồn tài chính đợc chuyển đến ngời dân qua quátrình đầu t vốn cho các dự án xây dựng nhà ở Đồng thời ngời đóng góp đợc sửdụng tiền tiết kiệm này để mua nhà Khả năng tài chính của quỹ cũng đợc tăngthêm từ các hoạt động nh mua trái phiếu Chính phủ hay cho vay u đãi Nhờquỹ này mà chơng trình phát triển nhà ở của Singapore tránh đợc việc phải vayvốn của các tổ chức thơng mại với lãi suất cao

Đối với hầu hết các nớc thuộc thế giới thứ ba, xây dựng nhà ở cho dân c đô thịnói riêng và cho ngời nghèo nói riêng luôn là một vấn đề nan giải Trong tìnhtrạng nh vậy Singapore đợc coi là một ngoại lệ, chơng trình nhà ở của quốc

đảo này đã thực sự mang lại lợi ích cho ngời nghèo và từ năm 1964 đến naytình trạng thiếu nhà ở đã phần nào đợc giải quyết, đảm bảo quyền có chỗ ởcho đa số ngời dân

2 ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở.

Thế kỷ XX thế giới đã biết đến những cuộc cách mạng lớn của ấn Độ nh Cáchmạng xanh hay Công nghệ tin học và Nguyên tử hạt nhân Sang thế kỷ XXI, ấn Độbắt đầu thực hiện cuộc cách mạng mới: Cách mạng về nhà ở với mục tiêu “Đầu tpháttriển nền kinh tế thông qua việc xây dựng nhà ở cho tất cả mọi ngời” Đây là cuộccách mạng đang đợc triển khai mạnh mẽ ở đất nớc có dân số đứng thứ hai trên thếgiới (1,2 tỷ ngời) và diện tích đứng thứ bảy này

Vấn đề nhà ở cho dân đã và đang là vấn đề mà các nhà lãnh đạo ấn Độ trăn trở và

b-ớc đầu đã áp dụng các giải pháp sau:

 ủng hộ mạnh mẽ tập đoàn phát triển nhà và đô thị (HUDCO).

Thực tế hiện nay Liên đoàn các hiệp hội xây dựng kinh doanh nhà đất đã đợcthành lập với sự ủng hộ của Chính phủ bao gồm 8.000 thành viên và chếm80% thị phần nhà đất của ấn Độ Đóng góp của Chính phủ vào tập đoàn này

đã tăng từ 80 triệu USD trớc năm 2000 đến 260,5 triệu USD năm 2000 Ngânhàng dự trữ quốc gia cung u tiên hàng đầu cho việc phát hành trái phiếu củaHUDCO để huy động vốn Chính sách này rất cởi mở, nămg động trong thựchiện

 Sáng tạo trong cải cách ở tất cả các cấp.

Chính phủ hứa bãi bỏ các điều lệ bất hợp lý trong lĩnh vực xây dựng, kinhdonha nhà ở Công việc đợc triển khai ở các cấp nh sau:

 Cấp Trung ơng: quán triệt tinh thần Cách mạng nhà ở phải có sự tham gia

của Nhà nớc – T nhân – sự cộng tác của các thành phần kinh tế Việccung cấp tài chính cho ngành xây dựng phải rẻ, dễ dàng và thuận tiện Mởrộng hình thức khuyến khích bằng giảm thuế, công khai và cụ thể hoáchính sách giá cả đất đai Dùng công cụ quản lý vĩ mô để tăn nguồn thucho lĩnh vực xây dựng

 Cấp bang: Chính quyền có vai trò thiết lập các quy tắc tự do trong việc

linh doanh nhà đất Giảm giá chuyển nhợng nhà từ (8%- 14%) xuống còn3% Khuyến khích các thành phần t nhân và hợp tác xã tham gia vào lĩnhvực này Thành lập và mở rộng các cơ sở đào tạo công nhân ngành xâydựng

 Cấp địa phơng: chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng nh hệ thống thoát

nớc, giảm các loại thuế, thủ tục thông thoáng với tinh thần ủng hộ triệt đểcác đơn vị xây dựng

Có thể nói cuộc Cách mạng về nhà ở này của ấn Độ đã đem lại một luồngkhông khí mới vào đời sống kinh tế – xã hội và bớc đầu đã có những thànhcông nhất định, là kinh nghiệm quý báu để những nớc có tốc độ tăng dân sốnhanh nh ấn Độ học hỏi

3 Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng.

Mỗi đất nớc có một lối sống riêng, văn hoá riêng và những cái riêng đó đòi hởi mọikhía cạnh cuộc sống phải phù hợp với nó Nhà ở là một khía cạnh nh thế ở các nớcphơng Tây nhà chung c cao tầng đã xuất hiện và thịnh hành từ cuối thế kỷ XIX, bắt

đầu tại Chicago – Mỹ Mô hình này về sau đợc áp dụng nhiều nơi trên thế giới donhững u điểm của nó, tuy nhiên không phải ở đâu cũng thấy thích hợp với kiểu nhànày và cũng có không ít nơi dân chúng đã tẩy chay chúng Rất nhiều đô thị hiện naytrong quá trình phát triển nhà đã coi chung c cao tầng nh một sự chuẩn mực của sựvăn minh, hiện đại mà quên mất việc xem xét đến những yéu tố văn hoá- xã hội củavùng dân c dẫn đến những thành công hạn chế thậm chí cả thất bại

Chúng ta biết rằng văn hoá Mỹ là văn hoá “Đầu ttiêu thụ xong rồi vứt” do vậy nhà chung

c đợc a chuộng vì nhiều lý do Tuy nhiên họ cũng đa ra những điều kiện tiên quyếtcho việc xây dựng chung c cao tầng bao gồm:

 Nhà cao tầng đòi hởi sự phát triển toàn diện của các trang thiết bị hiện đạicủa kiến trúc nói chung và nhà ở nói riêng, đặc biệt là thang máy, thang

nâng, kỹ thuật điện nớc, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữacháy cùng những kỹ thuật xây dựng hoàn chỉnh.

