II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triển nhà ở
4. Kinh nghiệm của một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây
triển đô thị và xây dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc)
Điều kiện tiên quyết đầu tiên của một dự án xây dựng là phải có mặt bằng tức là đất đai. Mặc dù hiến pháp của đa số các nớc trên thế giới đều coi đất là tài sản thuộc sở hữu chung và do Nhà nớc quản lý nhng khi cần đất cho một mục đích chung nào đó Nhà nớc không dễ dàng có đợc mặt bằng nh mong muốn do tâm lý không ai muốn thay đổi chỗ ở của mình, nếu có thì Nhà nớc đôi khi phải trả giá đắt gây lãng phí cho xã hội. Đất đai là tài sản quý của toàn dân, việc sử dụng một cách hợp lý đồng thời khai thác tốt tiềm năng của đất sẽ giúp chính quyền đô thị có nguồn “vốn” phục vụ cho quá trình đầu t xây dựng, phát triển đô thị lâu dài. Dới đây là kinh nghiệm của đô thị một số nớc khi giải quyết vấn đề này.
Hồng Kông
Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền ngay một lần cho toàn Bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, nh vậy sẽ thu đợc ngay khoản tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng nh thất thoát khi thu hàng năm. Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài chính đô thị Hông Kông, trong đó một phần đợc dung để đầu t phát triển nhà ở.
Vơng quốc Anh
Thì chú ý đến việc không để thát thu giá trị của đất trong tơng lai. Khi tiến hành giao đất thì trong hợp đồng ngoài quyền sử dụng đất còn có quyền phát triển đất. Ví dụ một ngời nhận đất để xây dựng nhà 3 tầng thì phải đóng tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê) vừa jphải đóng tiền quyền phát triển đất. Sau một thời gian, đô thị mở rộng ra khu đất đó gần những hạ tầng đô thị mới (đờng sá, công viên ) và những công trình do chủ đầu t… khác xây dựng nh trung tâm thơng mại, giải trí, trờng học lúc này nếu ng… ời sử dụng đất muốn phát triển từ 3 lên thành 30 tầng thì phải làm lại hợp đồng về quyền phát triển đất lới và nộp tiền để hởng quyền này. Chính sách này vừa tạo đợc sự công bằng vừa đóng góp vào nguồn thu của đô thị.
Để khắc phục tình trạng đầu t không đồng bộ, Trung quốc đã đa ra chính sách phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển thành hai giai đoạn:
Giai đoạn một, chủ đầu t tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng bộ hạ tầng (đờng, điện, cấp thoát nớc, thông tin, chiếu sáng, công viên cây xanh ).…
Giai đoạn hai, chuyển nhợng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các chủ đầu t khác xây dựng công trình và thu phí phát triển.
Chính sách này đã tính đủ giá trị của đất bao gồm cả hạ tầng, đảm bảo sự công bằng.
Sở dĩ các đô thị trên đã đạt đợc những thành công nhất định trong việc huy động vốn từ tài nguyên đất là do họ có một thị trờng bát động sản có tổ chức, giải quyết tốt những vấn đề về đăng ký đất đai để làm rõ sản tịch và sản quyền, vấn đề thế chấp đất đai, bảo hiểm bất động sản, và nhất là vấn đề định giá đất đai, tổ chức đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất.
chơng II thực trạng đầu t phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội