II. Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà ở tại Hà nội
1. Giải pháp huy động vốn
1.3. Huy động vốn thông qua thị trờng vốn
Với sự hỗ trợ của thị trờng tài chính đã phát triển ở mức nhất định cộng với sự ra đời của thị trờng chứng khoán Việt nam thì các công trình xây dựng có thể huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình.
Đây là một hình thức huy động vốn nhằm bù đắp phần thiếu hụt trong tổng chi cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và là hình thức phù hợp với cơ chế thị trờng. Nhiều nớc đã thực hiện hình thức này và chúng ta cũng có những kinh nghiệm quý báu trong việc phát hành trái phiếu công trình, nh công trình xây dựng đờng dây 500 KV và mới đây nhất tại Hà nội là dự án khu đô thị mới Bắc Linh Đàm do Tổng công ty phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t.
Về pháp lý Chính phủ đã ban hành Nghị định 87 (tháng 12-1996), cho phép chính quyền địa phơng đại diện cho các doanh nghiệp vay tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng với những điều kiện sau:
Mức vay không quá 30% tổng chi phí của dự án.
Bảo lãnh thanh toán. Trái phiếu công trình là nhằm huy động vốn cho từng công trình cụ thể theo kế hoạch đầu t đã đợc phê duyệt và phải đợc Uỷ bân nhân dân Thành phố bảo lãnh thanh toán bằng ngân sách của mình.
Quyền của ngời sở hữu trái phiếu. Trái phiếu có thể đợc mua, bán trên thị trờng chứng khoán, đợc chuyển nhợng, thừa kế và đợc dùng làm tài sản thế chấp, cầm cố trong các quan hệ tín dụng.
Phơng thức phát hành. Việc phát hành trái phiếu công trình có thể theo phơng thức đấu thầu hoặc thông qua hệ thống kho bạc Nhà nớc Hà Nội hay thông qua các đại lý nh: ngân hàng thơng mại, các công ty tài chính, công ty bảo hiểm, các tổ chức tín dụng.
Nguồn thanh toán trái phiếu công trình chủ yếu là nguồn thu khấu hao cơ bản lợi tức còn lại sau khi đã nộp thuế theo luật định và các nguồn vốn khác của công trình. Trong trờng hợp nguồn thu không đủ thì đợc dùng ngân sách Thành phố để bảo lãnh thanh toán và sẽ hoàn trả lại khi công trình có nguồn thu.
Các khoản chi phí phục vụ việc phát hành và thanh toán trái phiếu công trình đợc hạch toán vào giá thành công trình.
Để có thể nhân rộng mô hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình nh dự án Khu nhà ở và dịch vụ tổng hợp Bắc Linh Đàm, Thành phố Hà Nội cần ban hành kịp thời những văn bản pháp luật quy định cụ thể hơn đối với vấn đề này.
Vì phát hành trái phiếu công trình thờng (và cần) có sự bảo lãnh của Nhà nớc mặt khác nó còn trực tiếp ảnh hởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều đối t- ợng, thành phần trong xã hội nên bên cạnh việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động vốn thông qua hình thức này Thành phố cần đảm bảo sự an toàn cho thị trờng vốn nói chung và những ngời nắm giữ trái phiếu nói riêng.
Một số điều kiện tiên quyết khi một dự án muốn huy động vốn qua phát hành trái phiếu công trình là:
Dự án đó phải có quy mô đủ lớn.
Có dự án đầu t đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch Thành phố đợc duyệt.
Có phơng án phát hành trái phiếu đợc Bộ Tài chính phê duyệt, bảo đảm thu hồi vốn để hoàn nợ gốc và lãi theo đúng thời hạn quy định.
Có chỉ định của Thành phố về cơ quan chịu trách nhiệm bảo lãnh cho đơn vị phát hành
Mặt khác trái phiếu công trình cần có nhiều loại, thời hạn và mệnh giá khác nhau để phù hợp với những đối tợng mua trái phiếu khác nhau qua đó thu hút đợc nhiều nguồn vốn lớn nhở trong xã hội.
