Luận văn một số giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại hà nội

chơng i Một số vấn đề lý luận chung I số vấn đề lý luận đầu t phát triển Khái niệm đầu t đầu t phát triển Đầu t hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế -xã hội Do khái niệm nhiều ngời, nhiên thuật ngữ lại đợc hiểu khác nh: Đầu t phải bỏ một vào việc định để thu lại lợi ích tơng lai, hay Đầu t hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận Thậm chí đầu t đợc sử rộng rãi nh câu cửa miệng để nói lên chi phí thời gian, sức lực tiền bạc vào hoạt động ngời sống Mặc dù nhiều quan điểm khác vấn đề nhng, đa khái niệm bản, mang tính khái quát cao đợc nhiều ngời thừa nhận là: Đầu t nói chung hy sinh nguồn lực (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tơng lai lớn nguồn lực bỏ để đạt đợc kết Khái niệm đầu t đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi nh đối tợng Sở dĩ có nhiều hoạt động đem lại lợi ích cho cá nhân hay đơn vị bỏ tiền mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ kinh tế hoạt động đầu t xét góc độ xã hội Yếu tố định phát triển sản xuất xã hội, chìa khóa tăng trởng đầu t nói chung mà phải cụ thể đầu t phát triển Do cần phải hiểu rõ khái niệm này: Đầu t phát triển hy sinh giá trị gắn với việc tạo tài sản cho kinh tế Sự đời hoạt động tài sản trì mà làm tăng thêm tiềm lực cho xã hội Nói nh nghĩa hoạt động đầu t khác không cần thiết, nhng vai trò đợc thực đợc thể tồn công đầu t phát triển kinh tế Cụ thể: Đầu t tài hoạt động ngời có tiền bỏ tiền cho vay mua chứng có giá để hởng lãi suất Tài sản bỏ tiền loại đầu t không tạo tài sản cho kinh tế nhng vai trò đặc biệt quan trọng với t cách nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển Đấu t thơng mại hoạt động ngời có tiền bỏ tiền để mua hàng hóa sau bán với giá cao nhằm thu lợi nhuận chênh lệch giá mua bán Loại đầu t không tạo tài sản cho kinh tế nhng lại có tác dụng thúc đẩy trình lu thông cải, vật chất đầu t phát triển tạo Nh đầu t phát triển hoạt động mục đích mà kinh tế hớng tới .Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xã hội Vai trò đầu t phát triển kinh tế 2.1 Đặc điểm đầu t phát triển Nh phần phân biệt đợc ba loại hình đầu t theo tiêu thức chất phạm vi lợi ích đầu t đem lại Ngoài đầu t phát triển có số đặc điểm khác với đầu t tài đầu t thơng mại đợc thể khía cạnh sau: Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho công đầu t lớn Thời gian cần thiết cho công đầu t dài vốn đầu t phải nắm khê đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian không đem lại lợi ích cho kinh tế Thời gian vận hành kết đầu t thu hồi đủ vốn bỏ lý tài sản vốn đầu t tạo thờng vài năm, hàng chục năm có nhiều trờng hợp vĩnh viễn Nếu thành đầu t công trình xây dựng đợc sử dụng nơi tạo Các kết quả, hiệu đầu t phát triển chịu ảnh hởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế - xã hội nh: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao Do đặc điểm mà đầu t phát triển thờng thu hút tham gia toàn xã hội ảnh hởng lớn đến trạng thái ổn định hay phát triển xã hội 2.2 Vai trò đầu t phát triển kinh tế Tất lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến đại coi đầu t phát triển nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, chìa khoá cho tăng trởng Vốn đầu t biến số quan trọng hàm sản xuất mô hình kinh tế Vai trò đầu t phát triển đợc xem xét hai góc độ kinh tế 2.2.1 Đầu t giác độ toàn Bộ kinh tế * Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu kinh tế Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu Trong tổng cầu kinh tế quốc dân, đầu t yếu tố chiếm tỷ trọng lớn, theo số liệu ngân hàng giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% 28% cấu tổng cầu tất nớc giới tác động đầu t đến tổng cầu ngắn hạn Điều có nghĩa thời gian thực đầu t tổng cung cha tăng (các kết đầu t cha phát huy tác dụng) tăng lên tổng cầu làm cho sản lợng cân tăng theo giá đầu vào tăng Điều đợc thể qua đồ thị số 01 Công thức tổng cầu kinh tế mở AD - C + I + G + (EX - IM) Trong AD: Tổng cầu; C: Chi tiêu hộ gia đình: I: Chi tiêu doanh nghiệp ; G: Chi tiêu phủ EX - IM: xuất ròng Nh vậy, đầu t doanh nghiệp phần chi tiêu phủ (đầu t phủ) Bộ phận tổng cầu kinh tế Tuy nhiên tác động đầu t đến tổng cầu kinh tế ngắn hạn, thời gian thực đầu t tổng cung cha thay đổi (các kết đầu t cha phát huy kết quả) Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung Khi kết đầu t phát huy tác dụng, lực vào hoạt động tổng cung, đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lợng tăng, giá giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lợt lại tiếp tục kích thích sản xuất sản xuất phát triển nguồn gốc để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nâng cao đời sống thành viên xã hội Điều đợc thể qua hình số 01 Hình AS P AS PE' PE PE'' E E E AD AD Chú thích : QE QE QE Q Khi cha đầu t đờng tổng cầu AD điểm cân E Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD tổng cung AS ch a kịp tăng Do vậy, giá tăng từ PE lên PE điểm cân E * Đầu t có tác động hai mặt đến ổn định kinh tế Sự tác động không đồng thời mặt thời gian đầu t tổng cầu tổng cung kinh tế làm cho thay đổi đầu t, dù tăng hay giảm lúc vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia Đầu t tác động hai mặt tích cực tiêu cực Thứ nhất: Tăng đầu t có tác động Tích cực: Tăng đầu t tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống, giảm tệ nạn xã hội Tiêu cực: Tăng đầu t lợng tiền lớn, tăng qúa mức dẫn đến tình trạng tiền lu hành bị giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ Thứ hai: Giảm đầu t có tác động Tích cực: Giảm đầu t lợng tiền chi nên giảm lạm phát, giá đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm Tiêu cực: Giảm đầu t giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến đời sống xã hội Nh điều hành vĩ mô kinh tế, nhà hoạt động sách cần thấy hết tác động hai mặt để đa sách nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy tác động tích cực, trì đợc ổn định toàn Bộ kinh tế * Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng phát triển kinh tế Theo kết nghiên cứu nhà kinh tế cho thấy, quốc gia muốn giữ tốc độ tăng trởng GDP mức trung bình 8% - 10% tỷ lệ đầu t phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc hệ số ICOR quốc giá Hệ số ICOR phản ánh suất đầu t tính cho đơn vị GDP tăng thêm - ICOR tên viết tắt từ tiếng anh tỷ suất vốn GDP Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR đợc tính theo công thức sau: ICOR = Từ suy ra: mức tăng GDP = Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t Hệ số ICOR nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ phát triển kinh tế chế sách nớc * Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế Kinh nghiệm nớc giới cho thấy để tăng trởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% tăng cờng đầu t nhằm tạo phát triển nhanh hai khu vực công nghiệp dịch vụ hai vực sử dụng tiềm trí tuệ ngời không khó khăn để đạt tốc độ tăng trởng 15% - 20% khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản giới hạn đất đai, khí hậu Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% khó khăn Tuy nhiên, để thực việc chuyển dịch cấu kinh tế, tập trung đầu t phát triển cho ngành có tốc độ tăng trởng cao rõ ràng phải có vốn đầu t, vốn đầu t nói đến chuyển dịch cấu kinh tế, nói đến phát triển ngành hay ngành khác Nh vậy, Chính sách đầu t định trình chuyển dịch cấu kinh tế quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh toàn Bộ nên kinh tế Về cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải cân đối phát triển vùng lãnh thổ, đa vùng phát triển thoát khởi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi so sánh tài nguyên, địa thế, kinh tế, trị vùng có khả phát triển nhanh làm bàn đạp thúc đẩy vùng khác phát triển theo * Đầu t tác động đến khả công nghệ khoa học đất nớc Chúng ta biết công nghệ trung tâm công nghiệp hoá, đại hoá đầu t điều kiện tiên phát triển tăng cờng khả công nghệ đất nớc Công nghệ đạt đợc thông qua hai đờng là: Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển công nghệ khả sau áp dụng vào hoạt động kinh tế để thu hồi vốn bỏ cho đầu t nghiên cứu công nghệ có lãi Nhng để nghiên cứu công nghệ cần phải bỏ nhiều vốn đầu t cho lao động chất xám, cho máy móc đại với thời gian đầu t kéo dài độ mạo hiểm cao Nên việc nghiên cứu, phát công nghệ thờng nớc phát triển, công ty đa quốc gia với nguồn vốn đầu t dồi dào, với Bộ phận chuyên trách nghiên cứu phát triển thực Con đờng thứ hai mua công nghệ thị trờng giới, việc mua công nghệ sẵn có thị trợng giới nhanh chóng giúp cho có đợc công nghệ nh mong muốn, nhng công nghệ thờng không đại phải cạnh tranh không đắt Do hình thức thích hợp với nớc sau thờng nớc lạc hậu nớc phát triển Tuy nhiên phơng pháp có rủi ro định, mua phải công nghệ lạc hậu nhng lại với giá cao, công nghệ gây ô nhiễm trờng Thông qua đờng đầu t nớc có cách riêng để tăng cờng khả công nghệ cách thích hợp Đối với Việt Nam theo đánh giá chuyên gia công nghệ, trình độ công nghệ Việt Nam lạc hậu nhiều hệ so với giới khu vực Theo UNIDO, chia trình phát triển công nghệ giới làm giai đoạn Việt Nam năm 1990 vào giai đoạn Việt Nam 90 nớc công nghệ, với trình độ công nghệ lạc hậu trình công nghiệp hoá đại hoá Việt Nam gặp nhiều khó khăn không đề đợc chiến lợc đầu t phát triển công nghệ nhanh vững 2.2.2 Trên giác độ vi mô (của sở sản xuất kinh doanh) Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu t định đời, tồn phát triển sở, tức sở sản xuất kinh doanh dịch vụ muốn đời cần phải có nhà xởng, đội ngũ lao động, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc bệ, tiến hành công tác xây dựng thực chi phí khác gắn liền với hoạt động chu kỳ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo hoạt động hoạt động đầu t sở hao mòn, h hởng Để trì đợc hoạt động bình thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất - kỹ thuật h hởng, hao mòn đổi để thích ứng với điều kiện hoạt động phát triển khoa học - kỹ thuật nhu cầu tiêu dùng sản xuất xã hội, phải mua sắm trang thiết bị thay trang thiết bị cũ lỗi thời Tuy nhiên muốn có sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, muốn có chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị rõ ràng phải có vốn đầu t 2.3 Kinh nghiệm số nớc vấn đề đầu t phát triển kinh tế - xã hội Lý thuyết nh thực tiễn phát triển kinh tế nớc thừa nhận mối quan hệ chặt chẽ tăng trởng đầu t tăng trởng GDP Quan điểm cho hình thành vốn chìa khoá phát triển đợc thể chiến lợc kế hoạch phát triển nhiều nớc Điều rõ ràng đất nớc muốn giữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định mức trung bình nớc phải giữ đợc mức đầu t lớn Tỷ lệ đầu t thấp 15% số trờng hợp phải lớn 25% GDP J.M Keynes lý thuyết đầu t mô hình số nhân chứng minh rằng, tăng đầu t bù đắp thiếu hụt cầu tiêu dùng từ tăng số lợng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu cận biên t kích thích sản xuất phát triển có tác động dây chuyền: tăng đầu t - tăng thu nhập tăng đầu t - tăng thu nhập Bổ sung vào lý thuyết số nhân J.M Keynes, nhà kinh tế Mỹ đa lý thuyết gia tốc lý thuyết mặt nghiên cứu nhân tố định đầu t, mặt khác chứng minh mối quan hệ gia tăng sản lợng làm cho đầu t tăng lên nh Và tăng nhanh tốc độ đầu t so với thay đổi sản lợng nói nên ý nghĩa nguyên tắc gia tốc Theo lý thuyết gia tốc để vốn đầu t tiếp tục tăng lên sản lợng bán phải tăng liên tục Nhng logic vấn đề chỗ số lợng sản phẩm bán ngày hôm kết đầu t thời kỳ trớc Thực tế nớc chứng minh điều này, cách vào ba thập kỷ, Châu hầu nh không đợc biết đến với t cách vùng kinh tế, nhng động sau thành công mức độ khác tăng trởng kinh tế khu vực Châu - Thái Bình Dơng làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống Vì kinh tế giới dao động mức tăng trởng GDP 3% - 5% năm nớc phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhở bé trở thành quốc gia công nghiệp Đặc trng chủ yếu quốc gia trình công nghiệp hoá diễn nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh tế xã hội đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 Hồng Kông 24.085 USD, Singapo 24.610 USD, Đài Loan 15.370 USD, Hàn Quốc 12.390 USD, Malaxia 9.835 USD Đặc biệt nớc Hồng Kông , Singapo, Đài Loan trớc nớc vay vốn trở thành nớc đầu t cho vay vốn Sở dĩ có đợc nh nớc biết khai thác cách tối u lợi so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt mắc sai lầm Riêng lĩnh vực đầu t họ thực đợc tỷ lệ đầu t cao liên tục nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ GDP cao bình quân Hàn Quốc 35%, Hồng Kông 30%, Singapo 46%, Đài Loan 27%, Malaxia 31% Thái Lan 37% Chẳng hạn sở hạ tầng ngời ta tính đợc nâng 1% tổng quỹ đầu t sở hạ tầng tăng 1% GDP theo báo ngân hàng giới hàng năm nớc phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng sở hạ tầng tức tơng đơng với 50% đầu t Nhà nớc 4% GDP nớc ta hàng năm tập trung ngân sách cho đầu t sở hạ tầng Do đó, gần nhìn chung sở hạ tầng đợc cải thiện, nhiên cha đáp ứng đợc nhu cầu sản