 Nhà cao tầng phù hợp với quy mô gia đình nhở hoặc trung bình, đông thời nókhông thích hợp với ngời già

 Nhà cao tầng đòi hởi ngời sử dụng phải có thu nhập trên trung bình, hoặc cao

và có trình độ văn hoá nhất định Ngời nghèo không thích hợp với nhà caotầng

 Nhà cao tầng cần một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máyduy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo nhất thiếtphải đảm bảo an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà ,trong thang máy và những nơi khác

 Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hìnhthức phục vụ sinh hoạt

Nh vậy nhà cao tầng là mô hình phù hợp với sự eo hẹp về diện tích đất ở các đô thịnhng cha hẳn là phù hợp với lối sộng của mọi xã hội do vậy các đô thị cần chú ý

đến khía cạnh này khi tiến hành đầu t phát triển nhà ở

4 Kinh nghiệm của một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc)

Điều kiện tiên quyết đầu tiên của một dự án xây dựng là phải có mặt bằng tức

là đất đai Mặc dù hiến pháp của đa số các nớc trên thế giới đều coi đất là tàisản thuộc sở hữu chung và do Nhà nớc quản lý nhng khi cần đất cho một mục

đích chung nào đó Nhà nớc không dễ dàng có đợc mặt bằng nh mong muốn

do tâm lý không ai muốn thay đổi chỗ ở của mình, nếu có thì Nhà nớc đôi khiphải trả giá đắt gây lãng phí cho xã hội Đất đai là tài sản quý của toàn dân,việc sử dụng một cách hợp lý đồng thời khai thác tốt tiềm năng của đất sẽ giúpchính quyền đô thị có nguồn “Đầu tvốn” phục vụ cho quá trình đầu t xây dựng, pháttriển đô thị lâu dài Dới đây là kinh nghiệm của đô thị một số nớc khi giảiquyết vấn đề này

Hồng Kông

Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền ngay một lầncho toàn Bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, nh vậy sẽ thu đợc ngaykhoản tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng nh thất thoát khithu hàng năm Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài chính đô thị HôngKông, trong đó một phần đợc dung để đầu t phát triển nhà ở

Vơng quốc Anh

Thì chú ý đến việc không để thát thu giá trị của đất trong tơng lai Khi tiếnhành giao đất thì trong hợp đồng ngoài quyền sử dụng đất còn có quyền pháttriển đất Ví dụ một ngời nhận đất để xây dựng nhà 3 tầng thì phải đóng tiền

sử dụng đất (hoặc tiền thuê) vừa jphải đóng tiền quyền phát triển đất Sau mộtthời gian, đô thị mở rộng ra khu đất đó gần những hạ tầng đô thị mới (đờng sá,công viên…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ) và những công trình do chủ đầu t khác xây dựng nh trung tâmthơng mại, giải trí, trờng học…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ lúc này nếu ngời sử dụng đất muốn phát triển

từ 3 lên thành 30 tầng thì phải làm lại hợp đồng về quyền phát triển đất lới vànộp tiền để hởng quyền này Chính sách này vừa tạo đợc sự công bằng vừa

đóng góp vào nguồn thu của đô thị

Để khắc phục tình trạng đầu t không đồng bộ, Trung quốc đã đa ra chính

sách phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển thành hai giai

đoạn:

 Giai đoạn một, chủ đầu t tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng

bộ hạ tầng (đờng, điện, cấp thoát nớc, thông tin, chiếu sáng, công viêncây xanh…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ)

 Giai đoạn hai, chuyển nhợng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các

chủ đầu t khác xây dựng công trình và thu phí phát triển

Chính sách này đã tính đủ giá trị của đất bao gồm cả hạ tầng, đảm bảo sự côngbằng

Sở dĩ các đô thị trên đã đạt đợc những thành công nhất định trong việc huy

động vốn từ tài nguyên đất là do họ có một thị trờng bát động sản có tổ chức,giải quyết tốt những vấn đề về đăng ký đất đai để làm rõ sản tịch và sảnquyền, vấn đề thế chấp đất đai, bảo hiểm bất động sản, và nhất là vấn đề địnhgiá đất đai, tổ chức đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất

chơng IIthực trạng đầu t phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội

I vài nét về kinh tế - xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến

đầu t phát triển

1 Vị trí, vai trò của Thủ đô

Hà Nội là Thủ đô của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là trung tâmkinh tế chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật của cả nớc Với lợi thế về nhiềumặt nh địa lý, khí hậu thủy văn, địa hình và địa chất, đất đai, giao thông, kinh

tế, văn hóa, xã hội, con ngời trong quá khứ đã có nhiều Triều đại chọn HàNội làm nơi đóng đô Trải qua các thời kỳ lịch sử, Thăng Long - Hà Nộikhông ngừng đổi thay và ngày càng phát triển, tính đến năm 2000 dân số Thủ

đô là 2,756 triệu ngời c trú trên diện tích 920,97 km2 (mật độ dân số trungbình là 2993 ngời/km), đơn vị hành chính đợc tổ chức thành 12 quận huyệntrong đó có 6 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành

Có thể kể đến những lợi thế mà Hà Nội có đợc cho phát triển nh sau:

Thứ nhất: Vị trí lu trong nớc và quốc tế thuận lợi

Lợi thế này đợc xem xét trên cả hai khía cạnh điều kiện tự nhiên và hạtầng cơ sở Vị trí địa lý cơ bản của Hà Nội thuận lợi trong việc phát triểntoàn diện các mối quan hệ liên vùng với miền núi và miền biển, đồngthời đợc bao quanh bỏi vùng đồng bằng phì nhiêu, trù phú Hạ tầng giaothông Hà Nội khá đồng bộ với 6 tuyến đờng sắt, 8 tuyến quốc lộ, có sânbay quốc tế, gần cảng biển và cách cửa ngõ biên giới không xa Có thểnói việc liên hệ từ Hà Nội với hầu hết các địa phơng trong toàn quốc đềurất thuận lợi

Thứ hai: Có điều kiện phát triển công nghiệp thuận lợi.

Sở dĩ vậy vì đây là nơi tập trung của rất nhiều xí nghiệp Trung ơng và địaphơng, các hợp tác xã tiểu thủ công nghiệp Hơn nữa với sự có mặt củanhiều tổ chức nghiên cứu, giáo dục và đào tạo, ban, ngành trên địa bàn đãtạo ra sự trợ giúp vô cùng quý báu giúp Thủ đô nhanh chóng tiếp cận và

áp dụng những thành tựu tiên tiến vào sản xuất công nghiệp Vùngnguyên liệu từ đồng bằng Bắc Bộ, Việt Bắc, Tây Bắc cũng cung cấp đầuvào ổn định cho quá trình sản xuất

Ngoài ra Hà Nội là một trong bốn địa phơng thuộc vùng tứ giác Duyênhải phía Bắc có điều kiện phát triển công nghiệp thuận lợi (3 địa phơngkhác là Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Bắc)

Thứ ba: cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi có kết cấu hạ tầng tốt nhất so với những đô thị khác trong cả nớc.

Hà Nội có cơ sở kết cấu hạ tầng tốt nhất nh hệ thống tài chính, bu điện,khách sạn, trung tâm dịch vụ, nguồn cung cấp nớc ngọt và điện năng dồidào, ổn định, hệ thống giao thông không ngừng đợc nâng cấp, đầu tmới tạo ra sức hấp dẫn lớn các nguồn vốn đầu t

Thứ t: nền tảng chính trị ổn định và chính sách đối ngoại mở cửa linh

Hà Nội là nơi đặt Bộ máy lãnh đạo của Đảng và Nhà nớc và luôn đợcchọn làm thí điểm tiến hành các chơng trình, chủ trơng lớn Với vị tríThủ đô, Hà Nội có khả năng mở rộng quan hệ với các nớc trong khu vực

và trên thế giới, thu hút đợc sự chú ý của các nhà đầu t khắp mọi nơi

Thứ năm: có lịch sử văn hóa truyền thống và trình độ dân trí cao.

Hà Nội là nơi thu hút đợc nguồn nhân tài lớn của cả nớc đến sinh sống vàlàm việc tạo ra một lực lợng lao động có số lợng dồi dào và chất lợngcao, năng động, nhanh nhạy trong việc học hởi những cái mới góp phầnnâng cao năng suất lao động, đảm đơng đợc các lĩnh vực đòi hởi kỹ thuật

và trình độ

Thứ sáu: quốc phòng an ninh đợc đảm bảo, trật tự xã hội ổn định.

Hà Nội là nơi tập trung Bộ máy quản lý Trung ơng và địa phơng, Bộ máy

an ninh quốc phòng Do đó, điều kiện an ninh, trật tự xã hội luôn đ ợc

đảm bảo cùng với một chế độ chính trị ổn định là một điều kiện cơ bảncho sự tăng trởng và phát triển kinh tế

Những điều kiện thuận lợi trên đây đã xây dựng Hà Nội - Thủ đô của nớcCộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - thành một đô thị phát triển về nhiềumặt, xứng đáng ngang tầm với Thủ đô các nớc trong khu vực Trong quá trìnhphát triển của mình Hà Nội luôn nhận đợc sự quan tâm chu đáo đặc biệt từ cáccấp lãnh Đạo Đảng và Nhà nớc, gần đây nhất ngày 28/12/2000, lần đầu tiêntrong lịch sử lập ở nớc ta, Thủ đô đợc dành riêng một văn bản pháp luật,khẳng định vị trí trung tâm của đất nớc và quy định mục tiêu xây dựng và phát

triển Thủ đô, đó là pháp lệnh Thủ đô Hà Nội đợc ủy ban thờng vụ Quốc Hội

thông qua, Chủ tịch nớc Trần Đức Lơng ký

Vị trí của Hà Nội có thể thấy rõ hơn qua những số liệu thống kê sau:

 Cơ cấu nền kinh tế hiện đại, là một trong số ít các địa phơng luôn đi

đầu trong thực hiện công nghiệp hóa, Tỷ trọng lĩnh vực phi nôngnghiệp chiếm 96,5% trong đó công nghiệp là 38,5% còn dịch vụ là58,0%

 Nhịp độ tăng trởng cao, bằng 1,5 lần mức trung bình của cả nớc Năm

2000 GDP theo đầu ngời của Hà Nội đạt 10,6 triệu đồng ( giá so sánhnăm 1994) gấp 2,1 lần mức chiếm trung bình cả nớc

 Đóng góp cho ngân sách hàng năm khoản 17,20% so với 63 tỉnh vàThành phố còn lại

 Tỷ lệ tích lũy dành cho đầu t từ GDP xấp xỉ 30%, đây là một mức

t-ơng đối lớn và đã đảm bảo cho 60% tổng nhu cầu vốn đầu t của toànThành phố

 Phân công lao động xã hội mạnh mẽ năng suất lao động cao thứ hai sovới cả nớc, tỷ lệ thất nghiệp đợc khống chế ở mức 6-7%

Nh vậy tận dụng triệt để những lợi thế sẵn có cộng với tinh thần chủ động

sáng tạo, Hà Nội đã thực sự trở thành trái tim của cả nớc, là "trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế" nh pháp lệnh về Thủ đô đã chỉ rõ Tuy

nhiên trong sự phát triển đó đã xuất hiện những vấn đề mang tính tất yếukhách quan, một trong số đó là quá trình đô thị hóa

2 Quá trình đô thị hóa và những vấn đề xã hội nảy sinh.

Đô thị hoá theo cách đơn giản nhất có thể hiểu là quá trình mở rộng về diện tích, tăng lên về dân số của một đô thị song song với quá trình phát triển kinh tế của đô thị đó Tuy nhiên khái niệm này cha thật đầy đủ bỏi lẽ nó

mới đợc hiểu trong ý nghĩa là hệ quả của quá trình phát triển đô thị nói chungcủa nền kinh tế hơn là một tác nhân cần phải đợc xem xét, giải quyết Đô thịhóa diễn ra ở hầu hết trên thế giới đặc biệt là những khu vực đang phát triển

nh Châu á, ngời ta không coi đây là vấn đề tiêu cực tuy nhiên đô thị hóanhanh một cách tự phát hoặc do mong muốn mở mang đô thị nhng cha đủ

điều kiện đảm bảo hết cấu hạ tầng thì sẽ đồng nghĩa với lạc hậu và đi ng ợc lạiyêu cầu văn minh vốn cần có của đô thị

Mặc dù đô thị hóa đợc định nghĩa là sự tăng lên về dân số nói chung ở những

địa phơng nhất định nhng phần lớn trong số đó là tăng cơ học còn tăng tựnhiên thì gần nh không đáng kể Sở dĩ vậy vì tăng tự nhiên diễn ra tại tất cảcác vùng, địa phơng dù Thành phố hay nông thôn, đồng bằng hay miền núituy mức độ có khác nhau còn sự tăng cơ học thì tập trung vào một số đô thị

lớn và vừa có sức thu hút mạnh trên một hay một số mặt nào đó Chính sự gia tăng đột biến về dân số cơ học đã làm phá vỡ sự cân bằng của các đô thị, cung về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội giờ đây đã không đáp ứng đợc nhu cầu của số lợng dân số tăng lên hàng ngày Đó chính là mặt trái của đô thị hóa.

Nh đã trình bày ở phần trên Hà Nội là một trung tâm về kinh tế của cả nớc,các lĩnh vực của nền kinh tế hoạt động rất sôi nổi đặc biệt là hai lĩnh vực côngnghiệp và dịch vụ thu hút một lợng lao động lớn không chỉ ở tại Hà Nội vànhững địa phơng lân cận mà ngay cả với các địa phơng khác trong cả nớc Cóthể giải thích lý do chủ yếu của sự di chuyển lao động dân c về khu vực nộithành nh sau:

 Quá trình công nghiệp hóa ở Thủ đô cũng đồng thời là quá trình sắp

xếp và cơ cấu lại lực lợng lao động xã hội, chuyển dần lao động nôngnghiệp sang lao động công nghiệp và dịch vụ tạo nên sự di dân từ ngoạithành vốn tham gia sản xuất nông nghiệp vào nội thành

 Một hệ quả của công nghiệp hóa là tình trạng thiếu việc làm ở những vùng nông thôn do hai yếu tố một là bình quân diện tích đất đai trên