Về phía các chủ đầu t khi có ý định thu hút vốn dới hình thức này cần chú ý những điểm sau:
Công khai đầy đủ các thông tin về tài chính và về dự án cần xây dựng. Tâm lý chung của các nhà đầu t là chỉ yên tâm mua trái phiếu công trình đô thị khi nắm đợc đầy đủ, chính xác và cập nhật các thông tin liên quan đến dự án cần kêu gọi vốn qua trái phiếu công trình. Họ cũng cần biết tờng tận các nguồn thu, các khoản chi của dự án những năm trớc và kế hoạch chi tiêu trong những năm sắp tới, để có căn cứ củng cố niềm tin về khả năng chi vốn và lãi của chủ đầu t.
Cần tranh thủ sự bảo lãnh của các cơ quan Nhà nớc, các Ngân hàng thơng mại có uy tín và các tổ chức tín dụng khác để tăng độ tin cậy của công chúng đầu t giúp đợt phát hành triển khai thành công.
Các báo cáo tài chính của đơn vị trong những năm gần đợt phát hành phải có xác nhận của tổ chức kiểm toán đợc Nhà nớc công nhận. Đồng thời những tổ chức này sẽ giúp doanh nghiệp xác định đợc những chỉ tiêu của đợt phát hành nh: số lợng vốn có thể huy động, mệnh giá trái phiếu, lãi suất dự tính, thời gian đáo hạn của trái phiếu, mức độ rủi ro…
Hiện nay Việt nam đã có thị trờng chứng khoán bớc đầu hoạt động đã đạt đợc những hiệu quả nhất định. Hàng hoá của thị trờng bao gồm cổ phiếu và trái phiếu, tuy nhiên chứng khoán là trái phiếu hiện cha nhận đợc sự quan tâm của công chúng đầu t. Nếu phát hành trái phiếu công trình trong thời gian tới gắn với việc niêm yết trên thị trờng chứng khoán thì sẽ làm tăng tính thanh khoản của hàng hoá này và thu hút đợc nhiều nhà đầu t quan tâm đên trái phiếu hơn. Tuy nhiên hiện cha có quy định cụ thể nào của Uỷ ban chứng khoán Nhà nớc cũng nh của Bộ Tài chính và các Bộ, ban ngành liên quan khác về lĩnh vực này, do vậy cần xem xét trong thời gian tới.
Trên đây là một số cách thức nhằm thu hút vốn đầu t phục vụ cho đầu t phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên trên thực tế sử dụng vốn có hiệu quả chính là cách tốt nhất đồng thời ít tốn chi phí để huy động vốn có hiệu quả do vậy các biện pháp cần tập trung vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu t.
2.Giải pháp sử dụng hiệu quả vốn đầu t trong xây dựng nhà ở
2.1. Giải pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc
Mặc dù có chủ trơng xóa bỏ bao cấp về nhà ở nhng vai trò của Nhà nớc với t cách là cơ quan quản lý vẫn giữ vai trò rất quan trọng do công cuộc đầu t phải tiến hành theo quy hoạch, phải tuân thủ các quy định của pháp luật và nói tóm lại là phải đảm bảo lợi ích của mọi thành viên trong xã hội bên cạnh lợi ích của những ngời đợc hởng lợi trực tiếp từ dự án. Do vậy nâng cao chất lợng của hoạt động quản lý Nhà nớc cũng là một biện pháp nhằm tăng hiệu qủa sử dụng vốn đầu t.
Xét trên góc độ các giai đoạn của quá trình đầu t là chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và vận hành kết quả đầu t hay kết thúc đầu t thì quản lý Nhà nớc bao gồm những nội dung nh trong bảng dới đây.
Nội dung quản lý nhà nớc trong lĩnh vực xây dựng
Lĩnh vực quản lý Quản lý quy
hoạch Quản lý đất đai đô thị Quản lý xây dựng kinh doanh nhà ở Chuẩn bị đầu t Lập, xét duyệt đồ
án quy hoạch. Tính toán hiệu quả kinh tế sử dụng đất
Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng Thực hiện đầu t Quản lý xây dựng
theo quy hoạch
Phát triển đất xây dựng đô thị mới
Thiết kế, kiến trúc, thi công
Kết thúc đầu t Quản lý khai thác
sử dụng đất Tạo ra khu đô thị mới đồng bộ Xây dựng kinh doanh nhà ở
(Nguồn: Tạp chí Xây dựng số 1/2003)
2.1.1. Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà n ớc trong ngành xây dựng
Ngành xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng có những đặc điểm mang tính đặc thù cao nh: sử dụng một lợng vốn lớn của toàn xã hội, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác nhau (đất, cảnh quan, môi trờng, xã hội ..), tác động đến đời sống kinh tế và xã hội của địa phơng và đất nớc. Do vậy quản lý Nhà nớc trong lĩnh vực này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng quản lý. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định “ cơ chế vận hành nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo CNXH là cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc bằng pháp luật, bằng kế hoạch, chính sách và những công cụ quản lý khác”. Với t cách là một ngành kinh tế – kỹ thuật của nền kinh tế quốc dân việc tìm ra những giải pháp quản lý Nhà nớc phù hợp nhằm tang cờng hiệu quả của ngành xây dựng là vô cùng cần thiết trong sự phát triển của toàn Bộ nền kinh tế.
2.1.2. Xác định rõ chức năng của các Bộ, Ngành.
Cần phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của từng Bộ, ngành trong hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nớc về xây dựng: giữa Bộ xây dựng và các Bộ có xây dựng chuyên ngành và địa phơng liên quan, trong đó Bộ xây dựng đợc phân công là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ thực hiện việc thống nhất quản lý Nhà nớc về xây dựng trên phạm vi cả nớc.
Không chỉ giữa các cơ quan quản lý mà cũng cần phân biệt rõ chức năng quản lý Nhà nớc về xây dựng, sự nghiệp và chức năng quản lý sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Thực hiện quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp chỉ theo pháp luật và bằng pháp luật. Phân biệt chức năng hành chính công với dịch vụ công, chuyển một số công việc và dịch vụ không cần thiết do cơ quan Nhà nớc trực tiếp thực hiện cho các doanh nghiệp,tổ chức xã hội và tổ chức phi chính phủ đảm nhận. Nhà nớc chỉ làm những việc mà nhân dân và các doanh nghiệp không thể làm đợc.
Thống nhất quản lý Nhà nớc về lĩnh vực nhà và đất xây dựng bao gồm: nghiên cứu, tổng hợp, trình duyệt và theo dõi việc thực hiện các chơng trình, kế hoạch về đầu t phát triển nhà ở. Tổ chức xây dựng các tiêu chuẩn, định mức thống nhất trong xây dựng và chính sách về nhà ở; quản lý việc sử dụng đất xây dựng theo quy hoạch đợc duyệt.
Chính sự thiếu thống nhất trong quản lý Nhà nớc mà trong các dự án xây dựng nhà ở hiện nay chủ đầu t đang bị mất nhiều thời gian vào giai đoạn chuẩn bị đầu t. Cụ thể vì những lý do sau:
Hiện nay quy hoạch chi tiết 1/5000 của các quận, huyện đã đợc Thành phố phê duyệt vào tháng 2/ 2002 nhng trên thực tế chủ đầu t vẫn phải thoả thuận với xã, huyện theo quy hoạch vùng của địa phơng dẫn đến kéo dài thời gian và không phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/5000 của Thành phố.
Báo cáo khả thi của dự án cần phải thống nhất với nhiều cơ quan của Nhà nớc và của Thành phố để thoả thuận các chỉ tiêu của dự án nên tốn nhiều thời gian. Việc nhanh chóng thành lập một cơ quan đầu mối để giải quyết các vớng mắc và giúp chủ đầu t đẩy nhanh công việc chuẩn bị đầu t.
Trong công tác giải phóng mặt bằng vốn đã phức tạp và nhạy cảm do tâm lý ngời dân không ai muốn bị giải toả lại thêm thủ tục hành chính cồng kềnh. Thành viên Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm tất cả các chuyên viên các phòng ban đi làm trực tiếp, sau đó về báo cáo với tr- ởng phòng của mình và trên phơng án đền bù giảiphóng mặt bằng có lục có đến 10 con dấu của các phòng ban chuyên ngành. Điều này trên thực tế là không cần thiết mà chỉ cần một dấu của chủ tịch đền bù giải phóng mặt bằng là đủ tính pháp lý.