xuất, đời sống Điều hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu t cho sở hạ tầng nớc ta Trong thời gian từ đến năm 2000 năm đầu kỷ XXI Đảng Nhà nớc có quan điểm cho Đầu t thời kỳ phát triển đẩy mạnh công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc Cụ thể hoá quan điểm Đảng Nhà nớc đề ba mục tiêu đầu t phát triển là: * Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế Đầu t nhằm chuyển dịch cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá đại hoá Tăng tỷ lệ đầu t GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ 35%) Kết hợp nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển thời gian tới với mối quan hệ đầu t phát triển kinh tế tăng trởng kinh tế số nớc ta thấy việc thực công đầu t phát triển kinh tế - xã hội cần thiết việc phải luôn tìm cách, vận dụng giải pháp khác để nâng cao hiệu đầu t phát triển kinh tế - xã hội lại cần thiết mang tính thực tiễn cao Vốn đầu t nguồn hình thành vốn đầu t 3.1 Khái niệm vốn đầu t Trên giới tồn số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống vốn đầu t Tuy nhiên xét theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau: Vốn đầu t tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, tiền tiết kiệm dân c vốn huy động từ nguồn khác đợc đa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội, nhằm trì tiếm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội 3.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, nhiều thành phần kinh tế nớc, cụ thể 3.2.1 Nguồn nớc Ngân sách Nhà nớc: Bao gồm thu từ nguồn tích luỹ nớc (thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao doanh nghiệp có vốn Nhà nớc, phát hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia ) nguồn thu nớc (các khoản vay, viện trợ phủ, tổ chức quốc tế cho phủ Việt Nam ) Vốn tín dụng u đãi đầu t Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng Vốn huy động theo chủ trơng phủ Vốn vay nớc phủ nguồn viện trợ dành cho đầu t phát triển Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc phần lãi vay) công trình tín dụng u đãi Nhà nớc đầu t trớc đến hạn trả nợ Các nguồn vốn khác theo quy định phủ Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà doanh nghiệp vay thẳng qua hệ thống ngân hàng thơng mại) Vốn tự huy động doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản cố định lợi nhuận đợc phép giữ lại Vốn cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc Vốn tích luỹ dân c đợc đầu t vào doanh nghiệp t nhân hình thức kinh doanh cá thể khác 3.2.2 Nguồn nớc Vốn đầu t trực tiếp nớc (FDI) Là vốn doanh nghiệp cá nhân nớc đầu t sang nớc khác trực tiếp quản lý tham gia quản lý trình sử dụng thu hồi số vốn bỏ Vốn thờng không đủ lớn để giải dứt điểm vấn đề kinh tế xã hội nớc nhận đầu t Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận đầu t lo trả nợ, lại dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t đem vào góp vốn sử dụng), có công nghệ bị cấm xuất theo đờng ngoại thơng, lý cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợc kinh nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp nớc ngoài; gián tiếp có chỗ đứng thị trờng giới; nhanh chóng đợc giới biết đến thông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu t Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn họ Vì vậy, có quan điểm cho đầu t trực tiếp làm cạn kiệt tài nguyên nớc nhận đầu t Vốn đầu t gián tiếp nớc Là vốn phủ, tổ chức quốc tế, tổ chức phi phủ đợc thực dới hình thức khác viện trợ hoàn lại, viện trợ không hoàn lại, cho vay u đãi với thời gian dài lãi xuất thấp, kể vay theo hình thức thông thờng, hình thức phổ biến đầu t gián tiếp tồn dới loại hình ODA viện trợ phát triển thức công nghiệp phát triển Vốn đầu t gián tiếp thờng lớn có tác dụng mạnh nhanh việc giải dứt điểm nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nớc nhận đầu t 3.3 Nội dung vốn đầu t Nội dung vốn đầu t bao gồm khoản mục chi phí gắn liền với nội dung hoạt động đầu t Hoạt động đầu t trình sử dụng vốn đầu t nhằm tái sản xuất sở vật chất kỹ thuật thực chi phí gắn liến với hoạt động sở vật chất kỹ thuật vừa đợc trình tái sản xuất tạo thông qua hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc bệ, tiến hành công tác xây dựng khác, thực chi phí gắn liền với đời hoạt động sở vật chất kỹ thuật Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu t phát triển đây, để tạo thuận lợi cho công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu t nhằm đem lại hiệu kinh tế - xã hội cao nhất, phân chia vốn đầu t thành khoản mục sau 3.3.1 Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà nớc) Trên giác độ vốn đầu t đợc chia thành bốn khoản lớn sau: Nhóm 1: chi phí tạo tài sản cố định (mà biểu tiền vốn cố định) Nhóm 2: Những chi phí tạo tài sản lu động (mà biểu tiền vốn lu động tài sản cố định vừa đợc tạo ra) Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu t chiếm khoảng 0,3% - 15% vốn đầu t Nhóm 4: Chi phí dự phòng 3.3.2 Trên giác độ quản lý vi mô (các sở) Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu t đợc phân chia chi tiết bỏi sở quản lý vài dự án, tạo điều kiện cho công tác quản lý tốt Nhóm 1: Những chi phí tạo tài sản cố định bao gồm Chi phí ban đầu đất đai Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phơng tiện vận chuyển Chi phí khác Nhóm 2: Những chi phí tạo tài sản lu động bao gồm Chi phí nằm giai đoạn sản xuất nh chi phí để mua nguyên vật liệu, trả lơng ngời lao động, chi phí điện nớc, nhiên liệu, phụ tùng Chi phí nằm giai đoạn lu thông gồm có sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá bán chịu vốn tiền Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu t bao gồm: Chi phí nghiên cứu có vốn đầu t Chi phí nghiên cứu tiền khả thi Chi phí nghiên cứu khả thi thẩm định dự án đầu t Nhóm 4: Chi phí dự phòng Kết hiệu đầu t 4.1 Kết hoạt động đầu t Kết hoạt động đầu t đợc biểu khối lợng vốn đầu t đợc thực hiện, tài sản cố định đợc huy động lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm khối lợng vốn đầu t thực bao gồm tổng số tiền chi để tiến hành hoạt động công đầu t nh chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành công tác xây dựng chi phí khác theo quy định thiết kế dự toán đợc ghi dự án đầu t Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu công trình hay hạng mục công trình, đối tợng xây dựng có khả phát huy tác dụng độc lập (làm sản phẩm, hay hàng hoá tiến hành hoạt động dịch vụ cho xã hội đợc ghi dự án đầu t), kết thúc trình xây dựng, mua