đầu ngời thấp, hai là quá trình cơ giới hóa, hiện đại hóa làm giảm yếu tố

đầu vào là lao động Theo thống kê ở vùng đồng bằng Bắc Bộ quỹ thờigian lao động trong năm của một lao động nông thôn đã giảm từ 75%năm 90 xuống còn 65% năm 2000, đặc biệt những địa phơng khôngphát triển đợc ngành nghề dịch vụ thì hầu hết mới chỉ sử dụng hết khoản50% quỹ thời gian trong năm

đủ, đa dạng mà tìm kiếm việc làm với mức thu nhập cao cũng dễ dànghơn

Những nguyên nhân trên đã giải thích cho tình trạng dân số Hà Nội tăng ngàymột nhanh trong giai đoạn hiện nay Năm 2000, dân số Hà Nội có 2734, nghìn

ngời tăng 7,1 lần so với năm 1954 Tính đến hết ngày 31/12/2000 mật độ dân

số trung bình toàn Thành phố là 2993 ngời/km2 trong đó quận Đống Đa là34.367 ngời/km2, quận Hoàn Kiếm là 32.684 ngời/km2 - là mật độ dân số cao

nhất cả nớc Một điều đáng chú ý là trong khi mức tăng dân số năm 2000 là 3,3% thì tăng tự nhiên chỉ 1,087% còn lại là tăng cơ học là 2,213%, gáp gần 2 lần Điều này cho thấy hàng năm Hà Nội phải tiếp nhận khoản hơn

100.000 lao động ngoại tỉnh đấy là cha kể đến gần 20.000 lao động từ các ờng Đại học và Trung học chuyên nghiệp tốt nghiệp ở lại tìm việc làm Tìnhtrạng này dẫn đến sức ép về nhiều mặt trong đó quan trọng nhất là vấn đề nhà

tr-ở cho những đối tợng này

Dù làm nghề gì và thu nhập bao nhiêu thì ngời ta cũng cần một chỗ ở để duytrì cuộc sống cho dù là ổn định hay tạm bợ Nhóm ngời lao động ngoại tỉnh cónhu cầu về nhà ở rất đa dạng Những ngời có khả năng mua và sở hữu một cănnhà tại Hà Nội không nhiều đa phần thuộc đối tợng có chuyên môn, trình độ,làm việc trong những lĩnh vực có thu nhập ổn định hay đã làm ăn lâu năm tại

Hà Nội Những đối tợng có thu nhập trung bình, trình độ ở mức nhất định(sinh viên mới ra trờng, công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, lao động trongcác ngành nghề truyền thống ) thì hầu nh không có khả năng mua nhà gắnvới đất, mà chỉ có thể mua những căn hộ tập thể đã xuống cấp hay đi thuê nhà.Còn một lực lợng nữa rất đông đảo là những ngời chuyên làm những công việcphổ thông, bình dân nh giúp việc, bán hàng rong bốc vác thì khả năng chỉcho phép họ ở trong những nhà trọ cũng là dạng "bình dân" với chi phí dới5000đ/ngời/ngày Với nhu cầu và khả năng rất phong phú nh vậy, để giảiquyết vấn đề nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh đòi hởi Thủ đô phải có nhữngchủ trơng chính sách phát triển nhà ở thích hợp vừa đảm bảo chỗ ăn ở cho họyên tâm làm việc vừa đảm bảo cho Thành phố phát triển bền vững

Ii sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở theo mô hình

đự án tại hà nội

1 Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện nay và trong tơng lai

Quỹ nhà của Hà Nội khá lớn, đứng thứ hai trong cả nớc với hơn 12 triệu m2trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở, chiếm 15% Tuy nhiên nếu so với dân số là2734,1 nghìn ngời thì bình quân đầu ngời chỉ vào khoảng 6 m2, đây là con sốkhá khiêm tốn so với thủ đô các nớc trong khu vực (Bangkok: 7,41m2/ ngời;Singapore: 14,95m2/ngời; Manila: 12,87m2/ngời) và thấp hơn với ngay cảmức của năm 1955 (6,5m2/ngời) Hơn nữa quỹ nhà này phân bố cũng không

đều giữa các đối tợng khác nhau cũng nh giữa các khu vực của Thành phố.Loại trừ những ngời có mức thu nhập từ mức khá trở lên có thể tự lo cho mìnhnhà ở thì đại Bộ phận những nghèo, ngời thu nhập thấp, cán Bộ công nhânviên thu nhập chỉ dựa vào lơng đều không có khả năng tự lo chỗ ở Mặc dùtrong những năm còn cơ chế bao cấp, Nhà nớc đã cố gắng rất lớn, bỏ kinh phíxây dựng thêm hàng triệu m2 nhà ở các loại để giải quyết cho hàng chục vạngia đình, nhng cũng chỉ mới giải quyết đợc cho 30% số cán Bộ công nhân viênNhà nớc

Diện tích không thể thởa mãn đầy đủ nhu cầu nhà ở của ngời dân mà quantrọng hơn cả là chất lợng của nó Hà Nội có 80% nhà thấp tầng (1-2 tầng) 20%nhà chung c cao tầng (4-5 tầng), do xây dựng bằng nguồn kinh phí hạn hẹpcủa Nhà nớc và một phần của nhân dân nên phần lớn các khu nhà ở Hà Nộikhông đợc xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá và rất thiếu tiện nghi,

dụ khu 36 phờng có mật độ là 40.000 ngời dân/km2 so với mức trung bìnhtoàn Thành phố là 26.000ngời/km2) Hầu hết quỹ nhà cũ đã xây dựng quá lâu,nay đã hết niên hạn sử dụng Ngoài ra còn bị chiến tranh phá hoại cộng vớichế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trớc đây với mức tiền chothuê nhà chỉ bằng vài phần trăm giá trị khấu hao thực tế, nên không đủ duy trì

quỹ nhà hiện tại đang sử dụng Hiện nay, số nhà h hởng phải sửa chữa, cải tạo chiếm 62%, trong đó 5% h hởng nghiêm trọng cần dỡ bỏ.