2.1.3. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng
Nhanh chóng sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng theo hớng pháp điển hoá. Trớc mắt, hoàn thành soạn thảo và trình Quốc hội ban hành Luật Xây dựng (2002 – 2003), tiếp đó là Luật Quy hoạch Xây dựng và Luật nhà ở (2010). Những văn bản pháp luật khung này là cơ sở pháp lý để tiếp tục bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện hơn nữa hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng, đồng thời cùng với văn bản pháp luật hiện hành sẽ tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động quản lý điều hành của cơ quan quản lý Nhà nớc về xây dựng, tạo hành lang pháp lý cho cá doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong nớc và nớc ngoài, không phân biệt thành phần kinh tế, đợc quyền tự chủ và bình đẳng trong các hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng.
Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng có nghĩa là làm cho cả hệ thống văn bản cũng nh từng văn bản đợc thống nhất, đồng bộ và đầy đủ và phù hợp với yêu cầu quản lý và phù hợp với trình độ phát triẻn của ngành Xây dựng hiện nay cũng nh của cả nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN ở nớc ta trong thời kỳ đổi mới. Vì vậy hệ thống văn bản pháp luật này không những điều chỉnh một cách có hiệu quả các mối quan hệ kinh tế – xã hội đã định hình, mà bằng khả năng sáng tạo của mình có thể đón bắt và điều chỉnh cả những quan hệ kinh tế – xã hội sẽ xuất hiện trong quá trình phát triển của hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng.
2.1.4. Nâng cao tính thực thi của các văn bản pháp luật
Xây dựng pháp luật về xây dựng và đảm bảo việc tuân thủ pháp luật một cách nghiêm minh là nội dung cơ bản của nhiệm vụ cải cách thể chế phù hợp với tiến trình cải cách hành chính Nhà nớc trong ngành Xây dựng.
Tổ chức triển khai thực hiện các văn bản pháp luật về xây dựng, đa pháp luật xây dựng vào cuộc sống. Bằng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, thờng xuyên xem xét đánh giá, đối chiếu hiệu quả và hiệu lực thực tế của các văn bản pháp luật với những mục tiêu và ý đồ ban đầu khi xây dựng pháp luật. Từ đó kịp thời phát hiên những bất cập để có biện pháp cần thiết xử lý, bổ sung, sửa đổi và điều chỉnh nội dung của các văn bản pháp luật cho phù hợp.
Hiệu quả quản lý Nhà nớc ngành Xây dựng phụ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng và các sở ban ngành liên quan cùng với chất lợng của hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng, vào năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ CBCC. Trong cơ chế thị trờng có điều tiết theo định hớng XHCN, hệ thống các văn bản pháp luật về xây dựng cần phải đợc hoàn thiện, đảm bảo chất lợng, phù hợp với những yêu cầu mới. Đó là một hệ thống các văn bản pháp luật đồng bộ , đầy đủ, hoàn chỉnh, “cởi mở”, ổn định lâu dài và đợc thực tế chấp nhận; là công cụ chủ yếu quan trọng nhất của quản lý Nhà nớc đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành Xây dựng.
2.1.5 Nâng cao chất l ợng các đồ án quy hoạch các khu đô thị mới làm cơ sở cho hoạt động xây dựng nhà ở diễn ra theo đúng quy hoạch.
Quy hoạch đô thị là công cụ quản lý đầu t xây dựng của Nhà nớc, là kim chỉ nam cho hoạt động đầu t, quy hoạch tốt phù hợp sẽ tạo cơ sở cho các dự án đằu t mới tuân thủ đúng quy hoạch đợc duyệt.
Vừa đảm bảo nhu cầu trớc mắt vừa có tầm bao quát rộng đón đầu cho sự phát triển của Thành phố trong tơng lai. Quy hoạch phải thật sự đi tr-