sắm, làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng đa vào hoạt động đợc Cuối cùng, lực sản xuất phục vụ tăng thêm khả đáp ứng nhu cầu sản xuất phục vụ tài sản cố định đợc huy động vào sử dụng để sản xuất sản phẩm tiến hành hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi dự án đầu t Trong kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động lực sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm hai tiêu giá trị vật kết vốn đầu t Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học hai tiêu giá trị vật kết đầu t đảm bảo cung cấp cách toàn diện nhng luận nhằm xem xét đánh giá tình hình thực vốn đầu t sở đề biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực đầu t , tập trung hoàn thành dứt điểm hạng mục công trình đa vào hoạt động Đồng thời việc sử dụng hai tiêu phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định ngành, vùng toàn Bộ nên kinh tế quốc dân 4.1.1 Các tiêu kết hoạt động đầu t Kết hoạt động đầu t thể vốn đầu t đợc thực hiện, tài sản cố định đợc huy động lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm Khối lợng vốn đầu t thực Là tổng số tiền chi để tiến hành hoạt động công đầu t , bao gồm : chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa cấu trúc hạ 10 kinh nghiệm quý báu việc phát hành trái phiếu công trình, nh công trình xây dựng đờng dây 500 KV Hà nội dự án khu đô thị Bắc Linh Đàm Tổng công ty phát triển nhà đô thị làm chủ đầu t Về pháp lý Chính phủ ban hành Nghị định 87 (tháng 12-1996), cho phép quyền địa phơng đại diện cho doanh nghiệp vay tiền để xây dựng sở hạ tầng với điều kiện sau: Mức vay không 30% tổng chi phí dự án Bảo lãnh toán Trái phiếu công trình nhằm huy động vốn cho công trình cụ thể theo kế hoạch đầu t đợc phê duyệt phải đợc Uỷ bân nhân dân Thành phố bảo lãnh toán ngân sách Quyền ngời sở hữu trái phiếu Trái phiếu đợc mua, bán thị trờng chứng khoán, đợc chuyển nhợng, thừa kế đợc dùng làm tài sản chấp, cầm cố quan hệ tín dụng Phơng thức phát hành Việc phát hành trái phiếu công trình theo phơng thức đấu thầu thông qua hệ thống kho bạc Nhà nớc Hà Nội hay thông qua đại lý nh: ngân hàng thơng mại, công ty tài chính, công ty bảo hiểm, tổ chức tín dụng Nguồn toán trái phiếu công trình chủ yếu nguồn thu khấu hao lợi tức lại sau nộp thuế theo luật định nguồn vốn khác công trình Trong trờng hợp nguồn thu không đủ đợc dùng ngân sách Thành phố để bảo lãnh toán hoàn trả lại công trình có nguồn thu Các khoản chi phí phục vụ việc phát hành toán trái phiếu công trình đợc hạch toán vào giá thành công trình Để nhân rộng mô hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình nh dự án Khu nhà dịch vụ tổng hợp Bắc Linh Đàm, Thành phố Hà Nội cần ban hành kịp thời văn pháp luật quy định cụ thể vấn đề Vì phát hành trái phiếu công trình thờng (và cần) có bảo lãnh Nhà nớc mặt khác trực tiếp ảnh hởng đến quyền lợi nghĩa vụ nhiều đối tợng, thành phần xã hội nên bên cạnh việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn thông qua hình thức Thành phố cần đảm bảo an toàn cho thị trờng vốn nói chung ngời nắm giữ trái phiếu nói riêng Một số điều kiện tiên dự án muốn huy động vốn qua phát hành trái phiếu công trình là: Dự án phải có quy mô đủ lớn Có dự án đầu t đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch Thành phố đợc duyệt Có phơng án phát hành trái phiếu đợc Bộ Tài phê duyệt, bảo đảm thu hồi vốn để hoàn nợ gốc lãi theo thời hạn quy định 87 Có định Thành phố quan chịu trách nhiệm bảo lãnh cho đơn vị phát hành Mặt khác trái phiếu công trình cần có nhiều loại, thời hạn mệnh giá khác để phù hợp với đối tợng mua trái phiếu khác qua thu hút đợc nhiều nguồn vốn lớn nhở xã hội Về phía chủ đầu t có ý định thu hút vốn dới hình thức cần ý điểm sau: Công khai đầy đủ thông tin tài dự án cần xây dựng Tâm lý chung nhà đầu t yên tâm mua trái phiếu công trình đô thị nắm đợc đầy đủ, xác cập nhật thông tin liên quan đến dự án cần kêu gọi vốn qua trái phiếu công trình Họ cần biết tờng tận nguồn thu, khoản chi dự án năm trớc kế hoạch chi tiêu năm tới, để có củng cố niềm tin khả chi vốn lãi chủ đầu t Cần tranh thủ bảo lãnh quan Nhà nớc, Ngân hàng thơng mại có uy tín tổ chức tín dụng khác để tăng độ tin cậy công chúng đầu t giúp đợt phát hành triển khai thành công Các báo cáo tài đơn vị năm gần đợt phát hành phải có xác nhận tổ chức kiểm toán đợc Nhà nớc công nhận Đồng thời tổ chức giúp doanh nghiệp xác định đợc tiêu đợt phát hành nh: số lợng vốn huy động, mệnh giá trái phiếu, lãi suất dự tính, thời gian đáo hạn trái phiếu, mức độ rủi ro Hiện Việt nam có thị trờng chứng khoán bớc đầu hoạt động đạt đợc hiệu định Hàng hoá thị trờng bao gồm cổ phiếu trái phiếu, nhiên chứng khoán trái phiếu cha nhận đợc quan tâm công chúng đầu t Nếu phát hành trái phiếu công trình thời gian tới gắn với việc niêm yết thị trờng chứng khoán làm tăng tính khoản hàng hoá thu hút đợc nhiều nhà đầu t quan tâm đên trái phiếu Tuy nhiên cha có quy định cụ thể Uỷ ban chứng khoán Nhà nớc nh Bộ Tài Bộ, ban ngành liên quan khác lĩnh vực này, cần xem xét thời gian tới Trên số cách thức nhằm thu hút vốn đầu t phục vụ cho đầu t phát triển nhà theo dự án địa bàn Thành phố Tuy nhiên thực tế sử dụng vốn có hiệu cách tốt đồng thời tốn chi phí để huy động vốn có hiệu biện pháp cần tập trung vào việc nâng cao hiệu sử dụng vốn đầu t 2.Giải pháp sử dụng hiệu vốn đầu t xây dựng nhà 2.1 Giải pháp từ phía quan quản lý Nhà nớc Mặc dù có chủ trơng xóa bỏ bao cấp nhà nhng vai trò Nhà nớc với t cách quan quản lý giữ vai trò quan trọng công đầu t phải tiến hành theo quy hoạch, phải tuân thủ quy định pháp luật nói tóm lại phải đảm bảo lợi ích thành viên xã hội bên cạnh lợi ích 88 ngời đợc hởng lợi trực tiếp từ dự án Do nâng cao chất lợng hoạt động quản lý Nhà nớc biện pháp nhằm tăng hiệu qủa sử dụng vốn đầu t Xét góc độ giai đoạn trình đầu t chuẩn bị đầu t, thực đầu t vận hành kết đầu t hay kết thúc đầu t quản lý Nhà nớc bao gồm nội dung nh bảng dới Bảng Nội dung quản lý nhà nớc lĩnh vực xây dựng Lĩnh vực quản lý Chuẩn bị đầu t Thực đầu t Kết thúc đầu t Quản lý quy hoạch Lập, xét duyệt đồ án quy hoạch Quản lý đất đai đô thị Tính toán hiệu kinh tế sử dụng đất Quản lý xây dựng Phát triển đất xây theo quy hoạch dựng đô thị Quản lý khai thác Tạo khu đô thị sử dụng đất đồng Quản lý xây dựng kinh doanh nhà Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng Thiết kế, kiến trúc, thi công Xây dựng kinh doanh nhà (Nguồn: Tạp chí Xây dựng số 1/2003) 2.1.1 Nâng cao hiệu quản lý Nhà nớc ngành xây dựng Ngành xây dựng nói chung xây dựng nhà nói riêng có đặc điểm mang tính đặc thù cao nh: sử dụng lợng vốn lớn toàn xã hội, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác (đất, cảnh quan, môi trờng, xã hội ), tác động đến đời sống kinh tế xã hội địa phơng đất nớc Do quản lý Nhà nớc lĩnh vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng quản lý Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII khẳng định chế vận hành kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo CNXH chế thị trờng có quản lý Nhà nớc pháp luật, kế hoạch, sách công cụ quản lý khác Với t cách ngành kinh tế kỹ thuật kinh tế quốc dân việc tìm giải pháp quản lý Nhà nớc phù hợp nhằm tang cờng hiệu ngành xây dựng vô cần thiết phát triển toàn Bộ kinh tế 2.1.2 Xác định rõ chức Bộ, Ngành Cần phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm Bộ, ngành hệ thống quan quản lý Nhà nớc xây dựng: Bộ xây dựng Bộ có xây dựng chuyên ngành địa phơng liên quan, Bộ xây dựng đợc phân công quan đầu mối giúp Chính phủ thực việc thống quản lý Nhà nớc xây dựng phạm vi nớc Không quan quản lý mà cần phân biệt rõ chức quản lý Nhà nớc xây dựng, nghiệp chức quản lý sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Thực quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp theo pháp luật pháp luật Phân biệt chức hành công với dịch vụ công, chuyển số công việc dịch vụ không cần thiết quan Nhà nớc trực tiếp thực cho doanh nghiệp,tổ chức xã hội tổ chức phi phủ đảm nhận Nhà nớc làm việc mà nhân dân doanh nghiệp làm đợc 89 Thống quản lý Nhà nớc lĩnh vực nhà đất xây dựng bao gồm: nghiên cứu, tổng hợp, trình duyệt theo dõi việc thực chơng trình, kế hoạch đầu t phát triển nhà Tổ chức xây dựng tiêu chuẩn, định mức thống xây dựng sách nhà ở; quản lý việc sử dụng đất xây dựng theo quy hoạch đợc duyệt Chính thiếu thống quản lý Nhà nớc mà dự án xây dựng nhà chủ đầu t bị nhiều thời gian vào giai đoạn chuẩn bị đầu t Cụ thể lý sau: Hiện quy hoạch chi tiết 1/5000 quận, huyện đợc Thành phố phê duyệt vào tháng 2/ 2002 nhng thực tế chủ đầu t phải thoả thuận với xã, huyện theo quy hoạch vùng địa phơng dẫn đến kéo dài thời gian không phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/5000 Thành phố Báo cáo khả thi dự án cần phải thống với nhiều quan Nhà nớc Thành phố để thoả thuận tiêu dự án nên tốn nhiều thời gian Việc nhanh chóng thành lập quan đầu mối để giải vớng mắc giúp chủ đầu t đẩy nhanh công việc chuẩn bị đầu t Trong công tác giải phóng mặt vốn phức tạp nhạy cảm tâm lý ngời dân không muốn bị giải toả lại thêm thủ tục hành cồng kềnh Thành viên Hội đồng giải phóng mặt bao gồm tất chuyên viên phòng ban làm trực tiếp, sau báo cáo với trởng phòng phơng án đền bù giảiphóng mặt có lục có đến 10 dấu phòng ban chuyên ngành Điều thực tế không cần thiết mà cần dấu chủ tịch đền bù giải phóng mặt đủ tính pháp lý 2.1.3 Hoàn thiện hệ thống pháp luật xây dựng Nhanh chóng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật xây dựng theo hớng pháp điển hoá Trớc mắt, hoàn thành soạn thảo trình Quốc hội ban hành Luật Xây dựng (2002 2003), tiếp Luật Quy hoạch Xây dựng Luật nhà (2010) Những văn pháp luật khung sở pháp lý để tiếp tục bổ sung, sửa đổi hoàn thiện hệ thống văn pháp luật xây dựng, đồng thời với văn pháp luật hành tạo sở pháp lý cho hoạt động quản lý điều hành quan quản lý Nhà nớc xây dựng, tạo hành lang pháp lý cho cá doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân nớc nớc ngoài, không phân biệt thành phần kinh tế, đợc quyền tự chủ bình đẳng hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật xây dựng có nghĩa làm cho hệ thống văn nh văn đợc thống nhất, đồng đầy đủ phù hợp với yêu cầu quản lý phù hợp với trình độ phát triẻn ngành Xây dựng nh kinh tế thị trờng định hớng XHCN nớc ta thời kỳ đổi Vì hệ thống văn pháp luật điều chỉnh cách có hiệu mối quan hệ kinh tế xã hội định hình, mà khả sáng tạo đón bắt điều chỉnh quan hệ kinh tế xã hội xuất trình phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng 90 2.1.4 Nâng cao tính thực thi văn pháp luật Xây dựng pháp luật xây dựng đảm bảo việc tuân thủ pháp luật cách nghiêm minh nội dung nhiệm vụ cải cách thể chế phù hợp với tiến trình cải cách hành Nhà nớc ngành Xây dựng Tổ chức triển khai thực văn pháp luật xây dựng, đa pháp luật xây dựng vào sống Bằng công tác tra, kiểm tra, giám sát, thờng xuyên xem xét đánh giá, đối chiếu hiệu hiệu lực thực tế văn pháp luật với mục tiêu ý đồ ban đầu xây dựng pháp luật Từ kịp thời phát hiên bất cập để có biện pháp cần thiết xử lý, bổ sung, sửa đổi điều chỉnh nội dung văn pháp luật cho phù hợp Hiệu quản lý Nhà nớc ngành Xây dựng phụ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng sở ban ngành liên quan với chất lợng hệ thống văn pháp luật xây dựng, vào lực trình độ đạo đức nghề nghiệp đội ngũ CBCC Trong chế thị trờng có điều tiết theo định hớng XHCN, hệ thống văn pháp luật xây dựng cần phải đợc hoàn thiện, đảm bảo chất lợng, phù hợp với yêu cầu Đó hệ thống văn pháp luật đồng , đầy đủ, hoàn chỉnh, cởi mở, ổn định lâu dài đợc thực tế chấp nhận; công cụ chủ yếu quan trọng quản lý Nhà nớc hoạt động sản xuất kinh doanh ngành Xây dựng 2.1.5 Nâng cao chất lợng đồ án quy hoạch khu đô thị làm sở cho hoạt động xây dựng nhà diễn theo quy hoạch Quy hoạch đô thị công cụ quản lý đầu t xây dựng Nhà nớc, kim nam cho hoạt động đầu t, quy hoạch tốt phù hợp tạo sở cho dự án đằu t tuân thủ quy hoạch đợc duyệt Công tác quy hoạch cần ý điểm sau: Vừa đảm bảo nhu cầu trớc mắt vừa có tầm bao quát rộng đón đầu cho phát triển Thành phố tơng lai Quy hoạch phải thật trớc bớc phát triển khu đô thị Quy hoạch phải đợc thảo luận công khai, rộng rãi quan chức đại biểu dân c thuộc thành phần xã hội Thành phố cần có chế riêng cho công tác lập, trình duyệt quy hoạch khu đô thị, tạo điều kiện rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu t Các dự án khu đô thị thờng có quy mô lớn thời gian thực dài nên lập quyhoạch ban đầu lờng hết phát sinh, thay đổi yếu tố xã hội, trình thực dự án Thành phố nên có chế thoáng tạo điều kiện cho chủ đầu t có điều chỉnh quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế mà đảm bảo tính đồng thống quy hoạch chung không thay đổi lớn tiêu kỹ thuật dự án 91 2.1.6 Nâng cao chất lợng thẩm định cấp giấy phép đầu t Hiệu dự án nói chung phải đảm bảo hai yếu tố tài xã hội nhiên đặc thù sản phẩm nhà vừa đáp ứng nhu cầu cá nhân vừa trách nhiệm toàn xã hội nên hiệu qủa xã hội quan trọng bên cạnh việc đảm bảo hiệu tài định để khuyến khích thành phần xã hội tham gia đầu t Đôi hiệu xã hội định thành công dự án xây dựng nhà nhậnđợc đồng tình xã hội Ngoài cần đánh giá mức độ xác cao tông dự toán công trình điều có ý nghĩa quan trọng xây dựng nhà theo mô hình dự án đòi hởi lợng vốn lớn, huy động từ nhiều nguồn khác mặt khác giá thành công tình phụ thuộc vào tổng dự toán này, giá thành cao giảm khả cải thiện chỗ Bộ phận nhân dân Nâng cao chất lợng thẩm định cần đôi với đảm bảo giải thủ tục cấp giấy phép đầu t nhanh gọn, thuận tiện, không làm hội đầu t dự án 2.2 Giải pháp từ phía chủ đầu t Chính sách quản lý đầu t xây dựng thời gian qua chuyển đổi từ chế kế hoạch hoá tập trung quản lý đầu t xây dựng sang phơng thức quản lý theo dự án, doanh nghiệp chủ đầu t Các công trình xây dựng nhà theo dự án cần lợng vốn lớn nhng với nguồn lực doanh nghiệp địa bàn Thành phố hạn chế, làm để doanh nghiệp xây dựng đáp ứng đợc nhu cầu ngời tiêu dùng, phát triển Thủ đô mà cụ thể thực thành công chơng trình phát triển nhà đảm bảo tồn ? Thực chất vấn đề giải tốt mối quan hệ hiệu chi phí dự án Đây công việc mà chủ đầu t cần tính toán kỹ trớc bắt đầu đồng thời quán triệt suốt trình thực vận hành dự án 2.2.1 Xác định nhu cầu đối tợng dự án phục vụ Bất kỳ sản phẩm sản xuất kinh tế thị trờng để thu hồi vốn (trớc nói đến lợi nhuận) phải bán đợc tức đợc ngời tiêu dùng chấp nhận Chính doanh nghiệp trớc có dự định đa thị trờng sản phẩm cần tiến hành nghiên cứu thị trờng để xác định xem ngời tiêu dùng cần mong muốn Chỉ có nh sản phẩm sản xuất đợc tiêu thụ, đem lại cho doanh nghiệp số vốn bỏ vào đầu t phần lợi nhuận xứng đáng cho những cố gắng trình đầu t Nhà sản phẩm, nhiên thời gian đầu tiến hành đầu t vào loại hình doanh nghiệp cha thật ý đến khía cạnh nghiên cứu thị trờng mà trọng vào số lợng hay diện tích có khả xây dựng Hậu vấn đề nhiều khu chung c cao tầng Hà nội sau thời gian đa vào khai thác sử dụng bộc lộ không bất cập tiện nghi, bố trí hộ, diện tích sử dụng chất lợng Thực tế tình trạng cầu vợt cung hộ chung c cao tầng xảy thời gian ngắn số lợng dự án đợc triển khai ít, sau tình trạng giảm cá biệt có dự án gặp khó khăn việc bán hộ hoàn thành xong Nguyên nhân tình trạng phần sản phẩm cha đáp ứng đợc hay không phù hợp với 92 nhu cầu ngời cần mua nhà Việc xây hay mua nhà việc quan trọng đời ngời Ngoài việc khoản tiền lớn tích cóp nghiệp sống ngời gắn liền với nhà mà họ lựa chọn Căn nhà có phù hợp với đặc điểm gia đình họ không ? (ngời dân Hà nội thờng sống gia đình có nhiều hệ); diện tích nh ?; có phù hợp với ngời già?; có tiện cho sinh hoạt, học tập làm việc thành viên gia đình nhiều vấn đề khácNgời mua để (chứ để đầu cơ) tính toán yếu tố trớc định mua nhà Do muốn cho sản phẩm nhà làm đợc ngời tiêu dùng chấp nhận, dự án đạt hiệu nhiều mặt doanh nghiệp thiết phải nghiên cứu kỹ thị trờng mục tiêu (xác định trớc hết đối tợng phục vụ) lập dự án tiền khả thi Đánh giá thấp vai trò công tác gây tác động tiêu cực với ba đối tợng Chủ đầu t: Giảm hiệu sử dụng vốn trí thâm hụt vốn không bán đợc hết sản phẩm nh dự kiến Ngời tiêu dùng: Nhu cầu nhà không đợc đáp ứng Thành phố: Gia tăng căng thẳng nhà địa bàn, ảnh hởng xấu đến kinh tế trị xã hội Hơn tìm hiểu nhu cầu thị trờng chủ đầu t có hội tìm phơng thức huy động vốn hiệu vừa khai thác đợc u đãi Nhà nớc (đối với loại hình đầu t định), vừa tranh thủ đợc nguồn vốn đối tợng có nhu cầu 2.2.2 Phân bố hợp lý vốn đầu t Huy động lợng vốn đầu t lớn phục vụ xây dựng nhà theo dự án khó nhng làm để sử dụng hợp lý nguồn vốn tránh lãng phí thu đợc hiệu cao khó nhiều Các dự án thờng tiến hành thời gian dài liên quan đến nhiều đối tợng khác nên việc kiểm soát nh phân bổ vốn hợp lý đòi hởi nghiên cứu nghiêm túc khoa học chủ đầu t Mỗi nguồn vốn có đặc điểm riêng cần tìm cách sử dụng vào công việc thích hợp để đem lại hiệu cao Đối với vốn ngân sách Trung ơng Thành phố Sử dụng nguồn vốn cần tập trung cho công tác quy hoạch, xây đựng kết cấu hạ tầng công cộng, bảo môi trờng công trình khả trực tiếp thu hồi đợc vốn Thực phân bổ vốn theo kế hoạch đảm bảo kịp tién độ thi công công trình không làm ứ đọng vốn Kiên chủ trơng điều chỉnh cấu đầu t theo hớng u tiên nguồn vốn đầu t ngân sách nguồn vốn tín dụng Nhà nớc cho công trình chuyển tiếp thiết phải tiếp tục đầu t công trình hoàn thành, cần bổ sung vốn đa vào khai thác sử dụng Yêu cầu cấp, ngành phạm vi quyền hạn trách nhiệm 93 mình, cần giải ngân vốn theo kế hoạch duyệt, tránh tình trạng bố trí phân tán vốn làm ảnh hởng đến tién độ thi công công trình Có nhiều dự án vốn ngân sách cấp không kịp thời chủ đầu t phải vay vốn dới nhiều hình thức với lãi suất cao sau chờ vốn ngân sách cấp bổ sung vào gây không khó khăn cho dự án Đối với vốn tự có doanh nghiêp nguồn khác Để nguồn vốn phát huy đợc hiệu cao nhất, trớc hét cần có phân bổ hợp lý vốn tất hạng mục công trình dự án Giảm tối đa chi phí dùng công việc chuẩn bị đầu t nh: tiền thiết kế, tiền t vấn giám sát, quản lý, chi phí phá làm lại giai đoạn thực đầu t.Hiện nhiều dự án thi công chi phí chiếm tỷ lệ cao, na lĩnh vực có khả giảm chi phí tơng đối dễ dàng khoản mục đầu t dự án 2.2.3 Nâng cao chất lợng xây dựng công trình Thông thờng chủ đầu t đơn vị xây dựng đồng thời đơn vị thi công, nhiên có phải thuê đơn vị thi công đảm nhiệm số hạng mục công trình Dù cách chủ đầu t cần có biện pháp quản lý chất lợng công trình để vốn đầu t đợc sử dụng mục đích, phát huy đợc hiệu cao Do sản phẩm xây dựng công trình xây dựng - loại sản phẩm đặc biệt, trình hình thành có nhiều tổ chức tham gia, nên nguyên nhân gây chất lợng nhiều tổ chức liên quan khác Chất lợng sản phẩm xây dựng phục thuộc vào công tác khảo sát, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, chất lợng thi công xây lắp phục thuộc vào trình khai thác sử dụng chủ đầu t sau công trình hoàn thành, bàn giao Sản phẩm xây dựng có chất lợng cao chất lợng tất khâu nói đợc đảm bảo Có thể nói khâu xung yếu nhất, trình thi công xây lắp Đây trình công trình đợc chuyển từ ý tởng giấy sang dạng vật chất hữu khâu có ảnh hởng lớn đến chất lợng sản phẩm xây dựng Nếu trình đợc quan tâm mức, đảm bảo chất lợng sản phẩm xây dựng khâu đó, mà hạn chế đợc ảnh hởng giai đoạn trớc sau đến sản phẩm xây dựng Thông thờng muốn nâng cao chất lợng sản phẩm ngời ta nghĩ phải đầu t chiều sâu, đổi công nghệ, đổi trang thiết bị Trong hoàn cảnh Việt nam, suy nghĩ không sai, nhng cha hoàn toàn Bỏi chất lợng sản phẩm không gắn liền với máy móc, thiết bị mà quan trọng nhiều cách tổ chức sản xuất, marketing, hớng dẫn sử dụng vận hành công trình Theo nhiều chuyên gia yếu tố sau nhiều có ảnh hởng 70-80% đến hình thành chất lợng sản phẩm Thực tế công trình xây dựng Việt nam phần lớn chi phí cho công việc sửa chữa, phá làm lại, xử lý cố, bào hành, loại lãng phí khác Đây chi phí không chất lợng nhng lại chiếm tới gần 20 tổng vốn đầu t 94 Để giải tình trạng theo kinh nghiệm nhiều nớc giới, việc áp dụng phơng pháp quản lý chất lợng tiên tiến nh áp dụng tiêu chuẩn ISO 9000, áp dụng phơng pháp quản lý chất lợng toàn diện TQM đem lại cho doanh nghiệp nhiều lợi ích đáng kể lợi ích kinh tế Tức phần chi phí bổ sung thêm cho việc nâng cao chất lợng nhở phần chi phí tiết kiệm đợc giảm chi phí không chất lợng Nâng cao đợc chất lợng sản phẩm xây dựng mà cụ thể chất lợng khu nhà đem lại cho đơn vị chủ đầu t lợi ích sau: Tiết kiệm đợc chi phí, hạ giá thành sản phẩm Lấy đợc lòng tin khách hàng, dễ dàng bán đợc sản phẩm Tạo đợc chỗ đứng thị trờng 2.3 Giải pháp nhằm giải vấn đề cụ thể 2.3.1 Giải pháp nhà cho đối tợng có thu nhập thấp Ngời có thu nhập thấp ngời có thu nhập tơng đối ổn định, nhng mức tiệm cận dới so với mức trung bình đô thị Nếu kể thêm ngời nghèo chiếm tỷ lệ dới 50% số hộ dân đô thị Phần đông số họ có nhu cầu nhà nhng thu nhập thấp nên tỷ lệ tích luỹ dành cho nhà không đáng kể (chỉ khoảng từ 10 % thu nhập), dẫn đến thiếu khả toán, trở thành nguyên nhân chủ yếu khiến họ khả tham gia thị trờng nhà Trong thực tế, giá trị nhà đợc kết tinh từ hai yếu tố lựa chọn đến định nhà hộ gia đình đơn giản xoay quanh hai yếu tố quy mô giá đơn vị nhà Quy mô bao hàm số tiêu cụ thể diện tích, mức độ tiêu chuẩn hoàn thiện, chất lợng mức độ trang thiết bị, số phòng hộ v v Mối liên hệ quy mô giá mối quan hệ thuận tức quy mô cao giá tăng ngợc lại Vậy với ngời có thu nhập thấp hai yếu tố nh phù hợp ? Thứ nhất, quy mô Khả toán đối tợng thu nhập thấp phù hợp với quy mô định thông thờng nhở khu vực đầu t kinh doanh phục vụ nhóm ngời có thu nhập cao Đó điều cần xem xét thiết kế khu nhà có mục đích phục vụ ngời có thu nhập thấp, quy mô hợp lý là: 60 m2, 48 m2, 36 m2, trí 24 m2 để phù hợp với nhu cầu đa dạng nhiều đối tợng thuộc diện Thứ hai, chi phí Hàm lợng vốn chứa nhà đô thị lớn, lớn phải kể đến phần vốn đầu t giai đoạn phát triển đất tức phần đất có để tiền hành xây dựng nhà hạ tầng kỹ thuật khác Trong chế thị trờng, chi phí khác vị trí, địa điểm, với hỗ trợ Nhà nớc nh miễn phí tiền sử dụng đất dự án phục vụ đối tợng thu nhập thấp 95 cần phải có phơng án lựa chọn vị trí đất xây dựng phù hợp Để minh hoạ cho giải pháp trên, xin nêu dới giá thành m2 sàn xây dựng thực tế bình quân đợc tính dựa cấu chi phí đại diện số dự án đầu t xây dựng kinh doanh nhà Hà nội Tuy cha phải giá thành dự án nhng có sở thực tế Bảng Quy mô nhà giá thành dự kiến phù hợp với khả đối tợng thu nhập thấp Giá thành thực tế Giá sau áp dụng Quy mô tiêu Giá bán bình quân (đ) biện pháp giảm chi phí dùng kiến nghị hộ tơng ứng 3.000.000 2.550.000 2.500.000 2.125.000 2.000.000 36 m2 48 m2 60 m2 36 m2 48 m2 60 m2 36 m2 48 m2 60 m2 1.700.000 91.800.000 122.400.000 153.000.000 76.500.000 102.000.000 127.500.000 61.200.000 81.600.000 102.000.000 Các biện pháp giảm chi phí đợc nói đến bao gồm: Một là, miễn giảm thu tiền sử dụng đất giá thành nhà giảm 7,22% Hai là, định tiêu chuẩn hoàn thiện mức trung bình cộng với việc sử dụng nguyên vật liệu thích hợp, có giám sát trình thi công biện pháp tiết kiệm chi phí khác giá thành giảm 3.03% Ba là, nhờ tham gia đóng góp doanh nghiệp, có trách nhiệm kinh doanh không mục đích siêu lợi nhuận, hội giảm giá thành đạt đợc mức 4,75% Nh tổng cộng giá thành giảm đợc 15% Kết hợp với quy mô tiêu dùng hợp lý cho ta kết giá bán hộ tơng ứng nh trên, mức thấp 61,2 triệu đồng mức cao 153 triệu Giá bán Hà nội hợp lý ngời có thu nhập thấp có khả toán đợc Giải nhà cho ngời thu nhập thấp nhiệm vụ nặng nề,, khó khăn nhng lại có ý nghĩa kinh tế xã hội lớn Trong điều kiện nay, để đảm bảo tính công phát triển, giải pháp đợc đề sở kết hợp lực kéo thị trờng với lực đẩy Nhà nớc (bằng sách) để định quy mô tiêu dung hợp lý khống chế quản lý giá trần, động lực lớn thu hút đầu t doanh nghiệp 2.3.2 Giải pháp nâng cao tiềm lực tài sức mạnh thị tr ờng đơn vị chủ đầu t thông qua việc thành lập tập đoàn kinh tế xây dựng Nh trình bày phần trớc, tồn phát triển nhà theo dự án chủ đầu t tham gia thờng bị hạn chế tiềm lực 96 tài Trong hầu hết dự án, phần vốn tự có chủ đầu t chiếm tỷ lệ thấp dới 10%, chế sách cha thật tạo điều kiện cho doanh nghiệp ngành xây dựng tham gia vào lĩnh vực nên chủ đầu t doanh nghiệp xây lắp thờng lúc đảm nhiệm nhiều dự án khác dẫn đến lợng vốn nhở lại phải phân tán Để nâng cao tiềm lực doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp xây dựng nói riêng đòi hởi phải có thời gian dài đầu t thu đợc kết tăng trởng vốn Nhng có cách khác mang tính tức thời nhiên lại đòi hởi phối hợp cao trình thực hình thành tập đoàn kinh tế chuyên ngành Theo quan niệm chung tập đoàn kinh tế tổ chức kinh tế gồm nhiều công ty liên kết với cấu thống nhất, hợp lý mà công ty thành viên vừa có t cách pháp nhân đầy đủ hoạt động sản xuất kinh doanh, lại vừa có có quan hệ ngang dọc với công ty khác tập đoàn Tuy t cách pháp lý độc lập, nhng quan hệ kinh tế lệ thuộc với nhau, tạo nên tiềm lực mạnh, tập trung vốn, công nghệ đại, lao động có kỹ thuật đa ngành, phạm vi hoạt động rộng, khả cạnh tranh cao, đủ sức đảm trách có hiệu dự án có quy mô lớn Xuất phát từ khái niệm đặc điểm chung tập đoàn kinh tế, nghiên cứu triển khai mô hình tập đoàn kinh tế xây dựng đáp ứng nhu cầu trình công nghiệp hoá, đại hoá có nghiệp phát triển nhà Thủ đô nh sau: Thứ nhất, điều kiện thành lập Các công ty thành viên phải có quan hệ hữu với nhau, tự nguyện liên kế, thống có trình độ quản lý cao, môi trờng tài mạnh, sạch, có kỹ thuật công nghệ tiên tiến Mỗi công ty cần có mạnh lĩnh vực xây lắp phục vụ, quản lý trình xây lắp Thứ hai, mô hình tổ chức Tập đoàn bao gồm công ty thành viên chụi chi phối vốn công ty mẹ, mức chi phối chiếm từ 100% đến 0% tuỳ thuộc vào lĩnh vực mà công ty thành viên đảm nhận Có hai dạng công ty công ty liên kết Công ty con: vốn công ty mẹ thờng chiếm tỷ trọng khống chế tức 50%, chí công ty hoạt động lĩnh vực chủ lực nh xây lắp, cung cấp nguyên vật liệu, tỷ trọng lên tới 100% Công ty liên kết: công ty mẹ cần góp vốn dới 50% vốn điều lệ, chí phần góp