Từ khi xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở thì có đến 80% diện tích đất do dânhoặc cán Bộ công nhân viên các cơ quan đầu t xây dựng Cha bàn đến vấn đềchất lợng của loại nhà này nhng việc thực hiện hầu hết diễn ra riêng lẻ, tựphát, không theo dự án nên tất yếu đã dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xâydựng, cải tạo nhà ở, làm mất sự hài hòa thống nhất, trong cảnh quan đô thị.Tuy nhiên hậu quả nghiêm trọng nhất của tình trạng buông lởng quản lý trong

giai đoạn này là diện tích đất bị sử dụng lãng phí, manh mún trong xây dựng, cản trở việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu bức thiết ở những giai

đoạn sau

Trên đây là tình hình và đặc điểm xây dựng nhà ở chung của cả nớc, ngoài ra

Hà Nội còn có những nét đặc thù riêng

Nhà ở diện chính sách: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ (khoản trên

5000 nhà), nhà diện cải tạo (gần 4000), nhà diện công t hợp doanh (khoảng5000), nhà diện giao Nhà nớc quản lý theo thông t, 73/TTg (gần 1500) những nhà này đã tồn tại từ 40 năm nay và đặc biệt là còn nhiều vớng mắctrong chủ trơng sở hữu nên đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dàitrong nhiều năm gây khó khăn trong công tác quản lý nhà đất

Nhà ở khu phố cổ: phần lớn thuộc 36 phố phờng cũ, là nhà ống xây dựng quá

lâu, hết niên hạn, hầu hết thuộc diện h hởng nặng, phải sửa chữa, vệ sinh môitrờng rất kém, còn trên 4000 hố xí hai ngăn và xí thùng, cống rãnh hở, dộtthấm, thiếu ánh sáng

Nhà ở khu phố cũ: hầu hết thuộc quận Hoàn Kiếm, một phần quận Ba Đình

và quận Hai Bà Trng, đa số là những biệt thự kiểu pháp, kiến trúc đẹp, cần đợcgiữ gìn và tôn tạo Phần lớn các khu nhà này hiện nay đã xuống cấp

Nhà ở chung c thấp tầng (dới 5 tầng): hầu hết đợc xây dựng để đáp ứng nhu

cầu về số lợng sau những năm chiến tranh, nằm rải rác tại các quận Hai Bà

Tr-ng, Đống Đa, Ba Đình và các huyện, đã hết niên hạn sử dụTr-ng, h hởng nặTr-ng,thiếu hạ tầng ký thuật, công trình dịch vụ công cộng, môi sinh, môi trờng rấtkém, dân tự cơi nới bừa bãi không phép, sai quy hoạch

Nhà ở chung c cao tầng cũ (5 tầng), nh khu Giảng Võ, Trung Tự, Thành

Công, Khơng Thợng, Kim Giang, Thanh Xuân, Nghĩa Đô phần lớn đợc xâydựng vào những năm 70-80, kiểu căn hộ khép kín, thiếu đồng bộ, kiểu dángkiến trúc đơn điệu, chất lợng xây dựng cha cao hiện đã có một số nhà lúnnút nghiêm trọng (VD), có nguy cơ sụp đổ Đặc biệt phổ biến là tình trạng cơinới, làm "chuồng cọp", lấn chiếm đất lu thông xung quanh phá vỡ kết cấu chịulực của công trình và gây mất mỹ quan đô thị

Nhà ở ven nội: là những khu vực Nhà nớc và nhân dân cùng làm, Nhà nớc cấp

giao đất, chia lô và cán Bộ công nhân viên cơ quan đơn vị tự xây dựng, hoặcnhân dân tự xây dựng trên đất cũ của cha ông để lại, hoặc xây dựng trên đất đã

sử dụng vài chục năm nay Những nhà này tơng đối hoàn chỉnh, khang tranghơn, tiện nghi hơn, tập trung ở các khu vực Láng Hạ, Nam Thành Công, Thái

Hà, Nguyễn Văn Cừ, Gia Lâm, Thanh Xuân, Mai Động, Thanh Nhàn, Kim

Ngu, Quảng Bá, Nghi Tàm nhng trong số đó cũng có những nhà xây dựnglộn xộn, lấn không gian, vụn vặt, chắp vá, phá vỡ cảnh quan, kiến trúc đô thị.Một số nhà đã lún nứt, không an toàn cho ngời ở.

Nguyên nhân chính của thực trạng trên là:

 Sau khi Nhà nớc không còn bao cấp trong vấn đề nhà ở thì cha cóchính sách thay thế để phát triển nhà ở cũng nh những định hớng thíchhợp

 Nhà ở cha đợc coi là hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nóichung

 Đầu t cho nhà ở cha đợc quan tâm đúng mức và chủ yếu mới đáp ứngnhu cầu của ngời có tiền mà cha quan tâm thích đáng đến tầng lớpnhững ngời thu nhập thấp, những ngời làm công ăn lơng của Nhà nớc

và các đối tợng khác trong xã hội

Thực trạng về nhà ở tại Hà Nội trên đây cùng với nhu cầu về chỗ ở ngày càngcao của nhân dân Thủ đô do kinh tế d dả hơn đã tạo ra một lợng cầu rất lớn vềnhà ở đa dạng Hơn thế Đảng Bộ và nhân dân Thành phố đã xác định vấn đềphát triển nhà ở trong thời kỳ đổi mới công nghiệp hóa, hiện đại hóa có ýnghĩa kinh tế, chính trị - xã hội to lớn, là một trong những nhiệm vụ vừa cấp

bách vừa lâu dài Một trong những mục tiêu cơ bản của chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010 là.

 Thực hiện dân sự công bằng xã hội, bảo đảm cơ hội tạo lập và quyền

có nhà ở, giảm chênh lệch quá lớn về điều kiện nhà ở trong các tầnglớp dân c

 Phát triển đồng bộ cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa nhà cũ,nhất là nhà lún nứt, h hởng nặng Bảo tồn tôn tạo phố cổ và có quychế bảo tồn, giữ gìn biệt thự kiến trúc kiểu pháp, chỉnh trang khu nhàtập thể và phát triển các khu đô thị mới, tăng thêm 12-13 triệu m2 nhà

ở đến năm 2010

 Bình quân diện tích ở đầu ngời đến năm 2010 tối thiểu là 8m2

 Giải quyết về cơ bản những trờng hợp ở dới 3m2/ngời, loại bỏ hố xíthùng, xí hai ngăn trong khu vực phố cổ, phố cũ vào năm 2003, giảmdần các khu nhà ổ chuột ven nội và nội thành

Nh vậy xuất phát từ thực tế khách quan của quá trình đô thị hóa và nhu cầu cải tạo, nâng cấp tình trạng nhà ở hiện nay của nhân dân Thủ đô cho thấy nhu cầu phát triển nhà của Hà Nội trong những năm trớc mắt và lâu dài là vô cùng lớn Để giải quyết nhu cầu này đòi hởi phải có sự tham gia của toàn xã hội bao gồm nhân dân, Nhà nớc, tổ chức kinh tế xã hội và các

tổ chức khác nhằm làm cho nhà ở không những không trở thành lực cản

mà là lực đẩy trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô nói chung.

2 Ưu điểm và nhợc điểm của các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội trong những năm trớc đây.

Cùng với nhu cầu ăn no, ăn ngon, nhu cầu về chỗ ở là một nhu cầu cơ bản nhất

đồng thời cũng là quyền của mỗi con ngời, hơn nữa nó cũng là vấn đề có tính

những tiện nghi thiết yếu vừa là mong ớc và cũng là trách nhiệm của toàn xãhội

Trải qua quá trình phát triển của thủ đô, trong từng hoàn cảnh kinh tế - chínhtrị - xã hội nhất định, Thành ủy, ủy ban nhân dân Thành phố đã có những chủtrơng, chính sách phát triển nhà ở khác nhau tạo nên những mô hình phát triển

đặc thù trong từng giai đoạn Mỗi mô hình đều phát huy tác dụng nhất địnhcủa mình nhng khi những điều kiện khách quan và chủ quan thay đổi thì nó lạitrở nên không phù hợp, đòi hởi phải đợc thay thế bằng mô hình khác thíchhợp hơn Đây chính là lý do làm xuất hiện nhiều mô hình phát triển nhà lại HàNội đôi khi là xen kẽ, có lúc lại nối tiếp nhau Xem xét lại các mô hình từ đótìm ra u, nhợc điểm, rút kinh nghiệm nhằm tìm ra một mô hình thật sự phùhợp, khả thi với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô hiện nay vàtrong tơng lai là điều cần thiết

2.1 Từ năm 1989 trở về trớc: mô hình nhà chung c.

 Điều kiện kinh tế - xã hội: áp dụng cơ chế bao cấp cho hầu hết các loại

sản phẩm hàng hóa trong đó có nhà ở, nền kinh tế gồm hai thành phầnchính là Nhà nớc và tập thể, sự tồn tại của thành phần t thơng không đợcpháp luật công nhận Đời sống của đại Bộ phận dân Hà Nội ở mức trungbình, đủ ăn ngoài ra những nhu cầu khác chỉ đợc đáp ứng ở mức tối thiểu(ở, vui chơi giải trí, giáo dục)

 Đặc điểm của mô hình: những chung c cao tầng (4-5) hoặc thấp tầng

(1-2) dành cho nhiều gia đình cán Bộ công nhân viên Hạ tầng kỹ thuật và xãhội thiếu đồng bộ, mới chỉ dừng lại ở cấp thoát nớc, chiếu sáng mà nhữngyếu tố khác cha đợc quan tâm nh khu vui chơi, chợ, bệnh viện, những côngtrình phúc lợi xã hội

+ Dù Nhà nớc đã rất cổ gắng nhng cũng chỉ mới đảm bảo cho 30%

2.2 Mô hình Nhà nớc và nhân dân cùng làm (1989-1993)

 Điều kiện kinh tế - xã hội: chế độ bao cấp bị xóa bỏ thay vào đó là nền

kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà

n-ớc Nhiều ngời nhanh chóng nắm bắt đợc cơ hội trở nên giàu có, của ăn của

để Giai đoạn này chứng kiến sự tăng lên mạnh mẽ về số lợng và chất lợngcủa thành phần kinh tế t nhân, nhiều doanh nghiệp Nhà nớc thích ứng đợcvới điều kiện mới nên đã nâng cao đợc hiệu quả sản xuất kinh doanh, cảithiện một bớc đời sống cán Bộ công nhân viên Kinh tế phát triển tạo ranhu cầu lớn về nhiều loại hàng hóa trong đó có nhà ở, nhiều ngời đã có đủkhả năng tự lo cho mình một chỗ ở khang trang hơn mà không cần sự baocấp của Nhà nớc

+ Xuất hiện tình trạng lộn xộn trong xây dựng, không có một quy hoạch

đồng bộ

2.3 Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán Bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996).

 Điều kiện kinh tế - xã hội: nh đã nói ở trên nền kinh tế thị trờng mở cửa

với bên ngoài đã tạo điều kiện cho sự phát triển của mọi thành phần kinh tếtrong đó có các doanh nghiệp Nhà nớc Đời sống của đại Bộ phận cán Bộcông nhân viên đợc cải thiện và nâng lên rõ rệt, họ cũng có nhu cầu lớn vềnhà ở do hầu hết những chung c đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ baocấp đã xuống cấp và Bộc lộ nhiều hạn chế (diện tích, tiện nghi) hơn thếcũng chỉ có hơn 30% cán Bộ công nhân viên đợc Nhà nớc lo cho chỗ ở cònlại gần 70% là cha đợc hởng và đang trong tình trạng rất khó khăn Đồng l-

ơng Nhà nớc dù có khá hơn trớc nhng cũng không đủ để họ mua hay thuênhà với mức giá trên thị trờng

 Đặc điểm của mô hình

+ Nhà nớc sử dụng quyền sở hữu đất của mình để cấp cho các cơ quan,

đơn vị thuộc Nhà nớc sử dụng để giải quyết chỗ ở cho cán Bộ công nhânviên đủ những tiêu chuẩn nhất định

+ Kinh phí xây dựng nhà hoàn toàn bằng nguồn vốn tự có của đơn vị đợccấp đất

+ Hầu hết nhà ở thuộc diện chung c hay nhà "cấp bốn"

+ Do toàn quyền xây dựng trên mảnh đất đợc Nhà nớc giao gây nên tìnhtrạng thiếu đồng bộ thống nhất giữa các khối nhà của những đơn vị khácnhau trên cùng một địa bàn.

+ Không quan tâm đến hoạt động duy trì, bảo dỡng thờng xuyên, hầu hếtnhững h hởng nhở đều do ngời dân tu sửa chữa và cũng không loại trừ tìnhtrạng lấn chiếm đất của các hộ dân

2.4 Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô.

 Điều kiện kinh tế - xã hội: sau một thời gian áp dụng mô hình kinh tế thị

trờng bên cạnh nhiều thay đổi của nền kinh tế là sự xuất hiện của một thịtrờng khá đặc biệt đó là thị trờng nhà đất Cho đến nay pháp luật cha côngnhận cũng nh cha có văn bản chính thức hớng dẫn cho các hoạt động trênthị trờng này, tuy nhiên nó vẫn tồn tại cho dù dới hình thức "thị trờng đen"

Đối với nhiều ngời đây là thị trờng vô cùng hấp dẫn đối với hoạt động đầucơ Chính sự buông lởng quản lý của Nhà nớc đã tạo cho trình trạng đầu cơdiễn ra mạnh mẽ đẩy giá đất lên cao mà chỉ những ngời giàu mới có điềukiện sở hữu với số lợng lớn Hà Nội đã chứng kiến ít nhất hai lần sốt đấtvào những năm 90 của Thế kỷ trớc Hậu quả của tình trạng này là các khu

đất, đặc biệt vùng ven ngoại thành và những vùng sắp đợc mở rộng bị chialô thuộc quyền sở hữu của t nhân

+ Tạo điều kiện cho các đối tợng có khả năng về tài chính, tạo lập đợc nơi

ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân c đồng bộ về mặt kỹthuật nh Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu

+ Thúc đẩy thị trờng xây dựng phát triển

 Nhợc điểm

+ Hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, Bộ mặt kiến trúc đô thịmạnh mún do bị phân lô khó khăn cho công tác quy hoạch sau này