vốn Những công ty đa phần hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực gồm nhiều thành phần kinh tế tham gia Việc chấp nhận công ty vào tập đoàn nhằm tăng cờng phạm vi hoạt động khả bao thầu lĩnh vực kinh tế khác Nh vậy, mô hình gần giống với mô hình Tổng công ty nh Vinaconex, Tổng công ty đầu t phát triển nhà ởnhng chất có thay đổi quản lý điều hành Quan hệ cấp vốn điều hành mệnh lệnh hành đợc thay quan hệ đầu t vốn mang tính kinh doanh bình 97 đẳng có lợi đây, ràng buộc vốn quan hệ kinh tế pháp nhân đợc thông qua hợp đông kinh tế Các công ty dạng liên kết dù công ty mẹ cổ phần chi phối không tham gia góp vốn, phải chịu điều hành mức độ định từ công ty mẹ công ty chủ lực Mối quan hệ công ty tập đoàn có quan hệ ngang chủ yếu, họ tham gia rút khởi dễ dàng công ty khác Tuy nhiên việc tự nguyện tham gia tập đoàn để tranh thủ uy tín, thơng hiệu, thị trờng danh tiếng tập đoàn đảm bảo ràng buộc họ Đối với Việt nam Nghị Đại hội Đảng lần thứ IX xác định năm tới hình thành số tập đoàn kinh tế mạnh sở Tổng công ty Nhà nớc, có tham gia thành phần kinh tế tham gia đa ngành nhng vấn đê đòi hởi phải có nghiên cứu đầy đủ để áp dụng thành công 2.3.3 Giải pháp cho vấn đề giải phóng mặt thông qua ổn định thị tr ờng nhà đất, thiết lập lại công đầu t Do đặc thù khác hẳn với hầu nh tất hàng hóa khác, đất sinh sôi nảy nở có tính chất độc xét khía cạnh vị trí nên thờng tồn tình trạng đầu nghĩa nhu cầu đất lớn nhng tất mua để sử dụng mà để đợi thời hởng chênh lệch giá Chênh lệch nhiều siêu lợi nhuận Tuy nhiên để có đợc khoản siêu lợi nhuận Nhà nớc khác phải bỏ khoản tiền lớn để đầu t làm tăng giá trị đất lên nhiều lần Nghịch lý xảy đất đai công thổ quốc gia, Nhà nớc chủ đầu t dự án phải trả giá đắt cho công tác giải phóng mặt bằng, cần giải vấn đề nhằm thiết lập lại công đầu t, góp phần vào việc thực chơng trình phát triển nhà Thành phố Nội dung giải pháp Khi đầu t vào xây dựng sở hạ tầng nơi Nhà nớc phải thu lại phần lớn khoản lợi nhuận công trình đầu t mang lại, 85 - 90%, phần lợi nhuận để lại cho ngời có quyền sử dụng đất lân cận khoảng 10 15% Để thực đợc điều này, cần tiến hành thẩm định giá đất trớc sau tiến hành đầu t đấu giá công khai Dễ dàng nhận thấy nhóm đợc hởng lợi xuất hai trờng hợp: Nhóm gồm ngời có khả tài chính, họ phải góp vào ngân sách Nhà nớc 85 90% khoản lợi nhuận phát sinh phần đất họ đợc quyền sử dụng tiếp tục Nhóm khả trên, Nhà nớc tiến hành bán đấu giá thu hồi quyền sử dụng diện tích đền bù cho họ khoản tiền tính theo giá đất vốn có (giá đất trớc có công trình đầu t) cộng với khoản lợi nhuận 10 15% mà lẽ họ đợc hởng Việc áp dụng sách có hai u điểm lớn nh sau: Một là: thông qua sách này, Nhà nớc thoát khởi vòng 98 luẩn quẩn đầu t thiếu vốn đầu t chi phí giải phóng mặt tăng Hai là: sách giải pháp quan trọng để ổn định thị trờng nhà đất Rõ ràng điều kiện không khả đợc hởng lợi từ thành qủa đầu t Nhà nớc tạo cộng với rủi ro thị trờng lớn làm giảm tình trạng đầu đât Trên thị trờng lại hoạt động mua bán ngời thực có nhu cầu Một công sử dụng đất đợc lập lại, đất thật công thổ quốc gia việc thực chơng trình lớn có gắn với tài nguyên vô giá nh chơng trình phát triển nhà Nhà nớc tiến hành thuận lợi hơn, mang lại lợi ích cho đối tợng xã hội bao gồm ngời có thu nhập cao, trung bình hay thu nhập thấp 99 Kết luận Với tâm to lớn nỗ lực nớc, nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc có bớc chuyển biến đầy triển vọng Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bớc đầu đạt đợc thành công đáng khích lệ Đời sống kinh tế xã hội nhân dân thủ đô ngày đợc nâng cao Gắn liền với trình đô thị hoá diễn với tốc độ quy mô ngày lớn Nhu cầu nhà đô thị Hà Nội đòi hỏi số lợng lớn mà chất lợng điều kiện sống ngày cao Vấn đề giải đợc việc đầu t mạnh mẽ cho phát triển nhà Hà Nội, phát triển nhà phải trở thành nghiệp xã hội Giải nơi nghiệp lâu dài Hà Nội, nghiệp to lớn nớc, Trung ơng toàn dân, quyền cấp Đặc biệt việc giải nơi cho hộ thu nhập thấp Hà Nội lại cần thiết cấp bách Vì thành phần cần giúp đỡ để có chỗ ổn định cho gia đình Luận văn nói lên phần thực trạng nhà đối tợng nêu số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cải thiện phần chỗ cho số lợng lớn ngời dân Thành phố góp phần đáng kể việc hỗ trợ tài mà đất đai để giúp cho hộ thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ cho gia đình Đầu t phát triển nhà Hà Nội phải đợc đạo thống nhất, chặt chẽ tổ chức đủ mạnh, có tham gia thành phần kinh tế đợc triển khai thành phong trào quần chúng rộng rãi, với chế sách phù hợp, linh hoạt theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm huy động đợc nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu, quyền đợc ngời dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trờng sống nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, đẹp văn minh 100 Tài liệu tham khảo Giáo trình kinh tế đầu t - PGS PTS Nguyễn Ngọc Mai- Trờng Đại học Kinh tế quốc dân Giáo trình Lập quản lý Dự án TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Trờng Đại học Kinh tế quốc dân Giáo trình Quản lý dự án đầu t - Th.S Từ Quang Phơng Trờng Đại học Kinh tế quốc dân Giáo trình Thống kê kinh tế TS Phan Công Nghĩa Trờng ĐHKTQD Báo cáo tổng kết năm 1999 2000 Bộ xây dựng Phơng hớng hoạt động năm 2001 Bộ xây dựng Định hớng phát triển đô thị Việt Nam- Bộ xây dựng Giải pháp huy động sử dụng nguồn vốn Bộ kế hoạch đầu t Hiệu quản lý dự án Nhà nớc NXB Khoa học kỹ thuật 10 Kinh tế học đô thị NXB Bộ xây dựng 11 Nghị định 42CP quy định quản lý đầu t xây dựng 12 Một số vấn đề quy hoạch phát triển khu đô thị Việt Nam Bộ xây dựng 13 Quy hoạch xây dựng đô thị Việt Nam Bộ xây dựng 14 Quy hoạch đô thị Việt Nam dự án phát triển đến sau năm 2000 Nguyễn Tiến Dy NXB Thống kê 15 Quản lý cấp phát vốn đầu t xây dựng Bộ kế hoạch đầu t 16 Nghị định phủ số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 việc ban hành Quy chế Quản lý đầu t xây dựng 17 Các báo cáo tham luận Hội nghị phát triển nhà toàn quốc Thành phố Hà Nội năm 1999, 2000, 2001, 2002, 2003 18 Chơng trình số 12 phát triển nhà Hà Nội đến năm 2000 năm 2010 19 Tạp chí Xây dựng năm 2000, 2001, 2002, 2003 20 Một số vấn đề Kinh tế Đầu t Quy hoạch Quản lý sở hạ tầng đô thị PGS Trần Đức Dục 21 Quyết định Bộ trởng Bộ Tài số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng 22 Các báo cáo hàng năm Văn phòng Ban điều hành chơng trình phát triển nhà Thành phố 23 Tạp chí Thời báo Kinh tế Việt nam năm 2000, 2001, 2002, 2003 101