+ Lãng phí đất

+ Giá thành rất cao

Điểm lại các mô hình phát triển nhà từ năm 1998 trở về trớc cho thấy một vấn đề bao trùm lên tất cả là sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng kỹ thuật cũng

nh hạ tầng xã hội, vai trò của công tác quy hoạch, kiến trúc không đ ợc coi trọng gây nên tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải tạo nhà ở Nguyên

nhân chính của vấn đề này là quản lý Nhà nớc bị phân tán, buông lởng, cha cónhững chủ trơng chính sách mang tính định hớng cho lĩnh vực rất nhạy cảmnày, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng và quản lý đô thị diễn ra thờng xuyên

và ngày càng nghiêm trọng

Có thể nói vấn đề nhà ở cha ở đâu bị coi nhẹ, nó không chỉ là nhu cầu cơ bảncủa mọi ngời dân, là vấn đề toàn xã hội phải quan tâm, giải quyết mà xét trênkhía cạnh về kinh tế thì còn là một lĩnh vực quan trọng thúc đẩy sự phát triểncủa nhiều ngành khác Đứng trớc thực trạng tình hình phát triển nhà ở Hà Nội

nh vậy, việc ra đời "chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010"của thành ủy Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lợcchung, dài hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức kịp thời của ủy ban nhân dân

Thành phố đối với nhu cầu hết sức chính đáng này Chơng trình 12 đã thực

sự coi nhà ở là một Bộ phận của hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung, cần có định hớng đầu t mới phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của thủ đô hiện nay và trong tơng lai.

Những quan điểm chỉ đạo trong chơng trình này bao gồm

 Bảo đảm thực hiện từng bớc quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất và sởhữu nhà ở của dân c thủ đô (công bằng)

 Tăng cờng vai trò của Nhà nớc trong quản lý và xây dựng nhà ở

 Xã hội hóa việc xây dựng nhà ở (huy động sự tham gia của nhiềuthành phần trong xã hội)

 Phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt

 Thực hiện đồng bộ trong xây dựng

Những quan điểm trên đây đã khắc phục đợc hạn chế trong các mô hình trớc

và đặc biệt quan tâm "phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt"

đã đem lại một sự khác biệt hoàn cho hoạt động đầu t phát triển nhà ở tại

Hà Nội.

3 Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTR/TV của Thành uỷ Hà nội).

Mô hình phát triển nhà ở theo dự án điều đó có nghĩa là phải đảm bảo sự đồng

bộ về kiến trúc - quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính

đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới Huy động đợc các nguồn vốn để pháttriển nhà ở nh vốn đầu t của Nhà nớc, vốn tự có của đơn vị, vốn của CBCNV

và nhân dân đóng góp Đây là mô hình đang đợc áp dụng tại Hà Nội và thểhiện một xu thế vợt trội so với các mô hình trớc đây, việc áp dụng mô hìnhnày ngoài nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc quan trọng hơn làphản ánh đợc đúng nhu cầu của khách quan trong vấn đề nhà ở tại Hà Nội

 Trớc khi đi vào nghiên cứu chi tiết cần tìm hiểu rõ thế nào là đầu t pháttriển nhà ở theo dự án hay nói cách khác thế nào thì đợc gọi là một dự ánphát triển nhà ở ?

“Đầu t Dự án phát triển nhà ở là các dự án đầu t“Đầu t xây dựng nhà ở, nhằm tạo

ra quỹ nhà ở, các khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt (Nghị định 71/2001 /NĐ - CP)

Nh vậy dự án phát triển nhà ở đợc nói tới ở đây khác với những mô hìnhkhác ở chỗ:

 Xây dựng nhà ở nhằm mục đích cung cấp cho các đối tợng có nhucầu,

 Mọi hoạt động xây dựng đều đợc tiến hành theo quy hoạch tổng thể

và chi tiết

 Các khu nhà ở bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội

đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của ngời dân

Từ những đặc điểm trên có thể rút ra nhận xét sau:

 Hầu hết các dự án đều đợc tiến hành trong các khu đô thị mới

tính tổng quát, xem xét đầu t nh một hoạt động kinh doanh nên chỉ

đề cập đến chung c cao tầng

 Dự án thuộc loại này đợc coi là hoàn thành nếu đảm bảo các yếu tố

về hạ tầng kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu t bao gồmkhông chỉ của chủ đầu t

Những đặc điểm trên đợc trình bày chi tiết sau đây.

3.1 Hớng đầu t phát triển nhà ở (xây mới) là tại các khu đô thị mới

Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc làm thờng xuyên và cầnthiết nhằm đảm bảo chất lợng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đáp ứng đợcnhu cầu tăng thêm hàng ngày hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hóa diễn ranhanh chóng Do vậy việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội,cùng với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân ckhông những trong nội thành mà còn cả dân nhập c mới từ ngoại thành là tấtyếu

Sự ra đời của các khu đô thị mới sẽ giải quyết đợc những vấn đề sau:

 Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinhhoạt và môi trờng tại đây

 Có điều kiện thiết lập sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuậttrong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt đợc mục đích phục vụ sinhhoạt vật chất và tinh thần của c dân đô thị ngày càng cao

 Tạo hớng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tơng lai

Hà Nội đã xác định đợc cho mình định hớng tổ chức không gian trong những

năm tới nh sau: ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian sẽ đợc mở rộng theo 2 hớng.

* Phát triển và mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng.

Hớng này bao gồm đất đai thuộc các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh XuânNam Quận HBT, huyện Từ Liêm và Thanh Trì Hiện tại đây là những khu vực

có tốc độ đô thị hóa mạnh với > 358, 1000 ngời và 2.271,3ha xây dựng Namkhu đô thị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng đợc phân ra

 Khu vực Tây Bắc Hồ Tây (một phần nằm trong quận Tây Hồ và mộtphần nằm ở phía Nam Thăng Long): định hớng xây dựng khu đô thịmới hiện nay, xây dựng đồng bộ, phát triển theo các dự án

 Khu vực Tây Nam Hồ Tây (chủ yếu thuộc quân Cầu Giấy) cũng làkhu vực xây dựng đồng bộ, theo dự án

 Khu vực Thanh Trì (nằm trong khu vực phía Nam đờng Minh Khai)

đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới, khu cây xanh và khu đầu mới kỹthuật

 Khu vực Thanh Trì - Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triểntrung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dỡng

 Khu vực Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân c

* Khu vực phát triển xây dựng mới phía Bắc sông Hồng.

Trong khu vực đã có khoảng 246,6 ngàn ngời (cả dân đô thị và nông thôn dựkiến năm 2005 dân số sẽ phát triển tới 325 ngàn ngời với 3234,0 ha đất vànăm 2010 sẽ lên tới 1000 ngàn ngời với 12.820 ha

Nh vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết đợc nhu cầu về nhà ở của dân c đô thị trớc mắt và trong lâu dài.

3.2 Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Khắc phục những tồn tại của những mô hình trớc là hầu hết đều thiếu đồng bộtrong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiệntrong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định nhà

ở là một Bộ phận của kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện trongsinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định hạ tầngnói chung Nh vậy nhà ở không còn bị bó hẹp với nghĩa là nơi c trú, che ma,che nắng cho mỗi cá nhân hay một nhóm cá nhân mà đợc mở rộng ra thànhmột kết cấu hạ tầng xã hội Điều đó đòi hởi mỗi căn nhà phải có sự phù hợpvới môi trờng xung quanh nó về kiến trúc, về quy mô, ngợc lại môi trờng xungquanh hay cụ thể hơn là hạ tầng xã hội và kỹ thuật phải đáp ứng đợc nhữngnhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi c dân trong mỗi căn nhà nh

đi lại, làm việc, học hành, ăn uống, vui chơi giải trí v.v

Trong một thời gian dài chúng ta đã vận hành nền kinh tế theo cơ chế tậptrung, kế hoạch hóa các chỉ tiêu, chính sách đợc xác định đợc xác định rõ chotừng ngành từng đơn vị và buộc phải tuân theo Tuy nhiên đó mới chỉ là “Đầu tquyhoạch” trong kinh tế, còn lại những lĩnh vực khác nh xã hội, văn hóa trong đó

có kiến trúc thì cha có “Đầu tquy hoạch” cụ thể Tác hại của vấn đề này đến pháttriển nhà ở nói riêng và phát triển đô thị nói chung đã thực sự Bộc lộ khi nềnkinh tế chuyển sang cơ chế thị trờng gây nên sự lộn xộn, tự phát trong đầu tphát triển nhà ở và cho Bộ mặt toàn đô thị Hà Nội

Nhận thức đợc vấn đề này, Hà Nội là một trong số ít các địa phơng đã có quyhoạch kiến trúc cho riêng mình nhằm đảm bảo cho sự phát triển đồng bộthống nhất của Thủ đô

Sự cần thiết của quy hoạch và kiến trúc đô thị thể hiện ở những góc độ sau.

 Quy hoạch tạo tiền đề cho việc quản lý và sử dụng đất đô thị, đợc lập

trên cơ sở sự phát triển của đô thị trong nền kinh tế thị trờng, sát vớithực tế và đáp ứng đợc nhu cầu phát triển trong tơng lai

 Quy hoạch chung là để định hớng phát triển không gian vừa lấy phát

triển kinh tế - xã hội làm tiền đề vừa nhằm phục vụ phát triển kinh tếxã hội việc đa ra một quy hoạch phải do một cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền thực hiện đợc xây dựng theo một quy trình chặt chẽ, khoa học và

có tính pháp lý buộc mọi công cuộc xây dựng, đặc biệt là xây dựng nhà

ở phải tuân theo Tuy nhiên tùy theo những biến động về kinh tế - xãhội - quốc phòng an ninh mà quy hoạch đợc điều chỉnh phù hợp Quyhoạch là nhằm phục vụ mục đích lâu dài và mang tính khách quan cao

+ Quy hoạch chi tiết dùng để quản lý các khu vực đợc cải tạo và xây

dựng nhất là các khu sắp phát triển Trong quy hoạch này sẽ bao gồmnhững yêu cầu cụ thể mà việc xây dựng công trình phải tuân thủ vàvạch ra sơ đồ bố trí kết cấu hạ tầng tại khu vực đó

+ Quy hoạch chuyên ngành dùng để xác định hay ít nhất cũng là định

hớng địa điểm cho các công trình công cộng, công trình công nghiệp,thơng mại, du lịch dịch vụ, văn hóa, giáo dục, y tế, mạng lới cơ sở hạtầng kỹ thuật v.v nhằm cân đối, hài hòa các nhu cầu của phát triểnkinh tế - xã hội với việc sử dụng đất đai hợp lý và bảo vệ môi trờng

 Lập dự án đợc tiến hành trên cơ sở quy hoạch chi tiết, dự án có thể là phát

triển cơ sở hạ tầng kết hợp với xây dựng các công trình nhà ở hoặc các dự

án riêng rẽ Tuy nhiên cơ sở hạ tầng phải đi trớc và chỉ khi nào việc hoànthành các công trình nhà ở song song với hoàn thiện các hạ tầng thiết yếuthì mới đợc coi là một dự án phát triển nhà ở hoàn chỉnh

Mỗi đô thị đều có bản sắc riêng của mình và chính kiến trúc hay Bộ mặt đô thị là biểu hiện rõ ràng nhất cái riêng đó Vẻ đẹp của kiến trúc một Thành phố không chỉ là vẻ đẹp của từng công trình mà còn là cả quần thể công trình,

sự hòa quyện giữa thiên nhiên và xã hội, giữa hiện tại và tơng lai, giữa lợi ích

cục Bộ của từng công trình với mục đích tổng thể toàn đô thị Phải triển khai nhà ở theo dự án hay theo quy hoạch sẽ đảm bảo duy trì những bản sắc kiến trúc đó đồng thời còn làm giàu hơn, phong phú hơn bằng những công trình mới.

3.3 Huy động vốn của mọi thành phần trong xã hội

Đặc điểm của mô hình phát triển nhà theo dự án cho thấy công cuộc đầu tkhông bó gọn trong xây dựng một công trình mà bao gồm rất nhiều các côngviệc khác nhau Khối lợng công việc rất lớn cũng đồng nghĩa với việc bỏ ra l-ợng vốn không nhở rải rác trong suốt quá trình từ chuẩn bị đầu t, thực hiện

đầu t và vận hành, hơn nữa việc thu hồi vốn trong từng giai đoạn cũng có

những đặc thù riêng Chính điều này làm cho phát triển nhà ở theo dự án trở thành một công tác mang tính xã hội hóa cao cần thiết và thu hút đ“Đầu t ” ợc mọi lực lợng trong xã hội: các doanh nghiệp xây lắp, kinh doanh nhà, các ban

ngành của Thành phố nh Sở Địa chính nhà đất, Sở KHĐT, Sở XD v.v các tổchức tài chính tín dụng nh ngân hàng, quỹ đầu t phát triển nhà và của chínhnhững ngời dân

II tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội

từ 5 đến 10 năm, thậm trí có công trình kéo dài hàng thập kỷ

Hoạt động đầu t phát triển nhà ở là không thể thiếu trong bất kỳ một xã hộihay giai đoạn nào Hà nội là Thủ đô có mật độ dân số đông nên nhu cầu vềnhà ở rất lớn cùng với nó là sự sôi nổi trong hoạt động xây dựng nhà ở Tuy